SAMLET SAKSFRAMSTILLING
Side 1 av 5 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 13/1581-31+30+29+28+27+26 SAMLET SAKSFRAMSTILLING - SLUTTBEHANDLING - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR LANGESTRAND VEST Saksbehandler: David Bakke Haugen Saksnr.: Utvalg 139/14 32/14 3/15 4/15 Plan- og utbyggingsutvalget Rådet for funksjonshemmede Formannskapet Bystyret Arkiv: 611 L13 Møtedato 26.11.2014 11.12.2014 27.01.2015 12.02.2015 Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Langestrand vest med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 16.09.14 og 09.10.14, vedtas jf. plan og bygningslovens § 12-12. Deler av reguleringsplan for Framnes mekaniske verksted (plan-ID 19830010) oppheves. Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 26.11.2014: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Forslag til reguleringsplan for Langestrand vest med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 16.09.14 og 09.10.14, vedtas jf. plan og bygningslovens § 12-12. Deler av reguleringsplan for Framnes mekaniske verksted (plan-ID 19830010) oppheves. Side 2 av 5 Rådet for funksjonshemmede behandlet saken i møte den 11.12.2014: Rådet vil bemerke at de er opptatt av avsetning av tilstrekkelig med lekearealer med universell utforming, og vil følge opp dette i kommende saker. Rådet for funksjonshemmedes vedtak: Rådmannens innstilling tas til orientering med følgende uttalelse: Rådet vil bemerke at de er opptatt av avsetning av tilstrekkelig med lekearealer med universell utforming, og vil følge opp dette i kommende saker. Formannskapet behandlet saken i møte den 27.01.2015: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Langestrand vest med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 16.09.14 og 09.10.14, vedtas jf. plan og bygningslovens § 12-12. Deler av reguleringsplan for Framnes mekaniske verksted (plan-ID 19830010) oppheves. Bystyret behandlet saken i møte den 12.02.2015: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak: Forslag til reguleringsplan for Langestrand vest med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 16.09.14 og 09.10.14, vedtas jf. plan og bygningslovens § 12-12. Deler av reguleringsplan for Framnes mekaniske verksted (plan-ID 19830010) oppheves. Side 3 av 5 SAKSUTREDNING: Bakgrunn Planforslaget fremmes av arkitektkontoret Børve og Borchsenius AS på vegne av A/S Thor Dahl. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for ny boligbebyggelse (3 leilighetsblokker) med tilhørende leke- og uteoppholdsarealer og parkering. Forslaget til reguleringsplan ble førstegangsbehandlet av planutvalget den 11.06.14, sak 76/14 (se vedlegg 6). Planforslaget ble enstemmig vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Beskrivelse av planen Planområdet er ca. 9,75 daa. Arealet er i dag ubebygd og regulert til industriformål med tilhørende grøntbelte mot boligene langs Framnesveien. Området er vist med overordnet arealbruk bolig i gjeldende kommuneplan. Det planlegges 3 nye leilighetsbygg, med til sammen ca. 35 boenheter. Planforslaget omfatter også tilhørende leke- og uteoppholdsarealer, minimum 300 m2 fordelt på to nærlekeplasser og ca. 1 700 m2 park/turområde syd for blokkene. Bilparkering planlegges enten på bakkeplan øst på tomten eller i underjordisk parkeringsanlegg. For en mer utfyllende beskrivelse av planforslaget vises det til planbeskrivelsen (vedlegg 4) og saksfremstillingen i PU-sak 76/14 (vedlegg 6). Planforslaget som fremmes til andregangbehandling er så å si identisk med høringsforslaget. Den viktigste endringen er at nærlekeplassene mellom bygningene nå er avsatt med eget formål i planen. En detaljert oppsummering av innspillene til varsel om planoppstart fremgår av planbeskrivelsens kapittel 6. En oppsummering av innspillene til offentlig ettersyn fremgår av denne saken. Sluttbehandling Planforslaget var på høring i ca. 10 uker mellom 17. juni og 25. august inneværende år. Høringen ble forlenget pga. sommerferien. Det har kommet 3 uttalelser til høringsforslaget (se vedlegg 7). De viktigste momentene i merknadene er oppsummert her. Statens vegvesen tar kommunens redegjørelse for fremdriften på og finansieringen av gang/sykkelveianlegget langs Framnesveien, til etterretning. Rekkefølgekrav til etablering av gang/sykkelvei vurderes nå å være overflødig. Vestfold fylkeskommune tilrår at lekeplassene avmerkes på plankartet, og ønsker samtidig at en gunstigere plassering av nærlekeplassene vurderes. Videre mener fylkeskommunen at det i henhold til kommuneplanens bestemmelser for leke- og uteoppholdsarealer skulle være avsatt langt større arealer til dette formålet. Fylkesmannens vurdering er at det er avsatt et tilstrekkelig areal til lek og uteopphold, samtidig som planforslaget oppfyller intensjonene i Regional plan for bærekraftig arealpolitikk ift. tomteutnyttelse. Fylkesmannen mener at planområdets beliggenhet muliggjør Side 4 av 5 fleksibilitet i forhold til valg av energikilder, og etterlyser en mer utfyllende omtale av dette. Rådmannens merknader ved sluttbehandling Leke- og uteoppholdsarealer Nærlekeplassene for de minste barna er nå vist med eget formål i plankartet. Rådmannen mener at den foreslåtte plasseringen, tett opptil boligene, vil gjøre det enklere å bruke arealene, også på travle hverdager. Selv om boligbyggene vil gi noe skygge, vil lekeplassene likevel få rikelig med sol fra vest på ettermiddagene, da bruken av arealene antas å være størst. Den klare avgrensingen mellom bygningskroppene vil skape trygge rom for de minste barna, og i tillegg vil bygningene gi noe skjerming mot fremherskende vindretning (sydvest). Rådmannen tror at nærlekeplassene vil bli gode samlingsplasser for de minste barna og deres foreldre. Fylkeskommunen viser til gammel kommuneplan for Sandefjord og mener at det skulle vært avsatt 100 m2 leke- og uteoppholdsareal pr. boenhet, dvs. ca. 3 500 m2 i denne planen. Rådmannen vil bemerke at rikspolitiske retningslinjer, fylkesplaner og kommuneplanens arealer kun er retningsgivende ved utarbeiding av reguleringsplaner, jf. PBL § 23 punkt 3. Gjennom regulering gis det anledning til å se på andre løsninger der dette måtte være hensiktsmessig. I denne saken har kommunen, helt fra oppstartsmøtet med utbygger, vært klar på at man ønsker å legge bestemmelser og retningslinjer i ny kommuneplan til grunn for detaljreguleringen. Det betyr at: 1. Det skal avsettes et uteoppholdsareal tilsvarende minimum 50 % av BRA (bruksareal) bolig. I tillegg bør enhver bolig ha tilgang til private utearealer. 