1. No category

Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
Søgne kommune
L12
2012/3271 -3748/2015
Glenn Austegard
13.03.2015
Saksframlegg
Offentlig ettersyn - Områderegulering for Kjellandsheia syd
Utv.saksnr
48/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
25.03.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av i plan- og bygningsloven § 12-10 legges forslag til områderegulering for
Kjellandsheia syd ut på offentlig ettersyn og høring.
Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 25.03.2015
Behandling:
Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av i plan- og bygningsloven § 12-10 legges forslag til områderegulering for Kjellandsheia
syd ut på offentlig ettersyn og høring.
Leder Terkelsen (FRP) fremmet tilleggsforslag:
Før områdereguleringsplanen legges ut til offentlig ettersyn tilpasses reguleringsbestemmelsene i tråd
med kommuneplanen.
Votering:
Det ble votert i følgende rekkefølge:
 Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 1 (FRP-Daland) stemme
 FRP sitt tilleggsforslag enstemmig vedtatt.
Vedtak:
I medhold av i plan- og bygningsloven § 12-10 legges forslag til områderegulering for Kjellandsheia
syd ut på offentlig ettersyn og høring.
Før områdereguleringsplanen legges ut til offentlig ettersyn tilpasses reguleringsbestemmelsene i tråd
med kommuneplanen.
Bakgrunn for saken:
Vianova Kristiansand AS og Repstad Eiendom AS har på vegne av Søgne kommune utarbeidet
forslag til områderegulering for Kjellandsheia syd.
De samme aktørene har også utarbeidet privat forslag til detaljregulering for et delfelt av
områdereguleringen. Detaljreguleringen for felt B305 Norddalsheia vil bli fremmet som en
egen sak.
Områderegulering for Kjellandsheia syd er 1 av 3 områdereguleringsprosesser hvor det pågår
planarbeid. På grunn av ulik fremdrift i de andre prosjektene (områderegulering for Ausviga og
områderegulering for Leireheia nord), har administrasjonen valgt å fremme
områdereguleringen for Kjellandsheia syd til behandling.
Kartutsnitt: Blå linjer viser plangrensen til områderegulering for Kjellandsheia syd og rød
linje viser plangrense til detaljregulering for Norddalsheia.
Litt om nåværende situasjon:
Planområdet strekker seg fra E39 i nord og helt ned til Oftenes i sør. Største delen av
planområdet er å betrakte som utmark eller landbruksarealer. I nord er vassdragene
Kjellandsvannet og Uffortjønna.
Eksisterende bebyggelse i planen er langs aksen av fv. 204 (Leireveien) og noe spredt
bosetning langs Oftenesveien. Majoriteten av eksisterende bebyggelse er ordinær
småhusbebyggelse. I tilknytning til dyrket mark som er sør for fv. 204 er det etablert
landbruksbebyggelse og spredte fritidsboliger. Nord for Samfunnet skole er etablert noe
næringsvirksomhet (entreprenør).
Av veier i planområdet er fylkesveien med gang- og sykkelvei som går øst/vestlig retning,
Oftenesveien, Oftenesheiaveien og flere mindre private veier.
Kartutsnitt: Viser sydlige deler av planområdet med eksisterende bebyggelse.
Kartutsnitt: Viser nordlige deler av planområdet hvor det i dag kun er utmark.
Forholdet til overordnet plan og gjeldende regulerings- og bebyggelsesplaner:
Områdereguleringen følger opp intensjonene i kommunedelplan for Kjellandsheia (KDP) som
er gjeldende plan for største delen av arealet som underlegges regulering.
Det må presiseres at det er noe rokkering/justeringer på arealbruken innenfor formålene skole,
barnehage og friområder. Andre forhold som ikke samsvarer med KDP:
 Friområder rundt Utfortjønna og Kjellandsvannet
 Eksisterende fritidsbebyggelse under områdene L17 og L8 (LNF) er avsatt til
byggeområde med bakgrunn i den faktiske bruken.
 Type bebyggelse og antallet boenheter overskrides fra tabellen i bestemmelsene til
KDP for Kjellandsheia. Innenfor områdene B4, B7, B8, B10 og B11 som
områdereguleringen innbefatter skal det ikke være mer enn 437 nye boenheter.
Områdereguleringen foreslår totalt 634 nye boenheter.
Innenfor planområdet er det 3 reguleringsplaner som gjelder. Reguleringsplan for Oftenes B-1
(Oftenesheia) vedtatt 24.5.2007, Bebyggelsesplan for Oftenes gnr. 31/bnr. 24 vedtatt 6.5.2009,
og reguleringsplan for gang- og sykkelveg Oftenes. Planforslaget foreslår at disse 3 planene
oppheves.
Planforslaget:
Planforslaget består av plankart, bestemmelser, planbeskrivelse, ROS-analyse,
grønnstrukturplan og formingsveileder (vedlegg 1-6). I tillegg er det gjort en del
tilleggsutredninger på ulike tema (vedlegg 7-11).
