1. No category

PORSGRUNN KOMMUNE
Arkivsak:
PlanID:
Sakstitel:
14/06792
776
Reguleringsplan for et område ved Gravavegen - Heistad
Reguleringsplan for et område ved Gravavegen Heistad
Detaljregulering
PLANBESKRIVELSE- Saksframstillinger med vedtak
Planbeskrivelsen er det som var grunnlaget for planens endelige vedtakelse jf. Plan og bygningsloven § 4-2
Godkjent av bystyret 07.05.2015 i sak 37/15
INNHOLD

Bystyrets vedtak om godkjenning i møte 07.05.2015 i sak 37/15

Utvalg for plan og kommunalteknikks vedtak ved sluttbehandling i møte 14.04.2015 i sak
15/15

Saksframlegg for sluttbehandling (arkiv: 14/06792-17)

Utvalg for plan og kommunalteknikks vedtak ved 1.gangsbehandling i møte 16.12.2014 i
sak 62/14

Saksframlegg for 1.gangsbehandling (arkiv: 14/06792-4)
KLAGEBEHANDLING
Det har ikke kommet inn klage(r) i saken
Arkivsak-dok.
Arkivkode
Saksbehandler
14/06792
Ena Selimotic
Behandlet av
1 Utvalg for plan og kommunalteknikk
2 Bystyret
Møtedato
14.04.2015
07.05.2015
Saknr
15/15
37/15
SAKSPROTOKOLL
Forslag til reguleringsplan for et område ved Gravavegen - Heistad
Sluttbehandling
Bystyret har behandlet saken i møte 07.05.2015 sak 37/15
Møtebehandling
Ingen nye forslag fremlagt
Votering
Utvalg for plan og kommunal sitt vedtak enst vedtatt
Vedtak
Med hjemmel i plan og bygningsloven § 12-10 og med henvisning til saksfremlegget
godkjennes forslag til Reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen,
med plankart datert 13.03.2015 , med reguleringsbestemmelser datert 20.03.2015, med
følgende endringer:




Endring i reguleringsbestemmelsene: Det er lagt til en ny fellesbestemmelse om
parkering. §2.6: Det skal avsettes plass for biler og sykler på egen grunn som
tilfredsstiller kravet i bestemmelsene, i den til enhver tid gjeldende
kommuneplanens arealdel. Denne bestemmelsen erstatter tidligere krav til
parkering i reguleringsbestemmelsene, § 3.2 og § 3.3.
Endring i reguleringsbestemmelsene.
Følgende
er lagt til under fellesbestemmelsene for felt BF1 og BKS1, § 3.1.6: Antall
boenheter skal være minimum 2 per dekar, beregnet ut fra areal på feltene BF1,
BKS1 og tomt 3 i felt BF2.
Endring i reguleringsbestemmelsene: Den planlagte utbyggingen utløser ikke
krav til dypoppsamler av avfall. Kravet om dypoppsamler og at areal for
miljøstasjon er offentlig, er av den grunn endret i reguleringsbestemmelsene.
§3.6: Innenfor arealet kan det etableres miljøstasjon.
Endring av plankartet: på plankartet som ble sendt ut på offentlig ettersyn stod
det at regulert areal er 59,8 daa. Regulert areal er 9,46 daa.

Reguleringsplanen erstatter deler av følgende plan: Id 725, Skavråkåsen –
Gravaområdet, vedtatt 23.03.1982.
2
Arkivsak-dok.
Arkivkode
Saksbehandler
14/06792
Ena Selimotic
Behandlet av
1 Utvalg for plan og kommunalteknikk
2 Bystyret
Møtedato
14.04.2015
07.05.2015
Saknr
15/15
SAKSPROTOKOLL
Forslag til reguleringsplan for et område ved Gravavegen - Heistad
Sluttbehandling
Utvalg for plan og kommunalteknikk har behandlet saken i møte 14.04.2015 sak
15/15
Møtebehandling
Ingen nye forslag ble fremsatt.
Votering
Forslag til vedtak ble enst. vedtatt.
Vedtak
Med hjemmel i plan og bygningsloven § 12-10 og med henvisning til saksfremlegget
godkjennes forslag til Reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen,
med plankart datert 13.03.2015 , med reguleringsbestemmelser datert 20.03.2015, med
følgende endringer:




Endring i reguleringsbestemmelsene: Det er lagt til en ny fellesbestemmelse om
parkering. §2.6: Det skal avsettes plass for biler og sykler på egen grunn som
tilfredsstiller kravet i bestemmelsene, i den til enhver tid gjeldende
kommuneplanens arealdel. Denne bestemmelsen erstatter tidligere krav til
parkering i reguleringsbestemmelsene, § 3.2 og § 3.3.
Endring i reguleringsbestemmelsene.
Følgende
er lagt til under fellesbestemmelsene for felt BF1 og BKS1, § 3.1.6: Antall
boenheter skal være minimum 2 per dekar, beregnet ut fra areal på feltene BF1,
BKS1 og tomt 3 i felt BF2.
Endring i reguleringsbestemmelsene: Den planlagte utbyggingen utløser ikke
krav til dypoppsamler av avfall. Kravet om dypoppsamler og at areal for
miljøstasjon er offentlig, er av den grunn endret i reguleringsbestemmelsene.
§3.6: Innenfor arealet kan det etableres miljøstasjon.
Endring av plankartet: på plankartet som ble sendt ut på offentlig ettersyn stod
det at regulert areal er 59,8 daa. Regulert areal er 9,46 daa.

Reguleringsplanen erstatter deler av følgende plan: Id 725, Skavråkåsen –
Gravaområdet, vedtatt 23.03.1982.
2
Arkivsak-dok.
Saksbehandler
14/06792-17
Ena Selimotic
Saksgang
Møtedato
Utvalg for plan og kommunalteknikk
Bystyret
14.04.15
07.05.15
FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE VED
GRAVAVEGEN - HEISTAD - SLUTTBEHANDLING
Rådmannens innstilling
Med hjemmel i plan og bygningsloven § 12-10 og med henvisning til saksfremlegget
godkjennes forslag til Reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved
Gravavegen, med plankart datert 13.03.2015 , med reguleringsbestemmelser datert
20.03.2015, med følgende endringer:





Endring i reguleringsbestemmelsene: Det er lagt til en ny fellesbestemmelse
om parkering. §2.6: Det skal avsettes plass for biler og sykler på egen grunn
som tilfredsstiller kravet i bestemmelsene, i den til enhver tid gjeldende
kommuneplanens arealdel. Denne bestemmelsen erstatter tidligere krav til
parkering i reguleringsbestemmelsene, § 3.2 og § 3.3.
Endring i reguleringsbestemmelsene.
Følgende er lagt til under fellesbestemmelsene for felt BF1 og BKS1, § 3.1.6:
Antall boenheter skal være minimum 2 per dekar, beregnet ut fra areal på
feltene BF1, BKS1 og tomt 3 i felt BF2.
Endring i reguleringsbestemmelsene: Den planlagte utbyggingen utløser ikke
krav til dypoppsamler av avfall. Kravet om dypoppsamler og at areal for
miljøstasjon er offentlig, er av den grunn endret i reguleringsbestemmelsene.
§3.6: Innenfor arealet kan det etableres miljøstasjon.
Endring av plankartet: på plankartet som ble sendt ut på offentlig ettersyn stod
det at regulert areal er 59,8 daa. Regulert areal er 9,46 daa.
Reguleringsplanen erstatter deler av følgende plan: Id 725, Skavråkåsen –
Gravaområdet, vedtatt 23.03.1982.
1
Vedlegg
 1. Oversiktskart, datert 28.11.2014
 2. Dokumentliste, datert 25.03.2015
 3. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen,
plankart, datert 13.03.2015
 4. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen,
reguleringsbestemmelser, datert 20.03.2015
 5. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen,
planbeskrivelse, datert 14.11.2014
 6. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen,
ROS-analyse, datert 14.11.2014
 7. Utomhusplan, datert 03.07.2014
 8. Sjekkliste for planlegging, datert 03.07.2014
 9. Kartlegging av naturmiljø, datert 25.06.2014
 10. Merknader ved varsel om oppstart - samlet
 11. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen
- Saksfremlegg ved 1. gangs behandling i sak 62/14, i møte den 16.12.14
 12. Vedtak - PKT 1. gangs behandling i sak 62/14, i møte den 16.12.14
 13. Merknader etter 1. gangs behandling - samlet
 14. Arkeologisk undersøkelse, datert 17.07.2013
Tiltakshaver: Eiendomsforvaltningen i Porsgrunn kommune
Plankonsulent: Asplan Viak
Viktige punkter i saken:







Oppstartsmøte ble avholdt 19.6.2013.
Varsel om oppstart ble kunngjort i Varden og TA den 20.06.2013 og
forhåndsvarsel ble sendt ut per brev til berørte og regionale myndigheter den
20.06.2013.
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av
boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur, i et eksisterende boligområde.
Planforslaget legger opp til en kombinasjon av frittliggende
småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse.
Det er 2 eksisterende bolighus i planområdet. I tillegg er det 1 trafostasjon. All
eksisterende bebyggelse skal stå som det gjør i dag.
Planområdet omfattes av en gjeldende reguleringsplan, Id 725, Skavråkåsen –
Gravaområdet, vedtatt 23.03.1982. Kun deler av planforslaget til et område
ved Gravavegen ligger innenfor reguleringsplan 725 og vil bli erstattet av
planforslaget.
BKS1 er foreslått med adkomst fra Gravavegen. For BF1 legges det opp til
adkomst fra en felles privat veg som kommer ut i Gravavegen. Den felles
private vegen vil være adkomst også for eksisterende boliger på sydsiden av
denne fellesvegen.
Tomt 3 i BF2: kommunal veg forlenges inn i det som er gang- og sykkelvei slik
at denne tomten får adkomst fra det som i dag er en ren gang- og sykkelvei.
2










