Søgne kommune Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: 24/11 2015/1461 -21372/2015 Mette Erklev 01.06.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for riving av hytte og oppføring av ny GB 24/11 - Amfenesveien 108 Utv.saksnr 111/15 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 17.06.2015 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for riving av eksisterende hytte og oppføring av ny. Søknad mottatt i kommunen den 13.04.2015. Dispensasjonen gis på følgende vilkår:  Den nye hytta skal utføres i naturtilpassede materialer og farger  Vinduer mot sjøen skal ha glass som gir lite refleks  Før rammetillatelse kan gis må det redegjøres for arealer og godkjenning for samtlige bygg på eiendommen. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om riving av eksisterende hytte og oppføring av ny. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i kommuneplanen, fra kommuneplanens krav til gesimshøyde og takform, form og størrelse, samt byggeforbudet i 100-metersbeltet, pbl § 1-8. Søknaden: Det søkes om riving av eksisterende hytte og oppføring av ny på GB 24/11, søknad mottatt i kommunen den 13.04.2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, utsnitt av kart, og beskrivelse av tiltaket. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNFR-område for spredt boligbygging i kommuneplanen for Søgne kommune. Planen er vedtatt den 20.12.2012. Relevante bestemmelser i saken: Kommuneplanens bestemmelser § 5 Funksjonskrav og utbyggingsvolum c. Fritidsbebyggelse … Maks mønehøyde 5,5 meter og maks gesimshøyde 4 meter. … Kommuneplanens bestemmelser § 11 Landbruk-, natur- og friluftsområder (LNFR), c. Areal hvor bruksendring fra fritidsbolig til bolig tillates LB (Amfeneset merket LB på kartet) Fritidsboliger kan bruksendres til bolig; maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 138 m2 og maks mønehøyde 7 meter fra ferdig gulv i laveste etasje til topp møne. (I disse områdene gjelder også § 1-8 i pbl.) Bygninger og anlegg/tiltak som følge av brann eller skade som trenger gjenoppbygging, kan gjenoppføres i sin opprinnelige form og størrelse. d. Fritidsbebyggelse LF (Amfeneset) Bebyggelsen tillates ikke utvidet, men kan rives og gjenoppføres i samme form og størrelse. Plan og bygningsloven § 1-8 Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Utsnitt av gjeldende plan, samt fra skråfoto: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: Da eiendommen er en eldre fritidseiendom, er det ikke spesielle merknader til at det gis dispensasjon fra boligformålet. Når det gjelder selve byggetiltaket, skal det tas hensyn til statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. I denne sammenheng vil bl.a. landskapstilpasning være et viktig hensyn å ivareta. En eventuell dispensasjon bør gis med vilkår om at ny hytte oppføres i treverk med naturfarger, og at vinduer ut mot sjøen skal ha glass som gir lite lysrefleks. Det vises til uttalen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Eksisterende hytte er en uisolert, enkel sommerhytte som er i dårlig forfatning. Det vil medføre uforholdsmessige kostnader å oppgradere den til dagens miljø- og energikrav, men det legges i byggeplanene opp til miljøstandard ihht. krav i TEK10. Det vil være en gevinst i forhold til miljøet at det oppføres en hytte som er tilpasset dagens krav til energi og miljø. Vi har forståelse for at det vil bli for høye kostnader ved å oppgradere eksisterende hytte. Ny hytte planlegges oppført med vedlikeholdsfritt treverk med naturfarge, som vil være langt mer fremtredende enn dagens hytte. Ny hytte vil ikke gi siluettvirkning sett fra sjøen på grunn av topografien og vegetasjonen i området. Den eksisterende hytta er hvitmalt, og blir dermed ganske fremtredende i landskapet. Ny hytte er planlagt i vedlikeholdsfritt treverk med naturfarge, men dette er i seg selv ikke en garanti for at ikke den ville kunne males hvit på et senere tidspunkt. Det samme gjelder for vegetasjonen; den er der nå, men kan bli fjernet ved en senere anledning. Topografien er imidlertid positiv i forhold til siluettvirkning sett fra sjøen. Riving av eksisterende hytte og oppføring av ny, tidsriktig hytte, betyr at denne vil være bedre tilpasset en eventuell fremtidig søknad om bruksendring til bolig. På den måten vil den