Saksfremlegg
PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok. Saksbehandler Saksgang Byutviklingsstyret 201212400-35 Sigbjørn Hessaa Møtedato 27.08.2015 Solsletta felt B37 m.fl. – detaljregulering – Offentlig ettersyn Sammendrag På vegne av Solsletta Eiendom AS v/ Tor B Krageboen har TBG Arkitekter AS og Siv. Ing. A. Reinertsen utarbeidet forslag til reguleringsplan for Solsletta B37 m.fl. Formålet med planen er å tilrettelegge Solsletta for boligbebyggelse, barnehage og fortetting av eksisterende eneboligtomter i området. Solsletta sitt planområde er på totalt ca. 100 daa og ligger langs riksvei 41, ca. 3 km nord for Kjevik flyplass. Planen inneholder 89 nye boenheter bestående av rekkehus og leiligheter. De eksisterende boligtomter innenfor planområdet tilrettelegges for en fortetting og ny tomtearrondering. Både leiligheter og eneboliger planlegges i 2 etasjer pluss loft der takene skal ha saltaksform. Sentralt i området reguleres det inn en kvartalslekeplass. Østerbekken renner tvers over planområdet i nord som avgrenser det nye boligområdet på sørsiden av bekken, mens nord for bekken ligger eksiterende bebyggelse som tas med i planen. Området langs bekk reguleres offentlig friområde. Det tilrettelegges for ny privat barnehage som skal bygges ut av Læringsverkstedet. Barnehagen vil få hjemmel til å bygge i to etasjer og en kapasitet på mellom 70 til 100 barn. Ny barnehage skal erstatte dagens barnehage på Ryen. Det er en butikk innenfor planområdet som reguleres inn med formålet forretning og gis muligheter for utvidelse. Sentrale problemstillinger har vært støyforhold fra idrettsanlegget, fortetting av eksisterende boligtomter, barnehagen, omregulering av parkeringsplass til idrettsanlegget, og brannvannskapasitet Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener planforslaget legger til rette for et attraktivt bomiljø i et allerede godt etablert nærmiljø på Tveit og styrker dette. Boligene vil få umiddelbar nærhet til barnehage, lekeplasser, butikk og et veletablert idrettsanlegg. Det har som nevnt vært en omfattende prosess for å finne en god løsning på støysituasjonen fra idrettsanlegget, men Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener nå at det er fremkommet en god løsning på dette. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er også av den oppfatningen at i et folkehelseperspektiv må det ses på som en kvalitet å konsentrere bebyggelse rundt dette idrettsanlegget. Fremtidige beboere vil bli gjort oppmerksom på at det er påregnelig å forvente noe støy fra idrettsanlegget. Trafikksikkerheten blir utbedret som følge av planen. Som et krav til bebyggelsen på Solsletta ligger det inne en rekkefølgebestemmelse som sørger for utbedring av adkomstveg med fortau. Det er lagt til to vedtakspunkt som foreslår de to felles grøntarealene f_G4 og f_G5 regulert til boligformål. De to feltene har liten verdi som grøntarealer, f_G4 har to tilliggende boligformål der endetomtene heller kan få et utvidet uteområde. f_G5 var tidligere regulert til barnehageformål, men ble senere vurdert som overflødig areal for utbygger av barnehagen. Området har liten verdi som grøntareal, men kan bli en mindre boligtomt eller innlemmes i et av de tilliggende boligområdene. Dagens parkeringsplass for idrettsanlegget foreslås endret til boligtomter. Det gjøres oppmerksom på følgende: det stilles rekkefølgekrav til at det etableres erstatningsparkeringsplass for idrettsanlegget sør for klubbhuset, men det er enda ikke gjort avtaler med grunneier. Videre behandling av saken forutsetter at dette kan dokumenteres og disse avklaringen skal fremlegges Plan-, bygg- og oppmålingsetaten før planen sendes til sluttbehandling. Forslag til vedtak 1. Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Solsletta felt B37 m.fl. sist datert 22.06.2015, med bestemmelser sist datert 10.08.2015, ut til offentlig ettersyn. 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankart endres slik at f_G4 blir en del av tilliggende boligområder. 3. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankart og bestemmelser endres slik at f_G5 reguleres til boligbebyggelse/boligtomt. Venke Moe Plan- og bygningssjef Sigbjørn Hessaa Saksbehandler Trykte vedlegg 1. Plankart, sist datert 22.06.2015 2. Bestemmelser, sist datert 10.08.2015 3. Planbeskrivelse, sist datert 07.08.2015 4. Illustrasjoner 22.06.2015 a. Prinsipp rekkehus, datert 25.08.2014 b. Prinsipp leiligheter, datert 07.08.2014 5. Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 07.08.2015 6. Støyutredning, datert 18.06.2015 7. Oppsummering varsel om oppstart, datert 20.06.2013 8. Brannvannsforsyning, datert 23.06.2015 Utrykte vedlegg 1. Biologisk mangfold, datert 02.06.2014 2. Terrateknikk, datert 01.06.2014 3. Uttalelse Fylkeskonservator, datert 25.11.2013 4. Støyutredning, datert 12.11.2013 5. Geoteknisk rapport, datert 04.06.2014 6. Tilbakemelding på parkeringsløsning, datert 02.07.2014 7. Illustrasjonsplan A1, datert 22.06.2015 8. Prinsippskisse VA-anlegg 9. Areal rekkehus, datert 27.08.2014 10. Lengdeprofiler, datert 22.06.2015 2 BAKGRUNN FOR SAKEN På vegne av Solsletta Eiendom AS v/ Tor B Krageboen har TBG Arkitekter AS og Siv. Ing. A. Reinertsen utarbeidet forslag til reguleringsplan for Solsletta B37 m.fl. Formålet med planen er å tilrettelegge Solsletta for boligbebyggelse, barnehage samt fortetting av eksisterende eneboligtomter i området. Dagens situasjon Planområdet ligger sentral på Tveit langs riksvei 41, ca. 3 km nord for Kjevik flyplass. Plangrense uthevet med rødt. Utsnitt viser Kjevik flyplass i sørvestlig hjørne og Solsletta med rød ring. Planområdet består i dag av den eksisterende boligbebyggelsen og området til den gamle Agder sivilforsvarsleir. Området er flatt med delvis kratt og tett vegetasjon mellom Solslettaveien i vest-nordvest og LNF-områder i øst/sydøst. Gjennom nordre del av området renner Østerbekken med dels tett vegetasjon rundt. I planområdets sørlige del skråner terrenget noe nedover mot Rv41, Toppdalsveien. Den eksisterende bebyggelsen består av eneboliger med tomter på rundt ett daa til noen få større tomter på 2-3 daa. Det ligger en landbrukseiendom innenfor planområdet som består av to uthus, garasje, ett bolighus og noen mindre bygninger. Både barne- og ungdomsskoleelever sokner til Ve skole. Det er ca. 4,7 km fra Solsletta til Ve skole. Det er en ny gang- og sykkelveg helt frem til skolen langs Rv. 41, Toppdalsveien. 3 Området ligger i umiddelbar nærhet til store friluftsområder, med flotte turveier og stier. Tveit IL opparbeider og vedlikeholder et nett med turstier med utgangspunkt i idrettsanlegget med klubbhus, fotballbaner og tennisbane på Solsletta idrettsplass. Det er bussruter mellom Kristiansand og Drangsholt, samt til Birkeland som kan benyttes av beboere i planområdet. Avstand til busstopp er ca. 500 meter. Skråfoto av planområdet sett mot øst slik det fremstår i dag. Planens innhold Arealet er på ca. 100 daa totalt og inneholder 89 nye boenheter. Eksisterende boligtomter tilrettelegges for fortetting gjennom planen. I tillegg reguleres det inn barnehage, forretning, lekeplass, offentlig friområde, fellesarealer, og offentlige og private veg- og parkeringsareal. Ny bebyggelse Boligområdet har et landlig preg av en «haveby» der bebyggelsen i hvert felt utgjør egne grender