1. No category

Sola kommune
SAKSFORELEGG
Styre, råd, utvalg
Møtedato
Utvalg for arealsaker
Utvalg for arealsaker
25.02.2015
10.06.2015
Saksbehandler: Simon Tamminga / Christian Meyer
REG 0548
Arkivsaksnr.:14/6578-16Arkiv:
PLAN 0548 - FORUS NÆRINGSPARK FELT C1 - IKEA- 1. GANGSBEHANDLING
RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK:
Utvalg for arealsaker gir Rådmannen fullmakt å legge ut Ikea tomt saken til offentlig ettersyn.
I medhold av plan- og bygningsloven § 12-10 legges forslag til reguleringsplan FORUS
NÆRINGSPARK FELT C1 - IKEA, datert 22.06.2015 med tilhørende bestemmelser, datert 29.06.2015
ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale.
RÅDMANNENS SAKSUTREDNING
Oversikt over tilknyttede vedlegg
V1.
Planbeskrivelse datert 22.06.2015
V2.
Kopi av innkomne merknader
V3.
Planbestemmelsene Sola datert 29.06.2015
V4.
Konsekvensutredning, datert 08.06.2015
V5a. Plankart Stavanger og Sola, datert 22.06.2015
V5b. Plankart Sola, datert 22.06.2015
V6.
Illustrasjonsplan
V7.
Ros-analyse, datert 08.06.2015
V8.
Sjekkliste Rosanalyse Sola kommune
V9.
Trafikkvurdering, datert 09.06.2015
V10. EMF beregninger næriongsområde felt C-Forus, datert 08.10.2008
V11. Grunnundersøkelser med boreplan, datert 13.03.2006
V12. Mobilitetsplan, datert 15.06.2015
V13. Bestemmelse om mobilitetsplan
V14. Kvalitetsprogram
INNHOLDSFORTEGNELSE
1
FAKTA ............................................................................................................................... 2
1.1 Saken gjelder ................................................................................................................ 2
1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess ............................................................................ 4
1.3 Gjeldende planer ........................................................................................................... 5
2
Beskrivelse av planområdet .................................................................................................. 7
3
Beskrivelse av planforslaget ................................................................................................ 11
3.1 Hensikten med planforslaget......................................................................................... 11
3.2 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad. .................................................................. 11
3.3 Bebyggelse og anlegg................................................................................................... 12
3.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur .................................................................... 13
3.5 Grønnstruktur .............................................................................................................. 14
3.6 Hensynssoner og avbøtende tiltak ................................................................................ 14
3.7 Estetikk ....................................................................................................................... 14
3.8 Forhold til flyplassen .................................................................................................... 16
3.9 Forurensning og miljøhensyn ........................................................................................ 16
3.10
Rekkefølge av tiltak.................................................................................................. 16
3.11
Gjennomføring ......................................................................................................... 16
4
VURDERINGER............................................................................................................... 16
4.1 Innkomne merknader ved varsel om oppstart ............................................................... 16
4.2 Konsekvenser av planforslaget ..................................................................................... 17
5
Rådmannens oppsummering................................................................................................ 24
5.1 Konklusjon og tilrådning til vedtak................................................................................ 24
1
1.1
FAKTA
Saken gjelder
Hva er det som skal behandles?
Forus-Nord AS og IKEA Eiendom Holding AS har igangsatt utarbeiding av detaljregulering.
Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt IKEA varehus til erstatning
for dagens varehus i Løwenstrasse og lagerlokalene som ligger i Svanholmen.
Planområdet ligger for det meste i Stavanger kommune, men en mindre del ligger i Sola kommune.
Planen er utarbeidet som én plan, men vil bli behandlet separat i hver kommune. Det er i hovedsak
en parkeringsplass og tilstøtende veger som reguleres innenfor Sola kommune sin del av planen.
Varehuset med parkeringsanlegg og tilhørende funksjoner skal reguleres innenfor Stavanger sin del
av planforslaget. Saksfremlegget beskriver derfor både varehuset og parkeringsplass.
Bakgrunnen for at saken fremmes.
Stavanger bystyre og Sola kommunesyret godkjente i 2009 en reguleringsplan for etablering av
IKEA på felt C1 på Forus.
Fylkesmannen hadde innsigelse til planen og innsigelsen ble opprettholdt av Miljøverndepartementet i
2010. Innsigelsen var begrunnet med at planen var i strid med nasjonal areal- og transportpolitikk og
fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren med retningslinjer for handelslokalisering. Videre var
lokaliseringen i strid med kommuneplanene for Stavanger og Sola.
2
Ved behandling av regionalplanen for Jæren i 2013 brakte fylkesmannen spørsmålet om en større
handelsetablering på dette feltet inn for kommunal- og moderniseringsdepartementet for avgjørelse,
etter at fylkestinget hadde vedtatt dette. Departementet ga fylkestinget medhold i sin beslutning. I
regionalplan for Jæren åpnes det for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan
avsette et område til formål handel på Forus felt C1.
I kommuneplan for Stavanger 2014-2029 (vedtatt 15.06.2015) og pågående Kommuneplan for
Sola 2015 – 2026 er det tatt hensyn til regional planbestemmelse om etablering av en enkelt større
handelsvirksomhet på Forus felt C1.
Hovedformålet med planforslaget.
På tomten er det intensjon om at IKEA skal etablere et nytt anlegg til erstatning for dagens anlegg
ved Løwenstrasse og eksternt lager i Svanholmen.
Hvilke hensyn er de mest sentrale?
Planen er bygd på de fleste av forutsetningene fra Forusplanen, men er tilpasset de faktiske forhold
som kjennetegner området.
Plassering av planområdet.
Planområdet omfatter et areal på ca. 75 daa, hvorav ca. 67 daa ligger i Stavanger kommune og ca. 8
daa i Sola kommune.
3
Figur 1.1 plassering av planområdet og varslet planområdet (med kommunegrensen).
