Planbeskrivelse Detaljplan Leite
Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 Utgave: 1 26.01.2015 Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Utgave/dato: Arkivreferanse: Lagringsnavn Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 26.01.2015 planbeskrivelse detaljplan leite plannr 2012120 530736 – Detaljregulering av boliger på Leite Detaljregulering av boligområde (Tilbud: 012201 - Detaljregulering av boliger på Leite ) Margrete Urdal Stople Plan og urbanisme plan Skrevet av: Kvalitetskontroll: Lasse Bjerved / Margrete U. Stople Trygve Valen Asplan Viak AS www.asplanviak.no Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 3 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Øster Hus Tomter AS og Ganddal næringspark AS for å utarbeide en detaljreguleringsplan for Leite på Ganddal område GaB01 i kommuneplanen for Sandnes. Stig Harald Nese har vært kontaktperson hos Øster Hus Tomter AS. Ganddal Næringspark AS ved John Mjøen og Kåre Hauge har også vært medvirkende i planarbeidet. Hos Asplan Viak har følgende medarbeidere deltatt i arbeidet: Oppdragsledelse og arealplanlegging Lasse Bjerved og Margrete U. Stople Arkitektur Helge Kyllingstad, Emilie Bergrem og Lisa Selvåg. Landskapsarkitektur Heidi Urtegård, Elisabeth Bøe Olsborg VVA - Kjersti Tau Strand, Martin Mitchell og Jonas Meling Plankart Tor Nestande Trafikkanalyse er utført av Asplan Viak, Trondheim. Støyvurderinger er utført av Sinus AS. Stavanger 26. januar 2015 Margrete U. Stople Trygve Valen Oppdragsleder Kvalitetssikrer Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 SAKEN GJELDER.......................................................................................................... 7 2 GJELDENDE PLANER................................................................................................... 8 3 4 2.1 Regionalplan for Jæren ........................................................................................... 8 2.2 Kommuneplan for Sandnes ..................................................................................... 9 2.3 Reguleringsplaner ..................................................................................................10 2.4 Vurdering av plikt til konsekvensutredning..............................................................10 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET ............................................................................11 3.1 Beliggenhet og størrelse av planområdet ...............................................................11 3.2 Eiendomsgrenser ...................................................................................................12 3.3 Eksisterende bebyggelse .......................................................................................12 3.4 Naturgitte forhold....................................................................................................14 3.5 Kulturminner og kulturmiljøer..................................................................................20 3.6 Friluftsinteresser og lekeområder ...........................................................................21 3.7 Offentlig og privat service og tjenesteyting .............................................................23 3.8 Trafikkforhold .........................................................................................................23 3.9 Støyforhold .............................................................................................................25 3.10 Kraftlinje / magnetisk felt ........................................................................................25 3.11 Kommunal / offentlig infrastruktur ...........................................................................26 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ........................................................................29 4.1 Hovedgrep .............................................................................................................29 4.2 Arealregnskap – Grad av utnytting .........................................................................30 4.3 Boliger i nordre del .................................................................................................31 4.4 Boliger i søndre del ................................................................................................32 4.5 Boligsammensetning ..............................................................................................33 4.6 Fortettingsområde og eksisterende bebyggelse .....................................................34 4.7 Næringsområdene .................................................................................................34 4.8 Boligens uteareal og solforhold ..............................................................................35 4.9 Tilgjengelige boliger ...............................................................................................37 4.10 Grønnstruktur, lekeplasser og felles møteplasser og oppholdsareal.......................37 4.11 Veisystem ..............................................................................................................38 Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 5 6 5 4.12 Gang og sykkelveier ...............................................................................................39 4.13 Skoleveier ..............................................................................................................40 4.14 Parkering................................................................................................................40 4.15 Støyskjerming ........................................................................................................42 4.16 Vannforsyning, spillvann og overvann ....................................................................43 VARSEL OM OPPSTART .............................................................................................49 5.1 NVE (24.okt 2012) ..................................................................................................49 5.2 Eldrerådet i Sandnes (14. november 2012) ............................................................49 5.3 Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen (05. november 2012) ..........................49 5.4 Barnerepresentanten i Sandnes kommune (20. november 2012) ...........................50 5.5 Div. naboer (13. november 2012) ...........................................................................50 5.6 Lyse (23. november 2012) .....................................................................................50 5.7 Rogaland fylkeskommune, regionalutviklingsavdelingen (27. november 2012) ......51 5.8 Statens vegvesen (26. november 2012) .................................................................51 5.9 Geir Ove Krogedal (udatert, mottatt 5. desember 2012) .........................................53 5.10 Brannvesenet i Sør Rogaland ................................................................................53 5.11 Tilleggsvarsel 2013-03-09 ......................................................................................53 VIRKNINGER AV PLANEN ...........................................................................................54 6.1 Naturgrunnlag, biologisk mangfold, kulturminner og jordvern .................................54 6.2 Miljøkvalitet i jord, vann og luft ...............................................................................54 6.3 Opplevelse, rekreasjon og fysisk aktivitet ...............................................................55 6.4 Barn og unge..........................................................................................................55 6.5 Samfunnssikkerhet og klimatilpasning ....................................................................55 6.6 Helse ......................................................................................................................56 6.7 Miljøvennlig byutvikling ...........................................................................................56 6.8 Virkninger for eksisterende boliger .........................................................................56 6.9 Estetikk ..................................................................................................................57 6.1 Landskapstilpasning og fjernvirkning ......................................................................57 6.2 Energibehov og løsninger ......................................................................................57 6.3 Massehåndtering, massebalanse ...........................................................................57 6.4 Kriminalforebygging................................................................................................58 Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 6 6.5 Transport................................................................................................................58 6.6 Tjenestesjekkliste ...................................................................................................58 6.7 Nærservice .............................................................................................................59 6.8 Barn og unges forhold ............................................................................................59 6.9 Gjennomføringsplan ...............................................................................................59 Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 1 7 SAKEN GJELDER Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende funksjoner som lekeareal, parkering og renovasjon. I sørlig del legges det dessuten til rette for et næringsområde med en nærbutikk for dagligvarer og et mindre næringsområde der man blant annet vurderer service og servering knyttet til bil. Det er lagt til rette for ca. 230-240 nye boliger innenfor planen, og inntil 5.800 m2 næring. Sentrale hensyn i planarbeidet er kvalitet for nye boliger og hensyn til eksisterende beboere i og nær planområdet. Men også utnyttelse av områdene nærmeste veikryssene til næring. Asplan Viak AS er forslagsstiller på vegne av Øster Hus Tomter AS og Ganddal næringspark AS. Detaljreguleringen gjelder området som vist på kartet som utgjør ca. 110 daa. Utvalg for byutvikling behandlet 17. sept 2014 forslag til Detaljregulering for del av Ga B01 – Området mellom Jærveien, Leiteveien og Rv44 - Plan nr. 2012120, sist datert 23.05.2014, og fattet vedtak om at planforslaget ble sendt tilbake for ytterligere bearbeidelse. På grunnlag av vedtaket er planforslaget nå endret, og sendes inn til Sandnes kommune for ny førstegangsbehandling. Det vises til eget notat som gjør rede for endringer siden førstegangsbehandling. Figur 1-1 Kartutsnitt som viser planområdets avgrensing og plassering. