1. No category

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN
Arkivsak-dok.
Saksbehandler
13/03940-11
Harald Brynlund-Lima
Behandles av
Utvalg for byutvikling
Møtedato
11.02.2015
1.-gangsbehandling - Detaljregulering for gnr 62 bnr 649 og 650 Stangeland - Plan 2013 112
SAKEN GJELDER
Arkitektkontoret Vest fremmer på vegne av Sandnes kommune
Eiendomsselskap KF forslag til detaljregulering for gnr 62, bnr 649 og
650. Formålet med planen er å tilrettelegge for 6 boenheter.
Saken legges frem for 1.-gangsbehandling.
SAKSBEHANDLING
Varsling av planoppstart
Fullstendig planforslag mottatt
1.-gangsbehandling
27.06.2013
16.04.2014
11.02.2015
Videre behandling:
Offentlig ettersyn
2.-gangsbehandling i utvalg for
byutvikling
Endelig vedtak i bystyret
GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET
Kommuneplan for Sandnes 2010-2025, arealdel
- Området er vist som boligformål i gjeldende kommuneplan (KP), og
i forslag til ny kommuneplan under rullering.
Plan 5701 - Reguleringsplan for deler av Stangeland og Trones
- Eiendommen er regulert til boligformål
Planforslag, plan 2009 102 Detaljregulering for Oalsgata
- Dette planforslaget avventer overordnede avklaringer på
kollektivtraséer i Sandnes i kommende kommuneplan.
- Planområdet er ikke berørt direkte men omliggende gater får en
annen trafikkbelastning hvis denne planen blir godkjent.
o Syrinveien blir noe bredere (5 meter øverst ved Solaveien),
med fortau på vestre side ved eksisterende lekeplass
1
o Syrinveien får høyere trafikkbelastning (beregnet til 630
ekstra kjøretøy per døgn) og en økning fra 57 dB til 59 dB i
trafikkstøy. Dette er pga. at Oalsgata får færre sideveger med
atkomst, samtidig som Syrinveien og Postvegen beholdes
o Antatt ny trafikkmengde for Syrinveien er 1430 årsdøgntrafikk
(ÅDT)
o Atkomst til Oalsgata blir endret ifm. etablering av holdeplass
midstilt i Oalsgata
o Solaveien blir stengt for gjennomkjøring
Utsnitt fra forslag til plankart, fremmet i utvalg for byutvikling som sak 61/12 i 2012.
Planområdet for plan 2013 112 er markert med stiplet linje.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Planområdet på 2,32 dekar er del av et etablert eneboligområde som
ligger relativt sentrumsnært. I forhold til gjeldende plan har bebyggelsen
blitt noe fortettet gjennom det siste tiåret.
2
Det er kort veg til Stangeland barneskole og til andre hverdagslige
målpunkter. For øvrig ligger Sandnes sentrum 500 meter sørøst for
planområdet.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
I dag er tomten bebygget med et eldre bolighus. Med dette planforslaget
tilrettelegges det for ny bebyggelse med totalt 6 leiligheter. Dette skal
løses med en todelt bebyggelse, orientert i en rett vinkel. Bebygget
tetthet blir 2,6 boliger per dekar (inkl f_LEK og f_Uteområde).
Gjeldende plan 5701 åpner for «våningshus» på 25 % BYA. Forslag til plan
tilrettelegger for 45 % BYA. Det relativt høye BYA-tallet på planforslaget
henger sammen med krav i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven.
Denne krever at parkeringsareal inngår i beregningen av BYA, når det ikke
er vist som samlet parkering med angitt plassering og arealformål på
selve plankartet. Beregning av BYA uten medregning av parkeringsarealet,
ville gitt en BYA på 35 %, som gjengitt nedenfor.
Konsulenten beskriver planforslaget slik:
Tomta planlegges bebygd med 6 boliger som kommunen skal bruke til
utleie. Av hensyn til vedlikehold har det vært et viktig poeng å lage
tydelige grenser mellom fellesareal og privatareal.