1.2
Tidligere behandlinger og saksprosess
1.2.1 Varsel om oppstart – høring av planprogram
Felles oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den 03.07.2014 i Stavanger kommune.
Planoppstart med planprogram er varslet iht. § 12-9. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i
Stavanger Aftenblad, og på Stavanger og Sola kommunes hjemmesider. Grunneiere, naboer og
høringsinstanser ble varslet ved brev datert 15.08.2014.
Det kom inn 9 uttalelser fra offentlige instanser og 1 privat merknad i forbindelse med varslingen.
Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse.
I merknader fra offentlige gjøres det oppmerksom på eksisterende tekniske anlegg og
restriksjonssoner innenfor planområdet. Merknad fra private påpeker viktigheten med å sikre gode
kryssinger av gang- og sykkelveiene som går igjennom planområdet, også i anleggsfasen.
Fylkesmannen i Rogaland og Fylkesrådmannen påpeker at etablering av handel i felt C1 bør ses i
sammenheng med interkommunal kommunedelplan for Forus.
Krav om konsekvensutredning
Plan og bygningslovens bestemmelser definerer innslagskriterier for krav om konsekvensutredning. I
dette tilfellet er det følgende kriterier som utløser krav til konsekvensutredning:
 IKEAs bebyggelse vil overstige 15.000 m². Dette utløser krav om konsekvensutredning, jfr.
Forskrift om konsekvensutredning § 2 d, Vedlegg I, pkt. A 1.
1.2.2 Fastsettelse av planprogram
Planprogrammet er lagt til grunn for utarbeidelse av detaljregulering med konsekvensutredning og
omfatter beskrivelse av tiltak og planprosess, herunder forholdet til overordnete planer, samt
beskrivelse av viktige forhold og konsekvenser og medvirkning.
Etter endt merknadsrunde ble følgende temaer tilført planprogrammet:
Miljøforhold
Landskapsbilde og bymiljø ble tilført planprogrammet der tidligere utredninger for høyspentlinje
forutsettes revidert/utredet på nytt.
Samfunnsforhold
 Byplan – arealbruk ble tatt med som nytt utredningsbehov for å se på de visuelle konsekvensene
og synligheten planlagt bebyggelse kan ha i forhold til eksisterende bebyggelse.
 Tilgjengelighet og reisemiddelfordeling ble tatt med som tema som skal avklares i mobilitetsplan
 Transportsystemer – trafikale forhold, for å unngå tilbakeblokkering til E39 ble E39 tilført i
trafikkanalysen.
 Gang-, sykkel og kollektivtilgjengelighet: det ble spesifisert som del av trafikkanalysen, og at det i
mobilitetsplanen må ses på eksisterende forbindelser og eventuelt behov for nye forbindelser, og
interne gangveger må tilpasses eksisterende forbindelser, samt parkeringsbehovet for sykkel må
belyses i mobilitetsplanen.
4

Støy og trafikksikkerhet: trafikksikkerheten for myke trafikanter ble tatt med som utredningstema
for å sikre at det utvikles et sikkert og miljøvennlig transportbehov.
Konsekvensutredningen følger som eget vedlegg til plansaken (Prosjektil Areal AS 15.01.15).
Hovedpoengene er oppsummert i kapittel 5 i planbeskrivelsen (se eget vedlegg) Prosjektil Areal AS,
datert 22.06.2015.
Kommunalstyre for byutvikling i Stavanger behandlet planprogrammet i sak 10/15 den 15.01.2015
og fattet enstemmig vedtak.
Utvalg for arealsaker i Sola kommune behandlet planprogrammet og fattet vedtak i sak 20/15 den
25.02.2015.
1.3
Gjeldende planer
1.3.1 Nasjonale og regionale føringer og planer
Regionalplan for Jæren 2013-2040
Planområdet ligger i et område som er kategorisert som et næringsområde bestående av allsidig og
arealkrevende virksomhet og et næringsområde med høy urbaniseringsgrad. Planbestemmelse 4.2 i
regionalplanen åpner for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan avsette et
område til formål handel på Forus felt C1. Hensikten er å gi mulighet for at det kan etableres en
enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, og uten at dette utvikler
seg til et handelsområde med flere virksomheter.
KDP 125 – kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura
Sandnes, Sola og Stavanger kommuner har sammen med Forus Næringspark AS, arbeidet fram et
forslag til kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Formålet med
planarbeidet var å foreta en gjennomgang og kartlegging av parkeringssituasjonen i næringsområdene
på Forus og Lura, og utarbeide forslag til ny felles parkeringspolitikk og bestemmelser. Planen er
ikke vedtatt.
IKDP Forus – interkommunal kommunedelplan for Forus
Sandnes, Sola og Stavanger har startet et interkommunalt samarbeid om å utarbeide en felles
kommunedelplan for Forus (IKDP Forus). Planprogrammet ligger ute til offentlig ettersyn frem til 15.
september 2015.
1.3.2 Kommuneplan og relevante kommunedelplaner
Kommuneplan Stavanger kommune 2014-2029, vedtatt i Bystyret 15.06.2015
Planområdet er vist som kombinert bebyggelse- og anleggsformål, med tilhørende bestemmelse om
at det kan etableres næringsbebyggelse og forretning. Dette er i tråd med regional planbestemmelse
4.2 i regionalplan for Jæren 2013-2040.
Kommuneplan Sola kommune 2011 -2022 (gjeldende)
Området er i hovedsak avsatt til LNFR-areal.
Høringsutkast Kommuneplan Sola 2015 -2026 (pågående, forventes vedtatt høsten 2015)
5
Planområdet er vist som næringsbebyggelse- og samferdselsanleggsformål, med tilhørende
bestemmelse om at det kan etableres næringsbebyggelse og forretning. Dette er i tråd med regional
planbestemmelse 4.2 i regionalplan for Jæren 2013-2040.
