Oslo 23. februar 2015
Sensorveiledning –
Utsatt prøve JUR3000
Våren 2015
Lasse Simonsen
Sensorveiled ning: Utsatt p røve JUR3000
2
Innhold
1 Innled ning
3
2 Bakgrunnsretten
3
3 Mangelsspørsm ålet
3
3.1 Innled ning ........................................................................................................... 3
3.2 Opplysningssvikt ............................................................................................... 3
3.3 Vesentlighetsavvik ............................................................................................. 4
4 Bortfall av m angelsinnsigelsen
4
4.1 Forund ersøkelse ................................................................................................. 5
4.2 Den relative reklam asjonsplikten .................................................................... 5
5 Krav på utbed ring
5
6 Krav om prisavslag
6
7 Krav på erstatning av utgifter til fagkynd ig
6
Sensorveiled ning: Utsatt p røve JUR3000
1
3
IN N LED N IN G
Oppgaven angår sentrale kjøpsrettslige problem stillinger og kan ikke
karakteriseres som vanskelig.
Ved karaktergivningen bør sensorene legge særlig vekt på følgend e
forhold :
-
Kand id atenes evne til klare problem form uleringer
Kand id atenes evne til å argum entere nyansert for sine
stand punkter
Kand id atenes evne til å anvend e avhend ingslovas relevante regler
på oppgavens faktum
Kand id atenes resonnem enter skal på vanlig m åte telle langt m er enn
d eres konklusjoner, m ed m ind re d et d reier seg om uskjønnsom m e
stand punkter.
2
BAKGRUN N SRETTEN
Avtalen m ellom Kari H olm og Ped er Ås gjeld er salg av fast eiend om .
Derm ed kom m er lov 3. juli 1992 nr 93 om avhend ing av faste eiged om til
anvend else, jf avhl § 1-1 første led d .
Det kan god t slås fast at d et d reier seg om et forbrukerkjøp, jf avhl § 1-2.
Dette får ingen betyd ning m ed hensyn til ufravikelige regler, m en ved
bed øm m elsen av om spørsm ålet om und ersøkelses- og reklam asjonsplikt,
vil Ped er Ås’ status kunne ha betyd ning.
3 MAN GELSSPØRSMÅLET
3.1 IN N LED N IN G
H uset er solgt «som d en er», og d erm ed regulerer avhl § 3-9 spørsm ålet
om m angel.
System et: Etter sin ord lyd elim ineres enhver m angel. Fra d ette
utgangspunktet gjør avhl § 3-9 to sett m ed unntak:
- Unntak ved opplysningssvikt, jf første setning.
- Unntak for vesentlige avvik, jf and re setning.
Dersom ikke noen av unntakene slår inn, foreligger ikke en m angel.
3.2
O PPLYSN IN GSSVIKT
Sensorveiled ning: Utsatt p røve JUR3000
Den aktuelle problem stillingen etter avhl § 3-9 første setning er om Kari
H olm kan sies å ha brutt sin opplysningsplikt etter avhl § 3-7.
Det er på d et rene at d et d reid e seg om opplysninger som Ped er Ås
«had d e grunn til å rekne m ed å få» – d et objektive vilkåret.
Spørsm ålet er om Kari H olm kan sies å «m åtte kjenne til» forhold et – d et
subjektive vilkåret. H er m å kand id atene få fram at d et ikke d reier seg om
et vanlig aktsom hetskrav. Man sier gjerne at avhl § 3-7 stiller opp et svakt
norm ativt vilkår; forhold ene m å ligge i d agen (grov uaktsom het).
Konklusjon: Slik faktum ligger an er d et nok heller tvilsom t om d et
subjektive vilkåret er oppfylt.
3.3
V ESEN TLIGHETSAVVIK
H oved problem stillingen er om eiend om m en er i «vesentleg ringare stand
enn kjøparen had d e grunn til å rekne m ed », jf avhl § 3-9 and re setning.
For d et første m å eiend om m en være i d årligere stand enn kjøperen had d e
grunn til å regne m ed . Dette er en ord inær m an gelsvurd ering og vilkåret
er klart oppfylt i foreliggend e sak.
Dernest m å avviket være vesentlig. (Ikke sam m enfallend e m ed en
hevingsvurd ering.) For å kunne gjennom føre d enne bed øm m elsen m å
kand id atene kjenne til Rt-2010-103 As is-d om m en. H vorvid t
vesentlighetskriteriet er oppfylt, beror på en kom binert vurd ering:
Man tar utgangspunkt i en kvantitativ vurd ering og ser på størrelsen på
utbed ringskostnad ene i forhold til kjøpesum m en. Deretter suppleres
d enne m ed en kvalitativ bed øm m else.
Det særegne i foreliggend e sak er at eiend om m en er kjøpt d yr som følge
av god beliggenhet. Dette taler klart for at d en kvantitative terskelen
setters lavere enn ellers. H vis ikke, vil d enne type eiend om m er kunne få
et betyd elig d årligere m angelsvern enn and re eiend om m er m ed en m er
norm al beliggenhet.
Konklusjon: Utbed ringskostnad ene utgjør 4 % av kjøpesum m en, og på
grunn av ovennevnte forhold bør d ette være tilstrekkelig til å anse
d reningsproblem et som en m angel.