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 2 GJELDENDE PLANER 2.1 Regionalplan for Jæren 8 Regionalplan for Jæren gir føringer som tilsier 2-4 boliger/daa. Det er i planforslaget lagt opp til ca 3 boliger/daa for de samlede regulerte boligområdene, noe som betyr ca. 3,6 boliger på de områdene som i dag ikke er bebygget. Figur 1-2 Utdrag fra regionalplan for Jæren Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 2.2 Kommuneplan for Sandnes 2.2.1 Arealbruk og plankrav 9 Områder har betegnelse Ga B01 i kommuneplanen 2011-2024. Området er i kommuneplanen for Sandnes vist med betegnelsen «bebyggelse og anlegg» uten nærmere spesifisering. Planarbeidet er i tråd med gjeldende kommuneplan. I samråd med Sandnes kommune er det avklart at det ikke er krav om konsekvensutredning. I kommuneplanen fra 2007 er Ga B01 omtalt (den er ikke omtalt i bestemmelsen i kommuneplanen av 2011). Skjæveland Ga B01 «Området er 135 dekar stort og omfatter arealer mellom ny riksvei 44 og jernbanetraséen, på begge sider av Jærveien. Skjæveland ligger utenfor langsiktig grense for landbruket og er et ”restareal” beliggende mellom ny Rv 44 og eksisterende tettsted. Området er i dag landbruksområde med en del boligbebyggelse langs Rv 44, men er logistisk sett meget godt egnet som næringsområde pga. nærheten til overordnet transportnett og ny godsterminal. Eksisterende boligbebyggelse langs Rv 44 tilsier at området bør vurderes nærmere i detalj på et lavere plannivå. Området legges derfor inn i kommuneplanen som byggeområde uten nærmere spesifisering av formål. Skjæveland er godt dekket av hovedkollektivåre og dessuten av hovedsykkelrute A1 og ny overordnet g/s-vei langs ny Rv 44. For risiko- og sårbarhetsvurdering, se Vagle med tilsvarende situasjon.» I notat til kommuneplanen 2011-2025 står det følgende om Ganddal: «Utbygging av områdene i Ganddal påregnes å skje kontinuerlig framover mot 2025. Skolekapasitet i området er særlig prioritert i økonomiplan mht. utvidelser i første 4. årsperiode.» Området Ga B01 er ikke spesifikt nevnt her, men heller ikke under næringsområder. I kommuneplanen dekker område GaB01 arealer på begge sider av Jærveien, og det er lagt en hensynssone over hele området. Hensynssonen krever at det utarbeides felles plan for området. Det er imidlertid avklart at dette kravet begrenses til arealene vest for Jærveien. Kommuneplanen har bestemmelser og retningslinjer for nye utbyggingsområder og for fortetting, er gjeldende for planarbeidet, blant annet med hensyn til lek, uteopphold og universell utforming. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 2.2.2 10 Parkeringsbestemmelser Planområdet ligger like utenfor parkeringssone B, men parkeringskravene for sone B gjøres gjeldende for boligområdene innenfor planområdet, med noen mindre unntak. For næringsområdene benyttes sone C. 2.3 Reguleringsplaner Reguleringsplan for nye Rv 44 fra Stangeland til Skjæveland, plan 97101, berører deler av planområdet, men hovedsakelig er planområdet uregulert. Det er planlagt ny rundkjøring på Jærveien, rett nord for eksisterende rundkjøring på Rv 44. Rundkjøring er knyttet til framtidig tverrforbindelse til E39 ved Figgjo, men skal også bedre adkomst til godsterminalen. Reguleringsplan for dette er nå vedtatt. 2.4 Vurdering av plikt til konsekvensutredning Planforslaget framkommer etter en prosess der ulike tema er vurdert og planforslaget justert i forhold til delutredninger på ulike tema. Disse er behandlet i planbeskrivelsen nedenfor. Innledningsvis var næringsdelen tenkt for plasskrevende varer med mer enn 15.000 m2, som utløste krav om KU. Det ble derfor utarbeidet et plan- og utredningsprogram. Flere av utredningstemaene herfra, ble gjennomført med denne forutsetningen. Disse er justert i forhold til nytt innhold i næringsarealet på ca. 00 m2 BRA, med bygningsmasse på nær halvparten, og innarbeidet som del av beskrivelsen. Med mindre enn 15.000 m2 næringsareal er det ikke lenger krav om konsekvensutredning. Området er vurdert for bolig og næring i og med at kommuneplanens arealbruk for området ikke var endelig avklart. Innledningsvis ble det vurdert en relativt omfattende næringsbebyggelse i området. Når dette er forlatt skyldes det i stor grad at høydeforskjellene i området er relativt store og terrenginngrep ville blitt svært omfattende ved de næringsanleggene som ble vurdert. Videre ville betydelig transport fra næringsvirksomhet koblet med forventet betydelig generell vekst i biltrafikken, utfordret eksisterende og ny planlagt rundkjøring når det gjelder kapasiteten i veisystemet. Også nærhet til næringsområdene på Vagle har vært medvirkende til vurdering av hvilket innhold planområdet bør få. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet og størrelse av planområdet 11 Figur 1-3 Planområdets plassering i kommuneplanen og på ortofoto Planområdet er ca. 110 da stort og ligger på Ganddal mellom Rv 44 i vest, Jærveien Fv. 325 i øst og Leiteveien Fv. 320 i nord, ca. 300 meter vest for godsterminalen. Planområdet ligger ca. 1,4 km – i gangavstand - fra bydelssenteret på Ganddal, ca. 1,6 km fra Ganddal stasjon og ca. 4,5 km – i sykkelavstand - fra Sandnes sentrum. Det ligger innenfor nedslagsfeltet til kollektivåra langs Jærveien, men utenfor nedslagsfeltet til togstoppet på Ganddal. Avstanden til Ganddal barneskole er om lag 1km og Ganddal idrettsanlegg ligger 200 m nord for Leiteveien. Mot vest og Rv 44 er det en langsiktig grense mot landbruksarealene som ligger som føringer for framtidig arealbruk både i Regionalplanen og i kommuneplanen. Mot nord er det boligområde, mot sør større veianlegg med rundkjøring og området i øst domineres av godsterminalen på Ganddal. Som buffer mellom godsterminalen og planområdet, ligger et ca. 100 meter bredt område på andre siden av Jærveien som ikke er bygget ut ennå. Navnet Leidet finner en lenger nord vest enn planområdet (Malmeim Leidet). Navnet Leite nyttes ikke i eldre kart. Braadet er navnet en finner på eldre kart for planområde, og også i kart som nyttes i Smartkommune heter det Brotet. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 12 Gården Malmeim kjenner en fra førsten av 1500 tallet. Navnet kommer fra malm og tyder på grus- eller sandbotn (morenegrus) på eiendommen. Lenger sør i grensen mot Klepp finner vi Skjæveland. Gården er nevnt allerede i 1329. Figur 1-4 Kartutsnitt fra historisk kart 3.2 Eiendomsgrenser Samlet er det ca. 30 berørte eiendommer innenfor planområdet. 3.3 Eksisterende bebyggelse Det er 17 boliger innenfor området i dag, et kombinert bolig- og næringsbygg og et næringsbygg. I forbindelse med planarbeidet er det vurdert hvilke av disse boligene som vil bli revet for å gi plass til ny bebyggelse, og på hvilke enkelttomter det vil legges opp til fortetting. 4 boliger er forutsatt revet, to for å gi plass til en mer samlet plan, to for å gi plass for flere boliger på eksiterende tomt. I alternativ B der det legges til rette for undergang ved rundkjøring mellom Jærveien og Leiteveien, vil et bolighus måtte rives. Av disse er alle trehus bortsett fra et, og de fleste i god velholdt stand. Figur 1-5 Foto fra befaring i området. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 13 Figur 1-6 Kartutsnitt som viser eksisterende boligeiendommer, herav en kombinert med næring, som skal videreføres innenfor planområdet. Disse er markert med rød skravur. Boliger som forutsettes revet er markert med rød ring. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 3.4 Naturgitte forhold 3.4.1 Landskap og topografi 14 Planområdet er en del av et åpent landskap, som danner en åpen dalform. Dalformen oppleves ikke veldig tydelig, avhengig av hvor på planområdet man oppholder seg. Landskapet glir over i et høyereliggende, slakt buktende landbruksområde mot nordnordvest. Ved opphold i den høytliggende delen av planområdet, er utsikten vidstrakt. Ved opphold ned mot Jærveien oppleves Ganddals dalform som tydeligere. I øst-sørøst avgrenses det overordnede landskapsrommet av lave åsrygger ved Storevarden (75m.o.h), Bogafjellet og Stokkalandsfjellet (182 og 116 m.o.h.). Planområdet ligger i grenselandet mellom landbruksområder og det bebygde bylandskapet mot nord. Området er omringet av sterkt trafikkerte veger, som oppleves som fysiske og til dels visuelle barrierer. Det meste av landbruksjorda holdes i hevd fremdeles, mens et par områder er bevokst av krattvegetasjon etter avsluttet drift og beite. Ny infrastruktur og tilhørende anlegg oppleves ikke som naturlig integrert i terrenget og landskapet. I nordvest skjærer Rv 44 seg dypt ned i terrenget, i sør svever rundkjøringen over tilgrensende terreng. To fordrøyningsbasseng ved rundkjøringen i sør er anlagt med høye murer. Teiger er inndelt med steingarder og vegetasjonsrekker som vokser i tilknytning til disse. Disse danner flere lokale landskapsrom, og disse hindrer visuell og fysisk kontakt på tvers av teigene. 3.4.2 Helning og høydeforskjeller Planområdet heller i nordre del slakt mot øst, mens søndre del har en mer sørlig orientert skråning mot rundkjøringen mellom Jærveien og Rv 44. Planområdet har en høydeforskjell på ca. 20 meter. I nordre del er høydeforskjellen ca. 11 meter på en strekning på 200 meter. Det betyr at det ikke er begrensninger i terrengforhold i hvordan en kan legge veier. I sørlig del er fallet noe større ca. 18 meter på en strekning på 250 meter. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 3.4.3 15 Radon og geotekniske forhold Figur 1-7 Samfunnssikkerhet / risikoområder Oversikten over forholdene i kommuneplansammenheng tyder på middels gode grunnforhold. Det er gjort vurderinger i området, men det bør suppleres med grunnundersøkelser før utbygging. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 16 Figur 1-8 Radon og forurenset grunn / sjøbunn Området er risikoområde for radon og nødvendige tiltak må vurderes nærmere. 3.4.4 Sol/skyggeforhold Området ligger relativt fritt og har i utgangspunktet gode solforhold. Ingen deler av området har skyggepartier som følge av topografiske forhold. Eksisterende bebyggelse er også lav og sperrer ikke for solinnfall fra hverken sør eller vest. Bebyggelse ligger i hovedtrekk i østre og nedre del av det nordre området. 3.4.5 Utsikt Området har betydelig utsiktskvaliteter mot øst, spesielt fra de øvre områdene. Høydeforskjellen i området gjør at 4-5 boliger (rekker) bak hverandre vil kunne få nyte godt av denne utsikten med rett planlegging. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 17 Figur 1-9 Bilder fra området 3.4.6 Vind og lokalklima Planområdet ligger i en gunstig helning mot sør og sørøst, og den skogskledde høgden nord for Leiteveien gjør området mindre vindutsatt fra nord. Området er ellers åpent mot sør, øst og vest. Eksisterende bebyggelse og vegetasjon, både innenfor planområdet og langs østsiden av Jærveien, vil ha avdempende effekt for vind. 3.4.7 Vegetasjon I kartgrunnlaget finnes en rekke innmålte trær, inkludert en trerekke av platanlønn i rabatten mellom gs-vegen og kjørebanen i Jærvegen. Vi har gjort en vurdering av disse trærne, samt øvrig vegetasjon som finnes i og i nær tilknytning til planområdet. Bevaringsverdig vegetasjon er lagt inn i plangrunnlaget, gradert som kategori 1 og 2, hvor kategori 1 er de som vurderes som mest bevaringsverdig. Kategori 2 bør vurderes om de kan innarbeides i planen, men verdi er ikke så høy at de bør legge føringer for planen. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 18 En del vegetasjon har etablert seg langs steingardene. Det er lite av dette som vurderes som visuelt verdifullt, bortsett fra noen enkelttrær. For øvrig er verdifull vegetasjon lokalisert til eksisterende tun og hager. Innenfor planområdet er registrert vegetasjon hovedsakelig sortert under kategori 2, og de største trærne er relativt unge. Vegetasjon med større, visuell betydning for planområdet, er furuskogen i nord og trærne tilknyttet tunet øst for planområdet. Disse områdene berøres ikke av tiltaket. Figur 1-10 Visuelt bevaringsverdige trær og vegetasjonsområder er markert med grønt. Skogen i nord og tunet i øst er det viktigste. Utover dette er der flere markante enkelttrær som, de fleste sorterer under kategori 2 Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 Figur 1-11 Bevaringsverdig tre på østsiden av Jærvegen, i tilknytning til eksisterende undergang. 19 Figur 1-12 Tunet på østsiden av Jærveien har flere storslåtte trær, og av disse skiller blodbøka seg særlig ut. Vegetasjonen i tunet vil ha betydning for opplevelsen av landskapet sett fra utbyggingsområdet. Figur 1-13 Trerekke av platanlønn langs Jærvegen. Trærne har ikke etablert seg i særlig grad Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 20 Figur 1-14 Bevaringsverdig ask sentralt i bildet. Vegetasjonsdraget for øvrig, som følger steingarden, vurderes ikke som bevaringsverdig. Består hovedsakelig av små-mellomstore ask, noe rogn og en større selje (til venstre i bildet). Figur 1-15 Bevaringsverdig blodbøk i en av hagene. 3.4.8 Naturverdier (biologisk mangfold) Området er landbruksareal der store deler i dag nyttes til dyrking av poteter, og noe gulrøtter. Deler av området har grasproduksjon. 3.5 Kulturminner og kulturmiljøer Det foreligger ingen kjente kulturminner/-miljø eller automatisk freda kulturminner innenfor området. Området framstår heller ikke som et viktig kulturlandskap. Forholdet til kulturminner anses som utredet og avklart. Se nærmere utredning i notat Kulturminner og miljøer Asplan Viak AS, datert 2012-11-12. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 21 Det er flere nyere steingarder i området. Disse følger teigstrukturen i nordvest-sørøstlig retning. De er delvis intakt, med høyder fra 50-150 cm. De er lødd med enkel steinbredde, og er ustabile. En steingard har høyde opptil 170 cm, er dobbel og er mer stabil enn de øvrige. Figur 1-16 Enkel steingard til venstre. De fleste av steingardene er enkle, mens en av dem er dobbel og er opptil 170 cm høy (foto til høyre) 3.6 Friluftsinteresser og lekeområder Det er ingen friluftsaktiviteter i området og planområdet er ikke del av en større friluftssammenheng eller grøntdrag. Det er ikke registrert barnetråkk i eller gjennom området. Figur 1-17 viser avstand fra planområdet til fri- og friluftsområder. Stokkalandsvatnet og Figgjovassdraget ligger 1,2-1,5 km fra planområdet. Store LNF-områder ligger på vestsiden av Rv 44, lett tilgjengelig og mindre enn 500 m fra boligområdet. Vagleskogen ligge også nærmere enn 1000 meter og vil bli mer tilgjengelig når ny bru over godsterminalen blir realisert. En furuskog ved nabofeltet er sikret som friområde. Ganddal idrettsanlegg er en del av nærmiljøet, godt innenfor gangavstand og med trafikksikker adkomst fra vest. Det bør etableres god kontakt mellom nytt og eksisterende boligfelt, både visuelt og gjennom gangdrag, for å sikre kontakten mellom og bruken av fri- og lekeområder. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 22 Figur 1-17 Planområdets beliggenhet i forhold til fri- og friluftsområder. Stokkalandsvatnet i nordøst og Figgjovassdraget i sørvest. Figur 1-18 Oppsummering bevaringsverdier landskap, eksisterende grønnstruktur i nabofelt og viktige forbindelseslinjer. Dobbelt steingard=lilla felt. Bevaringsverdige enkelttrær=grønne sirkler. Viktige forbindelseslinjer=turkis. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 3.7 23 Offentlig og privat service og tjenesteyting Innenfor planområdet er det i BAH 1 og BAH2 kombinerte bolig- og næringsbygg som ligger langs Jærveien. På den ene eiendommen er det bilverksted, på den andre er en bedrift som forhandler utstyr og leveranser til energiløsninger for boliger. (Tommy Rasmussen Boligenergi.) Samt annen service som helsestudio. Ut over dette er det ingen form for offentlig eller privat service eller handel i planområdet. 3.8 Trafikkforhold 3.8.1 Eksisterende veinett Figur 1-19 Trafikalt ligger området strategisk lokalisert mellom riks og fylkesveier Området ligger trafikalt meget strategisk tett opp til hovedveinettet. Dette forsterkes i fremtiden enda mer når det etableres en ny broforbindelse fra Jærveien, over jernbanen og videre til Vagle og via Foss Eikeland til E39 ved Bråstein.(Tverrforbindelsen). Lokalisering tett opp til godsterminalen til jernbanen er også strategisk i forhold til en del virksomheter. Området betjenes i dag via uregulert T-kryss i Jærveien og Leiteveien. For nordre del av planområdet (boligdelen) vil adkomsten komme fra Leiteveien med en avkjørsel. Det er forutsatt at søndre det av området med næring og boliger får adkomst via planlagt ny rundkjøring på Jærveien. Både Jærveien og Leiteveien er fylkesveier. Gjennomført trafikkanalyse viser at eksisterende T-kryss Jærveien x Leiteveien vil bli overbelastet med lange køer på Leiteveien dersom det opprettholdes som vikepliktsregulert Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 24 kryss i 2040 også om det ikke legges til trafikk til og fra nye boliger langs Leiteveien. På Jærveien viser beregningene god avvikling uten køer i begge retninger, også med den ekstra trafikk som utbygging av boliger langs Leiteveien medfører. 3.8.2 Gang og sykkel Det er allerede etablert gang- og sykkelveier langs både Rv 44, Jærveien og Leiteveien. For traseen langs Jærveien er det planskilt kryssing av Rv 44 ved rundkjøringen i sør og ved Leiteveien er det gangfelt i plan. Om lag 160 m sør for krysset med Leiteveien er det anlagt undergang under Jærveien. Undergangen er en privat landbruksforbindelse, men med standard som gjør den egnet til en offentlig forbindelse. Undergangen er knyttet opp mot bussholdeplass. Aktuelle målpunkt oppfattes å hovedsakelig ligge i retning nordover. 3.8.3 Kollektivtrafikk Jærveien betjenes av rute 52 som trafikkerer mellom Sandnes og Bryne. På hverdager er det halvtimes frekvens morgen og ettermiddag, ellers timesfrekvens. Også lørdag er det timesfrekvens på dagtid og 2 timers frekvens etter kl. 1500. Ruten er ikke betjent om søndagen og er ikke definert som hovedrute i Regionalplanen Flere busstopp på Jærveien er lokalisert nært utbyggingsområdet. Figur 1-20 Kartutsnitt som viser dagens bussholdeplasser langs Jærveien, her vist med grønn markering. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 25 Nærmeste holdeplass på Jærbanen er Ganddal, og denne vurderes å ligge innenfor sykkelavstand, men ikke gangavstand. Kollektivtilgjengeligheten til området må derfor anses som middels til lav. 3.9 Støyforhold Området er i dag støybelastet hovedsakelig fra trafikk, og støybelastningen vil bli større med forventet økning i trafikken. Figuren nedenfor viser antatt støy 2040 uten bebyggelse eller tiltak i området, men er vist med tillagt trafikk fra forventet virksomhet i området. Nødvendig skjerming av uteoppholdsareal er et viktig premiss i planarbeidet. Figur 1-21 Støybelastning 2040 uten tiltak eller bebyggelse i området 3.10 Kraftlinje / magnetisk felt Det går ingen kraftlinje direkte gjennom området, men en høyspentlinje passerer umiddelbart utenfor området i sørvest. Magnetfeltet fra denne medfører ikke risiko for utbyggingsområdet. Nærmeste aktuell bebyggelse vil være næringsbebyggelse og vil ligge med ca. 90 meter avstand til linjen. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 3.11 Kommunal / offentlig infrastruktur 3.11.1 Vann og spillvann 26 Figur nedenfor viser eksisterende VA-system i og rundt planområdet. Langs Jærvegen (gamle 44) ligger en hovedvannledning VL 225 (1975). I vegen langs nordsida av området ligger det også en hovedvannledning VL 200 (1968). Med uttak fra begge disse ledningene, knyttet sammen med ringledning internt i området, så bør behov for forbruksvann og brannvann være dekket i alle fall for den delen av planområdet som er tenkt brukt til bolig. Når det gjelder næringsdelen så vil det normalt være andre krav til brannvannsdekning (50 l/s). Da kan det hende at en må koble seg opp mot VL 300 SJK sør for rundkjøringen for å få nok kapasitet og trykk. Figur 1-22 Vann- og avløpsnett i og rundt utbyggings-området Hoveddelen av planområdet har avrenning mot sør, men en liten del helt nord i planområdet har avrenning nordover mot Storåna. Det ligger spillvann og overvann i vegen nord for planområdet, som føres nordover i eksisterende ledningsnett. Internt i planområdet er det eksisterende vann (150mm), spillvann (160mm) og overvann (200 mm) lagt i 2005. Spillvanns- og overvannsledning føres sørover inn på eksisterende ledningsnett på sørsida av Jærvegen. Avhengig av valg av løsning internt på området så må trolig overvannsledningen oppdimensjoneres, men vannledning og spillvannsledning kan sannsynligvis fortsatt brukes og kobles opp mot nytt VA-system internt i utbyggingsområdet. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 3.11.2 27 Overvann Et foreløpig innspill fra Sandnes kommune er at de ikke ønsker mer overvann til Storåna. Det vil derfor bli stilt som krav at alt overvann fra planlagt utbyggingsområde føres sørover mot Figgjovassdraget. Området har i dag en rensedam/ fordrøyningsbasseng i søndre del. Denne ble etablert av Statens Vegvesen i forbindelse med bygging av ny Rv 44. I følge Sandnes kommune er rensedammen kun dimensjonert for å håndtere overvann fra vegen, og har trolig ikke kapasitet til å håndtere mer enn det som tilføres i dag. 3.11.3 Energi Dagens forsyningsnett for elektrisitet er vist i figuren nedenfor. Det er uklart om eksisterende nettstasjoner vil ha kapasitet for den nye utbyggingen, jfr. merknad fra Lyse i forbindelse med varsling av oppstart. Planområdet ligger ikke innenfor konsesjonsområder for fjernvarme. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 28 Figur 1-23 Eksisterende kabler og luftstrekk for høyspent og lavspent samt nettstasjoner el.forsyning 3.11.4 Skole Ganddal skole er den nærmeste skolen. Ganddal skole blir for tiden utvidet og rehabilitert. Når byggearbeidene er ferdig (2015) vil skolen være en fullverdig B21 skole med plass for 588 elever. Antall barn i førskolealder i nærområdet til Ganddal skole er høyt, og det vil også foregå boligbygging i nærområdet fram til 2018 ifølge utbyggingsprogrammet. Dette vil føre til at skolen trenger 21 klasser, forutsatt jevn fordeling på alderstrinn. Med foreliggende planer for videre utbygging etter 2018, vil det måtte vurderes ny skole i området Ganddal og Sandved som begge vil kunne få kapasitetsutfordringer. Og det bør settes av areal til skole ved neste rullering av kommuneplanen. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Hovedgrep 29 Hovedgrepet i planen er et boligområder med gode lokale kvaliteter og en boligstruktur som legger til rette for et godt fysisk og sosialt bomiljø. Det er foreslått en boligtypologi som harmonerer godt med områdets plassering i ytterkant av tettstedsområdet i Sandnes. Næringsbebyggelsen i sørøst er gunstig plassert med hensyn til atkomst og gir en buffer mellom vei og boliger. Samspillet mellom boligene vil skape identitet og tilhørighet. Boligene og uterommene er gjennomarbeidet i sammenheng for å sikre trivsel og funksjonalitet. Figur 1-24 Illustrasjon av gatetun SGT4. Variasjonen i typer boliger legger til rette for et sosialt mangfold. Figur 1-25 Perspektiv av planforsalget sett fra sørvest. Grøntdraget er sammenhengende og gir trygge gangforbindelser med gunstige stigningsforhold internt og til viktige målpunkt. Lek og uteopphold er planlagt i kontakt med grøntdraget. Planlagt bruk, innsyn fra boliger og gangforbindelser gir eierskap og økt trygghet og trivsel. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 30 Figur nedenfor viser planområdet sett fra nord. Det sentrale grøntdraget inkluderer kvartalslekeplass med kontakt fra den enkelte boliggruppene. Boliggruppene er lokalisert slik at de når det sentralt grøntdraget ute å krysse samleveier. Grøntdragene og tunene er et vesentlig element i løsningen for overflatevannet, og flomveier er planlagt i grøntdraget. Figur 1-26 Perspektiv fra nord i utsnitt fra 3D- modell. Her fremgår tunstrukturen i nordlig del, og sentralt plassert grøntdrag. 4.2 Arealregnskap – Grad av utnytting Det er samlet lagt til rette for 222 nye boliger innenfor planområdet, som vil ha 234 boliger inkludert 13 eksisterende boliger. Trekker vi ut sidearealer til Rv 44, fordrøyningsbasseng, næringsarealer og grøntdrag har vi en samlet utnyttelse på ca. 2,4 boliger/daa. For ny bebyggelse utgjør utnyttelsen ca. 3,6 boliger/daa. Detaljreguleringsplanen dekker et område på 111.840 m2 og har følgende arealformål: Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 Bolig Kombinert bolig/næring Næring Lek Gatetun Kjørevei, gang/sykkelvei, gangvei fortau, parkering Grønt og annet 4.3 31 50.552 m2 3.390 m2 7.411 m2 9.686 m2 4.107 m2 18.715 m2 17.980 m2 Boliger i nordre del Den delen av området som får atkomst nordfra er samlet ca. 53 da. Det er utarbeidet og vurdert flere ulike hovedkonsept. To av disse ble bearbeidet videre, kvartalsstruktur og tun. Det er disse to konseptene som gir størst mulighet for å oppnå spennende rom mellom bygningene og sosiale møteplasser. Med kvartalsstrukturen viste det seg vanskelig å tilfredsstille de ulike kravene til bolig og uteareal, uten at selve konseptet ble vesentlig svekket, eller at en bandt opp konseptet til en boligmiks som ga flere leiligheter enn ønskelig. Figur 1-27 Ulike konsepter for boliger i nordre del, og konseptet lengst til høgre er det som til slutt ble foretrukket. En valgte derfor å satse på tunkonseptet som er bearbeidet og beskrevet nedenfor. Det inneholder 53 boliger i blokk, 28 i 4-mannsboliger og 62 rekkehus. I tillegg kommer eksisterende bebyggelse og fortetting med til sammen 18 boliger. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 32 Figur 1-28 Illustrasjon av tunet SGT4. Essensen i tunkonseptet er at boligene grupperes rundt fellesarealer der alle atkomster til boligene er lagt. Tunene vil dekke fellesfunksjonene for boligene som sokner til tunet. Det vil være postkasser, sandlekeplass og mindre fellesbygg som kan inneholde velforeningens/samvirkes redskaper for vedlikehold, lekeutstyr, grillplass, sittemuligheter og lignende samt renovasjonsstasjon. Boligene er som hovedprinsipp orientert med inngangsside mot fellesområder (tun) med nærlekeplasser og gatetun, mens hagesiden ligger på den andre siden av huset. Noen få unntak er gjort der orientering og høydeforskjeller gjør det gunstigere å ha atkomstside og hageside på samme side, spesielt gjelder det boligrekken nærmest Jærveien. Planen angir høyder på topp golv (TG) 1. etasje (inngangsnivå) og maksimal byggehøyde er fastsatt i bestemmelsene. Det er ikke gitt gesims- og mønehøyde. Tomtegrenser er vist på plankartet. 4.4 Boliger i søndre del Det er utviklet ulike konsept for søndre del. Alle konseptene baserer seg på at nedre og søndre del av området nyttes til næring og øvre del til boliger. Næringsbebyggelsen legges som støyskjerm mot Jærveien, og i sør tett opp mot fordrøyningsbassenget og mot eksisterende rundkjøring. Den nedre del av området gir heller ikke kvaliteter som utsikt. Konseptene bygger på at det må skapes kvaliteter sentralt i området, da området er omkranset av viktige veianlegg. Derfor er det planlagt et sammenhengende grøntområde, med tilknyttede lekeplasser sentralt i området. Felles for konseptene er også at balløkke legges i forbindelse med grøntdraget, og mest mulig sentralt i feltet. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 33 Figur 1-29 Sikt fra sørvest i utsnitt fra 3D- modell. Til høgre ligger næringsbebyggelsen som gir god skjerming av boligområdet. Det valgte konseptet for boligene i sørlig del baserer seg på 4 mannsboliger og leilighetsbygg i nedre del av området og rekkehus i øvre del. I dette konseptet søker en å ha parkering i hovedtrekk under bakken. Rekkehusene får parkering på egen grunn. 4.5 Boligsammensetning Det er lagt vekt på å skulle ha variasjon i boligtyper og størrelser i området. Innenfor planområdet er de 235 boligene fordelt slik: Type boliger Eksisterende boliger som ikke endres i planen Nye småhus (E, I, J, G, H, K + fortetting) Leilighet, blokk (A, B, C, D, M, N, O) Leilighet, 4 manns bolig, småhus (F, L) Sum Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Antall 13 83 94 44 234 Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 34 Figur 1-30 Diagram som viser plassering av de ulike boligtypene. 4.6 Fortettingsområde og eksisterende bebyggelse Det er 4 eksisterende boligeiendommer der det legges til rette for fortetting. På to av disse eiendommen blir eksisterende bolig revet, og samlet legges det til rette for 16 ny boliger. Fortettingen er utformet etter innspill fra grunneiere. De nye boligene har uteoppholdsareal og parkering på egen tomt. Det stilles krav om felles søknad om tiltak for hver av de eiendommene som fortettes. 4.7 Næringsområdene Lengst sør og sørøst er planlagt to næringsområder som er lokalisert nærmest atkomst og overordnet veisystem. Bygningsmassen skal utformes med sikte på å bidra til støyskjerming Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 35 av bakenforliggende boligområde. Området BN2 planlegges med inntil 3 800 m2 BRA inkludert parkering og en dagligvareforretning på 1000 m2 handelsareal, med personalrom og nødvendig varemottak. Området BN1 åpner for ulike typer næring og service bl.a. knyttet til bil, som bensinstasjon, samt annen mindre virksomhet som er forenelig med lokalisering nær boligområde. Innenfor BN1 er det gitt mulighet for inntil 2 000 m2 BRA inkludert parkering. Antatt bygningsmasse samlet for BN1 og BN2 er antatt å være ca. 2.700 m2. 4.8 Boligens uteareal og solforhold De fleste boligene i småhus har uteareal på ca. 80 m2 med 10 meter dybde på egen tomt på hagesiden og i tillegg et areal på atkomstsiden, noen få har hage på atkomstsiden for å sikre best mulig solforhold. I tillegg er det for enkelte av boligene uteareal i form av balkonger og takterrasser. Det er store arealer med grønt innenfor planområdet som sikrer gode og solrike uteoppholdsarealer. Ved vårjevndøgn kl 15 vil det være 7 småhus som ikke har 50 % sol i egen hage, og 4 leiligheter i sør vil ikke ha sol på balkong på dette tidspunktet. Samlet over døgnet og året er solforhold så pass gode at disse likevel kan anbefales. Figur 1-31 Sol- og skyggeanalyse vårjevndøgn kl 15 med markering for eiendommer som har kritiske forhold. Ved vårjevndøgn kl 12 er solforholdene for de markerte boligene svært gode. En måned senere, 21. april, vil også solforholdene være tilfredsstillende for de markerte boligene. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 Figur 1-32 Sol- og skyggeanalyse vårjevndøgn kl 12. 36 Figur 1-33 Sol- og skyggeanalyse 21. april kl 15. For blokkene i sør er det også vist ytterligere detaljer i solstudiet, som viser en bra situasjon ved vårjevndøgn kl 12 og en måned senere 21. april kl 15. Figur 1-34 Vårjevndøgn kl 12. Figur 1-35 Vårjevndøgn kl 15. Figur 1-36 21. april kl 15. Det framgår av solstudiene at bebyggelsen ikke vil påvirke solforholdene på naboeiendommer utenfor planområdet, og eksisterende boliger innenfor planområdet vil i liten grad bli berørt. To av sandlekeplassene vil delvis være skyggelagt ved vårjevndøgn kl 15. Plasseringen er likevel foreslått på grunn av nærhet til boliger og gode kvaliteter med hensyn til le for vind og innramming av lekeplassen. Solforholdene er dessuten gunstige på andre viktige tidspunkt. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 4.9 37 Tilgjengelige boliger Kommuneplanen har krav til at det i reguleringsplan sikres at minst 50 % av boligene tilfredsstiller kravene til tilgjengelig boenhet. Alle leiligheter i blokker innenfor feltet er tilgjengelige boenheter, og flere småhus har også denne kvaliteten, til sammen er 147 boliger av 234 boliger tilrettelagt for å kunne dekke kravene. Planen oppfyller dermed krav til 50 % tilgjengelig bolig. Det er gangforbindelse gjennom området med universell utforming fra de ulike boliggruppene til alle lekeplasser og til butikk i søndre del. Det er også gode gangforbindelser ut av området til skole, overordnede offentlige grøntområder og idrettsplass, og det er gitt plass til en rekke stier fra tunene til kvartalslekeplassen i nord og fra boligene til lekeplasser og det sammenhengende grøntdraget i sør. 4.10 Grønnstruktur, lekeplasser og felles møteplasser og oppholdsareal En gjennomgående grøntstruktur med kvartalslekeplasser er plassert sentralt i planområdet. Gjennom grøntstrukturen knyttes det forbindelse også til ballplass og sikret skogsområde i naboområdet i nord. Retningslinjene i kommuneplanen når det gjelder lekeplasser angir følgene: Type lekeplass Antall boliger Avstand Størrelse m2 Sandlekeplass 4-25 50 120-150 Kvartalslekeplass 20-150 150 2-3000 Ballplass 100-450 400 3-6000 Sentralt lekefelt 400-600 400 6-7000 For de tilsammen 235 boligene i området inklusiv eksisterende boliger er disse kravene dekket med 9 sandlekeplasser, alle boliger har mindre enn 50 m til lekeplass, 2 kvartalslekeplasser med mindre enn 150 m gangavstand fra boligene og et ballfelt integrert i gøntstrukturen. I nordre del av planområdet er det 6 sandlekeplasser, en plass i hvert tun, og to i det store fellesområdet sentralt som også inneholder kvartalslek. I søndre del er det en kvartalslekeplass med ballbane og 3 sandlekeplasser tilknyttet grøntstrukturen. I tunene i nordre del skal atkomstveiene utformes uten kantstein og nivåforskjeller med tanke på universell utforming og åpen overvannshåndtering. Intensjon er bruk av høyverdig fast dekke for større deler av tunet, gressarmering og åpen overvannshåndtering i åpne vannrenner og bruk av regnbed for resten. I søndre del er også de rene boligveiene viktige møteplasser og oppholdssoner. Atkomstveien som både betjener bolig – og næringsområder er planlagt med fortau, og Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 38 særlig romslig langs boligenes inngangssoner, for å ivareta trafikksikkerhet og oppholdsareal for gående og syklende. Grøntstrukturen gir forbindelse til butikk fra alle boligene i planområdet for gående og syklende. Grøntdraget gjennom området knytter seg nordover til naboområdets grøntdrag. 4.11 Veisystem 4.11.1 Hovedveinett Reguleringsplanen viser ny rundkjøring i kryss mellom Leiteveien og Jærveien. Bakgrunnen for innregulering av rundkjøring er gjennomførte trafikkanalyser som viser at dersom krysset opprettholdes som vikepliktsregulert kryss, vil det i 2040 bli overbelastning med lange køer på Leiteveien. Årsaken er den generelle forventede trafikkveksten. Siden dette gjelder selv om det ikke legges til trafikk til og fra nye boliger langs Leiteveien, er det ikke satt rekkefølgekrav om etablering av rundkjøring før utbygging kan skje. I denne forbindelse har Sandnes kommune satt krav om planskilt gang- og sykkelvei, mens Statens vegvesen mener godt opplyst og markert overgang i plan er akseptabelt. Planforslaget er derfor sendt inn i to alternativer. Alternativ A som viser kryssing i plan, og alternativ B med planskilt kryssing. Se eget notat med vurderinger av de to alternativene. Avkjørsel til søndre del fra Jærveien vil være fra ny rundkjøring som er under planlegging. Den skal betjene godsterminalen. Det forutsettes at denne rundkjøringen er opparbeidet før utbygging i sør kan finne sted, men med midlertidig løsning for butikk innenfor BN2. Det er planlagt undergang under innkjøringen for gang og sykkeltransport. Byggelinje til Rv 44 og lokalisering av støyskjerm er avklart gjennom møter med Statens vegvesen. 4.11.2 Internt i bolig- og næringsområdet I den nordre delen av planområdet er det bare tillatt med en atkomst fra Leiteveien. Eksisterende boligvei ligger for nær krysset og må stenges. Skal en unngå firearmet kryss der ny vei til boligområdet i nord ligger, er det kun to mindre områder som er aktuelle for atkomst, nedenfor eller ovenfor eksisterende kryss. Vi har valg atkomst nærmest Jærveien, da det meste av trafikken til/fra boligområdet forventes å komme derfra. Antall boliger i området og interne avstander krever at det må anlegges avkjørselsfri samlevei inne i området fram til rene boligveier der en tillater direkteatkomst fra enkelttomter. Ulike alternativer for lokalisering av en slik samlevei er vurdert. Med beliggenhet opp mot Leiteveien, nord for boligbebyggelsen vil samleveien både være kortest, og føre til færrest kryssingsbehov inne i området. Til denne samleveien knyttes områdets viktigste fellesparkeringsanlegg, for blokkene. Slik reduseres samlet kjøretrafikk i området. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 39 Gangtrafikk inne i området til eksempelvis kvartalslekeplass vil ikke trenge å krysse samlevei. Boligveiene fører fram til fire tun i nordre del og disse boligveiene opparbeides for kommunal overtagelse. Veiene inne i tunene er planlagt opparbeides som gatetun. Boligveiene er ca 130-150 meter lange. I alle boligveiene kan anlegges fartsdempende tiltak ved innkjøring til boligveiene. For søndre del av området er det også anlagt samlevei mellom næringseiendommene og boligene, denne er utformet med god avstand mellom boligenes inngangspartier og parkeringsunderetasjen og veien. Denne plassen gir bl.a. rom for renovasjonsstasjon og gjesteparkering. 4.12 Gang og sykkelveier Planforslaget inneholder eksisterende gang- og sykkelveier langs Rv 44 og Jærveien. Langs Rv 44 er det overordnet sykkelvei, og det er vist tre gang- og sykkelvei-forbindelser til planområdet direkte fra denne. Det er gang- og sykkelvei langs Jærveien og atkomst til denne er ved rundkjøringen i nord, ved eksisterende boligvei omtrent midt i området, ved næringsområdet og ved rundkjøring i sør. Det er forbindelse til bussholdeplass ved Jærveien i eksisterende undergang under Jærveien. Langs Leiteveien er det regulert fortau på sørsiden. Atkomst til dette er i forbindelse med grøntdraget og ved innkjørsel til området i nord. Hovedsakelig er regulerte gang- og sykkelveier universelt tilgjengelige med stigning 5 %, men enkelte korter strekninger har av terrenghensyn noe brattere stigning. Inne i planområdet er et lagt til rette egne gangveier gjennom det sentrale grøntdraget og med kontakt ut til de ulike boliggruppene. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 40 Figur 1-37 Temakart som viser viktige målpunkt for gående og syklende. 4.13 Skoleveier Ganddal skole ligger ca. 800 meter fra planområdet. Det vil være tre ruter fra planområdet til skolen: 4.14 Langs Jærveien På gang- og boligveier gjennom boligområdene. Parkering For boligområdene vil parkeringsdekningen være som for sone B. Det er for de småhus vist garasje / carport på egen grunn, og en gjesteparkeringsplass. For 4 mannsboligene er det enten vist en parkeringsplass på egen tomt og foreslått 0,6 plasser for gjesteparkering i felles anlegg, eller vist 1,6 parkeringsplass i fellesanlegg. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 41 For blokkbebyggelsen er det lagt opp til en parkeringsplass pr. bolig i fellesanlegg under bebyggelsen, samt 0,2 gjesteparkeringsplasser i åpent fellesanlegg eller på terreng. For søndre del vil det være hensiktsmessig å sikre at parkeringsplassene til næring også kan nyttes til gjesteparkering. Det er krav om 5 % HC plasser. Det foretrekkes at disse etableres på terreng og er plassert på fellesparkeringsplassene. Det er foreslått og vist HC plasser i de fleste fellesanlegg på terreng.De fleste av rekkehusene som er planlagt med parkering på egen tomt vil kunne tilrettelegges for HC parkeringsplasser. Figur 1-38 Diagram som viser mulighet for plassering av parkeringsplasser både på terreng og under bakken. Blokker Rekkehus 4 manns boliger Eksisterende Samlet nord sør Sum Parkering HC 53 41 94 101 5 62 10 72 117 Egen tomt 28 16 44 70 4 13 7 20 40 Egen tomt 160 74 234 328 9 I næringsområdet er det satt av areal for parkering med mer enn 1 parkeringsplass pr 100 m2, her foreligger muligheten for noe fellesbruk av parkering for bolig og næring. Også her vil 5 % HC plasser bli anlagt, nærmest inngangspartier til butikk og annen næringsvirksomhet. Det er krav om 2 sykkeloppstillingsplasser pr 100 m2 i sone B. Regner vi ca 2.700 m2 næringsareal vil behovet være 54 sykkeloppstillingsplasser for næringsarealene. Endelig plassering av sykkelparkering vil bli klargjort i utomhusplanen ved søknad om tiltak. For alle eneboliger og rekkehus regner vi med at det finnes hensiktsmessig plass på egen tomt for sykkelparkering. Disse er ikke vist i planen. Også for 4 mannsboligene vil sykkelparkering kunne skje på egen tomt på inngangssiden. For 4 mannsboligene er leilighetsstørrelsen ca. 65 m2, vi nytter 1,5 sykkelparkeringsplass pr. leilighet. For blokkene er det vist sykkelparkeringsplasser. For blokkene er kravet 1,5 sykkelparkeringsplass pr leilighet. For 53 leiligheter i nord er det satt av plass til ca. 80 plasser. Blokkene i søndre del har 41 leiligheter, her er det satt av plass for ca. 60 sykler, hovedsakelig inne i parkeringsanlegget og dels ute. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 4.15 42 Støyskjerming Støy er en vesentlig utfordring i området. Det er foretatt støyberegninger med og uten bebyggelse og tiltak. For å oppnå tilfredsstillende skjerming benyttes både foreslått bebyggelse og støyskjerm langs vei. Boliger i nordre del er avhengig av blokkene BBB1-BBB3 for å oppnå tilfredsstillende situasjon. Boliger i sørlig del er avhengig av forretningsbygg innenfor BN2 for å oppnå tilfredsstillende situasjon. Langs Rv 44 må det etableres støyskjerm på 2,5 meter i nordre del og videre med 3 meters høyde i sørlig del. Støyskjermen er lokalisert mellom Rv 44 og gang/sykkelvei, der dagens gjerde er. Skjermen etableres med 1,5 – 2 meter fast gjerde/ støyvoll og 1 meter med glass på toppen. Detaljer skal framkomme i byggesøknad. Mot sør utformes støyskjerm som en forlengelse av forretningsbygget mot vest og videre nordover opp til atkomst fra gang- og sykkelvei. Terrenget utformes som voll, med skjerm oppå. Mot Jærveien er det i nordre del planlagt støyskjermer i forbindelse med etablering av Godsterminalen, disse er delvis regulert. Det er behov for støyskjerm og lokale støytiltak knyttet til de eksisterende boligene. Det regulert inn støyskjerm med 3 meters høyde langs hele planområdet. Støyskjerm kan integreres i fasade på næringsbygg innenfor BN1. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 43 Figur 1-39Støybilde etter tiltak 4.16 Vannforsyning, spillvann og overvann 4.16.1 Vannforsyning og spillvann Figur 1-40 nedenfor viser mulig skisse til løsning for vannforsyning og spillvann for planområdet. Tilkoblingspunkt for spillvann kan tilpasses kapasitet i nedstrøms system. Løsningen som er skissert nedenfor viser at spillvann fra boligene i nordre del av planområde er koblet til kommunalt spillvannssystem med avrenning nordover. Spillvann fra søre del av planområdet kobles til eksisterende nett sør for rundkjøringen. Planen er utformet slik at kommunale vann og spillvannsledninger i hovedsak kan legges i veg og grøntområder, og slik at det kan etableres en ringstruktur for vannforsyning. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 44 Det foreslås tilkobling til kommunal vannforsyning både i nord og sør. I tillegg foreslås to tverrgående vannledninger fra nordre til søndre del av planområdet. Da oppnås god sikkerhet i forhold til brannvannsdekning og tosidig forsyning. I tilknytning til ny rundkjøring i sør på Jærveien, skal det etableres en undergang for G/S-veg. Dette innebærer at det må etableres murer og en kulvert. Pr nå ser det ut til å være mest hensiktsmessig å føre vannledning og spillvannsledning fra søre del av planområdet i til eksisterende kommunalt nett på sørsida av ny rundkjøring. Ramper for G/S-veg fra nord ned mot rundkjøringen innebærer også at eksisterende kommunalt VA-nett må legges om, enten i rabatt langs vegen eller på andre sida av Jærvegen. Aktuelle løsninger må vurderes videre i teknisk plan. Tilkobling for vann og spillvann til eks. kommunalt nett Omlegging eks. kommunalt VA-nett langs Jærvegen Tilkobling for vann og spillvann til eks. kommunalt nett Figur 1-40 Prinsippskisse vannforsyning og spillvann. Illustrasjon av bebyggelse er ikke oppdatert i henhold til planforslaget Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 4.16.2 45 Overvann Figur 1-41 nedenfor viser prinsippløsning for overvannshåndtering i planområdet. Det viktigste grepet i planen er å forme terrenget slik at alt overflatevann ledes mot grøntområdene i planen. Grøntområdene utformes slik at normalavrenningen infiltreres (regnbed), og slik at deler av områdene kan oversvømmes i perioder med mye regn eller snøsmelting. Ved å utnytte grøntområdene til infiltrasjon og fordrøyning reduseres også mengde forurensning i overvannet ved at sedimenter og partikler fra veg og parkeringsareal holdes tilbake i vegetasjon og grunn. For å unngå flomskader føres det vannet som ikke kan infiltreres via terrengsluk og overvannsledning videre til neste grøntområde eller til kommunalt nett. Videreført vannmengde må tilpasses kapasitet i nedstrøms overvannssystem. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 46 Avgrensing nedbørfelt med avrenning mot Storåna (rød stipla strek) Strupa utløp fra regnbed Tilkobling eks. OVsystem med avrenning mot Storåna Overvann fra hoveddelen av boligfeltet føres sørover mot Figgjo. Eks. fordrøynings basseng Ev. fordrøyningsvolum under Pplass Utløp til eks. fordrøyningsbasseng. Figur 1-41 Prinsippskisse overvann I tråd med innspill fra Sandnes kommune avgrenses avrenningen av overvann mot Storåna i så stor grad som mulig. Terrenget er likevel slik at det nordøstre hjørne av boligfeltet naturlig drenerer nordover mot Storåna. Infiltrasjon i grøntområde brukes for å redusere avrenningen i størst mulig grad. I vegen øst for boligrekka mot Jærvegen skal det legges ny spillvanns-ledning. Her kan det samtidig legges overvannsledning for å håndtere takvann fra boligene og vegen. Ledningene vil bli liggende forholdsvis flatt og da kan volumet i rørene nyttes til å forsinke avrenningen. Det vil gi ytterligere reduksjon til belastningen på nedstrøms overvannsystem mot Storåna. Fra nordre del av planområdet føres overvannet sørover i ledning i veg langs planlagt blokkbebyggelse og videre til utslipp i eksisterende fordrøyningsbasseng. Krav til videreført Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 47 vannmengde må tilpasses kapasitet i eksisterende rensedam / fordrøyningsbasseng og nedstrøms overvannssystem mot Figgjo. Som for nordre del av planområdet utnyttes grøntområdene til infiltrasjon og fordrøyning av overflatevann fra tak og vegareal så langt det er mulig. I tillegg kan overvannsledningene i vegene utnyttes til fordrøyning der det ikke er for stort fall. Parkeringsarealene i næringsområde mot sør og grønne tak på næringsbygg vurderes også for å fordrøye overflatevannet. 4.16.3 Flomveger Veger og grøntareal benyttes som flomveger. Figur 1-42 viser planlagte flomveger (blå piler). Figur 1-42 Flomveger Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 4.16.4 48 Renovasjon Det legges til rette for nedgravde kontainere i boligområdene. Det legges opp til innsamling av 3 fraksjoner, men det reguleres plass til 4. I nordre del er det satt av plass til 4 oppsamlingsplasser og 2 i søndre del. I tillegg må næringsarealene ha egne løsninger. Eksisterende boliger knyttet til eksisterende boligvei midt i området vil kunne ha egne beholdere som i dag. Samlet er det beregnet følgende avfallsmengder: Tabell 1Renovasjonsmengder. liter BKS 5-7, BKS BKS 16- BKS 18, /leilighet BKS1-4, B4 -7 19, B1-3, BB1 BKS 8-BKS 15 BB2 og BB3 BKS 20- BKS 25 BB 4 Sum antall leiligheter 31 52 35 44 28 41 231 avfallsstasjoner REA1 REA2 REA3 REA4 REA5 REA6 Våtorganisk avfall 20 620 1040 700 880 560 820 4620 Papir 40 1240 2080 1400 1760 1120 1640 9240 Restavfall 60 1860 3120 2100 2640 1680 2460 13860 Sum 120 3720 6240 4200 5280 3360 4920 27720 Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 5 49 VARSEL OM OPPSTART Oppstartsmøte med Sandnes kommune ble avholdt 11.06.2012. Varsel om oppstart ble annonsert i Stavanger Aftenblad 22.10.2012, på Asplan Viaks hjemmeside, Sandnes kommunes hjemmesider og berørte parter og offentlige instanser fikk tilsendt varsel i brev. Frist for å komme med merknader var 3.12.2012. Det ble mottatt 10 merknader. Etter den tid har forutsetningene for planen blitt endret. Det er nå planlagt en næringsdel på inntil 5.800 m2, og plangrense er justert mot Rv 44 og i krysset Leiteveien/Jærveien. Tilleggsvarsling ble annonsert 09.03.2013, med frist 15. 04. 2013. Den gang var det lagt inn et mindre område for offentlig formål som senere er tatt ut. 5.1 NVE (24.okt 2012) NVE påpeker at de ikke har informasjon om eventuelle utfordringer knyttet til grunnforhold i området. Planarbeidet må avklare om det kan være forekomster av kvikkleire eller andre jordarter med sprøbruddsegenskaper i området. Endret arealbruk vil også føre til endret avrenning. De ber derfor om en utredning knyttet til håndtering av overvann, der man søker å unngå økt belastning på vassdrag under flom, og anbefaler derfor å benytte overvann som et element i blå og grønne strukturer i et samspill med eksisterende fordrøynings- og sedimenteringsbasseng. Kommentar: Utredningen har gitt innspill på utforming av uteområdene for å håndtere overvann i tråd med NVE sine anbefalinger. Det satt krav om grunnundersøkelser før utbygging. 5.2 Eldrerådet i Sandnes (14. november 2012) Eldrerådet krever at området må reguleres og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem både inne og utendørs. Kommentar: Det vises til beskrivelser om tilgjengelige boenheter og beskrivelse av grønnstruktur. 5.3 Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen (05. november 2012) Kulturseksjonen gjennomførte kulturhistoriske registreringer i deler av varslet planområdet tidligere i år, og gjennomførte også registreringer i forbindelse med byggingen av ny Rv 44. Ut fra disse registreringene og arkivsøk kan en ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Likevel understrekes at dette er basert på kjent kunnskap i dag og at eventuelle funn ved gjennomføringen umiddelbart må varsles fylkeskommunen i hht Lov om kulturminner §8, 2. ledd. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 50 Kommentar: Tas til etterretning. Det er likevel utarbeidet et eget fagnotat om kulturminner; Asplan Viak Kulturminner og miljøer 2012-11-12. I fylkeskommunens brev er ikke nyere tids kulturminner eller kulturmiljø / -landskap omtalt, men nevnte fagnotat gjør rede for at det heller ikke er registrert slik innen planområdet. 