Byplansjefens vedtak om offentlig ettersyn i
Saksframlegg / referatsak Dato Løpenr 24.09.2015 Arkivsaksnr 67599/2015 2015/238 Arkiv L10 Byplankontoret Saksnummer Utvalg Møtedato 15/13 13.10.2015 Komite for plan, næring og miljø Byplansjefens vedtak om offentlig ettersyn i perioden 20.august - 25. september 2015. Sammendrag Det er i perioden sendt 3 saker på offentlig ettersyn og høring. Saksopplysninger Type plan Tittel Høringsfrist Detaljreguleringsplan Varghaugen, Grønnåsen 09.11. 2015 Detaljreguleringsplan Søndre del av kvartal 21, Sentrum 03.10. 2015 Detaljreguleringsplan Nytrøhaugen, Bertnes 07.11. 2015 Dokumentene i sakene finnes på www.bodo.kommune.no/arealplaner . Konklusjon Saken legges fram for PNM-komiteen til orientering. Rolf Kåre Jensen rådmann Annelise Bolland byplansjef Saksbehandler: Annelise Bolland Knut A. Hernes kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Varghaugen 2 Del av kvartal 21 3 Nytrøhaugen Utrykte vedlegg: ingen Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 22.09. 2015 59729/2015 2014/4531 L12 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av Varghaugen, gnr/bnr 40/9, 40/553, 40/18 og 40/553 i Grønnåsen. Planid 2014013 Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Varghaugen på Grønnåsen, gnr/bnr 40/9, 40/553, 40/18 og 40/553 ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist på kart for nivå under bakken og nivå over bakken, begge i målestokk 1: 500, merket Bodø kommune datert 2.9.2015, og i bestemmelser datert 2.9.2015. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens § 12-11, jf. 12-10. Sammendrag Hensikten med planen er å omregulere tomten fra offentlig bebyggelse til boligformål med økt utnytting. Grunneier og forslagsstiller er Byggmester Erling Skipnes AS. Kommuneplanens arealdel viser planområdet med arealformål Bygg- og anlegg. For øvrig berører ikke planforslaget den overordna disponeringen av areal og struktur i området. Fordi planforslaget vil medføre utbygging, er det utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse. Denne er gjengitt i planbeskrivelsen. Risiko- og sårbarhetsanalysen avdekker ingen forhold som krever avbøtende tiltak. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte 25.6.2014. Planen har god planfaglig kvalitet. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksopplysninger Oppstart ble meldt i Avisa Nordland 23.7.2015 og offentliggjort på Bodø kommunes nettside til samme tidspunkt. Parallelt ble planoppstart varslet berørte parter i brevs form. Innen høringsfristen kom det innspill fra følgende offentlige instanser og privatpersoner: Nordland fylkeskommune, Fylkesmannen i Nordland, Statens vegvesen, Jernbaneverket, Sametinget, naboer i Louise Engens vei 39,41,44,45,47,49 og 51, Ole Kristian Jensvoll m. fler, Varghaugen 46,44,42,48 og 50. Alle innspill og planleggers kommentar er gjengitt i kapittel 9 i planbeskrivelsen. Tiltakshaver og planlegger er henholdsvis Byggmester Erling Skipnes AS og UNOdesign og arkitektur as v/Siv. Ark MNAL Unni Furfjord og Siv. Ark Tove Ovesen. Bakgrunn Eiere av Varghaugen, gnr/bnr 40/9, gnr/bnr 40/1, gnr/bnr 40/553 og gnr/bnr 40/18 er Byggmester Erling Skipnes as. Eier ønsker å utnytte hele tomten til boligformål, noe som er i tråd med kommuneplanens arealdel 2014-2026. Eksisterende bygning på eiendom har tidligere vært regulert til offentlig formål. Denne foreslås omregulert til boligformål. Forhold til planverk / føringer fra tidligere vedtak – planstatus Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning fordi formålet ikke gir vesentlige virkninger for miljø og samfunn i henhold til gjeldende forskrift om konsekvensvurdering. Boligformål er i tråd med Kommuneplanens arealdel 2014 -2026. Andre opplysninger/uttalelser Saken har vært presentert på