2. Det bør være ett felles uteareal på minimum 750 m2 innen en avstand på 400 meter fra boligene. 3. Det skal avsettes et areal til lek på minimum 150 m2 + 15 m2 for hver boenhet utover 5, innen 100 meter gangavstand. Areal til lekeplass kan dekkes av det samlede arealkravet under punkt 1. Beregnet BRA for ny bebyggelse er beregnet til ca. 4 800 m2, dvs. at det bør avsettes ca. 2 400 m2 til lek og uteopphold. I følge planbestemmelse 1.1.2 skal det tilrettelegges minimum 75 m2 leke- og uteoppholdsarealer pr. boenhet (inkl. private uteplasser). 75 m2 pr boenhet vil gi totalt 2 625 m2 leke og uteoppholdsarealer, verandaer inkludert. Planforslaget regulerer et minimumsareal på ca. 2 000 m2 til lek og uteoppholdsareal på terreng, men som illustrasjonsplanen viser (se vedlegg 5) er det større arealer både mellom og rundt byggene som kan brukes til lek eller som private uteoppholdsarealer. I tillegg får alle leilighetene private verandaer. Det er avsatt ett stort felles uteoppholdsareal (1 700 m2) syd for leilighetsbyggene. I henhold til arealkravet i ny kommuneplan skal det ved bygging av 35 boenheter avsettes 600 m2 til lekeplasser. I denne planen løses dette enten ved utvidelse av lekeplassene mellom byggene, eller ved at en mindre del av det store uteoppholdsarealet syd i planområdet opparbeides som lekeplass. Rådmannen er av den klare oppfatning at det i denne planen er avsatt tilstrekkelige arealer til lek og uteopphold. I tillegg er det her snakk om arealer med kvaliteter som sjøutsikt og kveldssol. Side 5 av 5 For øvrig vises det til rådmannens vurderinger rundt temaet i PU-sak 76/14 (se vedlegg 6). Ved eventuell utvikling av felt BG1 til bolig må det gjøres en ny vurdering ift. leke- og uteoppholdsarealer. Energi Forslagsstiller opplyser om at nybyggene vil bli oppført med løsninger for energiforsyning i samsvar med gjeldende krav/forskrift. Utbygger har tatt sikte på at nye boliger i planområdet skal forsynes med geotermisk varme. I tillegg kan det, i følge forslagsstiller, også ligge til rette for bruk av andre «ikke-fossile energikilder» i planområdet, men dette må vurderes nærmere av fagekspertise som vil bli involvert i detaljprosjekteringsfasen. Det skal utarbeides en energiplan for området, jf. reguleringsbestemmelse 5.3. Konklusjon Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Langestrand vest med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtas. Forslagstiller: Arkitektkontoret Børve og Borchsenius AS, Pb 1050, 3905 Porsgrunn. Kontaktperson: Sivilarkitekt MNAL Torstein Synnes, tlf. 954 32 624 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Revidert plankart, datert 16.09.14 3. Reviderte reguleringsbestemmelser, 09.10.14 4. Planbeskrivelse, datert 16.05.14 5. Illustrasjonsplan 16.05.14 6. PU-sak 76/14 Vedlegg som ikke legges ved til formannskapet og bystyret. 7. Uttalelser til offentlig ettersyn: Statens vegvesen, mottatt 04.07.14 Vestfold fylkeskommune, mottatt 21.07.14 Fylkesmannen i Vestfold, mottatt 18.08.14 PLANBESKRIVELSE FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR LANGESTRAND VEST Dato: 16.05.14 ___________________________________________________________________________ 1. Bakgrunn Planforslaget fremmes på vegne av firma A/S Thor Dahl - og er utarbeidet av arkitektkontoret Børve og Borchsenius as. Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av leiligheter i blokkbebyggelse, med tilhørende anlegg. Planområdet ligger på Vesterøya, mellom Langestrandveien og bebyggelsen langs Framnesveien, ca. 1,5 km syd for Sandefjord sentrum. Planområdet omfatter del av «Disposisjonsplan for Framnæs», vedtatt av Sandefjord bystyre i 2005. Fig 1 – flyfoto med angivelse av planområdets beliggenhet Arkitektkontoret PV arkitekter AS har bistått A/S Thor Dahl i den innledende fasen av planarbeidet. Firma Rambøll AS har stått for utarbeidelse av geoteknisk vurdering, støyvurdering og veiprosjektering som er lagt til grunn for utformingen av planforslaget. Planforslaget er utformet i samsvar med arealbruk vist i kommuneplanens arealdel. Området har tidligere vært fremmet for ny regulering (Plan-ID 20050007), men planen ble trukket før sluttbehandling. Planutvalget behandlet planforespørsel for «Langestrand Vest» (Arkivsaksnr.: 13/1581-2) i møte 29.05.13, sak 56/13. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 1 av 18 2. Planstatus 2.1 – Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som del av et større, sammenhengende byggeområde for bolig. I vest grenser planområdet inntil næringsarealene på Framnæs Syd. Fig.2 – Utsnitt av kommuneplanens arealdel 2.2 – Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan i det aktuelle området er «Reguleringsplan for A/S Framnæs Mek. Værksted», vedtatt 13.10.83. Planen viser byggeområde for industri, samt vegetasjonsbelte mot boligeiendommene langs Framnesveien. Fig.3 – Utsnitt fra gjeldende reguleringsplan Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 2 av 18 3. Eiendomsforhold Planen omfatter eiendommer som eies av A/S Thor Dahl; gbn. 112/23, 37, 373, 375 og 376, samt del av gbn. 112/3. Areal i Langestrandveien – del av gbn.112/532 - er kommunal veigrunn. Gbn. 112/205 – Langestrandveien 10 – har atkomst anlagt over A/S Thor Dahls eiendom. Fig.4 – Situasjonskart med avgrensing av planområdet. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 3 av 18 4. Beskrivelse av planområdet 4.1 Utstrekning Planområdet har utstrekning ca. 9,75daa. I nord og øst er planområdet avsluttet i eiendomsgrense mot tilstøtende boligeiendommer. I vest er plangrense satt i eiendomsgrenser langs gbn. 112/532, Langestrandveien. I syd er plangrense trukket over gbn. 112/3. 4.2 Landskap Terrenget i planområdet har en vestvendt hovedform – og faller fra ca. cote +21 (nordøst) til ca. cote + 6 (sydvest). En liten kolle stiger til ca. cote +23 i nordre del av planområdet. I nordøstre del av planområdet er terrenget flatt/slakt hellende. Fra deler av planområdet er det vid utsikt mot syd og vest. 4.3 Geotekniske forhold Grunnen i planområdet består av en kombinasjon av berggrunn (nefelinførende monzonitt) og løsmasser. Foreliggende geologisk vurdering (Rambøll, 31.01.14) konkluderer med at: o «Det finnes ingen rasrisiko i sammenheng med steinsprang eller fjellskred i prosjektområdet i dag.» o «…det regnes med behov for fjellbolter og andre sikringstiltak etter utsprengning.» Den geotekniske vurderingen fra Rambøll Norge AS følger vedlagt. 4.4 Eksisterende bebyggelse og virksomhet Planområdet har tidligere inneholdt boliger, men står i dag uten bebyggelse. I uttalelse til planvarsel opplyser beboere i nabolaget at de nytter A/S Thor Dahls eiendommer som lekeområde. Ved Framnæs Maritime Senter drives diverse virksomhet knyttet til salg, service og reparasjon av yrkes- og fritidsbåter. Deler av utomhusareal nyttes til båtopplag. Bebyggelse på boligeiendommer nord for planområdet ligger tett inntil plangrense. 4.5 Trafikkforhold, -støy og teknisk infrastruktur Kommunal vei Langestrandveien tangerer / inngår i vestre del av planområdet. Veien har fartsgrense 30km/t og oppleves som moderat / lite trafikkert. Trafikkdata fra 2003 (vedlagt) viser at øvre del av Langestrandveien er registrert med ÅDT 360. Næringsvirksomheten ved Framnæs Maritime Senter genererer noe tungtrafikk. Det er opparbeidet fortau langs vestside av Langestrandveien. Fylkesvei 261 Framnesveien passerer øst for planområdet. På strekningen forbi planområdet har fylkesveien fartsgrenser 50km/t og 40km/t, fotgjengerkryssinger på fartshumper i veibane og (smalt) fortau langs vestside. Trafikkdata fra 2003 viser at Framnesveien (like nord for kryss med Langestrandveien) er registrert med ÅDT 3700. Det er etablert bussholdeplass i Framnesveien – like nordøst for planområdet. Rambøll AS utarbeidet i 2007 en trafikkvurdering for Framnæs. Støysonekart i denne vurderingen viser (beregnet) «gul støysone» i vestre del av planområdet. Miljørettet helsevern i Sandefjord kommune uttrykker i sin uttalelse til planvarsel at de ikke vurderer planområdet som støyutsatt. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 4 av 18 I uttalelse til planvarsel bekrefter Teknisk etat at det (på gitte betingelser) ligger til rette for at planlagte boliger kan gis tilknytning til eksisterende kommunalt ledningsnett i Langestrandveien. 4.6 Grønnstruktur og naturmangfold Nettsiden til Direktoratet for naturforvaltning viser ikke registrering av sårbare arter i planområdet. Med unntak av noen enkelttrær er vegetasjonen i nordre del av planområdet «holdt nede», og terrenget preges av villniss / kratt og fjell i dagen. Den søndre delen av planområdet er i dag tett bevokst med mindre løvtrær. Fig.5 – utsikt mot planområdet – fra p-plass sydvest for planområdet. 4.7 Miljøtekniske grunnforhold Kommunal kartside med temakart for registrering av forurenset grunn viser forekomster av forurensing på vestside av Langestrandveien – men ikke innenfor planområdet. Multiconsult utførte i 2005 en miljøteknisk grunnundersøkelse i planområdet – og konkluderte da på følgende måte: «Ved befaring ble det ikke registrert noen tegn til forurensning eller aktiviteter som kan ha ført til forurensning av grunnen i området». Kopi av rapport fra Multiconsult følger vedlagt. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 5 av 18 5. Planprosess og medvirkning 5.1 Oppstartmøte Oppstartmøte mellom forslagsstiller og Sandefjord kommune ble avholdt 21.08.13. PV arkitekter AS var engasjert av AS Thor Dahl i denne fasen av planarbeidet. Referat etter møtet, datert 04.09.13, følger vedlagt. I møtet ble det blant annet konkludert med følgende: o Det tas sikte på bygging av ca. 35 boenheter fordelt på tre bygg. Planforslag skal definere maksimalt tillatt % BYA, tilpasset kotehøyde for inngangsplan i hvert bygg, maksimal byggehøyde for hvert bygg og minimumsavstand mellom nybygg. o Utendørs oppholdsareal mellom nybygg sikres i reguleringsbestemmelser, slik at planforslag kan være mest mulig fleksibelt mht. tilpasninger i prosjekteringsfase. Krav til MUA settes til 75m2/boenhet, inklusive privat uteplass. o Kvartalslekeplass i Framnes Midtre kan betjene planlagte boliger i område Langestrand Vest. o Ny atkomstvei kan reguleres som privat – men må ha tilfredsstillende snumulighet (atkomstvei «type 2»), dersom kommunal renovasjonsbil skal betjene området. o Parkeringskrav settes til 1,5 bilplass/boenhet og 1 sykkelplass/boenhet. Dette er i samsvar med foreløpig forslag i kommuneplanen. Sykkelparkering kan legges til kjeller. o Geoteknikk/rasfare må drøftes. o Støyproblematikk vurderes ikke å være noe «stort tema» o Forurenset grunn vurderes ikke å være noen aktuell problemstilling. 