STAVANGER KOMMUNE
Saksframlegg
REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
RHM-14/16836-18
56418/15
02.06.2015
Planlagt behandling i følgende utvalg:
Sak nr.:
Møtedato: Votering:
Kommunalstyret for byutvikling
/
18.06.2015
PLAN 2553P - DETALJREGULERING FOR MADLAVEIEN 294 MADLA
BYDEL
Forslag til vedtak:
Forslag til reguleringsplan for boliger ved Madlaveien 294, Madla bydel, plan 2553 med plankart
datert 26.05.2015, og reguleringsbestemmelser datert 26.05.2015, sendes på høring og legges ut til
offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Sammendrag
Forslag til plan 2553 fastlegger rammer for utvikling av en eiendom som var tidligere verkstedtomt
ved Madlaveien 294 med en tomtestørrelse på 1491 m2.
Planen legger til rette for et prosjekt planlagt med totalt 14 nye leiligheter fordelt med henholdsvis 5
og 9 på hus A og B. Husenes antall etasjer er på Hus A: 3 etasjer (mot sørvest) og Hus B: 4 etasjer
(mot nordøst).
Området er vist på gjeldende reguleringsplan som utbyggingsområde for erverv, og som
utbyggingsområde for boligbebyggelse i kommuneplanen.
Saken legges frem for kommunalstyret for byutvikling for første gangs behandling, og direktøren
anbefaler at planforslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn.
1
PLAN 2553P - DETALJREGULERING FOR MADLAVEIEN 294 MADLA
BYDEL
1. Bakgrunn for saken
Reguleringsarbeidet har sin bakgrunn i at grunneier til gnr.38, bnr. 291 og 3408 der det tidligere har
vært bilverksted, ønsker omregulering fra erverv til boligformål. Eksisterende bygninger skal rives,
og det planlegges bygd to leilighetsbygg med hhv. 5 og 9 leiligheter.
2. Gjeldende planer
Planområdet har to gjeldende reguleringsplaner, en for veien, plan 1924, med vedtaksdato
12.06.2003, og en for hele området, plannummer 1174, med vedtaksdato 21.03.1988.
Omreguleringen det er søkt om, fra erverv til boligformål, er i tråd med gjeldende kommuneplan
2010-2025, vedtatt i 2011.
3. Varsel om oppstart
Kunngjøringsannonse ble innrykket i Stavanger Aftenblad 26.09.2014 og samtidig kunngjort på
kommunens nettside. Merknadsfrist ble fastsatt til 28.10.2014.
Det innkom 6 uttalelser/merknader fra offentlige instanser.
Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg.
Hovedinnholdet i merknadene går på å foreta en grundig undersøkelse av grunnen pga. tidligere
virksomhet på tomten. Positiv uttale om fortetting av området med nærhet til bydelssenter og
høyverdig kollektivtrase. I tillegg påpekes det at støyretningslinjen T-1442 må følges i alle ledd av
den videre planlegging.
4. Beskrivelse av planområdet
Planområdet er en tidligere verkstedtomt ved Madlaveien med tomtestørrelsen på 1491 m2, og består
av eiendommene gnr. 38, bnr.291 og 3408, Madlaveien 294. Tomten er vestvendt, med gode utsikts2
og solforhold, samt lun og god beliggenhet inn mot stigende terreng i bakkant mot øst. Nåværende
boligmasse som er gamle verkstedbygg skal fjernes. Det er mulighet for forurensning i grunnen på
planområdet da det har vært drevet bilverksted på tomten. Det ligger elektriske kabler inne på
tomteområdet.
Madlaveien har en ÅDT på ca.10000 her, hvilket innebærer støybelastning på tomten. Skiltet
hastighet er 50 km/t. Tungtrafikkandelen er på ca.4 %.
Omgivelsene består av boligbebyggelse, og bebyggelse av tomten vil ta hensyn til utsikt og
solforhold for bebyggelsen rundt.
Planområdet ligger til trafikkert vei og med nærhet til god kollektiv transportdekning. Det er kort vei
til Amfi Madla, med et stort og variert butikktilbud, apotek, spisesteder og velværetilbud. Avstand til
barneskole er ca. 350 meter gangavstand, og til ungdomsskole ca. 1,7 km gangavstand. Fra adkomst
Madlaveien er det 40 meter vei med godt fortau, til trygg lokal vei fram til barneskole. Det er videre
fortau langs veien fram til ungdomsskole.