Bekkelukking/VA-ledning ligger relativt dypt slik at en eventuell gjenåpning av
bekken vil beslaglegge relativt mye areal og åpen strekning vil kun være ca.
40 meter. Det er ikke gitt at røret vil kunne ta unna ved en 200-års flom. Det er
i reguleringsbestemmelsene gitt krav om at det skal sikres flomvei over arealet
og at løsning for flomvei skal vises i utomhusplan.
Det ligger en del private vann- og spillvannsledninger over deler av
planområdet. Disse må legges om i forbindelse med utbygging av nye boliger i
felt BF1.
Dersom en regner antall boliger i forhold til areal i felt BKS1, BF1 og tomt 3 i
BF2 (tomt 1 og 2 i BF2 er bebygget) vil dette innebære 1,9 boliger per dekar
(8 boliger på 4,24 daa). Hvis en bebygger for eksempel 2 av tomtene i BF1
med tomannsboliger vil tettheten i planområdet (nye boligarealer) bli 2,36
boliger per dekar (10 boliger på 4,24 daa).
Det er regulert inn en felles lekeplass i planområdet, LEK1. Det er gitt
rekkefølgekrav i forhold til opparbeidelse av lekeareal.
Kalkknausen i planområdet er ikke vurdert som en naturtypelokalitet etter DNhåndbok 13 på grunn av lite areal og uten funn av sjeldne eller rødlistede
arter.
Planforslaget ble 1. gangs behandlet i utvalg for plan og kommunalteknikk den
16.12.2014. Under behandlingen av planforslaget ble det fremmet følgende
forslag: «Planen legges ut til offentlig ettersyn med unntak av område regulert
for tomt 3, som bør vises som et LNF område. Rådmannens innstilling ble
vedtatt mot 3 stemmer.»
Planforslaget ble sendt ut på offentlig ettersyn med høringsfrist 05.03.2015.
Det har kommet inn 6 innspill i høringsperioden og ingen innsigelser.
Endring i reguleringsbestemmelsene: Det er lagt inn en ny fellesbestemmelse
§ 2.6 om parkering. Det skal avsettes plass for biler og sykler på egen grunn
som tilfredsstiller kravet i bestemmelsene, i den til enhver tid gjeldende
kommuneplanens arealdel. Denne bestemmelsen erstatter tidligere
parkeringskrav i § 3.2 og § 3.3.
Endring i reguleringsbestemmelsene § 3.6: Den planlagte utbyggingen utløser
ikke krav til dypoppsamler av avfall. Kravet om dypoppsamler og at areal for
miljøstasjon er offentlig, er av den grunn endret i reguleringsbestemmelsene.
Endring i reguleringsbestemmelsene: Det er lagt til en ny bestemmelse § 3.1.6
under fellesbestemmelser for BF1 og BKS1. Antall boenheter skal være
minimum 2 per dekar, beregnet ut fra areal på feltene BF1, BKS1 og tomt 3 i
felt BF2.
3
Saksfremstilling
Beliggenhet i Porsgrunn kommune
Bakgrunn
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av boligbebyggelse
med tilhørende infrastruktur, i et eksisterende boligområde. Planen legger til rette for
en kombinasjon av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Dette er i tråd
med mål og intensjoner i vedtatt Regional plan for samordna areal og transport i
Grenland (2014-2025), samt i det reviderte planforslaget til ny arealdel (2014-2025).
Det er 2 eksisterende bolighus i planområdet. Disse ligger på eiendommene gbnr
66/116, Grava terrasse 1 og gbnr 66/8, Grava terrasse 3. I tillegg er det 1
trafostasjon i reguleringsplanområdet. All eksisterende bebyggelse skal stå som den
gjør i dag.
Planforslaget er utarbeidet av Asplan Viak på vegne av Eiendomsforvaltningen i
Porsgrunn kommune.
Tidligere behandling
Varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid ble kunngjort i Varden og TA den
20.06.2013 og forhåndsvarsel ble sendt ut per brev til berørte og regionale
myndigheter den 20.06.2013.
Utvalg for plan og kommunalteknikk vedtok i møte den 16.12.14, i sak 62/14, å legge
forslag til Reguleringsplan for et område ved Gravavegen, med tilhørende plankart
datert 03.06.2014 og reguleringsbestemmelser datert 25.11.2014, ut til offentlig
ettersyn.
4
Reguleringsplanforslaget ble sendt på høring med frist 05.03.2015. Det har kommet
inn totalt 6 høringsuttalelser. Administrasjonen merker seg at det ikke er mottatt
innsigelse til planforslaget.
Planområdet omfattes av en gjeldende reguleringsplan, Id 725, Skavråkåsen –
Gravaområdet vedtatt 23.03.1982. Kun deler av planforslaget til et område ved
Gravavegen ligger innenfor denne reguleringsplanen. Skravert areal på bildet
nedenfor vil bli erstattet av planforslaget. Det skraverte arealet viser formål bolig og
offentlig friområde i reguleringsplan 725.
Planavgrensningen til plan-id 776 innenfor reguleringsplan 725.
Offentlig ettersyn og høring
Ved høringsfristens utløp forelå det 6 høringsuttalelser til reguleringsplanforslaget.
Hovedinnholdet i uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor.
Uttalelsene i sin helhet følger som vedlegg til saken (Jf. vedlegg 13).
Av saksframlegg ved 1.gangs behandling framgår blant annet hvilke uttalelser som er
innkommet etter varsel om oppstart og hvilke vurderinger som er gjort av disse
innkomne uttalelsene. Saksfremlegg fra 1. gangs behandling av planforslaget er
vedlagt saken (Jf. vedlegg 11).
Innkomne høringsuttalelser etter 1. gangs behandling av planforslaget:
1. Statens Vegvesen
2. Kjellerstua familiebarnehage
3. Telemark Fylkeskommune
4. NVE
5. Fylkesmannen i Telemark
6. Jan Erik Garmo og Tor Gåserud
1. Statens Vegvesen, datert 04.02.2015:
Statens Vegvesen viser til brev datert 19.01.2015 angående reguleringsplan for et
område ved Gravavegen som er lagt ut til offentlig ettersyn. Hensikten med
planforslaget er å legge til rette for boligbebyggelse i et eksisterende boligområde.
Statens Vegvesen har ingen merknader til planen.
Administrasjonens kommentar:
Ingen ytterligere kommentar
5
2. Kjellerstua familiebarnehage, datert 01.02.2015:
Brevet er sendt på vegne av beboere i Gravabakken 16. De ber kommunen om å
sikre veien for sine barn som går til skolen. De har gjort forsøk på å sikre Pans vei
som er fulltrafikkert i tiden barnas bruker denne som skoleveg. Cathrine Bakken er
eier av Kjellerstua Familiebarnehage AS. Rypeveien barnehage ligger vis a vis
Kjellerstua familiebarnehage. I følge Cathrine Bakken kjører bilene over fartsgrensen
som er 50 km i timen. Hun ber om at farten senkes til 30 km i timen fra Rema 1000 i
Heistad sentrum og ned til den nye skolen på Pans vei. De ønsker også skilting til
fotgjengerfelt, og fotgjengerfelt der Gravabakken krysser Pansvei, som de mener er
et veldig uoversiktlig kryss.
Administrasjonens kommentar:
Det er i dag gang/sykkel vei langs både Skrubbedalsvegen og Pans veg som går rett
syd og øst for planområdet. Det er sammenhengende gang/sykkel vei fra
planområdet til Heistad skole og til Heistad sentrum, med unntak av siste del mot
sentrum som går over til fortau.
Som en del av arbeidet med trafikksikkerhetsplanen vurderes et tiltak i nærheten av
reguleringsplanområdet. Tiltaket går ut på å merke opp fotgjengerfelt der Rosevegen
krysser Pans veg. Tiltaket vurderes etablert som et opphøyd fotgjengerfelt. Det
vurderes samtidig å sette ned kjørehastigheten fra 50 km i timen til 40 km i timen fra
planområdet til område ved Heistad skole. Hvis de foreslåtte tiltakene blir etablert vil
det forbedre trafikksikkerheten langs skoleveien for elever som bor i planområdet og i
nærheten.
3. Telemark fylkeskommune, datert 29.01.2015:
Fylkeskommunen viser til oversendelse av reguleringsplanforslag utlagt til offentlig
ettersyn 21.01.2015. Reguleringsplanforslaget omfatter et område ved Gravavegen.
Formålet med reguleringsplanforslaget er å legge til rette for boligbygging.
Planforslaget er i tråd med de innspill fylkeskommunen ga i tidlig planfase.
Planforslaget er ikke i konflikt med regionale/nasjonale arealbruksinteresser som
fylkeskommunen skal ivareta. Telemark fylkeskommune har ingen innvendinger mot
reguleringsplanforslaget.
Administrasjonens kommentar:
Telemark fylkeskommune har i innspill til varsel om oppstart uttalt at kommunen bør
vurdere å legge til rette for en høy utnyttelse i og med at planområdet ligger
forholdsvis sentralt. Innspillet er ivaretatt ved at planforslaget legger til rette for en
blanding av konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse. Det er satt krav om
minst 2 boliger per dekar innenfor bybåndet (Jf. Planforslaget til kommuneplanens
arealdel 2014-2025). Denne reguleringsplanen er innenfor det definerte bybåndet.
Etter 1. gangs behandling av planforslaget er reguleringsbestemmelsene revidert:
Antall boenheter skal være minimum 2 per dekar, beregnet ut fra areal på feltene
BF1, BKS1 og tomt 3 i felt BF2. De bebygde tomtene inngår ikke i dette
regnestykket.
4. NVE, datert 18.02.2015:
NVE skriver i sin uttalelse at planbeskrivelse og planbestemmelser ivaretar
flomhensynet. Det skal i utomhusplan ivaretas en alternativ flomvei. Planlagte boliger
ligger også med god høyde i forhold til den lukkede bekken, står det i uttalelsen.
6
Geotekniske vurderinger skal foretas i forbindelse med byggesøknad Jf.
reguleringsplanbestemmelser § 2.2. NVE uttaler at det i dette enkelte tilfelle er
akseptabelt. Ellers mener NVE at det må utføres vurdering av grunnforholdene i
forbindelse med utarbeidelse av detaljreguleringen.
Administrasjonens kommentar:
NVE har i innspill til varsel om oppstart uttalt at det (der det er mulig) bør avsettes en
byggegrense på anslagsvis 10 meter langs vassdraget, for å muliggjøre fremtidig
vedlikehold og eventuelt åpning av bekkelukking. Bebyggelse må plasseres sikkert i
forhold til en mulig 200-års flom.
Det er i saksframlegg ved 1. gangs behandling gjort en vurdering av mulig
gjenåpning av bekkelukkingen. Administrasjonen har her vurdert det slik at
samfunnsinteressene knyttet til å legge til rette for flere boliger vektlegges mer enn
åpning av bekkelukking på denne strekningen. Fortetting av eksisterende
boligområder innenfor bybåndet er i tråd med mål i overordnede planer som nylig
vedtatt Regional plan for samordna areal og transport i Grenland (2014-2025), samt i
det reviderte planforslaget til ny arealdel (2014-2025).
