1. No category

STAVANGER KOMMUNE
Saksframlegg
REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
RHM-13/7870-34
23546/15
19.03.2015
Planlagt behandling i følgende utvalg:
Sak nr.:
Møtedato: Votering:
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
Bystyret
307/14
343/14
/
20.11.2014
18.12.2014
09.04.2015
Enstemmig
Enstemmig
PLAN 2506P - DETALJREGULERING FOR FELT E6 I PLAN 1731 FOR
TASTARUSTÅ TASTA BYDEL
Forslag til vedtak:
Privat forslag til reguleringsplan for felt E-6 i plan nr. 1731 med plankart datert Kraftværk AS,
06.10.2014, og reguleringsbestemmelser datert 14.10.2014 sist revidert 19.03.2015 vedtas,
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12.
Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak.
Sammendrag
Kraftværk AS fremmer plan for delfelt E-6 av reguleringsplan for Tastarustå (plan 1731). Hensikten
med planen er å tilrettelegge for bygging av 9 boenheter (6 tett tilliggende boliger + 3 hus i rekke i to
etasjer med en inntrukket takkonstruksjon over 2.etasje + parkeringskjeller), i tilknytting til offentlig
kvartalslekeplass i sør og felles (privat) lekeplass i nord. Området er også omgitt av gang- og
sykkelstier mot øst, vest nord og sør.
Planen er tenkt endret fra nåværende formål eneboliger til konsentrert boligbebyggelse.
Til 2. gangs behandling er det nærmere vurdert om det er ønskelig med så sterk fortetting på området
som foreslått til 1.gangs behandling. En reduksjon i høyde, ivaretakelse av noen av eksisterende trær
på eiendommen, i tillegg til en bedre tilpasning av terrenget, bidrar til å bevare noe av områdets
grønne og åpne preg.
Planen legges frem for kommunalstyret for byutvikling for 2. gangsbehandling, og direktøren
anbefaler at planforslaget vedtas.
1
PLAN 2506P - DETALJREGULERING FOR FELT E6 I PLAN 1731 FOR
TASTARUSTÅ TASTA BYDEL
1. Bakgrunn for saken
Forslag til plan 2506 for felt E6 i plan 1731 på Tasta bydel legges frem til 2. gangsbehandling i
kommunalstyret for byutvikling og endelig vedtak i bystyret. Hensikten med planen er å tilrettelegge
for å bygge ut et av de resterende felt i reguleringsplan 1731 for Tastarustå (felt E 6) som i dag er
regulert til eneboliger + ev. hybel. For å kunne bygge en annen type bolig her, kreves det en
detaljregulering av området.
Planen er tenkt endret fra nåværende formål eneboliger, til konsentrert boligbebyggelse med
blanding av tett boligbebyggelse (med mindre avstand seg imellom enn 4.0m, 6 stykker- plassert 3 og
3) og et rekkehus med 3 boenheter. Totalt 9 boenheter.
Denne eiendommen (2 separate matrikler – én eier) ble igjen, sammen med felt E 7 etter at
reguleringsplan 1731 ble laget, som en «grønn lunge». Opprinnelige eiere av felt E6 ønsket ikke å ha
tomtene regulert (i 1999 og 2004) til noe annet en eksisterende boliger med bl.a. hestehold, og med
ønske om å videreføre/reservere eiendommen til etterkommere i familien. Det antas at etter at all
bebyggelse rundt eiendommene kom på plass, ble dette ønsket til familien ikke lenger aktuelt, og
eiendommene ble solgt til bl.a. omsøkende utbygger.
2. Gjeldende planer
Kommuneplan 2010-2025, vedtatt 14.06.2011
Plan 1731 for Tastarustå, vedtatt 25.4.05.
Delfelt E6 som ligger innenfor planen (rødpil) er vist som boligområde med angitt utnyttingsgrad i
bestemmelsenes § 5.5 med inntil 35% av tomtens nettoareal + garasje på 36 m2.
Utsnitt av reguleringsplan (områdeplan) 1731
Ny reguleringsplan er nødvendig fordi økning i grad av utnytting og annen boligtype ikke er i
samsvar med gjeldende plan. Planforslaget vil være delvis i henhold til fortetningsprinsippene
(ifylling) i gjeldende kommuneplan, men i strid med gjeldende reguleringsplan.
