Planbeskrivelse for Klokkerjordet
Dokument Planbeskrivelse Oppdragsgiver Klokkerjordet Utvikling as Dato 16.03.2015 KLOKKERJORDET KLOKKERJORDET Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Dokument nr.: Filnavn: 1130742 Detaljreguleringsplan Sande Sentrum 1 Planbeskrivelse 2015-03-10 Revisjonsoversikt T F Revisjon Dato Revisjonen gjelder Utarbei- Kontrol- Godkjent det av lert av av 1 13.3.15 Oppdatert forsidebilde og illustrasjon med utsnitt områdeplan. AKR 2 16.03.15 Korrekturgjennomgang AKR AKR INNHOLD 1. 1.1. 1.2. 2. 3. 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 7. 8. Bakgrunn Bakgrunn Tidligere vedtak i saken Planprosessen Planstatus og rammebetingelser eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk Stedets karakter Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk Sosial infrastruktur Teknisk infrastruktur Planforslaget Planområdet Antall boenheter Bebyggelsens plassering og utforming Arealer til lek Uteoppholdsarealer Solforhold Parkering Vegløsning Støy Universell utforming Teknisk infrastruktur Rekkefølgekrav Utbygging / gjennomføring Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Utredninger og planer Handelsanalyse Støyutredning Tekniske planer Illustrasjonsplan / landskapsplan Fjernvirkning Energiløsninger Estetikk Plankonsept / tiltakshavers beskrivelse vedlegg 2 2 2 3 3 4 4 4 5 6 6 6 7 7 8 9 11 11 12 13 14 14 14 14 15 15 15 16 16 16 16 16 16 16 16 17 20 1. BAKGRUNN 1.1. Bakgrunn Utvikling av store deler av Sande sentrum krever transformasjon og at flere grunneiere samles om en felles plan. For at utviklingen av Sande sentrum kan komme raskt i gang, har derfor Klokkerjordet Utvikling as – etter samtykke fra Sande kommune - tatt initiativ til å få detaljere deler av sin eiendom som en del av områdeplanen. Området Klokkerjordet inngår i områdeplan for Sande sentrum, men utarbeides med en detaljeringsgrad tilsvarende en detaljreguleringsplan. Det utarbeides derfor en egen planbeskrivelse for dette feltet som et vedlegg til planbeskrivelse med konsekvensutredning for områdeplan for Sande sentrum. Tiltakshaver er Klokkerjordet Utvikling as, og plankonsulent er Rambøll. Planbeskrivelsen omtaler kun det som er spesifikt for Klokkerjordet. Øvrig informasjon og utredninger fremgår av hovedrapporten. Klokkerjordet omfatter følgende felt i områdeplanen: - Boligbebyggelse, blokkbebyggelse, BBB1 – BBB3 - Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, BKS7 – BKS9 - Bolig/tjenesteyting, BKB4 - Forretning, BF - Lekeplass, BLK5 – BLK10 1.2. Tidligere vedtak i saken Planarbeidet bygger på mulighetsstudiet som ble utarbeidet i innledende fase av områdeplanen for Sande sentrum. Mulighetsstudiet har influert på arbeidet med rullering av kommuneplanen 2014 – 2026, som ble vedtatt 29.10.2014 og ligger til grunn for planarbeidet for Klokkerjordet. Tiltaket er konsekvensutredet i områdeplan for Sande sentrum. Planprogrammet for konsekvensutredningen ble vedtatt av Sande kommunestyre 26.11.2014. Formål i området som detaljeres er prinsippbehandlet av politisk utvalg for områdeplanen (formannskapet) før planforslaget er endelig utarbeidet til 1. gangs behandling. 2 2. PLANPROSESSEN Se planbeskrivelse med konsekvensutredning for Sande sentrum. 