PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN
Planavdelingen
Arkivsak-dok.
Saksbehandler
201302184-74
Silke Skovsholt
Saksgang
Byutviklingsstyret
Møtedato
05.03.2015
Benestad felt Cb3, Cb5 og Cb6 - detaljregulering - Offentlig ettersyn
Sammendrag
Planområdet er på ca. 140 daa og ligger 2 km øst for Rona, mellom Drangsvann i nord og
Høvågveien i syd. Planforslaget hjemler totalt 207 boenheter, fordelt på 91 frittliggende eneboliger, 103 eneboliger i kjede og 13 rekkehus. Boligene er planlagt med 2 eller 3 etasjer og
med underetasje der dette gir god terrengtilpasning. Tomtestørrelser varierer fra ca. 175 m2
til ca. 550 m2. Boligfeltene er planlagt med sentrale lekeplasser og turveier som kobles til
den øvrige grønnstruktur. Atkomstveier er tilpasset terrenget og det er regulert offentlige
gjesteparkeringsplasser i alle felt.
Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at planforslaget legger til rette for et attraktivt bomiljø med gode bokvaliteter, både på de private tomtene og offentlige områdene. Det er positivt
at planen tilbyr ulike bebyggelsestyper og at det er sikret en god sammenheng mellom interne friområder og omkringliggende grønnstruktur. Det kuperte terrenget har vært en betydelig
utfordring i utarbeidingen av planen, men vurderes nå håndtert på en tilfredsstillende måte.
Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn.
Forslag til vedtak
Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Benestad felt Cb3, Cb5 og Cb6 sist
datert 02.02.15, med bestemmelser sist datert 02.02.15, ut til offentlig ettersyn.
Venke Moe
Plan- og bygningssjef
Silke Skovsholt
Saksbehandler
Trykte vedlegg
1.
Plankart, sist datert 02.02.15
2.
Bestemmelser, sist datert.02.02.15
3.
Planbeskrivelse, sist datert 02.02.15
Utrykte vedlegg
1.
Illustrasjonsplan
2.
Grønnstruktur
3.
Teknisk infrastruktur
4.
Terrengsnitt
5.
Bebyggelsestyper
6.
7.
8.
9.
10.
Sol/skygge-analyse
ROS-vurdering
Geoteknisk notat
Støyrapport
Varsling av planarbeid + merknader
BAKGRUNN FOR SAKEN
Basis arkitekter AS fremmer forslag til detaljreguleringsplan på vegne av Drangsvann AS
(Cb3 og Cb5) og Sapo eiendom AS (Cb6). Hensikten med planarbeidet er å oppfylle plankravet i gjeldende reguleringsplan ved å regulere boligbebyggelse, grønnstruktur og teknisk
infrastruktur.
Detaljreguleringen er første utbygging i Benestad-feltet og følger opp krav og intensjoner i
gjeldende reguleringsplan. Utbyggingen starter opp i det ytterste feltet (felt C), da markedet
er vurdert ikke modent for en høy utnyttelse med leilighetsbygg - som det er regulert for i
feltene nærmest Rona. Administrasjonen har tidligere gitt positive signaler til at utbyggingen
kan starte i aktuelle felter.
Dagens situasjon
Planområdet er ca. 140 daa og ligger 2 km øst for Rona, mellom Drangsvann i nord og Høvågveien i syd. Området er regulert til bebyggelse i reguleringsplan for Benestad (nr. 902).
Figur 1: Oversiktskart
Planområdet er svært kupert. Høydedrag
med fjell i dagen strekker seg i retning
nord-syd. Terrenget er særlig krevende i
område Cb3, hvor det innenfor et par dekar
kan variere med inntil 15m høydeforskjell.
Vegetasjonen er blandingsvegetasjon med
furu/einer på høydedragene og mere innslag av løvtrær på myrene. Området har
vært nyttet som utmark og for skogsdrift, og
det er bygd opp steingjerder i eiendomsgrensene. Det går stier i området, noe som
også vitner om at området brukes til turområde.
Cb3
Cb6
Cb5
Figur 2: Terreng i planområdet
2
Planens innhold
Planforslaget hjemler regulering av de tre boligfeltene Cb3, Cb5 og Cb6.