Grøntstruktur i kommuneplanen og nærhet til institusjoner. Planområdet markert
med rødtpunkt.
Det er planfri undergang under Madlaveien med kun ca.100 meters avstand ned til nord-sør-gående
grøntdrag som binder sammen Hafrsfjord i sør med badeplass i Møllebukta og områdene ved
Stokkavatnet i nord, med golfbane og store friområder. Gunhilds gate like sør for planområdet leder
oppover mot øst fram til barneskolen, og videre fram til grøntstrukturen på Tjensvoll. Tur/trimmulighetene er således mangfoldige og boligene vil passe for mennesker i alle aldre.
5. Beskrivelse av planforslaget
Planforslaget har som hovedmålsetning å skape et attraktivt boligprosjekt som reparerer og tilpasser
seg til den opprinnelige topografi for området.
For å kunne oppnå en høy utnyttelse og samtidig holde skalaen i området har en valgt å bygge to
separate byhus på tomten med 8 meter avstand mellom husene. Med dette grepet åpner en for utsikt
for bakenforliggende boliger, samtidig som boligene i de enkelte byhus får tilgang til dagslys fra
flere himmelretninger.
Prosjektet er planlagt med totalt 14 nye leiligheter fordelt med henholdsvis 5 og 9 på hus A og B.
3
Med den gitte orientering har en i hovedsak valgt å orientere leilighetene mot vest, hvor en også vil
kombinere ettermiddagssol med utsikt for de fleste leiligheter. Hus A har også 3 leiligheter som
vender mot sør – de 2 øverste med både attraktive sol- og utsiktsforhold.
Adkomst/uteareal
Eiendommen har adkomst direkte til Madlaveien, og avkjørselen skal opparbeides etter gjeldende
formelle krav, herunder frisikt. Avkjørselen skal godkjennes av Statens vegvesen, før det gis
brukstillatelse til første bolig.
Det er kjøreadkomst inn i et lukket parkeringsanlegg på cote ca. 22.5. Over dette parkeringsplanet er
det anlagt et dekke med matjord på toppen. Dette nye utearealet vil korrespondere med eksisterende
nivå og skape fine overganger til eksisterende terreng mot sør, øst og nord. Arealet mellom byggene
foreslås overbygd med pergola uten overdekning, dette for å sikre tilstrekkelig sol på
balkongen/terrassen til leiligheten bakenfor.
Det er anlagt en nærlekeplass på dette uteareal på østsiden av hus A, som med sin beliggenhet er
godt soleksponert ved vårjevndøgn kl.15 og ikke fullt så godt soleksponert ved midtsommer kl.18.
Lekeplassen er godt skjermet for støy fra Madlaveien ved sin skjermede beliggenhet. Det disponible
leke- og uteoppholdsareal er på ca. 340 m2, hvorav ca.160 m2 til sandlekeplass. Da er kravet om
min.16 m2 egnet felles uteoppholdsareal pr bolig rikelig oppfylt.
Fugleperspektiv sett fra sørøst
I tillegg til nærlekeplass funksjoner er det lagt opp til et overdekket fellesareal for beboerne med
sitte-/spisemuligheter og grillfunksjon. I tillegg er det anlagt et mindre privat uteareal for den ene
leiligheten som vender mot sør, ut mot dette grøntarealet. Store deler av utearealet med nærlekeplass
har 0,8-1,0 m jordoverdekning – slik det kreves for lekeareal på betongdekke. Fra dette område er det
forutsetninger for å inngå avtale med grunneiere mot sørøst for å tilrettelegge en sti fra
leilighetskomplekset til Gunhilds gate. Da vil barna komme seg til direkte til skolevegen uten å måtte
ut i hovedvegen.
Det er planlagt sykkelparkering med 3 plasser pr leilighet, i hovedsak i egen sykkelbod ved
innkjørselen. Det er også på foreløpige tegninger vist noen sykkelparkeringer i parkeringskjeller, og
utendørs ved innkjørselen. Adkomst til leilighetene skjer via fortau avgrenset fra kjørebanen på
begge sider av den 5,0 m brede kjøreveien, hvert på 1.5 m bredde.
Alle leiligheter har adkomst via heis.
Parkering
Det er forutsatt 1 plass pr leilighet i parkeringskjeller. En av disse er dimensjonert som HCparkering.
