1. No category

Kultur og byutvikling
Byplan
Kommunalstyret for byutvikling
Postadr.: Postboks 8001, 4068 Stavanger
Besøksadr.: Olav Kyrres gate 23
Telefon: 04005. Faks: E-post: [email protected]
www.stavanger.kommune.no
Org.nr. NO 964 965 226
DERES REFERANSE
VÅR REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
KJSA-14/13850-27
67707/15
02.07.2015
PLAN 2549P - DETALJREGULERING FOR FELT C1, FORUS
UTLAGT TIL OFFENTLIG ETTERSYN ETTER FULLMAKT
Vedtak:
Privat forslag til reguleringsplan 2549P for felt C1, Hinna bydel, med plankart datert Prosjektil Areal
AS, 22.06.2015, reguleringsbestemmelser datert Prosjektil Areal AS, 22.06.2015 og med tilhørende
konsekvensutredning sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Vedtaket fattes av direktør for Kultur og byutvikling på sommerfullmakt i henhold til vedtak av
kommunalstyret for byutvikling 04.06.2015.
Utredningsplikten iht. plan- og bygningsloven § 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger, anses
som oppfylt.
Sammendrag
Planen legger til rette for en enkelt større forretning med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, som
flyttes fra en annen lokalisering på Forus. Det er lagt opp til et varehus med 113 000 m2 BRA,
medregnet imaginære plan, parkeringsplan og utendørs parkering.
Planen legges ut til offentlig ettersyn på sommerfullmakt.
1. Bakgrunn
Stavanger bystyre godkjente i 2009 en reguleringsplan for etablering av IKEA på felt C1 på Forus.
Fylkesmannen hadde innsigelse til planen og innsigelsen ble opprettholdt av Miljøverndepartementet
i 2010. Ved behandling av regionalplanen for Jæren i 2013 brakte fylkesmannen spørsmålet om en
større handelsetablering på dette feltet inn for kommunal- og moderniseringsdepartementet for
avgjørelse, etter at fylkestinget hadde vedtatt dette. Departementet ga fylkestinget medhold i sin
beslutning. I regionalplan for Jæren åpnes det for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i
samarbeid kan avsette et område til formål handel på Forus felt C1.
I kommuneplan 2014-2029 (vedtatt 15.06.2015) er det tatt hensyn til regional planbestemmelse i
Regionalplan for Jæren, der det er gitt mulighet for etablering av en enkelt større handelsvirksomhet
på Forus felt C1.
Forus-Nord AS og IKEA Eiendom Holding AS har på bakgrunn av dette igangsatt utarbeiding av
detaljregulering. Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt IKEA
varehus til erstatning for dagens varehus i Løwenstrasse og lagerlokalene som ligger i Svanholmen.
Behov for konsekvensutredning (KU)
Arealutnyttelsen (maks tillatt BRA i planområdet) omfatter næringsarealer med et bruksareal over
15.000 m2 BRA, og er derfor av et omfang som utløser krav til konsekvensvurdering (KU) i henhold
til Forskrift om konsekvensvurdering § 2 d, vedlegg I, pkt 1.
2. Gjeldende planer
Regionalplan for Jæren 2013-2040
Planområdet ligger i et område som er kategorisert som et næringsområde bestående av allsidig og
arealkrevende virksomhet og et næringsområde med høy urbaniseringsgrad. Planbestemmelse 4.2 i
regionalplanen åpner for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan avsette et område
til formål handel på Forus felt C1. Hensikten er å gi mulighet for at det kan etableres en enkelt større
handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, og uten at dette utvikler seg til et
handelsområde med flere virksomheter.
IKDP Forus – interkommunal kommunedelplan for Forus
Sandnes, Sola og Stavanger har startet et interkommunalt samarbeid om å utarbeide en felles
kommunedelplan for Forus (IKDP Forus). Planprogrammet ligger ute til offentlig ettersyn frem til
15. september 2015.
Kommuneplan 2014-2029, vedtatt i Bystyret 15.06.2015 (Sak 100/15)
Planområdet er vist som kombinert bebyggelse- og anleggsformål, med tilhørende bestemmelse om
at det kan etableres næringsbebyggelse og forretning. Dette er i tråd med regional planbestemmelse
4.2 i regionalplan for Jæren 2013-2040.
