1. No category

Behandles av:
Planutvalget
Planutvalget
Arkivnr: PlanID 2012002623, GBR - 18/1,
GBR - 18/2, GBR - 18/3
Arkivsaksnr.: 12/2623-31
Møtedato:
09.06.2015
22.06.2015
Saksbehandler: Hans Tveitereid
Utv. Saksnr:
060/15
066/15
Dok.dato:
05.06.2015
Tittel: avdelingsingeniør
Områderegulering for Sangreid boligområde - offentlig ettersyn
Administrasjonens forslag:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 legges forslag til områderegulering for
Sangreidåsen boligområde, datert 20.05.2015, med tilhørende bestemmelser, datert
20.05.2015, og planbeskrivelse, datert 20.05.2015, ut til offentlig ettersyn.
Før planen sendes til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at:
- Formålsgrense mellom B6 og o_GF7 endres i tråde med skisse under. Planbestemmelser
for områdene som blir berørt av denne endringen må oppdateres.
09.06.2015 Behandling i Planutvalget
Utsatt. Behandles i møte 22.06.15
PUV- 060/15
22.06.2015 Behandling i Planutvalget
Forslag fra Ingebjørg Ribe Rudihagen Krf:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 legges forslag til områderegulering for
Sangreidåsen boligområde, datert 20.05.2015, med tilhørende bestemmelser, datert
20.05.2015, og planbeskrivelse, datert 20.05.2015, ut til offentlig ettersyn.
I løpet av høringsperioden bes tiltakshaver fremme forslag til hvordan sti-nettet i området B 6
kan legges i kanten av boligområdet og oppgraderes til løsning for alle typer brukere av
turområdet (rullestol, barnevogen etc.)
De som stemte for forslag fra Rudihagen Krf: Ragnar Langfeldt H, Arne Gulbrandsen Frp,
Bjørn Berntsen H, Halvor Rismyhr H,Æsæl Sollie H, Ingebjørg Ribe Rudihagen Krf, Oddbjørn
Kylland Sp, Atle Slotnes V
De som stemte for administrasjonens forslag: Eivind Rossen A
Tilleggsforslag fra Halvor Rismyhr H:
Før planen sendes ut må planen endres: myke trafikanter skal ikke krysse Rv-420 i plan
De som stemte for forslag fra Rismyhr H: Bjørn Berntsen H, Halvor Rismyhr H,Æsæl Sollie
H, Ingebjørg Ribe Rudihagen Krf, Oddbjørn Kylland Sp, Atle Slotnes V, Eivind Rossen A
De som stemte imot: Ragnar Langfeldt H, Arne Gulbrandsen Frp
Oversendelses forslag fra Oddbjørn Kylland Sp:
Før planen sendes til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at formålsgrense mellom B6
og o_GF7 ligger innenforkommunens avgrensingen for boligformål
PUV- 066/15
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 legges forslag til områderegulering for
Sangreidåsen boligområde, datert 20.05.2015, med tilhørende bestemmelser, datert
20.05.2015, og planbeskrivelse, datert 20.05.2015, ut til offentlig ettersyn.
I løpet av høringsperioden bes tiltakshaver fremme forslag til hvordan sti-nettet i området B 6
kan legges i kanten av boligområdet og oppgraderes til løsning for alle typer brukere av
turområdet (rullestol, barnevogen etc.)
Før planen sendes ut, må planen endres: myke trafikanter skal ikke krysse Rv-420 i plan
Saksopplysninger
Områderegulering for Sangereidåsen boligområde ligger vest og nord for eksisterende
boligområder i Kroksteinåsen ca 2,2 km unna Lillesand sentrum. Formålet med
områdereguleringer er i hovedsak å tilrettelegge for boliger, men også noe tjenesteyting
(barnehage), næring og kontorlokaler inkluderes i områdereguleringen. I tillegg kommer
tilhørende samferdselsanlegg, friområde, vegetasjonsskjerm og naturområde i sjø og
vassdrag.