4
Med den gode kollektive transportdekningen nær området og nærheten til Madlatorget og
tilgjengelige parkeringsplasser, har en valgt å ikke avsette gjesteparkeringsplasser for besøkende i
prosjektet.
Boder
Det er lagt inn bod på 5,0 m2 pr leilighet, dels i parkeringskjeller og dels på nivå 2.
Avfallssystem
For dette prosjektet med sin begrensede størrelse er det anlagt avfallsrom dimensjonert for anlegget
inne i parkeringsanlegget. Felles dunker blir trillet fram til offentlig veg på hentedag, ved at det
inngås avtale med kommunen (kommunens trilleløsning).
Høyder
Hus A er planlagt over 3 etasjer med brutto etasjehøyde på 3.0 m. Maks gesimshøyde er satt til cote
31.9 (ca. 9,0 m fra laveste bakkeplan)
Hus B er planlagt over 4 etasjer med maks gesimshøyde satt til cote 34.9 som er noe lavere enn møne
på nabohus i nord. (ca. 12,0 m fra laveste bakkeplan)
Oppriss fra hovedvegen
Utsikt/sol/skygge
Med det planlagte utbyggingskonsept, vil det skapes marginale ulemper for nabobebyggelsen med
hensyn til begrenset sol/utsikt. For eksisterende hus i øst ligger disse på høyder som muliggjør utsikt
over planlagt gesimshøyde. Unntaket er hus på tomt 38/602. Dette huset vil imidlertid bli liggende
med en utsikts- og solsektor i den 8.0 m åpningen mellom de 2 planlagte hus.
Som vedlagte soldiagrammer viser, skapes det ingen, eller kun marginale, ulemper for naboene med
hensyn til skyggevirkninger for uteoppholdssesongen dokumentert med sol/skygge 21.3. kl. 15.00 og
23.6. kl.18.00.
Denne sol/skyggestudien viser imidlertid at det planlagte leke/uteoppholdsareal er soleksponert (mer
enn 50%) på førstnevnte angitte dato og tidspunkt.
Soldiagram – 21.juni kl. 18.00
Soldiagram – 21.mars kl. 15.00
Hus A
Dette huset er planlagt på 3 etasjer med følgende leilighetsfordeling:
1.etg 1 stk 2-roms leilighet
5
2.etg
3.etg
1 stk 3-roms leilighet
1 stk 2-roms leilighet
1 stk 3-roms leilighet
1 stk 4-roms leilighet
Hus B
Huset en planlagt på 4 plan med følgende leilighetsfordeling:
1.etg 1 stk 3-roms leilighet
2.etg 2 stk 3-roms leiligheter
1 stk 4-roms leilighet
3.etg 2 stk 3-roms leiligheter
1 stk 4-roms leilighet
4.etg 2 stk 4-roms leiligheter
Arealer
Leilighetene varierer fra ca. 52 m2 BRA til ca.120 m2 BRA
Samlet BRA er 1515 m2 i skisseprosjektet, eks. parkeringskjeller og boder.
Universell utforming: Alle leilighetene er forutsatt universelt utformet.
Materialer.
Husene er planlagt med høyverdige materialer som ikke krever vedlikehold, og som kan eldes med
verdighet. Det planlegges etablert sedumtak.
Trafikkstøy
Tomten er sterkt eksponert for trafikkstøy. Det er utarbeidet støyrapport som vedlegges saken.
Planlagte boliger skjermes ved en 2,5 meter høy skjerm mot Madlaveien. Deler av denne vil bli
vurdert utført med glassfelt. Det legges opp til innglassing av balkonger og fasadetiltak. Lekeplassen
oppfyller støykravene på over 50 % av arealet.
6
Vann og avløp
Det ligger godt dimensjonerte offentlige ledninger for vann, spillvann og overvann i fortauet langs
Madlaveien. Det må framlegges og godkjennes løsning for håndtering av overvann før utbygging kan
igangsettes. Fordrøyning og/eller infiltrasjon vil være de aktuelle løsningene. Fordrøyning/
infiltrasjon kan delvis ivaretas ved sedumtak. Ytterligere fordrøyning må baseres på nedgravd
anlegg. Ytterligere infiltrasjon kan skje ved f.eks. regnbed eller permeable overflater. Dette blir tatt
stilling til ved kommunalteknisk detaljplanlegging.