5.2 Varsel om oppstart av planarbeid Sandefjord kommune varslet oppstart av planarbeidet med annonse og med varsel pr. brev til grunneiere i området, naboer, offentlige instanser, lag og organisasjoner. Frist for merknader ble satt til 28.10.13. 5.3 Drøfting med naboer i Langestrandveien 8 og10 Planutkast ble presentert for naboene (Willy Kristiansen og Hans Skinstad) i møte/befaring 12.03.14. Naboene har samtykket i at planforslag legger til rette for utvidelse av deres boligeiendommer. Naboene ble orientert om at plangrense settes i (nåværende) eiendomsgrense mot deres eiendommer, og at kjøreatkomst til Langestrandveien vil bli foreslått justert, med tilpasning til ny kjøreatkomst for planlagte boliger. Nabo i Langestrandveien 8 uttrykte bekymring for trafikkøkningen som vil følge av planlagt utbygging. Nabo i Langestrandveien 10 understreket at evt. sprengning/grunnarbeider må gjennomføres på en måte som ikke medfører skade/setninger på naboeiendommer. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 6 av 18 6. Uttalelser til varsel om planarbeid Det er pr. 17.03.14 mottatt 6 uttalelser til varsel om oppstart av planarbeid. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor – og følger vedlagt i sin helhet. 1. Fylkesmannen i Vestfold, brev datert 18.10.13 - Fylkesmannen ser ingen vesentlige konflikter i planområdet. - Planforslaget bør omtale støyproblematikk – mht. industrivirksomhet i nærheten av planområdet. - Det forutsettes at det settes av tilstrekkelig leke- og oppholdsareal i planområdet - I tråd med nylig vedtatt plan for regional utvikling anbefales en høy arealutnyttelse i planområdet, som ligger relativt sentrumsnært. - Det anbefales å vurdere å anlegge parkeringsplasser i kjeller. Forslagsstillers kommentar: - Støy fra dagens trafikk/næringsvirksomhet vurderes ikke å være noen vesentlig problemstilling. Reguleringsbestemmelsene for Langestrand Vest krever at tiltak i planområdet prosjekteres og gjennomføres i samsvar med grenseverdier gitt i gjeldende retningslinje (T-1442). Det legges videre til grunn at evt. nyetableringer/ny virksomhet på Framnæs Syd tilpasser sin virksomhet slik at den ikke medfører støyproblemer for omgivelsene. - Det er avsatt tilstrekkelig og egnet lekeareal – jfr. avklaring i oppstartmøte. - Illustrasjonene til planforslaget viser bygging av ca. 35 boenheter. Dette tilsvarer en utnyttelse på ca. 4,4 boenheter pr. daa. byggeområde. Dersom privat trafikkareal medregnes er utnyttelsen 3,8 boliger/daa. - Det er satt maksimumskrav til p-plasser. Planforslaget åpner for - men krever ikke etablering av p-kjeller. 2. Vestfold fylkeskommune, brev datert 30.09.13 - Fylkeskommunen påpeker at det i samsvar med «Regional plan for bærekraftig arealpolitikk» bør etterstrebes fortetting med kvalitet - løsninger som gir godt bomiljø. - Det bør settes maksimumskrav for etablering av p-plasser – og parkeringsløsning under terreng bør vurderes. - Det bør etterstrebes en høy arealutnyttelse – minst 4 boenheter/daa. - Det bør fokuseres på barn og unges interesser – bl.a. mht. egnete leke- og oppholdsarealer og trafikksikkerhet. - Det ser ikke ut til at planforslag vil berøre kulturverninteresser. Forslagsstillers kommentar: - Planforslaget er utformet for å gi gode bokvaliteter og bomiljø – både for eksisterende og planlagte boliger. Nye boliger ligger solrikt, med god utsikt og egnet lekeoppholdsareal. - Illustrasjonene til planforslaget viser bygging av ca. 35 boenheter. Dette tilsvarer en utnyttelse på ca. 4,4 boenheter pr. daa. byggeområde. Dersom privat trafikkareal medregnes er utnyttelsen 3,8 boliger/daa. I planforslaget er nabointeresser hensyntatt ved at nye boligblokker er plassert med god avstand fra eksisterende boligbebyggelse – og med innbyrdes avstand som gir gløtt/utsikt fra naboeiendommer mot vest og syd. Det tas sikte på tilplanting med «buffervegetasjon» i randsone mot naboeiendommer i nord. - Det er satt maksimumskrav til p-plasser, slik fylkeskommunen anmoder om. Planforslaget åpner for - men krever ikke - etablering av p-kjeller. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 7 av 18 - Barn og unges interesser er etter forslagsstillers vurdering godt ivaretatt – jfr. beskrivelsens pkt. 7.17. - Håndtering av evt. funn av automatisk fredete kulturminner er ivaretatt i reguleringsbestemmelser. 3. Statens vegvesen, brev datert 28.10.13 - SVV viser til sin tidligere uttalelse til planarbeid i området – og påpeker at tilrettelegging/tiltak for gående og syklende langs FV261 - Framnesveien - må etableres før nye boliger kan tas i bruk. - Vegvesenet opprettholder også sitt tidligere krav om etablering av sikkert kryssingspunkt til østside av Framnesveien – noe som innebærer utbedring av krysset Framnesveien/Langestrandveien. - Planområdet er ligger i «sykkelavstand» fra bysenteret. Det anbefales derfor reduksjon av antall p-plasser for bil (maksimumskrav), krav om sykkelparkering, og høy arealutnyttelse. Forslagsstillers kommentar: - Planforslaget er utformet i samsvar med innspill fra SVV mht. p-krav og arealutnyttelse: Illustrasjonene til planforslaget viser bygging av ca. 35 boenheter. Dette tilsvarer en utnyttelse på ca. 4,4 boenheter pr. daa. byggeområde. Dersom privat trafikkareal medregnes er utnyttelsen 3,8 boliger/daa. - Det er satt maksimumskrav til p-plasser. - Ansvar for opprusting av trafikkareal i Framnæs-området er etter forslagsstillers oppfatning definert i gjeldende utbyggingsavtale mellom A/S Thor Dahl og Sandefjord kommune. - A/S Thor Dahl har tidligere bekostet etablering av eksisterende fortau langs Langestrandveien. 