1. No category

Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
40/4
2014/2971 -1693/2015
Jan Inghard Thorsen
14.01.2015
Saksframlegg
Klage på vedtak om dispensasjon for to boliger i 100 - metersbeltet
- GB 40/4 - Salthaug
Utv.saksnr
17/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
28.01.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
Klagen tas til følge. Vedtak av 10.12.2014 oppheves og det fattes nytt 1. gangs vedtak i saken.
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 og § 11-6 – rettsvirkning av kommuneplan, avslås
søknad om dispensasjon for oppføring av to boliger på GB 40/4 på Salthaug.
Søknaden er mottatt i kommunen 23.09.2014. Avslaget begrunnes med at tiltaket vil medføre
en betydelig økning av det bebygde preget, sett fra sjøen. Videre vil hensynet bak LNFR
formålet i kommuneplanen, og byggeforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8 bli vesentlig
tilsidesatt ved en dispensasjon.
Nabo på GB 40/6 og 40/13 har merknader til søknaden. Merknaden fra nabo tas til følge.
Dette er et nytt 1. gangs enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser, og kan derfor
påklages for høyere myndighet innen 3 uker, jfr. plan- og bygningsloven § 1-9 og
forvaltningsloven § 28.
Bakgrunn for saken:
Søknad om dispensasjon for oppføring av to boliger på GB 40/4 på Salthaug ble behandlet av
Plan og Miljøutvalget den 10.12.2014. Følgende vedtak ble fattet:
«I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra
kommuneplanens arealformål, plankravet i kommuneplanen og PBL § 1-8, det generelle
byggeforbudet i 100-metersbeltet for oppføring av to boliger på GB 40/4 på Salthaug på
følgende vilkår:
 Boligene skal ha kledning av naturtilpasset, vedlikeholdsfritt treverk.
 Malte/beslåtte Vindus/dørkarmer skal være fargetilpasset det ubehandlede
treverk.
 Glassflater skal være ikke-reflekterende.
 Takstein skal være grå eller sorte med matt utførelse.
 Søker skal utarbeides 3 forskjellige forslag til byggetegninger. Søker skal gå i
dialog med
 Kommunens byggesaksavdeling og FM miljøvernavdeling ifm dette. Endelig
byggetegning skal godkjennes av plan og miljøutvalget.
 Eksisterende vegetasjon i området mot sjø skal bevares
 Fylkeskonservator skal foreta en befaring i forhold til kjente kulturminner
 avløp skal skje fra felles renseanlegg
 hus nr 1 i søknadens situasjonskart og skisse skal redusere mønehøyden til cote
17,5
 boligene skal fradeles til 2 egne bruksnummer, hvor størrelsen ikke skal overstige
kommuneplanens bestemmelser om tomtestørrelser for spredt boligbygging. Det
delegeres til rådmann å innvilge dette.
 Før det gis byggetillatelse skal det tinglyses veirett over GB 40/4 til de nye tomtene
Vurdering av omsøkte tiltak:
Plan og miljøutvalget har vurdert innkommende søknad opp mot administrasjonens
vurdering, merknader fra nabo, fylkesmannen og fylkeskommunen. Dette er vurdert opp
mot bestemmelsene i plan og bygningsloven og de statlige planretningslinjer for
strandsoneforvaltning som gjelder i Søgne.
Hensynet bak kommuneplanens plankrav og arealformål:
Under kommunestyrets saksbehandling 2010-1013 ang kommuneplan hvor det ble
konsekvensutredet å legge inn omsøkte område på gb 40/4 som byggeområde for boliger i
kommuneplanen (innspill nr 104), var avsluttende konklusjonen i
konsekvensutredningen for den aktuelle eiendommen følgende:
«De to omsøkte boligtomtene legges ikke inn som byggeområder i kommuneplanen. Det
legges inn 2 tomter som spredt boligbygging i kommuneplanen.»
Opptegningen av kommuneplankartet fulgte ikke dette opp i forhold til gb 40/4. Det vises
for øvrig til notat fra plansjef datert 11.03.2011, hvor det kommer frem at det var flere
mangler ved opptegningen av kommuneplankartet. Det står bl annet i notatet: Dette
notatet kan bli korrigert flere ganger hvis det kommer opp nye forhold som skyldes
tekniske feil eller mangler.
Plan og miljøutvalget viser også til at kommunestyret i etterkant av
kommuneplanvedtaket den 20 des 2012 har hatt oppe kommuneplanen til ny behandling i
2013 under sak 25/13. Kstyresak 25/13 omhandlet bl annet, å rette opp i tekniske feil
kommuneplankartet.
Plan og miljøutvalget mener det i denne sak bør legges stor vekt på den avsluttende
vurderingen som ble gjort i konsekvensutredningen, og som var tiltenkt GB 40/4 i
kommuneplanbehandlingen.
Det bør også vektlegges at det ved opptegningen av plankartet, var flere tekniske feil.
For å imøtekomme de landskapsmessige virkningene boligene vil kunne få 100metersbeltet, har plan- og miljøutvalget lagt inn strenge føringer for å begrense disse.
Friluftsliv:
Det er ingen kjente friluftsinteresser i området. Tiltaket kommer etter plan og
miljøutvalgets vurdering ikke i konflikt med friluftslivet. Allmenhetens tilgang til
sjøarealer, og strandlinjen blir ikke svekket.
Naturvern og naturmangfold:
Utvalget har vurdert saken etter nml. Det foreligger ingen registreringer av viktige
miljøverdier i Naturbase eller artskart for det direkte berørte området.
Det foreligger imidlertid registreringer av noen observasjoner av rødlista fuglearter på
Lindholmen og området Salthaug for øvrig i perioden 1988 – 2014.
Selv om området ligger i nærhet til skjærgårdsparken, kan utvalget ikke se at tiltaket
svekker hensynet bak intensjonen i skjærgårdsparken. Plan og miljøutvalget vurderer at
tiltaket ikke kommer i konflikt med naturmangfoldloven for det direkte berørte området.
Kulturminner og kulturmiljø:
Det stilles vilkår om at fylkeskonservator skal forta befaring ifm dette.
Landskap:
selv om det ikke er bebyggelse på det aktuelle neset, viser flyfoto av området at det er
spredt bebyggelse i området. Plan og miljøutvalget har lagt inn strenge vilkår, for å sikre
at bebyggelsen skal harmonere med landskapsbilde. Plan og miljøutvalget vurderer at
bebyggelsen ikke vil svekke landskapsbilde vesentlig, og at området tåler bebyggelse av 2
boliger.
Fiskerinæring/havbruk:
Plan og miljøutvalget vurderer at tiltaket ikke vil komme i konflikt med dette.
Annen samfunnsnyttig betydning:
Plan og miljøutvalget vurderer at tiltaket ikke kommer i konflikt med dette.
Fylkesmannens merknader:
Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler i brev av 25.09.2014 at det må antas at dersom
boligene tillates oppført, vil brygge også bli aktuelt igjen. Plan og miljøutvalget viser til at
søknaden ikke omhandler brygge, og dette vedtaket legger ingen føring for en evt
fremtidig søknad om brygge.
Når det gjelder øvrige merknader fra FM, vises det til de vurderinger plan og
miljøutvalget har gjort i saken.
