Saksfremstilling - Sandnes Kommune
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. Saksbehandler 13/02427-12 Arne Lea Behandles av Utvalg for byutvikling Møtedato 11.03.2015 Detaljreguleringsplan for Frøylandsparken - Trekanten Hommersåk - plan 2013110 SAKEN GJELDER Asplan Viak fremmer på vegne av Sandnes Tomteselskap og Østerhus Tomter AS forslag til detaljregulering for del av Trekanten (Frøylandsparken) - (vedlegg 1). Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for adkomst til offentlig areal (skoletomten), samt å fortette boligarealer for deler av den gamle reguleringsplan for Trekanten. Planområdet har adkomst fra Eskemyrveien og er ca. 35,7 dekar, hvorav ca. 19,5 dekar er utbyggingsformål til bolig. Saken legges frem for 1-.gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Oppstartsmøte Varsling av planoppstart Diverse møter Fullstendig planforslag mottatt 1-.gangsbehandling i utvalg for byutvikling 08.04.13 31.05.13 09.12.14 11.03.15 Offentlig ettersyn 2-.gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Kommuneplan 2011-2025 I kommuneplanen for Sandnes er omsøkt område godkjent til boligformål og offentlig tjenesteyting. 1 Målet er å tilrettelegge for tilgjengelige boliger innenfor en stor variasjon av boligtyper. I reguleringsplaner må det sikres at minst 50 % av boligene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet. Gjeldende reguleringsplaner Omsøkt område ligger innenfor plan 82110 - ”Reguleringsplan for Hommersåk, Frøyland og Riska - Trekanten” og plan 7102 ”Reguleringsplan for Frøyland vest” (se vedlegg 2). I plan 82110 er området regulert til boligformål og offentlig areal, og i plan 7102 til boligformål. Regionalplan for Jæren I retningslinjer til Bomiljø og kvalitet står det under punkt 6.1 – Krav til tetthet – bl.a. følgende: Krav til tetthet i rene boligområder eller kombinerte bolig- og næringsområder + tabell med angitt bol/daa og % BRA for alle områder. Kravene under er av førende karakter og har til hensikt å balansere tetthet mot kvalitet. Jo høyere tetthet som ønskes, jo strengere krav til høy kvalitet. Områdetype bol/daa min/maks Øvrige områder 2–4 % BRA min/maks ikke aktuelt Under punkt 6.2 – Krav om kvalitet står det bl.a. følgende: Det stilles krav til estetiske hensyn i alt plan- og byggearbeid med spesielt fokus på styrking av identitet, tilføring av områdekvalitet, tilpasning til omgivelsene og kvalitet og bestandighet i materialbruk. Universell utforming av boliger og uteoppholdsareal må legges som premiss i planlegging og sikres i reguleringsbestemmelsene. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Sitat fra søkers beskrivelse, hele beskrivelsen i vedlegg 12. Størrelse og lokalisering Varslet planområdet er på totalt 35,7 dekar. Område for boligutvikling er på ca. 19,5 dekar, eksklusive vei til skoletomta og eksisterende boligbebyggelse. Området går under navnet Trekanten. Planforslaget har døpt området til Frøylandsparken. Området ligger ca. 15 km fra Sandnes sentrum og 1,5 km fra Hommersåk sentrum. Fra Hommersåk sentrum er det hurtigbåtforbindelse til Stavanger sentrum. 2 Landskap, topografi og vegetasjon Planområdet ligger i en åpen skålform, nedtrukket fra det overordnede landskapsrommet, som strekker seg ned mot Hommersåk sentrum. Selve planområdet består av et landskap som heller svakt mot nord/nordvest, med høydepunkt mot Hommersåkveien i øst. Fra planområdets høyeste punkter, har man utsikt mot sjøen og til Stavanger. Lengst i nord og sør har man utsikt til tilstøtende bebyggelse. I nordøst er det en skrent med helning 1:3 -1:1.5, dette er planområdets bratteste område. For øvrig er helningen i sørøst til nordvest retning 1:9. Ved etablering av konsept har det vært spesielt viktig å ta følgende hensyn: Bevare sikt mot sjø og til Stavanger. Hommersåkveien er i dag en barriere. Støyskjermingstiltak er nødvendig, men man må være oppmerksom på en forsterkning av barriereeffekten ved tiltak. Bevare viktig vegetasjon i planområdet. Lek og opphold Det er ingen