Varslingsbrev Larkollnesset
26.06.2015 2015.251/RAS Varsling om oppstart av reguleringsarbeid delområde på Larkollneset 29/1 mfl, Rygge kommune. I medhold av plan- og bygningsloven §12-8 varsles det på vegne av grunneier Julie Tollefsrød om oppstart av privat reguleringsarbeid (justering/omregulering) for delområder beliggende langs Teibernveien, Nesetveien og Knutvikveien. Formålet med planarbeidet er innpassing av enkelte tomter for fritidsbebyggelse, utvidelse for vognplasser i tilknytning til Larkollen Camping samt innpassing av parkeringsareal for besøkende til området. Ønsket utvikling og justering av gjeldende regulering for Larkollneset ble fremlagt for plan- og miljøutvalget høsten 2014, og har ellers ved flere anledninger vært drøftet med kommuneadministrasjonen. I sin innstillig har Rygge kommune åpnet for at det kan tilrettelegges for noe fortetting av fritidsbebyggelse i eksisterende byggeområder, men at de vil være restriktive til omdisponering av LNF-formål som er i bruk som viktige friluftsområder, ytterligere utbygging innenfor 100-metersbeltet eller utbygging som vil være synlig fra sjøen. Planområdet: Planområdet omfatter i utgangspunktet 4 separate delområder med varierende størrelse, som i dag utgjør naturtomter/brakkeliggende areal beliggende som randsoner eller i tilknytning til eksisterende områder for fritidsbebyggelse på Larkollneset og Larkollen Camping. Alle områdene ligger utenfor 100-metersbelte langs sjøen, og vil ikke være synlig fra sjøen. Med unntak medtatt del av Nesetveien (kommunalt), er forslagsstiller grunneier av berørte delområder/parseller innenfor planområdet. Avgrensning av de enkelte delområdene fremgår av vedlegg 2, Delområde 1: Omfatter del av eiendom 29/24, og utgjør et østvendt skrånende ubebygd naturtomt beliggende inn mot Nesetveien, (ref fotodokumentasjon vedlegg 6). Området berører ikke viktige friluftsområder eller grønnstruktur, da det kun er å betrakte som en randsone mellom eksisterende fritidsbebyggelse på toppen av kollen og Nesetveien. Fra området er det i hovedsak utsikt ned mot Larkollen Camping i øst, og området ligger ikke eksponert mot strandsonen. Delområde 2: Omfatter del av eiendom 29/189 som i dag utgjør randsone med naturlig vegetasjon/ brakkliggende areal mellom Larkollen Camping og Nesetveien/Teibernveien. Randsonen med 20 - 30 meters bredde er skrånende og stedvis småkupert hvor stedlig vegetasjon de senere år har fått vokse vilt. (Ref fotodokumentasjon vedlegg 6). Berører ikke viktige friluftsområder eller grønnstruktur, og utgjør i dag kun en randsone/buffer inn mot campingplassen. Ned mot innkjørsel til Larkollen Camping har en de senere år foretatt uttynning og rensk av bunnvegetasjon da det ikke er ønskelig at området gror igjen. Er også behov for drenering av området da det demet opp av tilliggende infrastruktur. Delområde 3: Utgjør et ubebygd område med hovedsakelig bart fjell og furuvegetasjon beliggende mellom eksisterende avkjørsler og bakenforliggende fritidsbebyggelse. (Ref fotodokumentasjon vedlegg 6). Angitt område utgjør restareal i forbindelse med tidligere vedtatt omregulering for Larkollneset hyttefelt og regulering av atkomstveier til tilliggende fritidseiendommer. Området utgjør et areal på 835 m2. Delområde 4: Brakkliggende ubebygd areal i øst, avgrenset av kjørevei og tilliggende bebygde fritidseiendommer på alle kanter. Arealet ligger lavere i terrenget enn bakenforliggende fritidsbebyggelse, men tilliggende eiendommer har opparbeidet tomteareal helt ned til Knutvikveien. Arealet har begrenset med vegetasjon, og benyttes til diverse lagring, søppelcontainere, mv (Ref fotodokumentasjon vedlegg 6). Tilliggende veitrase anses å danne en naturlig avgrensning av område for fritidsbebyggelse og det som oppleves som strandsonen. Del av tomta grenser inn mot 100- metersbeltet langs sjøen (angitt med