KDP 125 – kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura
Sandnes, Sola og Stavanger kommuner har sammen med Forus Næringspark AS, arbeidet fram et
forslag til kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Formålet med
planarbeidet var å foreta en gjennomgang og kartlegging av parkeringssituasjonen i
næringsområdene på Forus og Lura, og utarbeide forslag til ny felles parkeringspolitikk og
bestemmelser. Planen er ikke vedtatt.
2
Figur 1 - Gjeldende regulering, størsteparten av planområdet er regulert til jordbruksformål i plan 978, vedtatt
20.08.1982. Planområdet er vist med rød strek.
Plan 676 – Motorveien Hinna Forus. Et lite område regulert til offentlig trafikkområde ligger
innenfor planområdet.
Plan 978 – Reguleringsplan for Jåttå (20.08.1982) – området er regulert til jordbruksformål.
Plan 1424 – Solasplittkrysset med hovedsamleveg til Forus vest og sykkel-/bussveg til
Nesbuveien (27.10.1997). En del innenfor planområdet er regulert til offentlig trafikkområde (det grå
arealet fra nord til sør.
Plan 2156 – Reguleringsplan for rv. 510 Solasplitten. Et område regulert til annen veigrunn og
midlertidig trafikkområde ligger innen for planområdet.
Plan 2043 – Forus felt C (03.12.07) – Noe trafikkareal ligger innenfor plangrensen.
3. Varsel om planoppstart – Høring av planprogram
Kunngjøring oppstart av planarbeid/ høring av planprogram
Planoppstart med planprogram er varslet iht. § 12-9. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i
Stavanger Aftenblad, og på Stavanger og Sola kommunes hjemmesider. Grunneiere, naboer og
høringsinstanser ble varslet ved brev datert 15.08.2014.
Det kom inn 9 uttalelser fra offentlige instanser og en privat merknad i forbindelse med varslingen.
Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse.
I merknader fra offentlige gjøres det oppmerksom på eksisterende tekniske anlegg og
restriksjonssoner innenfor planområdet. Merknad fra private påpeker viktigheten med å sikre gode
kryssinger av gang- og sykkelveiene som går igjennom planområdet, også i anleggsfasen.
3
Fylkesmannen i Rogaland og Fylkesrådmannen påpeker at etablering av handel i felt C1 bør ses i
sammenheng med interkommunal kommunedelplan for Forus.
4. Fastsetting av planprogrammet (behandl. i KBU)
Kommunalstyret for byutvikling behandlet planprogrammet i sak 10/15 den 15.01.2015 og fattet
enstemmig følgende vedtak:
Stavanger kommune fastsetter foreliggende planprogram, sist revidert Prosjektil Areal AS
18.12.2014, for utarbeiding av detaljregulering for felt C1, Forus.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven § 12-9 og forskrift om konsekvensutredning av
01.07.2009, § 7.
For nærmere beskrivelse av tiltak og planprosess, herunder forholdet til overordnete planer, samt
beskrivelse av viktige forhold og konsekvenser og medvirkning, viser vi til fastsatt planprogram sist
datert Prosjektil Areal AS 15.01.15, vedlegg 5.
5. Beskrivelse av planområdet
Planområdet omfatter et areal på ca. 75 daa, hvorav ca. 67 av disse ligger i Stavanger kommune og
ca. 8 i Sola kommune. Tomta eies av IKEA, kun en liten del langs planområdet eies av Statens
vegvesen. På grunn av at planområdet også ligger innenfor Sola kommune, pågår tilsvarende
planprosess parallelt i Sola kommune.
Tomta er den første du kommer til når du kommer til Forus nordfra. Ved Solasplitten like nord for
planområdet går det et tydelig skille mellom landbruksarealer nord for tomta, og næringsarealer i sør.
I øst grenser planen opp mot sykkelstamveien og motorveien.
Solasplitten og sykkelstamveien er bygget opp på murer som omkranser planområdet på øst-, vest- og
nordsiden. Størsteparten av planområdet ligger på kote +16 moh.
