26.06.2015
2015.251/RAS
Varsling om oppstart av reguleringsarbeid delområde på Larkollneset 29/1 mfl, Rygge
kommune.
I medhold av plan- og bygningsloven §12-8 varsles det på vegne av grunneier Julie Tollefsrød
om oppstart av privat reguleringsarbeid (justering/omregulering) for delområder beliggende
langs Teibernveien, Nesetveien og Knutvikveien. Formålet med planarbeidet er innpassing av
enkelte tomter for fritidsbebyggelse, utvidelse for vognplasser i tilknytning til Larkollen
Camping samt innpassing av parkeringsareal for besøkende til området.
Ønsket utvikling og justering av gjeldende regulering for Larkollneset ble fremlagt for plan- og
miljøutvalget høsten 2014, og har ellers ved flere anledninger vært drøftet med kommuneadministrasjonen. I sin innstillig har Rygge kommune åpnet for at det kan tilrettelegges for
noe fortetting av fritidsbebyggelse i eksisterende byggeområder, men at de vil være
restriktive til omdisponering av LNF-formål som er i bruk som viktige friluftsområder,
ytterligere utbygging innenfor 100-metersbeltet eller utbygging som vil være synlig fra sjøen.
Planområdet:
Planområdet omfatter i utgangspunktet 4 separate delområder med varierende størrelse,
som i dag utgjør naturtomter/brakkeliggende areal beliggende som randsoner eller i
tilknytning til eksisterende områder for fritidsbebyggelse på Larkollneset og Larkollen
Camping.
Alle områdene ligger utenfor 100-metersbelte langs sjøen, og vil ikke være synlig fra
sjøen.
Med unntak medtatt del av Nesetveien (kommunalt), er forslagsstiller grunneier av berørte
delområder/parseller innenfor planområdet.
Avgrensning av de enkelte delområdene fremgår av vedlegg 2,
Delområde 1:
Omfatter del av eiendom 29/24, og utgjør et østvendt skrånende ubebygd naturtomt
beliggende inn mot Nesetveien, (ref fotodokumentasjon vedlegg 6). Området berører ikke
viktige friluftsområder eller grønnstruktur, da det kun er å betrakte som en randsone
mellom eksisterende fritidsbebyggelse på toppen av kollen og Nesetveien. Fra området er
det i hovedsak utsikt ned mot Larkollen Camping i øst, og området ligger ikke eksponert
mot strandsonen.
Delområde 2:
Omfatter del av eiendom 29/189 som i dag utgjør randsone med naturlig vegetasjon/
brakkliggende areal mellom Larkollen Camping og Nesetveien/Teibernveien.
Randsonen med 20 - 30 meters bredde er skrånende og stedvis småkupert hvor stedlig
vegetasjon de senere år har fått vokse vilt. (Ref fotodokumentasjon vedlegg 6).
Berører ikke viktige friluftsområder eller grønnstruktur, og utgjør i dag kun en randsone/buffer
inn mot campingplassen. Ned mot innkjørsel til Larkollen Camping har en de senere år
foretatt uttynning og rensk av bunnvegetasjon da det ikke er ønskelig at området gror igjen.
Er også behov for drenering av området da det demet opp av tilliggende infrastruktur.
Delområde 3:
Utgjør et ubebygd område med hovedsakelig bart fjell og furuvegetasjon beliggende mellom
eksisterende avkjørsler og bakenforliggende fritidsbebyggelse. (Ref fotodokumentasjon
vedlegg 6). Angitt område utgjør restareal i forbindelse med tidligere vedtatt omregulering for
Larkollneset hyttefelt og regulering av atkomstveier til tilliggende fritidseiendommer. Området
utgjør et areal på 835 m2.
Delområde 4:
Brakkliggende ubebygd areal i øst, avgrenset av kjørevei og tilliggende bebygde
fritidseiendommer på alle kanter. Arealet ligger lavere i terrenget enn bakenforliggende
fritidsbebyggelse, men tilliggende eiendommer har opparbeidet tomteareal helt ned til
Knutvikveien. Arealet har begrenset med vegetasjon, og benyttes til diverse lagring,
søppelcontainere, mv (Ref fotodokumentasjon vedlegg 6).
Tilliggende veitrase anses å danne en naturlig avgrensning av område for fritidsbebyggelse
og det som oppleves som strandsonen.