4
BORTFALL AV MAN GELSIN N SIGELSEN
4
Sensorveiled ning: Utsatt p røve JUR3000
4.1
5
FORUN D ERSØKELSE
Det følger av avhl § 3-10 and re led d at d ersom kjøperen har und ersøkt
eiend om m en, kan han ikke gjøre gjeld end e som m angel noe han burd e ha
oppd aget på befaringen.
Ped er Ås var på to befaringer, og d erm ed kom m er regelen til anvend else.
Det er en norm ativ regel – burd e ha oppd aget – m en i forbrukerforhold
stilles d et ikke så store krav til kjøperen. For øvrig fram går d et av Ot prp
nr 66 (1990–91) sid e 94 at plikten til forund ersøkelse går kortere enn d et
som følger av plikten til etterund ersøkelse etter avhl § 4-9, se ned enfor.
Konklusjon: Ped er Ås har ikke brutt sin plikt til forund ersøkelse.
4.2
D EN RELATIVE REKLAMASJON SPLIKTEN
Etter avhl § 4-19 taper en kjøper sin rett til å gjøre en m angel gjeld end e
d ersom han ikke reklam erer innen rim elig tid etter at han burd e h a
oppd aget m angelen.
Oppstarttid spunktet for fristen m å d røftes i forhold til:
- Und ersøkelse etter overtakelse, jf avhl § 4-9
- Første gangs m aling i septem ber 2013
- And re gangs m aling våren 2014
- Kontakten m ed fagpersonen høsten 2014
N år d et gjeld er kravet om å gi m eld ing innen «rim eleg tid », er pånytt Rt2010-103 As is-d om m en sentral. H er opereres d et m ed en norm altid på 3
m åned er, m en som m å suppleres m ed en vurd ering av om tid en bør
gjøres lengre (eventuelt kortere) ut fra konkrete om stend igheter.
At Kari H olm regnt m ed at d et d reid e seg om rent kosm etiske forhold ,
kan i d enne sam m enhengen ikke være avgjørend e.
For øvrig m å d et være på d et rene at Ped er Ås sin henvend else til Kari
H olm våren 2014 ikke fylte kravene til en reklam asjon, jf Rt-1012-1779
H yd ro Alum inium .
Konklusjon: H vilket stand punkt kand id atene her kom m er fram til vil være
av und erord net betyd ning. Det sentrale er kand id atenes begrunnelse og
d røftelse av reklam asjonsspørsm ålet.
5
KRAV PÅ UTBED RIN G
Sensorveiled ning: Utsatt p røve JUR3000
6
Det følger av avhl § 4-10 and re led d at en kjøper bare i visse tilfeller kan
kreve utbed ring av en m angel av selger.
Kari H olm hører ikke m ed til d en gruppe av selgere hvor retting kan
gjennom tvinges.
Konklusjon: Ped er Ås kan ikke kreve retting av m angelen.
6
KRAV OM PRISAVSLAG
Forutsettes d et at fuktproblem ene ved boligen er å anses som en m angel,
kan Ped er Ås kreve prisavslag etter avhl § 4-12. Det er ikke krav om noe
ansvarsgrunnlag; m angelen gir i seg selv rett til prisavslag.
Etter avhl § 4-12 and re led d skal prisavslaget utm åles på grunnlag av
kostnad ene ved å få m anglene rettet, m en m ed tilføyelsen «m ed ind re
«Anna vert god tgjort».
Kand id atene bør her kort angi forhold et m ellom prisavslag etter første og
and re led d , og forklare hva som skal til for at første led d om
forhold sm essig prisavslag slår inn, jf Rt-2000-199 Revefarm d om m en.
Konklusjon: Ped er Ås får m ed hold . Fuktproblem ene er noe som m å
utbed res, og d a vil m arked sprisen trolig falle i sam svar m ed
rettingskostnad ene.
7
KRAV PÅ ERSTATN IN G AV UTGIFTER TIL FAGKYN D IG
Krav om erstatning av utgiftene Ped er Ås påd ro seg til d en fagkynd ige,
kan hjem les i avhl § 4-14 Skad ebot.
Det d reier seg om et d irekte tap, jf avhl § 7-1 and re led d , og d et gjeld er d a
et kontrollansvar. Kan d id atene m å på vanlig m åte gjennom føre en
d røftelse av om årsaken til m angelen kan sies å være en hind ring utenfor
selgerens kontroll.
Bam buspinned om m en, Rt-2004-675, vil være til liten hjelp d a foreliggend e
kjøp gjeld er en ind ivid uelt bestem t gjenstand og ikke en hand elsvare
bestem t etter art.
Kontrollkriteriet vil stå sentralt: Det ser ut til at lovgiver i ganske stor
utstrekning er villig til å anse skjulte m angler for å representere en
Sensorveiled ning: Utsatt p røve JUR3000
7
hind ring utenfor selgerens kontroll, jf Ot prp nr 66 (1990–91) sid e 109
høyre spalte (sitat fra kjøpslovm otivene).
Et m ulig alternativ grunnlag kan være en analogi fra buofl § 32 fjerd e led d
and re setning: «Entreprenøren skal bere … utgifter til konstatering av
m angelen ….», d et vil si et rent objektivt grunnlag. H vorvid t d enne
regelen kan anvend es etter avhend ingslova, er im id lertid usikkert.
Lasse Sim onsen