2
Reguleringsplan 1731 – mørke rød/brun farge
3. Varsel om planoppstart
Planforslaget er varslet iht § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort tir. 24.08.2013 i Stavanger
Aftenblad og på Stavanger kommunes hjemmesider. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble
varslet ved brev datert 24.08.2013.
Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det inn 4 uttalelser fra offentlige instanser og 3
private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i vedlegg kalt
forslagstillers planbeskrivelse og oppsummering av merknadene. I hovedsak dreier uttalelsene seg
om:
Fra offentlige: presisering av føringer gitt i overordnede reguleringsplanbestemmelser om bl.a.
rekkefølgekrav, gjeldende krav om universell utforming, støy, utemiljø, grunnforhold, smittevern,
m.m.
Fra private: (utbyggingsfirma for nabobyggene mot vest) om å beholde antall boliger pr. tomt ifølge
gjeldende reguleringsplan.
4. Beskrivelse av planområdet
Planområdet er ca. 3,5 daa og omfatter deler av eiendommene med gnr/bnr 28/3415, 28/63 og
28/3574 tilhørende felt E-6 i reguleringsplan for Tastarustå (plan 1731) og er regulert til eneboliger
3
med ev. underordnede leiligheter jfr. §5.5 i bestemmelsene. Avgrenset av Tastarustå og Tastaveden,
er området omgitt av bebyggelse med høy tetthet med en tomteutnyttelse på mellom 66 og 83 %
BRA. Planområdet er i dag bebygd med en bolig på den nordvestre del av eiendommen. Boligen er
tenkt revet.
Oversiktskart
Planområde
Området har direkte tilgang til gang -og sykkelvei i Tastarustå mot nord, og grenser til
kvartalslekeplass i sør. Terrenget faller mot sør-øst med en høyde forskjell på ca. 3 m. Rundt
eksisterende enebolig i nordre del av tomten er der en del vegetasjon og eksisterende trær.
Eksisterende vegetasjon må fjernes for å opparbeide planområdet på nytt.
Området har gode solforhold i nordvest/sørøstretning.
4
Tilgrensende/eksisterende bebyggelse/arealbruk: Bebyggelse i nord, vest og øst er ny
blokkbebyggelse på 4 etasjer. I syd grenser området til Kvartalslek.
Teknisk infrastruktur: Området har adkomst fra fylkesvei 412 Gjerdeveien, forbi Tastarustå Skole,
via Gjerdetunet.
Energi og miljø: I overordnet plan for Tastarustå kreves det at alle boliger skal tilknyttes
fjernvarmesentral. Dette innebærer en utfordring i forhold til beregning av energiklasser. Lyse er klar
over problemstillingen og arbeider mot en framtidig løsning hvor energisentral legges til Tasta
bydelssenter, og hvor det er tenkt at bl.a. overskuddsvarme fra næringslokaler benyttes i
fjernvarmeanlegget. Dette vil gi en mer gunstig vekting av energikilden med tilhørende betydning for
fastsetting av energiklassen for byggene som skal knyttes til fjernvarmesentralen. Lyse har også plan
om å etablere en overføringsledning for spillvarme fra søppelforbrenningsanlegget på Bærheim, som
vil bli fremført til området på Tastarustå innen en tidshorisont på ca. 10 år. Byggene vil tilfredsstille
energikravene i TEK 10.
Overvann: Overvann samles opp i lukket kommunalt system og føres til fordrøyningsmagasin. For
spillvann er det forutsatt å bygge største del av anlegget som kommunalt nett.
Vann: Vannforsyningen dekkes fra egen høgtrykksone som er tilknyttet ny trykkøkningsstasjon ved
Tastarustå skole. Det er ved opparbeiding av hovedanleggene for Tastarustå tilrettelagt for
tilknytning av vann i feltets søndre ende (laveste punkt). I tillegg er det lagt ut vannledning for
tilknytning fra Gjerdebakken øst på feltet. Hele nettet er lagt opp med ringledninger.
Veger og adkomst: Kjøreadkomst til feltet skjer fra eksisterende rundkjøring i Gjerdeveien, forbi
Tastarustå skole og frem til feltet via Gjerdebakken og Gjerdehagen.
Der er 4m brede kommunale kjøreveger i øst frem til ny bebyggelse som skal ha ny
adkomst inn på felt E6.