plangjennomgangsmøter 2 ganger. Først i forbindelse med at Handicapforbundet ønsket å avhende eiendommen sin etter kommunens nedleggelse av daghjemsdriften på stedet. Representanter fra Teknisk avdeling og fra Avdeling for Næring og Utvikling konkluderte med følgende: Tomta ligger nært byen, det er behov for flere boliger i Bodø. Ut fra de innspill planmøtet avdekket, vurderte Byplan tomta som egnet for boligbygging. Krav til utarbeidelse av ny reguleringsplan ble satt, da nye tiltak fører til en arealbruksendring. Etter at tomta var omsatt med tanke på boligbygging, ble ny tiltakshavers planer for utnyttelse av tomta presentert i plangjennomgangsmøte 13.1.2014. Følgende ble diskutert: Ny vannledning må legges – som beskrevet i 1.plangjennomgangsmøte Utnyttingsgrad må tilpasses de nærliggende boligfelt. Blokkbebyggelse (ikke ønskelig) U-grad i gjeldende reguleringsplan bruker beregningsmåte % TU (% tomteutnyttelse), noe som ikke kan overføres direkte til % BYA. % TU benytter en annen beregningsmåte enn utregning av BYA. Revidert KP beskriver en bynært utnytting på 35 % BYA. Måling gjort på utnytting av nærmeste tomt – som kan være veiledende - viser en % BYA på 31,3 % gnr. bnr: 40/545. Innspillene i plangjennomgangsmøtet er administrasjonens vurderinger før planprosessen startet opp. Beskrivelse av planforslag Planområdet er på 5,7 daa og foreslås regulert til boligbebyggelse og vegformål. Planforslaget legger opp til etablering av to forskjellige typer boligbebyggelse. Syv eneboliger hvor boligene er knyttet sammen i grupper på to og tre og et leilighetsbygg. Ved å legge eneboligene i grupper får en større åpenhet i planområdet og åpenhet mot eksisterende boliger i tilgrensende områder. Eneboligene vil ha parkering i carport/garasje i tillegg til en plass utenfor carport/garasje. Eneboligene er tenkt i 2 etasjer samt sokkeletasje der terrenget tillater dette. Eneboligene i grupper/rekker, planlegges sør og vest i planområdet. Disse legges inn i terrenget med atkomst fra nord. Boligene mot vest terrasseres i terrenget, mens boligene mot sør vil få sokkel og hovedetasje mot Louise Engens vei. Leilighetsbygget plasseres mot nordøst med hovedfasade mot sør og vest. Adkomsten til leilighetsbygget er tenkt fra nord med svalgangsløsning og heis fra parkeringskjeller. Det eksisterende bygget blir skilt ut med egen tomt som enebolig. Tomten som blir skilt ut er på 859 m². Kommunenes krav til ute-/oppholdsareal er dekket på tomten. Området mellom bebyggelsen vil bli avsatt til fellesområde uteopphold. 2 av 4 Eneboligene vil få pulttak og ha samme skala som eksisterende bebyggelse i området for å skape et helhetlig miljø. De nye boligene vil få et moderne utrykk. Leilighetsbygget er i 3 etasjer og vil tilpasses eneboligene i materialvalg og utforming. 7 eneboliger i gruppe/rekke, hvorav 3 av disse har sokkel med mulighet for utleie. Gjennomsnittlig størrelse på eneboligene vil variere fra ca. 45 m2 i grunnflate til ca. 74 m2 i grunnflate pr etasje. Leilighetsbygget vil bestå av 12 leiligheter, 3 -4 roms på 70-90 m2. Denne type og mengde bebyggelse tåler tomten og området, sett ut fra øvrig bebyggelse og skala i området. Planen legger opp til en bebyggelse med felles gårds-/uterom med lekeplasser og uterom for beboerne. Uterommene vil få gode solforhold og vil kunne bli et godt møtested for beboerne. Det legges opp til eneboliger i rekke/gruppe og leiligheter i forskjellige størrelser, for folk i ulike livssituasjoner. Parkering for eneboligene i rekke/gruppe er på egen tomt, 2 plasser pr enebolig, en i carport/garasje og en utenfor bolig. Parkering til eventuell leilighet i sokkeletasjen vil bli etablert på egen tomt langs den interne adkomstveien. For leilighetsbygget vil parkeringen bli etablert i parkeringskjeller med heis. Det skal