innenfor en større struktur/formasjon. Den flate topografien legger til rette for et slikt identitetsskapende grep. Ny bebyggelse vil bestå av 44 leiligheter fordelt på 6 bygg med 6-10 leiligheter pr. bygg og 45 kjede/rekkehus med tomter på ca. 300 m2. Det legges opp til en parkeringsdekning på 2 biler pr. bruksenhet for kjedet enebolig og 1,5 biler pr. bruksenhet på felles parkeringsplass for leilighetene. Både leiligheter og eneboliger planlegges i 2 etasjer pluss loft. Takform på både leiligheter og rekkehus er gitt saltaksform med takvinkel mellom 35 og 42 grader. Saltakenes møneretning er regulert gjennom bestemmelsene og skal være parallelt med adkomstveien foran det enkelte bygg. Det stilles krav til at minimum 70 % av nye boenheter skal være utformet etter prinsippet om tilgjengelighet for alle. Planområdet er tilnærmet helt flatt og har dermed fra naturens side et godt utgangspunkt for god tilgjengelighet. For denne planen tilfredsstiller 75 % av boenhetene dette prinsippet da det kun er halvparten av leilighetene, tilsvarende 22 stk., i 2.etg som ikke imøtekommer dette kravet. Alle eneboliger/rekkehus tilfredsstiller disse kravene. Kommuneplanen stiller krav til 80 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet på egen tomt eller fellesareal. Rekkehusene dekker kravet med 130 m2 uteareal pr. tomt og leilighetene har omtrent 120 m2 uteareal pr. boenhet. 4 Utsnitt av illustrasjonsplan. Eneboligene plasseres i kjede, enten parvis eller enkeltvis med carport som sammenkoblende element. De oppføres med 2 fulle etasjer over bakkenivå og loft under saltak. Alle hovedfunksjoner (min. ett soverom, opphold, kjøkken, bad) plasseres på inngangsplan. Det skal etableres forhager med ca. 4 meters avstand mellom veg og bygning, samt private bakhager. For rekkehusene skal det mellom garasje og veg være plass til en biloppstillingsplass (min. 5m.) iht. veinormalen. 3D og snitt av rekkehusprinsipp 5 Leilighetsbebyggelsen planlegges som bygninger i to etasjer, også disse med saltak. Leiligheter i 1. etg. vil få universell tilgjengelighet, samtidig som begrensningen til to etasjer innebærer at det ikke blir krav til heis for leilighetene i andre etasje. 3D og snitt av prinsipp for leilighetene Det er lagt til to vedtakspunkt som foreslår de to felles grøntarealene f_G4 og f_G5 regulert til boligformål. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten vurderer de to feltene til å ha liten verdi som grøntarealer. f_G4 har to tilliggende boligformål der endetomtene på BKS9 og BKS10 heller kan få et utvidet uteområde. Ved f_G4 er det regulert areal for renovasjon, dette arealet må vurderes utvidet for å få god nok avstand mellom søppelcontainer og boligtomt. f_G5 var tidligere regulert til barnehageformål, men ble senere vurdert som overflødig areal for utbygger av barnehagen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at dette arealet fort kan ende opp som et kratt som ingen føler seg ansvarlige for å vedlikeholde eller holde nede. Det er muligheter for å få inn en mindre boligtomt eller den kan innlemmes i et av de tilliggende boligområdene. Barnehage Privat barnehage omfattes av planen og får hjemmel til å bygge i to etasjer og vil potensielt ha en kapasitet på mellom 70 til 100 barn. Ny barnehage skal erstatte dagens barnehage på Ryen. Læringsverkstedet barnehage som skal erstattes ligger ved Ryenskrysset på Tveit. Den har i dag totalt 50 plasser. Driften startet opp i 1992 og den bygningsmessige tilstanden er i følge tiltakshaver ikke lenger tidsmessig og trenger en snarlig forbedring. Det er et ønske om å utvide kapasiteten fra 70 til 100 barn ved regulering av ny