Spesielle miljø- og/eller risikoforhold (ROS): Det er ukjent om det foreligger forurensning i
grunnforholdene eller radon innenfor planområdet. Ellers er det vurdert at det ikke foreligger
spesielle miljø–og risikoforhold innenfor planområdet som tilsier en ytterligere undersøkelse.
Støy: Planområde ligger et stykke fra Gjerdeveien i øst, med eksisterende blokkbebyggelse som
skjermer mot støy.
Levekår: Planområdet ligger sentralt i forhold til lekeplasser (kvartalslek 3), bussforbindelser til
sentrum, butikker i Tastasenteret, turområder, Tasta helsestasjon Tasta skole, Tastarustå skole, 7
barnehager i tillegg til den regulerte nye barnehagen i bydelssenteret Tastasenteret i nærheten av
krysset Gjerdeveien og Randabergveien.
5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger
Det vises til Kræftverk AS sin planbeskrivelse og redegjørelse for konsekvenser i vedlegget
Forslagstillers planbeskrivelse. Her nevnes kun de viktigste forholdene.
Forslagets hovedpunkter:
 Området foreslås regulert til konsentrert boligbebyggelse. Dette er i samsvar med
kommuneplanen, men i strid med gjeldende reguleringsplan.
 Eksisterende bolig skal rives.
 Planforslaget legger opp til en økning av utnyttelsen på tomten, og omreguleres fra enebolig
til konsentrert småhusbebyggelse.
 Tomten er på ca. 3000 m2. Planforslaget legger til rette for tre små delfelt, med tre boliger i
hvert felt. Sentralt mellom feltene ligger sandlekeplass.
 Planforslaget åpner for en utnyttelsesgrad på henholdsvis 93%, 101% og 88% for felt B1, B2
og B3. Dette er nå, til 2. gangsbehandling, korrigert til å være et samlet %-BRA på 72 % for
hele planområdet.
5












Tilkomsten er direkte fra Gjerdeveien via Gjerdetunet. Nedkjørsel til parkeringskjeller er i
planområdets sørvestlige hjørne. Nedkjørselen er planlagt med en kurvatur og har en stigning
på 1:12. Det er plassert heis fra p-kjelleren til gangveien plassert midt på feltet.
Boligene har to fulle etasjer + en inntrukket 3.etasje med ca.43% av underliggende
grunnflate. Dette er nå, til 2. gangsbehandling, korrigert til å være ca. 30 % av underliggende
grunnflate og trukket inn i tre retninger. Parkeringskjelleren er lagt under de 3 boligene på
felt B2.
Gesimshøyde er 7,8 m på høyeste parti, og 6,80 m på sørside ved toppbrystning på terrassene
mot sør. Målene er fra ferdig innvendig gulv i 1.etasje. Høyden for toppetasje er satt til 9.0 m
fra innvendig ferdig gulv i 1. etasje. Ny bebyggelse skal tilpasses tilliggende nabobebyggelse
når det gjelder takform, materialer og utforming.
Krav til universell utforming av atkomstforhold og utearealer skal følges. Boligene
tilrettelegges ikke for universell utforming med livsløpsstandard. Planforslaget viser trinnfri
atkomst til boligenes inngangsparti fra tilgrensende kjørevei.
Det er tilrettelagt for 10 parkeringsplasser i felles parkeringskjeller, hvorav 2 er HCparkering. Boder er plassert ved inngangsparti til hvert hus med muligheter for
sykkelparkering både på utebodene eller parkeringskjeller.
Det er satt av eget fellesareal, sentralt på feltet, til plassering av 3 nedgravde
avfallskonteinere.
Planforslaget viser private og felles utearealer på terreng, sørøst i planområdet.
Høydeforskjell på ca. 1,0 m fra østlige til vestlige parti av feltet tas inn med en rampe og
trapp.
Planforslaget viser byggegrenser varierende fra 4,1 til 6,5m på Felt B1, 0 til 8,0m i Felt B2,
samt varierende/avtrappede byggegrense i Felt B3 for rekkehusene, fra 0 til 9,3 m.
Det er satt krav til utomhusplan i målestokk 1:200 som del av byggesøknaden. Denne skal
utføres av fagkyndig.