Det er satt krav i reguleringsbestemmelsene at utomhusplanen skal vise løsning for
flomvei over felt BKS1 mellom Gravavegen og Pans veg. Det er stor høydeforskjell
fra bekkelukking til nivå for nye boligarealer, ca. 4 meter. Risikoen for en mulig
oversvømmelse anses som liten grunnet høydeforskjell og rørets dimensjon som er
1000mm.
Administrasjonen merker seg at NVE, etter 1. gangs behandling av planforslaget,
ikke har flere merknader i forhold til bekk lagt i rør og at hensynet til en eventuell flom
er tilstrekkelig ivaretatt. Administrasjon merker seg at NVE unntaksvis har akseptert
at geotekniske vurderinger tas i forbindelse med byggesøknad.
5. Fylkesmannen i Telemark, datert 05.03.2015:
Fylkesmannen viser til brev mottatt 20. januar 2015 med høring av reguleringsplan
for et område ved Gravavegen på Heistad i Porsgrunn kommune. Fylkesmannens
ulike fagavdelinger har behandlet saken og svarer med dette samlet.
Fylkesmannen ser det som positivt at det legges opp bebyggelse i området. God
arealutnyttelse på områder avsatt til boligbygging vil redusere framtidig arealpress på
LNF-områder. De viser til retningslinjene for boligbygging i ATP-Grenland hvor det
følger at det innenfor bybåndet skal legges til rette for en tetthet med minimum 2
boliger pr daa. En utnyttelsesgrad på 1,9 boliger pr daa er i så måte i strid med
retningslinjene som følger av regional plan. Som et sterkt faglig råd anbefaler
fylkesmannen at området bebygges slik at minstekravet for utnyttelse oppfylles, dette
av særlig hensyn til mulig presedensvirkning.
Fylkesmannen uttaler at potensialet for spesielle naturkvaliteter bør vurderes nøye i
saker som berører kalkfjellsområdene. Dette fordi også små arealer kan ha unike
naturverdier som levested for truede arter av flere artsgrupper, såkalte «hot spots».
På kalkfjellsområdene vil dette blant annet omfatte skogsarealer med lind, hassel og
eik på klimatisk gunstige steder, samt forekomster av naturtypen «åpen kalkmark».
Ved gjennomgang av tilgjengelige kartdata ser det ut til at kalkknausen kan ha små
innslag av slike elementer, i form av hassel og/eller lind i den sørvestvendte
skråningen. Arealet er trolig ikke stort nok eller med en slik utforming av det kan
forventes at krevende artsmangfold er knyttet til det. Fylkesmannen anbefaler at det i
framtidige saker som berører kalkfjellsområdene i Grenland gjøres en særlig
vurdering av om eventuelle mindre arealer av spesielt artsrike naturtyper kan finnes i
7
planområdet, og om disse kan ha betydning som levested for truede arter. Til
vurderingene av naturmangfoldlovens § 10 påpeker fylkesmannen at prinsippet er
relevant i alle saker som berører natur, selv om det ikke er avgrenset
naturtypeforekomst eller påvist rødlistearter i planområdet. Ved nedbygging av
«restarealer» i kalkfjellsområdene vil vurdering av samlet belastning være særlig
viktig. Fylkesmannen i Telemark anbefaler at det gjøres en grundigere vurdering av
dette punktet i framtidige saker.
NVE forventer større utfordringer med flom og erosjon i småvassdrag som følge av
klimaendringer og mer intens nedbør. Flomvannføringen i små nedbørfelt og
kystvassdrag er forventet å øke med 20 %, og lukkede bekker vil kunne utgjøre en
risiko i denne sammenhengen. Det anbefales at også lukkede vassdrag reguleres inn
i plankartet og at det avsettes en byggegrense på anslagsvis 10 meter langs
vassdraget, for å muliggjøre fremtidig vedlikehold/ åpning av lukket bekkeløp. Det
oppfordres videre til å vurdere kapasiteten på den lukkede strekningen, på hvilke
områder som vil være utsatt for oversvømmelse dersom lukket strekning går tett, og
hvordan vannet kan ledes tilbake i bekkeløpet nedstrøms. Fylkesmannen samtykker i
NVE sterke anbefaling og anbefaler en ekstra kvalitetssikring av foreliggende
dokumentasjon.
Administrasjonens kommentar:
Administrasjonen har i tidligere saksfremlegg anbefalt at 2 av tomtene bygges med
tomannsboliger i felt BF1 for å nå kravet om 2 boliger per daa i overordnet planer.
Reguleringsbestemmelsene er revidert etter 1. gangs behandling av planforslaget:
Antall boenheter skal være minimum 2 per dekar, beregnet ut fra areal på feltene
BF1, BKS1 og tomt 3 i felt BF2. De bebygde tomtene inngår ikke i dette
regnestykket.
Det er foretatt kartlegging av naturmiljø/biologisk mangfold på reguleringsplanområdet. Knausen med kalkskog er ikke vurdert som en naturtypelokalitet etter
DN-håndbok 13 på grunn av lite areal og uten funn av rødlistede eller sjeldne arter.
Administrasjonen tar fylkesmannens uttalelser om naturmiljø/biologisk mangfold til
orientering.
Det er i saksframlegg ved 1. gangs behandling gjort en vurdering av mulig
gjenåpning av bekkelukking. Det er, i dette tilfellet, mer hensiktsmessig med
boligutvikling i området fremfor en gjenåpning av bekkelukking på en meget kort
strekning.
Utomhusplanen skal vise løsning for overvannshåndtering.
Det vises ellers til administrasjonens kommentarer til NVEs høringsuttalelse.
Administrasjonen viser til at NVE, etter 1. gangs behandling, ikke har ytterligere
merknader i forhold til bekkelukking og at hensynet til flom er tilstrekkelig ivaretatt.
Ingen ytterligere kommentarer.
6. Jan Erik Garmo og Tor Gåserud, datert 01.03.2015:
Som nærmeste naboer til området, har Jan Erik Garmo og Tor Gåserud noen
merknader til planforslaget.
De skriver i uttalelsen at den regulerte veien F-veg1 tidligere ledet til Gravavegen 26,
men ble stengt i 2008. Når denne veiforbindelsen tidligere var åpen for ferdsel til
Gravavegen 26, var de plaget med en del ulovlig ferdsel av mopeder/motorsykler i
høy hastighet som tok snarveien forbi deres eiendommer og videre ut på
Gravavegen. Dette opphørte etter at vegforbindelsen ble avstengt. De frykter nå at
dette vil gjenoppstå, med en opprettelse av fast veiforbindelse og da med alle typer
8
trafikanter. Naboene lurer på hvordan kommunen har tenkt at denne veiforbindelsen
skal utformes, og hvilke tiltak kommunen vil benytte for å forhindre høy hastighet på
denne veien.
De frykter også for at deres vann- og avløpsrør ikke vil klare belastningen av en
utbygging og anleggsperiode på Hagajordet, ettersom disse ikke ligger dypt i
terrenget. De tror heller ikke disse vil tåle belastningen fra en åpen trafikkert
veiforbindelse til Gravavegen i begge retninger. De lurer på hvilke forhåndsregler
kommunen vil ta for å ikke påføre de noen praktiske eller økonomiske lidelser
dersom deres vann og avløpsrør blir ødelagt som følge av denne utbyggingen.
Naboene lurer på hvilke tiltak kommunen har tenkt å gjøre i forhold til kabel-tv,
fibernett til eiendommene, og strømforsyning til Gravavegen 28. Alle disse
forbindelser vil påvirkes av en utbygging av denne veiforbindelsen.
Administrasjonens kommentar:
Det blir ny opparbeidelse av F_veg1. F_veg1 er regulert som felles privat vei. Vegen
er tenkt som adkomst for boliger i felt BF1 og for eksisterende boliger på sydsiden av
denne fellesvegen. Veien skal opparbeides med minst 4 meters bredde inkludert
veiskulder.
I og med at F_veg1 er regulert som felles privat veg, er det opp til beboerne i
planområdet og beboere i tilgrensende boliger å finne en løsning for å unngå
unødvendig støy ved bruk av F_veg1 som snarvei. Dette kan løses mellom
grunneierne når bebyggelsen er ferdigstilt.
Forslagstiller har hatt kontakt med kommunalteknikk under planprosessen angående
veg, vann og avløp. I reguleringsbestemmelsene § 2.2.3 står det: Før det gis
igangsettelsestillatelse for veg og teknisk infrastruktur skal det foreligge godkjent
kotesatt teknisk plan som blant annet viser framføring av vann og avløpsledninger,
og annen teknisk infrastruktur. Det ligger private vann- og spillvannsledninger over
deler av planområdet. Disse må legges om i forbindelse med utbygging av nye
boliger i felt BF1.
For blant annet strømforsyning til området, gjelder reguleringsbestemmelse § 2.2.3:
Før det gis igangsettelsestillatelse for veg og teknisk infrastruktur skal det foreligge
godkjent kotesatt teknisk plan som viser opparbeidelse av strømforsyning.
§2.2.4 i reguleringsbestemmelsene: Før det gis rammetillatelse for tiltak innenfor
planområdet skal effektbehov for utbyggingen være avklart med netteier.
Skagerak energi har sendt inn innspill i forbindelse med varsel om oppstart av
reguleringsplanarbeid. Skagerak energi har en nettstasjon montert innenfor
planområdet. Nye boliger vil bli forsynt via lavspent fordelingsnett fra denne. Aktuell
systemspenning vil være 230V IT. Det er tatt inn bestemmelse i planen om at netteier
skal kontaktes før utbygging av området starter.
Teknisk anlegg som fibernett og kabel-tv håndteres ikke i reguleringsplanen, men av
utbygger.
Administrasjonens samlede vurdering på innspillene.
Innholdet i de mottatte høringsuttalelsene går i all hovedsak ut på allerede kjente
problemstillinger og trafikksikkerhet.
Trafikksikkerhet
Kjellerstua barnehage har spilt inn ønske om nedsatt kjørehastighet i Pans veg fra
Rema 1000 til området ved Heistad skole. De ønsker også skilting til fotgjengerfelt,
9
og fotgjengerfelt der Gravabakken krysser Pans veg. Pans veg er en kommunal veg.
De foreslåtte tiltakene er i all hovedsak utenfor reguleringsplanens avgrensing, men
grenser til området.
Det er i dag fortau/gang og sykkelveg løsning langs Pans veg og fra Pans veg inn til
Grava terrasse, samt langs Skrubbedalsvegen. Det er begrenset tilgrensende trafikk.
Med tilbud for gående/syklende fra planområdet til Heistad sentrum er myke
trafikanter godt ivaretatt.
Som en del av arbeidet med trafikksikkerhetsplanen vurderes det et tiltak i nærheten
av reguleringsplanområdet. Tiltaket går ut på etablering av et opphøyet fotgjengerfelt
der hvor Rosevegen krysser Pans veg. Et annet tiltak som er under vurdering er
nedsatt kjørehastighet fra planområde til Heistad skole. Hvis disse tiltakene blir
gjennomført vil det forbedre trafikksikkerheten langs skoleveien for de som bor i