Figur 1.2 Utsnitt pågående kommuneplan Sola
1.3.3 Gjeldende reguleringsplaner
Stavanger
Figur 1.3 - Gjeldende regulering Stavanger, størsteparten av planområdet er regulert til
jordbruksformål i plan 978, vedtatt 20.08.1982. Planområdet er vist med rød strek.
6
Sola
Figur 1.4 – Gjelde reguleringer Sola. Planområdet er regulert til veiformål og tilhørende
bestemmelsene. Nordlige deler er ikke regulert ennå, og har et jordbruksformål i gjeldende
kommuneplan. Plan 0379 Forus Næringspark felt C1 og Plan 0361 Solasplitten erstattes delvis med
foreliggende detaljregulering.
1.3.4 Pågående reguleringsplanarbeid
Ny kommuneplan for Sola er pågående, og forventes vedtatt i høsten 2015.
2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
2.1.1 Størrelse, beliggenhet og avgrensning av planforslaget
Planområdet omfatter et areal på ca. 75 daa, hvorav ca. 67 daa ligger i Stavanger kommune og ca. 8
daa i Sola kommune. Tomta er den første du kommer til når du kommer til Forus nordfra. Ved
Solasplitten like nord for planområdet går det et tydelig skille mellom landbruksarealer nord for
tomta, og næringsarealer i sør. I øst grenser planen opp mot sykkelstamveien og motorveien.
Solasplitten og sykkelstamveien er bygget opp på murer som omkranser planområdet på øst-, vestog nordsiden.
7
STAVANGER
KOMMUNE
SOLA KOMMUNE
Figur 2.1 - Flyfoto som viser planområdet med gul flate og kommunegrensen mellom Sola og
Stavanger med blå strek
2.1.2 Eierforhold
Tomta eies av IKEA (Gnr/bnr 16/258 og 35/45) , kun en liten del langs planområdet eies av Statens
vegvesen (35/393).
2.1.3 Landskap og topografi
Størsteparten av planområdet ligger på kote +16 moh. Planområdet er flatt, med en forhøyning på
ca.2 meter langs øst og nord. Området er i dag klargjort for utbygging.
2.1.4 Naturtyper og biologisk mangfold
Området er per i dag ubebygd og er i dag klargjort for utbygging. Det ikke finnes truede arter,
utvalgte naturtyper eller naturverneområder innenfor eller tilstøtende til planområdet.
2.1.5 Markslag og grunnforhold (herunder også radon)
Området er per i dag ubebygd og er i dag klargjort for utbygging. Området har vært et
jordbruksområd før. Ros-analysen viser at fare for radon er ikke sannsynlig.
2.1.6 Vind, lokalklima og solforhold
Området er vindutsatt. Området har god solforhold.
8
2.1.7 Eksisterende bebyggelse og arealbruk
Området er per i dag ubebygd og er i dag klargjort for utbygging. Arealet er per i dag en grus- og
stein-flate. Like sør og øst finnes næringsareal med foretningsbygninger og lokal infrastruktur, like
vest og nord ligger regionens hovedinfrastruktur E39 og Solasplitten.
2.1.8 Kultur- og fornminner
Det ble foretatt synfaringer på tomten i mars 2007. Innenfor området i Stavanger kommune, felt C,
ble det kun påvist ett automatisk fredet kulturminne i form av en kokegrop. Etter avtale med
Arkeologisk museum i Stavanger ble denne gropen snittet og dokumentert ved tegning og fotografi.
Det ble også tatt ut kullprøve for datering. Felt C ble med dette i samråd med AmS vurdert som
tilstrekkelig undersøkt.
2.1.9 Transportsituasjon og kollektivbetjenning
Vegsystem og adkomstforhold
Figur 2.2 - Illustrasjon av eksisterende infrastruktur (Prosjektil)
Bil
Adkomst til planområdet med bil er via rundkjøringen sør for planområdet (lys rød strek på figur 3).
Sykkelstamveien som er under bygging er vist med rosa stiplet strek, og går parallelt med
motorveien.
Kollektivbetjenning
Blå heltrukken strek viser eksisterende busstrase, som har busstopp ved planområdet i sør, og som
krysser adkomstveien for biler inn i planområdet. To ekspressruter, X30 og X60 går fire ganger i
9
timen fra kl. 08.00 – 23.00 i ukedagene, med noen flere avganger i rushtiden. I tillegg går det flere
andre ekspressruter mellom kl. 06.00-08.00 og 14.00-18.00 på hverdager. I helgene går det ingen
busser på strekningen.
Myke trafikkanter
Sykkelstamvegen – under planlegging - vil ha direkte tilkomst til planområdet. Ellers er det gode
gang- og sykkelveger ved planområdet. Det er fortau der det ikke er gang- og sykkelveger.
2.1.10 Spesielle miljøforhold
Støy
Området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39 og Solasplitten. Området har delvis støyverdier
over 55 dB, som er den anbefalte støygrensen i Miljødepartementets retningslinje T-1442 for
uteområder.
Grunnforhold
Grunnforholdene i planområdet er tidligere undersøkt av Multiconsult. Rapporten viser at de dårligste
grunnforholdene ligger i områder lavere enn kote +16. I ustabile områder anbefales fundamentering
på rammede betongpeler eller på stålkjernepeler som bores til fjell. Direktefundamentering er mulig i
høyere områder. Rapporten er vedlagt i plandokumentene som eget vedlegg.
2.1.11 Teknisk infrastruktur
Vann og avløp
Det går to hovedavløpsledninger gjennom planområdet. Ledningene har restriksjonssone på 4 meter
til hver side. Det er lagt frem en Ø800 mm ledning for IKEA, samt at nordøstre del av tomten er
tilknyttet en egen Ø600 mm ledning sammen med avrenning fra sykkelstamveg og E39. Begge
ledningene ledes i kanal sørvest for Næringsveien.