Vest-Agder fylkeskommunes merknader:
Stiller krav om at dersom det innvilges dispensasjon, må fylkeskonservatoren foreta en
befaring i forhold til kjente kulturminner. Plan og miljøutvalget har lagt inn dette som
vilkår. Når det gjelder øvrige merknader fra fylkeskommunen, vises det til de
vurderinger plan og miljøutvalget har gjort i saken.
Merknader fra nabo:
Plan og miljøutvalget viser til de vurderinger utvalget har gjort i saken.
Etter en helthetsvurdering finner plan og miljøutvalget at vilkårene etter plan- og
bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er oppfylt.
Plan og miljøutvalget går med dette videre i sin vurdering av om fordelene ved å innvilge
dispensasjon er klart større enn ulempene:
Ulemper:
 FM miljøvernavdeling og Fylkeskommunen gir råd om avslag.
 Naboer har negative merknader
 Presedensfare
 dispensasjon fra relativt ny kommuneplan
Fordeler:
 Søker har et sterkt ønske om etablering i området.
 Tiltaket vil styrke bosettingen i vestbygda.
 Konsekvensutredningen av omsøkte tiltak for boliger i kommuneplanen, ble ikke
fulgt opp i kommuneplankartet, med at det skulle legges inn 2 boligtomter for
spredt boligbygging på gb 40/4
 Saken kommer ikke i konflikt med jordloven
Når det gjelder presedensfaren, mener plan og miljøutvalget at sakens forhistorie når det
gjelder boliger i kommuneplanbehandlingen, gjør saken særegen, og at saken vanskelig
vil kunne sammenliknes med andre fremtidige saker.
Plan og miljøutvalget ønsker å strekke seg langt, for å styrke bosettingen i vestbygda av
kommunen.
Det vises til de vurderinger utvalget har gjort i forhold til statlige/regionale og nabo sine
uttalelser.
Plan og miljøutvalget ber berørte parter ta hensyn til at utvalget går imot pbl 19-2, 4 ledd
med henvisning til oppsummeringen av konsekvensutredningen- (hva angår 2
boligtomter på GB 40/4) i innspill nr 104 i kommuneplanbehandlingen beskriver.
Etter en grundig vurdering, kommer plan og miljøutvalget til at fordelene i denne sak er
klart større enn ulempene. Utvalget kommer til at pbls formålsbestemmelse ikke blir
vesentlig tilsidesatt, og dispensasjonen innvilges med vilkår.
 Det legges inn et 20 meter bredt «friluftsbelte» langs sjøen for å sikre
tilgjengeligheten for allmenheten.
 Det kan avsattes areal for båtplass til de 2 nye boligene.
Vedtaket ble fattet med 5 (H, FRP) mot 4 stemmer.
Saksutredning:
Vedtaket er påklaget av Fylkesmannen i Vest-Agder og eiere av naboeiendommen GB 40/6 –
Gunnar og Rune Hillesund.
Klage på vedtaket, fra Fylkesmannen er mottatt av kommunen den 17.12.2014, er rettidig
innkommet og skal realitetsbehandles.
Klage på vedtaket, fra eiere av naboeiendommen, er mottatt av kommunen den 17.12.2014, er
rettidig innkommet og skal realitetsbehandles.
Relevante punkter i klagers redegjørelse er satt med kursiv skrift, med administrasjonens
påfølgende kommentar.
Klage fra nabo:
Vi ønsker å anke avgjørelsen i Plan og miljøutvalget til høyere myndigheter. En viktig ting som
ikke er kommet med i tidligere protest/behandling av saken, er at den veien som skal benyttes
til de to omsøkte hus aldri er omsøkt til Søgne kommune, og vi som nærmeste nabo – anlagt
helt inntil tomtegrensen, er anlagt ulovlig. Aldri fått nabovarsel.
Fylkesmannen påpeker også at den planlagte veien ikke er omfattet av den gitte
dispensasjonen. Dette medfører at denne eventuelt må omsøkes i ettertid. Administrasjonen ser
det som lite hensiktsmessig å ta denne veien med som en del av behandlingen nå. Etter at
klagebehandlingen er gjennomført og saken er forvaltningsmessig endelig avgjort må dette
eventuelt tas opp som en egen sak.
Klage fra Fylkesmannen:
Det er gitt tillatelse til å oppføre 2 eneboliger henholdsvis ca. 20 og 40 m fra sjøen ute på et
ubebygd nes på Salthaug. Tillatelsen medfører at det også må framføres ny vei i 100metersbeltet langs sjøen, men denne er det ikke søkt om dispensasjon for. Det samme gjelder
vilkår i vedtaket som går på fradeling av tomt til hver av boligene og etablering av båtplass.
Administrasjonen mener behandling av eventuell vei og brygge må settes på vent i påvente av
at foreliggende sak blir endelig avgjort. Dersom endelig avgjørelse i denne saken blir at det
innvilges dispensasjon, må etablering av vei og eventuelle brygger tas opp som en egen sak.
Det legges særlig vekt på at det i tillegg til plankrav er dele- og byggeforbud med hjemmel i
kommuneplanens LNF formål. Forøvrig gjelder byggeforbudet knyttet til 100-metersbeltet
langs sjøen etter PBL § 1-8. Følgelig er dette en sak i klar strid med både de strenge nasjonale
føringene for strandsonen og føringene gitt i kommuneplanen.
Administrasjonen deler Fylkesmannens syn og mener og at en dispensasjon her vil være i klar
strid med gjeldende bestemmelser.
Fylkesmannen er uenig i plan- og miljøutvalgets vurdering/forståelse av kommuneplanen som
ble vedtatt så sent som 20.12.2012. Hadde det blitt lagt inn område for spredt boligbygging på
det aktuelle neset, ville vi ha fremmet innsigelse til dette på lik linje med næringsformålet som
ble lagt inn langs sjøen på stedet. Kommunen etterkom innsigelsen til næringsområdet og tok
det ut. Det aktuelle neset er slik sett i kommuneplanen forutsatt bevart.
Omsøkte boliger med tilhørende terrenginngrep/veianlegg vil bli liggende til dels nært sjøen
på en godt synlig og uberørt kolle/odde sett fra sjøen. Vi viser i denne sammenheng også til at
stedet ligger åpent og knapt 100 m rett nord for Fugløy - skjærgårdspark i Mandal kommune.
Bevaring av naturverdiene i landskapet og mulighetene for allmenn ferdsel er hensyn som er
viktig å ivareta på det aktuelle neset.
Ovenstående er i tråd med konklusjonen i saksfremlegget da saken ble behandlet 10.12.2014.
Fylkesmannen ber om at klagen gis oppsettende virkning etter forvaltningsloven § 42.
Det er foreløpig ikke søkt om tiltaket, det er kun søknad om dispensasjon som foreligger.
Dersom det skulle komme søknad om rammetillatelse/igangsetting vil det eventuelt fattes
vedtak om utsatt iverksetting.
Det vises til klagen i sin helhet.
Administrasjonens samlede vurdering:
Administrasjonen kan ikke se at det er momenter i saken som gjør at vår vurdering og
konklusjon bør endres. Det er her snakk om to boliger, henholdsvis 20 og 40 meter fra sjøen. Å
tillate boligene vil tilsidesette hensynet bak Pbl. § 1-8. Det kan tenkes at det i utgangspunktet
var en feil at ikke området ble avsatt til område for spredt boligbygging, men som
Fylkesmannen påpeker ville et slikt forslag blitt møtt med innsigelser. Dette ville dermed høyst
sannsynlig bli tatt bort sammen med det foreslåtte næringsområdet.