Figur 2 - Flyfoto som viser planområdet med rød strek og kommunegrensen mellom Sola og Stavanger med blå
strek
4
Vegsystem og adkomstforhold
Figur 3 - Illustrasjon av eksisterende infrastruktur (Prosjektil)
Adkomst til planområdet med bil er via rundkjøringen sør for planområdet (lys rød strek på figur 3).
Sykkelstamveien som er under bygging er vist med rosa stiplet strek, og går parallelt med
motorveien. Blå heltrukken strek viser eksisterende busstrase, som har busstopp ved planområdet i
sør, og som krysser adkomstveien for biler inn i planområdet. To ekspressruter, X30 og X60 går fire
ganger i timen fra kl. 08.00 – 23.00 i ukedagene, med noen flere avganger i rushtiden. I tillegg går
det flere andre ekspressruter mellom kl. 06.00-08.00 og 14.00-18.00 på hverdager. I helgene går det
ingen busser på strekningen.
Vann og avløp
Det går to hovedavløpsledninger gjennom planområdet. Ledningene har restriksjonssone på 4 meter
til hver side. Det er lagt frem en Ø800 mm ledning for IKEA, samt at nordøstre del av tomten er
tilknyttet en egen Ø600 mm ledning sammen med avrenning fra sykkelstamveg og E39. Begge
ledningene ledes i kanal sørvest for Næringsveien.
Kabler og linjer
Eksisterende høyspent i luftstrekk går over planområdet (2 x 300 kV). På grunn av at det er planer
om å oppgradere strømnettet på sikt, er byggeforbudsfeltet fra høyspentkabelen 50 meter fra kabelen
ifølge retningslinjer fra Statens strålevern.
Risiko og sårbarhet
Området er vindutsatt, og det kan forekomme store nedbørsmengder. Flomkartet, figur 4, viser
hvordan vannet brer seg på overflaten ved et 500 års regn samtidig med en kollaps i en av
avløpstunellene som er på Forus. Som det viser på figuren vil dette være uproblematisk for
planområdet. Det arbeides for tiden med en vannplan/flomkart for Forus, som ikke er ferdigstilt.
5
Figur 4 - Flomkart for 500 års regn samtidig med tunnelkollaps (Prosjektil).
Figur 5, viser hvordan støysituasjonen er ved planområdet. Figuren viser at området er støyutsatt på
grunn av nærhet til E39. Områdene som er dekket av blå, lilla, rød eller oransje farge på figur 5 har
støyverdier over 55 dB, som er den anbefalte støygrensen i Miljødepartementets retningslinje T-1442
for uteområder.
Figur 5 - Støykilder 2012, hentet fra Stavanger kommune sin støyforurensningsbase i GisLine.
Grunnforholdene i planområdet er tidligere undersøkt av Multiconsult. Rapporten viser at de
dårligste grunnforholdene ligger i områder lavere enn kote +16. I ustabile områder anbefales
fundamentering på rammede betongpeler eller på stålkjernepeler som bores til fjell.
Direktefundamentering er mulig i høyere områder. Rapporten er vedlagt i plandokumentene som
vedlegg 14.
6
6. Hovedpunktene i KU
Formålet med konsekvensutredningen er å kartlegge konsekvensene av å utvikle området i henhold
til ny reguleringsplan. Utbygging etter ny reguleringsplan er i konsekvensutredningen stilt opp mot
0-alternativet, dvs. dagens situasjon uten utbygging, og uten flytting av IKEA ved Grensevegen og
eksternt lager i Svanholmen.
Konsekvensutredningen som ble utarbeidet i forbindelse med planarbeid om etablering av IKEA på
felt C1 i 2007 inngår i KU for plan 2549P, i tillegg til noen ekstra utredningstema.
Forslagstillers konsekvensutredning ligger som vedlegg 6.
Kort oppsummert er de positive sidene ved prosjektet knyttet til at tilgjengeligheten er god både for
gående, sykkel, kollektivtransport og bil. Imidlertid er dette også situasjonen i dag, men det er
positivt at intern trafikk mellom butikklokalene ved Grenseveien og lageret i Svanholmen forsvinner.
Trafikksikkerheten anses å være bedre i planforslaget enn i 0-alternativet.