sirkel), men er i liten grad eksponert fra sjøsiden. Oppført eldre fritidsbolig beliggende øst for tilliggende kjørevei (innenfor 100-metersbelte), skjermer for det meste av evt. innsyn fra sjøsiden. Tilliggende ubebygd areal, vegetasjon og bratt fjellknaus i syd, danner i tillegg også en naturlig buffersone/avgrensning mot strandsonen/ sjøsiden Planstatus for området: Planområdet omfattes i hovedsak av gjeldende reguleringsplan for Larkollneset, (21.12.1992) samt reguleringsplan for utvidelse av Larkollneset hyttefelt (27.10.2005) Formål i gjeldende regulering og kommuneplans arealdel avviker for enkelte områder hva gjelder formål. Reguleringsplan gjelder foran kommuneplanen så lenge den ikke er opphevet. Delområde 1: Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt til fritidsbebyggelse, hvor byggegrense er avsatt i god avstand fra Nesetveien. Gjeldende regulering avviker derimot fra kommuneplanens arealdel, hvor området er avsatt som LNF. Innenfor område for fritidsbebyggelse tillates det fradelt tomter på 1000 m2 eller større, hvor bebyggelse kan være inntil 10% av netto tomt. Delområde 2: Randsone langs Nesetveien/Teibernveien er i gjeldende reguleringsplan avsatt til LNFområde J5, jord- og skogbruk. Delområde 3: Området er i gjeldende reguleringsplan for utvidelse av Larkollneset hyttefelt avsatt til jord og skogbruk, men utgjør kun et skrånende restareal mellom eksisterende og nyere områder for fritidsbebyggelse. Innenfor tilliggende områder for fritidsbebyggelse åpnes det for bebyggelse med samlet grunnflate på 100 m2. Delområde 4: Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt som del av område for fritidsbebyggelse, men arealet ligger utenfor avsatt grense for bebyggelse. Området for fritidsbebyggelse strekker seg helt ned til tilliggende del av Knutvikveien. Avgrensning av formål for fritidsbebyggelse er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Innenfor område for fritidsbebyggelse tillates det fradelt tomter på minst 1000 m2, hvor bebyggelse kan være inntil 10% av netto tomt. Formålet med reguleringsendring Formålet med planarbeidet er å åpne for fortetting/innpassing av enkelte nye hyttetomter innenfor og i randsonen til eksisterende hytteområder, samt bruk av randsonen rundt Larkollen Camping til vognplasser og parkering. Selv om det åpnes for noe fortetting/bruk av tilliggende randsoner vil en fortsatt kunne opprettholde buffersoner/grøntstruktur i de aktuelle områdene Delområde 1: I tilknytning til det østvendte skrånende området er det ønskelig å tilrettelegge for innpassing/ fradeling av 7 stk tomter for fritidsbebyggelse med tilsvarende størrelse/BRA som det i dag tillates for tilliggende fritidsområder. Maks grunnflate for bebyggelse på 80-100 m2 Ønsket reguleringsendringen medfører kun at byggegrense plasseres nærmere Nesetveien. Gjeldende bestemmelser vil i hovedsak bli videreført, og her stilles det krav til at eksisterende terreng og vegetasjon skal søkes bevart i størst mulig utstrekning. Som det fremgår av vedlagt illustrasjon vil tomtene variere fra 730 – 1016 m2, hvor bebyggelsen vil bli liggende i god avstand fra Nesetveien. Langs tomtene vil det fortsatt kunne etableres/sikres en grønn buffer langs veien. Ved utbygging vil det stilles krav til at bebyggelse skal innpasses i terrenget på en skånsom måte uten større terrenginngrep. Ønsket fortetting/utbygging vil ikke berøre viktige friluftsområder eller grønnstruktur, og vil ikke bli liggende eksponert mot strandsonen. Kolle/åsrygg i vest vil skjerme området i forhold til sjøsiden. Tilretteleggelse for noe mindre tomter enn i regulering fra 1992 har blitt godkjent ved utvidelse av nyere hyttefelt i 2005. Delområde 2: I randsone mellom campingplass og Nesetveien/Teiberveien er det ønskelig å åpne for etablering av parkeringsareal for besøkende til Larkollneset samt utvidelse for en ny rekke med