3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Se planbeskrivelse med konsekvensutredning for Sande sentrum. Utsnitt fra kommuneplanen med området som detaljeres påtegnet 3 4. EKSISTERENDE FORHOLD 4.1 Beliggenhet Klokkerjordet er beliggende rett øst for dagens sentrumskjerne i Sande. Området avgrenses av Hagaveien mot øst og tar med seg deler av fv.313, Gamle Sørlandske, mot vest. Mot nord avgrenses området av dagens vegtrasé med bru over fv.313. Området Klokkerjordet avgrenses av nytt kryss Hagaveien/Sandebuktveien mot sør, men den sørligste delen av det fremtidige utbyggingsområdet er ikke med i den delen som detaljeres i områdeplanen. Området som detaljutformes 4.2 Dagens arealbruk Arealet er forsøksvis driftet som jordbruksareal, men på grunn av høy grunnvannstand og manglende drenering kan området kun nyttes de sesonger der det er svært tørt. De siste årene har arealet ikke vært driftet, men det dyrkes nå grasseng på området inntil det gradvis blir transformert. Fv.313 og Klokkerjordet retning sør/sørøst (google earth) 4 Vest for Klokkerjordet ligger dagens fv.313 og deretter boligområde/skoleområde/barnehage. Øst for Klokkerjordet ligger Hagaveien og deretter dyrket landbruksareal som tilhører Bø gård v/ Otto Galleberg. Nord for Klokkerjordet finner vi forsamlingslokalet ”Det Gule Huset” og friområdet Bøplassen som benyttes for fritidsaktiviteter. Det gule huset (google earth) Sør for Klokkerjordet ligger trafikkryss som forbinder Hagaveien, Sandebuktveien og fv.313. Ved trafikkrysset ligger bensinstasjon med veikro og sør for dette igjen dyrket landbruksareal. Fv.313 og kryss med Sandebuktveien og Hagaveien (google earth) 4.3 Stedets karakter Klokkerjordet ligger i et åpent landskap med noe vegetasjon, og faller ca 1:50 fra nord mot sør. Området er ubebygd med unntak av eiendommen Heimen, gnr 118 bnr 2, lengst nord i området. Bebyggelsen forutsettes revet. Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet 5 4.4 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk Klokkerjordet er i dag ikke i bruk som rekreasjonsområde. Området er lite tilgjengelig og lite egnet til bruk. Det fremstår som ”sumpete” og er kun tilgjengelig fra sør via gang- og sykkeveg langs Sandebuktveien. 4.5 Sosial infrastruktur Tilgrensende til planområdet finner vi Haga barnehage, Haga barneskole og Sande ungdomsskole. Sandvolleyballbanen ved Haga skole. 4.6 Teknisk infrastruktur Sande kommune og Sande private Vannverk har vannledninger i nærheten av Klokkerjordet. Sande private vannverk har en vannledning beliggende under nordre del av Klokkerjordet. Denne ledningen er hovedforsyning for Sande private vannverk inn til Sande sentrum. Det pågår avklaringer om Sande private vannverk har rettighet til å ha ledningen liggende, med hensyn til hvor ansvaret blir plassert for en eventuell omlegging eller hensyn som må tas ved utvikling av området. Sande kommune har hovedledning for avløp i nærheten av Sandebuktveien. Oversikt over kabler og nett (geomatikk 10.3.15) 6 5. PLANFORSLAGET Områdeplan for Sande sentrum og utbygging av Klokkerjordet er basert på at dagens rv313 legges om og føres inn på Hagaveien som ligger øst for Klokkerjordet. Dermed blir Klokkerjordet direkte tilgjengelig fra Sande sentrum og området vil være i umiddelbar nærhet til skoleområdet på Haga og Haga barnehage. 5.1 Planområdet Området som detaljeres og som kan utvikles uten påfølgende detaljreguleringsplan fremgår av planavgrensningen på figuren under: Utsnitt av forslag til områdeplan for Sande sentrum med detaljeringsområdet markert (rød linje) 7 Området omfatter følgende utbyggingsområder: Formål Areal (m²) Boligbebyggelse, blokkbebyggelse BBB1 BBB2 BBB3 Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse BKS7 BKS8 BKS9 Kombinert formål, bolig/tjenesteyting BKB4 Forretning BF %-BYA Etasjer 4416 4071 2969 45% 45% 45% 6 og 4 7 og 4 6 og 4 984 1813 