De mindre positive sidene ved prosjektet er knyttet til tema byplan. Det er gjort en vurdering av hva
de visuelle konsekvensene en etablering av varehuset vil ha for området. På grunn av at prosjektet
skiller seg ut fra omgivelsene blir konsekvensen liten negativ/ubetydelig når det gjelder tema byplan.
IKEA vil skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse og landbrukslandskapet rundt på grunn av
størrelsen på bebyggelsen og fasadefargene.
Forslagstiller beskriver tiltaket som et referansepunkt for området, og starten på næringsområdet på
Forus. IKEA har en tydelig profil med høy gjenkjennelseseffekt. Varehuset vil være godt synlig fra
E39, men vil ikke være ruvende på grunn av at tomta ligger lavere i terrenget en veien, og i tillegg er
byggehøyden relativt lav.
Figur 6 - Oppsummering av konsekvens for alle deltema (hentet fra KU)
7
7. Beskrivelse av planforslaget
Gjeldende planer
Planforslaget er i tråd med regionalplan for Jæren og gjeldende kommuneplan 2014-2029 som begge
åpner for at det kan etableres handelsvirksomhet på felt C1.
Byggeområde for forretning/kontor
I planforslaget er det avsatt ca. 40,5 dekar til byggeområde for forretning/kontor. Bebygd areal
("fotavtrykket") vil være ca. 25 100 m2, med mulighet for utvidelse til ca. 28 300 m2. Anlegget er
imidlertid ikke ferdig prosjektert. Maks tillatt BRA er satt til 113 000 m2. Bruksarealet er fordelt slik:
BRA varehus
Grunnetasje parkering
Imaginære plan
Utvendig parkering
SUM:
36 624 m2
23 670 m2
47270 m2
5 436 m2
113 000 m2
Maks gesimshøyde fremgår av plankartet, og er satt til 20 meter. Gesimshøyden for inngangspartiet
er satt til 21,5 m, 1,5 meter høyere enn resten av varehuset. Det er i reguleringsbestemmelsene i
tillegg åpnet for tekniske rom/konstruksjoner med høyde inntil 5 meter på maksimalt 15 % av
takflaten. Varehuset er foreslått oppført over tre etasjer med parkering i første etasje. I andre etasje
vil det være betjent lager, selvbetjeningslager, markethall, kundeservice, kassalinjer og
inn/utgangsarealer. Tredje etasje vil bestå av kontorer/garderober, restaurant og visningsrom.
Figur 7 - Fugleperspektiv sett fra sør (Prosjektil).
Varehuset planlegges å kles med stålplater i blått, se figur 7 og 8. Fasadene vil generelt være tette
med unntak av den vestre fasaden som vil ha vindusbånd. Hovedatkomsten vil fremstå som et eget
bygningselement mot vest. Dette bygningselementet vil kles med stålplater i gult, og det vil være
store glassfelt over tre etasjer som vil gjøre bygningen transparent og medvirke til å bryte opp de
øvrige fasadene. Vinduer og dører vil bli lakkert i en grå farge.
8
Utvendige rømningstrapper og baldakiner skal bidra til at fasadene og bygget får innslag av
elementer i en menneskelig skala og dimensjon. Virksomhetens logo skal monteres på alle fasadene,
med bokstaver i en høyde på inntil 8 meter, se figur 7 og 8.
For å veilede bilister på E39 og Solasplitten, skal det etableres et navigasjonstårn på byggets fasade
mot øst. Utforming og plassering av skiltet fremgår av figur 8. Skiltet vil ha en høyde på ca. 38 meter
over terrengnivå. Tårnet er standard for de fleste IKEA varehusene.
Figur 8 - IKEA sett fra sørøst, navigasjonstårnet er vist med sort ring i nordøstre hjørne av bygget (Prosjektil).
Samferdselsanlegg
Trafikksystemet innenfor planområdet er vist på figur 9 under. Biltrafikk inn i området er vist med
rød strek, gul strek viser biltrafikk ut av planområdet. Lilla stiplet strek viser gangtraseer fra
bussholdeplass og gang- og sykkelvei inn til varehuset. I bestemmelsene stilles det krav til at
utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter, og at denne skal
være godkjent av byplanavdelingen før igangsettingstillatelse gis.