opparbeidede offentlige lekeplasser innenfor planområdet. Rett nord for planområdet er det et regulert offentlig friområde. Lekeplasser skal være i tråd med lekeplassnormen for Sandnes kommune. Lekeplasser skal plasseres slik at en unngår snuhammer, p-plass og hovedvei. Det skal sikres universell adkomst, og lekeplassene skal nås lett fra boligene Skole og barnehagekapasitet Planområdet ligger svært gunstig til i forhold til barnehage og skole. Det er ca. 650m fra planområdet Hommersåk skole. Det er regulert areal til framtidig skole rett vest for planområdet. Planområdet inkluderer vei til framtidig skoletomt. Det er dårlig skolekapasitet på Hommersåk. Nærmeste grunnskole er Hommersåk skole som skal utvides og være ferdig så snart som mulig og seinest til skolestart i 2018, iht. økonomiplan 2014 -2017. Skoleveg til området er ca. 450m. Kyrkjevollen skole er også grunnskole med 1-7 trinn, men har pr. dags dato ikke kapasitet. Alternativt har Maudland skole kapasitet, men planområdet ligger ikke i nærområdet til denne skolen. Riska Ungdomsskole er en U-15 skole med plass til 420 elever. Riska ungdomsskole rekrutterer elever fra barneskolene Kyrkjevollen, Hommersåk og Maudland og har pr. dags dato tilstrekkelig kapasitet. Barnehagene på Hommersåk har også dårlig kapasitet. Riska barnehage er nærmest planområdet med knappe 350m i gåavstand. Dette er en kommunal barnehage med 3 avdelinger, hvorav 1 småbarnsavdeling. 3 Hommersåk barnehage er også kommunal med 4 avdelinger, hvorav 2 er småbarnsavdeling. Eikenøtta barnehage, Trollhaugen Foreldrebarnehage og Knøttende Åpen barnehage er private barnehager. Trafikk Kollektiv Det er gode bussforbindelser mellom Hommersåk og Sandnes, men må beregne overgang i Sandnes, til enten buss eller tog, hvis man skal videre. Det er gode forbindelser med hurtigbåt til Stavanger sentrum, og er et godt alternativ til kødannelsene på E39 til Stavanger. Gang- og sykkelveiforbindelser Det er gang og sykkelveg forbi planområdet og ned til Hommersåk sentrum, samt til nærliggende skoler. Planområdet innebefatter skolevei til framtidig skole, og planforslaget legger opp til gang og sykkelvei langs denne. Videre er det sikret universell gangsti fra kvartalslekeplassen til planområdet, og videre til hovedveien med gang og sykkelvei. Det ansees derfor som etablert trygg skoleveg for området. Adkomstforhold Dagens adkomstforhold til planområdet er ikke tilstrekkelig gode nok, og det planlegges derfor en forbedret adkomst til både eksisterende skoletomt, eksisterende bebyggelse, samt ny planlagt bebyggelse. Regulert adkomst fra Eskemyrveien opprettholdes og videreføres i denne reguleringsplanen. Alle eksisterende adkomster fra Hommersåkveien langs planområdet har fått krav fra Statens vegvesen om å stenges. Det har derfor vært en del av planarbeidet å finne nye adkomstløsninger for eksisterende boliger. Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone C – øvrige områder. Det kreves minimum 1 plass per boenhet. For større utbygginger skal felles parkering for beboere og/eller gjester vurderes. Det skal også avsettes plass til minst 1 garasje (bredde 3 meter) per boenhet over 50 m2. For øvrige formål kreves minimum 1,0 biloppstillingsplasser per 100 m2 BRA * (per byggeprosjekt). 5 % av biloppstillingsplassene skal være tilrettelagt for personer med nedsatt bevegelsesevne. Plassering og utforming av biloppstillingsplassene fremkommer av forskrift om tekniske krav til byggverk og dens veiledning. Sykkelparkering I henhold til kommuneplanens retningslinjer for sykkelparkering, skal det i sone C være minimum 1,5 plasser/100m2 BRA. Sykkelparkeringsplassene skal etableres i tilknytning til inngangspartiet og være opparbeidet før bygg tas i bruk. Det skal være avsatt plass til overdekket sykkelparkering på egen grunn, eller løses i bod. 4 Støy Fv. 516 Hommersåkveien er hovedkilde til støy. Rød og gul støysone fra denne er definert i kommuneplanen. Støyfaglig evaluering er utført av SINUS AS, og viser at deler av planområdet er støyutsatt i øst, langs Hommersåkveien. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Sitat fra søkers beskrivelse, hele beskrivelsen vedlegg 12 Planlagte boliger Planen gir rom for flere typologier og flere boligstørrelser. Vi kan dele typene inn i kjedet enebolig, 4-mannsbolig, rekkehus og leilighetsbygg. Som grunnprinsipp for de planlagte boligene skal det være variasjon i type boliger, samt variasjon innad i topologiene. Videre er det viktig å få et variert arkitektonisk uttrykk, i form av variert materialbruk, trapping, forskyving og forskjøvet møne innad i de ulike boligfeltene. Foreslått bebyggelse og anlegg er utformet på en måte som legger til rette for en trinnvis utbygging, og det er gunstig med hensyn til gjennomførbarhet. Det er også satt rekkefølgetiltak for lekeplassene som naturlig følger planlagt bebyggelse. Innenfor planområdet er det lagt til rette for inntil 75 boenheter. Felt BKS 7 og BKS 8 har ikke Øster Hus Tomter avtaler med, men eiendommene er tatt ned i planen for å sikre adkomst til tomtene. Felt BKS7 og BKS8 kan ha inntil 12 boenheter samlet. Innenfor planområdet som er detaljert i illustrasjonsplanen er det 63 boenheter. Feltnavn BBB leilighetsbygg BSK 1– 4mannsbolig BSK 2 – rekkehus og eneboliger BKS 3 – rekkehus og eneboliger BKS 4 – Rekkehus BKS 5 – Rekkehus BKS 6 – Rekkehus TOTAL Antall boenheter 31 Antall etasjer Parkering 3-4 Tilgjengelige boliger 31 8 2 0 I sokkel 7 2 0 På tomt x 2 pr bolig 5 2-3 0 4 2 4 4 2 4 4 2 0 2 stk parkering i sokkel, 6 Pplasser i gatetun På tomt x 2 pr bolig På tomt x 2 pr bolig I p-kjeller til BBB 63 39 5 I p-kjeller Varslet planområdet er på totalt 35,7 dekar. Område for boligutvikling er på ca. 19,5 dekar, eksklusive vei til skoletomta og eksisterende boligbebyggelse. Dette gir en utnyttelse på 3,8 boliger pr dekar, inkludert felt BKS 7 og BKS 8. BBB – Leilighetsbygg BBB kan bygges som 2 leilighetsbygg i 3 og 4 etasjer med felles parkeringskjeller, og felles heis og trappetårn. Det er totalt 31 leiligheter i blokkene. Leilighetsbygget i sør skal være i 4 etasjer mens bygget i nord skal være i 3 etasjer. Under bygget er det en felles parkeringskjeller, som også er felles for BKS 6. Det er tilrettelagt for 1 plass pr bolig og 0,2 gjesteparkeringsplasser. Det er tilrettelagt for boder og sykkelparkeringsplasser i parkeringskjelleren. Leilighetsbygget skal bygges fortrinnsvis i tre. BKS 1 BKS1 består av flermannsboliger med totalt 8 boenheter. Boligene skal ha parkering i sokkel, med 2 etasjer ovenfor. Felles sykkelparkering skal etableres innenfor tomten. BKS 2 BKS 2 kan bebygges med inntil 7 boenheter. Fordeling og plassering av typologiene skal utføres i prosjekteringen, sammen med tomteinndeling. Boligene kan oppføres i 3 etasjer, med parkering i sokkel og biloppstillingsplass utenfor. BKS 3 BKS 3 kan bebygges med inntil 5 boenheter. Boligene kan oppføres i 3 etasjer med parkering i sokkel. Felles gatetun kan opparbeides med 3 carport/garasjer og 3 gjesteparkeringsplasser. Garasje/carport regnes ikke med i BRA. Det tillates oppføring av bod på inntil 5m2 i tilknytning til bolig/levegg, og kan plasseres utenfor byggegrense. BKS 4 BKS 4 kan bebygges med inntil 4 boenheter. Rekkehusene kan bebygges på inntil 2 etasjer. Alle boligene skal være tilgjengelige boenheter. Garasje/carport regnes ikke med i BRA. Det tillates oppføring av bod på inntil 5m2 i tilknytning til bolig/carport/garasje/levegg, og kan plasseres utenfor byggegrense. BKS 5 BKS 5 kan bebygges med inntil 4 boenheter. Boligene kan bebygges på inntil 2 etasjer, hvor alle boligene skal være tilgjengelige boenheter. Garasje/carport regnes ikke med i BRA. Det tillates oppføring av bod på inntil 5m2 i tilknytning til bolig/carport/garasje/levegg, og kan plasseres utenfor byggegrense. 