SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN
Arkivsak-dok.
Saksbehandler
14/04620-29
Martin Tengesdal Torstenbø
Behandles av
Utvalg for byutvikling
Møtedato
11.03.2015
1. gangsbehandling - Plan 2014 124 - Detaljregulering for delfelt
B3.1, i HA 07, del av gnr 38 bnr 14 og 48 - Hana
SAKEN GJELDER
Norconsult fremmer på vegne av Austrått utvikling AS detaljregulering for
felt B3.1 innenfor områdeplan for Ha07 og HA08 – plan 2012 145 på
Hana/Austrått. Områdeplanen er ikke endelig vedtatt, men har vært til
1.gangsbehandling og vært utlagt til offentlig ettersyn.
Formålet med detaljreguleringen for B3.1 er å følge opp overordnede
føringer gitt i områdeplanen og legge til rette for boligbygging. Totalt
åpnes det for etablering mellom 102 og 132 nye boliger innenfor planen.
Planområdet er på 20.4 daa hvorav 19.5 daa er byggeområde.
Saken legges frem for førstegangsbehandling.
SAKSBEHANDLING
Varsling av planoppstart
Fullstendig planforslag mottatt
1.-gangsbehandling
18.06.2014
19.01.2014
11.03.2015
Videre behandling:
Offentlig ettersyn
2.-gangsbehandling i utvalg for
byutvikling
Endelig vedtak i bystyret
Planområdet inngår i overordnet områdeplan, Plan 2012 145 Områderegulering for Ha07 og Ha08. Intensjonen var først at felt B3.1
skulle detaljreguleres i områdeplanen, men våren 2014 ble det på grunn
av framdrift besluttet å trekke ut detaljreguleringen og kjøre denne som
1
en egen plan. Det ble dermed varslet oppstart av detaljplanen
18.06.2014. Da hadde i realiteten detaljplanen vært jobbet med en god
stund, som en del av områdeplanarbeidet.
GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET
Plan 2012 145 - Områderegulering for Ha07 og Ha08
Detaljreguleringen inngår i en pågående områderegulering på Hana, og er
betegnet som delfelt B3.1 i områdeplanen. Områdeplanen var til 1.
gangsbehandling 11.06.2014. Detaljplanen kan tidligst vedtas samtidig
med områdeplanen. Høringsforslag til områdeplan ligger vedlagt, vedlegg
15 og 16.
Regionalplan for Jæren 2013-2030
I regionalplanen havner området innenfor det som blir definert som
«innenfor øvrige hovedtraséer for kollektivtrafikk», disse områdene er gitt
en tetthet på 4-8 boliger per dekar.
Kommuneplan for Sandnes 2011- 2025
Området er regulert til fremtidig boligbebyggelse i gjeldende
kommuneplan.
Høringsforslag for Kommuneplan for Sandnes 2015-2030
I høringsforslag til revidert kommuneplanen havner planområdet innenfor
parkeringssone 2, som har en parkeringsdekning på 1.0 p-plass + 0,2
gjesteparkeringsplasser per boenhet.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Planområdet er lokalisert mellom Kyrkjevegen og Rv 13 på Hana/Austrått.
Området består i dag av ubebygget landbruksareal. Felt B3.1 inngår i
områderegulering for HA 07 og HA 08, Plan 2012145. Planområdet ligger
nordøst i områdeplanen, se vedlegg 16 for plankart av områdeplanen. Mot
nordvest grenser området inn mot eksisterende landbrukseiendom, B3.2,
og adkomstvei. Mot sørøst grenser planområde mot grøntarealer og
kvartalslekearealer. Mot sørvest eksisterende boligeiendommer B3.3 og
landbrukseiendom B3.4 adskilt med gangsti/vei ned gjennom friareal. Mot
vest ligger området inn til Kykjevegen. Planområdet har et areal på 20.4
daa.
2
Kartet viser noen av de ulike delfeltene i områdeplanen.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Formålet med detaljreguleringen er å avklare utbyggingen på første delfelt
i områdeplanen og skape et godt boligområde. Delfelt B3.1 legger til rette
for utbygging av mellom 102 og 132 nye boliger.