Gravabakken, reguleringsplanområdet og nærliggende områder.
Planområde og tilgrensende veger.
Nærmeste naboer til planområdet har sendt inn innspill angående mulig fremtidig
bruk av felles privat veg(F_veg1) som snarveg ut til Gravavegen og at dette kan føre
til til økt støy for naboene. I og med at vegen er regulert som en felles privat veg og
ikke offentlig kan dette løses mellom grunneierne når bebyggelsen er ferdigstilt.
Bekkelukking
I felt BKS1 er det regulert inn en hensynsone for VA-ledning. Her går det en
eksisterende bekk som er lagt i rør. Innenfor hensynsonen er det ikke tillatt med tiltak
som kan skade ledningen i grunnen.
I sin hørings uttalelse, etter 1. gangs behandling, viser Fylkesmannen til NVEs
innspill ved varsel om oppstart, angående hensynet til klimaendringer og flom.
Fylkesmannen viser også til NVEs merknad om gjenåpning av bekkelukking. Åpning
av bekk lagt i rør er hensiktsmessig i forhold til fordrøyning ved flom og store
nedbørsmengder. En gjenåpning av bekken i dette området vil imidlertid beslaglegge
mye areal i område for fremtidig boligutvikling. Administrasjonens vurderinger i denne
reguleringsplanen er at boligutvikling er mer hensiktsmessig enn gjenåpning av
bekkelukking. Åpen strekning vil kun være 40 meter. En boligfortetting i området er i
tråd med overordnede mål og intensjoner i planforslaget til kommuneplanens
arealdel (2014-2025). Reguleringsbestemmelsene ivaretar flomvei for felt BKS1
mellom Gravavegen og Pans veg.
NVE uttaler i sin høringsuttalelse at flomhensyn er ivaretatt i reguleringsplanforslaget.
I uttalelsen står det at planlagte boliger ligger med god høyde i forhold til den lukkede
bekken.
10
Naturmiljø
Innenfor planområdet er det en mindre knaus med kalkskog. Fylkesmannen i
Telemark skriver i høringsuttalelsen at det i framtidige saker som berører
kalkfjellsområdene i Grenland bør gjøres en særlig vurdering av om eventuelle
mindre arealer av spesielt artsrike naturtyper kan finnes i planområdet. Det bør også
vurderes om disse kan ha betydning som levested for truede arter.
Fylkesmannen viser også til vurderingene av naturmangfoldlovens § 10: En
påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som
økosystemet er eller vil bli utsatt for. Fylkesmannen påpeker at prinsippet er relevant
i alle saker som berører natur, selv om det ikke er avgrenset naturtypeforekomster
eller påvist rødlistearter i planområdet. Ved nedbygging av «restarealer» i
kalkfjellsområdene vil vurdering av samlet belastning for være særlig viktige.
Anbefalingen i uttalelsen er at det gjøres en grundigere vurdering av dette punktet i
framtidige saker. Administrasjonen tar uttalelsen til orientering.
Det er foretatt kartlegging av naturmiljø/biologisk mangfold av kalkknausen på
reguleringsplanområdet. Reguleringsbestemmelsene slik de foreligger nå ivaretar
knausen som et landskapselement selv om det er planlagt utbygget med en bolig.
Det er gitt reguleringsbestemmelser som regulerer byggehøyde. Terrenget innenfor
BF2 tillates ikke sprengt ned utover selve byggegropen, kollen skal bevares som
landskapselement. Større trær skal bevares i størst mulig grad.
Fortetting
Planforslaget legger til rette for fortetting i et etablert boligområde. Arealene ligger i
bybåndet der en mener at boligbyggingen bør skje i de neste årene.
Grad av utnytting er vurdert i forhold til eksisterende bebyggelse i og rundt
planområdet. I planforslaget til kommuneplanens arealdel er det satt krav om minst 2
boliger per dekar innenfor bybåndet (Jf. pkt. 26). Planforslaget legger til rette for en
kombinasjon av konsentrert småhusbebyggelse og frittliggende småhusbebyggelse.
Utnyttelsesgrad for BF1 er 35 % og for BKS1 40 %. Maksimal tiltatt grad av utnytting
for BF2 er bebygd areal (BYA) på 35 %. Bebyggelse i BKS1 er gitt en begrensning i
høyde for å gi minst mulig skygge, men samtidig gi en reell utbyggingsmulighet.
For tomt 3 er det kun tillatt med terrengtilpasset boligbebyggelse.
Dersom en regner antall boliger i forhold til areal i felt BKS1, BF1 og tomt 3 i BF2
(tomt 1 og 2 i BF2 er bebygget) vil dette være 1,9 boliger per dekar (8 boliger på 4,24
daa). I saksfremlegg ved 1.gangs behandling anbefalte administrasjonen at 2 av
tomtene i BF1 bygges med tomannsboliger, fremfor eneboliger. Da blir tettheten i
planområdet 2,36 boliger per dekar (10 boliger på 4,24 daa).
Reguleringsbestemmelsene er endret etter at planforslaget ble lagt ut på høring:
Antall boenheter skal være minimum 2 per dekar, beregnet ut fra areal på feltene
BF1, BKS1 og tomt 3 i felt BF2.
I og med at det er eksisterende bebyggelse innenfor reguleringsplanavgrensingen,
tas ikke de bebygde tomtene med i beregning av tetthet, selv om det i
bestemmelsene til kommuneplanens arealdel står at tetthet skal beregnes per
reguleringsplan(Jf. Pkt.26).
11
Reguleringsbestemmelsene er endret med bakgrunn i krav til fortetting i planforslaget
til kommuneplanens arealdel, Regional plan for areal og transport(2014-2025) og
fylkesmannens høringsuttalelse.
Endring i reguleringsbestemmelser
Det er lagt inn en ny fellesbestemmelse § 2.6 om parkering. Det skal avsettes plass
for biler og sykler på egen grunn som tilfredsstiller kravet i bestemmelsene, i den til
enhver tid gjeldende kommuneplanens arealdel. Denne bestemmelsen erstatter
tidligere bestemmelser om parkering i § 3.2 og § 3.3.
Krav til parkeringsbestemmelser ble kommentert i saksfremlegg ved 1. gangs
behandling, hvor administrasjonen anbefalte at kommuneplanens parkeringskrav
innarbeides i planen.
Reguleringsplanforslaget slik det forelå ved 1. gangs behandling av planen hadde
krav i bestemmelsene om dypoppsamler. I planforslaget til kommuneplanens
arealdel (2014-2025) er det krav om nedgravd avfallsløsning hvis det er mer enn 20
boenheter og hvis det er en tetthet på 3 boliger per dekar. Denne reguleringsplanen
legger opp til en tetthet på minst 2 boliger per daa og mindre enn 20 boenheter.
Kravet om dypoppsamler er derfor endret i bestemmelsene.
Område for dypoppsamler var opprinnelig regulert som et offentlig anlegg. I og med
at det blir en mer tradisjonell avfallsløsning vil område for miljøstasjon bli felles privat
areal.
For å imøtekomme fylkesmannens innspill, er det lagt til en ny bestemmelse,§ 3.1.6,
under fellesbestemmelser for BF1 og BKS1. Antall boenheter skal være minimum 2
per dekar, beregnet ut fra areal på feltene BF1, BKS1 og tomt 3 i felt BF2.
Rådmannens anbefaling
Planforslaget slik det foreligger nå følger på en god måte opp målsettinger og
intensjoner i overordnede føringer som kommuneplanens samfunnsdel 2013-2025,
nylig vedtatt Regional plan for samordna areal og transport i Grenland 2014-2025,
samt i det reviderte planforslaget til ny arealdel 2014-2025.
Med bakgrunn i ovenstående kommentarer og vurderinger anbefaler Rådmannen at
forslag til Reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen
godkjennes med de foreslåtte endringene som fremgår av innstillingen.
Rådmannens forslag til vedtak fremgår av sakens forside.
12
Arkivsak-dok.
Arkivkode
Saksbehandler
14/06792
Ena Selimotic
Behandlet av
1 Utvalg for plan og kommunalteknikk
Møtedato
16.12.2014
Saknr
62/14
SAKSPROTOKOLL
FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR OMRÅDE VED
GRAVAVEGEN - HEISTAD - 1. GANGS BEHANDLING
Utvalg for plan og kommunalteknikk har behandlet saken i møte 16.12.2014 sak
62/14
Møtebehandling
Det ble avholdt befaring.
BnP v/Sverre Siljan og MdG v/Endre Løwe fremmet forslag:
Ang. reguleringsplan for Gravavegen- Heistad. Planen legges ut til offentlig
ettersyn med unntak av område regulert for tomt 3, som bør vises som et LNF
område.
Votering
Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 3 stemmer som avgas for forslaget til
BnP/MdG.
Vedtak
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12 – 10, og under henvisning til
saksframlegget, legges forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved
Gravavegen - Heistad, med tilhørende plankart datert 3.6.2014 og bestemmelser datert
25.11.2014, ut til offentlig ettersyn.
Arkivsak-dok.
Saksbehandler
14/06792-4
Ena Selimotic
Saksgang
Møtedato
Utvalg for plan og kommunalteknikk
16.12.14
FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR
OMRÅDE VED GRAVAVEGEN - HEISTAD - 1. GANGS BEHANDLING
Rådmannens innstilling
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12 – 10, og under henvisning til saksframlegget,
legges forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen - Heistad,
med tilhørende plankart datert 3.6.2014 og bestemmelser datert 25.11.2014 ut til offentlig
ettersyn.
Vedlegg
1. Dokumentliste, datert 2.12.2014
2. Oversiktskart, datert 28.11.2014
3. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen, plankart datert
3.6.2014
4. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen,
reguleringsbestemmelser, datert 25.11.2014
5. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen, planbeskrivelse,
datert 14.11.2014
6. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen, ROS-analyse,
datert 14.11.2014
7. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for et område ved Gravavegen, Illustrasjonsplan,
datert 3.7.2014
8. Sjekkliste for planlegging, datert 3.7.2014
9. Innkommende merknader ved varsling
Viktige punkt i saken:
 Oppstartsmøte ble avholdt 19.6.2013.
 Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av Asplan Viak og fremmes på vegne
av Eiendomsforvaltningen i Porsgrunn kommune.
 Varsel om oppstart ble kunngjort i Varden og TA den 20.06.2013 og forhåndsvarsel
ble sendt ut per brev til berørte og regionale myndigheter den 20.06.2013.
 Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av boligbebyggelse
med tilhørende infrastruktur.
 Planforslaget legger opp til en kombinasjon av frittliggende småhusbebyggelse og
konsentrert småhusbebyggelse. Planen legger til rette for fortetting i et etablert
1