Blå strek viser kjøretrase for varelevering. Vareleveringen foregår i hovedsak utenfor varehusets
åpningstider. Varemottaket er lagt langs fasaden mot øst. Terrenget på østsiden skal bygges opp slik
at varebiler kjører opp på en rampe og kommer opp på nivå med butikklokalene.
Renovasjonscontainere skal også plasseres langs byggets østside. Lastesone for hjemtransport er i
grunnetasjen sammen med parkeringen.
9
Figur 9 - Illustrasjon som viser trafikksystemet (Prosjektil).
Parkering
Det meste av parkeringen er planlagt i byggets første etasje, men også på store deler av utearealene
mot vest og nord er det lagt til rette for parkering. Planforslaget legger opp til 1200
parkeringsplasser, hvorav 2,5 % av disse tilrettelegges for HC-parkering, 2,5 % for
familieparkeringsplasser (ca. 60 HC/familieparkeringsplasser) og 2,5 % med mulighet for ladning av
el-bil (ca. 30 stk.). På dagens IKEA-varehus er det i overkant av 600 parkeringsplasser, noe som
betyr en dobling i det nye planforslaget.
Parkeringsplassene for bevegelseshemmede og familieparkeringsplassene er dimensjonert iht. IKEA
sine egne retningslinjer for dimensjonering av sine varehus, som er 3,8 m x 5,0 m. Norges
Handikapforbund sine krav til HC-parkering er 4,5 m x 6,0 m. Forslagsstiller oppgir at kravene
oppfylles ved å øke bredden til 4,7 m og at det legges en gangveg langs plassene, istedenfor 6,0 m
lengde.
Sykkelparkering
I planforslaget er det avsatt areal for 140 sykkelparkeringsplasser, hvorav 50 % av disse skal være
under taket i byggets førsteetasje. 30 plasser blir ved varehusets inngangsparti. Det skal etableres ca.
10 ladestasjoner for el-sykkel.
Grønnstruktur
Planområdets randsone skal beplantes, i tillegg til at det er lagt til rette for noe vegetasjon rundt
parkeringsplassene på vestsiden.
Blågrønn faktor
Planforslaget stiller krav til lokal overvannshåndtering ved nye byggetiltak innenfor planområdet.
Det er satt krav til blågrønn faktor lik 0,7 i hht. veileder Blågrønn faktor med tilhørende regneark,
datert Fremtidens byer 28.01.2014. Denne legges til grunn for beregningen.
Blågrønn faktor indikerer hvor egnet grunnen er til å håndtere overvann. Flater med høy
permeabilitet gis høy verdi, nærmere eller lik 1. Tilsvarende vil flater med liten eller ingen
10
permeabilitet gis verdi ned mot 0, typisk asfalt. I forslagsstillers planbeskrivelse pkt. 7.5.2 er det vist
til konkrete eksempler.
Risiko og sårbarhet (ROS)
ROS-analysen (vedlegg 10) viser fire forhold som kan påvirke samfunnssikkerhet- og/eller sårbarhet.
Disse er følgende: transport av farlig gods, trafikksikkerhet, plante- og dyreliv og eksisterende
veinett. Av disse er det kun trafikksikkerhet som drøftes i analysen i forhold til sannsynlighet og
konsekvens. Krysningspunkt mellom myke og harde trafikanter, økt trafikk og høy hastighet
medfører økt sannsynlighet for påkjørsel. Det er i forbindelse med liv og helse at risikoen kommer i
gult felt, og en trafikkulykke kan medføre dødelig skade, dvs. stor konsekvens.
For å redusere sannsynligheten for påkjørsel vurderes det å opparbeide en lang dråpeøy fra
rundkjøringen ved Næringsveien, i tillegg til gangfelt i krysningspunkt mellom myke og harde
trafikanter. Dette er ikke innarbeidet i planforslaget og må derfor utredes og detaljeres til andre
gangs behandling. God belysning og skilting er også faktorer som sikrer en tryggere veg for de myke
trafikantene.
Rekkefølgekrav
Rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur er delvis allerede gjennomført og delvis sikret opparbeidet.