Kabler og linjer
Eksisterende høyspent i luftstrekk går over planområdet (2 x 300 kV). På grunn av at det er planer
om å oppgradere strømnettet på sikt, er byggeforbudsfeltet fra høyspentkabelen 50 meter fra
kabelen ifølge retningslinjer fra Statens strålevern.
Risiko og sårbarhet
Området er vindutsatt, og det kan forekomme store nedbørsmengder. Flomkartet, figur 2.3, viser
hvordan vannet brer seg på overflaten ved et 500 års regn samtidig med en kollaps i avløpstunellene
som er på Forus. Som det viser på figuren vil dette være uproblematisk for planområdet. Det
arbeides for tiden med en vannplan/flomkart for Forus. Denne er ikke ferdigstilt.
10
Figur 2.3 - Flomkart for 500 års regn samtidig med tunnelkollaps (Prosjektil).
3
3.1
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Hensikten med planforslaget
Planforslaget er i tråd med regionalplan for Jæren og gjeldende kommuneplan 2014-2029 for
Stavanger og pågående Kommuneplan for Sola som alle åpner for at det kan etableres
handelsvirksomhet på felt C1.
3.2
Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad.
11
Figur 3.1 Plankart Sola kommune.
Reguleringsformål
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (plan- og bygningsloven §
12-5)
Kjøreveg
Gangveg/gangareal/gågate
Annen veggrunn - grøntareal
Parkering
Hensynssoner (plan- og bygningsloven § 12-6)
Sikringssone - Gass og fjernvarme
Faresone - Høyspenningsanlegg
SUM (eksklusive hensynssoner)
3.3
Areal (m²)
1453
9
2918
3523
1579
5623
7903
Bebyggelse og anlegg
3.3.1 Forretning/Næring
Byggeområde for forretning/kontor
I planforslaget er det avsatt ca. 40,5 dekar til byggeområde for forretning/kontor. Bebygd areal
("fotavtrykket") vil være ca. 25 100 m2, med mulighet for utvidelse til ca. 28 300 m2. Bygningen
skal oppføres innenfor Stavanger kommune sin del av planområdet. Maks tillatt BRA er satt til
113 000 m2. Bruksarealet er fordelt slik:
BRA varehus
Grunnetasje parkering
Imaginære plan
Utvendig parkering
SUM:
36 624 m2
23 670 m2
47270 m2
5 436 m2
113 000 m2
Byggehøyder
Maks gesimshøyde fremgår av plankartet, og er satt til 20 meter. Gesimshøyden for inngangspartiet
er satt til 21,5 m, 1,5 meter høyere enn resten av varehuset. Det er i reguleringsbestemmelsene i
tillegg åpnet for tekniske rom/konstruksjoner med høyde inntil 5 meter på maksimalt 15 % av
takflaten.
3.3.2 Fellesområder/uteoppholdsområder
Blågrønn faktor
Planforslaget stiller krav til lokal overvannshåndtering ved nye byggetiltak innenfor planområdet. Det er
satt krav til blågrønn faktor lik 0,7 i hht. veileder Blågrønn faktor med tilhørende regneark, datert
Fremtidens byer 28.01.2014. Denne legges til grunn for beregningen.
Blågrønn faktor indikerer hvor egnet grunnen er til å håndtere overvann. Flater med høy permeabilitet
gis høy verdi, nærmere eller lik 1. Tilsvarende vil flater med liten eller ingen permeabilitet gis verdi
ned mot 0, typisk asfalt. I forslagsstillers planbeskrivelse pkt. 7.5.2 er det vist til konkrete eksempler.
12
3.4
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
3.4.1 Veg, trafikk og trafikksikkerhet
Traffiksystemet
Trafikksystemet innenfor planområdet er vist på figur 3.2. Biltrafikk inn i området er vist med rød
strek, gul strek viser biltrafikk ut av planområdet. Lilla stiplet strek viser gangtraseer fra
bussholdeplass og gang- og sykkelvei inn til varehuset. I bestemmelsene stilles det krav til at
utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter, og at denne skal
være godkjent av byplanavdelingen før igangsettingstillatelse gis.
Blå strek viser kjøretrase for varelevering. Vareleveringen foregår i hovedsak utenfor varehusets
åpningstider. Varemottaket er lagt langs fasaden mot øst. Terrenget på østsiden skal bygges opp slik
at varebiler kjører opp på en rampe og kommer opp på nivå med byggets andreetasje.
Renovasjonscontainere skal også plasseres langs byggets østside. Lastesone for hjemtransport er i
grunnetasjen sammen med parkeringen.
Figur 3.2 - Illustrasjon som viser trafikksystemet (Prosjektil).
Plassering av parkering og parkeringsdekning.
Bil
Det meste av parkeringen er planlagt i byggets første etasje, altså innenfor Stavanger sin del av
planområdet, men også på store deler av utearealene mot vest (Sola kommune) og nord (Stavanger)
er det lagt til rette for parkering. Planforslaget legger opp til totalt 1.200 parkeringsplasser, hvorav
2,5 % av disse tilrettelegges for HC-parkering, 2,5 % for familieparkeringsplasser (ca. 60
HC/familieparkeringsplasser) og 2,5 % med mulighet for ladning av el-bil (ca. 30 stk.). På dagens
13
IKEA-varehus er det i overkant av 600 parkeringsplasser, noe som betyr en dobling i det nye
planforslaget.
Avvik fra kommunalteknisk vegnorm.
Parkeringsplassene for bevegelseshemmede og familieparkeringsplassene er dimensjonert iht. IKEA
sine egne retningslinjer for dimensjonering av sine varehus, som er 3,8 m x 5,0 m. Norges
Handikapforbund sine krav til HC-parkering er 4,5 m x 6,0 m. Forslagsstiller oppgir at kravene
oppfylles ved å øke bredden til 4,7 m og at det legges en gangveg langs plassene, istedenfor 6,0 m
lengde.