boligområde. Arealene ligger innenfor bybåndet der en nå ønsker at boligbyggingen
bør skje i de neste årene.
Det er 2 eksisterende bolighus i planområdet. I tillegg er det 1 trafostasjon. All
eksisterende bebyggelse kan stå som den gjør i dag.
BKS1 er foreslått med adkomst fra Gravavegen. For BF1 legges det opp til adkomst
fra en felles privat veg som kommer ut i Gravavegen. Den felles private vegen vil
være adkomst også for eksisterende boliger på sydsiden av denne fellesvegen.
Tomt 3 i BF2: her er det tenkt at kommunal veg forlenges inn i det som er g/s vei slik
at denne tomten får adkomst fra det som i dag er en ren g/s vei.
Eksisterende bekkelukking er gjort med et rør med dimensjon 1000 mm.
Røret ligger relativt dypt slik at en eventuell åpning av bekken ville beslaglegge
relativt mye areal og åpen strekning vil kun være ca. 40 meter.
Det er ikke gitt at røret vil kunne ta unna ved en 200 års flom. Det er i
bestemmelsene gitt krav om det skal sikres flomvei over arealet og at løsning for
flomvei skal vises i utomhusplan.
I forslaget til ny arealdel er planområdet vist som boligformål med båndleggingssone
for fremtidig E 18. Ny E 18 vil (eventuelt) i dette område gå i tunnel slik at dette ikke
bør ha betydning for utvikling av planområdet.
Det ligger en del private vann og spillvannsledninger over deler av planområdet.
Disse må legges om i forbindelse med utbygging av nye boliger i felt BF1.
Dersom en regner antall boliger i forhold til areal i felt BKS1, BF1 og tomt 3 i BF2
(tomt 1 og 2 i BF2 er bebygget) vil dette være 1,9 boliger per dekar (8 boliger på 4,24
daa). Med bakgrunn i at en ønsker en begrenset og tilpasset bebyggelse på BF2 tomt
3 mener forslagsstiller utnyttelsen er fornuftig.
Hvis en bebygger for eksempel 2 av tomtene i BF1 med tomannsboliger vil tettheten i
planområdet (nye boligarealer) bli 2,36 (10 boliger på 4,24 daa.)
Det er regulert inn en felles lekeplass i planområdet, LEK1. Det er gitt rekkefølgekrav
i forhold til opparbeidelse av lekeareal.
Kalkknausen i planområdet er ikke vurdert som en naturtypelokalitet etter
DN håndbok 13 på grunn av lite areal og uten funn av sjeldne eller rødlistede arter.
Planforslagsstillers planbeskrivelse
1.1 Innledning
Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av Asplan Viak og fremmes på vegne av
Porsgrunn kommune ved Eiendomsforvaltningen. Planforslagets navn er:
«Detaljreguleringsplan for område ved Gravavegen Heistad».
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av boligbebyggelse med
tilhørende infrastruktur.
2. Planstatus
2.1 Kommuneplanens arealdel
Forslag til reguleringsplan er i hovedsak i tråd med kommuneplanens arealdel. Et grøntbelte i
søndre del vil endre formål fra friområde til boligformål. En anser at friområdet, som i
kommuneplanen er vist innenfor det som er BKS1 i planforslaget, er av mindre betydning.
Der bekken er åpen vestover er det viktigere at friområdet opprettholdes. I og med at bekken
ligger i rør under BKS1, har ikke friområde samme funksjon. Fordi endringen ikke har
vesentlig virkning for miljø og samfunn, er det ikke utarbeidet konsekvensutredning for
planforslaget.
2.2 Eksisterende reguleringsplaner
2
Planområdet omfattes av en gjeldende reguleringsplan, plan nr 725, Skavråkåsen –
Gravaområdet med vedtaksdato 23.3.1982. Kun deler av planforslaget ligger innenfor denne
planen. Skravert areal vil bli erstattet av planforslaget.
2.3 Vurdering av krav til konsekvensutredning
Med bakgrunn i forskrift for konsekvensutredninger er det ikke er behov for
konsekvensutredning i arbeidene med reguleringsplanforslag for «et område ved
Gravavegen - Heistad».
3. Beskrivelse av planområdet
3.1 Beliggenhet i Porsgrunn kommune
Planområdet ligger på Heistad i området som heter Grava.
3
3.2 Eksisterende bebyggelse
Det er 2 eksisterende bolighus i planområdet. Disse ligger på eiendommene gbnr 66/116,
Grava terrasse 1 og gbnr 66/8, Grava terrasse 3. I tillegg er det 1 trafostasjon. All
eksisterende bebyggelse kan stå som den gjør i dag.
3.3 Veg- og trafikkforhold
Adkomst til planområdet er i hovedsak fra eksisterende kommunale veger, Gravavegen og
Grava terrasse. Hovedvei fra Breviksvegen er Pans veg. Det er i dag fortau/g/s veg løsning
langs Pans veg og fra Pans veg inn til Grava terrasse, samt langs Skrubbedalsvegen.
3.4 Rekreasjon, barn og unges ferdsel og lek i området
Det er regulert inn en felles lekeplass i planområdet, LEK1. Det er gitt rekkefølgekrav i
forhold til opparbeidelse av lekeareal. Største delene av planområdet er flate arealer med
gode solforhold og begrenset tilgrensende trafikk. Det er ikke arealer som benyttes til lek i
dag.
3.5 Terrengforhold, landskap, vegetasjon
Planområdet omfatter både bebygd og ubebygd areal. De ubebygde arealene fremstår som
arealer som har ligget brakk, og består av busker og gress med unntak av kollen nordøst i
området. Kollen skiller seg klart ut fra de øvrige flatere arealene. Kollen er bevokst med
trær/busker. Det er ikke registrerte naturtyper eller lignende i Naturbase for planområdet.
3.6 Miljøbelastninger
Det er ikke kjennskap til forurensning i grunnen. Det er ikke støykilder i området av
betydning.
3.7 Grunnforhold
NGUS løsmassekart viser forvitningsmateriale og tynn hav /strandavsetning i planområdet.
De søndre arealene er tidligere gravd opp i forbindelse med bekkelukking mellom
Gravavegen og Pans veg. Det er stilt krav om geoteknisk vurdering av byggegrunn i
forbindelse med byggesøknad.
3.8 Vann og avløpsledninger
Det går flere private spillvannsledninger/vannledninger over deler av planområdet. Det er
også en større bekkelukking i sydøstre del. Dimensjonen på røret her er 1000mm.
4. Eiendomsforhold
Følgende eiendommer ligger innenfor eller delvis innenfor planområdet:
Gnr./bnr. - Eier
406/1 - Porsgrunn kommune
66/3 - Porsgrunn kommune
66/116 - Bjarne Jensen
66/8 - Manilia G. Halvorsen
69/9 - Porsgrunn kommune
65/85 - Porsgrunn kommune
65/65 - Porsgrunn kommune
67/3 - Porsgrunn kommune
5. Planprosess og medvirkning
5.1 Oppstartsmøte i Porsgrunn kommune
Oppstartsmøte ble avholdt 19.6.2013. På forhåndskonferansen deltok Anders Aamot
(Porsgrunn kommune som grunneier), Ena Selimotic (Porsgrunn kommune), Einar
4
Barosen(Porsgrunn kommune), Harald Høifødt (Porsgrunn kommune) og Siv Wiersdalen
(Rambøll).
Hovedpunkter fra oppstartsmøte:
 Reguleringsplanarbeidet utløser ikke krav om utbyggingsavtale.
 Planforslaget må forholde seg til følgende rikspolitiske/statlige retningslinjer og
bestemmelser: samordnet areal- og transportplanlegging, styrking av barn og unges
interesser, planlegging i kyst og sjøområder i Oslofjordregionen, klima og
energiplanlegging i kommunene.
 Viktige utredningsbehov: planfaglige vurderinger, miljøvernfaglige vurderinger,
kulturlandskap og kulturminner, samfunnssikkerhet – risiko og sårbarhet, barn og
unge – funksjonshemmede og eldres interesser, veg og vegtekniske forhold –
trafikksikkerhet, bekkelukking.
 Kommunalteknikk: Fellesanlegg for renovasjon må vurderes. Avløpsledning må
vurderes oppgradert. Vannledning må vurderes oppgradert.
5.2 Varsel om oppstart av reguleringsarbeider
Varsel om oppstart ble kunngjort i Varden og TA den 20.06.2013 og forhåndsvarsel ble sendt
ut per brev til berørte og regionale myndigheter den 20.06.2013.
5.3 Avklaringer med offentlige myndigheter
Det har ikke vært ansett som et behov for avklaringer med regionale myndigheter. Det er
gjort avklaringer med kommunalteknisk avdeling i Porsgrunn kommune vedrørende
overvannsledning som går gjennom planområdet. Kommunalteknisk avdeling har akseptert
løsning med byggegrense på 4 meter fra overvannsledning/rør.
6. Innkomne forhåndsmerknader
Det kom inn totalt 4 innspill etter varsel om oppstart.
 NVE
 Telemark fylkeskommune
 Skagerak Energi
 Bjarne Jensen
NVE, epost av 20.8.2013
NVE påpeker at planområdet berører et bekkedrag, som de antar er lukket under
planområdet. NVE anbefaler at også lukkede vassdrag innreguleres i plankartet og at det
avsettes en byggegrense på anslagsvis 10m langs vassdraget, for å muliggjøre fremtidig
vedlikehold/eventuelt åpning. NVE forventer større utfordringer med flom og erosjon i små
vassdrag som følge av klimaendringer og mer intens nedbør. Bemerker at flomvannføringen i
små nedbørsfelt og kystvassdrag er forventet å øke med 20 % og at lukkede bekker er en
risiko i denne sammenhengen. NVE oppfordrer derfor til å vurdere kapasiteten på lukkingen,
hvilke områder som vil være utsatt for oversvømmelse dersom denne går tett og hvordan
vannet kan ledes tilbake i løpet nedstrøms. NVE minner om at bebyggelse skal plasseres
sikkert i forhold til en 200-års flom. Ny utbygging bør ikke øke avrenningen til vassdrag. NVE
vedlegger sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder.
Forslagstillers kommentar: Det er lagt inn byggegrense på 4 meter fra overvannsledning/rør
etter anbefaling fra Porsgrunn kommune. Det er stor høydeforskjell fra bekk til nivå for nye
boligarealer, ca. 4 meter. Risikoen for oversvømmelse anses som liten grunnet
høydeforskjell og rørets dimensjon (1000mm). Boliger på eiendom gbnr 65/21 ligger
betydelig lavere.
5
Administrasjonens kommentar: Slik planforslaget foreligger nå vil det ikke være mulig å
gjenåpne bekkelukking ved et senere tidspunkt. Administrasjonen har oppfordret forslagstiller