I henhold til regionalplanen skal området ha en utnyttelse på mellom 4-8
boliger per dekar grunnet sin korte avstand til Skippergata med dens
kollektivtilbud.
Planforslaget legger opp til to felt med blokkbebyggelse fordelt på tre
blokker, med maksimalt 69 boenheter. Resterende bebyggelse et tenkt
løst som rekkehus, utenom delfelt BK7 som har en fleksibilitet til å
reguleres til både rekkehus og boligblokk. Samlet kan det maksimalt
bygges 70 rekkehus.
3
Figur 1: Utdrag fra 3D modell. Arealer markert med rødt er avsatt til lek.
Intensjonen er å legge til rette for varierte boligstørrelser og boligtyper,
med rekkehus og blokkbebyggelse, hvor byggene danner rom omkring
felles uteområder og gatetun. Det er i planen lagt til rette for to bilfrie
gatetun. Boliger innenfor delfelt BK3, BK4 og BK5 har parkering på egen
tomt, resterende har parkering i to felles garasjeanlegg delvis under
terreng. På grunn av skrående terreng mot sørøst, vil ikke
parkeringsanleggene være synlig sett fra nordvest. Parkeringsanleggene
vil ha utgang mot sørøst med enkelt adkomst til rekkehusene de betjener.
Anleggene vil ikke være synlig fra nordvest grunnet terrengets fall mot
sørøst.
Planen har to adkomstveier fra felles samlevei som vil bli benyttet fra flere
andre delfelt i områdeplanen. Det er lagt til rette for forbindelser for
gående og syklende både øst-vest og nord-sør i planområdet.
Gjesteparkering ligger på terreng ved innkjørsel til parkeringsanleggene i
direkte tilknytning til gatetun og med kort avstand til boligene de skal
betjene. For delfelt BK3, BK4 og BK5 vil gjesteparkering være på tomten.
Se også til planbeskrivelse fra konsulent, vedlegg 4.
PLANSTARTVARSEL
4
Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 18.06.2014. Frist for å
komme med merknader ble satt til 18.8.2013. Det kom inn ti uttalelser.
Merknaden fra fylkesrådmannens regionalplanavdeling kom inn (17 dager
arbeidsdager) etter høringsfristen, denne vil også bli kommentert.
For komplett oversikt over uttalelser som ikke er kommentert i saken,
vises det til vedlegg 5.
Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg:
Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, datert 26.07.2014 og
29.07.2014
Som følge av dispensasjonsbehandling i forbindelse med offentlig ettersyn
av områdereguleringen, kan seksjon for kulturarv først gi endelig uttalelse
til detaljreguleringen etter at forholdet til det berørte kulturminnefeltet er
avklart, og uttalelse foreligger fra Riksantikvaren.
En må i den videre planprosess sikre, at ny bygningsmasse tilpasses de
mange verneverdige, SEFRAK-registrerte bygninger rett nord og sør for
planområdet. Seksjon for kulturarv kan gjerne delta i befaring for å
vurdere området og situasjonen.
Plansjefens kommentar:
Planen følger områdeplanen hvor det berørte området er drøftet med
fylkeskommunens kulturarvseksjon og forutsettes å kunne frigis.
Integriteten til de enkelte SEFRAK
-byggene ivaretas. Det er i stor grad lav bebyggelse (2etasjer) inn mot
hus som er registeret i SEFRAK, med unntak av BB6 og BB1. BB6 er 4
etasjer, og er plassert 15 meter fra plangrense mot tilgrensende SEFRAKbygg. Det skal også fremheves at terrenget heller mot sørøst, som gjør at
BB6 ligger lavere i terrenget enn hva SEFRAK-byggene gjør. BB1 er også
tillatt opp til 4 etasjer og er lokalisert i overkant av 50 meter fra
nærmeste SEFRAK-bygg.
Plansjefen ser svakheter ved at boligblokkene ligger langs Kyrkjevegen,
og helheten i kulturmiljøet langs Kyrkjevegen blir mer svekket enn om det
hadde vært småskala bebyggelse lokalisert her.