barnehage. Det presiseres at det p.t. ikke er gitt kommunalt tilsagn til tilskudd på utvidet kapasitet på barnehagen. Det henvises til planbeskrivelsen for begrunnelse for barnehagens arealbehov. Barnehagen bygges i to etasjer og ligger på et flatt område. Adkomsten skjer fra nytt vegkryss til boligområde. Denne vegen går deretter videre inn til eksiterende boliger på gnr/bnr 110/74 og 110/39. Det er lagt opp til av- og påstigning på høyre siden av parkerende biler. Ansatte skal parkere noen meter lenger bort fra porten. Bygget er plasser sør/sørvest på tomten, mens lekearealet ligger øst for boligen på gnr/bnr 110/159, felt BF8. Forretning Eksiterende butikk reguleres, men det er det ingen planer om utvidelse av denne butikken. Det foreslås å åpne opp for en fremtidig økning av i utnyttelsen med inntil 50 % BYA i 2 etasjer der andre etasje er forbeholdt kontorformål. Maksimal total BRA = 1000m2. Eksiterende boligtomter Planforslaget foreslås med en fortetting av eksiterende boligtomter. Det er gitt en generell bestemmelse som tillater tilbygg og utvidelser innenfor rammene av en økning på 25 %, 2 6 etasjer, maksimalt 35 % BYA og 250 m2 BRA. Det åpnes opp for fradeling av noen av boligtomtene som vist på plankart, rammene for utbygging angis i bestemmelsene. Veg Adkomst til planområdet skjer fra vegen Solsletta. Denne er regulert i egen plan og skal utbedres med fortau. Det stilles rekkefølgekrav til dette i denne planen. De interne vegene etter hovedavkjørsel/kryss ved Solsletta reguleres etter kommunens vegstandard A1 med 6 meters bredde. Området for regulert veg er i hovedsak flatt liggende på ca. kote +35. Detaljer for lengdefall og avrenning kommer i tekniske planer. Parkering Det legges opp til en parkeringsdekning på 2 plasser pr. boenhet for eneboliger og 1,5 plass pr boenhet i leiligheter. Det er regulert inn 62 offentlige gjesteparkeringsplasser på o_SPA1 – o_SPA3. Barnehagen kan disponere parkeringsplasser på o_SPA1, denne har en kapasitet på 29 plasser totalt. Ved behov skal også besøkende og brukere av idrettsanlegget kunne disponere denne parkeringsplassen. Sambruken lar seg gjøre da barnehagen og idrettsanlegget har brukstiden sin på forskjellige tider av døgnet. Fordeling av drift og vedlikeholdskostnader løses i utbyggingsavtaler. Planen stiller rekkefølgekrav til opparbeidelse av parkeringsplass på andre siden av vegen for o_SPA1, like sør for klubbhuset. Dette som et avbøtende tiltak for nedbygging av eksisterende parkeringsplass som disponeres av idrettsanleggets brukere. Parkering i kjeller har vært drøftet i løpet av planprosessen, men etter ytterlige vurdering av saken forkastet dette. Kommuneplanens bestemmelse hjemler muligheten for å kunne stille et slikt krav, men her vurderes beliggenheten og tiltakshavers oppfatning om at en slik investering ikke vil være økonomisk bærekraftig. Se videre begrunnelse fra utbygger i planbeskrivelsen. Trafikk Total forventet trafikkmengde ved Solsletta sør for utbyggingsområdet er beregnet til å være i årsgjennomsnitt i løpet av ett døgn ca. 1230 kjøretøy (ÅDT). Trafikksikkerhetstiltak skal sikres gjennom planen med etablering av fortau. Det ble i 2014 foretatt en mindre endring av reguleringsplan for å tilrettelegge for denne byggingen. Det er busstopp i begge retninger langs Rv 41 like ved planområdet. Det er trafikksikker skolevei fra området på gang- og sykkelveg ut til Rv41, videre derfra og sydover langs riksveien er det etablert gang/sykkelvei helt til Ve skole som betjener planområdet. Teknisk infrastruktur Vann og avløp Vann- og avløpsledningene legges i hovedsak i veiene, men på grunn av høydeforhold kan det være aktuelt å