Boligbebyggelse
Planforslaget hjemler 207 boenheter, fordelt på 91 frittliggende eneboliger, 103 eneboliger i
kjede og 13 rekkehus. Boligene er planlagt med 2 eller 3 etasjer og med underetasje der
dette gir god terrengtilpasning. Tomtestørrelser varierer
fra ca. 175 m2 til ca. 550 m2. Det er utarbeidet bestemmelser for hver boligtype og illustrasjoner som
viser bebyggelsens plassering på tomta med parkering
og uteoppholdsareal. Estetikk er ivaretatt ved regulering av høyde og takform. Vedtatt formingsveileder for
delfelt C legger noen føringer for bl.a. farge- og materialvalg. Boligtypene er lagt i grupper slik at bygningstypene kan bidra til å gi de ulike delene av feltene karakter og identitet. Reguleringsplanen oppfyller kommuneplanens krav om andel tilgjengelig boenheter og
krav til privat uteoppholdsareal.
Figur 3: Variasjon i boligtyper i Cb6
Grønnstruktur
Hvert boligfelt er bygd opp rundt et sentralt lek- og friområde. Kvartalslekeplass er plassert
sentralt mellom feltene Cb5 og Cb6. Interne turveier er koplet til det overordnete turveisystem og vil bidra til god fremkommelighet for myke trafikanter. Bevaringsverdige biotoper er
hensyntatt i planforslaget (Cb5). Gjennomføring av planen forutsetter at landskapet/ terrenget innenfor planområdet transformeres. Noe vegetasjon på friområder og en kolle i vestlig del
av Cb3 bevares.
Figur 4: Kvartalslekeplass - utsnitt av foreløpig utomhusplan
Teknisk infrastruktur
Fra samleveien i Benestadfeltet skal det bygges adkomstveier i det enkelte felt. Krav til parkering er i tråd med kommuneplanen og gjesteparkering er løst på sentrale plasseringer i
hvert delfelt. Søppelhåndteringen er planlagt for et system med kildesortering i nedgravde
kontainere. Det er stilt krav til overvannshåndtering og Blågrønn faktor (BGF). Det bratte terrenget mot samleveien er en utfordring for nærmeste boligfelter i Cb5 og Cb6. Dette er løst
ved å stille krav til trapping av forstøtningsmurer. Støyrapport viser at boliger langs samlevei
og sør i felt Cb5 vil være støyutsatte. Terrengsforskjell og krav til støyskjerming sikrer anbefalt støynivå. Nye veinavn er ennå ikke avklart. Kommunens navnekomité jobber med skogsbruk som tema i samarbeid med det lokale historielaget.
3
PLANPROSESSEN
Gjeldende planer
Kommuneplan
I kommuneplanen er planområdet regulert til bebyggelse og anlegg.
Reguleringsplan
Planområdet er regulert i Reguleringsplan for Benestad (plan nr. 902, vedtatt 11.05.11)
Figur 5: Utsnitt av reguleringsplan for Benestad (902)
Krav fra reguleringsplan 902 er vurdert ivaretatt i detaljreguleringen med unntak av følgende
punkter:
§ 2.9.3: Felt Cb3
Krav om blokkbebyggelse i feltet er ikke fulgt opp i planforslaget. Det foreslås i stedet en
kombinasjon av frittliggende eneboliger og eneboliger i kjede. Administrasjonen er positiv til
dette, da planen fortsatt tilbyr ulike boligtyper og feltet ikke ligger i gåavstand til Rona. Dessuten er dette er den første detaljregulering i området, og det vil ta flere tiår før hele Benestadfeltet er utbygd og den sosiale infrastruktur samt kollektivtilbud er etablerert.
§ 9.8.7: Vei
Krav til tiltak ved Rona er tatt ut da tiltakshaver har forpliktet seg til å følge en lav utbyggingstakt i tråd med utbyggingsavtalen. Planforslaget hjemler 207 boenheter og legger derved
under kravet på 300 boenheter hjemlet i overordnet plan. Vegvesenet og administrasjonen
anser derfor kravet som ivaretatt.