5.4 Barnerepresentanten i Sandnes kommune (20. november 2012) Barnerepresentanten peker på at følgende forhold må ivaretas: - Boligområder må skjermes for støy Det må være trygg skolevei Det må være trygg trafikk inn til boligområder og inne i boligområder Lekearealer bør ligge sentralt i boligfelt og innby til lek, aktivitet og sosial samhandling Lekeareal skal være solrikt Kommentar: Alle de momentene som nevnes, har vært viktige målsetninger ved planutformingen. Se nærmere beskrivelser under relevante tema. 5.5 Div. naboer (13. november 2012) Åtte naboer har gått sammen om en felles uttalelse. Underskriverne har sterke motforestillinger til en forskyving mot sør av grensen mellom boliger og næringsdelen som ble omtalt på informasjonsmøtet 17.10.12. Naboene ønsker å opprettholde byplansjefens forslag til grense langs sørsiden av eiendommene og med en buffersone til næringsområdet. Dette begrunnes med at dagens adkomstvei ikke er dimensjonert for flere boliger. Naboene som eier og bruker veien er heller ikke interessert i en utvidelse av denne. Videre vil en utbygging på sørsiden ta utsikt og sol fra flere av eiendommene. Kommentar: Synspunktet vedrørende grensen til næringsdelen tas til orientering. Planforslaget har nå boliger sør for eksisterende bebyggelse. Det er også foreslått ballbane og grøntareal tett opp til dagens atkomstvei. Dette gir de eksisterende boligene opprettholder så vel utsikt som gode solforhold. Nye boliger forutsettes å benytte nye atkomstveier i området. Dersom det gjennomføres stenging av eksisterende boligvei, kan også eksisterende boliger benytte de nye veiene. 5.6 Lyse (23. november 2012) Det finnes en – evt. to aktuelle nettstasjoner som kan forsyne området. Men spørsmålet om det er tilstrekkelig kapasitet tilgjengelig avhenger av de nye boligenes effektbehov. Dersom kapasiteten overskrides vil det være nødvendig å anlegge en ny nettstasjon i området, denne Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 51 må ligge på bakkenivå med direkte adkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold og vil kreve et areal på minimum 5m x 8m. Direkte atkomst og ventilasjonsforhold til eksisterende nettstasjoner må opprettholdes. Videre er det vedlagt kart som viser høyspent og lavspentkabler. Det må tas hensyn til disse i planen. Eventuelt behov for omlegging av ledningsnett må helt eller delvis bekostes av utbygger i hht gjeldende retningslinjer. Kommentar: Kart over eksisterende kabler og nettstasjoner er vist i beskrivelsen av dagens situasjon. Spørsmål om nettstasjonene har tilstrekkelig kapasitet forutsettes avklart gjennom reguleringsplanprosessen. Nettstasjoner kan plasseres innenfor grøntstrukturen i feltet. 5.7 Rogaland fylkeskommune, regionalutviklingsavdelingen (27. november 2012) Regionalutviklingsavdelingen har ikke sett forslag til planprogram, og merknaden er derfor gitt på mer generelt grunnlag. Det pekes på at det stilles store krav til utforming av boenheter og plassering / utforming av bebyggelse ved fortetting i eksisterende boligbebyggelse. Det bør legges til rette for varierte boligtyper samtidig som krav til tetthet og uteområder skal følges. Her vises det til fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J). Det må videre legges vekt på sammenhengende grøntdrag gjennom området og at dette knyttes best mulig sammen med nærliggende friområder / idrettsanlegg utenfor planområdet. Private og felles uteområder må ha gode sol- og støyforhold – dette må dokumenteres i planen og sikres gjennom planbestemmelser. Området er ikke definert som et senterområde i FDP-J eller i kommuneplanen. Forslag om forretning i næringsdelen vil derfor ventelig bli møtt med forslag om innsigelse. Derimot åpner de nevnte planene for mindre nærservice /dagligvarebutikk, men dette må begrunnes med stor avstand til nærmeste tilsvarende butikk. Området ligger i sykkelavstand til sentrum og til holdeplass for tog. Det er derfor viktig at det tilrettelegges for sykkelparkeringsplasser av god kvalitet og at antall fastlegges i bestemmelsene. Kommentar: Planprogrammet ble sendt ut sammen med varsel om planstart, det er derfor uklart hvorfor dette ikke var tilgjengelig. Planprogrammet ble imidlertid sendt fylkeskommunen etter at denne merknaden kom, og det er bekreftet at dette ikke ville føre til nye kommentarer fra fylkeskommunen. Det er i planarbeidet lagt stor vekt på tilpasning til eksisterende boligstruktur og er utarbeidet sol/skygge diagrammer. Øvrige tema er også kommentert i planbeskrivelsen. 5.8 Statens vegvesen (26. november 2012) Stikkordsmessig har vegvesenet følgende merknader: Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 52 Boligområdet kan kun ha én adkomst fra Leiteveien og denne må ligge min. 50 m fra krysset med Jærveien. Det må sikres en trygg krysning av Leiteveien, fortrinnsvis i tilknytning til adkomsten til feltet. Generelt må det legges spesielt vekt på konsekvensene for myke trafikanter. Det må vurderes fortau / gang-/sykkelvei langs sørsiden av Leiteveien, og generelt må det legges vekt på trafikksikkerhet. Det må etableres venstresvingefelt i Jærveien i kryss med Leiteveien. Dette skal være regulert i tidligere plan 2003112, vedtatt i 2006, men opparbeidelsen må sikres i bestemmelsene at opparbeidelsen er gjennomført før det gis innflyttingstillatelse. Adkomst langs Jærveien ved Trekløver kan beholdes, men området må utbedres / strammes opp og dette må vises i utomhusplan. Støytiltak er et viktig tema og gode plangrep bør benyttes for å sikre at kriteriene i T1442 tilfredsstilles. Det kan støyskjermes mellom Rv 44 og overordnet gang- /sykkelvei, men dette forutsetter at det inngår avtale om vedlikeholdsansvar. Det må tas inn i bestemmelsene at tekniske planen som berører fylkesveinettet skal godkjennes av Statens vegvesen. Dersom disse kravene ikke overholdes i planen må det påregnes at vegvesenet vil fremme innsigelse til planen, Det tas videre forbehold om ytterligere merknader når konkret planforslag foreligger. Kommentarer: Boligområdet har én adkomst fra Leiteveien, denne ligger ca. 75 m fra kryss med Jærveien (målt fra senterlinjen). Det er lagt vekt på å sikre gode gangforbindelser til eksternt veinett for fotgjengere og syklister, herunder spesielt knyttet til skolevei og tilknytning til eksterne friområder. Planforslaget legger til rette for tre kryssingspunkt på Leiteveien. Det er planmessig lagt til rette for fortau på 2,5 m langs sørsiden av Leiteveien. Det tas til etterretning at venstresvingefelt i Jærveien er ferdig regulert. Prinsipielt er man enig i behovet for venstresvingefelt, men spørsmålet om dette skal være et rekkefølgekrav eller skal få en annen oppfølging avklares gjennom reguleringsplanen og evt. utbyggingsavtale. Dette må også sees i sammenheng med evt. anlegg av planskilt krysning under Leiteveien. På sikt må det etableres rundkjøring i krysset Jærveien /Leiteveien, det er det tatt høyde for i reguleringsplanforslaget. Tar til etterretning av adkomstveien ved Trekløveret kan opprettholdes. Planforslaget med illustrasjonsplan viser en oppstramming av kryss og adkomst til næringsbygget. Boliger og næringsbygg i søndre del av planområdet betjenes av ny rundkjøring som skal betjene godsterminalen. Støykravene blir ivaretatt, jf støyrapport. Det tas til etterretning at vegvesenet vil tillate at støyskjerm langs Rv 44 settes mellom veien og gang- / sykkelveien. Avtale om vedlikehold inngår som del av arbeidet med teknisk plan der bl.a. materialvalg og utforming avklares. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 53 Krav om at tekniske planer som berører riks- og fylkesveiene skal godkjennes av Statens vegvesen er tatt inn i bestemmelsene. 5.9 Geir Ove Krogedal (udatert, mottatt 5. desember 2012) Krogedal er eksisterende beboer i området, og ønsker at de nye boligene får en arkitektonisk helhetlig utforming og i en helhet sammen med eksisterende bebyggelse. Boligene nærmest eksisterende bebyggelse ønskes som eneboliger eller rekkehus med maks 2 etasjer. Det vises til pbl §29, pkt 1 og 2 samt §3, pkt. 1. Trafikksituasjonen er problematisk allerede i dag, spesielt ved krysning av Leiteveien. Krysning må lysreguleres eller det må anlegges planskilt krysning. Videre vil den private adkomstveien ikke bli tillatt brukt for anleggstrafikk. Kommentar: Det er lagt vekt på god tilpasning til eksisterende bebyggelse, og trafikksituasjonen er et eget tema i planbeskrivelsen. Det tas til etterretning at beboerne og eierne av adkomstveien ikke vil tillate anleggstrafikk på denne. 5.10 Brannvesenet i Sør Rogaland Brannvesenet presiserer krev til atkomst og slukkevann. Kommentar: Kravene vil bli ivaretatt i planen. 5.11 Tilleggsvarsel 2013-03-09 Asplan Viak AS annonserte 9. mars 2013 tilleggsvarsel for planarbeidet på grunn av endrede betingelser for planarbeidet. Endringene gjaldt betydelig redusert næringsareal, at det tas inn et område for offentlig formål og at plangrensen er justert mot Rv 44 og ved krysset mellom Leiteveien og Jærveien. Det ble også gjort oppmerksom på at planforslaget da ikke lenger utløser krav om konsekvensutredning. Det er ikke mottatt noen merknader ifm tilleggsvarselet. Dert er senere mottatt klage fra naboer knyttet til innhold i planlagt offentlig areal. Nå er dette arealet tatt ut av planen og innhold i klagen er derfor imøtekommet. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 6 VIRKNINGER AV PLANEN 6.1 Naturgrunnlag, biologisk mangfold, kulturminner og jordvern 6.1.1 Naturmangfold 54 Planforslaget medfører ikkje tap av natur i henhold til naturmangfoldsloven. 6.1.2 Tap av dyrka mark Planforslaget medfører tap av ca. 52 daa dyrka mark. Det stilles krav i bestemmelsene om sikker håndtering av matjordressursene. 6.1.3 Berørte vassdrag Planforslaget medfører behov for håndtering av overvann i området for å hindre oversvømmelser og partikkelavrenning. Bestemmelsene setter krav om at tiltak for infiltrasjon og fordrøyning skal gjennomføres i grøntstrukturen, og at minst mulig avrenning skjer mot Storåna. 