4. Sandefjord kommune – Teknisk etat, brev datert 06.11.13 - Kommunal vannledning i Langestrandveien har god kapasitet. - Planområdet må bygges ut med separat system for spillvann og overvann. - Overvann må håndteres lokalt, drensvann kobles til kommunal overvannsledning. - Geometri/utforming av veianlegg må vises i planforslaget - Snuplass for renovasjonsbil skal utformes etter «atkomstvei kl.2» - plassering av renovasjonsstativer skal vises i plan. - Plan for vei, vann og avløp inklusive løsninger for fordrøyning og flomreduserende tiltak må vises i planen Forslagsstillers kommentar: - Nødvendige hensyn til videre planlegging av teknisk infrastruktur, håndtering av overvann, fordrøyning og flomveier er ivaretatt i dokumentasjonskrav i reguleringsbestemmelser. Betingelser knyttet til utbygging og finansiering av avløpsanlegg i Framnæs-området er nedfelt i gjeldende utbyggingsavtale mellom A/S Thor Dahl og Sandefjord kommune. - Geometri for regulert atkomstvei - som er prosjektert av veiplanlegger – vises på plankart + vedlegg. Snuplass i ende av atkomstvei er dimensjonert i samsvar med kommunale krav, og vises på plankart og illustrasjonsplan. - Mulig plassering av miljøstasjoner for husholdningsavfall er vist på illustrasjonsplan. Reguleringsbestemmelser setter krav til at plassering av miljøstasjoner skal dokumenteres i utomhusplan som vedlegges byggesøknad. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 8 av 18 5. Sandefjord kommune, Helse- og sosialetaten, brev datert 07.10.13 - Det bør tilrettelegges gang- og sykkelvei inn i området. - Det må sikres opparbeiding av tilfredsstillende areal for utendørs lek og opphold. - Planforslag bør utformes med tanke på å etablere «gangkorridorer» til eventuelle friområder utenfor planområdet. - Støy vurderes ikke som noen aktuell problemstilling, men planforslag bør likevel sikre at tiltak blir gjennomført i samsvar med krav i gjeldende retningslinje (T-1442). Forslagsstillers kommentar: - Planforslaget sikrer at atkomstvei i planområdet gis opparbeiding med karakter av miljøgate / gatetun (med rumlefelt / fartshumper / innsnevringer etc.) som medvirker til lav kjørehastighet – og gjør arealet egnet for blandet trafikk («shared space»). - Det er allerede etablert fortau langs Langestrandveien og (smalt) fortau langs Framnesveien. - Planforslaget åpner for at gående kan ferdes gjennom søndre del av planområdet – via regulert gangareal G1 og uteoppholdsareal BU1. - Vedrørende støy: Se kommentar i punkt 1. 6. Heidi Karlsen, mail datert 25.10.13 - Heidi Karlsen uttaler seg på vegne av beboere i Framnesveien 23b, Langestrandveien 8 og Langestrandveien 10 - og klager på planer om utbygging, fordi dette vil medføre tap av areal som i dag har stor verdi som lekeareal for småbarn i nabolaget. - HK gir uttrykk for at hun er klar over at området tidligere har vært bebygd. Forslagsstillers kommentar: - Planforslaget sikrer forskriftsmessig etablering av «sandlekeplasser» og leke- / uteoppholdsareal. - Det er etablert kvartalslekeplass i området «Framnes Midtre». - Det er riktig at det tidligere har vært boligbebyggelse i planområdet – og at Langestrand Vest i gjeldende reguleringsplan og i kommuneplanens arealdel er vist som byggeområde (industri/bolig). - Arealet Heidi Karlsen refererer til eies av A/S Thor Dahl. Nabolagets nåværende bruk av arealet er ikke avtalefestet. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 9 av 18 7. Reguleringsforslaget 7.1 Planforslaget Planforslaget er kalt: ”Detaljert reguleringsplan for Langestrand Vest.” Planområdets avgrensing er vist på plankartet. Planforslaget består av: 1. Plankart i målestokk 1:1000 på papir, datert 16.05.14 2. Reguleringsbestemmelser, datert 16.05.14 3. Planbeskrivelse, datert 16.05.14, med vedlegg 4. Illustrasjonsplan, datert 16.05.14 5. Terrengsnitt og volumstudie, datert 17.03.14 Planforslaget vil erstatte del av gjeldende reguleringsplan : o Reguleringsplan for AS Framnæs Mek. Værksted, vedtatt 13.10.83. Gjeldende plan viser byggeområde for industri – med vegetasjonsbelte i randsonen mot boligeiendommene langs Framnesveien. 7.2 Reguleringsplanens hensikt Hensikten med planforslaget er å legge til rette for bygging av nye boliger med tilhørende anlegg. Planforslaget leggere til rette for bygging av 3 boligblokker i 3-4 etasjers høyde. Illustrasjonene til planforslaget viser bygging av ca. 35 boenheter. Det er arbeidet for at planforslaget skal sikre gode løsninger mht. arealbruk, bygningsutforming, bomiljø etc. Det er samtidig lagt vekt på at planforslaget skal gi nødvendig fleksibilitet mht. videre prosjektering av nybygg og utomhusarealer. 7.3 Utredninger og dokumentasjon Som grunnlag for planforslaget / arealutvikling i Framnæs-området har A/S Thor Dahl sørget for å framskaffe følgende dokumentasjon: 7.3.1 Disposisjonsplan for Framnæs A/S Thor Dahl utarbeidet disposisjonsplanen i samarbeid med Sandefjord kommune – med bistand fra bl.a. Lund Hagem arkitekter as, Gullik Gulliksen Landskapsarkitekter as og Rambøll Norge as. Disposisjonsplanen ble utarbeidet for å legge til rette for en helhetlig, samordnet arealbruk og utbygging på Framnes, samt å legge føringer for videre planarbeid i området. Disposisjonsplanen, som sist ble revidert i 2004, følger vedlagt. 7.3.2 Utbyggingsavtale mellom Sandefjord kommune og A/S Thor Dahl, 16.02.10. Utbyggingsavtalen fastsetter vilkår knyttet til utbygging i arealene som omfattes av reguleringsplan for «Framnæs Midtre» og arealer som omfattes av «Disposisjonsplan for Framnæsområdet». Avtalen, som følger vedlagt, har følgende hovedinndeling: 1. Generelle vilkår for tilskudd til opparbeidelse og finansiering av vei og trafikktiltak 2. Utbygging og finansiering av avløpsanlegg 3. Spesielle vilkår for utbygging av boliger i felt B2 i reg.plan for Framnæs Midtre 4. Fradrag for merverdiavgift for offentlige anlegg 5. Regulering av tvister Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 10 av 18 7.3.3 Vurdering av fare for steinsprang og fjellskred - Rambøll Norge AS, 31.01.14. Rapporten konkluderer med at det ikke er risiko for steinsprang eller fjellskred i prosjektområdet i dag – men det regnes med behov for sikringstiltak etter utsprengning. Situasjonen etter utsprengning vil kunne tilpasses på en måte som fortsatt gir tilfredsstillende terrengstabilitet. Den geotekniske rapporten fra Rambøll Norge AS følger vedlagt. 