Bakgrunn for saken
Kommunen har inngått en samarbeidsavtale med Jens Anders Risvand/Sangereid AS om å
utarbeide forslag til områderegulering. Asplan Viak AS, i samarbeid med Vianova, har de
utarbeidet og fremmer planforslaget på vegne av Jens Anders Risvand/Sangereid AS.
Tidligere saksgang:
Planprogrammet ble vedtatt i bystyret 04.09.2013 (BS-065/13). Planen utløser ikke krav til
planprogram og konsekvensutredning, men man har likevel valgt å utarbeide et planprogram
for å synliggjøre bl.a. formål, fremdrift, prosess og utredningstema.
Planens innhold:
- 7 boligområder på til sammen ca 235 daa
- 2 områder for kombinert bruk (forretning/kontor) på til sammen ca 25 daa
- 1 område for barnehage på ca 7 daa
- Offentlige friområder på til sammen ca 100 daa.
- Ny rundkjøring på Rv420
- Nye bussholdeplasser langs Rv420 (i tilknytning ny rundkjøring).
- Områder for teknisk infrastruktur (veier, fortau, m.m) inkludert vegetasjonsskjermer
Vurdering:
Planstatus:
Rikspolitiske retningslinjer med betydning for reguleringsplanen
·
·
PRR for barn og unge:
http://www.regjeringen.no/upload/MD/Vedlegg/Rundskriv/T-2-08.pdf
RPR for samordnet areal- og transportplanlegging:
http://www.lovdata.no/for/sf/md/xd-19930820-0817.html
Regionalplan for Kristiansandsregionen:
http://www.arealprosjektet.no/dokumenter/
I regionalplanen er Sangereid utpekt som det området med størst potensial til å utgjøre nye
bydeler med begrunnelse på lave infrastrukturkostnader, mulighet for god regional
kollektivbetjening, relativt lavt konfliktnivå med tanke på frifluftsliv, biologisk mangfold og
kulturlandskap.
Kommuneplan
I gjeldende kommuneplan er området avsatt til fremtidig boligområde (Kroksteinåsen B23).
Avgrensingen til områdereguleringen er i hovedsak i samsvar med kommuneplanens
avgrensing, men strekker seg noe utover avgrensingen mot nord og vest. Se side 14 i
planbeskrivelsen.
I områdereguleringen foreslås det områder for barnehage og forretning/kontor. Dette er ikke i
tråd med overordnet plan, men vurderes å være et fornuftig plangrep i områdereguleringen.
Ved en full utbygging vil det være behov for barnehage i området (til tross for nærhet til
Blåbæråsen), og en "lokal matbutikk" langs utfartsåren vurderes å være et bra grep med
tanke på transport/kollektiv/klima. Disse grepene sammen med etablering av nye
bussholdeplasser legges forholdene til rette for at man kan bo i området, men ta kollektiv
transport til/fra jobb i retning Kristiansand eller Grimstad.
I forslag til ny kommuneplan er området Skalleodden (syd for Sangereidåsen) foreslått tatt
med som et nytt boligområde. Den nye rundkjøringen vil kunne fungere som adkomstløsning
for også dette området dersom det blir realisert.
Reguleringsplan
Detaljregulering for delfelt B1 og B2 i denne planen blir fremmet samtidig med
områdeplanen. Forslaget til detaljreguleringen korresponderer og følger opp føringene fra
denne områdeplanen, og kan således behandles parallelt/samtidig.
For de øvrige utbyggingsområdene for bolig er det stilt krav om detaljregulering.
Tematisk vurdering:
Konsekvensutredning/ Planprogram
Planprogrammet ble vedtatt i bystyret 04.09.2013 (BS-065/13). Planen utløser imidlertid ikke
krav til planprogram og konsekvensutredning, men man har likevel valgt å utarbeide et
planprogram for å synliggjøre bl.a. formål, fremdrift, prosess og utredningstema.
Planprogrammet er ikke fulgt opp med en "full konsekvensutredning", men aktuelle temaer er
imidlertid utredet for og konsekvensene synliggjort i planbeskrivelsen.
Næringsareal
For områdene F/K1-F/K2 kan det etableres forretning og kontor. Forretningslokaler for begge
områder kan ikke overstige 3000 m2, og er dermed i tråd med bestemmelsene i regioanl
plan for senterstruktur og handel. I samme området kan det etableres pendler og
innfartsparkering.