Boligene er derfor anlagt i to 2-etasjes bygninger, en firemannsbolig og en
tomannsbolig, plassert i 90 graders vinkel slik at de danner et tun med
sportsboder og parkering. Byggene er bundet sammen med svalgang,
trappen er inkludert i bygningsvolumet men en eventuell fremtidig heis er
forutsatt bygget som et frittstående element.
På denne måten får alle leilighetene balkong eller hage mot sør og vest.
Passasjen mellom husene gir tilkomst til et felles grøntareal som blir
liggende som en utvidelse av lekeplassen.
Utnyttelsen på tomta er satt til maks. BYA 35% inkludert boder.
Kun boligbyggene tilsvarer en utnyttelse på 27% BYA eller 5 boliger pr.
dekar.
Bygningene har mønehøyde 8 meter fra ferdig gulv i første etasje, som er
lagt på kote C+35
3
Bilde av forslag til bebyggelse er hentet fra konsulentens planbeskrivelse, som er vedlagt saken.
Gjengivelsen av tegnet snitt gjennom bebyggelsen er målsatt, men ikke i målestokk.
PLANSTARTVARSEL
Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 27.06.2013.
Det kom inn 4 uttalelser.
Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg:
1.
Sandnes Eldreråd, brev datert 05.07.2013
Krever at det ved regulering og utbygging planlegges slik at eldre og
bevegelseshemmede lett kan ta seg fram.
Forslagsstillers kommentar:
Felles uteareal og leilighetene i 1. etasje blir tilrettelagt for
bevegelseshemmede, og det blir satt av plass til heis slik at
boligene i 2. etasje også kan bli tilgjengelige.
2.
Statens Vegvesen, brev datert 17.07.2013
Har foreløpig ingen merknader, men tar forbehold om at de vil ha
merknader når det foreligger et konkret forslag.
3.
Rogaland fylkeskommune, brev datert 31.07.2013
Det skal legges til rette for gode uteoppholdsareal for barn, unge og
voksne. Private og felles uterom skal ha gode solforhold.
Lekeplassnormen skal følges. Det må redegjøres for nærhet til større
lekeplass.
Det må legges opp til lav parkeringsdekning for bil (maks 1 pr
boenhet) og høy parkeringsdekning for sykkel.
4
Forslagsstillers kommentar:
Leilighetene får hage eller balkong mot sør og sørvest.
Felles uteareal, (ca. 150m 2) blir lagt til tomtas sørligste hjørne med
grense mot offentlig lekeplass (ca. 650m2). Dette vil øke
brukbarheten av både felles grøntareal og lekeplass. Beboerne har
sportsboder på bakkeplan med plass til sykkelparkering, det er
også plass til sykkelparkering for gjester under svalganger.
Plansjefens kommentar:
Planforslaget følger opp kommentarene fra overordnet myndighet
på en tilfredsstillende måte.
Det vises til vedlagt illustrasjon av solforholdene etter utbygging.
Forslag til bestemmelser gir 1 parkeringsplass for bil per bolig med
et tillegg på 0,2 p-plasser for gjesteparkering iht. kommuneplanen
for Sandnes.
4.
Sandnes kommune, kommuneoverlegen, brev datert 24.09.2013
Kommuneoverlegen har følgende innspill til planene:
Grunnforhold
- Det må sikres at alle bygg tilfredsstiller verdien for tiltaksgrense
for radon i inneluft på 100 Bq/m3.
- Det må dokumenteres med datablad at eksisterende eller tilkjørt
masse til lekeplasser ikke inneholder giftstoffer som barna kan få i
seg ved lek. Det samme gjelder for fallunderlag av andre
materialer.
Smittevern
- Større bygg og boligkompleks med felles varmtvannslanlegg må
ha nok kapasitet til at varmtvannet kan holde høy nok temperatur
til å hindre oppvekst av legionella-bakterier, i tråd med gjeldende
anbefalinger fra Folkehelseinstituttet
Støy
- Mulige støykilder som trafikk, industri, tekniske installasjoner osv.
må kartlegges og om nødvendig må tiltak planlegges slik at
retningslinjene i T-1442 følges.
- Det anbefales å legge til rette for stille områder, jf. T-1442 bør tas
med i reguleringsbestemmelsene.