Mindre endring
Utbygger har startet opp en prosess på en mindre endring av reguleringsplan 902. Endringstemaer er bl.a. deler av infrastrukturen og gjennomføringstakt. Det er administrasjonens vurdering at dette planarbeid må følge detaljreguleringen og vedtas i forkant av denne plan.
4
Melding om oppstart
Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 15.04.13 med frist 16.05.13. Det kom
inn fem merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Merknad fra Ole Chr. Benestad er ikke imøtekommet, da det er vurdert at ønsket om
avkjørsel i nordlig del av Cb3 er i konflikt med ønsket boligutbygging. Tilgang til friluftsområdene er løst via offentlige turveier.
Medvirkning
Det har løpende vært avholdt møter mellom tiltakshaver, konsulenter og planavdelingen.
Fokus i møtene har bl.a. vært terrengtilpassing og overganger mellom reguleringsformål.
Samarbeidsgruppa for bydel øst
Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa 28.06.13 og 18.09.13. Merknader fra samarbeidsgruppe er fulgt opp i samarbeid med parkvesenet og ingeniørvesenet, og er imøtekommet i planforslaget.
PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Boligutbygging & terrengtilpasning
Det er positivt at planen legger til rette for en variasjon i boligtyper og at over 70 % av boligmassen er sikret som tilgjengelige boenheter. Kvalitetsfylt uteareal er sikret ved private hager
og terrasser. Endringen i utnyttelsen av felt Cb3 er vurdert hensiktsmessig.
Det har vært en utfordring at få flere boligtomter til å treffe terrenget i fri- og friluftsområder,
spesielt i den nordlige del av Cb3. Som en konsekvens av dette er en boligtomt tatt ut, og
erstatta av et grøntområde, og et mindre område av friluftsområdet kan fylles igjen (FL6). I
Cb5 og Cb6 har det vært vanskelig å håndtere den markante høydeforskjellen som er mellom samleveien og boligfeltene. Dette er løst ved; underetasje i boliger, krav til trapping av
forstøtningsmurer og beplantning. For å sikre plass til murer er det lagt inn hensynssone.
Tiltakene er vurdert i et samarbeid mellom konsulent og planavdelingen.
Kulturminner
Steingjerder ved kvartalslekeplass skal bevares. Fylkeskonservator har bekreftet at en regulert heller i felt Cb3 er feilregistrert, og det er derfor konkludert at det ikke foreligger fredede
kulturminner i planområdet.
Grønnstruktur
Planforslag og foreløpig utomhusplan viser en kvalitetsfylt grønnstruktur, hvor lekeplasser er
plassert sentralt og viktige turveier er sikret. Landskapet blir omdannet, men det er lagt til
rette for at gode overganger kan sikres og ivaretas i detalj i utomhusplan og tekniske planer.
Naturmangfold
I forbindelse med reguleringsplan for Benestad (902), har det vært foretatt undersøkelser
mht. naturmangfold i området. I felt Cb3 skal skogkledt kolle bevares og i Cb5 er deler av
åsryggen tenkt bevart som en del av grøntstrukturen. Bevaringsverdige biotoper med forekomster av bevaringsverdig sopp - biologisk mangfold - i Cb5, ivaretas i planforslaget.
Forholdet til naturmangfoldlovens §§ 8-12 anses å være ivaretatt. Det henvises i øvrig til
planbeskrivelsen og undersøkelser knyttet til reguleringsplan 902.
Risiko- og sårbarhet
Geologisk undersøkelse konkluderer at det ikke finnes tydelig tegn av sulfidholdig fjell. I tråd
med anbefalinger i utredning skal det foretas en ny gjennomgang av hvert felt etter vegetasjon er ryddet før det kan gis igangsettingstillatelse. Det forekommer naturlige terrengformasjoner som utgjør fare innenfor området. Disse vil enten bli endret ved utbygging eller sikret.