nye hytta være mer tilrettelagt for bruksendring enn det den eksisterende hytta er. Eiendommen ligger i et område som er tenkt brukt til spredt boligbygging, men uten at det skal tillates nye enheter. Det er imidlertid sagt i kommuneplanens bestemmelser at det skal være mulig å bruksendre hytter til helårsboliger i dette området. Oppføring av ny hytte vil ikke være til sjenanse eller til hinder for allmennheten, eller på annen måte være til skade for helse, miljø og sikkerhet i området. Den vil tvert i mot bli bedre gjemt i terrenget, og være til fordel for både sikker bruk og miljø. Området er allerede privatisert da det står en hytte der allerede. Ny hytte er plassert godt i terrenget, og med rett fargebruk vil den bli lite fremtredende i landskapet. Det vises til søknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med formålet i kommuneplanen, samt plan- og bygningslovens § 1-8, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende plan er eiendommen avsatt til LNFR-område for spredt boligbygging, men uten at det åpnes for nye enheter. Derimot kan eksisterende hytter bruksendres til bolig. Dispensasjonen fra kommuneplanen knyttes da til at søknaden fortsatt gjelder fritidsbolig og ikke helårsbolig. I tillegg kreves dispensasjon fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen etter pbl § 1-8. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven § 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. I kommuneplanen er det vedtatt at denne del av Amfeneset skal benyttes som LNFR-område for spredt boligbygging, men uten at det åpnes for nye enheter. Derimot kan eksisterende hytter bruksendres til bolig. Intensjonen er at dette på sikt skal bli et område med spredtliggende boliger som kan fungerer som en buffer mellom sjøen og fremtidige boligfelt øst for her omsøkte hytteeiendom. Kommuneplanens bestemmelse om at hytter ikke skal ha mønehøyde over 5,5 meter, tolkes til at hytter skal ha saltak. Videre sies det at maksimal gesimshøyde ikke skal overskride 4 meter. Omsøkte hytte har gesimshøyde på 4,15 meter til gjennomsnittlig terreng. Takformen på omsøkte hytte er en trend vi ser på både hytter og boliger, og vi anser dette for å være i tråd med dagens byggeskikk, og tilsidesetter ikke hensynet bak planen. At gesimshøyden økes noe i forhold til planens krav, må kunne godtas så lenge takformen fører til at den totale høyden på bygget reduseres i forhold til den hytta som står der i dag. Kommuneplanen sier også at i dette området, skal hytter som rives føres opp igjen med samme form og størrelse. Administrasjonen mener at så lenge det totale arealet på eiendommen er innenfor planens krav, er ikke en større hytte med på å undergrave bestemmelsen i denne saken. Formen er endret, men det som nevnt over; dette er et resultat av at byggeskikken endrer seg over tid. Plan- og bygningslovens § 1-8 om byggeforbudet i 100-metersbeltet, skal ivareta forhold som natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eksisterende hytte ligger ca. 20 meter fra sjøen, mens ny hytte vil bli liggende ca. 15 meter fra sjøen. Høydeforskjellen mellom sjøen og planeringshøyden er på ca. 10 meter. Selv om den nye hytta kommer noe nærmere sjøen enn den eksisterende, kan vi ikke se at forholdet til allmenne interesser blir vesentlig tilsidesatt. Det er per i dag mye vegetasjon rundt hytta, og dette sammen med hyttas utforming og materialvalg, gjør at den blir lite synlig i landskapet sett fra sjøen. Det bebygde preget vil ikke endres, og området er allerede privatisert. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl § 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Eiendommen er i dag bebygd med hytte, sjøbod og redskapsbod. Sjøboden er godkjent i 1989, hytta i 1959, og med tilbygg godkjent i 1972. Det finnes ingen dokumentasjon på redskapsbod oppført helt syd på eiendommen, og dette må det redegjøres for i forbindelse med en eventuell rammesøknad. Ny hytte oppgis å få et bruksareal på 94,0 m², sjøboden har et bruksareal på 12,5 m², og redskapsboden synes å ha et tilsvarende areal som sjøboden, hvilket vil gi en utnyttelse på 119 m². Administrasjonen legger til grunn at det totale bruksarealet er innenfor kommuneplanens maksimalgrense på 120 m² bruksareal. Eiendommen ligger innenfor et område avsatt til område