Del av tomta grenser inn mot 100- metersbeltet langs sjøen (angitt med sirkel), men er i liten
grad eksponert fra sjøsiden. Oppført eldre fritidsbolig beliggende øst for tilliggende kjørevei
(innenfor 100-metersbelte), skjermer for det meste av evt. innsyn fra sjøsiden. Tilliggende
ubebygd areal, vegetasjon og bratt fjellknaus i syd, danner i tillegg også en naturlig
buffersone/avgrensning mot strandsonen/ sjøsiden
Planstatus for området:
Planområdet omfattes i hovedsak av gjeldende reguleringsplan for Larkollneset, (21.12.1992)
samt reguleringsplan for utvidelse av Larkollneset hyttefelt (27.10.2005)
Formål i gjeldende regulering og kommuneplans arealdel avviker for enkelte områder hva
gjelder formål. Reguleringsplan gjelder foran kommuneplanen så lenge den ikke er
opphevet.
Delområde 1:
Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt til fritidsbebyggelse, hvor byggegrense er
avsatt i god avstand fra Nesetveien. Gjeldende regulering avviker derimot fra
kommuneplanens arealdel, hvor området er avsatt som LNF. Innenfor område for
fritidsbebyggelse tillates det fradelt tomter på 1000 m2 eller større, hvor bebyggelse kan
være inntil 10% av netto tomt.
Delområde 2:
Randsone langs Nesetveien/Teibernveien er i gjeldende reguleringsplan avsatt til LNFområde J5, jord- og skogbruk.
Delområde 3:
Området er i gjeldende reguleringsplan for utvidelse av Larkollneset hyttefelt avsatt til jord og
skogbruk, men utgjør kun et skrånende restareal mellom eksisterende og nyere områder for
fritidsbebyggelse.
Innenfor tilliggende områder for fritidsbebyggelse åpnes det for bebyggelse med samlet
grunnflate på 100 m2.
Delområde 4:
Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt som del av område for fritidsbebyggelse, men
arealet ligger utenfor avsatt grense for bebyggelse. Området for fritidsbebyggelse strekker
seg helt ned til tilliggende del av Knutvikveien. Avgrensning av formål for fritidsbebyggelse er
i samsvar med kommuneplanens arealdel.
Innenfor område for fritidsbebyggelse tillates det fradelt tomter på minst 1000 m2, hvor
bebyggelse kan være inntil 10% av netto tomt.
Formålet med reguleringsendring
Formålet med planarbeidet er å åpne for fortetting/innpassing av enkelte nye hyttetomter
innenfor og i randsonen til eksisterende hytteområder, samt bruk av randsonen rundt
Larkollen Camping til vognplasser og parkering. Selv om det åpnes for noe fortetting/bruk av
tilliggende randsoner vil en fortsatt kunne opprettholde buffersoner/grøntstruktur i de aktuelle
områdene
Delområde 1:
I tilknytning til det østvendte skrånende området er det ønskelig å tilrettelegge for innpassing/
fradeling av 7 stk tomter for fritidsbebyggelse med tilsvarende størrelse/BRA som det i dag
tillates for tilliggende fritidsområder. Maks grunnflate for bebyggelse på 80-100 m2
Ønsket reguleringsendringen medfører kun at byggegrense plasseres nærmere Nesetveien.
Gjeldende bestemmelser vil i hovedsak bli videreført, og her stilles det krav til at
eksisterende terreng og vegetasjon skal søkes bevart i størst mulig utstrekning.
Som det fremgår av vedlagt illustrasjon vil tomtene variere fra 730 – 1016 m2, hvor
bebyggelsen vil bli liggende i god avstand fra Nesetveien. Langs tomtene vil det fortsatt
kunne etableres/sikres en grønn buffer langs veien. Ved utbygging vil det stilles krav til at
bebyggelse skal innpasses i terrenget på en skånsom måte uten større terrenginngrep.
Ønsket fortetting/utbygging vil ikke berøre viktige friluftsområder eller grønnstruktur, og vil
ikke bli liggende eksponert mot strandsonen. Kolle/åsrygg i vest vil skjerme området i forhold
til sjøsiden.
Tilretteleggelse for noe mindre tomter enn i regulering fra 1992 har blitt godkjent ved
utvidelse av nyere hyttefelt i 2005.
Delområde 2:
I randsone mellom campingplass og Nesetveien/Teiberveien er det ønskelig å åpne for
etablering av parkeringsareal for besøkende til Larkollneset samt utvidelse for en ny rekke
med vognplasser ved Larkollen Camping.