2253 45% 50% 40% 2 2 2 3977 75% 2/5/6/8 8029 85% 1 Utbyggingsområder som ikke krever detaljregulering Det er regulert inn felles lekearealer som følger: Feltnavn BLK5 BLK6 BLK7 BLK8 BLK9 BLK10 Type lekeplass Kvartalslekeplass Nærlekeplass Nærlekeplass Kvartalslekeplass Nærlekeplass Nærlekeplass Areal (m2) 1121 782 946 767 104 109 Felles for BBB1-3, BKS7-9, BKB4-5 BBB1-3 BBB1-3 BBB1-3, BKS7-9, BKB4-5 BKS7-9 BKS7-9 Lekeplasser på Klokkerjordet 5.2 Antall boenheter Prosjektet som ligger til grunn for detaljeringen legger opp til følgende leilighetsfordeling: Type Hybel 2-rom 3-rom 4-rom 5-rom Town-house/Rekkehusleilighet Kjedet enebolig Sum boligbebyggelse Klokkerjordet Kombinasjonsbygg Nord (2-5 rom) Kombinasjonsbygg Sør (2-5 rom)* Total boligbebyggelse Klokkerjordet Antall 28 24 72 56 14 28 20 242 50 50 342 m2 BRA pr enhet 36 46 69 89 110 110 107 78 80 80 m2 BRA totalt 1 008 1 104 4 968 4 984 1 540 3 080 2 140 18 824 4 000 4 000 26 824 Andel 12 % 10 % 30 % 23 % 6% 12 % 8% 100 % * Inngår ikke i området som nå detaljeres. I dette regnskapet inngår også illustrerte boligblokker på felt BKB5, som ikke detaljeres som en del av områdeplanen. Disse to boligblokkene har til sammen 33 leiligheter. Totalt antall leiligheter på Klokkerjordet som kan bygges uten etterfølgende detaljregulering er da i underkant av 260 leiligheter. 8 5.3 Bebyggelsens plassering og utforming Det er gitt byggegrenser, utnyttelse og høyder på plankartet tilpasset illustrert prosjekt. Høydene tilsvarer 3 meter pr etasje for boligbebyggelse og 5 meter for 1. etasje for kombinasjonsbygg. Grunnlag for feltavgrensning, byggegrenser, utnyttelse og høyder. Illustrerte renovasjonsløsninger må bearbeides, da disse skal innpasses i bebyggelsen og skjermes slik at tilgrensende bebyggelse unngår problemer med støy og skjemmende innsyn. Som grunnlag for å regulere felt BF er illustrasjonen under benyttet. Illustrasjonsplan, Meny dagligvarebutikk (Prosjektcompaniet as). Illustrasjonen viser et nærmest kvadratisk butikklokale (50x50 meter). Meny ønsker en butikk med minste bredde 28 m. Det er sett på å utforme en butikk med en lengre fasade mot veien. Dette skyver i tilfellet innkjøringen nærmere rundkjøringen, da det også er viktig at ikke innkjøringen kommer for nærme inngangspartiet på butikken. 9 En eventuell parkeringsplass på baksiden av bygget vil dra med seg inngangspartiet mot baksiden, og dermed gi en lukket fasade ut mot veien. Slik inngangspartiet er plassert nå, er det nærhet både til fortauet og til parkeringsplassen. Det er illustrert 110 plasser pluss 8 plasser til ansatte. I reguleringsplanen er det gitt at første etasje skal ha åpne fasader, dekket av vinduer og flere innganger. Butikklokalet vil ha en åpen fasade med vinduer mot hovedveien, men hovedinngangen vil bli mot p-plassen. I tillegg må det etableres en inngang fra gaten til dagligvarebutikken. Det er utarbeidet skisser for deler av Klokkerjordet. Disse viser Meny-butikken, felt BF og den nordre del av Klokkerjordet. Felt BKB4 og kvartalslekeplass Felt BKB4 fra rundkjøringen 10 Felt BKB4, kvartalslekeplass, FM (Meny-butikk) og deler av felt BBB1 Felt BKB4, BBB1 og FB (Meny-butikk) 5.4 Arealer til lek Ved utvikling av Klokkerjordet vil det bli opparbeidet arealer for lek og rekreasjon for boligområdet som også kan være tilgjengelig for resten av sentrums beboere. De generelle kravene i områdeplanen er i hovedsak fulgt opp, men med noen justeringer. I stedet for å etablere 1 strøkslekeplass på 1,5 daa, forslås det 2 strøkslekeplasser på henholdsvis 1 daa og 750 