- Ved etablering av ballbinge eller andre nærmiljøanlegg viser vi til
Helse- og omsorgsdepartementets veileder for støyvurdering ved
etablering av nærmiljøanlegg
- Under utbyggingen er det viktig at retningslinjene for støy følges
og at naboer blir informert før støyende arbeid igangsettes.
Utemiljø
- Området må sikres i forhold til passerende og egen trafikk
- Det må sikres trygge og hensiktsmessige gang- og sykkelveier og
trygg adkomst til skole, barnehage og kollektivforbindelse i
området
5
Sosiale forhold
- Det bør tilrettelegges for boliger som dekker ulike behov, for å
sikre et godt og variert bomiljø.
Forurensing
- Endret aktivitet må ikke føre til en økning i forurensing av luft,
jord eller vann.
Forslagsstillers kommentar:
Vi forutsetter at boligene skal tilfredsstille kravene i teknisk forskrift
også når det gjelder § 13-5 Radon.
Det planlegges ikke felles varmtvannsforsyning.
Det forutsettes at Sandnes kommunes norm for utomhusanlegg blir
lagt til grunn for prosjektering av lekeplassen.
Planen vil sette rekkefølgekrav til vurdering av trafikkstøy.
Boligene har adkomst til eksisterende boliggate som er ca. 6m bred.
Eventuell oppgradering med fortau må ses i en større sammenheng.
Pga. nærheten til lekeplass planlegges det tre- og fireromsleiligheter
som er egnet for småbarnsfamilier.
Tiltaket innebærer en fortetting og vil dermed kunne føre til økt
biltrafikk på tross av nærhet til sentrum og kollektivtrafikk. Ellers
planlegges det ikke spesielt forurensende tiltak.
Plansjefens kommentar:
Plansjefen vurderer innspillet til kommuneoverlegen som
imøtekommet fra forslagsstillers side.
PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Etter at forslagsstiller kommenterte innkomne høringsinnspill, er
plankartet endret ved å tilføye fortau langs Syrinveien, fjerne et område
avsatt til renovasjon langs Syrinveien og ikke lenger holde av et spesifikt
areal til en mulig fremtidig heis til andre etasje.
Boligsosial handlingsplan
Planforslaget følger opp kommunens handlingsprogram punkt 9.2. om at
«Alle skal kunne bo», ved å tilrettelegge for flere boliger til boligtjenesten.
Skolekapasitet
6 boenheter gir et statistisk anslag på inntil 2 elever. Nærmeste skoler har
kapasitet per dags dato.
Skoleveg og konsekvenser for barn og unge
Barn og unges interesser vil etter plansjefens vurdering ikke påvirkes
negativt ved realisering av denne planen.
Nærmeste barneskole er Stangeland barneskole. Denne ligger 610 meter i
gangavstand fra planområdet.
6
Øvrige skoler ligger i noe lengre gangavstand. Oppvekstmiljøet vurderes
som godt, og skolevegene er relativt sikre og korte.
Bokvalitet
Plansjefen vurderer at forslaget til bebyggelse gir tilfredsstillende
bokvalitet, for beboere i de 6 leilighetene. 3 av boligene vil ha tilgang til
egen hage, som er vestvendt eller sørvendt, der solforholdene er
tilfredsstillende. De øvrige 3 vil ha egen balkong, med samme solforhold
som for hagene.
Arkitektur
Nabolagets bebyggelse er uensartet, etter en punktvis fortetting og
tomtedeling gjennom flere tiår. Bebyggelsen i nabolaget har flere tilbygg.
Det er ikke noen helhetlige arkitektoniske trekk i eksisterende bebyggelse
annet enn møneretning, fasadematerial og tomteplassering.
Forslaget til bebyggelse, fra Arkitektkontoret Vest, endrer plasseringen på
tomten ift. eksisterende boliger på nabotomtene. Men 1 av de 2 byggene
viderefører de eldste nabobyggenes møneretning, parallelt med Solaveien
og Einerveien. Ny bebyggelse innebærer en økning i tetthet, på grunn av
en økning i antall boenheter inklusiv boder. Dette er ønskelig med hensyn
til overordna planer om boligsosialt boligtilbud, og iht. krav om fortetting i
sentrale strøk, jf. Regionalplan for Jæren 2013-2040.