Deler av området/randsonen ligger i dag mer eller mindre brakk og er delvis gjengrodd.
Arealet har ingen funksjon som jord eller skogbruksarealer – kun som en buffersone. Selv
om deler av randsonen åpnes for annen bruk vil en fortsatt kunne sikre bevaring av
grønnstruktur i randsonen rundt Larkollen Camping.
Ved innpassing av en ny vognrekke utenfor dagens gjerde/avgrensning vil det stilles krav til
etablering av en hekk eller bevaring av grønnstruktur langs Nesetveien. Ønsket utvikling
medfører at en får samme situasjon som en i dag har nærmere Knutvika, og det fungerer
godt. Hverken campingplassen eller hyttebebyggelse er til sjenanse for de som ferdes i
området. Vedlagt illustrasjon viser mulig innpassing av 16 nye vognplasser.
En utvidelse av campingplassen mot Nesetveien vil i liten grad være til sjenanse for
tilliggende hyttebeboere, besøkende eller allmenheten. Langs Teibernveien vil en fortsatt
bevare det meste av randsonen som naturtomt, mens en langs Nesetveien ser for seg en
mer parkmessig opparbeidelse samt at enkelte større trær kan bli stående.
Endret bruk av dagens randsone vil ikke berøre viktige friluftsområder eller grønnstruktur, og
ønsket bruk anses å være tråd med overordnete føringer om fortetting i eksisterende
byggesoner. Arealet er ikke synlig fra sjøsiden, og ved tilrettelegging for bedre
parkeringsmuligheter (35-40 p-plasser) i området, vil tilreisende/besøkende ha et alternativ til
dagens kaotiske parkering langs tilliggende veier.
Tiltakene vil ikke medføre større terrenginngrep - tar utgangspunkt i dagens terreng.
Delområde 3:
Restareal mellom atkomstvei og tilliggende fritidseiendommer bør kunne omreguleres slik at
det kan utgjøre en enkelttomt eller legges til tilliggende eiendommer. I dag oppleves arealet
som en liten øy mellom tilliggende atkomstveier og fritidsbebyggelse.
Tilliggende del av skrånende terreng på nabotomt i nord har vært gjenstand for tilsvarende
bruksendring og oppføring av en ny fritidsbygning.
Som det fremgår av illustrasjonsplan vil det være god plass for innpassing av fritidsbebyggelse med grunnflate på ca 80 m2 på tomta, uten at det er til vesentlig sjenanse for
tilliggende naboer.
Ønsket arealbruksendring berører ikke viktig grønnstruktur, friluftsområder eller landskap.
Delområde 4:
Området ligger allerede innenfor avsatt område for fritidsbebyggelse, og en forskyvning av
byggegrensen nærmere veien vil i liten grad ha konsekvenser eller oppleves som en
utvidelse av eksisterende fritidsområde. Tilliggende kjørevei oppleves som en naturlig
avgrensning mellom område for fritidsbebyggelse/ strandsonen. Tilliggende hytter har også
opparbeidet egen tomt med ulike anlegg helt ned til Knutvikveien
Som det fremgår av vedlagt illustrasjon foreslås grenser for bebyggelse plassert utenfor 100meters belte, og ny bebyggelse vil kunne plasseres inn mot tilliggende bebyggelse/avkjørsel i
nord.
Utnyttelse av arealet til fritidsbebyggelse er ikke i strid med gjeldende formål, og vil ikke
berøre viktig grønnstruktur eller landskap. Siden det allerede ligger bebyggelse i forkant mot
syd, vil en utbygging i liten grad bli synlig fra sjøsiden. For å sikre en grønn buffersone mot
sjøsiden foreslås tilliggende restareal i syd regulert til grønnstruktur – vegetasjonsskjerm.
Planprosess - plantype.
Siden planarbeidet medfører endring av byggegrenser og formål i forhold til gjeldende
regulering, har Rygge kommune i sin forhåndsvurdering konkludert med at plansaken må
behandles som en ordinær omregulering. Planforslaget vil bli fremmet som en endring av
gjeldende regulering for Larkollneset, hvor det utarbeides en separat reguleringsplan
(detaljregulering) for hvert av delområdene. Planbeskrivelse og bestemmelser for
planområdet vil derimot være felles for ønskede reguleringsendringer. Gjeldende
bestemmelser for Larkollneset (Planid M84) er i hovedsak forutsatt videreført med noen
suppleringer.