Ut fra ovenstående anbefaler administrasjonen Plan- og miljøutvalget å ta klagen til følge og at
det fattes nytt 1. gangs vedtak i saken, og at det gis avslag på søknaden.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ikke ytterligere merknader.
Vedlegg
1 Klage på innvilget dispensasjon fra kommuneplanen og pbl § 1-8 - oppføring av to boliger
- GB 40/4 - Salthaug
2 Anker avgjørelsen i plan- og miljøutvalget
3 Søknad om dispensasjon for oppføring av to boliger - GB 40/4 - Salthaug
4 Kart
5 Skisse hus
6 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl § 1-8 for oppføring av 2
boliger - GB 40/4 - Salthaug
7 Uttalelse til søknad om dispensasjon
8 Uttalelse fra fagleder miljø til søknad om dispensasjon - to boliger - GB 40/4 - Salthaug
Fylkesmannen i Vest-Agder
Saksbehandler: Ole-Johan Eik
Tlf.: 38 17 62 07
Deres ref.: 2014/2971
Vår ref.:
2012/928
Vår dato: 17.12.2014
Arkivkode: 421.3
Søgne kommune
Postboks 1051
4682 SØGNE
Salthaug - klage på innvilget dispensasjon fra kommuneplanen og pbl § 1-8
for oppføring av to boliger på gnr. 40 bnr. 4
_________________________________________________________________________
Kommunen skal i plan- og byggesaksbehandlingen ivareta viktige regionale/nasjonale
naturforvaltningsinteresser. Fylkesmannen skal påse at disse interesser ikke blir
skadelidende. Det må derfor påregnes at Fylkesmannen påklager kommunens vedtak
når dette skjer.
Med hjemmel i PBL § 1-9 finner Fylkesmannen ut fra en samlet vurdering å måtte
påklage plan- og miljøutvalgets vedtak av 10.12.2014 med det formål at søknaden avslås.
___________________________________________________________________________
Vi viser til følgende vedtak i plan- og miljøutvalget den 10.12.2014:
«I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra kommuneplanens
arealformål, plankravet i kommuneplanen og PBL § 1-8, det generelle byggeforbudet i 100metersbeltet for oppføring av to boliger på GB 40/4 på Salthaug på følgende vilkår:














Boligene skal ha kledning av naturtilpasset, vedlikeholdsfritt treverk.
Malte/beslåtte vindus/dørkarmer skal være fargetilpasset det ubehandlede treverk.
Glassflater skal være ikke-reflekterende.
Takstein skal være grå eller sorte med matt utførelse.
Søker skal utarbeides 3 forskjellige forslag til byggetegninger.
Søker skal gå i dialog med kommunens byggesaksavdeling og FM miljøvernavdeling ifm
dette. Endelige byggetegning skal godkjennes av plan- og miljøutvalget.
Eksisterende vegetasjon i området mot sjø skal bevares.
Fylkeskonservator skal foreta en befaring i forhold til kjente kulturminner
Avløp skal skje fra felles renseanlegg
Hus nr 1 i søknadens situasjonskart og skisse skal redusere mønehøyden til cote 17,5
Boligene skal fradeles til 2 egne bruksnummer, hvor størrelsen ikke skal overstige
kommuneplanens bestemmelser om tomtestørrelser for spredt boligbygging. Det delegeres til
rådmannen å innvilge dette.
Før det gis byggetillatelse skal det tinglyses veirett over GB 40/4 til de nye tomtene.
Det legges inn et 20 meter bredt «friluftsbelte» langs sjøen for å sikre tilgjengeligheten for
allmennheten.
Det kan avsettes areal for båtplass til de 2 nye boligene.
Vedtaket, som ble fattet med 5 mot 4 stemmer, inkluderte også en nærmere begrunnelse som
konkluderte med at vilkåret etter pbl § 19-2 andre ledd første punktum er oppfylt og at
fordelene i denne saken er klart større enn ulempene. Mindretallet stemte på rådmannens
forslag om å avslå søknaden med motsatt begrunnelse om at vilkåret etter pbl § 19-2 andre
Besøksadr.
Postadr.
Telefon
Tordenskjoldsgate 65
Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand
38 17 61 00
E-post
[email protected]
Nettside
www.fylkesmannen.no
Org.nr. NO974 762 994
Side 2 av 2
ledd første punktum ikke er oppfylt, dvs at hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra,
eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Etter loven kan det da
ikke gis dispensasjon. På forhånd hadde både Fylkesmannens miljøvernavdeling og
fylkeskommunen frarådet dispensasjon.
Fylkesmannens vurdering
Det er gitt tillatelse til å oppføre 2 eneboliger henholdsvis ca. 20 og 40 m fra sjøen ute på et
ubebygd nes på Salthaug. Tillatelsen medfører at det også må framføres ny vei i 100metersbeltet langs sjøen, men denne er det ikke søkt om dispensasjon for. Det samme gjelder
vilkår i vedtaket som går på fradeling av tomt til hver av boligene og etablering av båtplass.
Med hjemmel i pbl § 1-9 finner Fylkesmannen ut fra en samlet vurdering å måtte påklage
plan- og miljøutvalgets vedtak med det formål at søknaden avslås. Det legges særlig vekt på
at det i tillegg til plankrav er dele- og byggeforbud med hjemmel i kommuneplanens LNFformål. Forøvrig gjelder byggeforbudet knyttet til 100-metersbeltet langs sjøen etter PBL § 18. Følgelig er dette en sak i klar strid med både de strenge nasjonale føringene for
strandsonen og føringene gitt i kommuneplanen. Fylkesmannen er uenig i plan- og
miljøutvalgets vurdering/forståelse av kommuneplanen som ble vedtatt så sent som
20.12.2012. Hadde det blitt lagt inn område for spredt boligbygging på det aktuelle neset,
ville vi ha fremmet innsigelse til dette på lik linje med næringsformålet som ble lagt inn langs
sjøen på stedet. Kommunen etterkom innsigelsen til næringsområdet og tok det ut. Det
aktuelle neset er slik sett i kommuneplanen forutsatt bevart. Omsøkte boliger med tilhørende
terrenginngrep/veianlegg vil bli liggende til dels nært sjøen på en godt synlig og uberørt
kolle/odde sett fra sjøen. Vi viser i denne sammenheng også til at stedet ligger åpent og knapt
100 m rett nord for Fugløy - skjærgårdspark i Mandal kommune. Bevaring av naturverdiene i
landskapet og mulighetene for allmenn ferdsel er hensyn som er viktig å ivareta på det
aktuelle neset.
Fylkesmannens miljøvernavdeling har den 15.02.2012 gitt kommunen råd om å avslå en
tilnærmet identisk søknad. Denne omfattet også ei ny større brygge i tilknytning til boligene.
Selv om det ikke er søkt om brygge nå, har plan- og miljøutvalget i sitt vedtak åpnet for
etablering av tiltak/brygge i strandsonen. I tillegg til veiframføringen, vil dette ytterligere
forsterkere inngrepsgraden og dermed skadevirkningene av dispensasjonsvedtaket.
Fylkesmannen ber om at klagen gis oppsettende virkning etter forvaltningsloven § 42.
Med hilsen
Øyvind Hamre
fung. fylkesmann
Ørnulf Haraldstad
miljøverndirektør
Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift.