6 BKS 6 Område BKS6 kan bebygges med inntil 4 boenheter. Boligene tillates oppført i maksimalt 2 etasjer. Parkering for BKS 6 skal løses i felles parkeringskjeller under BBB. Det er tilrettelagt for 1 biloppstillingsplass pr boenhet, samt felles gjesteoppstillingsplass. Felles sykkelparkering, i tilknytning til heis og/eller utgang. Disse kan etableres både i parkeringskjeller og/eller ute i tilknytning til inngang. BKS 7 og 8 BKS7 og BKS 8 kan bestå av inntil 6 boenheter med adkomst fra f_SKV 8. Disse boligene krever en felles planlegging, spesielt i forhold til sol- og skyggestudier. Det tillates maks 2 etasjer for disse boligene. Adkomst og trafikkarealer Boligfeltet skal ha adkomst fra o SKV 1 som er hovedveien til skoletomten. Det er totalt 6 eksisterende adkomster fra Hommersåkveien som skal stenges. Støy Støyvurderingen fra SINUS AS har konkludert med at planutformingen med randbebyggelse mot Hommersåkveien er svært gunstig for å skjerme felles uteoppholdsarealer og lekeplass, se figur 5-1. Ingen tiltak langs Hommersåkveien er påkrevd. Det forutsettes at fasader som har støynivå over nedre grenseverdi for gul sone har fasadetiltak for å dempe innendørs støynivå. Leilighetsbygget BBB skal oppføres med svalgang mot Hommersåkveien. Mot svalgang stilles det strenge krav til lydisolasjon, og tiltak må utføres iht. TEK 10. Reguleringsplanen utløser ikke krav til tiltak for eksisterende bebyggelse som ligger i gul støysone. Fullstendig rapport fra SINUS AS ligger ved plansaken. Lekearealer Planområdet har krav om kvartalslekeplass. Dette er løst nord for planområdet, og er regulert til offentlig friområde i plan 7102. Adkomst og opparbeidelse av kvartalslekeplass er sikret i rekkefølgebestemmelsene. Sandlekeplassen f_BLK1 og f_BLK er felles for alle beboere innenfor planområdet. Sandlekeplassen ble plassert med tanke på god solbelysning og lun beliggenhet. Det blir tilrettelagt til forskjellige aktiviteter for aldersgruppen 1-7 år. Sandlekeplassen har hensiktsmessig arrondering og helningsforhold. Atkomst til området skjer uten konflikt med kjørende trafikk, og i tilknytning til felles uteoppholdsareal. Lekeplassen har adkomst via gangvei i grønnstruktur. Lekeplassen er delt med gangveien, men skal opparbeides som en felles lekeplass med integrert gangvei. Det er regulert totalt ca. 300m2. 7 Flomvurdering Overvannet som ikke kan håndteres innenfor planområdet ved en flom, ledes trygt vest og nordover, langs veianlegg, så mot sør til bekken. Veianlegg og åpne grøfter i forbindelse med utbygging vil fungere som flomveier innenfor planområdet. Bygningsmassen i planområdet må utformes og plasseres slik at boligene ikke får skader i en flom hendelse. Vannet vil bli ført videre i veg langs plangrensen i vest, nord og nord vest. VIRKNING AV PLANFORSLAGET Sitat fra søkers beskrivelse, hele beskrivelsen i vedlegg 12. Området vil få en betydelig tettere bebyggelse enn i dag, og dagens estetiske kvaliteter vil i større grad være avhengig av bygningsutforming og arkitektur. Opparbeidelse av lekeområder og uterom har stor betydning for estetiske kvaliteter. Tilgrensende bebyggelse er preget av eneboliger med varierende formspråk og farge, både tradisjonelle og moderne. Foreslått bebyggelse skiller seg noe ut på grunn av tetthet og struktur. Eksisterende bebyggelse har farger i alle skalaer, og det sees på som viktig at ny bebyggelse ikke får en ensfarget fremtoning, men at man har variasjoner i forhold til typologi og fargebruk. Det legges til rette for tre hovedkategorier av boliger; eneboliger, rekkehus og leilighetsbygg. Innenfor disse kategoriene er det flere variasjoner av størrelse og utforming. Dette gjør at området som helhet er veldig attraktivt for alle typer aldersgrupper og brukergrupper, og at man får en god miks av type mennesker i ulik alder. Planutformingen gir også en naturlig møteplass midt i planområdet, med lekeplasser og uteoppholdsarealer. Sammenlignet med i dag, vil planlagt bebyggelse ikke ha noen negativ virkning for utsikt og opplevelsen av området. Foreslått bebyggelse er i samsvar med krav til tetthet og angitte byggegrenser i reguleringsplanen. Sol og skyggeforhold er dokumentert, og uteoppholdsareal (hager) til eksisterende bebyggelse skyggelegges