Det gjøres oppmerksom på at Søgne kommune jf. pbl § 12- 2 andre ledd har overlatt til private
å utarbeide områdereguleringene. Prosessen for utarbeidelse av planene har derfor vært lik
prosessen ved utarbeidelse av private detaljreguleringer. Planadministrasjonen har deltatt i en
arbeidsgruppe hvor enkelte felleselementer har blitt drøftet. Videre er det opprettet en
styringsgruppe med utbyggerne, rådmann og kommunalsjef teknisk sektor.
Forholdet til de andre områdereguleringene:
Områdereguleringen for Kjellandsheia syd henger sammen med de andre reguleringsplanene
som er under utarbeidelse. Eksempelvis ligger planlagt rundkjøring og utbedring av Leireveien
inne i områderegulering for Ausvigheia og Leireheia Nord. Det samme i forhold til
kryssløsning ut på E39.
Planlagt arealbruk:
Reguleringsplanen har et skarpt skille mellom felt med eksisterende bebyggelse og felt hvor
det planlegges nye boenheter. For felt med eksisterende bebyggelse er det ikke plankrav og det
er knyttet utbyggingsbestemmelser direkte til disse områdene. Eksempel på slike områder er
BF (frittliggende småhusbebyggelse) og BFR (fritidsbebyggelse).
Innenfor områdene avmerket som B301-B312 (boligbebyggelse) er det knyttet særskilt krav til
videre planlegging gjennom detaljregulering. Dette betyr at det ikke kan iverksettes tiltak før
det foreligger en reguleringsplan som detaljerer arealbruken.
Det er lagt føringer med hensyn til antall boenheter innenfor hvert felt som skal detaljreguleres,
se tabell under.
Tabell 1: Foreslått antall nye boenheter i områderegulering for Kjellandsheia syd. Alle feltene
med unntak av B312 er foreslått til småhusbebyggelse.
Felt
B301
B302
B303
B304
B305
B306
B307
B308
B309
B310
B311
B312
Totalt
Antall boenheter
20
120
175
55
95
50
9
55
15
10
20
10
634
Områdereguleringen har satt av areal til fremtidig skole (UND301) og barnehage (BHG301).
Det er plankrav for skoletomta, men ikke barnehagetomta. I tilknytning til skolen er det
regulert et større nærmiljøanlegg (NM301).
På nordsiden av Leireveien er det planlagt to kvartalslekeplasser. Den ene skal løses innenfor
område avsatt til nærmiljøanlegg og den andre løses innenfor byggeområde B303/B304 når
disse detaljreguleres. For feltene som er syd for fylkesveien er det innregulert kvartalslek
(Lek301). Sandlekeplasser blir avsatt når feltene detaljreguleres.
Hva gjelder grønnstruktur avsetter områdereguleringen arealer til friområder og turveier langs
Kjellandsvannet og Uforskjønna. Innenfor disse områdene forutsettes det opparbeidelse av
turveier og tilretteleggelse med benker, bord, gapahuk og tiltak som fremmer områdene som
friområder. Sør for fylkesveien er det også avsatt en rekke friområder i tilknytning til sjøen.
Det er og regulert badeplass vest for Oftenesheia.
Nord for Leireveien er det avsatt et større areal til fordrøyningsanlegg for
overvannshåndteringen (AGH301). Overvann ledes ut i Utfortjønnbekken som også vil bli
omlagt på enkelte strekninger i planen.
Det er innregulert to større områder for båtanlegg/småbåthavn. Det ene arealet ligger i
tilknytning til eksisterende båtanlegg ved samfunnet kirke. Denne lokaliteten er det er gitt
byggetillatelse som dispensasjon. Det andre avsatte arealet er lenger sør i Juviga med adkomst
fra Oftenesveien. Før dette området kan bygges ut må utarbeides detaljregulering.
Områdereguleringen legger opp til flere nye veier og oppgradering av eksisterende. Av nye
veier er samleveien som går inn fra krysset ved Ausviga hvor det planlegges rundkjøring.
Det gjøres oppmerksom på at rundkjøringen er underlagt områderegulering for Ausviga. Det
knyttet gang- og sykkelvei langs samleveien. Sør for fylkesveien er adkomst til de ulike
byggefeltene spredt mellom eksisterende vei inn til Oftenesheia, Oftenesveien og direkte
adkomst ut på fylkesveien (Leireveien).
Områdereguleringen muliggjør en oppgradering av Oftenesveien med tilhørende fortau.
Planforslaget tar også med seg fortau fra krysset inn til Oftenesheia og nordover til B305.
Rekkefølgekrav:
De overordnende felles rekkefølgekravene for de 3 områdereguleringene er følgende:
 Oppgradering av Leireveien jf. bestemmelsene.
 Etablering av kryss på E39.
 Etablering av nærmiljøanlegg ved 300 nye boenheter.
Rekkefølgekrav som knytter seg til områdereguleringen er følgende:
 Friområde o_FO312 (grenser til Oftenesheia) skal være opparbeidet før det kan gis
igangsettingstillatelse til mer enn 50 nye boenheter i planen.
 All grønnstruktur i områdereguleringen (friområder, badeplasser, turstier m..) skal være
opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse til mer enn 300 nye boenheter.