Før det gis tillatelse til tiltak, skal det utarbeides sikringsplan for ras og fall, som skal godkjennes av kommunen. Sikringstiltak skal utføres for byggeområdet og tilliggende fri- og fri-
5
luftsområder. En overordnet VA-plan og redegjørelse for overvannshåndtering og viktige
vannveier skal godkjennes/ oversendes til kommunen innen sluttbehandling.
Utbyggingsavtale/ Økonomiske konsekvenser for kommunen
Det foreligger en utbyggingsavtale som forutsettes oppdateres. Det er lagt til grunn at utbygger må medsignere på fremforhandlet utbyggingsavtale og det skal utarbeides et tillegg til
utbyggingsavtalen med tilføyelse om; hvem som er utbygger av felt/delfelt, framdrift
felt/delfelt, ferdigstillelse felt/delfelt og garantistillelse for felt/delfelt.
Kommunen ved ingeniørvesenet skal stå for drift av offentlige veier med fortau og gang og
sykkelveier. Kostnadene er anslått til ca. 600.000 kr. basert på erfaringstall og bevilgninger
(2014 priser). Utbygging av planområdet gir nye arealer til offentlig infrastruktur, både vei og
grønnstruktur. Dette gir økte kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) av anleggene. Økte FDV-kostnader innarbeides i kommunens handlingsprogram i takt med at området
bygges ut.
Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av turvei og friområder. Kostnadene er anslått
til ca. 120.000 kr. (2014 priser), basert på erfaringstall fra drift i andre tilsvarende anlegg.
Tiltak utenfor planområdet som turløyper og badeplasser er ikke medregnet. Økte driftskostnader foreslås derfor lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet.
For øvrige tema vises til planbeskrivelsen
Planarbeid og endringer innen sluttbehandling
Innen planen kan fremmes til sluttbehandling er det behov for noen avklaringer og justeringer
av planmaterialet.
- Parkeringsløsning for boligtype E skal avklares
- Overordnet VA plan må være utarbeidet og godkjent
- Det må redegjøres for håndtering av overvann og vannveier innenfor planområdet
- Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet skal kvalitetssikres
Endringer i planmaterialet:
- Planbeskrivelse
o Planforslaget, arealbruk: Antall boenheter i boligtype A korrigeres til 27. Tabellene oppdateres.
o Blågrønn faktor (BGF): Beregningsmetode beskrives (regneark og eksempel)
o Anleggsfasen: Avsnittet oppdateres i tråd med bestemmelsene
- Bestemmelser:
o 1.1.10 ‘Universell utforming’: D2 fjernes fra krav om UU. Avsnitt revideres
o 1.1.16 ‘Støyskjerm’: Cb6 korrigeres til Cb5
o 1.1.18 ‘Avkjørsel’: Standardtekst fra mal skrives inn
o 6.2.1 - 6.2.3: Det presiseres at teknisk infrastruktur skal være opparbeidet iht.
tekniske planer
o 6.3.1 ‘Cb3’: B2 kan tas ut
o 6.3.3 ‘Cb6’: Krav til støyskjerming endres til «støyskjerming være etablert i
tråd med punkt 1.1.16»
o 6.4.4 og 6.4.5: Forklarende tekst i parenteser tas ut (kursiv)
o Det skal kvalitetssikres at rekkefølgebestemmelser fra reguleringsplan 902 (§
6.4) ikke overlapper/strir i mot øvrige rekkefølgebestemmelser
- Plankart
o B11 reguleres til konsentrert småhusbebyggelse (sosi 1112)
o B20-2 og f_Rea5: Areal i siktsone reguleres til annen veigrunn
o B32: H01 anbefales senket til maks 37,5
o o_V2: Anbefales senket til kote 28 v/ B35: Høyder på boliger i felt B31 og B35
justeres
Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon
6
Planforslaget vurderes å legge til rette for et attraktivt bomiljø med gode bokvaliteter på private tomter og offentlige områder. Det er positivt at planen tilbyr ulike bebyggelsestyper og at
det er sikret en god sammenheng mellom interne friområder og omkringliggende grønnstruktur. Det kuperte terrenget har vært en betydelig utfordring i utarbeidingen av planen, men
vurderes nå håndtert med tilfredsstillende løsninger. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn.
Silke Skovsholt, 10.02.15
7