for spredt boligbygging i kommuneplanen, hvor det skal tillates å bruksendre hytter til boliger. Vi kan ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med fremtidig utvikling av området, da det dreier seg om å erstatte en hytte med en ny. Den nye hytta vil være nærmere en bruksendring til bolig enn det den eksisterende er, på grunn av tilstanden til denne enkle, uisolerte hytta. Det er vann til hytta, men ikke vei og kloakkløsning slik den står i dag. Dette er elementer som må være bragt i orden før man kan gi bruksendring til bolig, og taler for at man på det nåværende tidspunkt kan gå for å dispensere for hytte. I forhold til byggeforbudet i 100-metersbeltet, vil ikke tiltaket ha særlig betydning for de forhold denne bestemmelsen skal i vareta. Vi kan ikke se at en dispensasjon vil svekke bestemmelsen på et generelt grunnlag. I og med at hele eiendommen ligger innenfor 100metersbeltet, finnes det ikke alternative løsninger for plassering av ny hytte som ikke krever dispensasjon. Dette vektlegges som en vesentlig fordel i favør av dispensasjon. Omsøkte hytte blir i følge ansvarlig søker ca. 1 meter lavere enn eksisterende hytte, som følge av at takformen endres til pult-tak. Dette gir en bedre tilpasning til terrenget, og mindre synlighet fra sjøen. Dette anses å være svært positivt og taler i favør av en dispensasjon. Presedens er en ulempe med enhver dispensasjon, og dette må vurderes i forhold til mulig liknende saker ikke bare i området, men også for hele kommunen. Administrasjonen anser denne saken som spesiell i form av at det er snakk om en erstatningshytte, og at tiltaket vil medføre en gevinst i forhold til forskriftenes miljø- og energikrav. I tillegg vil dette være positivt i forhold til en eventuell fremtidig bruksendring til bolig. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 2 Tegninger og situasjonskart 3 Uttalelse - søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl § 1-8 4 Oversiktskart - GB 24/11 - Amfenesveien 108 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Tlf.: 38 17 62 07 Deres ref.: 2015/1461 Vår ref.: 2015/1994 Vår dato: 21.04.2015 Arkivkode: 421.3 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Amfenesveien 108 - uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl § 1-8 vedr. riving av hytte og oppføring av ny på gnr. 24 bnr. 11 Vi viser til kommunens skriv av 16.04.2015. Det er søkt om å rive ei hytte som ligger ca. 20 m fra sjøen og ca. 10 m over denne på vestsiden av Amfeneset. Ny hytte søkes oppført ca. 6 m nærmere sjøen, men på samme høydenivå. Kommuneplanen har vedtatt denne del av Amfeneset som LNF-område for spredt boligbygging, men uten at det åpnes for nye enheter. Derimot kan eksisterende hytter bruksendres til bolig med maksimalt tillatt bruksareal pr. eiendom på 138 kvm, hvorav 18 kvm utgjør parkering. Den omsøkte nye hytta er oppgitt med et bruksareal på 94 kvm. Vi legger til grunn at det totale bruksarealet på eiendommen, inkl. øvrig bebyggelse, holdes innenfor maksimalgrensen. Dispensasjonen fra kommuneplanen knyttes da til at søknaden fortsatt gjelder fritidsbolig og ikke helårsbolig. I tillegg kreves dispensasjon fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen etter pbl § 1-8. Da eiendommen er en eldre fritidseiendom, har vi ikke spesielle merknader til at det gis dispensasjon fra boligformålet. Når det gjelder selve byggetiltaket, skal det tas hensyn til statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. I denne sammenheng vil bl.a. landskapstilpasning være et viktig hensyn å ivareta. Det er i søknaden lagt vekt på at topografi og vegetasjon i området ikke vil gi ny hytte silhuettvirkning sett fra sjøen. Videre vektlegges at ny hytte oppføres i treverk med naturfarger som vil være langt mindre framtredende enn fargebruken på eksisterende hytte. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det derfor være på slike vilkår. I tillegg bør det settes vilkår om at vinduer ut mot sjøen skal ha glass som gir lite lysrefleks. Vi minner om at det av pbl. § 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post [email protected] Side 2 av 2 Kopi til: Vest-Agder fylkeskommune Flatnes Bygg Consult AS Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S GB 24/11 - Amfeneset 108 Oversiktskart 02.06.2015 Målestokk 1:2000