til å belyse gjenåpning av bekken i planforslaget. Situasjonen er at røret ligger relativt dypt,
og en eventuell åpning av bekken vil beslaglegge relativt mye areal og åpen strekning vil
være ca. 40 meter. Planforslaget slik det foreligger nå legger til rette for etablering av boliger
i område for mulig gjenåpning av bekk. Administrasjonen er tilfreds med at mulighet for
gjenåpning av bekkelukking er vurdert i planforslaget.
Det er ikke gitt at røret vil kunne ta unna ved en 200 års flom. Det er i bestemmelsene satt
krav om det skal sikres flomvei over arealet og at løsning for flomvei skal vi vises i en
utomhusplan. Det er satt krav om teknisk plan i reguleringsbestemmelsene. Teknisk plan
skal vise håndtering av overvann. Overvann skal i størst mulig grad håndteres lokalt.
Telemark Fylkeskommune, brev av 29.7.2013
Fylkeskommunen opplyser at de ikke har opplysninger i sine arkiver om automatisk fredete
kulturminner innenfor planområdet, og ønsker derfor å foreta registreringer før de kan gi
endelig uttalelse til planen.
Fylkeskommunen gjør også oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven § 8 annet
ledd. Meldeplikten må innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen.
Fylkeskommunen er ikke kjent med at finnes nyere tids kulturminneinteresser av nasjonal
eller regional verdi innenfor eller nær planområdet.
Planområdet ligger forholdsvis sentralt og tiltakshaver/kommunen bør vurdere å legge til
rette for en høy utnyttelse. Fylkeskommunen viser til mulighetsstudien «Fortettingspotensial i
Grenland». Uttaler at teknisk forskrift styrer mye av energibruken på nye bygg, men det bør
vurderes om det skal settes egne plankrav til klimavennlige energiløsninger. Viser også til
PBL § 1.1 om at universell utforming skal ivaretas i planleggingen og i kravene til det enkelte
byggetiltak, inkludert utemiljø og fellesarealer. Mener at det er viktig å understreke at
lekeområder ikke må bære preg av «restarealer» men areal som ligger godt til rette for lek og
opphold. Areal og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot
forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Fylkeskommunen mener at de
utredningstema som nevnes i kapittel 5 i referatet fra oppstartsmøte vil være et godt
utgangspunkt for den videre planprosess.
Forslagstillers kommentar: Det er gjennomført arkeologisk registrering. Planen er ikke i
konflikt med automatisk fredete kulturminner. Meldeplikten er tatt inn i bestemmelsene. Det
er lagt opp til en kombinasjon av frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert
småhusbebyggelse. TEK10 har krav i forhold til energibruk og løsninger. Det er ikke
anledning til å stille strengere krav enn TEK10 i reguleringsplaner. Lekeareal er forsøkt lagt
sentralt i planområdet. Trafikkmengde i Gravavegen er relativt begrenset.
Administrasjonens kommentar: Planområdet ligger innenfor bybåndet, jf. definisjonen i
Regional plan for samordna areal og transport i Grenland 2014-2025. Minst 80 % av
boligutbyggingen skal skje innenfor det definerte bybåndet. Innenfor bybåndet skal tettheten
økes til fra 1,5 til 2 boliger per dekar innen 2025. Dersom en regner antall boliger i forhold til
areal i felt BKS1, BF1 og tomt 3 i BF2 (tomt 1 og 2 i BF2 er bebygget) vil dette være 1,9
boliger per dekar. Det er ønske om en tilpasset bebyggelse på BF2 tomt 3. En utnyttelse på
1,9 boliger per dekar er derfor fornuftig løsning. Alternativet er å bygge 2 av tomtene i BF1
med tomannsboliger, tettheten i planområdet (nye boligarealer) blir da 2,36 boliger per daa.
Krav om universell utforming er tatt inn i bestemmelsene pkt 2.2.1: I tilknytning til
utomhusplanen skal det utarbeides prinsipper for universell utforming. I
reguleringsbestemmelsene pkt 2.4 står det at det skal sikres god tilgjengelighet til alle felles
uteoppholdsareal og lekeareal. Det skal legges vekt på universell utforming, det vil si at
arealene, apparater og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del
av befolkningen som mulig. Krav til uteoppholdsareal bør være i henhold til den hver tid
gjeldende arealdel.
6
Skagerak Energi, brev av 27.06.2013
Skagerak viser til vedlagte kartskisse om at Skagerak nett allerede har nettstasjon montert
inne i det aktuelle planområdet. Nye boliger vil bli forsynt via lavspent fordelingsnett fra
denne. Aktuell systemspenning vil være 230V IT. Minsteavstand fra nettstasjonen til
bygninger er 5 meter. Dersom det blir behov for å flytte på noen el-anlegg, må dette i sin
helhet bekostes av utbygger. Skal det graves i nærheten av eksisterende kabler, må disse
påvises på forhånd. Dersom det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området, ønsker
Skagerak at dette avklares så tidlig som mulig da dette påvirker behovet for elektrisk
overføring. Skagerak ønsker å bli kontaktet i god tid før utbygging, slik at de kan planlegge
det nye anlegget og angi hvor de ønsker at utbyggere skal grave kabelgrøfter inn til boligene.
Før selve arbeidet i boligområdet starter opp, ønsker Skagerak også å avklare fremdriftsplan
med utbygger.
Forslagstillers kommentar: Det er tatt inn bestemmelsene at netteier skal kontaktes før
utbygging av området starter.
Administrasjonens kommentar: Ingen ytterligere kommentar.
Bjarne Jensen, epost av 25.08.2013
Uttaler seg basert på oversendt mulighetsstudie med 2 alternativer. Mener at utbyggingen
slik den er vist kommer veldig tett opp til han, spesielt med alternativ 2 som har lekeplass
som er tegnet inn rett ved hans uteområde. Uttaler at det er barnehage like over på den
andre siden av gaten med en stor lekeplass. Er ikke interessert i å gå fra en i utgangspunktet
flott frittliggende eiendom til å bo ved siden av en lekeplass. Uttaler at dette ikke bare vil
være til bry, men også senke verdien på eiendommen ved fremtidig salg. Mener alternativ 1
virker mer aktuell med tanke på færre boenheter og mindre støy ved gjennomkjøring fra
leilighetene til veien. Uttaler at han har soverom på den veggen som er rettet mot området
hvor byggene skal settes opp. Uttaler at han er klar over at det fra kommunens side ikke er
aktuelt å forandre på tomtegrensene nå, men hvis han får utvidet sin tomt som han har
ønsket tidligere og kan sette opp en avskillende hekk som dekker til slik at han og hans
fremtidige naboer ikke får fritt innsyn så kan han gå med på alternativ 1. Uttaler at han ikke
er interessert i å bli bokset inn av en masse hus. Han håper synspunktene tas opp til
vurdering og tiltakshaver er interessert i å skape en god dialog med de som bor på stedet.
Forslagstillers kommentar: Lekeplass er lagt i planen slik som mulighetsstudiet viste, men
planen legger opp til at hans eiendom får et tilleggsareal mot vest slik at han får en vesentlig
bedret uteareal.
Administrasjonens kommentar: Det var opprinnelig vist 2 mulige løsninger i mulighetsstudien,
et alternativ med eneboliger og et med tett/lav bebyggelse. Plankartet viser i dag både
konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse. Med bakgrunn i regional plan for samordnet
areal- og transportplanlegging og i forslag til ny arealdel er det ønskelig med høyere
arealutnyttelse innenfor det definerte bybåndet. Løsningen som er valgt er et forsøk på å
tilpasse ny bebyggelse til omkringliggende bebyggelse og å følge opp krav om tetthet i
overordnet plan.
7. Beskrivelse av planforslaget
7.1 Planforslaget
Plannavn: område ved Gravavegen – Heistad, Planid: 776
7
7.2 Planens avgrensning ved varsel om oppstart
7.3 Hensikt med reguleringsplanen
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av boligbebyggelse med
tilhørende infrastruktur.
7.4 Formålsområder i planområdet
Reguleringsplanforslag:
Området reguleres til følgende formål i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-5 og 6:
7.5 Adkomstforhold
BKS1 er foreslått med adkomstveg fra Gravavegen. For BF1 legges det opp til adkomster fra
en felles privat veg som kommer ut i Gravavegen. Felles privat veg vil være adkomst også
for eksisterende boliger på sydsiden av denne fellesvegen. For eksisterende boliger i BF2
endres ikke adkomstforholdene, mens for tomt 3 i BF2 er det tenkt at kommunal veg
8
forlenges inn i det som er gs vei slik at denne tomten får adkomst fra det som i dag er en ren
g/s vei. Gang og sykkelveien endres på en kortere strekning.
7.6 Boligområde
BF1 BF2 kan bebygges med frittliggende småhusbebyggelse. Det omfatter eneboliger og
tomannsboliger. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) på 35 %. Område
BKS1 kan bebygges med konsentrert småhusbebyggelse. Det åpnes for følgende hustyper:
kjedehus, rekkehus, tremannsbolig og firemannsbolig. Maksimal tillatt grad av utnytting er
bebygd areal (BYA) på 45 %.
Maksimal tillatte byggehøyder: For BF1,ved saltak, 8,5m mønehøyde og 6,5m gesimshøyde.
Ved pulttak, 7,5m gesimshøyde for høyeste gesims og 6,5m for laveste gesims. Høydene
skal måles ut fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen. For BKS1 ved pulttak,
er laveste gesims maks 6 meter. Maks takvinkel er 15 grader. Ved flate tak maks gesims 6
meter. For BF2 gis samme begrensninger som for BF1, med unntak av tomt 3 som ligger på
en kolle. For tomt 3 tillates kun terrengtilpasset boligbygg og det er gitt en maksimal
kotehøyde, samt et nedre gulvnivå. For denne tomten tillates kun flatt tak. Det er krav til
utomhusplan for felt BKS1.