Kopi til:
Flatnes Bygg Consult AS
Vest-Agder fylkeskommune
Postboks 517 Lund
4605
Kristiansand S
Rune Hillesund
Kuholmsveien
88b
4632 kristiansand
Gunnar
Hillesund
Havreveien
4635
41
kristiansand
Søgne Kommune
Arealenheten
Postboks 1051
4682 Søgne
Kristiansand 15.desember 2014
Vedrørende
: Melding om sak som er behandlet
av Plan og miljøutvalget
søknad om dispensasjon for oppføring av to boliger - GB 40/4-
-
Salthaug
referanse 2014/ 2971 - 40516/ 2014.
Vi ønsker
å anke avgiørelsen
i Plan og miliøutvalget
Viser for øvrig til tidligere protest/argumentasjon
vedrørende
til høyere
myndigheter.
denne sak.
En viktig ting som ikke er kommet med i tidligere protest/behandling
av saken ,er at den
veien som skal benyttes til de to omsøkte hus aldri er omsøkt til Søgne Kommune, og vi som
nærmeste nabo - anlagt helt inntil tomtegrensen, er anlagt ulovlig. Aldri fått nabovarsel.
Med vennlig hilsen'
i
ø
å
Med vennlig hiLsen
"'”“"“'_':;f..*:.:=—(». 7 Al'“å
I
ø
/»Z§t’J/r;;ar
Rune Hillesund
.f
.-/
Hillesund
L I
Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
40/4
2014/2971 -32338/2014
Jan Inghard Thorsen
08.10.2014
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon for oppføring av to boliger - GB 40/4 Salthaug
Utv.saksnr
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 og § 11-6 – rettsvirkning av kommuneplan, avslås
søknad om dispensasjon for oppføring av to boliger på GB 40/4 på Salthaug.
Søknaden er mottatt i kommunen 23.09.2014. Avslaget begrunnes med at tiltaket vil medføre
en betydelig økning av det bebygde preget, sett fra sjøen. Videre vil hensynet bak LNFR
formålet i kommuneplanen, og byggeforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8 bli vesentlig
tilsidesatt ved en dispensasjon.
Nabo på GB 40/6 og 40/13 har merknader til søknaden. Merknaden fra nabo tas til følge.
Tidligere behandling:
Saken var oppe til behandling ved forrige møte, den 05.11.2014.
Repr. Daland fremmet da følgende vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra kommuneplanens
arealformål, plankravet i kommuneplanen og PBL § 1-8, det generelle byggeforbudet i 100-metersbeltet
for oppføring av to boliger på GB 40/4 på Salthaug på følgende vilkår:
 Boligene skal ha kledning av naturtilpasset, vedlikeholdsfritt treverk.
 Malte/beslåtte Vindus/dørkarmer skal være fargetilpasset det ubehandlede treverk.
 Glassflater skal være ikke-reflekterende.
 Takstein skal være grå eller sorte med matt utførelse
 Søker skal utarbeides 3 forskjellige forslag til byggetegninger. Søker skal gå i dialog med
 Kommunens byggesaksavdeling og FM miljøvernavdeling ifm dette. Endelig byggetegning
skal godkjennes av plan og miljøutvalget.
 Eksisterende vegetasjon i området mot sjø skal bevares
 Fylkeskonservator skal foreta en befaring i forhold til kjente kulturminner
 avløp skal skje fra felles renseannlegg
 hus nr 1 i søknadens situasjonskart og skisse skal redusere mønehøyden til cote 17,5
 boligene skal fradeles til 2 egne bruksnummer, hvor størrelsen ikke skal overstige
kommuneplanens bestemmelser om tomtestørrelser for spredt boligbygging. Det delegeres
til rådmann å innvilge dette.
 Før det gis byggetillatelse skal det tinglyses veirett over GB 40/4 til de nye tomtene
Vurdering av omsøkte tiltak:
Plan og miljøutvalget har vurdert innkommende søknad opp mot administrasjonens vurdering,
merknader fra nabo, fylkesmannen og fylkeskommunen. Dette er vurdert opp mot bestemmelsene i
plan og bygningsloven og de statlige planretningslinjer for strandsoneforvaltning som gjelder i
Søgne.
Hensynet bak kommuneplanens plankrav og arealformål:
Under kommunestyrets saksbehandling 2010-1013 ang kommuneplan hvor det ble
konsekvensutredet å legge inn omsøkte område på gb 40/4 som byggeområde for boliger i
kommuneplanen (innspill nr 104), var avsluttende konklusjonen i konsekvensutredningen for den
aktuelle eiendommen følgende:
«De to omsøkte boligtomtene legges ikke inn som byggeområder i kommuneplanen. Det legges
inn 2 tomter som spredt boligbygging i kommuneplanen.»
Opptegningen av kommuneplankartet fulgte ikke dette opp i forhold til gb 40/4. Det vises for øvrig
til notat fra plansjef datert 11.03.2011, hvor det kommer frem at det var flere mangler ved
opptegningen av kommuneplankartet. Det står bl annet i notatet: Dette notatet kan bli korrigert flere
ganger hvis det kommer opp nye forhold som skyldes tekniske feil eller mangler.
Plan og miljøutvalget viser også til at kommunestyret i etterkant av kommuneplanvedtaket den 20
des 2012 har hatt oppe kommuneplanen til ny behandling i 2013 under sak 25/13. Kstyresak 25/13
omhandlet bl annet, å rette opp i tekniske feil kommuneplankartet.
Plan og miljøutvalget mener det i denne sak bør legges stor vekt på den avsluttende vurderingen
som ble gjort i konsekvensutredningen, og som var tiltenkt GB 40/4 i kommuneplanbehandlingen.
Det bør også vektlegges at det ved opptegningen av plankartet, var flere tekniske feil.
For å imøtekomme de landskapsmessige virkningene boligene vil kunne få 100-metersbeltet, har plan
og miljøutvalget lagt inn strenge føringer for å begrense disse.
Friluftsliv:
Det er ingen kjente friluftsinteresser i området. Tiltaket kommer etter plan og miljøutvalgets vurdering
ikke i konflikt med friluftslivet. Allmenhetens tilgang til sjøarealer, og strandlinjen blir ikke svekket.
Naturvern og naturmangfold:
Utvalget har vurdert saken etter nml. Det foreligger ingen registreringer av viktige miljøverdier i
Naturbase eller artskart for det direkte berørte området.
Det foreligger imidlertid registreringer av noen observasjoner av rødlista fuglearter på
Lindholmen og området Salthaug for øvrig i perioden 1988 – 2014.
Selv om området ligger i nærhet til skjærgårdsparken, kan utvalget ikke se at tiltaket svekker hensynet
bak intensjonen i skjærgårdsparken. Plan og miljøutvalget vurderer at tiltaket ikke kommer i konflikt
med naturmangfoldloven for det direkte berørte området.
Kulturminner og kulturmiljø:
Det stilles vilkår om at fylkeskonservator skal forta befaring ifm dette.
Landskap:
selv om det ikke er bebyggelse på det aktuelle neset, viser flyfoto av området at det er spredt bebyggelse
i området. Plan og miljøutvalget har lagt inn strenge vilkår, for å sikre at bebyggelsen skal harmonere
med landskapsbilde. Plan og miljøutvalget vurderer at bebyggelsen ikke vil svekke landskapsbilde
vesentlig, og at området tåler bebyggelse av 2 boliger.
Fiskerinæring/havbruk:
Plan og miljøutvalget vurderer at tiltaket ikke vil komme i konflikt med dette.