legge ledningene i enkelte grøntkorridorer for å unngå dype grøfter. Utbygging av Solsletta forutsetter at det legges om nytt ledningsnett for spillvann med pumpestasjon. Pumpestasjonen legges ved parkeringsplassen o_SPA3. Ingeniørvesenet har gjort beregninger på brannvannskapasiteten i området og kom frem til at det er for liten kapasitet på ledningsnettet til å tilfredsstille kravet til brannvann for leilighetsbebyggelse på 2 x 25 l/s. Det stilles derfor krav til at det må derfor bygges et basseng i tilknytning til planområdet som skal fungere som brannvannsreserve. Bassenget dimensjoneres og utformes i samarbeid med ingeniørvesenet. Det samme gjelder endelig 7 plassering av bassenget. Det er lagt inn krav til gjennomføring av denne løsningen i planbestemmelsenes rekkefølgekrav. Nettstasjoner Det er avsatt areal for ny trafo / nettstasjon ved parkeringsplass o_P3 sentralt i planområdet. Avfallshåndtering Innenfor området med ny boligbebyggelse avsettes 3 grupper med nedgravde avfallscontainere, gangavstand til disse vil være i tråd med anbefalingene i avfallsteknisk norm, på maks 50-100 meter. Arealbehov for avfallspunktene er avklart med Avfall Sør og innarbeidet i planforslaget. Grønnstruktur Det er tre offentlige grøntområder i planen, o_G1 – o_G3. På felt o_G3 skal det anlegges en offentlig kvartalslekeplass og på felt o_G1 skal det anlegges en sandlekeplass. o_G3 og o_G1 har gangforbindelse via offentlig turvei. Planen legger også til rette for regulerte stier/snarveier mellom bebyggelsen regulert til private fellesareal. Østerbekken Tvers over planområdet i nord avgrenses ny planlagt bebyggelse av Østerbekken. Flom- og erosjonsfare er utredet av Terrateknikk. Rapporten konkluderer med at naturlig kantvegetasjon bør bestå til fordel for massebinding av bekkekant. Det legges derfor inn en hensynssone langs bekken, samt utvidet avstand til nærmeste byggegrense langs bekken. Det stilles også rekkefølgekrav til utbedring av kulvert nedstrøms da den eksisterende kulvert har liten kapasitet og kan overstiges ved en 10-årsflom. Landbruk Planen omfatter eksisterende landbruksareal med ett jorde og bolighus og driftsbygninger. Jordet er oppdyrket mark og bruken opprettholdes. På arealet for barnehagen er det i dag et mindre areal som er oppdyrket mark, men avsatt i kommuneplanen som bebyggelse og anlegg. Det er som sådan frigitt gjennom kommuneplanen til nedbygging av landbruksareal. Støy Det er utarbeidet to støyrapporter fra Sinus AS der flystøy, trafikkstøy og støy fra idrettsanlegget er vurdert. Det konkluderes med at fly- og trafikkstøy ligger under grenseverdiene for behandling av støy i arealplanlegging der krav til støyskjerming ikke er nødvendig. Det er uansett vanskelig å skjerme fra flystøy. Det viste seg at den største støykilden derimot var idrettsanlegget, da spesielt ballbingen og til dels tennisbanen. Egen støyrapport for dette ble utarbeidet. Resultatet av denne prosessen ble til at ballbingens vegger byttes ut med mindre støygenererende materiale. 8 PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplanens arealdel Planforslaget er i overensstemmelse med gjeldende kommuneplan der planområdet for den tidligere sivilforsvarsleiren er benevnt B37 og regulert til formål Bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse). I henhold til kommuneplanen «Solsletta ligger ikke området innenfor prioritert utbyggingsretning, men ligger sentralt i Tveit og er prioritertområde for utbygging i denne delen av kommunen. Store deler av området ligger i gul sone i støysonekartet for Kjevik lufthavn» . Omkringliggende områder som inngår i planområdet er også avsatt til boligformål. Eksisterende landbruksareal reguleres iht. kommuneplanen. 