ikke av foreslått bebyggelse. Boligkvalitet påvirkes av mange forhold som er beskrevet og vurdert i egne punkt. Det har vært et overordnet mål med planen at samtlige boliger skal ha utsikt og gode solforhold. Det er gjort en sol – skyggeanalyse, og utsnitt fra denne viser hvordan situasjonen vil bli. Analysen er beregnet med maks høyde og saltak for maksimal skyggevirkning. Forholdene vurderes som tilfredsstillende. Alle boligene er planlagt med uteareal eller hager på mellom 60 - 80m2 for eneboliger og rekkehus, med gunstige solforhold. Større felles uteoppholdsareal og lekeplass i grønnstruktur har gode solforhold. Kvaliteten på uteområdene og lekeplass vurderes som gode og er planlagt slik at dette skal være en kvalitet som hever boligfeltet. 8 Gangvei til lek og felles uteoppholdsareal har stigningsforhold under 1:16, dvs 6 % stigning. I forhold til Sandnes kommunes mål i handlingsplan for energi og klima vil denne utbyggingen bidra positivt til en arealplanlegging med høy tetthet Plasseringen er også i tråd med målsettingen om å styrke kollektiv - og sykkeltrasene i området. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet 30.05.13. Følgende merknader er kommet inn: Fra offentlige etater Rogaland Fylkeskommune, regionalutviklingsavd. – brev datert 18.06.13 Fylkesrådmannen forutsetter at det legges vekt på å sikre trygge trafikkløsninger, både for trafikanter til området, og for de som allerede bor i tilstøtende områder. Da Hommersåk er en kompakt bydel vil det for de fleste brukere av offentlige tjenester være aktuelt å bruke sykkel som fremkomstmiddel eller å gå. Det bør derfor legges særlig vekt på ikke å skape konflikt mellom syklende og gående til området, i tillegg til at begge nevnte grupper skal ha trygge forhold overfor biltrafikk. Planen må også sike at eksisterende boliger ikke får en støybelastning i strid med gjeldende krav. Dersom det blir aktuelt å legge til rette for økt boligutbygging må denne være i tråd med de tetthetskrav som stilles i regionalplan for areal og transport på Jæren. Videre forutsettes det at det stilles strenge krav til utforming og plassering av boenheter. Solforhold for eksisterende bebyggelse må dokumenteres. Det skal legges til rette for gode uteoppholdsareal både for barn, unge og voksne. Private og felles uterom skal ha gode sol- og støyforhold. Søkers kommentar Merknad er hensyntatt i planleggingen. Veiløsning er videreført fra gjeldende reguleringsplan og utbedringer av denne iht. gjeldende normer. Støyfaglig vurdering av planforslaget er utført, og ROS-analyse er utarbeidet og vedlagt plansaken. Tetthetskravet for området er videreført i planforslaget, sammen med alle retningslinjer fra Regionalplan for Jæren og kommuneplanen for Sandnes. Rogaland Fylkeskommune, kulturavdeling – brev datert 12.06.13 og 18.07.13 I brev datert 12.06.13 varslet kulturavdelingen behov for befaring av området. I brev datert 18.07.13 sies det følgende. Ut fra våre arkiver, eldre flyfoto, kart, og på bakgrunn av resultatet av den ovenfor nevnte befaringen, kan vi ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med automatisk freda kulturminner. Potensialet for bevarte 9 automatisk freda kulturminner under dagens markoverflate anses også som lite. På dette grunnlag har Rogaland Fylkeskommune, seksjon for kulturarv, ingen merknader til at tiltaket gjennomføres. Rogaland fylkeskommune vil imidlertid understreke at dersom reguleringsplanen skulle omfatte et større område enn det som går frem av varslet, vil vi måtte vurdere å gjennomføre befaring i disse områdene. Vi gjør også oppmerksom på at selv om det pr. i dag ikke kjennes automatisk freda kulturminner i området som omfattes av tiltaket, må eventuelle funn ved gjennomføringen av planen straks varsles Rogaland fylkeskommune, og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet. Søkers kommentar. Det innarbeides i reguleringsbestemmelsene at ”ved eventuelle funn ved gjennomføringen av planen straks varsles Rogaland fylkeskommune, og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet. Statens vegvesen – brev datert 10.06.13 Det forutsettes at direkteavkjørsler til fv. 516 saneres som en del av planarbeidet og at all bebyggelse får atkomst via kommunal veg Eskemyrveien, som antydet i planvarsel. Det må etableres dråpeøy i krysset Eskemyrveien/fv. 516 Hommersåkveien. Dette for å stramme opp svingebevegelsene i krysset. Dråpe i Eskemyrveien vil også være positivt i forhold til kryssing av myke trafikanter. Ut fra omfanget av reguleringen kan det også bli aktuelt å kreve venstresvingefelt på fylkesvegen. Byggegrense til fv.516 er i henhold til Vegloven 50 meter fra senter veg. Vi vil ikke kreve en slik grense, men byggegrensen må være minimum 15 meter. Støyretningslinjen T-1442 må følges i alle ledd av planleggingen. Vi forutsetter at det skal gjøres en grundig støyutredning som en del av planarbeidet. Søkers kommentar Direkteavkjørsler fra fv.516 er sanert i planen. Krav om dråpeøy i krysset Eskemyrveien/fv.516 er ivaretatt i rekkefølgebestemmelsene i planen. Byggegrensen fra fv.516 er ivaretatt og støyfaglig utredning er utført. Ved en utbygging av skoletomten kan det være aktuelt med venstresvingefelt på fylkesveien, men det vil ikke være aktuelt for denne utbyggingen. Brannvesenet Sør-Rogaland – brev datert 28.06.13 I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende slokke- og atkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr. Det er derfor spesielt viktig at kravene blir tatt hensyn til allerede i planfasen. Brannvesenet ber derfor om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), 10 oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Søkers kommentar Merknad tas til etterretning, og nevnte krav vil legges til grunn i det videre planarbeidet. Eldrerådet i Sandnes – brev datert 17.06.13 Eldrerådet i Sandnes krever at det ved regulering og utbygging planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både ute- og inneområder. Søkers kommentar Merknad tas til etterretning, og nevnte hensyn vil legges til grunn i det videre planarbeidet. Fra berørte parter Elling Kåre Hansen – Eskemyrveien 54, brev datert 30.06.13 Grunneier mener det er viktig å få til gode løsninger for området, samt bevare de gode kvalitetene området har. Dette gjelder både skoletomten og hele Trekanten. Adkomsten til skoletomten bør legges slik at den tar høyde for tomtens formål. Skoletomten er plassert sentralt i bydelen, og da er det naturlig at adkomsten til den vil komme fra flere kanter. Grunneier er kjent med gjeldende reguleringsplan som har regulert adkomst mellom hans eiendom og naboen i nr.52. Denne reguleringsplanen er etter hans mening utdatert og tar ikke hensyn til utviklingen som har skjedd i Trekanten, og bydelen Riska for øvrig de siste 30 årene. Søkers kommentar Planforslaget viderefører gjeldende reguleringsplan i henhold til veiføring. Dette vil medføre inngrep på hjørnet i øst av gnr.102 bnr.114. Denne løsningen er et resultat av en lengre prosess for alternative veiløsninger, hvorav planforslaget har minst negative konsekvenser, også for den aktuelle tomten. Plansjefens kommentar Regulert adkomst/vei er den samme som ble regulert til tomten i plan for Trekanten – 82110. Etter plansjefens vurdering finnes det ikke noe bedre alternativ til adkomstvei for skoletomten og omsøkt boligområde. Det er meget vanskelig å finne alternative løsninger nordover eller vestover. Ny adkomstvei til fv.316 er ikke aktuelt – se veisjefens uttalelse. Det er mulig å nå skoletomten fra flere kanter via gang- og sykkelveier. 