vognplasser ved Larkollen Camping. Deler av området/randsonen ligger i dag mer eller mindre brakk og er delvis gjengrodd. Arealet har ingen funksjon som jord eller skogbruksarealer – kun som en buffersone. Selv om deler av randsonen åpnes for annen bruk vil en fortsatt kunne sikre bevaring av grønnstruktur i randsonen rundt Larkollen Camping. Ved innpassing av en ny vognrekke utenfor dagens gjerde/avgrensning vil det stilles krav til etablering av en hekk eller bevaring av grønnstruktur langs Nesetveien. Ønsket utvikling medfører at en får samme situasjon som en i dag har nærmere Knutvika, og det fungerer godt. Hverken campingplassen eller hyttebebyggelse er til sjenanse for de som ferdes i området. Vedlagt illustrasjon viser mulig innpassing av 16 nye vognplasser. En utvidelse av campingplassen mot Nesetveien vil i liten grad være til sjenanse for tilliggende hyttebeboere, besøkende eller allmenheten. Langs Teibernveien vil en fortsatt bevare det meste av randsonen som naturtomt, mens en langs Nesetveien ser for seg en mer parkmessig opparbeidelse samt at enkelte større trær kan bli stående. Endret bruk av dagens randsone vil ikke berøre viktige friluftsområder eller grønnstruktur, og ønsket bruk anses å være tråd med overordnete føringer om fortetting i eksisterende byggesoner. Arealet er ikke synlig fra sjøsiden, og ved tilrettelegging for bedre parkeringsmuligheter (35-40 p-plasser) i området, vil tilreisende/besøkende ha et alternativ til dagens kaotiske parkering langs tilliggende veier. Tiltakene vil ikke medføre større terrenginngrep - tar utgangspunkt i dagens terreng. Delområde 3: Restareal mellom atkomstvei og tilliggende fritidseiendommer bør kunne omreguleres slik at det kan utgjøre en enkelttomt eller legges til tilliggende eiendommer. I dag oppleves arealet som en liten øy mellom tilliggende atkomstveier og fritidsbebyggelse. Tilliggende del av skrånende terreng på nabotomt i nord har vært gjenstand for tilsvarende bruksendring og oppføring av en ny fritidsbygning. Som det fremgår av illustrasjonsplan vil det være god plass for innpassing av fritidsbebyggelse med grunnflate på ca 80 m2 på tomta, uten at det er til vesentlig sjenanse for tilliggende naboer. Ønsket arealbruksendring berører ikke viktig grønnstruktur, friluftsområder eller landskap. Delområde 4: Området ligger allerede innenfor avsatt område for fritidsbebyggelse, og en forskyvning av byggegrensen nærmere veien vil i liten grad ha konsekvenser eller oppleves som en utvidelse av eksisterende fritidsområde. Tilliggende kjørevei oppleves som en naturlig avgrensning mellom område for fritidsbebyggelse/ strandsonen. Tilliggende hytter har også opparbeidet egen tomt med ulike anlegg helt ned til Knutvikveien Som det fremgår av vedlagt illustrasjon foreslås grenser for bebyggelse plassert utenfor 100meters belte, og ny bebyggelse vil kunne plasseres inn mot tilliggende bebyggelse/avkjørsel i nord. Utnyttelse av arealet til fritidsbebyggelse er ikke i strid med gjeldende formål, og vil ikke berøre viktig grønnstruktur eller landskap. Siden det allerede ligger bebyggelse i forkant mot syd, vil en utbygging i liten grad bli synlig fra sjøsiden. For å sikre en grønn buffersone mot sjøsiden foreslås tilliggende restareal i syd regulert til grønnstruktur – vegetasjonsskjerm. Planprosess - plantype. Siden planarbeidet medfører endring av byggegrenser og formål i forhold til gjeldende regulering, har Rygge kommune i sin forhåndsvurdering konkludert med at plansaken må behandles som en ordinær omregulering. Planforslaget vil bli fremmet som en endring av gjeldende regulering for Larkollneset, hvor det utarbeides en separat reguleringsplan (detaljregulering) for hvert av delområdene. Planbeskrivelse og bestemmelser for planområdet vil derimot være felles for ønskede reguleringsendringer. Gjeldende bestemmelser for Larkollneset (Planid