Fylkesmannen i Rogaland, datert 19.08.2014
Planens forhold til NTP: Planen må utformes i samsvar med Nasjonal
transportplan om at veksten i persontransport skal tas med
kollektivtransport, sykkel og gange. Det bør tilrettelegges for god adkomst
for sykkel og sykkelparkering slik at flere vil bruke sykkel til og fra
boligområdet.
5
Rikspolitiske retningslinjer: For å styrke barn og unges interesser i
planleggingen viser man til den Rikspolitiske retningslinjen punkt 5. Den
sier at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal sikres mot
forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Lekeplasser må legges
til de mest solfylte områdene. Det skal være trafikktrygge forbindelser for
større barn, mellom bolig, plasser og grøntstruktur.
Regionalplan for Jæren: Forutsetter at for å få tilgang på varierte
boliger, må det tilrettelegges for ulike boligtyper innenfor samme
nærområde.
Plansjefens kommentar:
Forhold til NTP og rikspolitiske retningslinjer for barn og unge er avklart i
områdeplanen og fulgt opp i detaljplanen.
Overordnet plan sikrer store og skjermede lekearealer. Sandlekeplasser er
skjermet for trafikk og har gode solforhold. Dette blir videre drøftet under
plansjefens vurdering.
Planen inneholder både leiligheter og rekkehus, men det er ikke angitt i
bestemmelsen at de skal ha varierte størrelser. Dette vil bli innarbeidet
som et vedtakspunkt.
Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen, datert 10.09.2014:
Forholdet til høringsforslaget til Sandnes kommuneplan 20152030: Når det gjelder innhold og utforming av Vatne/Hana vil vi vise til
målsettingene i Regionalplan for Jæren og høringsforslag til Sandnes
kommuneplan 2015-2030. Fylkesrådmannen er bekymret for videre
byspredning i retning øst og foreløpige skisser til en områdeutvikling uten
urbane kvaliteter. Det synes å være misforhold mellom kommunens
intensjon på overordnet nivå og utforming av områderegulering for Ha07
og Ha08. Viser til fylkesrådmannens vurdering i ovennevnte sak som
innspill til oppstartsvarsel. Fylkeskommunen vil anbefale at kommunen
avventer videre detaljregulering av områdene Ha07 og Ha08 inntil det er
foretatt en nærmere vurdering av hvordan områderegulering oppfyller de
nye føringer for bydelsutvikling i kommuneplanforslaget.
Plansjefens kommentar:
Dette er å anse som et tema som gjelder områdeplanen, og som ikke
berører detaljreguleringen. Forslagsstiller er kjent med problemstillingen,
men ønsker likevel å fremme detaljreguleringen for B3.1. Plansjefen
vurderer at detaljplanen kan legges ut til offentlig ettersyn, men vil
avvente sluttbehandlingen til etter/ eller samtidig med områdeplanen.
6
Fra grunneiere:
Det har ikke kommet inn noen merknader fra grunneiere.
VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN
I planprosessen har det vært fokus på utformingen av
parkeringsanleggene som er ligger ved BB1 og BB6-BK7. Særlig fokus har
det vært på anlegget ved BB6 som er over 60-meter langs gatetunet,
f_GT2. Løsningen som nå er vist er et innarbeidet forslag som har et fokus
på å bryte opp de rette linjene som var presentert i tidligere forslag.
Utover dette har bokvalitet, solforhold, lekeplasser og parkeringsdekning
vært viktige tema. Parkeringsdekning er det punktet hvor forslagsstiller og
plansjefen ikke har kommet til enighet underveis i prosessen. Dette vil bli
nærmere redegjort for under plansjefens vurdering.
PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Plangrep og utnyttelse
Planen er i samsvar med områdeplanen med tanke på formål og
utnyttelse. Planforslaget legger til rette for mellom 102 og 132 boliger
fordelt på ni delfelt. Boligtettheten blir mellom 5.3 bolig/daa og 6.8
bolig/daa. Dette er i tråd med føringene i regionalplanen, som er på
mellom 4 og 8 bolig/daa.