11 Jan og Sjoukje Rafdal – Eskemyrveien 56 A, brev datert 26.06.13 De vil ikke akseptere varslet reguleringsarbeid dersom dette får negative konsekvenser for deres eiendom. Med negative konsekvenser mener de endring av dagens formål (boligtomt) eller økt trafikk rundt tomten. Søkers kommentar. Veiløsningen vil medføre et en liten del av tomten i nord vil bli benyttet til utvidelse av veien. Andre alternative løsninger i planprosessen ville medført at denne eiendommen ikke kunne bebygges. Det tolkes derfor at denne løsningen er den beste for den aktuelle tomten. Skoleveien er regulert forbi eiendommen, og ved en utbygging av skoletomten vil eiendommen oppleve økt trafikk. Plansjefens kommentar Ingen kommenter i tillegg til søker sin kommentar INFORMASJONSMØTE Det ble avholdt ett informasjonsmøte 23.04.14 og det er mottatt kommentarer etter dette møtet. Det går hovedsakelig på at det bør etableres en ny direkte adkomst fra fv.516 – Hommersåkveien til skoletomten og boligområdet. Statens vegvesen har i sin uttalelse gitt klar beskjed om at alle direkte utkjørsler til fv.516 – Hommersåkveien skal saneres innenfor planområdet, så det er uaktuelt å etablere en ny hovedadkomst til området. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Planforslaget har vært diskutert i flere møter underveis. Planområdet omfatter deler av både plan 7102 (reguleringsplan for Frøyland vest) og 82110 (reguleringsplan for Trekanten) - (se vedlegg 2). Regulert adkomstvei til området (skoletomten og boligområdet) fra Eskemyrveien er regulert i begge planene, men av en eller annen grunn så treffer de ikke hverandre. Det har derfor vært nødvendig å gjøre en liten justering av veien ved sammenkoblingen av de to gamle planene. Nødvendig areal til hovedadkomstveien for området fra Eskemyrveien og noen få andre små arealer innenfor planen, berører grunneiere som det må inngås avtale med, om grunnavståelse. Utbygger har gjort flere forsøk på å komme til enighet med berørte grunneiere, men har dessverre ikke klart dette med alle. Hvis det ikke oppnås enighet med alle berørte underveis i planbehandlingen, må kommunen bruke ekspropriasjonsmuligheten. Dette er nødvendig for å kunne sikre nødvendig areal til adkomstvei for bl.a. skoletomten. PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Kommuneplan Planforslaget er i tråd med godkjent arealdel i kommuneplanen. 12 Reguleringsplan I gjeldende planer 7102 og 82110 er omsøkt område regulert til offentlig formål og boligformål. Tomteutnyttelse Omsøkt planområde til boligformål er ca.19,5 dekar og dette arealet foreslås bebygget med 63 boenheter, dette gir ca.3,8 bol/daa. Boligtettheten ligger opp mot øvre grense i regionalplanens krav for ”øvrige områder” (2 – 4 bol/daa). Boligkvalitet og uteoppholdsareal Planforslaget legger opp til boligtetthet som er ca. i henhold til kravet i regionalplanen. Boligtetthet og bokvalitet er to elementer som henger sammen. Jo tettere man bygger dess større krav og mer utfordrende er det å tilrettelegge for en god bokvalitet. Det har vært et mål med planen at samtlige boliger skal ha utsikt og gode lys- og solforhold. Etter plansjefens mening er bokvaliteten tilfredsstillende løst i planforslaget. Alle boligene er planlagt med uteareal eller hager på 60 – 80 m² for eneboliger og rekkehus, med gunstige solforhold. Alle leilighetene får private uteoppholdsareal med gode solforhold. Større felles uteoppholdsareal og lekeplasser har gode solforhold. Skolekapasitet Skole- og barnehagekapasitet skal dokumenteres før igangsettingstillatelse gis (iht § 1.7 a og b i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel). Dette legge inn som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Arkitektur Planforslaget legger opp til tre hovedkategorier av boliger, eneboliger, rekkehus og leiligheter. Innenfor disse er det flere variasjoner av størrelse og utforming. Universell utforming I henhold til kommuneplanen kreves det at 50 % av boligene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet. Innenfor planområdet er 39 av 63 tilgjengelige boliger. Delområdet BBB skal bebygges med to leilighetsbygg i 3 og 4 etasjer, i disse byggene er det felles parkeringskjeller og felles heis. Felles uteområder og felles lek er planlagt slik at de oppfyller kravene til universell utforming. Det er også sikret universell gang- og sykkelvei til kvartalslekeplassen nord for planområdet. 