Det er beskrevet en generell energiløsning for området men det er ikke beskrevet hvilken
type som skal benyttes her. Det refereres kun til at boligene vil tilfredsstille energikravene i
TEK-10.
Planområdet er planlagt å være bilfritt på bakkeplan.
Landskap: Det er lagt opp til at eksisterende vegetasjon må tas vekk for å opparbeide
planområdet på nytt, med ny vegetasjon.
6. Planvurdering
Formål
Forslag til ny plan tilrettelegger for rivning av eksisterende enebolig til fordel for et prosjekt med
konsentrert småhusbebyggelse i form av 3 + 3 tett tilliggende boliger og 3 stk. hus i rekke, samt
tilhørende utearealer og parkeringskjeller.
Arealoppgave
Tallene i forslagsstillers planbeskrivelse viser en forholdsvis høy utnyttelse av tomten. Da gjeldende
reguleringsplan ble laget ble det lagt til grunn at feltene E6 (aktuell tomt) og E7 skulle ha en
forholdsvis lav utnyttelse (35% BYA + garasje), mens det på resten av de nærmeste områdene skulle
påregnes en høyere utnyttelse.
Området rundt angjeldende planområde har en utnyttelsesgrad %-BRA som følge:
Felt B3 – nord for planområdet på ca. 84% (64 boenheter)
Felt B4 – øst for planområdet på ca. 82% (66 boenheter)
Felt B5 – vest for planområdet på ca. 66% (250 boenheter)
6
Tomten i dag
Forslagsstillers illustrasjonsplan
Utnyttelse
I forslag til planen ved 1.gangs behandling, var det satt en utnyttelsesgrad (BRA) på henholdsvis
93%, 101% og 88% for felt B1, B2 og B3. Dette ble vurdert som for høyt utfra ønsket om å ivareta
en grønn lunge mellom blokkbebyggelsen. Vi anbefalte en reduksjon i enten antall boliger eller
reduksjon av høyde/3. etasje som ville gi en mer tilpasset utnyttelsesgrad (mellom 69 - 75% BRA)
for den del av de to felt med lav utnyttelse. Videre mente vi at en bevaring av noen av de
eksisterende trær på eiendommen, sammen med reduksjon av grad av utnytting, vil kunne bidra til å
beholde noen av områdets kvaliteter, slik de framstår i dag.
Utnyttelsesgraden er nå redusert til å være en samlet %-BRA på 72 % for hele planområde.
I følge gjeldende plan er det tillatt å bygge opp til 10 boenheter (5 eneboliger med 5
underordnede boenheter). Denne situasjonen hadde forårsaket økt trafikkareal (5 innkjørsler).
Trafikken vil være større (opp til 13-15 biler) og større bebyggelse i grunnflate 35 % + 5 garasjer
á 36 m2 hver = 41 % BYA. Dvs. at gjeldende plan gir åpning for en tillatt bebygd areal (BYA)
på inntil 41 % (inklusive garasjer). Den nye planen utgir en BYA på 39%, etter reviderte
beregninger.
Tomten og terrengtilpasning
Tomten skråner oppover mot nordvest. Mot nord ligger et større bebygd, privat område med bl.a.
privat lekeplass. Terrengforskjellen er på ca. 3 m fra tomtens sørøstlige hjørne til det nordvestlige
hjørne. På tre sider av tomten mot nordvest, nordvest og øst er det gangforbindelse til resten av
områdene og nærlekearealene.
Den relativt svake terrengstigningen på tomten gir utfordringer med tanke på å plassere den
nedgravde p-kjeller som vist i prosjektet med større dybde. Dette for å «jevne ut» de høydeforskjeller
som skapes på tomten med tanke på eliminering av både rampen og trapp mellom de to delfelter
B1(T1-1til T1-3) -B2 (T1-4 til T1-6) og B-3 (T2-1 til T2-3).
Til 2. gangsbehandling har forslagsstilleren senket boligenes ferdig gulv i 1. etasje med 20 cm. Dette
bidrar til en bedre terrengtilpasning.
7
Tverrsnitt B-B (ikke i målestokk)
Nærmiljø og byggehøyder
Oppriss A-A viser at høyden i 2. etasjer + inntrukket 3. etasje kan ta noe av åpenheten i området hvis
ikke toppetasjen reduseres/fjernes.