7.3.4 Veigeometri Regulert atkomstvei i planområdet er avgrenset med grunnlag i prosjektert løsning fra veiplanlegger hos Rambøll AS. Utskrift som dokumenterer den prosjekterte veigeometrien følger vedlagt. 7.3.5 Risiko og sårbarhet, ROS Som vedlegg til planforslaget følger ROS-vurdering som belyser forhold knyttet til risiko/sårbarhet/samfunnssikkerhet i planområdet – og forhold knyttet til risiko/sårbarhet/samfunnssikkerhet som følger som en konsekvens av planlagte tiltak. 7.3.6 Volumstudie Som vedlegg til planforslaget foreligger digitalt utarbeidet volumstudie som (i grove trekk) viser hvordan planlagte bygningsvolum vil framstå i omgivelsene. Framstilling av eksisterende terreng og bebyggelse er generert fra digitalt kartgrunnlag. Illustrerte nybygg i volumstudien korresponderer med foreliggende illustrasjonsplan, terrengsnitt og planforslagets bestemmelser for utforming og plassering av ny bebyggelse. 7.3.7 Miljøteknisk grunnundersøkelse, Multiconsult 2006 Rapporten konkluderer med at det ikke er noe som tyder på at grunnen i området er forurenset. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 11 av 18 7.4 Planlagt arealbruk - reguleringsformål Planområde Langestrand Vest reguleres til følgende arealbruk: BEBYGGELSE OG ANLEGG Bolig, blokkbebyggelse Bolig, småhusbebyggelse Kombinerte formål, garasjeanlegg, uteopphold, boliger i småhusbebyggelse Uteoppholdsareal BB1 BS1, BS2 BG1 BU1 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Vei V1, V2 Fortau F1 Gangareal G1 Annen veigrunn, grøntanlegg AV1 – AV4 GRØNNSTRUKTUR Kombinerte formål, Vegetasjonsskjerm / Parkering VP1 HENSYNSSONER Sikringssone, frisikt H140_1 7.5 Boliger i blokkbebyggelse, område BB1 7.5.1 Arealbruk og plassering / utforming av bygninger og anlegg Område BB1 skal nyttes til bygging av 3 boligblokker med syd-/vestvendte uteplasser. Bebyggelse skal ha flate eller slakt hellende takformer, og skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. Plankart viser at byggeområdet er delt i tre soner – èn sone for hvert planlagt bygg. Det kreves at nybygg skal plasseres med innbyrdes minimumsavstand 15m. I uterom mellom nybygg skal det anlegges felles leke-/oppholdsareal tilrettelagt for småbarn. Krav om avstand mellom bygg er også satt for å sikre at planlagt bebyggelse ikke framstår «som en vegg i landskapsrommet» - og for å sikre gløtt / utsikt gjennom planområdet. Utendørs boder, miljøstasjoner, gjesteparkering, anlegg for overbygget sykkelparkering og garasjer/carport tillates oppført i østre del av område BB1. Private uteplasser kan tillates å krage inntil 1m ut over byggegrenser mot vest og syd. 7.5.2 Arealutnyttelse og byggehøyder Maksimalt tillatt arealutnyttelse 35% BYA i område BB1 framgår av plankartet. Reguleringsbestemmelser angir et terrengtilpasset kotenivå for inngangsplan for hvert bygg, og det er angitt kotenivå for maksimalt tillatt byggehøyde i hver sone. Det legges til rette for at nybygg kan oppføres i inntil 4 etasjers høyde over inngangsplan. Maksimale byggehøyder er satt slik at det gis mulighet for å forme toppetasjer med noe annet enn helt flate tak. Bebyggelse i sone A skal trappes ned mot småhusbebyggelsen nord for planområdet. Bebyggelse i sone C skal trappes ned mot det fallende terrenget i syd. For vertikalforbindelser og sjakter for tekniske anlegg etc. kan det tillates mindre overskridelser av regulerte maksimumshøyder. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 12 av 18 7.5.3 Opparbeiding av utomhusarealer / terrengbearbeiding Planforslaget er basert på at den eksisterende bergformasjonen langs østside av Langestrandveien skal bevares. Dette er vesentlig for å sikre stabile grunnforhold – og viktig fordi preget av naturtomt «bidrar positivt» mht. hvordan byggeområdet framstår mot omgivelsene. I byggeområde BB1 forutsettes at den høyeste delen av tomta (kollen) kan sprenges ned – og at det foretas «undersprengning» for å etablere ledningsnett, kjellerareal etc. Utomhusareal som ikke opprettholdes som naturtomt skal gis parkmessig opparbeiding. 7.6 Område BG1, Kombinerte formål – garasjeanlegg, uteopphold, frittliggende småhusbebyggelse 7.6.1 Garasjeanlegg – arealbruk, utforming av bygninger og anlegg, byggehøyder Området kan nyttes til oppføring av garasjer / carport for boliger i område BB1. Det tillates også etablering av utendørs parkeringsplasser, boder / miljøstasjon og overbygget sykkelparkering i området. I reguleringsbestemmelsene er det fastsatt at det maksimalt tillates etablert 1,5 biloppstillingsplass pr. boenhet i planområdet. Maksimalt tillatt arealutnyttelse 50% BYA i område BG1 framgår av plankartet. Maksimalt tillatt byggehøyde over ferdig planert terrengnivå er 4,0m. Bebyggelsen skal plasseres på en strukturert måte - og skal utformes med tilpasning til bebyggelsen i område BB1. Garasjer og boder kan plasseres utenfor byggegrenser. 7.6.2 Utendørs oppholdsareal Dersom parkeringsanlegg blir etablert i kjeller / under terreng kan hele eller del av område BG1 opparbeides som ballplass og/eller annen type felles, utendørs leke-/oppholdsareal for boligene i planområdet. 