Den økte utnyttelsesgraden betinger at bebyggelsen ikke lengre blir
midtstilt på tomt, som i gjeldende plan 5701. Plansjefen vurderer at
forslag til bebyggelse passer inn i det eksisterende boligområdet.
Universell utforming
Området er relativt flatt og det er allerede opparbeidet en eldre lekeplass
her. Den er regulert etter plan 5701 og vil få en oppjustering ved
godkjenning av dette planforslaget. Dette fordi nyeste byggteknisk
forskrift skal følges i byggesak og i tekniske planer. Konsulenten opplyser
at 3 av 6 boliger blir tilgjengelige for bevegelseshemmede.
Med dette er kravet i kommuneplanen om 50 % tilgjengelige boliger
oppfylt. Det legges også opp til at de 3 andre boligene er tilrettelagt for å
bli tilgjengelige boliger på et senere tidspunkt.
Alle uteområder, inklusiv terrasser/balkonger, blir tilrettelagt for rullestol.
Planen tilrettelegger for 2 p-plasser for bevegelseshemmede, se vedlagte
illustrasjoner.
Trafikale forhold og støyforurensing
Konsulentens fremlagte støyrapport avdekker ikke behov for støyskjerming av boliger eller lekeareal. Plansjefen vurderer, med bakgrunn i
dette, at trafikale forhold ikke påvirker planforslaget i vesentlig negativ
retning.
7
Parkering
Det fremlagte forslaget er i tråd med kommuneplanens krav om
biloppstillingsplasser for sone B, med 1 p-plass per boenhet, samt 0,2
gjesteplasser, ved parkering i felles anlegg. Som en overoppfyllelse av
§ 11.2 i kommuneplanen, er to av parkeringsplassene tilrettelagt for
bevegelseshemmede.
Konsekvenser utenfor planområdet
Dette planforslaget har ingen vesentlige negative konsekvenser utenfor
planområdet. Det anses imidlertid som positivt at lekeplassen blir
oppgradert.
OPPSUMMERING
Plansjefen vurderer at forslaget til bebyggelse, med tilhørende
uteområder, gir en tilfredsstillende løsning.
KONKLUSJON
Saken anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
Forslag til vedtak:
Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens
§ 12-10, at detaljregulering for gnr 62 bnr 649 og 650 - plan nr. 2013
112, sist datert 22.01.2015, med tilhørende bestemmelser, sist datert
23.01.2015, legges ut til offentlig ettersyn når følgende punkter er
utbedret/gjennomført:

Digital godkjenning av reguleringsplanen.
Rådmannen i Sandnes, 27.01.2015
Kristin Barvik
kommunaldirektør
Bjørn Totland
plansjef
8
Vedlegg:
1 - Oversiktskart, datert 220513.pdf
3 - Forslag til planbestemmelser, datert 230115.pdf
4 - Forslag til planbeskrivelse, datert 220414.pdf
5 - Sjekkliste, ROS datert 220414.pdf
6 - Støyrapport, datert 161014.pdf
7 - Illustrasjon, soldiagram datert 020414.pdf
8 - Illustrasjon, 6 p-plasser og 2 tilgj p-plasser, datert 190115.pdf
9 - Illustrasjon, bebyggelse og uterom, datert 220115.pdf
2 - Forslag til plankart, datert 220115.pdf
1 - Oversiktskart, datert 220513.pdf
2 - Forslag til plankart, datert 220115.pdf
4 - Forslag til planbeskrivelse, datert 220414.pdf
5 - Sjekkliste, ROS datert 220414.pdf
6 - Støyrapport, datert 161014.pdf
7 - Illustrasjon, soldiagram datert 020414.pdf
8 - Illustrasjon, 6 p-plasser og 2 tilgj p-plasser, datert 190115.pdf
9 - Illustrasjon, bebyggelse og uterom, datert 220115.pdf
3 - Forslag til planbestemmelser, datert 270115.pdf
Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk
godkjenning.
9