Premisser for forestående regulering er avklart med Rygge kommune, og planarbeidet vil bli
gjennomført i tett dialog med saksbehandler og andre berørte parter innenfor planområdet.
Vurdering av behov om konsekvensutredning:
Forestående planarbeid er vurdert ihht. forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan
og bygningsloven, herunder §§2-4.
Planarbeidet omfatter i hovedsak mindre justering av gjeldende plan og mindre utvidelse av
eksisterende arealbruk, og vil ha begrensete konsekvenser i forhold til overordnete planer.
Planområdet/delområdene berører ikke dyrka mark, viktige naturtyper, landskap,
friluftsområder eller andre arealer som anses å ha særskilt interesser eller bevaringsverdig.
Ønsket utvikling er en videreføring av dagens bruk og anses i begrenset grad å medføre
konsekvenser for tilliggende miljøer/allmennhetens tilgang eller overordnete interesser.
Delområdene og ønsket utvikling vil i hovedsak ikke være synlig fra sjøen, og arealer hvor
det åpnes for bebyggelse ligger utenfor 100-metersbeltet.
Omsøkt utvidelse av dagens campingområde er begrenset, og det vil fortsatt være mulig å
opprettholde en grønn buffer i randsonen.
Planarbeidet og ønsket tiltak vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø eller samfunn, og
er vurdert at ikke faller inn under krav om konsekvensutredning.
Virkninger/konsekvenser av planforslaget vil uansett bli vurdert som en del av det videre
planarbeid og inngå som en del av planbeskrivelsen.
Varsling/svarfrist:
Varsel om oppstart er kunngjort i Moss avis 30.06.2015. Varslingsdokument med tilhørende
vedlegg er sendt til naboer og høringsinstanser, men legges også på kommunens
hjemmesider i varslingsperioden, www.rygge.kommune.no
I forhold til videre planarbeid anmodes det om at innspill/merknader til plansaken sendes inn
allerede i denne fasen av planprosessen.
Innspill/merknader til planarbeidet merkes «Regulering - Larkollneset» og sendes til
Enerhaugen Arkitektkontor AS, pb.6645 Rodeløkka, 0502 Oslo, ved Rune Slaastad, innen
30. august 2015.
Kopi kan også sendes til Rygge kommune, Larkollveien 9, 1570 Dilling eller epost:
[email protected]
Med vennlig hilsen
Rune A. Slaastad
Enerhaugen Arkitektkontor AS,
tlf. 459 53 455
E-mail: [email protected]
Vedlegg:
1 - Oversiktskart - lokalisering av planområdet i Rygge kommune
2 - Avgrensning av planområdet
3 - Kunngjøring oppstart regulering
4 - Illustrasjoner knyttet til delområde 1-3
5 - Illustrasjoner knyttet til delområde 4
6 – Fotodokumentasjon område 1-4
Vedlegg 1:
Oversiktskart - lokalisering av planområdet
Kartskisse - geografisk beliggenhet av planområdet i Rygge kommune
3
4
1
2
Kartskisse - beliggenhet av planområdet/delområder i tilknytning til Larkollneset/Knutvika
Vedlegg 2:
Avgrensning av planområdet
Vedlegg 3:
Kunngjøring - varsling om oppstart
Vedlegg 4:
Illustrasjon omdisponering av område 1, 2, 3 og 5
Vedlegg 5:
Illustrasjon omdisponering av område 4
Vedlegg 6:
Fotodokumentasjon område 1-4
Område 1
Randsone med tett vegetasjon vest for Nesetveien
Område 2
Randsone med ung løvskog/kratt og enkelte større furutrær langs Teibernveien
Randsone med bjørketrær mellom Camping og Nesetveien
Lagring i randsonen
Område 3
Oversiktsbilde av område 3 sett fra mot øst - omkranset av atkomstveier og fritidsbebyggelse.
Oversiktsbilde av område 3 sett mot nord
Område 4
Oversiktsbilde i forhold til tilliggende fritidsbebyggelse, kjøreveier og strandsone, sett mot nord
Oversiktsbilde i forhold til tilliggende fritidsbebyggelse, kjøreveier og strandsone, sett mot vest
Tilliggende privat atkomstvei og fritidsbebyggelse beliggende syd for område 4
Søndre del av ubebygd tomt som i dag benyttes til søppelcontainere, lagerplass, brakkliggende areal)
Nordre del av tomt - område 4, avgrenset av tilliggende kjørevei.