Annen samfunnsnyttig betydning:
Plan og miljøutvalget vurderer at tiltaket ikke kommer i konflikt med dette.
Fylkesmannens merknader:
Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler i brev av 25.09.2014 at det må antas at dersom boligene
tillates oppført, vil brygge også bli aktuelt igjen. Plan og miljøutvalget viser til at søknaden ikke
omhandler brygge, og dette vedtaket legger ingen føring for en evt fremtidig søknad om brygge.
Når det gjelder øvrige merknader fra FM, vises det til de vurderinger plan og miljøutvalget har gjort i
saken.
Vest-Agder fylkeskommunes merknader:
Stiller krav om at dersom det innvilges dispensasjon, må fylkeskonservatoren foreta en befaring i
forhold til kjente kulturminner. Plan og miljøutvalget har lagt inn dette som vilkår. Når det gjelder
øvrige merknader fra fylkeskommunen, vises det til de vurderinger plan og miljøutvalget har gjort i
saken.
Merknader fra nabo:
Plan og miljøutvalget viser til de vurderinger utvalget har gjort i saken.
Etter en helthetsvurdering finner plan og miljøutvalget at vilkårene etter plan- og
bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er oppfylt.
Plan og miljøutvalget går med dette videre i sin vurdering av om fordelene ved å innvilge
dispensasjon er klart større enn ulempene:
Ulemper:
 FM miljøvernavdeling og Fylkeskommunen gir råd om avslag.
 Naboer har negative merknader
 Presedensfare
 dispensasjon fra relativt ny kommuneplan
Fordeler:
 Søker har et sterkt ønske om etablering i området.
 Tiltaket vil styrke bosettingen i vestbygda.
 Konsekvensutredningen av omsøkte tiltak for boliger i kommuneplanen, ble ikke fulgt opp i
kommuneplankartet, med at det skulle legges inn 2 boligtomter for spredt boligbygging på gb
40/4
 Saken kommer ikke i konflikt med jordloven
Når det gjelder presedensfaren, mener plan og miljøutvalget at sakens forhistorie når det gjelder
boliger i kommuneplanbehandlingen, gjør saken særegen, og at saken vanskelig vil kunne
sammenliknes med andre fremtidige saker.
Plan og miljøutvalget ønsker å strekke seg langt, for å styrke bosettingen i vestbygda av kommunen.
Det vises til de vurderinger utvalget har gjort i forhold til statlige/regionale og nabo sine uttalelser.
Plan og miljøutvalget ber berørte parter ta hensyn til at utvalget går imot pbl 19-2, 4 ledd med
henvisning til oppsummeringen av konsekvensutredningen- (hva angår 2 boligtomter på GB
40/4) i innspill nr 104 i kommuneplanbehandlingen beskriver.
Etter en grundig vurdering, kommer plan og miljøutvalget til at fordelene i denne sak er klart større
enn ulempene. Utvalget kommer til at pbls formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, og
dispensasjonen innvilges med vilkår.
Repr. Kjelland Larsen fremmet følgende forslag:
Behandling av saken utsettes til neste møte.
AP sitt utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag og FRP sitt forslag ble ikke stemt
over.
Administrasjonens tilbakemelding på spørsmål om mulig saksbehandlingsfeil:
I møte den 05.11.2014 ble det fra Repr. Daland stilt spørsmål ved om det ved behandling av
kommuneplanen, med hensyn på spredt boligbygging på Salthaug, var begått
saksbehandlingsfeil. Understående er administrasjonens svar på representantens spørsmål.
Følgende er avdekket:
 Innspill fra Bent Salthaug er kommet inn 30.04.2010.
 Dag Arntsen har i foreløpig rapport den 16.12.2010 listet opp at det bør tillates 2
boliger i område for spredt boligbygging på Salthaug. I motsetning til flere av de andre
områdene som er opplistet er det ikke vist til noe innspill vedr. Salthaug, det kan derfor
tenkes at det menes at området som fra før av var avsatt skal opprettholdes.
 Konsekvensutredningen, vedr. denne saken peker på følgende: «Området hvor
boligene er tenkt plassert ligger høyt i terrenget, samtidig ligger området litt mer
fremtrukket enn området rundt. Begge boligene ligger innenfor 100-metersbeltet og det
er sannsynlig at nye boliger i området vil være godt synlig fra sjøen» Videre sies det:
«Området ligger eksponert til i forhold til vær og vind. Området har ikke og vil ikke få
kollektivtransport som kan erstatte bil hos innbyggerne». Som en oppsummering i
forhold til boliger blir det sagt: «Boliger: Landskapsmessige virkninger og at boligene
ligger innenfor 100-metersbeltet taler i mot dette innspillet. I kommuneplanen vil det i
Vestbygda være muligheter for boligfelt i Tånevig, Ålo og Lastad. For at tomtetilbudet
skal bli reelt, bør det ikke etableres for mange boligfelt i området samtidig. Hvis det
skal skje boligbygging utenfor de nevnte boligfeltene, bør det skje som spredt
boligbygging. Konklusjon:
Ut fra at det omsøkte kaianlegget bare vil betjene en enhet, og at slike anlegg vil være
omstridt i forhold til andre myndigheter, foreslås at det omsøkte anlegget ikke tas inn i
kommuneplanen. De to omsøkte boligtomtene legges ikke inn som byggeområder i
kommuneplanen. Det legges inn 2 tomter som spredt boligbygging i kommuneplanen».
Ut fra ovenstående konsekvensutredning finner administrasjonen det sannsynlig at det
som er ment her er at bygging på omsøkte nes ikke er å anbefale, men at spredt
boligbygging på Salthaug bør legges til det område som også i tidligere kommuneplan
var avsatt til spredt boligbygging. Konklusjonen i vurderingen er at alt taler mot en
bygging på stedet og området anbefales ikke som byggeområde. Det vil jo være direkte
motstridende dersom det likevel skulle anbefales at samme område burde legges ut til
område for spredt boligbygging. Det antas derfor at rådet fra administrasjonen var at
det ikke skulle legges til rette for bygging på dette neset, hverken for boliger, eller for
brygger.
 I møte i Formannskapet den 20.01.2011 fremmet Egel Terkelsen bla. at: «Salthaug
Bolig og næringsområde: Nærings og boligområde legges inn». Dette forslaget ble
realitetsbehandlet i ekstraordinært formannskapsmøte den 27.01.2011. Forslaget ble
nedstemt, (2 (FRP) mot 5. Samtidig kom følgende forslag fra AP: «Spredt boligbygging
og næringsområde legges inn»
Dette ble enstemmig vedtatt av Formannskapet i møte 27.01.2011.
Dette vedtaket ble stadfestet av kommunestyret den 03.02.2011.
Hvorvidt det med vedtaket menes 2 boliger på neset som omsøkt, eller de to som
allerede lå i planen (annet sted på Salthaug) kan vanskelig sies med sikkerhet. Dersom
det var ment at det skulle legges inn et nytt område burde jo, i tillegg til at dette ble lagt
inn i kartet også tabellen ha vært oppjustert slik at det ble tillatt 4 boliger på Salthaug.
Alternativet vil jo i tilfelle være at de grunneiere som tidligere hadde muligheter for
oppføring av 2 boliger, gjennom nevnte vedtak ville miste sin mulighet. Tabellen ble
ikke endret og det ble heller ikke avsatt område for spredt boligbygging i kartet.