6.1.4 Kulturminner Rogaland fylkeskommune – kulturavdelingen har avgitt uttalelse til oppstart planarbeid for den delen av GaB01 som er avgrenset av Jærveien, Leiteveien og Rv 44. Av denne framgår at det er lite sannsynlig at det foreligger kulturminner innenfor planområdet. Det stilles derfor ikke krav til gjennomføring av arkeologiske undersøkelser. Det foreligger ingen kjente kulturminner / -miljø innenfor området. Området framstår heller ikke som et viktig kulturlandskap. Planforslaget medfører dermed ikke negative virkninger med hensyn til kulturminner og miljø. 6.2 Miljøkvalitet i jord, vann og luft 6.2.1 Radon Eventuelt nødvendig tiltak mot radon er satt krav om i bestemmelsene. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 6.2.2 55 Støy Planforslaget forutsetter i bestemmelsene at det gjennomføres skjermingstiltak mot støy for å oppnå tilfredsstillende boligkvaliteter. Aktuelle skjermingstiltak fremgår av plankart, og høyder er nærmere angitt i bestemmelsene. Nærmere beregninger og konkrete tiltak knyttes til søknad om tiltak. 6.3 Opplevelse, rekreasjon og fysisk aktivitet 6.3.1 Uteopphold i nærmiljøet Planforslaget medfører ikke tap eller er til skade med hensyn til områder for opplevelse, rekreasjon eller fysisk aktivitet. Lokale uteoppholdsarealer er plassert innenfor de avstandene som Kommuneplan for Sandnes angir. Og disse er tilgjengelige fra gang- og sykkelveier med hovedsakelig stigning på inntil 1:20. Fra planområdet vil man ha også ha tilgang til friområde like nord for planområdet, LNFområder like vest for Rv 44 og Ganddal idrettsanlegg. 6.3.2 Sykkeltilrettelegging Det er lagt til rette for sykkelparkering til alle boliger. 6.4 Barn og unge Planområdet har i dag ingen tilrettelagt aktivitet for barn og unge, det er heller ikke registrert barnetråkk i området. Planforslaget legger til rette lekeplasser og samlingsplasser for barn og unge. 6.5 Samfunnssikkerhet og klimatilpasning Det er benyttet Sandnes kommunes sjekkliste for vurdering av samfunnssikkerhet. Relevante momenter er nevnt nedenfor. 6.5.1 Drenering og overvannshåndtering Ved at området bygges ut og dreneres vil man få en kraftigere og mer konsentrert avrenning fra området ved store nedbørsmengder. Dette kan være en potensiell risiko for oversvømmelse nedstrøms. Dette forholdet er det imidlertid tatt høyde for ved dimensjonering av overvannssystem. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 6.5.2 56 Vannmagasiner, herunder fordrøyningsbasseng Det er ingen regulerte vannmagasiner i området, men rensepark/ fordrøyningsbasseng for overvann fra veianlegget som ligger sørvest i planområdet kan medføre en potensiell risiko for drukning. Det forutsettes av bassenget fortsatt sikres i hht regler for åpne vannbasseng. 6.5.3 Bruk av transportnett Sikker skolevei forutsetter tiltak foreslått i planen. 6.5.4 Brannberedskap Betingelser for brannsikkerhet er ivaretatt i planforslaget. 6.6 Helse Ingen merknad. 6.7 Miljøvennlig byutvikling Planforslaget legger til rette for en tetthet som er i henhold til overordnede planer, og gir dermed en effektiv arealutnyttelse. Foreslått tetthet er samtidig vurdert i henhold til den kollektivbetjeningen som området har og antas å komme til å få. Gjennomført analyse av forventet reisemiddelfordeling for arbeidsreisende, jf mobilitetsplan, viser at økt reisevolum mest sannsynlig blir gjennomført med bil. Det er lagt til rette for bruk av sykkel, og det vurderes at sykkel er et godt alternativ dersom avstand mellom bolig og arbeid ikke er for lang. 6.8 Virkninger for eksisterende boliger Eksisterende boliger vil oppleve å få et vesentlig endret nærmiljø. Fordelene med utbygging vurderes å være økonomisk gevinst på grunn av fortetting eller salg av tomt, bedre støyskjerming, tilgang til flere lekeplasser og gang- og sykkelveier samt nærhet til dagligvareforretning. Solforhold på eksisterende boliger oppfattes å være godt ivaretatt. Noen boliger får endret atkomst, og dette er gjort av hensyn til trafikksikkerhet. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 6.9 57 Estetikk Foreslått bygningsstruktur har en god lesbarhet og rammer inn uterommene på en god måte. Det lagt til rette for en variert bygningstypologi som gir boligområdene et eget særpreg. Bebyggelsen er godt tilpasset landskapet, og volumoppbyggingene har en egnet skala sett i forhold til størrelsene på uterommene. 6.1 Landskapstilpasning og fjernvirkning Planområdet stiger fra sør på ca. kote +30 og opp til nordre del av området til ca. kote +50. Mot Jærveien er området dominert av eksisterende boligbebyggelse, de bakenforliggende jordene er i mindre grad eksponert. Fra rundkjøringen i sør er større deler av området synlig som kulturlandskap. Dette vil bli vesentlig endret ved at planen forutsetter næringsbygg som støyskjerm mot veisystemet i sør. Den foreslåtte bakenforliggende boligbebyggelsen vil i mindre grad bli synlig. Leiteveien ligger i dag høyere enn planområdet på den øvre delen, dette gir i dag god oversikt over en del av dagens kulturlandskap. Mot Leiteveien er det også foreslått blokkbebyggelse delvis som støyskjerm. Blokker her er foreslått i 4 etasjer, de vil virke mindre dominerende da topp grunnmur ligger lavere enn Leiteveien. Områdets beliggenhet mellom større trafikkerte veier gjør det nødvendig å skjerme området mot veitrafikkstøy. På denne måten vil også området virke innelukket og innadvendt i stor grad. Det er ved hovedatkomst ved ny rundkjøring mot næringsbyggene og fra Leiteveien området kan eksponere seg. Samlet sett vil en utbygging medføre en endring fra et lite utnyttet restareal med mindre utbygging, til å bli en del av tettstedsstrukturen i Sandnes. 6.2 Energibehov og løsninger Det er ikke lagt til rette for fjernvarme. En regner med at bygningene etter hvert vil ha minimale behov for energi til oppvarming, dermed vil fjernvarme først og fremst kunne dekke energi til varmtvann. 6.3 Massehåndtering, massebalanse Det er tilstrebet best mulig tilpasning til eksisterende terreng for planlagt bebyggelse, men særlig parkeringsanlegg under bakken vil medføre uttak av masse. Større sammenhengende flater krever dessuten mer massehåndtering, og i endelig planutkast er dette betydelig forbedret sammenlignet med tidligere skisser der hele søndre del var forbeholdt næringsbebyggelse. I sørvest vil eksisterende voll langs Rv 44 bearbeides. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 58 Det er i bestemmelsene satt krav om sikker håndtering av matjordressursene. 6.4 Kriminalforebygging Det er benyttet «Kriminalitetsforebyggende sjekkliste for planleggere» fra K råd. Tun strukturen i nordre del oppfattes som et svært bra konsept med hensyn til kriminalitetsforebygging gjennom felles sosial kontroll. Det skaper et sterkt eierskap til området, og sannsynligheten for hærverk vurderes som liten. For å forebygge kriminalitet i overgangssonen mellom næring og bolig er tydelig eierskap et viktig virkemiddel. Det kan synliggjøres ved kvalitet i opparbeidelsen og aktivt tilsyn og vedlikehold. Videre er det satt krav om belysning for å gjøre uteområder og spesielt gang- og sykkelveiene trygge. 6.5 Transport Det vises til vedlagt trafikkvurdering. I denne er det lagt til grunn et betydelig større næringsareal enn hva planforslaget nå viser. Vurderingene har gitt grunnlag for de innspillene som Sandnes kommune har gitt til planforslaget, for eksempel krav om å regulerer inn rundkjøring i kryss mellom Jærveien og Leiteveien. Endring fra bolig til næring i sørlig del vil medføre redusert trafikkbelastning på sørlig rundkjøring på Jærveien, og det legges til grunn at krysset har tilstrekkelig kapasitet. Det vises også til mobilitetsplanen som følger som vedlegg. 6.5.1 Kollektivtrafikk Planforslaget medfører i seg selv ingen endringer i kollektivrutetilbudet. Det er heller ikke behov for å endre holdeplasstruktur eller lokalisering. 6.6 Tjenestesjekkliste 6.6.1 Tilgang til sentrum Ganddal bydelssenter ligger 1 km unna, og utenfor gangavstand. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 6.6.2 59 Boligsammensetning Det er lagt til rette for en variert boligsammensetning og boligstørrelser i ulike prisklasser og som møter ulike behov. Det er også lagt til rette for kommunalt botilbud. 6.6.3 Skole- og barnehagedekning Innflytting i område kan tidligst skje i 2017, og da utløse behov for skole- og barnehageplass. Det er ikke satt av areal til skole eller barnehage innfor planen. 6.7 Nærservice Nærmeste dagligvareforretning ligger ca 1 km unna ved Ganddal sentrum i nord. I sør er avstanden ca 5 km til Øksnevadporten. Det er derfor ønskelig at det etableres dagligvaretilbud i dette området. En etalering av dagligvare vil både betjene de som vil bo i eller nær området, og vil kunne bidra til å redusere behovet for bilkjøring til butikk. Også for arbeidstagere i Vagleområdet vil en dagligvarebutikk her kunne bidra til reduksjon av bilturer ved at handel av dagligvare vil kunne inngå i en koblingsreise jobb/handel/hjem. Det samme gjelder bensinutsalg i området. 6.8 Barn og unges forhold Forhold som er relevante for barn og unge er boligkvalitet, kvalitet på private og offentlige uteoppholdsareal samt trafikksikkerhet. Samlet sett vurderes barn og unges forhold godt ivaretatt i planforslaget. 6.9 Gjennomføringsplan Planlagt framdrift for behandling og utbygging viser første innflytting 2017, mens dagligvarebutikk er klar for åpning så snart ny rundkjøring på Jærveien er etablert. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS Planbeskrivelse - Detaljregulering Del av GaB01, området mellom Jæneien, Leiteveien og Rv 44 Plannr 2012120 2014 Antatt skolekapasitet Reguleringsplan leveres Reguleringsringsplan til 1. gangs behandling Høring 2. Gangsbehandling Behandling i bystyret Mai Aug 60 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Mars April - Mai Sept Sept Teknisk plan Prosjektering av bygg Rammesøknader Delfelt BKS1-BKS4 Delfelt BKS5-BKS7, BKS19, BBB1 Delfelt BKS8-BKS15 Delfelt BKS16-BKS18, BBB2-BBB3 Delfelt B4, B8 og B9 Delfelt BN2 Delfelt BN1 Delfelt BKS20-BKS25 Delfelt BBB4 Figur 1-43 Antatt framdrift Det oppfattes at det er stor interesse for både boliger i området og for etablering av næringsvirksomhet i dette området. Ganddal Næringspark AS og ØsterHus Tomter AS Asplan Viak AS
© Copyright 2025