Barn og unge
For de minste barna vil innregulert lekeplass være et godt tilbud. Større barn kan benytte seg av
fotballbane i tilknytning til Madlamark skole. Skoleveg til barneskole følger i hovedsak lite
trafikkerte boliggater og anses rimelig trygg. Det arbeides med å oppnå avtale med naboene på
gnr.38, bnr.167, 602 og 3825 slik at barn kan ta snarvegen fra sørøstre hjørnet av intern lekeplass
over til Gunhilds gate som er del av skoleveien. Det betyr at man unngår å ferdes langs Madlaveien.
Større friområder finnes innenfor akseptabel gang-/sykkelavstand ved Hafrsfjord og Stokkavannet.
Snarvei til skoleveg
Rekkefølgebestemmelser
Det er lagt inn rekkefølgebestemmelser i forhold til lekeplass, avkjørsel og støyskjerming. Det er
også inntatt plankrav i forhold til lekeplass, overvannshåndtering og tiltaksplan i forhold til
forurenset grunn.
Risiko/sårbarhet (ROS-analyse)
Utfylt sjekkliste vedr. risiko/sårbarhet vedlegges. Her avdekkes ingen spesielle forhold utover det
som er nevnt om fare for forurenset grunn. Sikring mot radon i grunnen er ivaretatt i teknisk
forskrift.
7
6. Vurdering av planforslaget
Planen tilrettelegger for høy arealutnytting langs kollektivakser. Det er her utviklet et kompakt og
godt boligprosjekt som vil gi grunnlag for trivsel. Leke-/uteoppholdsarealet på 2.etasjes plan bidrar
sterkt i bomiljøet. Ulempene for naboskapet er små ved at prosjektet i liten grad stenger for utsikt. Vi
får et godt tilskudd av boliger som er universelt utformet ved at alle skal oppfylle gjeldende krav. Det
skal tilstrebes for å få gode leilighetsløsninger som oppfyller forannevnte kravene.
Et tidligere utflytende atkomstområde mot Madlaveien blir nå konsentrert til én klart definert
avkjørsel med frisiktsoner.
Renovasjonsløsningen vil fungere greit ved kommunens trilleløsning som innebærer at renovatørene
får tilgang til parkeringskjelleren slik at søppeldunker blir trillet ut til søppelbilen og trillet tilbake
straks de er tømt.
Trafikkstøysituasjonen representerer en utfordring. Privat uteoppholdsareal på balkong vil være
innglasset, men det finnes felles uteoppholdsarealer utendørs der støykravene er ivaretatt.
I henhold til vedlagt miljøgeologisk rapport, er det muligheter for forurenset grunn på tomten. Det
må utarbeides en tiltaksplan som del av kommunalteknisk planlegging. Aktuelle tiltak vil være
masseutskifting eller forsegling av forurensede masser.
7. Oppsummering og konklusjon
Planforslaget legger til rette for at Madlaveien med sin lengde på ca.1070 m, mellom
Revheimsveien/Madlaveien og Regimentveien, vurdert som høyverdig kollektivtrase, kan utrustes
med nybygg med høyutnyttelse.
Tiltaket vil være i tråd både med forutsetningene i kommuneplanen når det gjelder å fortette innenfor
500 m langs hovedkollektivtraséer (450 m i dette tilfelle) og med hensyn til tillatt %-BRA og
etasjeantall.
Krav til utomhusplaner og støytiltak sikrer at eiendommen får gode bo- og nærmiljøkvaliteter.
Trafikkmessig forbedres situasjonen vesentlig, de vil være kun en avkjørselsbredde på 5,0 m, mot
ukontrollert avkjørselsmulighet etter dagens situasjon.
Samlet sett bidrar planforslaget til at det legges til rette for en positiv og nødvendig videreutvikling
av området. Dette styrkes som et viktig fortettingsområde for bydelen
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Anne S. Skare
byplansjef
Reynaldo H. Mendoza
saksbehandler
Vedlegg:
Oversiktskart
Plankart, datert 26.05.2015
Reguleringsbestemmelser, datert 26.05.2015
Forslagsstillers planbeskrivelse
Innkomne merknader/uttalelser
8
Merknader med kommentarer
Tegninger
Sol- og skyggediagram 21. juni
Sol- og skyggediagram 21. mars
Rapport – miljøgeologiske undersøkelse
Trafikkstøyrapport
Sjekkliste ROS-analyse
Utsnitt av gjeldende regulering
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
9