Disse kravene gjelder for alle planer på Forus. Rekkefølgekravene inngår i
reguleringsbestemmelsene.
Hensynssoner
Sikringssoner for eksisterende høyspentkabler, avløpsledninger, gass- og fjernvarmeledninger
fremgår av plankartet.
8. Vurdering av planforslaget
Utredningsplikten iht. plan- og bygningsloven § 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger, anses å
være oppfylt.
Trafikk- og parkeringsforhold, trafikksikring
Vegene og kryssene inn til planområdet er dimensjonert i henhold til den utbyggingen som ble
forutsatt i det tidligere planarbeidet, også inkl. nytt varehus for IKEA. Det fremgår av forslagsstillers
trafikkvurdering at det ikke er noe som tyder på at det skal være kapasitetsproblemer eller
avviklingsproblemer på det interne veinettet på Forus som følge av utbyggingen, hverken med nytt
IKEA varehus med dagens trafikk eller 15 år fram i tid. Det vurderes også som svært liten fare for
tilbakeblokkering ut på overordnet vegnett fra det interne vegnettet innenfor IKEA sin tomt.
Trafikkmønsteret i planforslaget er lagt opp slik at største delen av trafikken skal kjøre rett frem og
inn i P-huset, se figur 10. Alternativt kan trafikken kjøre rett frem og rundt varehuset på østsiden. I
følge trafikkvurderingen innebærer dette at trafikkstrømmene for inngående og utgående trafikk ikke
vil komme i konflikt med hverandre. Det hevdes at dette er en god avvikling og at det er liten fare for
tilbakeblokkering. Alternativt kan det etableres en rundkjøring i det interne veikrysset sør for
varehuset, som vil gi prioritet for biler inn i området og derfor forhindre tilbakeblokkering.
11
Figur 10 – Kjøremønster (Prosjektil)
I planforslaget er det lagt opp til en 7 meters bred vei, med et kjørefelt i hver retning (rød=inn,
gul=ut). Som beskrevet i trafikkvurderingen antas det at største delen av trafikken kjører rett frem og
inn i varehuset, eventuelt rett frem og rundt varehuset. Vi mener at det er stor sannsynlighet for at
mange bilister vil svinge til venstre når de ankommer planområdet, for å finne parkering nærmest
hovedinngangen på vestsiden av bygget. Dersom dette blir tilfellet, vil det sannsynligvis bli
tilbakeblokkeringer ut i kollektivfeltet og rundkjøringen like utenfor planområdet på grunn av at de
da må krysse trafikk som er på vei ut fra IKEA. Vi mener at dersom det er meningen at trafikken skal
gå rett frem så bør det ikke være mulig å svinge til venstre.
Et annet, og bedre alternativ, er å ha enveiskjøring innenfor planområdet. Begrunnelsen for dette er
blant annet at det ville bedret trafikksikkerheten for myke trafikanter, fordi de da kun behøver å
krysse et kjørefelt i stede for to (se lilla stiplede linjer på figur 10). Det vil også bedre sikkerheten for
bilister ettersom alle bilene kjører ut fra parkeringsplassen i samme retning.
Figur 11 – hele plankartet (både Sola og Stavanger).
12
I planbeskrivelsen nevnes det at østsiden av bygget ikke skal fremstå som en bakside, ettersom denne
siden vender mot E39 og sykkelstamveien. Vi mener at planforslaget ikke har fulgt opp den
intensjonen, slik det fremgår av forslagsstillers illustrasjonsplan (figur 12) og planbeskrivelse. Det er
stor sannsynlighet for at dette arealet blir en grå asfaltflate med plass for containere og varelevering.
Kjøreveien kunne med fordel blitt trukket nærmere bygget, slik at en har mulighet for å etablere
vegetasjon mellom veien og muren som sykkelstamveien ligger på like utenfor planområdet (se figur
11). For eksempel kunne det vært en allé med trær slik at veien fremstår mer som en gate.