9 Reguleringsplaner Planområdet vist i forhold til tilgrensende reguleringsplaner. Kvale – Solsletta – Buestad, Plan-ID: 240 Solsletta, felt B, C1 og C2, Plan-ID: 1278 Solsletta, delplan2, vestre del, Plan-ID 842 Solsletta, Fortau, Plan-ID: 1241 Rv 41 Ryen – Solsletta. Gang/sykkelvei, Plan-ID 1063 10 Endring av reguleringsplanformål Planforslaget endrer formål på regulert parkeringsplass i reguleringsplan for Kvale – Solsletta-Buestad, Plan-ID: 240. Parkeringsplassen brukes i dag av idrettsanleggets besøkende og brukere. Parkeringsplassene skal erstattes med min. 22 plasser sør for idrettsanleggets klubbhus og parkeringsplasser i sambruk med barnehagen. 11 Reguleringsarbeid for utbedring av veg Det ble i 2010 utarbeidet en egen plan for utbedring og oppgradering av den kommunale veien fra Rv41 opp til området (Solsletta Fortau Plan-ID: 1241). I forbindelse med den økte trafikkbelastningen som boligene på Solsletta B37 og barnehagen vil medføre, er det foretatt en mindre endring av denne planen slik at denne får 10 meters bredde og bedre fallog siktforhold. Tidligere saksgang Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 03.04.2013 med frist 03.05.2013. Det kom inn 16 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i eget vedlegg. Medvirkning I løpet av prosessen har det vært drøftet med utbygger/tiltakshaver temaer som antall boenheter, planens omfang og avgrensing. Det har også vært avholdt egne møter mellom tiltakshaver og kommunen for avklaringer vedrørende parkeringsplasser til idrettsanlegget og grunnerverv for oppgradert vegløsning. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble tatt opp to ganger og diskutert i samarbeidsgruppa bydel øst. Første gangen 04.11.2014 og andre gangen 21.04.2015. Merknader fra samarbeidsgruppa er imøtekommet i planforslaget. 12 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Agder sivilforsvarsleier er et nedlagt anlegg som innehar liten eller ingen verdi slik det fremstår i dag. Planen tilrettelegger for en omfattende utbygging og vil gi nærmiljøet på Tveit et godt tilbud av nye og moderne boliger. Boligområdet har umiddelbar nærhet til idrettsanlegget, som også har vist seg å by på noen utfordringer med tanke på støyskjerming, men det bør også ses på som en kvalitet. Den nye bebyggelsen vil ikke ligge nærmere enn flere av de allerede eksisterende boligene. I løpet av prosessen har omregulering av idrettsanleggets parkeringsplasser vært et viktig tema. I gjeldene plan er det regulert inn parkeringsplasser som kommunen krever etablert på nytt. Plasseringen av nye parkeringsplasser på samme side som idrettsanlegget er mer gunstig enn hva situasjonen er i dag. Ved behov er det også mulig å disponere parkeringsplassene ved barnehagen. Sambruk av parkeringsareal bør fungere fint da barnehagen og idrettsanlegget stort sett har parkeringsbehovet på forskjellige tidspunkt på dagen. Sambruksløsning av parkeringsareal er positivt ved at man får utnyttet bruken av arealet gjennom dagen. Kulturminner Det henvises til planbeskrivelsen som omtaler kulturlandskap. Fylkeskonservator har etter befaring konkludert med at det ikke er nødvendig med ytterligere registrering i området. Barn og unges interesser Planområdet benyttes ikke spesielt av barn og unge i dag. Fjernhjelpleirens område er innegjerdet og avlåst. Universell utforming Planområdet er tilnærmet helt flatt og har dermed fra naturens side et godt utgangspunkt for god tilgjengelighet. For denne planen blir 75% av boenhetene universelt utformet, i og med at det kun er halvparten av leilighetene – de 22 stk som ligger i 2.etg, som ikke imøtekommer kravet. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse er vedlagt. Flomfare, grunnforhold/rasfare og overvann er omtalt i planbeskrivelsen. Naturmangfoldloven §§ 8-12 § 8 Kunnskapsgrunnlaget - Området er tidligere godt undersøkt med hensyn til naturmangfold. Resultater av registreringer ligger i kommunens kartdatabase. Det er i forbindelse med dette planarbeidet foretatt tilleggsregistreringer og utredninger. Dette er omtalt i planbeskrivelsen og i vedlagte rapporter fra Terrateknikk AS og Agder naturmuseum og botaniske hage IKS. Hovedfokuset har vært Østerbekken hvor konklusjonen er at utbyggingsplanene ikke kommer i konflikt med viktige eller svært viktige utvalgte naturtyper, jf. DN håndbok 13. Forslag til tiltak er en inngrepsfri sone på 6-10 meter langs bekken. Dette er fulgt opp i planen med å legge en hensynsone med omfang på 6 meter på hver side av bekkekanten. § 9 Føre-var prinsippet - Konsekvensene av tiltaket er kjent. Viktige naturverdier, truede eller sårbare arter/naturtyper og viktige viltområder vil ikke bli berørt av tiltakene i planforslaget. § 10 Samlet belastning - Samlet belastning for naturmiljøet på Solsletta vurderes som liten. 13 § 11 Kostnader - Kostnadene bæres av tiltakshaver. § 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode - Irrelevant for planarbeidet. Forholdet til naturmangfoldlovens §§ 8-12 anses å være ivaretatt. Økonomiske konsekvenser for kommunen Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av turvei og friområder. Kostnadene er anslått til ca. 20.000,- for del av kvartalsleketilbud (fradrag for eksiterende balløkke på idrettsanlegg) og 5.000,- for forvaltning av sandleketilbud. Økte driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet. Næringsareal Innenfor planområdet er det regulert eksiterende matvarebutikk. Den gis en utnyttelse ut over dagens bruk for å muliggjøre fremtidig utvidelse. P.t. er det ikke planer om utvidelse av butikken, men med økt antall innbyggere kan man ikke se bort i fra at et behovet kan oppstå senere. Østerbekken Forholdet til Østerbekken og eventuell flomfare har vært drøftet i løpet av prosessen. Utredninger viste at eksisterende kulvert ikke er dimensjonert for 10-årsflom. Planforslaget forutsetter at utbedringer av kulvert blir gjort og er lagt til som et rekkefølgekrav i bestemmelsene. De eksisterende boligtomter som omfattes av planen trekker byggegrensene noe lengre bort fra bekken. Erosjonsbindende vegetasjon skal også bevares innenfor regulert hensynssonen som er lagt over bekken. Barnehage Planforslaget tilrettelegger for reetablering av barnehage på Tveit. Eksisterende barnehage disponerer nedslitt bygningsmasse og vil få muligheten til moderne nye lokaler på Solsletta. I planbeskrivelsen redegjøres det nærmere for barnehagens arealbehov. Støy fra idrettsanlegget Støyproblematikken har vært drøftet bredt i løpet av prosessen og støykonsulent ved Sinus AS har utredet to rapporter der de konkluderer med at deler av planlagt boligfelt antas å få støyverdier over anbefalte grenseverdier. Det er ballbingen som generer mest støy. Støy fra fotballbanen og tennisbanen vurderes imidlertid å ligge omtrent på anbefalt grenseverdi uten spesielle tiltak. Det har blitt foreslått flere tiltak for å redusere støy fra ballbingen som vist under. 