Dersom en regner antall boliger i forhold til areal i felt BKS1, BF1 og tomt 3 i BF2 (tomt 1 og
2 i BF2 er bebygget) vil dette være 1,9 boliger per dekar (8 boliger på 4,24 daa). Hvis en
bebygger for eksempel 2 av tomtene i BF1 med tomannsboliger vil tettheten i planområdet
(nye boligarealer) bli 2,36 (10 boliger på 4,24 daa).
7.7 Solforhold
Største delene av planområdet er flate arealer med gode solforhold.
7.8 Vegetasjon
Det er lite vegetasjon i området utenom en del vegetasjon på kollen, og det er ikke funnet
trær som bør tas vare på i planområdet.
7.9 Overvann
Det er gitt reguleringsbestemmelse om at det skal utarbeides tekniske planer for vann og
avløp, samt overvannshåndtering som sikrer at kommunale retningslinjer i forhold til dette blir
fulgt ved utbygging av området. Det er i planprosessen gjort avklaringer med
kommunalteknisk avdeling i Porsgrunn kommune vedrørende overvannsledning som går
gjennom planområdet. Kommunalteknisk avdeling har akseptert løsning med byggegrense
på 4 meter fra overvannsledning/rør.
7.10 Estetikk
Utnyttelsesgrad og byggehøyder er vurdert i forhold til omgivelsene. Det er gjort særskilte
vurderinger og gitt egne reguleringsbestemmelser for en best mulig tilpasning for tomt 3 i
BF2 som ligger på en kolle.
8. Planforslaget – Miljøvernfaglige vurderinger
8.1 Naturmangfold
De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8 – 12 skal legges til grunn ved
utøvelse av offentlig myndighet. Det er gjort følgende vurderinger:
- Til § 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er gjort registrering av naturmiljø i området i
forbindelse med planarbeidet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes å være tilstrekkelig.
Det er ikke gjort funn av naturtypelokaliteter eller spesielle arter.
- Til § 9 om føre var prinsippet: Siden kunnskapsgrunnlaget er relativt godt er
konsekvensene av tiltaket i forhold til naturmangfoldet godt kjent.
Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket
vil ha store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet.
9
-
Til §10 12 (I tilfeller hvor det er påvirkning av et økosystem): dette er ikke relevant, da
det ikke er gjort funn i planområdet. Selv om kalkknausen i planområdet har visse
naturverdier på grunn av at kalkskoger generelt er en viktig naturtype mener
forslagsstiller ut fra en totalvurdering at arealet bør kunne bebygges. Knausen med
kalkskog er ikke vurdert som en naturtypelokalitet etter DN håndbok 13 på grunn av
lite areal og uten funn av sjeldne eller rødlistede arter.
Planområdet ligger innenfor bybåndet, nær lokalsenteret Heistad og med god
kollektivdekning. Dette er arealer som bør unyttes intensivt. Selve
landskapselementet vil bli opprettholdt gjennom reguleringsbestemmelser.
8.2 Vann og avløp og renovasjon
Det ligger private vann og spillvannsledninger over deler av planområdet. Disse må legges
om i forbindelse med utbygging av nye boliger i felt BF1.
Det er gitt byggegrense på 4 meter til bekk som ligger i rør under BKS1 etter anbefaling fra
kommunalteknisk avdeling.
Alle nye boliger bør kunne knyttes til VA anlegg som ligger i tilgrensende veier.
Det er gitt bestemmelse om at det skal utarbeides tekniske planer for vann og avløp.
Eksisterende bekkelukking er gjort med et rør med dimensjon 1000 mm. Rørdimensjonen er
god og kommunalteknisk avdeling har beskrevet at de har rutiner for vedlikehold som hindrer
gjentetting.
Dette røret ligger relativt dypt slik at en eventuell åpning av bekken ville beslaglegge relativt
mye areal. Åpen strekning vil kun være ca. 40 meter. Bekken er åpen øst og vest for
området. Bekken må uansett være lukket under veiene. Det er ikke gitt at røret vil kunne ta
unna ved en 200 års flom. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om det skal sikres
flomvei over arealet og at løsning for flomvei skal vi vises i utomhusplan.
8.3 Grønnstruktur
Grøntstrukturen som ligger langs Skrubbedalsvegen i kommuneplanen knytter seg i første
rekke til bekken og er ikke grøntstruktur som kan benyttes som turveg eller annen bruk. I og
med at bekken er lukket i østre del, kan en ikke se at fjerning av grøntarealene her har noen
vesentlig konsekvens. En mindre kolle nordøst i planområdet planlegges bebygget, en har
forsøkt å gi bestemmelser for arealet slik at kollen som landskapselement beholdes.
9. Planforslaget – Kulturminner
Det er gjennomført en arkeologisk registrering i planområdet. Det ble ikke påvist automatisk
fredete kulturminner innenfor planområdet.
10. Planforslaget – Barn/unge, funksjonshemmede og eldres interesser
10.1 Leke- og oppholdsareal
Lekeareal i planområdet er lagt sentralt slik at de vil være godt plassert for alle boligene.
Lekeplassen er plassert på areal med gode solforhold og vil ligge langs en veg. Trafikken i
området er relativt begrenset. En må likevel anta at deler av lekeplassen bør gjerdes inn.
Lekeplassen som er regulert i planområdet er tenkt for de minste barna, det vil si 1 4 år og vil
være en type sandlekeplass (sandkasse + et par lekeapparater). Lekearealet er ca. 260 daa.
Med etablering av 7 eller 8 nye boenheter vil dette gi 37 kvm eller 32,5 kvm per boenhet
(kravet i gjeldende kommuneplanen er 35 kvm per boenhet). Med en barnehage rett syd for
planområdet ligger det godt til rette for lek i barnehagens uteområde på ettermiddag/helger.
Det er ikke lekeplasser i eksisterende boligområder i umiddelbar nærhet til planområdet. For
de litt større barna er det blant annet en fotballbane ved Rypeveien, syd for barnehagen.
10.2 Universell utforming
10
Det er i bestemmelsene satt krav om utomhusplan som blant annet skal vise hvordan
universell utforming av planområdet skal ivaretas.
Det er i bestemmelsene satt krav om at lekeplass i planområdet skal være tilgjengelig for
alle. TEK 10 har bestemmelser om universell utforming av uteoppholdsareal. Det skal sikres
god tilgjengelighet til alle felles uteoppholdsareal og lekeareal. Det skal legges vekt på
universell utforming, det vil si at arealene, apparater og anlegg skal utformes slik at de kan
brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig.
11. Planforslaget – Trafikksikkerhet, vegteknikk
11.1 Parkering
P1 skal være felles parkeringsplass for boliger i BKS1 og privat parkeringsareal.
Frittliggende småhusbebyggelse: Antall parkeringsplasser i garasje eller som
oppstillingsplass skal være 2 plasser pr. boenhet.
Konsentrert småhusbebyggelse: Antall parkeringsplasser i garasje eller som
oppstillingsplass skal være 1,5 plasser pr. boenhet. Dette inkluderer gjesteparkering i P1.
Minstekrav til antall sykkelparkeringsplasser er 2 per boenhet.
Krav til parkering bør være i henhold til den hver tid gjeldende arealdel.
11.2 Veg og Vegteknikk:
For BF1 legges det opp til adkomster fra en felles privat veg som kommer ut i Gravavegen.
Den vegen vil være adkomst også for eksisterende boliger på sydsiden av denne
fellesvegen. Fellesvegen er regulert i 5 meters bredde, eksempelvis kan veien opparbeides
etter anbefalinger i håndbok 017 for mindre adkomstveger. Dette gir profil skulder 0,25 –
asfaltert veg 3,5 – skulder 0,25 + snøopplag. For eksisterende boliger i BF2 endres ikke
adkomstforholdene, mens for tomt 3 i BF2 er det tenkt at kommunal veg forlenges inn i det
som er g/s vei slik at denne tomten får adkomst fra det som i dag er en ren g/s vei.
11.3 Trafikksikkerhet
Det er i dag gang- og sykkelvei langs både Skrubbedalsvegen og Pans veg som går rett syd
og øst for planområdet. Dette betyr at det er sammenhengende gang- og sykkelvei fra
planområdet til Heistad skole og til Heistad sentrum, med unntak av siste del mot Heistad
sentrum der g/s vei går over til fortau. Myke trafikanter er derfor godt sikret i dette
henseende. Trafikksikkerhet i forhold til skoleveg og til butikk er god. Barnehage ligger rett
syd for planområdet og ved transport hit, må en kun krysse Skrubbedalsvegen. Det er god
bredde på veiene og siktforhold vurderes som gode.
11.4 Rekkefølgekrav
1. Senest samtidig med at første bolig får brukstillatelse innenfor BF1 eller BKS1 skal
felles LEK1 være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan. Dersom brukstillatelse
blir gitt på vinteren skal lekeareal være ferdig opparbeidet påfølgende vår.
2. Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for boliger i BF1 skal f_veg1 være
ferdig opparbeidet.
12. Planforslaget – Risiko og sårbarhetsanalyse
12.1 Bakgrunn og hensikt
I følge plan- og bygningslovens § 4-3 skal myndighetene ved utarbeidelse av planer for
utbygging påse at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet. Analysen skal
vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet for formålet,
og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Denne ROSanalysen skal ivareta dette kravet.
12.2 Metode og gjennomføring
11
Analysen er basert på foreliggende skisse til reguleringsplan og tilhørende illustrasjoner. I
risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i relevante kravdokumenter. Mulige uønskede
hendelser er ut fra en generell/teoretisk vurdering sortert i hendelser som kan påvirke
planområdets funksjon, utforming mm, og hendelser som direkte kan påvirke omgivelsene
(hhv konsekvenser for og konsekvenser av planen).
12.3 Analyse av risiko
Hendelser som er vurdert å være sannsynlige til svært sannsynlige og/eller ha alvorlige til
svært alvorlige konsekvenser, krever tiltak.