M84) er i hovedsak forutsatt videreført med noen suppleringer. Premisser for forestående regulering er avklart med Rygge kommune, og planarbeidet vil bli gjennomført i tett dialog med saksbehandler og andre berørte parter innenfor planområdet. Vurdering av behov om konsekvensutredning: Forestående planarbeid er vurdert ihht. forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan og bygningsloven, herunder §§2-4. Planarbeidet omfatter i hovedsak mindre justering av gjeldende plan og mindre utvidelse av eksisterende arealbruk, og vil ha begrensete konsekvenser i forhold til overordnete planer. Planområdet/delområdene berører ikke dyrka mark, viktige naturtyper, landskap, friluftsområder eller andre arealer som anses å ha særskilt interesser eller bevaringsverdig. Ønsket utvikling er en videreføring av dagens bruk og anses i begrenset grad å medføre konsekvenser for tilliggende miljøer/allmennhetens tilgang eller overordnete interesser. Delområdene og ønsket utvikling vil i hovedsak ikke være synlig fra sjøen, og arealer hvor det åpnes for bebyggelse ligger utenfor 100-metersbeltet. Omsøkt utvidelse av dagens campingområde er begrenset, og det vil fortsatt være mulig å opprettholde en grønn buffer i randsonen. Planarbeidet og ønsket tiltak vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø eller samfunn, og er vurdert at ikke faller inn under krav om konsekvensutredning. Virkninger/konsekvenser av planforslaget vil uansett bli vurdert som en del av det videre planarbeid og inngå som en del av planbeskrivelsen. Varsling/svarfrist: Varsel om oppstart er kunngjort i Moss avis 30.06.2015. Varslingsdokument med tilhørende vedlegg er sendt til naboer og høringsinstanser, men legges også på kommunens hjemmesider i varslingsperioden, www.rygge.kommune.no I forhold til videre planarbeid anmodes det om at innspill/merknader til plansaken sendes inn allerede i denne fasen av planprosessen. Innspill/merknader til planarbeidet merkes «Regulering - Larkollneset» og sendes til Enerhaugen Arkitektkontor AS, pb.6645 Rodeløkka, 0502 Oslo, ved Rune Slaastad, innen 30. august 2015. Kopi kan også sendes til Rygge kommune, Larkollveien 9, 1570 Dilling eller epost: [email protected] Med vennlig hilsen Rune A. Slaastad Enerhaugen Arkitektkontor AS, tlf. 459 53 455 E-mail: [email protected] Vedlegg: 1 - Oversiktskart - lokalisering av planområdet i Rygge kommune 2 - Avgrensning av planområdet 3 - Kunngjøring oppstart regulering 4 - Illustrasjoner knyttet til delområde 1-3 5 - Illustrasjoner knyttet til delområde 4 6 – Fotodokumentasjon område 1-4 Vedlegg 1: Oversiktskart - lokalisering av planområdet Kartskisse - geografisk beliggenhet av planområdet i Rygge kommune 3 4 1 2 Kartskisse - beliggenhet av planområdet/delområder i tilknytning til Larkollneset/Knutvika Vedlegg 2: Avgrensning av planområdet Vedlegg 3: Kunngjøring - varsling om oppstart Vedlegg 4: Illustrasjon omdisponering av område 1, 2, 3 og 5 Vedlegg 5: Illustrasjon omdisponering av område 4 Vedlegg 6: Fotodokumentasjon område 1-4 Område 1 Randsone med tett vegetasjon vest for Nesetveien Område 2 Randsone med ung løvskog/kratt og enkelte større furutrær langs Teibernveien Randsone med bjørketrær mellom Camping og Nesetveien Lagring i randsonen Område 3 Oversiktsbilde av område 3 sett fra mot øst - omkranset av atkomstveier og fritidsbebyggelse. Oversiktsbilde av område 3 sett mot nord Område 4 Oversiktsbilde i forhold til tilliggende fritidsbebyggelse, kjøreveier og strandsone, sett mot nord Oversiktsbilde i forhold til tilliggende fritidsbebyggelse, kjøreveier og strandsone, sett mot vest Tilliggende privat atkomstvei og fritidsbebyggelse beliggende syd for område 4 Søndre del av ubebygd tomt som i dag benyttes til søppelcontainere, lagerplass, brakkliggende areal) Nordre del av tomt - område 4, avgrenset av tilliggende kjørevei.
© Copyright 2024