Det er i planforslaget regulert inn tre boligblokker i to delfelt, det vil si at
syv av ni delfelt i planforslaget gir rom for rekkehus. Dette betyr at
størstedelen av arealet i planen vil bli benyttet til rekkehus. Rekkehus er
mer arealkrevende enn boligblokker, som kommer til uttrykk i en plan
som krever en relativt høy boligtetthet. Konsekvensene blir at det flere
steder blir er liten avstand mellom de ulike funksjonene. Den høye
rekkehusandelen medfører også at det internt i planområdet er relativt lite
lekeområder. Plansjefen kunne med fordel ha sett en høyere andel blokker
enn hva planforslaget legger opp til, grunnet den høye utnyttelsen
planområdet må ha.
Konsekvensene blir at de beste kvalitetene i planen er knyttet til de bilfrie
gatetunene samt de sammenhengende kvartalslekeplassene i sør og
friområdene lokalisert vest for planområdet.
Parkering og parkeringsdekning
I innsendt planforslag har forslagsstiller lagt til rette for en
parkeringsdekning på 1,4 plasser per boenhet. Dette er i strid med de
signalene som er gitt gjennom prosessen. Forslagsstiller argumenterer for
en høyere parkeringsdekning da flere rekkehus skal ha parkering i
fellesanlegg og ikke på egen tomt. Dersom parkering skjer på egen tomt
7
for rekkehus er parkeringsdekningen 1 plass + 1 gjesteparkeringsplass.
For rekkehus med parkering i fellesanlegg er parkeringskravet 1 plass +
0,2 gjesteparkeringsplasser. Plansjefen mener at det er en
parkeringsdekning på 1 plass + 0,2 gjesteparkeringsplasser per boenhet
som skal gjelde for området, da parkeringsnormen i prinsippet er
uavhengig av boligtypologi (rekkehus eller leiligheter).
Kommuneplanen har parkeringskrav som er inndelt i ulike soner som blant
annet avhenger om området er bebygd eller ei, i tillegg til nærhet til
kollektivtraséer. Dette skiller mellom det som er definert som sone B og
sone C i kommuneplanen. Området B gjelder for områder som er bebygd,
mens område C gjelder for ubebygde. I gjeldende kommuneplan faller
planområdet akkurat utenfor sone B, og ligger i sone C.
I høringsforslag til revidert kommuneplan (2015-2030) havner
planområdet innenfor sone 2, som har tilsvarende parkeringskrav som
dagens sone B. Dette skjer på bakgrunn av at området er avsatt til
boligbebyggelse samt sin nærhet til kollektivtrasé. Skippergata skal på
sikt bli omgjort til busway. Det er også områdets korte avstand til
kollektivtrasé som gjør at den havner innenfor den områdetypen i
regionalplan som tillater en relativt høy boligtetthet.
Plansjefen forholder seg til høringsforslag til revidert
kommuneplan og anbefaler en parkeringsdekning på 1.0 p-plass +
0,2 gjesteparkeringsplasser per boenhet. Dersom man overstiger
denne dekningen vil man undergrave viktige overordnede planprinsipp i
kommende kommuneplan.
Konsekvenser for barn og unge
Planforslaget legger opp til fire sandlekeplasser internt i planområdet. I
tillegg er det to bilfrie gatetun som vil fungere som oppholdsareal. Større
lekeområder for de litt eldre barna er lokalisert innenfor områdeplanen i
direkte tilknytning til planområdet i sørøst. Offentlige kvartalslekearealene
på totalt 5.2 dekar, og er vist som o_LEK4 og o_LEK5 i områdeplanen.
Dette er store lekeområder som også skal bli benyttet av andre delfelt i
områdeplanen som er sør for kvartalslekeplassen. Det er stilt
rekkefølgekrav at kvartalslekeplassene skal være opparbeidet i takt med
utbyggingen. Det er sikret kvartalslek som dekker uteareal for
detaljplanen.