Til 2. gangsbehandling er det gjort endringer med hensyn til størrelse på konstruksjonen over 2.
etasje.
Oppriss A-A
Fasade mot sør
Planområde med markering av tverrsnitt B-B og oppriss A-A
I sol/skyggediagrammet (se også vedlegg), fremstår skyggevirkningene overfor nabobebyggelsen
som akseptable.
8
Estetikk/arkitektur og uterom
Bebyggelsensvolum fremstår med et noe bevegelige formspråk som beriker nabobebyggelsen med
uttrykk for rene og slette fasader, spesielt på bygget mot vest.
Fotomontasje sett fra sør
9
Perspektiv sett fra offentlige lekeplass
Perspektiv sett fra innkjørselen til
parkeringskjelleren
Planforslaget legger opp til at man kan gå rundt feltene på tomten (hver 3. hus) fra vest mot øst og
fra nord til sør via et felles gangareal med direkte adgang til sandlekeplass, heis eller trapp ned til
parkeringskjeller. Dette ses på som et positivt element i planen.
Forslagsstiller gir uttrykk for at eksisterende vegetasjon må tas vekk for å opparbeide planområdet på
nytt, med ny vegetasjon. Vi vurderer at med en mindre justeringer i forhold til plassering av
huskroppene/gjesteparkering kan noen av de eksisterende trærne bli spart for fremtiden. Jfr. innfelt
kartutsnitt og bilder.
Situasjonsplan med trærne som kan ivaretas
markert med lyseoransje prikker (5+2 stk.)
Bilde av to trær mot øst
Trerekke mot vest
Til 2. gangsbehandling er det foreslått at trærne mot øst (bilde over) bevares i den best mulige grad,
med ev. fjerning av to stk. pga av plassering av en HC-parkeringsplass.
10
Uttrykk og materialbruk:
De nye boligene tenkes kledd med to ulike trekledninger med hensyn til
bredder og farge. Dette for å bryte ned høyden og volumet, samt gi volumene et
skulpturelt uttrykk og identitet. Kledning og fargebruk tenkes også her for å skape
variasjon i fasadene og volum.
Illustrasjon av endehus mot øst
Trafikale forhold
Bebyggelsen har tilkomst fra Gjerdeveien i sørøst. Atkomstveien (Gjerdetunet/Gjerdehagen) er
opparbeidet med en varierende bredde på mellom 5 m (første del frem til gangvei sør for offentlige
lekeplassen) og 4 m ved planlagt nedkjørselen til p-kjeller. Avkjørslene til eksisterende boliger fra
denne veien avsluttes ved innkjørselen til p-kjelleren til boligene på feltene vest for planområdet.
Trafikken som genereres av den foreslåtte bebyggelsen, vil ikke påvirke trafikken i eksisterende
bebyggelse i særlige grad. Det vurderes derfor at fortetting med ni boenheter som planforslaget viser,
ikke medfører vesentlig negativ trafikal påvirkning på nærmiljøet eller nabobebyggelsen.
Planforslaget viser en parkeringsdekning hvor hver boenhet skal ha min. 1 bilplass + 0,2 bilplasser til
gjesteparkering. I parkeringskjelleren er det plassert totalt 10 parkeringsplasser (hvorav en HCparkering) og en gjesteparkering/HC parkering på bakkeplan. Dette er i tråd med parkeringsnormen
til Stavanger kommune.
Universell utforming
Prosjektet skal oppfylle krav til universell utforming med trinnfri adgang til boligen fra veg og
parkering jf. TEK 10.
Prosjektet skal tilrettelegge for minimum 1 HC parkeringsplass, her er det plassert 2 stk. hvorav en
av de erstatter en vanlig parkeringsplass i kjelleren. Dette kan betraktes for å være et godt alternativt
for den som måtte ha behov for det i lukket garasjeanlegg. Nedkjørselen har stigningsforhold (1:12)
som ikke er det mest gunstige, for eksempel for rullestolbrukere, for å komme fra parkeringskjelleren
og frem til boligen. Det er planlagt heis som et alternativ. Prosjektet oppfyller derved krav satt i
forskriftene.