Sykkelparkering
I planforslaget er det avsatt areal for 140 sykkelparkeringsplasser, hvorav 50 % av disse skal være
under taket i byggets førsteetasje. 30 plasser blir ved varehusets inngangsparti. Det skal etableres ca.
10 ladestasjoner for el-sykkel.
3.4.2 Annen infrastruktur
Det tas hensyn til de eksisterende høyspentledninger, avløpsledninger og gass og fjernvarme.
Vann- og avløpsnett skal etableres iht. kommunalteknisk norm for vann- og avløpsledninger.
Tekniske planer for slike anlegg skal godkjennes av relevant myndighet. Hensynet til
brannvannsdekning skal vies spesiell oppmerksomhet.
3.5
Grønnstruktur
Planområdets randsone skal beplantes, i tillegg til at det er lagt til rette for noe vegetasjon rundt
parkeringsplassene på vestsiden. Grønnstrukturen er vist med Annen veggrunn på plankart.
3.6
Hensynssoner og avbøtende tiltak
Sikringssoner for eksisterende høyspentkabler, avløpsledninger, gass- og fjernvarmeledninger
fremgår av plankartet.
3.7
Estetikk
Varehuset er foreslått oppført over tre etasjer med parkeringsetasje i grunnetasjen. I første etasje vil
det være betjent lager, selvbetjeningslager, markedshall, kundeservice, kassalinjer og
inn/utgangsarealer. Andre etasje vil bestå av kontorer/garderober, restaurant og visningsrom.
14
Figur 3.3 - Fugleperspektiv sett fra sør (Prosjektil).
Varehuset planlegges å kles med stålplater i blått, se figur 3.3 og 3.4. Fasadene vil generelt være
tette med unntak av den vestre fasaden som vil ha vindusbånd. Hovedadkomsten vil fremstå som et
eget bygningselement mot vest. Dette bygningselementet vil kles med stålplater i gult, og det vil være
store glassfelt over tre etasjer som vil gjøre bygningen transparent og medvirke til å bryte opp de
øvrige fasadene. Vinduer og dører vil bli lakkert i en grå farge.
Utvendige rømningstrapper og baldakiner skal bidra til at fasadene og bygget får innslag av elementer
i en menneskelig skala og dimensjon. Virksomhetens logo skal monteres på alle fasadene, med
bokstaver i en høyde på inntil 8 meter, se figur 3.3 og 3.4.
For å veilede bilister på E39 og Solasplitten, skal det etableres et navigasjonstårn på byggets fasade
mot øst. Utforming og plassering av skiltet fremgår av figur 3.3. Skiltet vil ha en høyde på ca. 38
meter over terrengnivå. Tårnet er standard for de fleste IKEA varehusene.
15
Figur 3.4 - IKEA sett fra sørøst, navigasjonstårnet er vist med sort ring i nordøstre hjørne av
bygget (Prosjektil).
3.8
Forhold til flyplassen
Planområdet ligger ca. 3,6 km øst for hovedrullebanen på Stavanger lufthavn Sola, innefor ytre delen
av horisontalflaten, som er en høyderestriksjonsflate i restriksjonsplanen for Stavanger lufthavn Sola i
medhold av kap. 10 og 11 i Forskrift om utforming av store flyplasser, BSL E 3-2. Horisontalflaten
ligger på kote +53,4 meter over havet. Restriksjonsplanen ble vedtatt av Samferdselsdepartementet
30.06.2010 i henhold til luftsfartsloven § 7-13.
Maksimal tillatt byggehøyde (mønehøyden) på bygg og anlegg for de ulike reguleringsformålene i
planen er fastsettet i planbestemmelsene. Bruken av tårnkraner i utbyggingsperioden må ivareta
punktene om rapportering av luftfartshinder til Statens kartverk, og merking av luftfartshinder må
være i forhold til Forskrift om merking av luftfartshinder. Dette er fastsettet i planbestemmelsene
også.
3.9
Forurensning og miljøhensyn
Trafikkstøy
Planområdet er utsatt for trafikkstøy fra E39 og Solasplitten. Miljøverndepartementets retningslinje
T-1442 angående støy er innarbeidet i bestemmelsene.
Forurensing
Høyspent
I området regulert som fareområde høyspenningsanlegg tillates det ikke oppført varige bygg.
Parkering kan skje i området under høyspentlinjen. Belysning, skilting, areal for handlevogner,
parkering etc. skal godkjennes av netteier.
Elektromagnetisk stråling
I bygningsmasse innenfor H760_04 tillates ikke permanente arbeidsplasser på grunn av fare for
elektromagnetisk stråling.
3.10 Rekkefølge av tiltak
Rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur er delvis allerede gjennomført og delvis sikret opparbeidet.
Disse kravene gjelder for alle planer på Forus. Rekkefølgekravene inngår i
reguleringsbestemmelsene.
3.11 Gjennomføring
Det forventes gjennomføring av planforslaget innenfor planens gjennomføringsfrist, som er jf. Pbl. 10
år.
4
4.1
VURDERINGER
Innkomne merknader ved varsel om oppstart
16
Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse.
4.2
Konsekvenser av planforslaget
4.2.1 Konsekvenser for barn- og unge
Det er flere gode gang- og sykkelforbindelser til planområdet. Sykkelstamveien som er under
bygging, vil være en effektiv og sikker måte for syklister å komme seg fra Stavanger eller Sandnes til
IKEA. Det er også et godt kollektivtilbud til planområdet i ukedagene.
4.2.2 Universell utforming
Universell utforming anses som ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Uterom og bygninger skal være
tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Det er tilrettelagt for 30 parkeringsplasser (2,5
%) for bevegelseshemmede i planforslaget.
4.2.3 Konsekvenser for eksisterende innbyggere i området
Planområdet er per i dag ubebygd. Forus-Vest er under utbygging de årene fremover.