m2. Strøkslekeplassene er felles for alle felt med boliger innenfor illustrert planavgrensning, i tillegg til felt BKB5. Det er også regulert inn nærlekeplasser. Disse er for blokkbebyggelsen større enn kravet på 200 m2, men omfatter også arealer som kun er 5 meter brede. For eneboligene i kjede er det regulert inn to lekeplasser på 100 m2, men disse har en bredde på kun 5 meter. Det er mulig å omstrukturere plasseringen av eneboligene for å kunne etablere en større nærlekeplass fremfor to mindre som regulert. For felt for kombinert formål, BKB4, må nærlekeplassen opparbeides på tak. 5.5 Uteoppholdsarealer Kravet til uteoppholdsarealer for blokkbebyggelsen på 20 m2 pr boenhet tenkes løst med 10 m2 pr boenhet på balkong. Dette betyr at 1,9 daa uteoppholdsareal for felt BBB1 – BBB3 må løses på bakkenivå og/eller som felles takterrasser. Minimum 1,9 daa av de samlede uteoppholdsarealene skal ha sol kl 1500 ved jevndøgn. Se for øvrig kapittel om solforhold. 11 Dersom areal regulert til nærlekeplass tilfredsstiller kravet til minimumsbredde på 10 meter og sol kl 1500 ved jevndøgn kan den medregnes som en del av 20 m2 uteoppholdsareal for hver boenhet. Arealer til strøkslekeplass kan ikke medregnes. For felt for kombinert formål, BKB4, må alle uteoppholdsarealer opparbeides som private balkonger og felles takterrasser. 5.6 Solforhold Det er utarbeidet en illustrasjon av sol/skyggeforholdene for Klokkerjordet. Denne viser at det er gode solforhold på strøkslekeplassene kl 1500 ved jevndøgn, som er vurderingskriteriet i reguleringsbestemmelsene. For nærlekeplassene er det mer skygge, men det er rom for to nærlekeplasser på 200 m2 med sol på angitt tidspunkt. Sol/skygge kl 1500 ved jevndøgn. Noen leiligheter vil ikke ha sol på balkong eller på nærlekeplass som ligger innenfor avstandskravet på 50 meter. Disse vil måtte benytte kvartalslekeplass dersom de ønsker sol på ettermiddagen ved jevndøgn. Det anbefales at det etableres takterrasser på de blokkene som har dårligst solforhold. 12 Sol/skygge kl 1200 ved jevndøgn. Sol/skygge kl 1500 21. juni. 5.7 Parkering Krav til parkering er det samme som for områdeplanen for øvrig: Blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse Forretning og tjenesteyting Bil 1,2 plass pr. leilighet, hvorav 0,1 er gjesteparkering HC 5% Sykkel 1,2 plass pr. leilighet 1 plass pr. 50 m2 5% 1 plass pr. 50 m2 Parkering skal løses under bakken, med unntak av gjesteparkering og kundeparkering som kan løses på terreng. Nedkjøring til parkeringskjeller skal løses i fasade. Nedkjøringsramper i terreng tillates ikke. 13 5.8 Vegløsning Gaten inn til Klokkerjordet er ikke dimensjonert iht snitt gitt i områdeplanen som illustrert under. For første del mellom barnehagen og kombinert formål med tjenesteyting i 1. etasje ut mot gateplan gjelder snitt for sentrumsgate uten parkering. Videre hvor det kun planlegges boliger gjelder snitt for boliggate med fortau. Eksempler på gateutforming Reguleringsplanen viser et snitt på 12,5 meter på første del som er prinsippsnitt for sentrumsgate uten møbleringssone. For andre del er det regulert 7,5 meter, hvor av kjørebanen utgjør 4,5 meter og ensidig fortau på 3 meter. Det er valgt ensidig fortau da bebyggelsen med kjedet enebolig gir mange brudd på et eventuelt fortau og kan skape trafikkfarlige situasjoner på grunn av manglende sikt og rygging rett ut i fortau. 