Næringsområde for bryggene ble lagt inn i kartet.
 Da planforslag ble utlagt til offentlig ettersyn den 10.02.2011, var området for
næringsbrygge tatt med, men ikke boligene.
 Fylkesmannen og Fylkeskommunen hadde innsigelser til at området ble utlagt til
næringsområde/brygger. Dette førte til at kommunen i meklingsmøte, valgte å ta dette
ut av planen og at hele området, ble liggende som LNFR område i kommuneplanen.
Administrasjonens samlede vurdering:
Dersom kommunen hadde lagt inn dette neset som område for spredt boligbygging på
plankartet, når det ble sendt på høring, ville dette etter all sannsynlighet blitt gjenstand
for de samme innsigelser som næringsområdet, trolig med samme utfall – at dette ville
blitt tatt bort før planen ble vedtatt. Man kan selvsagt ikke vite dette med sikkerhet, men
sannsynligheten må vel sies å være stor for at utfallet ville blitt slik.
Hvorvidt det er begått en feil i forhold til vedtak og det plankartet som er lagt ut til
offentlig høring, kan vanskelig sies med sikkerhet. Uansett er det plankartet slik det
ligger i dag som er vedtatt av kommunestyret og som må være styrende i forhold til
vedtak.
Videre kan man utrede hva som ville vært utfallet dersom området i gjeldende
kommuneplan hadde vært avsatt til spredt boligbygging. Eventuelle tiltak i området
måtte uansett ha vært behandlet som en dispensasjon etter reglene i Plan- og
bygningslovens § 1-8 – byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. Etter
administrasjonens vurdering ville kommunen ikke hatt anledning til å dispensere her.
En dispensasjon vil være i strid med gjeldende Plan- og bygningslov. En dispensasjon
fra byggeforbudet, her på et ubebygd nes godt eksponert fra sjøen ville helt klart stride
med bestemmelsene i Pbl§ 19-2. Bestemmelsen lyder:
«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra,
eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må
fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet
vurdering».
Etter administrasjonens skjønn kan det ikke gis dispensasjon i dette tilfellet uten at
hensynet bak byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen blir vesentlig tilsidesatt.
Som det sies i saksfremlegget «hensynet bak det generelle byggeforbudet i 100
metersbeltet vil bli fullstendig tilsidesatt ved en dispensasjon i dette tilfellet».
Administrasjonen kan ut fra ovenstående vanskelig se at den omtalte «mulige feilen» i
kommuneplanarbeidet ville hatt noen som helst praktisk betydning for utfallet av denne
konkrete saken.
Bakgrunn for saken:
Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens LNFR formål og fra Plan- og bygningslovens
§ 1-8 for bygging i 100 metersbeltet langs sjøen.
Det er i 2012 søkt om et lignende tiltak, men da med en næringsbrygge i tillegg til de to
boligene. Saken ble ikke behandlet etter Plan- og bygningslovens bestemmelser i 2012, da det
ble gitt avslag på søknad etter jordlovens § 9.
Saken ble behandlet på nytt etter jordlovens bestemmelser og det ble den 30.04.2014 gitt
tillatelse til omdisponering av jordbruksareal den 30.04.2014. Som vilkår for omdisponering er
satt at det først må gis tillatelse etter Plan- og bygningsloven.
Saksutredning:
Søknaden:
Det søkes om oppføring av 2 stk. nye boliger på et tidligere ubebygd nes. Boligenes avstand til
sjøen blir henholdsvis ca. 20 og 40 meter. Søknaden omfatter bare dispensasjon og det
foreligger således ikke detaljerte planer kun enkle skisser og situasjonskart. Søknaden er
mottatt i kommunen 23.09.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte skisser og utsnitt av
kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 1-8 – byggeforbud i
100 metersbeltet langs sjøen og fra LNFR formålet i kommuneplanen. I tillegg betinger tiltaket
dispensasjon fra kommuneplanens plankrav.
Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR formål i kommuneplanen.
Relevante bestemmelser i saken:
I tillegg gjelder plan- og bygningsloven § 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og
vassdrag.
Naturmangfoldloven:
Saken har vært forelagt fagleder miljø som har følgende kommentarer:
«Det foreligger ingen registreringer av viktige miljøverdier i Naturbase eller Artskart for det
direkte berørte området.
Det foreligger imidlertid registreringer av noen observasjoner av rødlista fuglearter på
Lindholmen og området Salthaug for øvrig i perioden 1988 - 2014.
Det er registrert freda kulturminner i tilknytning til dyrka mark på Salthaug.
Nabomerknader:
Klage fra nabo med ansvarlig søkers påfølgende kommentarer i kursiv skrift:
Det foreligger klage fra nabo, som eier GB 40/6 og 40/13 – Salthaugveien 91,93 og 95- Rune
og Gunnar Hillesund.
Det blir trukket frem i denne søknaden at begge brødrene ønsker å videreutvikle
fiskerinæringen, som familien har drevet i generasjoner……. Båten til brødrene har kaiplass
annet sted i Søgne. Med andre ord er det ikke noe poeng i at brødrene….trenger å få lov til å
oppføre to hus midt i strandsonen for å videreutvikle fiskerinæringen sin av det hensyn.
Søker opplyser at tidligere omsøkte brygge ikke lenger er aktuell og derfor ikke vedkommer
denne søknaden.
Det skrives i søknaden: «området hvor husene skal bygges er ikke av en slik kvalitet at det
benyttes av allmennheten. Det er ikke benyttet av båtturister, og man ser aldri turgåere i
området» Dette er en meget subjektiv vurdering fra søkerne. Området kan betegnes som noe av
den fineste indrefileten i Søgne. Det grenser tett opp til Skjærgårdsparken, og er meget
attraktivt for allmennheten. Det vises til vedlegg.
Den delen av strandlinjen på Fugleøya som ligger tvers overfor sundet for det området hvor
boligene ønskes bygget, er bratt og utilgjengelig, og ikke egnet som ankringsplass for båter.
Avstanden over sundet fra Fugleøya er også større enn hva som er tilfelle for allerede etablert
bebyggelse på eiendommen 40/6, se markering på kart.
Utklippet fra Havneboka som var vedlagt klagen omtaler en lun og god havn, men denne ligger
på sørsiden av Fugleøya, og vil ikke bli berørt av de planlagte boligene. Vi kan derfor ikke se
at de planlagte husene vil ha noen negative konsekvenser for Fugleøya og Skjærgårdsparken.
Det skrives i søknaden at de omsøkte husene vil ligge delvis skjult sett fra sjøen. Dette
stemmer heller ikke. Terrenget er høyt og godt synlig sett fra sjøsiden. Ikke mange meter fra
sjøkanten. Brødrene….trenger ikke å få lov til å bygge i 100 metersbeltet for å kunne bosette
seg i Salthaug. Faren deres eier store områder……som ikke kommer i konflikt med 100
metersbeltet. Klart at andre vil reagere hvis brødrene….får dispensasjon til å bygge. Disse
husene vil om de får lov som vi sier på Sørlandet bli liggende «Med tean i tanga». Ber derfor
om at bestemmende myndighet avslår søknaden.
Øvrige merknader er allerede omtalt i søknad om dispensasjon, og gjentas ikke her.
Det vises til merknader og kommentarer, med vedlegg, i sin helhet.