 Støy og støyforhold er ivaretatt ved T-1442. Det ble innregulert i planbestemmelsene.
 Sol og skyggeforhold er tilfredsstillende. Det er handelsbygninger, med handel innendørs. En
sentral plassering av bygningen på tomten slik den ble foreslått, forebygger uønsket
skyggeforhold på andre tomter. Dessuten ligger IKEA tomten lengst nord på Forus Vest, slik at
det er bare E39 som skal ligge delvis i skyggen.
 For en vurdering av den trafikkale forhold vises til pkt. 4.2.5.
4.2.4 Konsekvenser for næringslivet i området?
Planforslaget legger til rette for en logisk avslutning av Forus-Vest mot nord. Planområdet
beliggenhet og planprogram tilbyr arbeidstakere og næringsdrivende muligheter å slappe av i
lunsjpausen eller etter arbeidstiden. Dessuten tilbyr IKEA også muligheter for kaffe, lunsj og middag.
IKEA tilbyr handel, noe som ikke konkurrerer med andre næringsaktiviteter i nærheten av
planområdet. Som det forestår i KU-en innebærer den nye lokaliseringen en vesentlig økning av
salgsarealet for kategorien ”tepper, møbler og hvitevarer”. I den grad IKEA sitt vareassortiment
også omfatter varer som strengt tatt ligger innenfor betegnelsen (annen) detaljhandel, kan det
argumenteres for at dette bidrar til å svekke / undergrave bestemmelsen om lokalisering og
arealbegrensning for lokalsenteret ved Tvedtsenteret. Imidlertid er dette også situasjonen i dag, og
den nye lokaliseringen er bedre sett i dette lyset enn dagens lokalisering.
Rådmannen vurderer konsekvenser for næringsliv i området som litt positiv. Planområdet supplerer
lokal næringstilbud til innbyggere.
4.2.5 Konsekvenser for den trafikale situasjonen?
Trafikkavvikling generelt
Det er utført en trafikkanalyse som viser hvordan IKEA skal påvirke den trafikkavviklingen i denne
delen av Forus og på E39 og Solasplitten. Det vises eget notat (Asplan Viak, 09.06.2015, se
vedlegg).
Basert på de foreliggende vurderingene i rapporten er det ikke noe som tyder på at det skal være
noen kapasitetsproblemer eller avviklingsproblemer på det foreliggende vegnettet internt på Forus,
hverken med nytt IKEA varehus med dagens trafikk eller 15 år fram i tiden. Det er etter de
vurderingene som er gjennomført ikke noe som tyder på at det vil bli noen belastningsgrader som
17
overstiger ca. 50 %. Det vurderes også som svært liten fare for tilbakeblokkering ut på vegnettet på
Forus fra det interne vegnettet på IKEA.
Nytt varehus på felt C1 vil ikke medføre økt trafikk på E39. Trafikken til/fra IKEA fra Stavanger
passerer i dag på E39 forbi kryss med Solasplitten, og trafikken fra syd er mindre
enn den andelen som kommer fra nord. Solasplitten fra Moseidsletta til E39 vil få en økning i
trafikkbelastningen med ca. 450 kj.t./dim time. Solasplitten isolert skal imidlertid ha stor nok
kapasitet.
På grunn av dagens stor trafikk på E39 er det tilbakeblokkering inn Solasplitten i dimensjonerende
time ettermiddag (normalt mellom kl. 15.30 og kl.16.30). For å unngå dette er det kun
kapasitetsforbedrende tiltak på E39 som vil bidra til en forbedret avvikling. Forbedrende tiltak på
E39 skal forebyge tilbakeblokkering inn Solasplitten og tilstøtende veier. Dette er for øvrig noe
Statens vegvesen arbeider med.
Det ble konkludert i rapporten at tiltak på Solasplitten eller på vegnettet på Forus vil ikke bidra til
forbedret avviklingsforhold. Det ble også påpekt at IKEA in seg sølv skal ikke medføre ulemper til
trafikkavvikling eller kapasitet på vegnettet på Forus eller Solasplitten.
Trafikk- og parkeringsforhold, trafikksikring
Vegene og kryssene inn til planområdet er dimensjonert i henhold til den utbyggingen som ble
forutsatt i det tidligere planarbeidet, også inkl. nytt varehus for IKEA. Det fremgår av forslagsstillers
trafikkvurdering at det ikke er noe som tyder på at det skal være kapasitetsproblemer eller
avviklingsproblemer på det interne veinettet på Forus som følge av utbyggingen, hverken med nytt
IKEA varehus med dagens trafikk eller 15 år fram i tid. Det vurderes også som svært liten fare for
tilbakeblokkering ut på overordnet vegnett fra det interne vegnettet innenfor IKEA sin tomt.
Trafikkmønsteret i planforslaget er lagt opp slik at største delen av trafikken skal kjøre rett frem og
inn i P-huset, se figur 4.1. Alternativt kan trafikken kjøre rett frem og rundt varehuset på østsiden. I
følge trafikkvurderingen innebærer dette at trafikkstrømmene for inngående og utgående trafikk ikke
vil komme i konflikt med hverandre. Det hevdes at dette er en god avvikling og at det er liten fare for
tilbakeblokkering.
18
Figur 4.1 – Kjøremønster (Prosjektil)
I planforslaget er det lagt opp til en 7 meters bred vei, med et kjørefelt i hver retning (rød=inn,
gul=ut). Som beskrevet i trafikkvurderingen antas det at største delen av trafikken kjører rett frem og
inn i varehuset, eventuelt rett frem og rundt varehuset. Rådmannen mener at det er stor sannsynlighet
for at mange bilister vil svinge til venstre når de ankommer planområdet, for å finne parkering
nærmest hovedinngangen på vestsiden av bygget. Dersom dette blir tilfellet, vil det sannsynligvis bli
tilbakeblokkeringer ut i kollektivfeltet og rundkjøringen like utenfor planområdet på grunn av at de da
må krysse trafikk som er på vei ut fra IKEA. Rådmannen mener at dersom det er meningen at
trafikken skal gå rett frem så bør det ikke være mulig å svinge til venstre.
