Effektiv drift energi og miljø
Grønn Byggallianse 18.11.2015
Klikk for å redigere tittelstil
Presentasjon
Rune Marius Skrødal
Teknisk Sjef – Region SørØst
[email protected]
Jørgen Dammen
Driftstekniker/Teamleder – Filipstad Brygge
[email protected]
Driftsleders rolle miljøeffektive bygg
Filipstad Brygge - Storebrand
Filipstad Brygge ca. 60.000m2
• Frem til ca. 2009 var eiendommen Storebrands hovedkontor og
Storebrand som majoritetsleietaker.
• Bygget var frem til dette tidsrommet tilpasset Storebrands virksomhet og
«krav» / utstyr
• Eksempel: En mengde dataservere/datarom/haller krevde da en spesiell
drift tilpasset Storebrand som leietaker. Dersom utetemperatur steg over
+25 grader, ble dataromkjøling prioritert fremfor komfortkjøling på grunn av
kapasitetsproblemer
Filipstad Brygge – Storebrand flytter ut (2009) – andre leietakere inn
•
Storebrand flytter ut og eiendommen leies ut fortløpende til flere leietakere
•
Krav til eksempelvis inneklima ble underveis større og større
•
Eiendomsdrift i omstilling fra enbrukerbygg til drift for mange leietakere.
•
Tidligere drifter gjorde i denne perioden en formidabel jobb på eiendomsdriften.
•
Storebrand var også tidlig på ballen med tanke på bygningstekniske endringer i tråd
med fortløpende utleie.
Basale AS kommer inn på driftssiden 2010/11
-
Majoriteten av bygget var utleid
-
Storebrand hadde startet med kartlegging av tekniske anlegg i samråd
med rådgivere/leverandører og eiendomsdrift
Konkret sak – automatikk/styring klimaanlegg
Utfordringer:
-
Manuell styring fra tidligere drifter på kjøleanlegg uten nødvendig
dokumentasjon/historikk (Personavhengighet)
-
En ansatt hos tidligere drifter ivaretok service på sjøvannskjølingen på egen
hånd/ «fritid» uten nødvendig dokumentasjon/historikk (Personavhengighet) (En
formidabel jobb, og ut i fra forutsetningene en meget godt utført jobb)
-
Mange feil/mangler på automatikk / sd anlegg
Tiltak kjøling/klima
Tidsperiode frem til ca. 2013
Storebrand hadde i tidsrommet frem til 2013 brukt mye ressurser internt og eksternt for å
jobbe systematisk og rettet mot de utfordringer som normalt blir ved en såpass stor
«bruksendring» antall leietakere på bygget. (Husk i perioden frem til 2009- så måtte
komfortkjølingen i perioder stenges for å ivareta dataromskjøling m.m.)
Det er følgende installert på eiendommen:
-
Sjøvannskjøling (2 vekslere) for sommerkjøling
-
Kjølemaskin/varmepumpe (Kombi) for vinterdrift /supplere sjøvann
Tiltak kjøling/klima
Etter kartleggingen som ble iverksatt av Storebrand Eiendom- ble følgende tiltak gjort:
-
Riktig service og vedlikeholdsavtale ble etablert
-
Veksler 1 ble demontert og renset (Sjøvannskjøling)
-
Veksler 2 ble byttet (defekt) (Sjøvannskjøling)
-
Kjemisk rens ble utført og etablert faste rutiner 2 ganger/årlig (Sjøvannskjøling)
-
Kjøl- og varmepumpe ble byttet ut
-
Automatikk/SD anlegg ble gjennomgått og styring/overvåking av disse to installasjonene er ikke
lengre direkte manuelt ved hver maskin- men også kan kjøres solid via SD anlegg.