7.6.3 Frittliggende småhusbebyggelse - arealutnyttelse og byggehøyder Dersom parkeringsanlegg blir etablert i kjeller/under terreng kan hele eller del av område BG1 nyttes til bygging av boliger i frittliggende eller konsentrert småhusbebyggelse - med tilhørende anlegg. Boliger skal plasseres innenfor byggegrenser på en strukturert måte - og skal utformes med tilpasning til bebyggelsen i område BB1. Garasjer og boder kan plasseres utenfor byggegrenser. For boligbebyggelse tillates arealutnyttelse inntil 30% BYA. Småhusbebyggelse skal ha uteoppholdsareal i samsvar med kommuneplanens krav. Maksimal gesimshøyde er 6m over gjennomsnittlig, planert terreng. Maksimal mønehøyde er 9m over gjennomsnittlig, planert terreng. 7.6.4 Opparbeiding av utomhusarealer / terrengbearbeiding Terreng i planområdet tillates masseutskiftet og bearbeidet i nødvendig grad for å sikre stabilitet, tilpasning til ny atkomstvei og løsninger for flom-/overvann. Terreng i randsone mot naboeiendommer skal i størst mulig grad opprettholdes med dagens nivå – og skal gis opparbeiding og beplantning som framstår på en tiltalende måte mot nabolaget. 7.7 Boliger i småhusbebyggelse, områder BS1 og BS2 Mindre «overskuddsareal» nord for planlagt atkomstvei V2 og nord for planlagt vegetasjonsskjerm/parkering VP1 foreslås nyttet til utvidelse av eksisterende, private boligeiendommer i Langestrandveien 8 og 10 (gbn. 112/22 og 112/205), slik det framgår av plankartet. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 13 av 18 7.8 Uteopphold, område BU1 Området skal nyttes som leke- og oppholdsareal for beboere i planområdet. Det tillates terrengbearbeiding i området – for nødvendig tilpasning til nybygg i sone C, for evt. framføring av teknisk infrastruktur, og for å etablere planlagt gangforbindelse gjennom området. Deler av løvtrevegetasjonen i området kan bevares, slik at området beholder sitt preg som naturtomt. Behov for gjerde eller annen type sikring over mindre skjæringer i vestre del av området skal vurderes nærmere - og dokumenteres i forbindelse med byggesøknad. 7.9 Kommunalt samferdselsanlegg, områder V1, F1, AVG1 – AVG3 Område V1 med langsgående fortau og rabatter skal opprettholdes som del av kommunalt trafikkareal, Langestrandveien. Nødvendige tilpasninger for etablering av atkomstvei for planlagte boliger (V2) tillates. 7.10 Atkomstvei, område V2 V2 skal nyttes som privat atkomstvei for boliger i planområdet. Veien skal opparbeides som vist på plankart og vedlagt dokumentasjon fra veiplanlegger. Snumulighet skal opparbeides som vist på plankart, slik at kommunal renovasjonsbil kan betjene planområdet. V2 skal samtidig nyttes som gangatkomst til planområdet. V2 skal derfor gis opparbeiding med f.eks. fartshumper, innsnevringer, rumlefelt, som bidrar til at kjøretøy holder lav fart, og som gir V2 preg av å være et område for blandet trafikk («shared space»). Det skal tillates etablering av garasjer/carport og p-plasser langs V2, i samsvar med prinsippløsning vist på vedlagt illustrasjonsplan. Reguleringsbestemmelsene åpner for at justeringer av veigeometrien for V2 kan tillates, hvis videre prosjektering av veianlegg/terrengbearbeiding/overvannshåndtering taler for dette. 7.11 Gangareal, område G1 G1 skal nyttes som gangatkomst til boliger i sone C og som felles gangatkomst til uteoppholdsareal i område BU1. G1 skal opparbeides med 3m bredt fast dekke, slik at arealet også er framkommelig for nød-/nyttetrafikk (ambulanse, brøytebil, flyttebil etc.). 7.12 Hensynssone frisikt, H140 Frisiktsoner ved avkjørsel er vist på plankart. I frisiktsoner tillates ikke sikthindringer med høyde som overstiger 0,5m over nivå på tilstøtende vei. 7.13 Teknisk infrastruktur Foreliggende uttalelse fra Teknisk Etat i Sandefjord kommune indikerer at det ligger til rette for tilknytning til det kommunale ledningsnettet. Nødvendige krav til gjennomføring og dokumentasjon av løsninger for tekniske anlegg er nedfelt i bestemmelsenes dokumentasjonsog rekkefølgekrav (jfr. pkt. 7.17 og 7.18). Det forutsettes at vilkår i gjeldende utbyggingsavtale mellom Sandefjord kommune og A/S Thor Dahl legges til grunn for finansiering og gjennomføring av teknisk infrastruktur. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 14 av 18 7.14 Grunnforhold Foreliggende rapport fra Rambøll AS konkluderer med at det ikke er «rasrisiko i sammenheng med steinsprang eller fjellskred i prosjektområdet i dag» Det påpekes at ras-/skredfare kan oppstå som følge av planlagte tiltak. Anbefalte tiltak for å sikre stabilitet er videreført i reguleringsbestemmelser (jfr. pkt. 7.3.3). 7.15 Støy Reguleringsbestemmelsene krever at tiltak prosjekteres og gjennomføres i samsvar med grenseverdier gitt i gjeldende retningslinje (T-1442). 7.16 Kulturverninteresser Vestfold fylkeskommune uttaler at planforslaget ikke ser ut til å berøre kulturverninteresser. Håndtering av evt. funn av automatisk fredete kulturminner er ivaretatt i reguleringsbestemmelser. 7.17 Barn og unges interesser Det er satt krav til at leke- og oppholdsareal skal være minimum 75m2/bolig (inkl. privat uteplass). Reguleringsbestemmelser krever at det opparbeides lekeplasser i uterom mellom nybygg. Lekeplassene skal tilrettelegges for barn i aldersgruppe 1-7 år. Areal i område BU1 skal også nyttes som lekeområde, og skal opprettholdes med preg av «naturtomt» (fri lek, aking, klatring etc.). Kvartalslekeplass finnes utenfor planområdet – i «Framnæs Midtre». Planforslaget legger ellers til rette for myke trafikanter, ved etablering av: o Gangforbindelse gjennom søndre del av området o «Fartsdempende opparbeiding» av atkomstvei V2 o P-plasser for sykkel Barn og unges interesser anses å være ivaretatt - i samsvar med gjeldende kommunale føringer - og i samsvar med gjeldende rikspolitiske retningslinjer. 7.18 RPR, Areal- og transportplanlegging Planområdet ligger relativt sentrumsnært – og med korte avstander til eksisterende veinett og kollektivtilbud. Det legges opp til en effektiv arealbruk – med ca. 4 boenheter / daa. Planforslaget anses å være utformet i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging. 7.19 Krav til rekkefølge I planforslaget settes følgende krav: 7.19.1 Skole Boligbygging kan ikke settes i gang før det etter kommunens vurdering er tilstrekkelig skolekapasitet. 