Et annet, og bedre alternativ, er å ha enveiskjøring innenfor planområdet. Begrunnelsen for dette er
blant annet at det ville bedret trafikksikkerheten for myke trafikanter, fordi de da kun behøver å
krysse et kjørefelt i stede for to (se lilla stiplede linjer på figur 4.1). Det vil også bedre sikkerheten
for bilister ettersom alle bilene kjører ut fra parkeringsplassen i samme retning.
Kollektiv
19
Tiltaket vil ikke ha noen konkrete konsekvenser for kollektivtraseen, men ny kollektivtrasé i
kombinasjon med bedre hjemtransporttjenester og økt netthandel vil gjøre det mer attraktivt å reise
kollektivt, også til/fra IKEA. God visuell forbindelse fra IKEA mot bussveien er en fordel.
Kollektivdekningen mellom Stavanger og Sandnes via planområdet på hverdager anses å være god.
Lørdager er den dagen IKEA har flest besøkende, og det er derfor uheldig at det ikke går busser på
strekningen denne dagen. I forslagsstillers konsekvensutredning nevnes det at IKEA ønsker å
undersøke muligheten for å etablere en IKEA buss med avganger fra for eksempel Stavanger
sentrum.
Figur 4.2 – Infrastruktur (Prosjektil
Som figur 4.2 viser, så vil trafikken inn (rød) og ut (grønn) av planområdet måtte krysse
kollektivfeltet (blå strek). Parallelt med kollektivfeltet er det også bygd en gang- og sykkelvei, som
må krysses. I planforslaget er ikke løsningen for hvordan dette skal gjøres beskrevet. Det kommer
heller ikke klart frem av planforslaget hvordan rampen opp til vareleveringen skal utformes, og
hvordan den skal forholde seg til kjøreveien på østsiden.
Administrasjonen har vært i dialog med forslagsstiller angående trafikkløsningen i planforslaget. De er
innstilt på å detaljere endelige trafikkløsninger nærmere til andre gangs behandling. I tillegg stilles det
krav til at utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter. Denne skal
være godkjent av byplanavdelingen før igangsettingstillatelse gis.
4.2.6 Drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg
Tiltakshaver skal ha ansvar for drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg.
4.2.7 Konsekvenser for naturmangfold
20
Planområdet er i dag ubebygd og er klargjort for utbygging av varehuset. Det vises til pkt. 2.1.4.
Naturmangfold ikke hindrer planforslagets mål og omventet gjelder at planforslaget skal ikke hindre
truede arter, naturmangfold og verneområder.
Utbyggingen vil trolig virke positivt på vanlig artsmangfoldet i planområdet, som i dag stort sett består
av stein og grus. Med opparbeiding av utearealene vil deler av tomta bli anlagt med vegetasjon. Det
stilles også krav om blågrønn faktor reguleringsbestemmelsene som skal sikre at det biologiske
mangfoldet i området blir ivaretatt.
4.2.8 Konsekvenser for landskapet og topografi
Planområdet ligger på den nordligste tomta i næringsområdet på Forus, mellom motorveien i øst og
Solasplitten i nord og vest. Tomta ligger skjermet til fra motorveien og Solasplitten, da den ligger noe
lavere i terrenget. Motorveien ligger på kote + 23-24 langs planområdet, mens Solasplitten heller fra
kote +29 i nord til +24 i vest. Maks gesimshøyde på nybygget vil ligge på kote ca. +38. Ny
bebyggelse på tomta vil ikke skyggelegge omkringliggende bebyggelse på grunn av store avstander
mellom byggene, og en forholdsvis lav byggehøyde på det foreslåtte tiltaket.
Figur 4.3 - fugleperspektiv sett fra øst (Prosjektil)
Som figur 4.3 viser, så vil nybygget i stor grad skille seg ut fra omkringliggende landskap og
bebyggelse. Varehuset vil være godt synlig på grunn av de karakteristiske fargene, og på grunn av
bygningsvolumet. IKEA er en «blå boks» som folk kjenner igjen. Rådmannen mener at den kan
fungere som et referansepunkt for området, og være en markering av starten på næringsområdet på
Forus når en kommer nordfra. Parkeringsplasser er situert logisk innenfor planområdet.
21
Figur 4.4 – plankart (både Sola og Stavanger kommune er vist på kart).
I planbeskrivelsen nevnes det at østsiden av bygget ikke skal fremstå som en bakside, ettersom
denne siden vender mot E39 og sykkelstamveien. Rådmannen mener at planforslaget ikke har fulgt
opp den intensjonen, slik det fremgår av forslagsstillers illustrasjonsplan (figur 4.5) og
planbeskrivelse.
Figur 4.5 – illustrasjonsplan (Prosjektil), stor versjon i eget vedlegg.
22
Det er stor sannsynlighet for at arealet på østside blir en grå asfaltflate med plass for containere og
varelevering. Kjøreveien kunne med fordel blitt trukket nærmere bygget, slik at en har mulighet for å
etablere vegetasjon mellom veien og muren som sykkelstamveien ligger på like utenfor planområdet
(se figur 4.4). For eksempel kunne det vært en allé med trær slik at veien fremstår mer som en gate.
4.2.9 Klimapåvirkning
I Sola kommune sin del av planområdet skal det kun opparbeides en parkeringsplass. Sola
kommune vektlegger fleksible og fortrinnsvis kollektive løsninger, som minsker utslipp til luft og vann.
Tomten ligger nær Hovedkollektivaksen, og er tilknyttet til sykkelstamvegen, som kan hjelper å
begrense utslipp av klima gas. Allikevel skal ved kjøp av IKEAs produktene en bil ofte være hovet
reisemiddel.