5.9 Støy Det er foretatt beregning av støyforhold for planlagte boliger i forbindelse med Klokkerjordet (Berg Knudsen as, 10.2.15). Beregningene viser at lydkrav i T-1442 og NS8175 vil bli oppfylt forutsatt at det bygges en støyskjerm langs vegen. Støyskjermen er regulert på plankartet. Skjermens høyde må være 2 meter over vegmidte. Det vises for øvrig til vedlagt støyrapport. 5.10 Universell utforming Det skal sikres universell utforming innenfor hele planområdet, slik at alle grupper får god tilgjengelighet. Tiltak som gir god tilgjengelighet skal integreres i utformingen av inne- og uteområder på en slik måte at de naturlig benyttes av alle. 5.11 Teknisk infrastruktur Vann og avløp Sande private vannverk henviser til at området må tilknyttes Sande kommune sitt ledningsnett fordi Sande private vannverk ikke har kapasitet i sitt anlegg og drikkevannskilde. Arbeidet med å utrede teknisk tilknytning er startet opp, og dokumentasjon vil foreligge før 2. gangs behandling av områdeplanen. Det er aktuelt å vurdere en ny hovedledning gjennom området som erstatning eller reserveløsning til dagens hovedledning inn til Sande sentrum. Da området er svakt fallende fra nord mot sør, hvor Sande kommune har hovedledning for avløp i nærheten av Sandebuktveien, planlegges det et gravitasjonsavløp mot sør hvor området tilknyttes kommunal avløpsledning på selvfall. Plan for dette vil foreligge før 2. gangs behandling av planforslaget. Overvannshåndtering Som følge av områdets topografi er det naturlig at overvann relatert til ny bebyggelse nord for og inkludert ny tverrvei inn til Sande sentrum vil fordrøyes og infiltreres lokalt, før utslipp på lukket overvannssystem som ligger langs rv. 313. Dette medfører at dagens situasjon blir lagt til grunn for fremtidig påslipp og intensitet mot lukket system og ut i Sandeelva. For området sør for ny tverrvei til Sande sentrum forutsettes anlagt en hovedledning for overvann i hovedtrasè langs intern samlevei som går gjennom området. Utbyggingsområdene vil ha lokale fordrøynings- og infiltrasjonsanlegg før påslipp på lukket system. Det vil være aktuelt å innføre åpne vannveier som del av fordrøyningssystemet, slik at overvannet forsinkes og delvis infiltreres langs vannveien fra nord mot sør. Dersom beregninger og erfaring viser at man får inn tilstrekkelig overvannsmengder til at man har en gjennomstrømning gjennom hele året vil det være aktuelt å 14 vurdere åpne vannspeil som del av overvannssystemet. Disse vannspeilene vil da utgjøre åpne magasiner, både gjennom at vannstanden tillates øket ved flom og ved at det er lagt opp terskler langs vannveiene gjennom feltet. Slik sett forventes at en detaljplan for overvannshåndteringen vil vise en overvannsledning som ivaretar drenering av brannkummer og utgjør nødoverløp for overvannssystemet, og at overvannet for feltet i normalsituasjonen og frem til nedbørsintensitet med 20 års retursyklus vil være basert på åpne vannveier og lokal fordrøyning/infiltrasjon. Overvannet vil som følge av områdets topografi, som videreføres ved detaljert prosjektering, samles opp i sørlige del, hvor man da har inntak til ny overvannsledning utført som styrt boring med utløp i Sandeelva. El-anlegg Området tilknyttes høyspentanlegget gjennom en eller flere nye nettstasjoner som plasseres etter nærmere avklaring med netteier Skagerak Nett. Renovasjon Plassering og utforming skal skje i samråd med renholdsverket. Det er gitt i regulerinsbestemmelsene at avfallshåndtering skal innpasses i bygninger og skjermes mot omkringliggende bebyggelse med hensyn til støy og innsyn. 