Uttalelser fra annen myndighet:
Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler i brev av 25.09.2014 at det må antas at dersom boligene
tillates oppført, vil brygge også bli aktuelt igjen. Brygga ble for øvrig lagt inn i
kommuneplanen, men innsigelse fra miljøvernavdelingen førte til at kommunen tok ut brygga.
Boligbygging på stedet har også blitt vurdert i kommuneplanen. Iflg. kommunens
konsekvensutredning het det bl.a. at landskapsmessige virkninger og hensynet til 100metersbeltet talte imot bygging. Vi slutter oss til dette da boligene med tilhørende
terrenginngrep/veianlegg vil bli liggende til dels svært nær sjøen på en godt synlig uberørt
kolle/odde sett fra sjøen. Vi viser i denne sammenheng også til at stedet ligger åpent og knapt
100 m rett nord for Fugløy - skjærgårdspark i Mandal kommune. Bevaring av naturverdiene i
landskapet bør derfor tillegges avgjørende vekt.
Videre vises det til at omsøkte eiendom er stor og at dersom kommunen sterkt ønsker at eiers 2
sønner skal få bygge hver sin bolig på eiendommen, bør det finnes alternative lokaliseringer
som ikke kommer i konflikt med….100 metersbeltet.
Miljøvernavdelingen gir etter dette kommunen råd om å avslå søknaden.
Vest-Agder fylkeskommune: uttaler i brev av 30.09.2014 i sin uttalelse vises det til tidligere
uttalelse i tilnærmet samme sak fra 2012. det ble den gang sagt: «Gjennom Regionplan 2020
skal fylkeskommunen blant annet fokusere på landskap og innenfor dette temaet er 100metersbeltet av stor betydning. I dette tilfellet er husene plassert på et ubebygd nes. Dette er et
av få ubebygde nes i området. I tillegg vil en bebyggelse her bli svært synlig i landskapet og fra
sjøen. Av landskapsmessige hensyn vil vi sterkt fraråde at kommunen gir dispensasjon fra
LNF-formålet og byggeforbudet i 100-metersbeltet.
Fylkeskommunen viser til at området er vurdert i forbindelse med rulleringen av
kommuneplanen og da ble vurdert som uaktuelt. Det sies at en uheldig praksis med enkeltvise
dispensasjoner, på sikt vil kunne undergrave kommuneplanen som styringsverktøy.
Boligbygging her vil føre til at hensynet med LNF-formål blir vesentlig tilsidesatt. En kan
heller ikke se at fordelene ved denne type arealdisponering er klart større enn ulempene ut fra
samfunnsmessige hensyn.
Med bakgrunn i dette Fraråder fylkeskommunen at det gis dispensasjon.
Til sist vises det til at det er registrert steinalderlokaliteter i nærheten av området og at
eventuelle tiltak i området vil betinge forutgående arkeologisk befaring/registrering.
Det vises til uttalelsene i sin helhet.
Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens
påfølgende kommentar:
Det vises til at et enstemmig Pml. den 30.04.2014 gav tillatelse til omdisponering av
landbruksareal for etablering av vei til de to boligene. Det samstemte planutvalget er samme
utvalg som skal behandle denne søknaden om dispensasjon ihht plan- og bygningsloven. Vi
antar at de ikke ville ha vedtatt adkomstveien hvis de hadde problemer med å godkjenne de to
husene. Vi er derfor av den oppfatning at de her har gitt et klart signal til administrasjonen om
at de er positive til at Bastian og Tobias Salthaug skal få lov å bygge og bosette seg på
hjemstedet sitt.
Jordloven og Plan- og bygningsloven er to helt forskjellige lovverk, som ikke har noen
innvirkning på hverandre. Man kan for eksempel ikke gi avslag på en søknad etter jordloven
med henvisning til at tiltaket ikke kan godkjennes etter Plan- og bygningsloven.
Administrasjonen er derfor ikke enig i søkers vurdering av at det er gitt klare signaler fra Pml.
om hvordan denne saken bør behandles. Foreliggende sak må behandles ut fra de faktiske
forhold og uttalelser fra høringsinstansene vil måtte tas hensyn til. Disse uttalelsene forelå ikke
og er heller ikke vurdert i den tidligere behandlingen etter jordloven. Det er i tillegg satt som
vilkår at det må foreligge tillatelse etter plan- og bygningsloven før omdisponering i vedtak om
omdisponering.
Brødrene har vokst opp på Salthaug og de har sterke ønsker om å fortsatt bo der samtidig som
de ønsker å videreutvikle fiskerinæringen som har vært familiens primærnæring gjennom flere
generasjoner. I foreliggende søknad er det ikke medtatt noen brygge, eller andre ting som kan
knyttes til fiskerinæring. I tillegg er det jo slik at det ved rullering av kommuneplanen ble
vurdert å anlegge en brygge på stedet med tanke på fiskerivirksomhet. Dette ble imidlertid ikke
tatt med i planen og det ble besluttet at slik virksomhet skulle legges til andre deler av
kommunen. Vi kan ikke se at omsøkt boligplassering har noe relevans til videreutvikling av
fiskerinæring. Administrasjonen deler Fylkesmannens syn om at det finnes rikelig med
alternative hus plasseringer på eiendommen, som ikke vil komme i konflikt med 100
metersbeltet
Området hvor husene skal bygges er ikke av en slik kvalitet at det benyttes av allmennheten.
Det er ikke benyttet av båtturister og man ser aldri turgåere i området.
Hvorvidt området benyttes av båtturister og turgåere skal ikke administrasjonen mene noe om,
men dette står i skarp kontrast til det naboene påpeker. Det er imidlertid slik at området ligger
med umiddelbar nærhet til Skjærgårdsparken. I tillegg er dette et av de få ubebygde nes/odder
i området. En dispensasjon i dette tilfellet vil utvilsomt øke det bebygde preget på stedet.
Stedet er vurdert ved rulering av kommuneplanen. Man har ikke registrert verken kulturminner
eller naturforekomster av verneverdig art på land eller sjø. Området består i hovedsak av
uproduktiv skog.
Det faktum at stedet er vurdert i forbindelse med rullering av kommuneplanen i forhold til
boligbygging og bryggeanlegg er riktig. Etter disse vurderingene ble det endelige resultatet at
dette området ble besluttet utlagt som LNFR område i kommuneplanen. Dette betyr at det ble
regnet som uaktuelt som fremtidig byggeområde, noe som snarere taler mot dispensasjon enn
for en dispensasjon. Når det gjelder kulturminner vises det til fylkeskommunens uttalelser i
forhold til registrerte steinalderlokaliteter i nærområdet.
Husene legges slik i terrenget at virkningen i landskapsbildet blir minimert. På grunn av
vegetasjonen i området vil husene være delvis skjult sett fra sjøsiden.
Administrasjonen kan vanskelig se hvordan man kan plassere omsøkte boliger på en måte som
gjør at de vil bli lite synlige fra sjøsiden. Eksisterende vegetasjon som skjermer mot innsyn fra
sjøen vil jo samtidig hindre utsikten mot sjøen, sett fra boligene. All erfaring tilsier at slik
vegetasjon vil bli redusert eller fjernet med tiden.
Vi kan ikke se at en dispensasjon i dette tilfellet vil skape presedens. Dette begrunnet i at alle
saker er forskjellige og må behandles individuelt.