14 Avstander det kan oppstå sjenanse (uten skjermingstiltak) fra ballbinge og tennisbane i følge veiledere/retningslinjer Ved første støyrapport ble det foreslått at støy fra idrettsanlegget burde skjermes med en 100 meter lang og 2,75 meter høy støyskjerm langs Solsletta (vegen). Det måtte uansett påregnes støyskjerming ved fasade og balkonger ved de nærmeste boligenes andre etasje. Støyskjerm ble drøftet i samarbeidsgruppen der man kom frem til at det er et lite ønskelig tiltak. Støyskjerm av denne størrelsen vil bli et stort fremmedelement, lite estetisk forskjønnende, hindre ut- og innsyn til og fra boligområdet og i et kriminalitetsforebyggende perspektiv vil den heller ikke gi noen positive innvirkninger for nærområdet. Det ble dermed bedt om å revidere støyrapporten på nytt der ballbingen ble flyttet noe bak klubbhuset, dette er noe lengre unna det nye boligfeltet. Konklusjon og anbefaling i den siste reviderte støyrapporten anbefalte å flytte ballbingen, men at det måtte vurderes å legge inn ekstra skjerm i ballbingens vant. Samtidig må eksisterende bebyggelse sør for klubbhuset skjermes med en mindre skjerm på toppen av nærliggende jordvoll slik at man øker skjermende høyde til 4 meter. Effekten av å flytte ballbingen er ikke ansett som en optimal løsning da den ikke gir tilstrekkelig nok støyreduksjon til de planlagte boligene. Denne løsningen vil uansett medføre behov for å skjerme for støy både lokalt og på jordvoll. Det er heller ikke ønskelig, og svært uheldig, å utsette eksisterende boliger for mer støy fra idrettsanlegget ved å flytte ballbingen slik som revidert støyrapport foreslo. 15 Det har blitt foreslått en alternativ plassering av ballbingen, vist med rød stiplet linje. Illustrasjon viser situasjon ved flytting av ballbinge uten støyskjermingstiltak. Plassering og utstrekning av ulike skjermingsalternativer ved flytting av ballbinge slik som foreslått i rapport fra Sinus. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten konkluderer dermed med at det dermed ikke er hensiktsmessig å flytte ballbingen i det hele tatt. Det vil uansett være behov for en eller annen form for støyskjerming, og ingen av dem er i utgangspunktet ønskelige. Det foreslås derfor å bytte ut plankeveggene i ballbingen med vegger av flettverksgjerder, nettinggjerder eller andre mindre støygenererende materialer. Av erfaringer i fra lignende situasjon på Fagerholt skole har det vist seg at dette potensielt kan minske støyen med 8dB. I.h.t 16 støyrapporten var beregnet maksimalt støynivå for uskjermet ballbinge antatt å ligge på 8-9 dB over anbefalt grenseverdi. Etablering av ballbinger med nettinggjerder, flettverksgjerder eller lignende er også i henhold til kommunens normaler for utomhusanlegg. En slik utskifting av ballbingevegger vil utvilsomt være det billigste tiltaket uten videre inngrep innenfor idrettsanlegget. Den totale vurderingen blir derfor at det pålegges et rekkefølgekrav der utbedring av ballbingens vegger er innarbeidet i planen. Oppsummering Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener planforslaget legger til rette for et attraktivt bomiljø i et allerede godt etablert nærmiljø på Tveit. Boligene vil få umiddelbar nærhet til barnehage, lekeplasser, butikk og et veletablert idrettsanlegg. Det har som nevnt vært en omfattende prosess for å finne en god løsning på støysituasjonen fra idrettsanlegget, men Plan-, byggog oppmålingsetaten mener nå at det er fremkommet en god løsning på dette. Plan-, byggog oppmålingsetaten er også av den oppfatningen at i et folkehelseperspektiv må det ses på som en kvalitet å konsentrere bebyggelse rundt dette idrettsanlegget. Fremtidige beboere vil bli gjort oppmerksom på at det er påregnelig å forvente noe støy fra idrettsanlegget. Trafikksikkerheten blir utbedret som følge av planen. Som et krav til bebyggelsen på Solsletta ligger det inne en rekkefølgebestemmelse som sørger for utbedring av adkomstveg med fortau. Sigbjørn Hessaa, 11.08.2015 17
© Copyright 2025