Figur 12 – illustrasjonsplan (Prosjektil)
13
Figur 13 – Infrastruktur (Prosjektil)
Som figur 13 viser, så vil trafikken inn (rød) og ut (grønn) av planområdet måtte krysse
kollektivfeltet (blå strek). Parallelt med kollektivfeltet er det også bygd en gang- og sykkelvei, som
må krysses. I planforslaget er ikke løsningen for hvordan dette skal gjøres beskrevet. Det kommer
heller ikke klart frem av planforslaget hvordan rampen opp til vareleveringen skal utformes, og
hvordan den skal forholde seg til kjøreveien på østsiden.
Vi har vært i dialog med forslagsstiller angående trafikkløsningen i planforslaget. De er innstilt på å
detaljere endelige trafikkløsninger nærmere til andre gangs behandling. I tillegg stilles det krav til at
utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter. Denne skal være
godkjent av byplanavdelingen før igangsettingstillatelse gis.
Estetikk og fjernvirkning – bygningsstruktur, byggehøyder, konsekvenser for nabobebyggelse
Planområdet ligger på den nordligste tomta i næringsområdet på Forus, mellom motorveien i øst og
Solasplitten i nord og vest. Tomta ligger skjermet til fra motorveien og Solasplitten, da den ligger
noe lavere i terrenget. Motorveien ligger på kote + 23-24 langs planområdet, mens Solasplitten heller
fra kote +29 i nord til +24 i vest. Maks gesimshøyde på nybygget vil ligge på kote ca. +38. Ny
bebyggelse på tomta vil ikke skyggelegge omkringliggende bebyggelse på grunn av store avstander
mellom byggene, og en forholdsvis lav byggehøyde på det foreslåtte tiltaket.
14
Figur 14 - fugleperspektiv sett fra øst (Prosjektil)
Som figur 14 viser, så vil nybygget i stor grad skille seg ut fra omkringliggende landskap og
bebyggelse. Varehuset vil være godt synlig på grunn av de karakteristiske fargene, og på grunn av
bygningsvolumet. IKEA er en «blå boks» som folk kjenner igjen. Vi mener at den kan fungere som et
referansepunkt for området, og være en markering av starten på næringsområdet på Forus når en
kommer nordfra.
Eventuelle avvik fra overordnede planer og vedtak
Fylkesmannen og fylkeskommunen bemerket ved høringen av planprogrammet at daværende
kommuneplanforslag for Stavanger ikke åpnet for etablering av IKEA på felt C1, og foreslo at
etableringen bør vurderes i forbindelse med forestående arbeid med interkommunal kommunedelplan
for Forus.
I ettertid er kommuneplan 2014-2029 vedtatt, med mulighet for etablering av næringsbebyggelse og
forretning på felt C1. Fylkesmannen i Rogaland fremmet innsigelse til at kommuneplanen åpner for
forretningsareal på felt C1. Innsigelsen ble trukket på meklingsmøte, på vilkår at det blir lagt inn en
bestemmelse som tydeliggjør at bygging på felt C1 forutsetter flytting/relokalisering av en enkelt
handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt.
Barn og unge
Det er flere gode gang- og sykkelforbindelser til planområdet. Sykkelstamveien som er under
bygging, vil være en effektiv og sikker måte for syklister å komme seg fra Stavanger eller Sandnes til
IKEA. Det er også et godt kollektivtilbud til planområdet i ukedagene.
Universell utforming
Universell utforming anses som ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Uterom og bygninger skal
være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Det er tilrettelagt for 30
parkeringsplasser (2,5 %) for bevegelseshemmede i planforslaget.
Støy
Området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39. I følge forslagsstillers planbeskrivelse skal
støyfølsomme funksjoner i varehuset legges lengst vekk fra støykildene. Miljøverndepartementets
retningslinje T-1442 angående støy er innarbeidet i bestemmelsene. Funksjonene som skal
lokaliseres her er lager og salgsarealer. Vi anser ikke dette som støyfølsom bebyggelse. Det
forutsettes at bygningskroppen dimensjoneres slik at innvendig støynivå er tilfredsstillende.
15
Behovsdekning kollektivtrafikk og sykkelparkering
Kollektivdekningen mellom Stavanger og Sandnes via planområdet på hverdager anses å være god.