også tilrettelegges for forflytningshemmede på bakkeplan. Problemanalyse Gjeldende reguleringsplan (som Varghaugen er en del av) er en stor plan som heter Grønnåsen reguleringsplan. Den ble vedtatt i 1993. Det er gjort flere mindre reguleringsendringer innenfor dette planområdet. Ett av disse har innvirkning på planarbeidet med Varghaugen. Det gjelder endring fra kjørevei til gang/sykkelvei på en del av veistrekket nord for Dagsenterbygget. Situasjonen er nå endret: regulering fra offentlig til bolig i nytt planforslag. Varsel om planoppstart viste planavgrensning midt vei i nord. Når planen nå legges ut på høring har en utvidet plangrensen slik at hele endringsplanen for gang-/sykkelvei er inne i nytt planforslag. Slik får en bort gamle heftelser som var knyttet opp mot områdets bruk som daghjem i gammel plan. Jernbaneverket har i sitt innspill til melding om planoppstart pekt på et rekkefølgekrav om at ny undergang under jernbanen, jf. bestemmelsene i § 7 i gjeldende plan, skal være etablert før nye boliger kan tas i bruk. Løsningsmuligheter Omreguleringen til gang/sykkelvei hang sammen med historisk bruk av tomta til daghjem, slik Byplan har tolket reguleringsvedtaket som ble gjort i 1997. Konsulenten har gjennom planprosessen hatt kontakt med Byteknikk og Byggesak, og konkluderer med at atkomst til de nye boligene tas via Varghaugen i nord. Louise Engens vei stenges for gjennomkjøring i sør. Rekkefølgekravet fra Jernbaneverket er ikke tatt inn i denne planen. I reguleringsplan for Jensvolldalen, Planid 2014015, er det gjort vedtak om at bystyret anbefaler at etablering av ny jernbaneundergang tas inn i Bypakke Bodø som et prioritert trafikksikkerhetsprosjekt. Ny jernbaneundergang skal være ferdigstilt innen 2016. Konsekvenser Det blir økt trafikkbelastning i området ved etablering av 20 nye boenheter, økt årsdøgntrafikk på ca. 100 kjøretøy. Reguleringsplanen er i tråd med overordnede retningslinjer og bestemmelser i Kommuneplanens arealdel. Området er bynært, med gangavstand skole-, barnehage, friluftsområder og dagligvarehandel. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Det er behov for økt boligbygging i Bodø kommune. Forslaget slik det foreligger, vil gi ønsket fortetting uten å forringe eksisterende boområde. 3 av 4 Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Annelise Bolland Byplansjef Kari Valberg arealplanlegger Vedlegg: Vedlegg 1: Forslag til planbeskrivelse Vedlegg 2: Forslag til reguleringsbestemmelser Vedlegg 3: Sol-skyggekart Vedlegg 4: Forslag til plankart, nivå 1 Vedlegg 5: Forslag til plankart, nivå 2 Vedtaket er elektronisk godkjent 4 av 4 Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 19.08.2015 57722/2015 2013/1262 L12 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for søndre del av kvartal 21, Bodø sentrum Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan av for søndre del av kvartal 21, Bodø sentrum, ut til offentlig ettersyn og sende det til høring. Planforslaget er vist på kart med plan ID 2015002, merket Bodø kommune og datert 22.06.2015, med reguleringsbestemmelser datert 18.08.2015 og planbeskrivelse datert 18.08.2015. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens § 12-11, jf. 12-10. Sammendrag Hensikten med dette planforslaget er å legge til rette for sanering og nybygg i søndre del av kvartal 21 mot Dronningens gate i tråd med rammene i overordnede planer. Det tillates punkthus på området med høyde på 15 etasjer, og 4-5 etasjer for øvrig bebyggelse. Planlagt arealbruk er forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. Boliger utgjør 50 % av planlagt nybygg, lagt til høyhusdelen over 5. etasje. Tiltakshaver er Boreus Eiendom AS og planlegger er Norconsult. Planforslaget har noen avvik i forhold til overordnede planer som er påpekt og kommentert. Det tas stilling til disse etter høringen ved endelig behandling av planforslaget. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartmøte. Planforslaget har nødvendig faglig kvalitet. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes til høring. Saksopplysninger Bakgrunn Tiltakshaver er Boreus Eiendom AS og planlegger er Norconsult. Hensikten med planen er å legge til rette for sanering og nybygg i søndre del av kvartalet mot Dronningens gate i tråd med rammene i overordnede planer. Det tillates punkthus på området med høyde på 15 etasjer, og 4-5 etasjer for øvrig bebyggelse. Planlagt arealbruk er forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. Boliger utgjør 50 % av planlagt nybygg, lagt til høyhusdelen over 5. etasje. Planstatus Det er reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, vedtatt i desember 2009, som gjelder for området. Området er regulert til kombinert formål forretning, kontor og allmennyttig. Byggehøyden er kote + 57 for punktbygg, kote +21,0 mot gate og kote +24,5 for tilbaketrukket etasje. Det er krav om detaljregulering før utbygging. Overordnet gjelder kommuneplanens arealdel 2014-2026, vedtatt i 2014. I denne er tillatt arealbruk sentrumsformål, som også inkluderer boliger. Det er krav om at det i 1. etasje mot offentlig gate bare tillates forretning, serveringssted eller kulturelle formål. Utnyttingsgrad er 66 – 100 %, der laveste utnytting gjelder når boliger inngår og høyeste for rent næringsformål. Gesimshøyden er 5 etasjer/18 m pluss punktbygg. Gjennom en prinsippavklaring i bystyret i desember 2014 ble det avklart følgende: Punkthus innenfor kvartal 21 og 22 tillates en boligandel på 50 % bruksareal (BRA) Det er ikke stilt krav om planprogram da forslaget er innenfor rammene av overordnet plan, og heller ikke i seg selv utløser krav til konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget Punkthuset har en foreslått høyde på kote +57,5, som er 0,5 m over rammen. Lavdelen har en høyde på kote +25,5. Det gir 4 høye etasjer mot Prof. Schyttes gate (gesimshøyde ca. 16,5 m), og 5 etasjer mot Sandgata (gesimshøyde ca. 18 m). Dette er innenfor kommuneplanens rammer, men over rammene i reguleringsplanen. Total byggehøyde er 15 etasjer. Parkering foreslås løst i garasje under bakken i to plan, med atkomst fra Sandgata. Punktbygget ligger inntil Dronningens gate, og er trukket ca. 7 m fra Sandgata. Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 12.200 m², og etasjearealet for punktbygget skal ikke overstige 600 m² BRA. Dette er innenfor rammene. Arealet til bolig skal ikke overstige 50 % av totalarealet i det planlagte bygget. Boliger legges til høybygget over den lavere delen, dvs. fra 6. etasje. Antall boenheter anslås til ca. 60. I den lave delen planlegges kontorer. I 1. etasje planlegges banklokaler og meglerhus. 2 av 5 I reguleringsbestemmelsene tillates det at mindre bygningsdel på lavdelen kan krages ut inntil 1,2 m mot Dronningens gate for å sikre et variert uttrykk, tenkt som markering av inngangsparti. Illustrasjoner av planlagt utbygging sett fra Dronningens gate. Krav til leke- og uteoppholdsareal løses på takterrasse over lavdelen, se illustrasjon under. Det er mulig å løse hele arealkravet til felles leke- og uteoppholdsareal på denne måten. Kravet til privat uteareal til hver enkelt leilighet løses som innglassede balkonger. Illustrasjon av takterrasse. Som tillegg til planbeskrivelsen følger støyutredning, trafikkanalyse og vindanalyse, samt sol-/skyggeillustrasjoner og perspektiver. Modell av foreslått utbygging er satt inn i bymodellen, og kan sees på Nordlandsmuseet. 