Grønnstruktur
Mellom byggeområdene legges det opp til grønne korridorer. Toppunktet i område o_GF8
settes av som et offentlig friområde. Det er ikke blitt enighet mellom forslagsstiller og
kommunens administrasjon på hvor den nordre/østre formålsgrensen til utbyggingsområde
B6 skal være. Administrasjonen ønsker at denne grensen skal tangere område o_GF8. På
den måten opprettholder man en bred grønn korridor/område fra friområde i Kroksteinåsen
og ut turterrenget i retning Skifjell. Planen legger også opp til at det etablere ny offentlig
parkeringsplass i grensen mot turterrenget i nord. På den måten tilrettelegges det for økt tur
og friluftsaktivitet fra dette området.
Tilbake til 1996 er det observert en dvergspett i området. Observasjonen av dvergspett
vurderes ikke å ha særlig betydning fordi innspillsområdet ikke er i et aktuelt habitat. Det er
også registrert en hul eik i områdets nordvestre område. Ved detaljregulering av område B7
må den vurderes ivaretatt.
Det er ellers ingen registreringer.
Miljøvern
Området blir ikke støyutsatt fra trafikken for Rv420. Alt av bebyggelse faller utenfor
støysonene.
Ved utbygging og før sprenging må berggrunnen undersøkes for sulfid. Dette er sikret i
planbestemmelsene.
Klima, transport og infrastruktur
Planen legger opp til en nytt kryss fra Rv420. Ved en full utbygging vil det da bli mulig å kjøre
fra eksiterende boligfelt via nytt veisystem i Sangereidåsen og direkte vestover langs
riksveien. Kapasitetsmessig ville det vært mulig å lede trafikken fra nytt område i
Sangereidåsen gjennom eksisterende kommunal/fylkeskommunal vei fra Kroksteinåsen og
videre til Borkedalen, men trafikksikkerhetsmessig mener administrasjonen og tiltakshaver at
dette er en dårlig løsning, både med tanke på tidsbruk og ikke minst sikkerhet for de myke
trafikanter. Veianlegget langs Rv420 er i tråd med Statens vegvesens håndbøker. Ved
rundkjøringen planlegges det kryssing i plan for myke trafikanter. Dette er i tråd med
anbefalinger fra Statens vegvesen. De øvrige veiene i området følger kommunens
vegnormal. Disse er foreslått å være offentlige.
Området ligger svært gunstig til i forhold til den regionale kollektivaksen. Det legges også
opp til "park and ride" nær Rv420 og de nye bussholdeplassene.
Øvrig infrastruktur som vann og avløp planlegges med selvfall fra hvert delområdet og ned til
samlevei. Derfra blir det selvfall fra den ned til hovedledningsnett langs Rv420.
Landskapsmessige virkninger
Områdereguleringen gir ikke noe føringer på hva slags type boligbebyggelse eller
høyedeforhold. Dette forutsettes avklart i hver enkelt detaljregulering. Bygges området ut
med en høy blokkbebyggelse vil bygningen være synlig riksveien. Dersom det bygges lav
småhusbebyggelse som tilpasses terrenget vil ikke området være synlig spesielt synlig i
landskapsbildet.
Kulturminner
Ingen registreringer i området.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Se vedlagt risiko- og sårbarhetsanalyse som følger planbeskrivelsen. ROS-analysen gjelder
for hele områdereguleringen (inkludert detaljregulering for områdene B1 og B2).
Barn og unges interesser
Det legges opp til at lekeplasser innenfor hvert delområde. I tillegg er det satt av plass til
kvartalslekeplass/nærlekeplass i område o_GF6. Utforming, type og plassering avklares i
detaljreguleringen for hvert enkelt delfelt.
Videre følger planen kommunens vegnormal hvilket vil innebære fortau langs veiene. Det
legges også til rette for at det kan anlegges en GS-vei fra område B5 gjennom o_GF7 til
eksisterende GS-vei/fortau i eksisterende byggefelt i Kroksteinåsen.