Lørdager er den dagen IKEA har flest besøkende, og det er derfor uheldig at det ikke går busser på
strekningen denne dagen. I forslagsstillers konsekvensutredning nevnes det at IKEA ønsker å
undersøke muligheten for å etablere en IKEA buss med avganger fra for eksempel Stavanger
sentrum. Vi mener at det bør vurderes om det skal etableres busstilbud mellom Stavanger og Sandnes
via IKEA på lørdager.
I forslagstillers mobilitetsplan (vedlegg 12) står det at det vil være 150-200 ansatte på jobb i løpet av
en dag, og at det er ca. 100 ansatte på jobb samtidig. De 140 sykkelparkeringsplassene det er lagt til
rette for i planforslaget skal dekke behovet for både ansatte og kunder. I og med at IKEA blir
liggende ved sykkelstamveien, som ferdig utbygd vil gi svært god tilgjengelighet til IKEA for
syklister, mener vi at det er stor sjangs for at mange vil sykle. Dette har vi drøftet med forslagstiller.
For å kunne akseptere den lave parkeringsdekningen, mener vi at det til andre gangs behandling må
tas inn i bestemmelsene at kommunen i ettertid kan kreve at det blir opparbeidet ytterligere
sykkelsparkeringsplasser dersom det viser seg at det blir behov for det. Dette kan for eksempel gjøres
ved omdisponering av bilparkeringsplasser.
Naturmangfold
Planområdet er i dag ubebygd og er klargjort for utbygging av varehuset. Utbyggingen vil trolig virke
positivt på artsmangfoldet i planområdet, som i dag stort sett består av stein og grus. Med
opparbeiding av utearealene vil deler av tomta bli anlagt med vegetasjon. Det stilles også krav om
blågrønn faktor reguleringsbestemmelsene som skal sikre at det biologiske mangfoldet i området blir
ivaretatt.
Risiko og sårbarhet – grunnforhold og flomfare
Grunnforholdene er undersøkt og dokumentert i en egen rapport, se vedlegg 14. Flomkart ved 500
års regn i forslagstillers planbeskrivelse viser at det ikke er fare for flom i planområdet ved en
eventuell tunnelkollaps.
9. Oppsummering og konklusjon
Planforslaget legger til rette for nyetablering av IKEA varehus. Vi mener at denne tomten tåler et
bygg som IKEA, og ligger meget godt plassert med hensyn på trafikk, kollektivtilgjengelighet, sykkel
og gange. I konsekvensutredningen er de visuelle konsekvensene varehuset vil ha for eksisterende
bebyggelse og omgivelsene for øvrig vurdert. Varehuset vil skille seg ut i forhold til eksisterende
bebyggelse, og kommer derfor noe negativt ut på dette punktet i konsekvensutredningen. Samtidig
vil varehuset være et referansepunkt mellom Stavanger, Sola og Sandnes, samt en karakteristisk
begynnelse/avslutning på Forus næringspark.
Til andre gangs behandling må adkomstløsningen til området og trafikksystemet innenfor
planområdet utredes og detaljeres nærmere, særlig med hensyn på trafikksikkerhet for myke
trafikanter. Det bør vurderes om kjøreveiene skal være enveiskjørt innenfor planområdet.
Saken legges ut til offentlig ettersyn på sommerfullmakt i henhold til vedtak av kommunalstyret for
byutvikling den 04.06.2015.
16
Rolf Norås for
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Wenche Ø. Clarke for
Anne S. Skare
byplansjef
Brigt Sandvik
Kjerstina Særsten
saksbehandlere
Vedlegg
Oversiktskart
Plankart, datert 22.06.2015
Samlet plankart for Stavanger og Sola kommune, datert 22.06.2015
Reguleringsbestemmelser, datert 22.06.2015
Planprogram, vedtatt 15.01.2015
Konsekvensutredning
Kommunalstyret for byutviklings behandling av planprogrammet
Forslagstillers planbeskrivelse, inkludert merknader med kommentarer
Illustrasjonsplan
Forslagstillers ROS-analyse
Forslagstillers trafikkvurdering
Forslagsstillers mobilitetsplan
EMF beregning for næringsområde felt C på Forus
Grunnundersøkelser med boreplan
Sjekkliste ROS-analyse
Kvalitetsprogram
Innkomne merknader ved planoppstart
Utsnitt av gjeldende regulering
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
17