5.12 Rekkefølgekrav Før igangsettingstillatelse kan gis, skal følgende være godkjent. Utomhusplan i tråd med kommunens retningslinjer. Utbyggingsavtale eller gjennomføringsavtale Før brukstillatelse for boliger gis skal følgende være ferdigstilt og ha fått ferdigattest: Kvartalslekeplasser Nærlekeplasser og andre uteoppholdsarealer Arealene regulert til trafikkformål Støybeskyttelsestiltak Teknisk infrastruktur og infrastruktur for fjernvarme Renovasjon 5.13 Utbygging / gjennomføring Områdeplanen angir at det skal brukes en områdemodell for utbyggingsavtaler. Det betyr at det for de områdene som nå detaljeres skal utarbeides utbyggingsavtale(r) bygget på prinsippene for dette i områdeplanen. I utbyggingsavtalene fordeles kostnader til fellestiltak med utgangspunkt i plan- og bygningslovens bestemmelser om rimelighet og forholdsmessighet. Kommunen vil være ansvarlig for å gjennomføre fellestiltakene, for eksempel når et gitt bygningsmessig volum eller antall boliger er bygget, og avsetter kontantbidrag og egenfinansiering over kommunebudsjettet. 5.14 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Se planbeskrivelse med konsekvensutredning for Sande sentrum. ROS-analysen viser ingen særskilte forhold ved Klokkerjordet. Det må utføres geotekniske undersøkelser og vurderinger. Rapport må foreligge før 2. gangs behandling av områdeplanen. Det samme gjelder for plan for håndtering av overvann. 15 6. UTREDNINGER OG PLANER 6.1 Handelsanalyse Det er utarbeidet en handelsanalyse for Sande sentrum og Klokkerjordet med bakgrunn i å belyse forholdet med å legge til rette for dagligvare på Klokkerjordet. Handelsanalysen er vedlagt (Handels- og sentrumsanalyse Sande i Vestfold, Vista Analyse as, rapport 2014/41). 6.2 Støyutredning Det er utarbeidet en støyanalyse for ny bebyggelse på Klokkerjordet. Støyutredningen er vedlagt (Støyvurdering, Berg Knudsen as, 10.02.2015). 6.3 Tekniske planer Plan for håndtering av overvann og VA-plan er under utarbeidelse og vil foreligge før 2. gangs behandling av områdeplanen, jfr. reguleringsbestemmelsene § 3.1.1. 6.4 Illustrasjonsplan / landskapsplan Før 2. gangs behandling av områdeplanen skal det utarbeides en generell illustrasjonsplan, jfr. reguleringsbestemmelsene § 3.1.1, som viser bygninger, veier, plasser, beplantning, terreng, avfall, gjerder, belysning, innhold i fellesområder inkl. lekeplasser, renovasjon og siktlinjer. Videre skal det, jfr. reguleringsbestemmelsene § 4.3, dokumenteres hvordan fellesarealer og private arealer skal skjermes fra hverandre. Det skal dokumenteres at arealene får en god funksjon (universelt utformet, skjermet, gode solforhold, lune plasser, attraktive, møteplasser), og det skal vises hvordan ulike aldersgrupper og behov ivaretas, herunder barn, ungdom, voksne og pensjonister. 6.5 Fjernvirkning Før 2. gangs behandling må fjernvirkning dokumenteres, jfr. reguleringsbestemmelsene § 4.2. 6.6 Energiløsninger Jfr. reguleringsbestemmelsene, § 4.8, skal muligheter for felles fornybar energiløsning for varme og kjøling til byggene (primært blokkbebyggelse og offentlig bebyggelse) innenfor området kartlegges. Kartleggingen skal legges til grunn for valg av energiløsning. En slik redegjørelse må foreligge før 2. gangs behandling av områdeplanen. 6.7 Forurensning Jfr. reguleringsbestemmelsene, § 4.10, skal det utføres en miljøteknisk undersøkelse ved planlegging på tidligere trasé for fylkesvei 313. 6.8 Estetikk En estetisk redegjørelse må utarbeides før områdeplanen skal til 2. gangs behandling, jfr. reguleringsbestemmelsene § 3.1.1 og § 4.2. 