I planforslaget kan felles uteareal på terreng (sentralt i planområdet) nås via trapp og rampe fra den
østlige bolig i felt B3. Planforslaget oppfyller sådan kravene om tilgjengelighet. Disse elementene
bør forsøkes eliminert ved å senke parkeringskjelleren noe, slik at terrenget kan jevnes ut og
tilkomsten til alle hus kan nås med kun slake hellinger på gangsystemet.
Ti 2. gangsbehandling har forslagstilleren senket garasjen med ca. 20 cm. Lavere enn dette
argumentere de å ha store konsekvenser med hensyn til grunntekniske/økonomiske utfordringer.
Levekår, barn og unges oppvekstsvilkår
Planområdet ligger i et etablert boligområde med god tilgang til både skole, idrettsområder,
barnehager, bydelshus og sammenhengende friområder. De nye boligene føyer seg inn i rekken av
11
tilsvarende familieboliger i området. Det er tilrettelagt for sandlekeplass innenfor planområdet. De
private uterommene foran boligene er tilstrekkelige både i areal og orientering.
Renovasjon
Areal avsatt til nedgravdekontainere ligger mellom 25 m og 50m fra boligenes inngang. Lengre øst,
sørøst og sørvest finnes i dag nedgravde kontainere som betjener/skal betjene de eksisterende
boligene og de som er under bygging. Det er i hele område pr. i dag 7 nedgravde søppelstasjoner som
betjener en total på 244 boliger. Dette gir en gjennomsnitt pr. stasjon på 33,6 boliger. Vi vurderer, i
samråd med renovasjon, at plassering av de planlagte nedgravde kontainere ikke er strengt
nødvendig. En nærmere vurdering vil bli gjort før 2.gangs behandling. Det vil gjenstå en privat
samarbeidsavtale mellom sameiene (3 stk. jfr. innfelt kartutsnitt under), som vil være nødvendig å ha
med ved innlevering av byggesøknaden. Det vil være et av rekkefølgekravene i bestemmelsene.
Dersom søppelstasjonen ikke plasseres her, vil ikke inntegnet snuhammer (rød pil på innfelt
fugleperspektiv fra nordvest) for renovasjonsbilen, være nødvendig. Dette vil gjøre at område får et
større felles uteareal, og vil være et helt bilfritt område.
Til 2. gangsbehandling er det ikke tatt noe beslutning om nedgravde kontainere for renovasjon skal
fjernes. Vi vurderer det som riktig å regulere plasseringen av nedgravdekontainere slik vist på
planforslaget. Hvis det inngås en avtale, sameiene i mellom, for å bruke de eksisterende stasjoner
som foreslått, får det være en privat anliggende for utbyggeren i forhold til hvordan søppelhåndtering
skal løses. Ved bruk av siste alternativ skal en bindende/tinglyst søppelhåndteringsprinsipp være
dokumentert/utført, før første byggetrinn er innflytningsklar.
Plassering av nedgravd søppelstasjon
Fugleperspektiv sett fra nordvest
12
ROS-analyse
Det er ikke nevnt noen spesielle tema i vedlagte ROS-analyse sjekkliste.
7. Offentlig ettersyn og høring
Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 18.12.2014.
Behandling:
Den uavhengige representanten Odd Erik Hansgaard fremmet følgende oversendelsesforslag:
«Til 2. gangs behandling vurderes det å ta ut T 1-1, for å skape mer uterom i prosjektet.»
Votering:
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt
Den uavhengige representanten Odd Erik Hansgaards oversendelsesforslag følger saken
Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak:
Privat forslag til reguleringsplan for felt E-6 i plan nr. 1731 med plankart datert Kraftværk AS,
06.10.2014, og reguleringsbestemmelser datert 14.10.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig
ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Innkomne merknader/uttalelser
Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. § 12-10 i perioden 16.01.2015 – 27.02.2015 og det
ble arrangert informasjonsmøte om saken den 05.02.2015. Grunneiere, naboer og høringsinstanser
ble varslet ved brev datert 16.01.2015. Det kom inn 9 uttalelser til planforslaget, hvor av 5 var fra
offentlige instanser og 4 fra private.
Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg.
Merknadene gikk i hovedsak ut på følgende:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Reduksjon av antall boliger fra 9 til 7 eller 6.
Reduksjon av utnyttelsesgrad (til eksisterende BYA = 35%)
Reduksjon av bygninger i høyde (fra 3 til 2 etasjer)
Mangel på gjesteparkering
Planlagt bebyggelse påvirker utsyn fra eksisterende blokkbebyggelse i alle retninger. Reduserer
sollys/dagslys for naboblokk A – 1. etasje.