7.19.2 Leke- og oppholdsareal Leke og oppholdsareal i områder BB1 og BU1 skal være opparbeidet til fullverdig standard før oppføring av boligene blir tillatt satt i gang. Etter søknad kan kommunen godkjenne at det i stedet stilles nødvendig garanti for opparbeidelsen. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 15 av 18 7.19.3 Tekniske planer Før det blir gitt igangsettingstillatelse, skal de tekniske planene være gjennomført. Kommunen kan vurdere å gi igangsettingstillatelse dersom det foreligger tilfredsstillende garanti for slik gjennomføring. 7.20 Krav til dokumentasjon I planforslaget settes følgende krav: 7.20.1 Saksbehandling Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge nødvendig dokumentasjon, bl.a. tekniske planer, jfr. SAK § 5-5. Plan for helhetlig overvannsdisponering skal utarbeides for hele planområdet. Lokal håndtering av overvann og flomveier skal vurderes i samarbeid med kommunen. 7.20.2 Utomhusplan Før det tillates igangsetting av bygge- eller anleggsarbeid skal det foreligge en godkjent utomhusplan som viser opparbeidelse av ubebygd areal i planområdet. Planen skal fastlegge følgende: - bebyggelsens plassering, med byggehøyde og terrengnivå angitt ved inngang utvendige boder og løsninger for renovasjon transformatorkiosker og andre bygg for tekniske anlegg gjerder - eller andre sikkerhetstiltak mot skrenter og skjæringer - areal for opphold / lek / fellesarealer - kjøreareal og gangareal - parkering, inkl. sykkelparkering, HC-parkering og plassering av garasje/carport - eksisterende og ny vegetasjon eksisterende og framtidige koter terrassering, forstøtningsmurer og lignende - med angitt høyde tomteinndeling og eksisterende eiendomsgrenser - snitt/oppriss som viser forhold til eksisterende bebyggelse og tilpasning til terreng utenfor planområdet 7.20.3 Kraftforsyning I forbindelse med søknad om tiltak skal det utarbeides en felles energiplan for området. Det påhviler utbygger å ta kontakt med nettselskapet for tidlig å avklare behov for nettutbygging og utforming av nettløsning innenfor planområdet. 7.20.4 Sprengningsplan I forbindelse med søknad om igangsetting av tiltak skal det utarbeides en sprengningsplan som er tilpasset planlagt utbygging og anlegg. Planen skal utarbeides i samsvar med føringer gitt i bestemmelsenes pkt. 5.4. Geoteknisk ekspertise skal involveres i dette arbeidet. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 16 av 18 7.21 Arealregnskap Det er ønskelig at tillatt arealutnyttelse i byggeområdene muliggjør nødvendige tilpasninger i forbindelse med kommende detaljprosjektering – som f.eks. justering/bearbeiding av bygningsmasse, innpassing av overdekninger for sykkelparkering, konstruksjoner på lekeplasser, utvendige boder etc. Oppstillingsplasser for utendørs parkering er medregnet i arealregnskapet. Foreslått maksimal arealutnyttelse i byggeområde BB1 (boliger) er satt til 35% BYA. Dette tilsier at bebygd areal maksimalt kan utgjøre ca. 1580m2. Skissert arealutnyttelse på illustrasjonsplan utgjør ca. 1410m2 / 31% BYA. Foreslått maksimal arealutnyttelse i byggeområde BG1 (garasjeanlegg) er satt til 50% BYA. Dette tilsier at bebygd areal maksimalt kan utgjøre 700m2. Skissert arealutnyttelse i område BB1 vist på illustrasjonsplan utgjør ca. 600 m2. Illustrasjonsplan viser leke- og oppholdsareal mellom nybygg og i søndre del av planområdet. Sammen med private uteplasser utgjør dette til sammen ca. 3000m2 (som f. eks gir ca. 86m2/boenhet ved bygging av 35 boenheter). 8. Konsekvenser av planforslaget Det legges etter forslagsstillers oppfatning opp til en hensiktsmessig arealbruk i planområdet Langestrand Vest : 1. Fortetting med sentrumsnære leiligheter inntil etablert boligområde - i samsvar med arealbruk vist i overordnet plan, i samsvar med «Regional plan for bærekraftig arealpolitikk», og i samsvar med gjeldende rikspolitiske retningslinjer. 2. Gode bokvaliteter mht. solforhold, uteområder og utsikt. 3. Opparbeiding av egnet leke- / oppholdsareal - i samsvar med kommunale føringer. 4. Effektive og gode løsninger mht. trafikkavvikling, gangforbindelser og trafikksikkerhet. 5. Illustrerte nybygg har grunnflate (ca. 400m2) og byggehøyde (4 etg.). Bebyggelsen er tilpasset situasjonen ved at: o Terrengform i området/omgivelsene demper silhuettvirkning av planlagte bygg. o Nybygg er planlagt med god innbyrdes avstand, slik at siktlinjer/-sektorer gjennom planområdet er sikret. o Boligblokker plasseres med god avstand til eksisterende småhusbebyggelse. o Nedtrapping av planlagte bygningsvolum mot nord og sør. Garasjer og boder - som kun er èn etasje høye - plasseres nærmest naboeiendommer. o Vegetasjon i randsoner bidrar til å skape en harmonisk overgang mot nabolag i nord og øst. o Terreng/bergformasjon i østre del av planområdet skal bevares – for å sikre terrengstabilitet, og for å ta vare på en positiv naturkvalitet i planområdet. Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 17 av 18 9. Vedlegg 1. Referat fra oppstartmøte, datert 04.09.13 2. Mottatte merknader til kunngjøring av planarbeid 3. Konseptskisser: Illustrasjonsplan 16.05.14, terrengsnitt og 3D- illustrasjoner 17.03.14. 4. Geoteknisk vurdering, Rambøll AS 5. Geometri atkomstvei, Rambøll AS 6. Miljøteknisk grunnundersøkelse, Multiconsult AS 7. ROS-vurdering, 17.03.14 8. Disposisjonsplan for Framnæs 9. Utbyggingsavtale med Sandefjord kommune, 16.02.10 10. Sjekkliste for planlegging, 17.03.14 For A/S Thor Dahl Porsgrunn, 16.05.14 - Arkitektkontoret Børve og Borchsenius AS Beskrivelse – Detaljregulering for Langestrand Vest 18 av 18
© Copyright 2024