Sandlekeplassene i planområdet sikrer at det er maksimum 50 meter
avstand fra bolig. f_LEK2 og f_LEK3 ligger i direkte tilknytning til
kvartalslek, dette er ansett som en viktig kvalitet. En av lekeplassene,
f_LEK4, er lokalisert på taket av parkeringskjeller, f_PHUS2. Dette er i
utgangspunktet ikke en optimal plassering av en lekeplass med tanke på
beplantning. Det er imidlertid sikret i bestemmelsene at
jordoverdekningen skal dimensjoneres for 0.7 meter som muliggjør
beplantning i større grad. For f_LEK4 er oppnår man ikke 50% ved 21.
8
mars. Dette er godtatt da det i sol/skyggediagrammet (vedlegg 7), viser
gode forhold ved andre tidspunkt.
Som man ser av bildet nedenfor vil de største lekeområdene ligge utenfor
selve planområde i felles kvartalslekeplasser (planområdet er vist med
stiplet hvit linje).
Med sandlek og kvartalslek vil hver bolig i B3.1 få 33 m²
uteoppholdsareal.
Bokvalitet
Ved felt BB1 og BK4 er det avvik fra kommuneplanen ved at kravene om
50% sol på uteoppholdsarealene ikke oppnås ved 21. mars kl. 15.00.
Avvikene er grundig belyst i vedlegg 7. Det er vist gode solforhold ved
andre tidspunkt og plansjefen vurderer at valgte løsninger kan aksepteres.
Det er sikret hagedybde på minimum 9 meter for alle delfeltene som er
regulert til rekkehus, foruten om delfelt BK2 som har 8 meter. Delfelt BK4
og BK5 har henholdsvis 11 og 10,5 meter hagedybde. For boligene i
blokkene er det sikret privat uteoppholdsareal (på altan) på minimum 7
m².
Arkitektur
I planprosessen har det vært jobbet mye med utformingen av
parkeringskjeller under BB6-BK7, f_PHUS2. I første innleverte forslag var
9
parkeringskjelleren vist som en lang vegg ut mot tilgrensende boliger i
sør, delfelt BK9 og BK8. I innsendt forslag er de rette linjene brutt mer
opp ved at parkeringskjelleren er trukket mot nord, slik man får et
bredere gatetun. Samtidig som byggene er trukket nærmere delfelt BK9
oppnår man en større dynamikk med noen smalere partier. Med dette
oppnår en variasjon i gaterommet. Parkeringskjeller under BK7 vil ikke
være synlig fra adkomstvei i nord, p_KV3.1, grunnet høydeforskjeller med
fall fra nordvest mot sørøst. Det naturlige fallet gjør at BK7 ligger omtrent
tre meter høyere i terrenget enn tilgrensede boliger i sør.
Forholdet til parkeringskjeller under BB1, f_pHUS1, har også vært
betydelig bearbeidet. Her har man oppnådd å få plassert det meste av
parkeringskjelleren under terreng, blant annet for å oppnå større kvalitet
for tilgrensende lekeplass, f_LEK1. Det er lagt til rette for direkte utgang
på terreng i vestre ende av parkeringsanlegget, for å sikre kort vei til
rekkehusene i delfelt BK2 som har sin parkeringsplass i f_PHUS1.
Jordoverdekning på nedgrav parkeringsanlegg
Parkeringskjeller, f_PHUS2, ligger under f_LEK4 og hagene til boligene for
BK7. I bestemmelsene er det sikret at det skal være 0,3 meter
overdekning, dette vanskeliggjør å plante større buskvekster og tre. Det
legges imidlertid til rette for at 30% av arealet skal kunne bygges opp til
minimum 0,7 meter overbygning. Med dette menes kasser og lignende
som kan brukes til å plante busker og trær i. Plansjefen mener en slik
løsning ikke er optimal og gir flere begrensninger for opparbeiding av
uteområdene for delfelt BK7. Det er imidlertid et begrenset antall boliger
beliggende på parkeringsanlegg, bestemmelsene gir rom for 9-20 boliger.
Plansjefen peker på at resterende delfelt vil ligge på terreng med mulighet
for valgfri beplantning. LEK1-LEK3 ligger også på terreng.