Hendelser i røde felt: Umiddelbare tiltak nødvendig.
Hendelser i oransje felt: Tiltak nødvendig.
Hendelser i gule felt: Overvåkes; tiltak vurderes ut fra kostnad i fht nytte.
Hendelser i grønne felt: Rimelige tiltak gjennomføres.
Tiltak som reduserer sannsynlighet vurderes først. Hvis dette ikke gir effekt eller er
mulig, vurderes tiltak som begrenser konsekvensene.
12.4 Identifiserte farer og sårbare forhold
Løsmasseskred/setningsskader: De delene som er vist i løsmassekart som havavsetninger
er tidligere gravd i/endret i forbindelse med bekkelukking så massene her bør ikke være
problematiske. Arealene er flate så skred er ikke en aktuell problemstilling.
Løsmasseskred/setningsskader: gul.
Tiltak: Masser over overvannsledning/bekkelukking er ikke kjent og det er stilt krav om
geoteknisk vurdering i byggefasen.
Elveflom: Det går en bekkelukking gjennom planområdet. Bekken er åpen rett vest for
planområdet. Planområdet blir liggende ca. 4,5 meter over underkant rør ved bekkeinntaket.
Rørdimensjonen er 1 meter slik at så lenge denne blir holdt åpen er det liten fare for at en
flom vil kunne påvirke planområdet. Røret står på kommunens liste for vedlikehold/rensning.
Elveflom: gul.
Tiltak: Ved en 200-års flom kan det være fare for at røret ikke tar unna og det er derfor sikret
i bestemmelsene at det skal etableres flomvei over BKS1 for å hindre oversvømmelse av hus
i dette feltet. Nye boliger vest for planområdet ligger betydelig lavere og vil merke en flom på
et mye tidligere tidspunkt.
Klimaendring: Kan ha en viss betydning i forhold til overvann, grunnet hyppigere og
kraftigere regnvær og økt årsnedbør.
Klimaendring: gul.
Tiltak: I planområdet er det kort vei til overvannsledning/bekk slik at overvann bør være greit
å håndtere. Det er sikret flomvei i reguleringsbestemmelsene i område ved bekkelukking.
Radongass: Berggrunnen består av sedimentære bergarter, kalksten. Sedimentære
bergarter er av de bergartene som gir lavest risiko for forhøyde radonkonsentrasjoner i
inneluft. Statens strålevern anbefaler nå at radonnivåer holdes så lave som mulig i alle
12
bygninger, og at tiltak alltid bør utføres når radonnivået i ett eller flere oppholdsrom
overstiger 100 Bq/m3. Strålevernet fremhever at tiltak også kan være aktuelt under 100
Bq/m3 dersom man med enkle tiltak kunne fått radonnivået vesentlig lavere. Videre
anbefaler Strålevernet nå at radonnivåer alltid skal være lavere enn en maksimumsgrense
på 200 Bq/m3. Radon er nest hyppigste årsak til lungekreft etter røyking og anslåes å
forårsake rundt 300 dødsfall hvert år i Norge. Konsekvensen er derfor alvorlig/svært alvorlig.
Radongass: gul.
Tiltak: Det er nå krav i byggteknisk forskrift (TEK10) om at bygninger skal prosjekteres og
utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunnen begrenses.
Risikoen i forhold til radon er ivaretatt i TEK 10, § 13-5, og kravet er derfor ikke gjentatt i
reguleringsbestemmelsene.
Sårbar flora: Det er en kalkknaus i planområdet.
Sårbar flora: gul.
Tiltak: Det er ikke gjort funn av sjeldne eller rødlistede arter. Knausen har likevel en viss
naturverdi.
Vannforsyning og avløpsnett: Det går en 1000mm overvannsledning/bekkelukking under
deler av planområdet.
Vannforsyning og avløpsnett: gul.
Tiltak: Det er gitt en hensynssone i planen slik at det ikke skal gjennomføres tiltak som
skader ledningen. Det er gitt byggegrense i forhold til ledningen, minst 4 meter fra
ledningstraseen.
Høyspentlinje/trafo: Det er en nettstasjon i planområdet. Magnetfeltet nær nettstasjoner kan
bli forholdsvis høyt på grunn av kombinasjonen av høye strømstyrker og korte avstander til
feltkilden, men feltet avtar raskt med avstand. For en større nettstasjon i bynære strøk vil
gjennomsnittlig magnetfelt gjennom året som regel være nede på rundt utredningsnivået på
0,4 T ved 7-8 meters avstand fra stasjonens yttervegg.
Høyspentlinje/trafo: gul.
Tiltak: For en mindre nettstasjon i mindre bebygde strøk vil avstanden typisk være 5 meter.
Nettstasjonen i planområdet er en mindre stasjon. Ny bebyggelse vil ligge mer enn 5 meter
fra nettstasjonen.
Administrasjonens vurdering av reguleringsforslaget
Generelt
Reguleringsplanforslaget legger til rette for konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse i
et etablert boligområde på Grava. Dette er arealer som bør gis høy utnyttelse.
I gjeldende arealdel er planområdet avsatt som boligformål og friområde. Kommuneplanens
arealdel er under revisjon, og det er sendt inn innspill i forbindelse med reguleringen for et
område ved Gravavegen. For å få til ønsket boligutvikling i planområdet må det i planen
gjøres en endring av arealbruken fra friområde til boligformål i forhold til gjeldende plan. Der
bekken er åpen vestover er det viktigere at friområdet opprettholdes. Bekken ligger i rør
under BKS1, og derfor har ikke formålet friområde samme funksjon her.
Planforslaget til kommuneplanens arealdel viser det aktuelle området som boligformål med
hensynsone båndlegging for fremtidig E-18. I om med at ny E-18 (eventuelt) i dette område
vil gå i tunnel mener administrasjonen at dette ikke bør ha betydning for utviklingen av
planområdet.
13
Utsnitt: planforslaget til kommuneplanens arealdel
Bekk
NVE tar opp hensynet til 200 års flom og mulighet for gjenåpning av bekk i sitt innspill i
forbindelse med varslingsperioden. Hensikten med gjenåpning av bekkelukking er å skape et
rikere kulturlandskap, mer biologisk mangfold og forhindre flom. Åpning av bekker kan bidra
til fordrøyning ved flom og store nedbørsmengder. Administrasjonen har oppfordret
forslagstiller til å belyse gjenåpning av bekken i reguleringsplanforslaget, jf. bestemmelse til
planforslaget til kommuneplanens arealdel pkt. 16.3 hvor det står: «Eksisterende bekker skal
bevares så nært opptil sin naturlige form som mulig. Bekkelukking tillates ikke. Lukkede
vannveier bør åpnes og restaureres i den grad det er praktisk gjennomførbart».
Det vil ikke være mulig å gjenåpne bekken i planområdet hvis planforslaget (slik det
foreligger nå) vedtas. Forslagstiller ser ikke at gjenåpning av bekkelukking er hensiktsmessig
fremfor boligutvikling slik planforslaget legger til rette for. Røret ligger relativt dypt og en
eventuell åpning av bekken vil beslaglegge relativt mye areal og åpen strekning vil kun være
ca. 40 meter lang. Bekken er åpen øst og vest for området, og må uansett være lukket under
veiene.
Det er heller ikke gitt at røret vil kunne ta unna ved en 200 års flom. Kommunalteknikk i
Porsgrunn kommune har anbefalt at det derfor bør legges til rette for en flomvei over BKS1,
noe som er ivaretatt i bestemmelsene ved krav om det skal sikres flomvei over arealet og at
løsning for flomvei skal vi vises i utomhusplan. Det er stor høydeforskjell fra bekk til nivå for
nye boligarealer, ca. 4 meter. Risikoen for oversvømmelse anses som liten grunnet
høydeforskjell.
Reguleringsplanforslaget ivaretar hensynet til flom ved at det er stilt krav om flomvei. Det er
satt en byggegrense på 4 meter fra overvannsledning/rør. Administrasjonen er enig med
forslagstiller og ser at det er mer hensiktsmessig å fortette eksisterende boligområde enn å
gjenåpne bekken på en kort strekning. Planområdet ligger innenfor bybåndet hvor det er
ønske om høyere arealutnyttelse.
Trafikksikkerhet
Det er sammenhengende gang og sykkel vei fra planområdet til Heistad skole og til Heistad
sentrum, med unntak av siste del mot Heistad sentrum der gang og sykkelvei går over til
fortau. Trafikksikkerhet er, slik administrasjonen vurderer det, ivaretatt i planforslaget.
Bolig
I følge Regional plan for samordna areal og transport i Grenland skal tettheten på boliger i
bybåndet økes fra 1,5 boliger per daa til 2,0 boliger per daa innen 2025. Forslagsstiller har
belyst dette i planforslaget, og foreslår å legge til rette for konsentrert og frittliggende
småhusbebyggelse.
Dersom en regner antall boliger i forhold til areal i felt BKS1, BF1 og tomt 3 i BF2 vil dette
være 1,9 boliger per dekar. Med bakgrunn i at en ønsker en begrenset og tilpasset
14
bebyggelse på BF2 tomt 3 mener forslagsstiller utnyttelsen er fornuftig. Det er mulig å bygge
for eksempel 2 av tomtene i BF1 med tomannsboliger, tettheten blir da 2,36 boliger per daa.
Administrasjonen er tilfreds med at fortetting er godt belyst i planforslaget og mener at en
fortetting på 1,9 boliger per daa er akseptabel. Hensynet til omkringliggende bebyggelse er
godt ivaretatt. Administrasjonen ser helst at 2 av tomtene i BF1 bebygges med
tomannsboliger, for å nå kravet om tetthet i bybåndet.
Terrengtilpasset og begrenset boligbebyggelse på kollen (tomt 3) er ønskelig. Knausen i
planområdet er et viktig landskapselement og det er gitt bestemmelser for bebyggelse for å
ivareta dette landskapselementet.
ROS-analysen
Slik administrasjonen ser det er planforslagets ROS-analyse korrekt utarbeidet, og det er
som ventet bra å se at området ikke er belastet med uakseptabel risiko på de farer som er
identifisert i analysen. Alle temaer som er behandlet i ROS-analysen har fått verdi
vurderingen gul, det vil si at tiltak skal overvåkes; vurderes ut fra kostnad i fht nytte.
Medvirkning
Administrasjonen mener planforslaget ivaretar mange av de gode innspillene som har
kommet inn under planprosessen.
Innspill til oppstartsvarslingen
Administrasjonen merker seg at det ikke foreligger innsigelse til oppstartsvarslingen.
Administrasjonen mener at de innspill som forslagstiller har mottatt er grundig vurdert og de
er i stor grad tatt inn i reguleringsplanforslaget.
Naturmangfold
Kalkknausen har visse naturverdier på grunn av at kalkskoger generelt er en viktig naturtype,
men forslagsstiller mener ut fra en totalvurdering at arealet bør kunne bebygges. Knausen
med kalkskog er ikke vurdert som en naturtypelokalitet etter DN håndbok 13 på grunn av lite
areal og uten funn av rødlistede eller sjeldne arter. Administrasjonen er tilfreds med at
forholdet til kalkknausen belyses på en tilfredsstillende måte og at det er gjort gode
planfaglige vurderinger i forhold til utbygging på kollen.
Reguleringsbestemmelser
Administrasjonen har en innvending til reguleringsbestemmelsene. Parkeringskravet for
BKS1 (konsentrert småhusbebyggelse) er satt til 1,5 parkeringsplasser per boenhet, og dette
er 0,3 høyere enn hva som er satt for denne type bebyggelse i planforslaget til ny arealdel.
Kommuneplanens arealdel sluttbehandles før denne plan, og administrasjonen anbefaler
derfor at kommuneplanens parkeringskrav innarbeides i saksframlegget til denne plan ved
sluttbehandling.
Rådmannens oppsummering og konklusjon
Forslaget til reguleringsplan (detaljregulering) er ikke i samsvar med arealformålene i
gjeldende kommuneplans arealdel (2007-2020), men er i tråd med planforslaget til revidert
arealdel (2014-2025). Planområdet ligger nær lokalsenteret Heistad og det er god
kollektivdekning. Planområdet ligger i nærheten av idrettsområde og Heistad skole.
Rypevegen barnehage ligger rett syd for planområdet. Det ligger flere dagligvarebutikker
langs Breviksvegen og det er relativt kort veg til Heistad sentrum.
Planforslaget slik det foreligger nå følger på en god måte opp målsettinger og intensjoner i
overordnede føringer som kommuneplanens samfunnsdel 2013-2025, nylig vedtatt Regional
plan for samordna areal og transport i Grenland 2014-2025, samt i det reviderte planforslaget
til ny arealdel 2014-2025. Forholdet til gående og syklende er ivaretatt i planforslaget på en
god måte. Hensynet til fortetting i bybåndet er tilfredsstillende belyst i planforslaget. Slik
15
rådmannen ser det er plassering og omfang av ny bebyggelse løst på en tilfredsstillende
måte.
Rådmannens innstilling fremgår av sakens første side.
16