13 Konsekvenser for barn og unge Innenfor planområdet skal det etableres småbarnslekeplasser i tråd med lekeplassnormen i Sandnes kommune. Sandlekeplassene får gode lys- og solforhold og får adkomst via gangveier i grøntstrukturen. Planområdet har krav om kvartalslekeplass, dette er løst (og akseptert av kommunen) nord for planområdet (se vedlegg 5). Dette området er regulert til offentlig friområde, men ikke opparbeidet pr. i dag. Adkomst og opparbeidelse av kvartalslekeplassen sikres i rekkefølgebestemmelsene. Skoler, barnehager og Hommersåk sentrum nås via boliggater og gangog sykkelveier. Trafikale forhold/adkomst Adkomsten til planområdet (skoletomten og boligområdene) er via Eskemyrveien. Adkomstløsningen har vært regulert i de gjeldende planer 7102 og 82110 siden 1984 (se vedlegg 2). Som tidligere nevnt treffer ikke disse to planene helt med regulert vei og det har derfor vært nødvendig å gjøre en liten justering av veitrassèen. Alle direkte adkomster (6 eksisterende) til Hommersåkveien er sanert i planforslaget, og disse får ny adkomst via planområdets hovedadkomstvei ut til Eskemyrveien. Det er gode bussforbindelser mellom Hommersåk og Sandnes, og gode forbindelser med hurtigbåt fra Hommersåk til Stavanger sentrum. Støyforhold Planområdet er utsatt for støy fra fv.516 – Hommersåkveien. Støyrapporten fra SINUS konkluderer med følgende: Utformingen av planen med randbebyggelse som skjermer mot støy fra Hommersåkveien i øst er støymessig gunstig. Ingen tiltak er nødvendig for å få støynivå utenfor gul sone ved uteområdene ved planlagt bebyggelse. Kravene angående støyskjerming er lagt inn i bestemmelsenes § 2.5 (se vedlegg 9) Vurdering etter naturmangfoldloven Planområdet kommer ikke i konflikt med noen kjente naturverdier. Tiltak mot avrenning og partikkelforurensning er sikret i bestemmelsene. Renovasjonsteknisk plan Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan som viser kjørerute. Planen viser også hvilke boenheter som tilhører de enkelte renovasjonspunktene (se vedlegg 10). Konsekvenser utenfor planområdet Det vil nødvendigvis bli noe økt trafikkbelastning for beboerne langs ny adkomstvei fra Eskemyrveien. Men det har vært bestemt at trafikken inn i 14 området skulle skje fra Eskemyrveien helt siden reguleringsplanen for Trekanten (se vedlegg 2) ble vedtatt i 1984. Planen har ikke andre negative konsekvenser (sol- og skyggeforhold, utsikt og opplevelsen av området) utenfor planområdet. OPPSUMMERING Planforslaget er i tråd med kravene til tetthet i regionalplanen for Jæren. Planen har tilfredsstillende variasjon i boligtyper og størrelse, som gjør området attraktivt for alle aldersgrupper og brukergrupper. Hovedproblemet med planforslaget er pr. dags dato å få til frivillige avtaler angående grunnavståelse til hovedadkomstveien inn til skoletomten og boligområdet. Etter uttallige forsøk er en fortsatt ikke kommet til enighet med alle berørte. Dersom det ikke oppnås enighet med alle berørte underveis i planbehandlingen, må kommunen bruke ekspropriasjonsmuligheten for å kunne sikre nødvendig areal til adkomstvei for bl.a. skoletomten. Konklusjon Med bakgrunn i ovenstående anbefaler plansjefen følgende Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10, at Detaljreguleringsplan for Frøylandsparken – Trekanten – Hommersåk – plan 2013110, sist datert 08.12.2014, med tilhørende bestemmelser, sist datert 08.12.14, legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Sandnes, 18.02.2015 Kristin Barvik kommunaldirektør Bjørn Totland plansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Utsnitt av gjeldende planer 82110 og 7102 3. Reguleringsbestemmelser til plan 82110 4. Detaljreguleringsplan 2013110, datert 08.12.14 15 5. Illustrasjonsplan og landskapsplan 6. Reguleringsbestemmelser til plan 2013110, datert 08.12.14 7. Snitt og perspektiv 8. Sol- og skyggediagram 9. Støyrapport fra SINUS, datert 07.11.14 10. Renovasjonsteknisk plan 11. Sjekklister 12. Søkers planbeskrivelse 6. Reguleringsbestemmelser til plan 2013110 Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 16
© Copyright 2024