Parkeringsanlegget (f_PHUS2) ligger også i direkte tilknytning til gatetun
f_GT2 i sør, samt adkomstvei o_KV1.1 i nord. Ved å endre på
jordoverdekningen vil det få konsekvenser for hvordan parkeringsanlegget
forholder seg til gatetunet og adkomstveien. Nåværende forslag med en
jordoverdekning på 0,3 meter sørger for felt BK7 vil ligge på samme
høyde som adkomstvei o_KV1.1, samtidig som parkeringsanlegget ligger
på samme høydekote som gatetunet.
Universell utforming
Universell utforming er mer enn bare å tilrettelegge for at byggene i seg
selv er universelt utformet, det gjelder også universell utforming av ulike
målpunkt slik som renovasjon. Planområdet har et skrånende terreng fra
nordvest mot sørøst, dette gir noen utfordringer med tanke på universell
utforming. Bygg og gater er plassert for å gi moderate stigningsforhold.
Gatetun og adkomststier fram til boligene har en stigning mindre enn 1:20
og alle fellesområder blir tilgjengelige, vedlegg 9. Adkomst fra
parkeringsanlegg vil lede direkte til terreng eller heis. Fra gjesteparkering
10
er det universell adkomst fram til boligene. BB1 og BB6 er som sikrer at
over 50% av boligene vil utformes som tilgjengelige boliger.
Skolekapasitet
Planområdet sokner til Hana skole og Øygard ungdomsskole.
Skolebyggprogrammet sier følgende om de to skolene:
Hana skole er en B14-skole med plass til 392 elever. Skoleåret 2014 –
2015 vil skolen ha 356 elever og 14 klasser.
Flere boligprosjekter er satt på vent i påvente av økt kapasitet ved Hana
skole. Det er lagt til rette for utvidelse av Hana skole til en B-21 skole
med plass til 588 elever.
Øygard ungdomsskole er en U15-skole med plass til 420 elever. Skolen
har store klasserom og kan ta flere elever inn i hver klasse.
Forventet elevtall på barneskolene i nærskoleområdet til Øygard
ungdomsskole tilsier at skolen vil ha et elevtall på mellom 390 og 400 de
neste årene. Utfordringene vil være knyttet til at noen årskull vil være
såpass store at skolen må opprette 6 klasser. Øygard ungdomsskole bør
kunne løse dette gjennom organisatoriske tiltak.
Det er stilt rekkefølgekrav vedrørende skolekapasitet i bestemmelsene.
OPPSUMMERING
Planen har blitt bearbeidet gjennom prosessen. Forslagsstiller har valgt å
ikke rette seg etter plansjefens oppfordring om å legge seg på en
parkeringsdekning i tråd med høringsforslag til revidert kommuneplan
som tilsvarer 1.0 p-plass + 0,2 gjesteparkeringsplasser per boenhet.
Plansjefen anbefaler på bakgrunn av dette at planen før 2.
gangsbehandling omarbeides i samsvar med krav gitt i revidert
kommuneplan, samt at variasjon av boligstørrelser sikres i
bestemmelsene.
KONKLUSJON
Forslag til vedtak:
Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens §
12-10, at Plan 2014 124 - Detaljregulering for delfelt B3.1, i HA 07, del av
gnr 38 bnr 14 og 48 – Hana, sist datert 19.11.2014, med bestemmelser
sist datert 16.02.2015, legges ut til offentlig ettersyn
Før 2. gangsbehandling skal følgende innarbeides i planen:

Ved parkering i fellesanlegg skal det etableres 1.0 p-plass + 0,2
gjesteparkeringsplasser per boenhet.
11

Det må sikres variasjon i boligstørrelser i bestemmelsene.
Rådmannen i Sandnes, 24.02.2015
Kristin Barvik
kommunaldirektør
Bjørn Totland
plansjef
Vedlegg:
1: Oversiktskart
2: Plankart
3: Bestemmelser
4: Planbeskrivelse
5: Innkomne merknader med plansjefens kommentarer
6: Støyrapport
7: Sol/skygge diagram
8: RTP (renovasjonteknisk plan)
9: Stigningskart
10: Boligsammensetning
11: Illustrasjonsplan
12: Snitt
13 Diverse skisser
14: Notat om overvannshåndtering
15: Plankart områdeplan
16: Bestemmelser områdeplan
Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk
godkjenning.
12