3 av 5 Støyutredningen viser at kvartalet ligger i gul støysone for vegtrafikk. Støykravene kan løses med innglassede balkonger og skjermingstiltak. Trafikkutredningen viser at en utbygging som foreslått forventes å få små konsekvenser for kapasiteten på vegog gatenettet, og avbøtende tiltak ansees ikke nødvendig. Vindanalysen viser at en utbygging av i kvartal 21 med høyere bebyggelse enn i dag generelt vil medføre øking av vindhastigheter i omkringliggende uteområder og mot nabobebyggelse. Imidlertid er plassering og utforming av høyhusdel gunstig i forhold til fremherskende vindretninger. En utbygging også i nabokvartalet, kvartal 22, vil være gunstig og dempe vindbelastningen. Planforslaget har bestemmelser for utforming av bebyggelsen for å dempe vindbelastningen. Planprosess Oppstartmøte ble avholdt 21.01.2015. Oppstart av planarbeid ble varslet med brev av 18.03.2015 og annonse 21.03.2015. Det ble arrangert informasjonsmøte 11.06.2015, hvor bare en person møtte. Ved fristens utløp var det kommet innspill til planarbeidet fra fylkesmannen i Nordland, Norges handikapforbund, avdeling Bodø, Nordlandsnett, Avinor og Storgaten 6 ANS. Disse er referert og kommentert i planbeskrivelsen, og innarbeidet i planforslaget så langt det er funnet grunn til det. I tillegg har Nordland fylkeskommune gitt innspill lenge etter fristens utløp. Denne er ikke referert eller kommentert, men inneholder bare generelle forhold som må tas hensyn til. Uttalelsen vedlegges. Byplansjefens vurdering og konklusjon Avvik I forhold til overordnede planer og bestemmelser har planforslaget følgende avvik: - Grad av utnytting og krav til felles leke- og uteoppholdsareal Utnyttingsgraden overstiger BYA 66 %, som er kravet dersom boliger inngår. Dette må sees i forhold til kravet om at minst halvparten av felles uteoppholdsareal skal anlegges på terreng eller lokk, mens resterende kan løses på tak eller takterrasser. Utnyttingsgraden er over 90 %, og hele uteoppholdsarealet er lagt til takterrasse. - Arealbruk 1. etasje Det planlegges for banklokaler og meglerhus. Dette er ikke i overensstemmelse med bestemmelsen i kommuneplanens § 12.5.1 om at det i første etasje mot gate bare tillates forretning, serveringssted eller kulturelle formål. - Byggehøyde punkthus Overstiger tillatt byggehøyde med 0,5 m, til kote +57,5. - Utkraging over offentlig trafikkareal Det foreslås at bygningsdel i fasaden kan krage 1,2 m ut over fortau med fri høyde minimum 5 m. Argumentet er arkitektonisk virkemiddel for å bryte opp fasaden og markere inngangspartiet. Bodø kommune har generelt krav om at bygningsdeler ikke kan krage mer enn 0,5 m over fortau. Vurdering Generelt finner Byplan at løsning og planmateriale er godt gjennomarbeidet og utredet, og at planforslaget i hovedsak er innenfor de rammene som er gitt i overordnede planer og vedtak. Når det gjelder avvikene så har Byplan følgende vurdering: 4 av 5 Grad av utnytting og krav knyttet til felles leke- og uteoppholdsareal I dette kvartalet, som i de øvrige mest sentrale kvartalene, jfr. kvartal 22, er uteoppholdsareal på bakkeplan svært vanskelig å få til, og vil heller ikke på noen måte tilfredsstille kravene til egnethet, sol og lys. Takterrasse med tilstrekkelig skjerming vil i større grad oppfylle disse kravene, særlig i forhold til mindre barn og som attraktivt felles uteoppholdsareal. Takterrasse er dessuten i prinsippet bare et lokk som er flyttet opp. Løsningen anbefales derfor. Arealbruk i 1. etasje Hensikten med kravet er at 1. etasje i sentrumskjernen skal være utadrettet og aktivitetsskapende hele dagen, og gi noe til byens liv. Området har en svært sentral beliggenhet. Foreslått virksomhet er lite utadrettet og lite publikumsintensiv, og ikke ideell i så henseende. Den er normalt lukket på ettermiddagen og lørdager. Byplan aksepterer at det åpnes for dette i høringsforslaget, men vil at det skal være et tema i høringen hva slags virksomhet som kan