Rekkefølgekrav som knytter seg til delområder eller felt i områdereguleringen er følgende:
 Før det kan gis igangsettingstillatelse til mer 50 boenheter innenfor B301, B302 og
B305 skal deler av område o_NM301 være opparbeidet som kvartalslekeplass.
 Før B303 og B304 kan utbygges skal være etablert en kvartalslekeplass innenfor ett av
områdene.
 Før det kan gis igangsettingstillatelse til skoletomta (o_UN301) skal nærmiljøanlegg
skal være etablert.
 Før det kan gis igangsettingstillatelse til mer 50 boenheter innenfor B306 til B311 (alle
nye boligfelt sør for Leireveien) skal kvartalslekeplass o_Lek301 være opparbeidet.
Vurdering av rekkefølgekrav:
Rekkefølgekravene er forslag fra utbygger (Repstad) i dialog med administrasjonen.
Oppgradering av Leireveien er ment å ha et innslagspunkt på ca. 300 boenheter. Intensjonen er
da at hver områderegulering skal kunne realisere 100 boenheter (første byggetrinn). Det gjøres
oppmerksom på at dette er utbygger og kommunens forslag om planen legges ut på offentlig
ettersyn. Statens vegvesen som vegmyndighet vil kunne ha en annen oppfatning og en formell
høring vil avklare rammer veitiltak der fylket og Staten har interesser.
Rekkefølgekrav om etablering av kryssløsning E39 videreføres som den ligger i dagens
planverk, herunder kommuneplanens arealdel. Det betyr at det hentes anleggsbidrag fra alle
nye boenheter for å kunne bygge krysset.
Det er tatt med rekkefølgekrav om at det skal etableres et nærmiljøanlegg/park for hele
Kjellandsheia. Administrasjonen mener dette anlegget må være på plass innen det etablert 300
boenheter innenfor hele kommunedelplanen. Det er også knyttet krav til at nærmiljøanlegg må
være etablert før skoletomta kan realiseres.
Innslagspunktet for kvartalslekeplass er satt til 50 boenheter. Det vil i praksis si at utbygger
kan bygge halve byggetrinn 1 før kvartalslekeplass må være opparbeidet. Det knyttet
tilsvarende krav på opparbeidelse av friområde ved sjøen, vest for Ausvigheia.
Administrasjonen mener det viktig få opparbeidet friområdet og badeplassen tidlig da det vil
være en viktig funksjon i området.
Det knyttet krav om at all grønnstruktur i planen skal være opparbeidet innen 300 boenheter.
Dette gjelder eksempel tur- og friområder rundt Kjellandsvannet og Utfortjønna. Det betyr at
litt i underkant av halve områdereguleringen kan utbygges før kravet trår inn.
Det er lagt inn krav om opparbeidelse av fortau og gang- og sykkelvei fra feltene langs den
planlagte samleveien og sørover mot samfunnet skole og Oftenesheia. Kravet slår inn fra første
bolig. Hensynet bak kravet er å koble områdene i sør og nord sammen og sikre skolevei.
Grønnstrukturplan og formingsveileder:
Det er utarbeidet grønnstrukturplan og formingsveileder i felleskap med de andre
områdereguleringene. Grønnstrukturplanen sier noe om hvordan områdene skal opparbeides
(funksjonene). Grønnstrukturplanen er gitt rettslig virkning gjennom bestemmelsene §§ 2.3 og
3.2.
Formingsveilederen knytter seg mer opp mot estetikk og møblering og er retningsgivende.
Utredningsnivå:
Det er ikke foretatt noe konsekvensutredning med bakgrunn i forslaget i det vesentligste følger
opp KDP for Kjellandsheia. Administrasjonen legger derfor til grunn at hensynet miljø og
samfunn (herunder naturmangfoldlovens prinsipper m.m.) er ivaretatt.
Som en del av planarbeidet har teknisk infrastruktur som vann- og avløp blitt utredet.
En del forhold til vann, avløp og overvann er uklart, men Ingeniørvesenet arbeider med
problemstillingene. Planen og dens arealbruk vil likevel kunne legges ut på offentlig ettersyn
og høring.
Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse som en del av planarbeidet. Administrasjonen
forutsetter at planen har hensyntatt eventuelle merknader i ROS-analysen.
Konklusjon:
Administrasjonen anbefaler at forslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn.
Vedlegg
1
Plankart områderegulering for Kjellandsheia syd
2
Bestemmelser områderegulering for Kjellandsheia syd
3
Planbeskrivelse områderegulering for Kjellandsheia syd
4
ROS-analyse områderegulering Kjellandheia syd
5
Grønnstrukturplan
6
Formingsveileder
7
Geotekniske undersøkelser - Områderegulering for Kjellandsheia syd
8
Støyrapport og tekniske planer områderegulering for Kjellandsheia syd
9
Overordnet plan for vannforsyning
10 Rapport - Kulturminner under vann
11 Rapport- Arkologiske registeringer på land
12 Innspill til oppstart av planarbeid
13 Plankart - Kommunedelplan for Kjellandsheia
14 Bestemmelser - Kommunedelplan for Kjellandsheia