16 7. PLANKONSEPT / TILTAKSHAVERS BESKRIVELSE For Klokkerjordet er innholdet i detaljplanen basert på mulighetsstudiet som ligger til grunn for områdeplanen for Sande sentrum. I arbeidet med å definere innholdet for planen med hensyn til byggeformål og sammensetning dette frem til et boligprogram har det vært lagt vekt på den informasjon som har vært tilgjengelig som del av rulleringen av kommuneplanen og grunnlaget for områdeplanen for Sande sentrum. For Klokkerjordet har det vært fokusert på å utnytte den fremtidige beliggenheten i umiddelbar nærhet til skoler og barnehage, sentrumsområdet og at rv. 313 vil danne en ytre avgrensning i øst. Området skal være det foretrukne alternativ for en bred kjøpergruppe ved valg av bosted i Sande sentrum. Beliggenheten i umiddelbar nærhet til skoler og barnehage danner grunnlag for en effektiv bosituasjon for barnefamilier, som med gangavstand til buss- og togstasjon kan legge opp til en kollektivbasert pendlersituasjon ut fra Sande. For de som er avhengige av bil i arbeidssituasjonen vil tilgangen til omlagt veisystem være svært effektivt. Forslag om å anlegge dagligvare på nordlige del av Klokkerjordet møter ønske fra Meny Sande om ny lokalisering for å kunne ta ut det potensiale deres konsept har i Sande sentrum og ikke minst kunne redusere handelslekkasjen mot spesielt Drammen for store deler av deres kjøpegruppe. Lokalisering av en dagligvarebutikk på nordre del av Klokkerjordet underbygger effektiviteten og attraktiviteten for området med hensyn til valg av dette område som nytt bosted. Ved studier av området med hensyn til solinnfall gjennom året og døgnet, ble det klart at den nordre 1/3 av området er det område som vil ha redusert kvalitet som boligområde med hensyn til redusert solinnfall på sen ettermiddag/kveld men som har svært gode solforhold på dagtid. Dette, sammen med generell vurdering av trafikksystemet rundt Klokkerjordet, gir gode argumenter for å anlegge funksjonene dagligvare, fremtidig utvidet barnehage og allmenn/privat tjenesteyting i kombinasjon med boliger på dette området. Forutsetningen for utnyttelse som bolig er da at boliger utvikles fra minimum nivå 3/etasjeplan 3 og opp i de bygninger som inneholder kombinert formål. Lokalisering av dagligvarebutikk og barnehage med relativt lav byggehøyde (tilsvarende ca 2 boligetasjer) medfører at disse bygninger ikke vil gi slagskygge for ny boligbebyggelse på gateplan beliggende sør for nordlige kvartalslekeplass. Tilsvarende gjelder for boligbebyggelse i bygninger med kombinert formål, hvor disse er løftet opp på 2 etasjeplan og dermed har svært gode solforhold også på sen ettermiddag/kveld. Andre sentrale grep er å benytte bebyggelsen i seg selv som støyskjermende i randsonen mot øst i tillegg til støyskjerm langs omlagt Fv.313/Gamle Sørlandske. Dette grepet forsterker boligkvaliteten inne på området. Det er mulig å gjøre dette grepet da støyskjermet side er sammenfallende med attraktiv orientering mot sør/vest. Ved å legge opp til svalgangsblokker, hvor oppholdsarealene i leilighetene (hovedsoverom og stuebalkong) er mot vest vil man oppnå optimale kvaliteter for den enkelte leilighet så vel som for øvrig bebyggelse/boligområde. Eksempelbebyggelse for konsept blokk er Pir 7 i Drammen, som har mange av de samme kvaliteter som er lagt til grunn for blokkonseptet på Klokkerjordet. Sentralt på området er strukturen brutt opp med lamellbebyggelse med hensyn til å gi variasjon på området, bryte fremherskende vindretning og for å oppnå en god fjernvirkning spesielt fra øst. 17 Pir 7, Drammen Utformingen av området er deretter basert på å oppnå best mulig solforhold og opplevd privat uteoppholdsareal for den enkelte leilighet, men hvor