tillates i første etasje og hvor strengt det skal reguleres. Det tas endelig stilling til arealbruken i første etasje ved sluttbehandlingen. Byggehøyde punkthus Økningen av byggehøyden med 0,5 m er rent praktisk, og har ingen betydning for omgivelsene. Høyden er under kravet til høydebegrensing i forhold til flyplassen. Samme byggehøyde er vedtatt for nabokvartalet, kvartal 22. Utkraging over offentlig trafikkareal En utkraging som foreslått begrenset til en mindre bygningsdel og med stor fri høyde kan være positiv for fasadeuttrykket, og vil etter Byplans vurdering ikke undergrave det generelle kravet om at balkonger ikke skal krage mer enn 0,5 m ut. Balkonger vil normalt være mange flere og dominere fasaden og gaterommet på en helt annen måte enn et enkelt element. Det tas endelig stilling til dette etter høringen ved sluttbehandlingen. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Knut Kaspersen arkitekt Vedtaket er elektronisk godkjent. Vedlegg: Vedlegg 1: Forslag til plankart, på grunnen Vedlegg 2: Forslag til plankart, under grunnen Vedlegg 3: Forslag til reguleringsbestemmelser Vedlegg 4: Forslag til planbeskrivelse Vedlegg 5: Perspektiver Vedlegg 6: Konseptskisse for takterrasse Vedlegg 7: Rapport støyutredning Vedlegg 8: Rapport trafikkanalyse Vedlegg 9: Rapport vindanalyse Vedlegg 10: Sol- og skyggediagram Vedlegg 11: Innspill fra Nordland fylkeskommune 5 av 5 Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 16.09.2015 65043/2015 2014/1686 L13 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av Nytrøhaugen, gnr/bnr 43/19 m.fl. på Bertnes. Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Nytrøhaugen, gnr. 43 bnr. 19, 117, 1036 og 1051 ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:500, merket Bodø kommune datert 02.09.15 og i bestemmelser sist endret 16.09.15. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens § 12-11, jf. 12-10. Sammendrag Hensikten med planen Innen for planområdet skal det legges til rette for boligformål med tilhørende lekeplass, internvei og parkering. Utnyttelsesgraden for området settes til % - BYA = 35 %. Det legges til rette for 6 stk. frittliggende eneboliger og 1 tomannsbolig. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som bebyggelse og anlegg nåværende. For øvrig berører ikke planforslaget den overordna disponeringen av areal og struktur i området. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Kunngjøringen ble lagt ut på kommunens hjemmeside. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert og er i samsvar med gjeldende lov- og regelverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planforslaget er utført i samsvar med avtale gjort i oppstartsmøte den 04.03.15. Planen har god planfaglig kvalitet. Fordi planforslaget vil medføre utbygging, skal det utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse som viser at planområdet ikke er risikoutsatt. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksopplysninger Tiltakshaver og planlegger Forslagstiller: Byggproffen Bodø AS v/Eivind Nyhagen, Jørgen Trond Hansen, Gøran Aas, Kevin Jakobsen GMK eiendom. Plankonsulent: Unikus As v/siv.ark Tove Ovesen er engasjert av Byggproffen til å forestå planarbeidet. Eierforhold: Byggproffen eier og bygger ut området nord øst, Jørgen Hansen eier 43/19. Gøran Aas og Kevin Jakobsen er eier og utbygger av vestre del av planområdet 43/1051, 43/1036. Bakgrunn Tiltakshaverne ønsker med denne planen å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende uteoppholdsareal og lekeplasser. Planområdet omfatter deler av Nytrøhaugen og ligger på Bertnes, sør for Rv 80 og vest for Støver skole. Den sentrale delen av eiendommen består av en mindre kolle som er bevokst med buskvegetasjon og lauvskog. Mesteparten av arealet er eksponert mot sør. Omkringliggende areal i nord, vest og øst er bebygd med eneboliger og mindre leilighetsbygg. Planområdet har adkomst fra Stormyrkulveien i sør og fra Nytrøhaugen i nord. Dette planforslaget fremmes da det er et generelt plankrav for større bygge- og anleggstiltak innenfor områder som er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel, jfr. § 1.2 Plankrav i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Oppstart Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte datert den 04.03.14. Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i AN og på kommunens sider tirsdag 30.10.14 og fristen for merknader ble satt til 11.12.14. I tillegg ble det ettersendt brev til alle kommunale etater 16.12.15 da disse ikke var kommet med på listen over høringsparter i første omgang. Disse fikk frist til 30.01.15 for å komme med merknader. Innspill Det kom inn 7 innspill til varsel om oppstart av planarbeidet. Innspillene er gjengitt og kommentert i planforslaget. Forhold til planverk Planområdet ligger i hovedsak innenfor areal avsatt til bebyggelse og anlegg nåværende i kommuneplanens arealdel. De sentrale delene av planområdet blir omfattet av en eldre reguleringsplan; Reguleringsplan for Mørkved – Bertnes, mellom RV80 og Gammelveien, vedtatt 05.12.1980. Deler av adkomstveien i sør og deler av Stormyrkullen ligger innenfor reguleringsplanen for Løvåsen Boligfelt, vedtatt den 22.10.2009. Den nordlige delen av planforslaget blir også delvis omfattet av reguleringsplanen for Bertnes – Støver, vedtatt 03.07.1979. Planforslaget Innenfor planområdet skal det legges til rette for boligformål med tilhørende lekeplass, internvei og parkering. Utnyttelsesgraden for området settes til % - BYA = 35 %. Det legges opp til seks eneboliger med mulighet for hybel, pluss en tomannsbolig. Alle boligene får parkering på egen tomt og egne hager som er sør og østvendt. Hovedatkomsten til boligfeltet vil være fra Stormyrkulveien, mens en enebolig i nord vil få adkomst fra Nytrøhuagen. Eneboligene i sør vil ligge på rekke øst-vest, disse får adkomst og parkering i nord og utsikt mot sør og Saltenfjorden. Disse tre eneboligene får sokkel med mulighet for hybelutleie. Det medfører inngrep i terrenget for å få tilpasset tomten til sokkelen. Mot vest er det tre eneboliger om er orientert i nord – sør retning. Disse følger terrenget mot sør. Nordøst i planområdet ligger den største tomten, her er det lagt opp til en tomannsbolig. Innenfor området kan det oppføres bygninger med inntil 2 etasjer med tilhørende parkering /garasje. Mønehøyden skal ikke overstige 9 m. og gesimshøyden skal ikke overstig 7 m. Ved bruk av pulttak er øverste gesimshøyde lik mønehøyden. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Det er i bestemmelsene til planforslaget angitt maksimal kotehøyde for ny bebyggelse. Det er i planforslaget lagt til rette for to lekeareal; et i nord og et sentralt i planområdet. En har i planforslaget tenkt å bevare naturlig terreng og vegetasjon for lekearealet i nord, da dette arealet ligger i en skråning og da arealet er bevokst med lauvskog som kan egne seg til lek. Arealet vil imidlertid bli inngjerdet. Den sentrale lekeplassen i feltet vil bli opparbeidet som lekeplass. Økonomiske konsekvenser Utbyggingen av dette boligfeltet kan medføre økonomiske konsekvenser for Bodø kommune med hensyn på utbygging av vei, skole, barnehage etc. Det foreligger ikke opplysninger i saken som tilsier at denne saken vil medføre andre økonomiske konsekvenser. 2 av 3 Byplansjefens vurdering og konklusjon Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for utvikling av kommunen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Kjetil Christensen Planlegger Vedlegg 1. Tiltakshavers planbeskrivelse 2. Bestemmelser 3. Plankart 3 av 3
© Copyright 2024