Fjerning av trær (ønske fra blokkbebyggelses sameiet)
Bevaring av trærne (anbefalt av fylkesmannen)
Lengre avstand av ny bebyggelse mot naboblokk A
Bryter for mye med nabobebyggelse og bør avvises
Ivaretakelse av kvalitetene på uteareal til lek, rekreasjon skal finne sted uansett hav som måte
besluttes utbygd
Regler om støy i bygge- og anleggsperiode blir etterfulgt
Krav til kvaliteter skal styre planlegging og utvikling
13
13 Enighet om høy utnyttelsesgrad, trær bevares og overvann håndteres lokalt.
Kommentar til merknadene
1. Antall boenheter ligger innenfor det som er akseptert av gjeldende regulering, regional og
kommunal satsing innenfor tettheten nær hovedkollektivtraseer.
2. Det nye prosjektet ligger innenfor de 35 % BYA i gjeldende plan.
3. Takoverbygg over 2. etasje reduseres til 30 % av underliggende areal i 2. etasje (mellom
20 m2 og 30 m2 avhengig av byggets grunnflate). Dette vil gjør at dette arealet på toppen skal
betraktes som tilleggsrom i måleverdige arealforstand. Det vil si at rommet telles ikke i
etasjeantall.
4. Antall parkeringsplassene er regulert etter gjeldende parkeringsnorm. Det er en av
hovedpremissene i kommuneplanen å satse på en økt bruk av kollektivtrafikk der dette er
mulig. Planområdet ligger 70 m fra hovedvei med gode bussforbindelser. Å anlegge flere
gjesteparkeringsplasser innenfor planområdet vil gå imot disse prinsippene.
5. Ved reduksjon av arealet på konstruksjonen på taket og ved senkning av plassering av
bygningene vil gjøre at bebyggelsen rager noe mindre enn ved første utkastet. I tettbebygd
strøk/urbanbebyggelse skal det påregnes noe tap av landskapsåpenhet, sol og
utsiktsforholdene.
6. og 7. Det kan være vanskelig å bevare trærne som foreslått i forrige behandling, dette pga
konsekvensene av ev. masseutskifting. Det er lagt inn i bestemmelsenes § 5.5 føring om
muligheter for bevaring av trærne mot vest og ev. fjerning av trærne mot øst for planområde.
8. Bebyggelsen er plassert innenfor det byggeforskriftene tilsier. Bygningskroppen til huset på
T1-3 ligger ca. 12,5 m fra bygningskroppen til Blokk A og 10 m fra utkanten av balkongene i
samme Blokk. Byggeforskriftene sier at avstanden til byggegrensen skal være ½ parten av
bygningens høyde og ikke mindre enn 4 m. Blokk A har en høyde på ca. 13,0 m og ligger ca.
8,0 m fra nabogrensen. Den planlagte bygningskropp til T1-3 er plassert 4,0 m fra
nabogrensen.
9. Her omreguleres fra eneboligbebyggelse med underordnede leilighet, til 9 boenheter. I følge
gjeldende plan er det tillatt å bygge opp til 10 boenheter (5 eneboliger med 5 underordnede
boenheter). Denne situasjonen vil forårsaket økt trafikkareal (5 innkjørsler), økt trafikk (opp
til 13-15 biler) og større bebyggelse i grunnflate, 35 % + 5 garasjer á 36 m2 hver =41%BYA. Dvs. at gjeldende plan gir åpning for en tillatt bebygd areal (BYA) på inntil 41 %
(inklusive garasjer) mot 39% (BYA) i den nye planen.
10. Fanges opp i reg.bestemmelsene.
11. Dette hensyn tas av den ansvarlige utførende i.h.t. gjeldende regler.
12. Fanges opp av reg.bestemmelser.
13. Ingen kommentar.
Endringer som er foretatt etter utleggelsen

Bolig T1-3 plasseres 20 cm lavere i terrenget, forskjellen vil da være +0,20 m i forhold til
nabobygg mot øst – Blokk A.

Boliger T1-6 plasseres 20 cm lavere i terrenget. Forskjellen vil da være + 0,8m i forhold til
Blokk B.