Skole- og barnehagesituasjon
Det legges til rette for etablering av en ny barnehage i området. Barnehagen vil kunne dekke
behovet lokalt.
Barn i området vil tilhøre Borkedalen skolekrets. Det er trygg skolevei. Fra plangrense ved
eksisterende rundkjøringen i Kroksteinåsen til Borkedalen skole langs GS-vei er det ca 1,1
km. Til Lillesand ungdomsskole er det ca 3,5 km langs GS-vei.
Økonomiske konsekvenser for kommunen
Det er foreslått at vei og annet infrastruktur i området overtas av kommunen etter utbygging.
Dette må avklares igjennom en utbyggingsavtale.
Rundkjøringen som planlegges på Rv420 vil som nevnt være adkomstløsning for området
syd for riksveien (Skalleodden). Ved en samtidig utbygging av dette området vil det være
naturlig med en fordelingsnøkkel av kostnadene.
Innspill til planarbeidet:
Planarbeidet ble kunngjort i brev av 13.11.2014 og annonsert i Lillesands-posten. Det kom
inn 5 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen
fra side 44 og utover.
Konklusjon:
Planen er i all hovedsak i samsvar med overordnet plan. Endringene med å innføre områder
med formål forretning/kontor og barnehage mener administrasjonen hever bokvaliteten for
beboere i området. Det er ikke kommet til enighet om "markagrense" mot nord.
Forslagsstiller ønsker å bygge rundt toppen i område o_GF8, mens administrasjonen ønsker
å stoppe bebyggelsen sør/vest for dette området. Med det kan eksisterende stier beholdes
og man opprettholder et kontinuerlig grøntdrag fra friområdet nord/nordøst for eksisterende
bebyggelse i Kroksteinåsen. Forslagstiller viser til en avtale med kommunen undertegnet før
planarbeidet formelt startet opp. Avtalen sier at forslagstiller/kommunen kan kreve flytting av
eksisterende stier. Administrasjonen mener imidlertid at dette ikke fritar oss fra å gjøre gode
planfaglig grep, uavhengig avtale. Avtalen ligger vedlagt disse plandokumentene.
Såfremt det ikke er sulfidholdig berggrunn har planen få konfliktpunkt. Ved en realisering av
planen vil det være kort vei til skole, barnehage, butikk, bussholdeplass og store turområder.
Med den endringen som er foreslått i innstillingen, anbefaler administrasjonen at planen
legges ut til offentlig ettersyn.
Saksdokumenter:
Plankart
Bestemmelser områderegulering
Beskrivelse
ROS
Notat kryssløsning
Vegtegninger
Merknader oppstartsmelding
Sjekkliste BU
Avtale
Plankart, trafikkanalyse og tekniske tegninger
Planbeskrivelse med bestemmelser - Sangereidåsen
Regulering Sangereidåsen
Forslag til områderegulering Sangereidåsen og detaljregulering for områdene B1 og B2
Forslag til reguleringsplan Sangereidåsen
Kopi av meldingsuttalelse
Uttalelse til melding om oppstart av planarbeid
Områderegulering - Sangereidåsen melding om oppstart av planarbeid
Avklaring vegløsning fra Rv. 420
Ønske om møte - B23 Kroksteinåsen
Oversendelse av trafikkanalyse Viadukten - Sangereid Rv. 420
Oppdrag - analyse av trafikksituasjonen Viadukten - Sangereid RV. 420
Møtereferat prosjektmøte
Avkjøringsalternativer rv. 420 Sangereid/Kroksteinåsen
Avkjøringsalternativer rv. 420 Sangereid/Kroksteinåsen
Annonse - vedtak av planprogram
Kroksteinåsen
Møtereferat prosjektmøte 2
Møtereferat prosjektmøte 1
Merknad
Områderegulering Kroksteinåsen IV - Planprogram offentlig ettersyn annonse
Avtale mellom grunneier og kommunen om drift av områdeplan
Referat fra oppstartsmøte - utredningstema
Avtale om områdeplan B23 Lillesand kommune
Referat drøftingsmøte
Møtereferat fra formøte ved B23 Kroksteinåsen