bygningsstrukturen skal danne rom som oppfordrer til sosial omgang gjennom sentralt plasserte nærlekeplasser med oppholdsarealer for voksne brukere. Det er slik at lekeplasser har varierende solinnfall gjennom året og over dagen, slik at man kan variere og velge med hensyn til å være på solbelagte områder eller trekke inn på deler av arealer som gir skygge. Det vil legges vekt på å utforme nærlekeplasser med funksjoner som dekker et variert behov og som i utgangspunktet skal oppfattes å tjene boligbebyggelsen på området. De to kvartalslekeplasser vil utformes og planlegges slik at de oppfattes mer allment tilgjengelige og er anlagt slik at dette ikke skal være til sjenanse for beboerne nær til disse plassene. Kvartalslekeplasser skal være opparbeidet med apparater for utfordrende lek i alle alderstrinn men også ha et parkmessig preg, slik at disse plassene naturlig oppfattes og er attraktive som en del av spasertur rundt Sande sentrum. Disse kvartalslekeplasser sammen med uteoppholdsarealet til en fremtidig utvidet barnehage vil være et rekrasjonsområde ikke bare for beboerne i området, men også øvrige beboere i Sande sentrum. Boligprogrammet er tilpasset målet om å gjøre området attraktivt for en bred gruppe. I vest er det forutsatt konsentrert småhusbebyggelse illustrert som kjedede eneboliger. Bebyggelsen utgjør en overgang mellom eksisterende frittliggende småhusstruktur og er tiltenkt barnefamilier. Det forventes at denne type bebyggelse vil være svært attraktiv gitt tidligere omtalt beliggenhet til skoler og barnehager. Beliggenheten lokalt på området tilsier også at boligene vil ligge tilbaketrukket og opplagt ha svært god boligkvalitet. I blokkstrukturen er det lagt opp et stort spenn av leilighetsvarianter. Prinsipielt er det lagt opp til at blokkbebyggelsen i 4 etasjer inneholder leiligheter fra 2-5 rom, hvor toppetasjen enten bygges som full etasje eller inntrukket. Blokkbebyggelsen i 6 og 7 etasjer er lagt opp til å romme hybler (1-rom), town-house (rekkehusleilighet) og leiligheter 3-5 rom. Blokkbebyggelse i kombinasjonsbygg er planlagt med en variasjon av leiligheter med 2-5 rom. Av boligprogrammet trekker vi spesielt frem; Hybel: Basert på informasjon om utleiemarked i Sande antas det å være marked for små startleiligheter for enslige, unge eller for personer med lav inntekt. Hybler ligger i 1. plan og har ikke privat seksjonert tilleggsdel på grunn, men vil benytte fellesarealer på området for uteopphold. Hybel ligger på inngangsplan og tilleggende town-house/rekkehusleilighet, og kan eventuelt kjøpes som tilleggsseksjon for praktikant/hushjelp. Town-house/Rekkehusleilighet: Rekkehusleiligheter forventes å være et alternativ for småbarnsfamilier som ønsker en effektiv bosituasjon hvor man har dekket alle behov og funksjoner som om det var et frittstående rekkehus/kjedet enebolig. Rekkehusleilighetene er utformet med planløsning over to plan, hvor 1 18 etg i hovedsak består av entrè, vaskerom/bad/wc og oppholdsrom eller soverom. Planløsning i 2 etg inneholder kjøkken, stue, 3 soverom og bad. Fra 2 etg er det utgang til stuebalkong og fra 1 etg direkte ut på terreng til seksjonert tilleggsareal på grunn. Soverom i 2 etg vil være svært usjenerte som følge at det ikke er svalgang i 2 etg. Løsningen er ikke i samsvar med TEK med hensyn til alle funksjoner på inngangsplan, men løsningen er ønskelig ut fra et markedsbehov. 19 8. VEDLEGG 1. Handels- og sentrumsanalyse Sande i Vestfold, Vista Analyse as, rapport 2014/41. 2. Støyvurdering, Berg Knudsen as, 10.02.2015. 20
© Copyright 2024