Innføring/opplæring av driftspersonell for effektiv tilsyn/drift av utstyret
Erfaringer underveis og etter tiltak
-
Storebrand Eiendom var meget bevisst på å ha med eiendomsdrift
-
Konkrete tiltak ble utført og tilpasninger ble gjort i tett dialog med
leverandører/eiendomsdrift
Målinger etter tiltak ble utført:
-
Ved perfekt driftsmodus vil sjøvannskjøling overta kjølebehov primært i tidsperioden
juni-august (Varmeste periode)
-
Økning tilfredshet leietakere inneklima i tidsperioden 2013-15
-
Energibesparelse bruk av sjøvann kontra kjølemaskin, estimert ca. 7000,-/dag i
sommerhalvåret.
-
Forutsigbarhet driftsmessig
Temperaturkorrigert Filipstad Brygge
I tillegg er det verdt å nevne…
Filipstad Brygge - Storebrand
Noen viktige fokusområder eiendomsdrift
Gode, forutsigbare og fast etablerte rutiner på teknisk drift av
fellesareal (FDV program Vergo)
Gode rutiner og forståelse energi og miljøoppfølging (EnergiNett)
God dialog og samkjøring i «Eiendomsteam». Faste driftsmøter
sammen med Storebrand. Teknisk drift bidrar til innspill løsninger.
God dialog med serviceutførende på tekniske anlegg (Avklare
forventninger i forkant, under og etter et servicebesøk)
= Driftspersonell får nødvendig eierskap/kunnskap til å kunne være
med å påvirke «miljøet» på eiendommene.
Noen viktige fokusområder eiendomsdrift
Noen eksempler:
Avfall – Kartlegging og etablering avfallsfraksjoner
-
Er leietakere/leverandører klar over de ulike avfallsfraksjoner som er i
avfallsrommet?
-
Har eiendomsdrift fokus på avfallshåndteringen på bygget?
Energi/vann/Fjernvarme og oversikt målere/forbruk
-
Er energimålere kartlagt og registreres/måles det faktiske forbruk?
-
Driftstider, energibesparende tiltak – registreres disse?
Er det mulighet til å faktisk hente ut rapporter som viser at tiltak/investeringer har
positiv effekt? (Energi og miljørapport e.l.)
«Status» 2015 – sett fra eiendomsdrift ståsted
Filipstad Brygge
I dag ca. 30 leietakere.
Avfall
Sorteringsgrad på eiendommen pr. september 2015: ca. 67 %
Storebrand har i sitt fokus på eiendommen vært en ekstrem god pådriver inn mot
leietakere, eiendomsdrift m.m. for å se på de «riktige» tiltakene over tid.
Energi:
Betydelig besparelse de senere årene og høyt fokus fra Storebrand fremover.
I tillegg er det utført en rekke andre tiltak i forbindelse med leietakertilpasninger,
byggendringer m.m. (Solavskjerming, sensorer belysning, LED belysning etc.)
Eiendomsdrift (Basale) har, i tillegg til eiendomsdrift i fellesarealer, særskilte
driftsavtaler direkte (ca. 30 avtaler) inn mot leietakere som også indirekte medfører
god fokus og informasjon i det daglige energi og miljøarbeidet.
Energi og besparelser
Vår klare oppfatning er det å ha et samlet fokus og mål rettet mot de
ulike aktører som er involvert i eiendommen- så vil det ha positiv
virkning på energi og miljø. Det har også en klar oppside i forhold til
eiendommens og leietakers økonomi.
Å ha systemer for å måle «verdien» av tiltak og systemer for å utføre
tiltak som gjøres, er avgjørende.
Noen av disse er:
- SD anlegg
- EOS oppfølging
- Avfallsrapport
- Kundetilfredsundersøkelse
Hvordan gir ulike
typer eiendom
avkastning?
Avfallsutvikling
Filipstad
Brygge
Utflytting
2008:
59 %
2009:
61 %
2010:
58 %
Ledighet
2011:
57 %
2012:
61 %
2013:
59 %
2014:
61 %
2015:
63 %
Økende kundetilfredshet på Filipstad Brygge
En veldig lærerik prosess og gode erfaringer for eiendomsdriften i denne perioden.
Det å i tillegg ha en eier og ansatte i Storebrand som har fokus og involverer
eiendomsdriften inn i prosjekter har vært meget bra!