Konstruksjonene over 2. etasje reduseres til maks 30 % av underliggende areal, og
tilbaketrekkes i tre retninger.
Bestemmelsene er omstrukturert noe og følgende bestemmelser er endret.

Sløyfet heading: Bygge- og anleggstiltak for byggeområdene må være satt i gang senest fem
år etter vedtak av planen jf. § 12-4. Etter revidert lov gjelder det nå 10 år.
14

§ 2.1: tilføyd med følgende: I tilfelle inngjerding mellom private hager og felles områdene
ønskes, skal disse oppføres etter den helhetlige godkjente plan. Inngjerding skal i alle
tilfeller ikke være høyere enn 1,60 m.

§ 3.6: tilføyd med følgende: Jfr. § 5.6

§ 5.1: korrigert til: Samlet tillatt utnyttelse til boligformål (inkl. sportsboder, overbygg
mellom husene og HC-parkering på bakkeplan) for planområdet er inntil 2139,0 m2 BRA.
Bruksareal for overbygget sykkelparkering på terreng, regnes ikke med i utnyttelsesgraden.

Delfelter ble sammensatt i ett avsnitt med tilføying av følgende:
Delfelt B1, B2 og B3
-Tillatt utnyttelsesgrad (%-BRA) for hele området er satt til 72 %.
- På Delfelt B1 og B2 tillates det totalt 3 tett tilliggende boliger i hvert delfelt.
- På Delfelt B3 tillates det totalt 3 boliger i rekke.
-Takform skal være flatt tak. Maks gesimshøyde på konstruksjonene på toppen (over
2.etasje) skal ikke overskride 9.0 m.
- Konstruksjonen over 2. etasje skal være tilbaketrukket på minst tre sider.
- For å sikre områdets åpenhet er det ikke tillatt med oppsetting av permanente
konstruksjoner som pergola eller innglassing av hele eller deler av terrassene over 2. etasje.

§ 5.2 tilføyd med følgende: Parkering på bakkeplan f_HCP skal være felles for alle felter og
kan også brukes til gjesteparkering. Det skal ligge en HC-parkeringsplass i parkeringskjeller,
plassert i nærheten av heisen.

§ 5.3 tilføyd: Jfr. § 2.1

Tilføyd § 5.5: Eksisterende trær (5 stk.) mot vest langs Gjerdehagen som ikke er berørt av
regulert HC/gjeste-parkeringsplass skal forsøkes bevart. Trærne (2 stk.) mot øst kan, om
nødvendig, fjernes.

Tilføyd/endret § 5.6: Innenfor området f_R skal det plasseres nedgravde avfallsbeholdere,
felles for hele planområde. Alternativt bindende/tinglyst avtale med nærliggende sameier for
bruk av deres eksisterende søppelstasjoner, leveres inn ved anmodning om brukstillatelse av
ferdigstilt første byggetrinn.
8. Oppsummering og konklusjon
Detaljregulering skal tilrettelegge for et konkret og gjennomførbart byggeprosjekt. Prosjektet som
foreligger anses å være tilstrekkelig gjennomarbeidet.
Forslaget er bearbeidet med hensyn til reduksjon av toppetasjene, bevaring av flere eksisterende trær,
og en bedre terrengtilpasset løsning, som til sammen tar bedre hensyn til omgivelsene. Dersom også
søppelstasjonen utgår, vil prosjektet fremstå bilfritt og med gode utearealer. De endringer som er
gjort etter utleggelse er ivaretatt ved omstrukturering av bestemmelsene.
Rådmannen anbefaler at planen vedtas.
15
Inger Østensjø
rådmann
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Anne S. Skare
byplansjef
Reynaldo H. Mendoza
saksbehandler
Vedlegg:
1- Oversiktskart
2- Plankart, datert 06.10.2014 – opprinnelig
3- Plankart, datert 06.10.2014 – revidert 20.03.2015
4- Reguleringsbestemmelser, datert 14.10.2014 – revidert 19.03.2015
5- Forslagstillers planbeskrivelse med oppsummering av merknader ved planoppstart
6- Merknader til oppstart
7- Forslagstillers Ros-analyse
8- Samlet illustrasjoner med sol/skygge-diagram
9- Utsnitt av gjeldende regulering
10-Merknader til utleggelse med kommentarer
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
16