IKEA stimulerer lavenergibygg og ofte strever å bruke fornøybare energi. Rådmannen mener derfor
at direkte påvirkning på klimaet er liten.
4.2.10 Konsekvenser for kulturminner
Kjente kulturminner ble undersøkt og etter hvert ble planområdet frigitt (se pkt. 2.1.8). Rådmannen
vurder derfor at det ikke finnes konsekvenser for kulturminner.
4.2.11 Konsekvenser for landbruket
Planområdet skal ikke lengre være i bruk som jordbruksområde. Planområdet er en naturlig del av
Forus og ligger innenfor E39 og Solasplitten. Rådmannen vurderer tap av fulldyrka jord å være av
mindre betydning, da det meste av arealet er allerede klargjort for utbygging og ligger som sagt innefor
Forus utbyggingsområde. Landbrukspotensialet vurderes å være lite. Planområdet er avsatt til næring in
nyeste Kommuneplaner for Sola og Stavanger.
4.2.12 Risiko- og sårbarhetsanalyse
Planområdet fremstår generelt, med de tiltak som er beskrevet og forutsatt fulgt, som lite sårbare.
Det er identifisert 4 uønskede hendelser gjennom fareidentifikasjon:
1. Transport av farlig gods
2. Trafikksikkerhet
3. Plante- og dyreliv
4. Eksisterende vegnett
Alle temaene har blitt vurdert mht. risiko. Det er kun utført en spesifikk ROS-analyse for temaet
trafikksikkerhet.
Ellers går det en 300 kV kraftlinje over planområdet. Området er regulert til fareområde høyspent.
Det er ikke lagt områder for varig opphold under høyspentlinja, og bebyggelse er plassert i avstand
fra høyspentlinje i tråd med anbefalinger fra Lyse energi og Statens
Samlet sett viser analysen at området har liten risiko for hendelser knyttet til liv og helse, økonomi og
miljø. Rådmannen viser for detaljer til ROS-analyse i eget vedlegg.
4.2.13 Kriminalitetsforebyggende tiltak
23
Planforslaget legger til rette for et oversiktlig næringsområde med spesielt på sørvest og sørøst side
god sosial kontroll, da det finnes flere parkeringsplasser her, som skal ha en høy bruksfrekvens.
Muligheter for bra sosial kontroll ved (en del av den) sykkelstamvegen er begrenset på grunn av
orienteringen av hovedbygningen og valget for trafikk mønsteret, som er mest regulert på andre side
av bygningen. Rådmannen vurderer at planforslaget legger generelt til rette for gode og sosialt trygge
områder og trenger ikke spesielle kriminalitetsforebyggende tiltak i tillegg.
4.2.14 Tilfredsstillende støysituasjon
Området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39 og Solasplitten. I følge forslagsstillers
planbeskrivelse skal støyfølsomme funksjoner i varehuset legges lengst vekk fra støykildene.
Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 angående støy er innarbeidet i bestemmelsene.
Parkeringsplasser som skal etableres på Sola kommune sin del av planområdet er ikke støyomfintlig. Rådmannen i Sola vurderer derfor støysituasjonen, særlig med hensyn til innarbeidete
retningslinje T-1442 i planbestemmelsene, som tilfredsstillende.
4.2.15 Gjennomførbarhet
 Det er et privat planforslag. Økonomiske faktorer kan få betydning for generell
gjennomførbarhet og framdrift.
 Planen er tenkt å gjennomføres innen 10 år.
 Fylkesmannen og fylkeskommunen bemerket ved høringen av planprogrammet at daværende
kommuneplanforslag for Stavanger, og gjeldende kommuneplan for Sola ikke åpnet for etablering
av IKEA på felt C1, og foreslo at etableringen bør vurderes i forbindelse med forestående arbeid
med interkommunal kommunedelplan for Forus. I ettertid er kommuneplan 2014-2029 for
Stavanger vedtatt, med mulighet for etablering av næringsbebyggelse og forretning på felt C1.
Sola kommune har hatt ny kommuneplanen 2015-2026, som legger til rette for IKEA på felt C1,
ute på høring. Kommuneplanen i Sola forventes vedtatt høsten 2015. Planforslaget er dermed i
tråd med overordnede planer og vedtak.
5
5.1
RÅDMANNENS OPPSUMMERING
Konklusjon og tilrådning til vedtak
Planforslaget legger til rette for nyetablering av IKEA varehus innenfor Stavanger sin del av
planområdet samt parkeringsplasser på Sola sin del av planområdet. Rådmannen mener at planområdet
tåler et bygg som IKEA, og ligger meget godt plassert med hensyn på trafikk, kollektivtilgjengelighet,
sykkel og gange.
I konsekvensutredningen er de visuelle konsekvensene varehuset vil ha for eksisterende bebyggelse og
omgivelsene for øvrig vurdert. Varehuset vil skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse, og
kommer derfor noe negativt ut på dette punktet i konsekvensutredningen. Samtidig vil varehuset være
et referansepunkt mellom Stavanger, Sola og Sandnes, samt en karakteristisk begynnelse/avslutning på
Forus næringspark.
Til 2.gangs behandling må adkomstløsningen til området og trafikksystemet innenfor planområdet
utredes og detaljeres nærmere, særlig med hensyn på trafikksikkerhet for myke trafikanter. Det bør
vurderes om kjøreveiene skal være enveiskjørt innenfor planområdet. Til andregangsbehandling bes
24
rådmannen videre at terrengets utforming på østside skal revurderes, slik at den er overensstemmende
med planens intensjoner.
Saken legges ut til offentlig ettersyn på sommerfullmakt i henhold til vedtak av Utvalg for arealsaker
den 10.06.2015.
RÅDMANNEN I SOLA, 06.07.2015
Ståle Undheim
Plan- og bygningssjef
Eli Aarskog Monsen
Seksjonsleder plan
Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur.
25