En dispensasjon i dette tilfellet vil i høyeste grad skape presedens. Det er her snakk om et fra
før ubebygd nes, avsatt til LNFR område i kommuneplanen, etter å ha vært vurdert med tanke
på bygging. Husene ligger henholdsvis ca. 20 og 40 meter fra sjøen i et område som ligger tett
opp til Skjærgårdsparken. Dersom man skulle legge søkers vurdering til grunn vil jo det evt.
føre til at ingen saker skape presedens. Man kan jo i enhver sak si at den skal vurderes
individuelt, det vil uansett være slik at fremtidige søkere vil kunne henvise til denne saken og
be om likebehandling, dersom det her ble dispensert. Etter administrasjonens vurdering strider
denne søknaden, med de fleste hensynene som ligger bak det generelle byggeforbudet i 100
metersbeltet og det er vanskelig å se at det finnes noen samfunnsmessige fordeler med en
dispensasjon.
Det vises til søknaden i sin helhet.
Administrasjonens samlede vurdering:
Det søkes om oppføring av 2 nye boliger på, en fra før ubebygd del av eiendommen 40/4.
Boligene søkes plassert henholdsvis ca. 20 og 40 meter fra sjøen.
Tiltaket er i strid med kommuneplanen, og plan- og bygningsloven § 1-8 om byggeforbudet i
100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Tiltaket
betinger og dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen.
Boligene, med tilhørende fiskeribrygge/kai, ble vurdert lagt inn i kommuneplanen, ved forrige
rullering. Etter å ha vært vurdert ble det besluttet at området ikke var aktuelt å legge ut til
byggeområde. I konsekvensutredningen den gangen het det bl.a. at landskapsmessige
virkninger og hensynet til 100- metersbeltet talte imot bygging.
I gjeldende kommuneplan er hele neset, boligene søkes plassert på, avsatt til LNFR område.
Kommuneplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den
20.12.2012, og er en forholdsvis ny plan som ikke bør fravikes. Å dispensere fra arealformålet
og kravet om detaljreguleringsplan, vil helt klart være en vesentlig ulempe i forholdet til
kommuneplanen og vil i vesentlig grad tilsidesette intensjonen i planen.
Tiltaket er videre i strid med det generelle byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen i
Plan-og bygningslovens § 1-8.
I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø,
friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Den delen av eiendommen boligene søkes
plassert på, ligger på et nes som fra før er ubebygd. Plassering av boliger som omsøkt vil få en
eksponert plassering, sett fra sjøen. En dispensasjon i dette tilfellet vil kunne skape en svært
uheldig presedens. Videre vil hensynene i det generelle byggeforbudet i 100 metersbeltet bli
fullstendig tilsidesatt ved en dispensasjon i dette tilfellet.
Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av boliger,
som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2
andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt.
Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er
oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for oppføring av boliger
avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke saken nærmere i forhold til fordeler
og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis.
Ut fra ovenstående anbefaler administrasjonen Plan og miljøutvalget at søknaden avslås.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken.
Vedlegg
1 Søknad om dispensasjon
2 Kart
3 Nabomerknad og kommentar
4 Skisse hus
5 Tillatelse omdisponering
6 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl § 1-8 for oppføring av 2
boliger - GB 40/4 - Salthaug
7 Uttalelse til søknad om dispensasjon
8 Uttalelse fra fagleder miljø til søknad om dispensasjon - to boliger - GB 40/4 - Salthaug
Fylkesmannen i Vest-Agder
Miljøvernavdelingen
Saksbehandler: Ole-Johan Eik
Tlf.: 38 17 62 07
Deres ref.: 2012/420?
Vår ref.:
2012/928
Vår dato: 25.09.2014
Arkivkode: 421.3
Søgne kommune
Postboks 1051
4682 Søgne
Salthaug - uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl
§ 1-8 for oppføring av 2 boliger på gnr. 40 bnr. 4
Vi viser til kommunens e-post av 23.09.2014.
Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens LNF-formål og forbudet mot tiltak i 100metersbeltet langs sjøen etter pbl § 1-8 for bygging av 2 bolighus. Boligene krever også
anlegg av atkomstvei. Vi legger til grunn at denne veien er ment som en del av søknaden.
Det opplyses i søknaden at det er grunneiers 2 sønner som sterkt ønsker å bosette seg på
hjemstedet. Samtidig ønsker de å videreutvikle fiskerinæringen som har vært familiens
primærnæring gjennom flere generasjoner.
Miljøvernavdelingen har den 15.02.2012 gitt kommunen råd om avslå en tilnærmet identisk
søknad. Denne omfattet også ei ny større brygge i tilknytning til boligene. Selv om det ikke
er søkt om brygge nå, må det antas at dersom boligene tillates oppført, vil brygge også bli
aktuelt igjen. Brygga ble for øvrig lagt inn i kommuneplanen, men innsigelse fra
miljøvernavdelingen førte til at kommunen tok ut brygga.
Boligbygging på stedet har også blitt vurdert i kommuneplanen. Iflg. kommunens
konsekvensutredning het det bl.a. at landskapsmessige virkninger og hensynet til 100metersbeltet talte imot bygging. Vi slutter oss til dette da boligene med tilhørende
terrenginngrep/veianlegg vil bli liggende til dels svært nær sjøen på en godt synlig uberørt
kolle/odde sett fra sjøen. Vi viser i denne sammenheng også til at stedet ligger åpent og knapt
100 m rett nord for Fugløy - skjærgårdspark i Mandal kommune. Bevaring av naturverdiene i
landskapet bør derfor tillegges avgjørende vekt.
Omsøkte boliger søkes oppført på en eiendom som på fastlandet utgjør ca. 95 dekar. Dersom
kommunen sterkt ønsker at eiers 2 sønner skal få bygge hver sin bolig på eiendommen, bør
det finnes alternative lokaliseringer som ikke kommer i konflikt med de strenge nasjonale
føringene som gjelder for 100-metersbeltet. Vi minner i denne sammenheng om de statlige
planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen som gjelder her.
Retningslinjene sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har
betydning for eks.vis natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.
Miljøvernavdelingen gir etter dette kommunen råd om å avslå søknaden.
Vi minner om at det av pbl. § 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom
hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
Besøksadr.
Postadr.
Telefon
Tordenskjoldsgate 65
Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand
38 17 61 00
E-post
[email protected]
Nettside
www.fylkesmannen.no
Org.nr. NO974 762 994
Side 2 av 2
formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon
være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets
begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens
krav til begrunnelse.
Med hilsen
Magnus Thomassen (e.f.)
ass. miljøverndirektør
Ole-Johan Eik
seniorrådgiver
Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift.
Kopi til:
Flatnes byggconsult AS
Vest-Agder fylkeskommune
Postboks 517 Lund
4605
Kristiansand S
NOTAT
Søgne, 16.10.2014
Jan Inghard Thorsen
Saksnr
Arkivnr
Snr: 2014/2971- 14
Lnr: 33321/2014 Ark: 40/4 /STSU
Uttalelse fra fagleder miljø vedr søknad om dispensasjon - to boliger - GB 40/4 Salthaug
Det foreligger ingen registreringer av viktige miljøverdier i Naturbase eller Artskart for det direkte
berørte området.
Det foreligger imidlertid registreringer av noen observasjoner av rødlista fuglearter på Lindholmen
og området Salthaug for øvrig i perioden 1988 - 2014.
Det er registrert freda kulturminner i tilknytning til dyrka mark på Salthaug.
Med hilsen
Steinar Sunde
fagleder miljø og landbruk
Saksbehandler: Steinar Sunde / Tlf.nr: