1. No category

Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
23/786
2012/3290 -15197/2015
Mette Erklev
15.04.2015
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon for endret takform - bolig - GB 23/909 Hølleveien 174
Utv.saksnr
72/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
29.04.2015
Søknadens dispensasjonsforhold:
Det søkes om oppføring av bolig på eiendom tidligere fradelt til fortetting, GB 23/909. Boligen
ønskes oppført med pult-tak, og krever derfor dispensasjon fra reguleringsplanens krav til
takform.
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon, mottatt
i kommunen den 16.02.2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og
utsnitt av kart.
Saksutredning:
Søknaden:
Det søkes om endring av rammetillatelse for oppføring av ny bolig, endringene medfører at
takformen endres fra saltak til bolig med pult-tak. Rammetillatelse er gitt den 03.12.2012,
søknad om endring av tillatelse er mottatt den 26.01.2015, søknad om dispensasjon er mottatt i
kommunen den 16.02.2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av
kart.
Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for bolig i reguleringsplanen
Del av Høllen. Reguleringsplanen er egengodkjent 04.02.1987
Relevante bestemmelser i saken:
Utsnitt av flyfoto:
Naturmangfoldloven:
Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra
en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.
Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold
til sakens karakter.
Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke
opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle
hensyn som må ivaretas.
Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da
tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade.
Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell
miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og
driftsmetoder, blir også ivaretatt.
Klage/protester/bemerkninger:
Søknad om endring og dispensasjon er varslet, ingen merknader er innkommet.
Uttalelser fra annen myndighet:
Fylkesmannen i Vest-Agder: mener søknaden i første omgang angår lokale miljøhensyn, som
de normalt ikke uttaler seg til.
Vest-Agder fylkeskommune:
Har innen fristen ikke kommet med uttalelse.
Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens
påfølgende kommentar:
Boligen blir liggende i umiddelbar nærhet til Aksteveien, hvor det er boliger som har et mer
moderne uttrykk og med flate tak.
Omsøkte eiendom ligger noe lavere enn Aksteveien, men grenser inntil en av tomtene hvor det
er oppført bolig med flatt tak. Det er ytterligere to boliger med flatt tak i umiddelbar nærhet i
Aksteveien.
Mønehøyden blir betraktelig lavere enn den høyden som ble godkjent i rammetillatelsen.
Boligen blir liggende slik til at den er til liten sjenanse for naboene.
I rammetillatelsen er topp mønehøyde fastsatt til kote +18,8, omsøkte endringer fører til at
maks høyde på boligen blir liggende på kote +17,1.
Administrasjonens samlede vurdering:
Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse.
I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til byggeområde for bolig, og i
bestemmelsene er det sagt at boliger skal ha saltak eller valmet tak. Gjeldende reguleringsplan
er vedtatt i 1987, planen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av
kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å
fravike gjeldende plan.
Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven
§ 19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i
medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene
ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan
ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon
skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen
det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen
behandle dispensasjonen videre.
Hensynet bak reguleringsplanens aktuelle bestemmelser er at boligene innenfor planområde
skal ha en ens utforming hva angår etasje antall og takform. I den tiden planen ble vedtatt, var
det mest vanlig med saltak, og eksisterende boliger i området var stort sett oppført med saltak.
Mens valmet tak var en trend på full fart inn, og det ble derfor også tatt høyde for slik takform i
planen. Det var ikke vanlig med flate tak i 1987, og det er naturlig at trender og byggeskikker
endrer seg over tid. Planen er gammel, men har ikke mistet sin rettsvirkning. Formålet med
bestemmelsen anses ikke å bli vesentlig tilsidesatt ved at det gis tillatelse til en ny bolig med
flatt tak. Skulle planen vært vedtatt i dag, ville det vært naturlig at den ble tilpasset dagens
byggeskikk og trender.
Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil
hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse,
ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første
punktum er derfor oppfylt.
Videre må det, i henhold til Pbl § 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å
gi dispensasjon er klart større enn ulempene.
Planens bestemmelse om krav til takform er allerede uthulet innenfor planområdet, da det er
gitt tillatelse til flate tak i umiddelbar nærhet til det her omsøkte tiltaket. Det siktes da til flere
boliger i Aksteveien. Dette vurderes i favør av en dispensasjon.
Utformingen av bestemmelsen var vanlig på den tiden planen ble vedtatt, men gir lite rom for
utvikling og endringer i takt med at byggeskikker og trender endres over tid. Omsøkte bolig
med pult-tak vil gi et lavere bygg, som blir mindre eksponert i området. Dette veier tungt i
administrasjonens vurdering.
Selv om mønehøyden reduseres i forhold til opprinnelige tegninger, blir ikke selve bygningen
lavere, reduksjonen i høyde er et resultat av at bygget senkes i terrenget. Dette kan medføre at
boligen blir noe mindre synlig fra Skarveien, men det er av liten, eller ingen betydning for
boligen som ligger bak, da disse ligger høyere i terrenget.
Ulempen med at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen, er i første rekke fare for at det
skaper presedens for hele planområdet, men også for hele kommunen. I dette tilfellet må man
se til planens alder, og at det er gitt dispensasjoner for tilsvarende forhold i nærheten. Dette i
seg selv bygger på presedens, men man må se det som naturlig at fasadeuttrykk og takformer
endrer seg med tiden. På grunn av at det tidligere er gitt flere dispensasjoner for kravet om
takform, har reguleringsplanen blitt så uthulet på dette punktet at administrasjonen finner det
vanskelig å avslå søknaden selv om det ikke er en vesentlig overvekt av fordeler ved selve
tiltaket. Det at det er gitt flere tilsvarende dispensasjoner i området, og at bestemmelsen
dermed ikke står like sterkt, vektlegges i vesentlig grad.
Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn
ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd andre punktum, kan
dispensasjon for dette forholdet gis.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken.
Vedlegg
1 Søknad om dispensasjon for endret tak-form - GB 23/909 - Hølleveien 174
2 Kart og tegninger
3 18385895_Tegning fra rammetillatelse
4 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for takform på bolig - GB 23/786
og GB 23/9
5 Oversiktskart - GB 23/909 - Hølleveien 174
6 Skråfoto - GB 23/909 - Hølleveien 174
Ufl§ma¢_dfl.£w&&3.M:nua8.hgaBE1n&.aIIau‘w.E«Q:?§itu<_*_.
'\l!\
H!
,»”"‘\
/
./___\
‘HE.
å
l
x
\
~a
\
'\\: 1
./'
«f
'z
\
J'
“å
51’
2%
,.,/_
E“
d)
-'27?
u
I
In.
\1
I
\,
t\I
m
.
_
H:
\
ffllr
.
/r
__
\.
k
v.
7,1
f
Sør
Nord
1 : 100
1 : 100
71
ii‘
:E
få
å
11
7,1
.U
Vest
ØSI
1:100
1 : 100
å
um oaqésfll
moo Wm vhwfi.
Kom:
E
Baa’:
eig
i
D 'Jflålèring Bad m m
vh
'vh
C
Planløsning + elasjeskille
vh
B
A
Planløsning m.m.
Utv mot nord m.m.
vh
m. Revasgonengelder
vh
hhS
Rmiédixius
'200014
_
H5
Re;
'
` hhs 01.00.14
B/gernddngsceavre
2705.14
hhs _22os 14
' hhs 13.05.14
Tæfmrr. Prosid<trr-Ofigiral
A02
20:44:29 Txn'ian
hhs
mm’ Kortr; mo
llEllVIl( IIIIS
Trad
Bygg med glede!
Fasader
...E
' '
-a
b
.r
É
å
_____
_ _ __Hll\\\V\`
J\\H_
I\\\É
xxxxw
__
Ilnu:
\x_11._/__
xx_xx\._xx\x
__
_E
..__
____
1
så
/
_%___m_&%_m
O___
\S
.m_..2Eo
/_ \_
:I.JO
E
.Éâsaíøu:
G
__
__
. ll__
_
._
,
__
___
.m
H____H
__ __L._mfix5
w
_ll..
e1;_ _ _
_C_
82
SS
__
89
_ __..__.
_åm,
__\/m
_A
A
I_
.Er
\m
_
m
__A
_í..
8,;
_.r ___..
Rå
._ _
91
_Æ
m
__
å_ ._
_JEN:
__
__
DW
.m__‘m
,
_mm
_ WL
_mar
_w_m Em
__
“Efikn
_wmm
_www
__M«mm
__E _yum
__.w_ _4_wm.m,mm_
}:uso
u
_I!
IÃflzx:C
88
S3
8/2.
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _G E. Gm
3100
.bod
m'
7
_L
JlJll1.JflJ
I
EEE
/ /'
,.____.fi_=
_
,,.
\
_
,._.nå
\\4
_
_DV
B
å
)§§§m§
.sæ
1aoo
3100
w
_
Ufl.nfl&Iflfl.£n&.&:a2flun_fi.Hg4£71fiE.ufl.l§R-w._0<Q:u=&<N\ru<
zooo
W
U
m
e
u
.
102(1)
se.
U
<
,
8
AG
0
land
m'
0
ma
.f
_
3.53
Io:
s
V
~`
,/
L
..
1
202
that
v3.7 m‘
.Hmm
E:
msflvln.
9I20FIL
mflruslet gbssnede
i,
ii
Terrasse
A
U
.v
18(1)
20m
2. Etasje
1 : 100
.
mm
ur
,
e
9
\/\»%1%
f.
M
_å
_l m
_m_.
._
M
_T__.m
r
mw_w
0__
.HL
_
0må
_u_,»<._
M.
__
_
.w
mu
__
_I___W\H.H_
_
__
_
WM»
.w
_.__
‘x
C.s_
m
\.I_
_
mm
._
m
J_.Nm
_w_ _
___
_._._
m
fy
i__
n.
_.__0__f ,=//
nn
._rMWM
Wu‘?
__
1
_Y
2
_m
_.__.
zN-.
_
3O m
1_
m
.._
_
.__
._
______
w
__
_
E..
o.~
,r.
___
_..
_m
___.
_.__,
__
an
.m
._
_
__M11]
m
_
_._
___
_a
_ _m_C_o_._W
O
F
m.
__9.
_+
s.
__
_N_Nu
m
_
_1_
u__._
m___
_
m
__
_ _w
_
__
__~U___\________
__
____
__e__xx
__
m.1
_
w4_$+E.+m
__
æ___.
_1a
_ _.,.
_ _
m_
__
_vm
_
__
\\ _______
__
_w
___H
_LI
\
_n
å_
!
o.
11'“
A
1
_>
G
f f f f f f
f f
f
Terrengprofil
f f f
f f f f f
Terrengprofil
2
1
16
W Terrengprofil
m_m:ao3m9m:wm
Terrengprofil
1
2
Q
»4
Pilotfigur
1 : 500
Ferdig gulV
CO1
e10,0
...m
f;
Terrengprofil
1
1 : 100
We
.
...
.
k;
émna
f
.f
u
_
o
m_m:n_o3mm8.._mm
\.
x.
...
e
4>5\.!1
..fl
lamg
Terrengprofil
1 : 100
2
\
\
Fylkesmannen i Vest-Agder
Miljøvernavdelingen
Saksbehandler: Ole-Johan Eik
Tlf.: 38 17 62 07
Deres ref.: 2012/3290
Vår ref.:
2015/1369
Vår dato: 13.03.2015
Arkivkode: 421.4
Søgne kommune
Postboks 1051
4682 Søgne
Hølleveien 174 - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for
takform på bolig, gnr. 23 bnr. 786 og 909
Vi viser til kommunens skriv av 09.03.2015.
For området gjelder reguleringsplan for Del av Høllen fra 1987 med krav om saltak/valmet
tak. Boligen som skal oppføres har pulttak.
Miljøvernavdelingen mener denne søknaden i første rekke angår lokale miljøhensyn. Normalt
uttaler vi oss ikke i slike saker.
Vi minner om at det av pbl. § 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom
hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon
være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets
begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens
krav til begrunnelse.
Med hilsen
Magnus Thomassen (e.f.)
ass. miljøverndirektør
Ole-Johan Eik
seniorrådgiver
Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift.
Kopi til:
Hellvik Hus Søgne AS
Besøksadr.
Tordenskjoldsgate 65
E-post
[email protected]
Boliger med flate tak
Omsøkte bolig
GB 23/909 - Høllevein 174
Oversiktskart
15.04.2015
Målestokk 1:1000
GIS/LINE Web BlomURBEX ver. 2.1
G IS/LIN E W eb Blom U RBEX versjon 2.1
Side 1 av 1
Årsserie: 2011 
Plassering av ny
bolig
© 2004-2015 Blom ASA, Blom -Pictom etry. Allrights reserved.
http://test6.gisline.no/GISLINEWebInnsyn_kps_intranett/BlomUrbex/soegne.htm?x=...
15.04.2015