BERGEN KOMMUNE
Byutvikling, klima og miljø/Etat for byggesak og private planer
Fagnotat
Til:
Fra:
Dato:
Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø
Etat for byggesak og private planer
29.5.2015
Saksnr.:
Saksbeh.:
Emnekode:
Kopi til:
201500433/20
KBUL
EBYGG-5210
Klage på vedtak: Fyllingsdalen. Gnr 26 Bnr 220. Helgeplasset 56. Nybygg garasje.
Hvem klager?
Tiltaket
Vedtaket
Andelshavere i Helgeplassen borettslag representert ved
advokat Geir Hoff Johannesen.
Nybygg garasje med møterom.
Tillatelse datert 23.3.2015
Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr. 11520000 vedtak i kraft
Planstatus
29.7.1967 og er regulert til tomteareal. Den er i kommuneplanens
arealdel vist som bebyggelse og anlegg.
Garasjen vil påføre andelseierne sjenanse for utsikt og beskjære
naturområde. Videre vil kjøring til og fra garasjen, spesielt fra større
kjøretøy, medføre trafikkfarlige situasjoner. Oppbevaringsbehovet
Klagegrunner
kan ivaretas ved bruk av eksisterende garasjer og
gjesteparkeringsbehovet kan oppfylles ved å forby parkering av
firmabiler i området. Flertallet av andelshaverne er i mot
byggeprosjektet.
Det er ikke behov for en ytterligere saksbehandling ved en eventuell
Behov for ytterligere omgjøring.
saksbehandling ved
eventuell omgjøring
Anbefalt vedtak
Tillatelse datert 23.3.2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til
følge.
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
Petter Wiberg
byggesakssjef
Sylvi Søvik Wathne
seksjonsleder
1. Om saken
Saken gjelder søknad om tillatelse til dispensasjon til oppføring av garasje med bruksareal
(BRA) oppgitt til 63,4 m2. Garasjen skal benyttes til oppbevaring av borettslagets utstyr. I
garasjen skal det også være et styre/møterom.
Det ble i vedtak datert 23.3.2015 med hjemmel i pbl. § 19-2 gitt tillatelse til dispensasjon fra
KPA 2010 pkt. 23 om garasje.
Det er i vedtaket opplyst at tiltaket er godkjent i generalforsamling i Helgeplassen
borettslag.
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 21-3,
og det er ikke registrert noen merknader i saken. Nabovarsel er sendt gnr. 24, bnr. 17 og gnr.
26, bnr. 2, 4, 182, 194, 245, 301 og gnr. 26, bnr. 243. Det er i medhold av bestemmelsene i
plan- og bygningsloven § 21-3 andre ledd gitt fritak for varsling til eierne av øvrige
naboeiendommer da deres interesser ikke anses å bli berørt av arbeidet.
2. Om klagen
Andelseiere i borettslaget har påklaget vedtaket i e-post datert 20.4.2015. Klagen er rettidig,
jf. fvl. § 29.
Klager anfører at garasjen vil påføre andelseierne sjenanse for utsikt og beskjære
naturområde. Videre vil kjøring til og fra garasjen, spesielt fra større kjøretøy, medføre
trafikkfarlige situasjoner. Oppbevaringsbehovet kan ivaretas ved bruk av eksisterende garasjer
og gjesteparkeringsbehovet kan oppfylles ved å forby parkering av firmabiler i området.
Flertallet av andelshaverne er i mot byggeprosjektet.
Det vises for øvrig til klagen i sin helhet.
Styreleder i Helgeplassen borettslag har avgitt tilsvar til klagen i brev av 4.5.2015.
3. Vurdering av klagen
3.1 Spørsmålet om klager har klagerett
Spørsmålet er om andelshaverne (klager) i borettslaget, har «rettslig klageinteresse», jf.
forvaltningsloven (fvl.) § 28. I så fall har de klagerett.
Hvorvidt klager har «rettslig klageinteresse» beror på en konkret vurdering av hvilken
tilknytning klager har til saken og hvor vesentlige interesser klager har i det konkrete
vedtaket. Tilknytnings art og -grad kan vurderes ut fra hvilke rettslige og praktiske
konsekvenser saken har for klager, jf. Eckhoff og Smith s 264, og Bernt i Gyldendal
Rettsdatas kommentarer til forvaltningslovens § 28.
I denne saken gjelder vedtaket en utbyggingstillatelse i et borettslag som er ferdig utbygget,
og der man har bygget mange boenheter på lite areal, slik at andelseierne bor tett på
hverandre. Utbyggingstillatelse i slike omgivelser har praktiske og juridiske konsekvenser for
andelshaverne. De praktiske konsekvensene kan være lysforhold, estetiske forhold, osv. De
juridiske kan være at vedtaket vil kunne gi presedensvirkning, osv.
2
I denne saken er det bla. en konsekvens av tillatelsen, at garasjen vil kunne påvirke
andelshavernes uteområde og utsiktsforhold. Private uteplasser i et borettslag er som regel
små, hvilket tilsier at brukeren har en relativt sett stor interesse i å verne om at kvaliteten på
denne opprettholdes.
Fagetatens konklusjon så langt er at klagerne har en kvalifisert tilknytning til vedtaket om
byggetillatelse, slik at det foreligger «rettslig klageinteresse».
For ordens skyld bemerkes likevel følgende: Fagetaten legger til grunn at i et borettslag er det
borettslaget (samvirkeforetaket) som er den formelle eier av eiendommen. Borettslaget har til
hovedformål å ivareta interessene til borettshaverne som forbruker, ved å samhandle med
dem, dvs. gi dem bruksrett til bolig i lagets eiendom, (jf. kommentarer i Gyldendal Rettsdatas
til burettslagslova § 1-1, jf. note 2.) Borettslagsloven regulerer de interne prosesser som skal
følges når borettslaget, som eier av eiendommen, skal ta stilling til hva laget ønsker skal skje
på eiendommen. I disse prosessene er borettshavernes interesser ivaretatt ved at de har uttaleog stemmerett.
Det er borettslagets organer som representerer borettslaget utad. Fagetaten anser at
borettshaverne må benytte sine muligheter i de interne prosesser i borettslaget, til å påvirke
borettslagets beslutninger om hva som kan skje på eiendommen, eller for å få borettslaget til å
omgjøre sine vedtak. I en byggesak er styret/generalforsamlingens vedtak imidlertid ikke et
forvaltningsvedtak som tar stilling til hvorvidt kravene i pbl. er oppfylt. Andelseierne, kan
etter en konkret vurdering – på lik linje med andre rettsborgere – ha rettslig klageinteresse
etter fvl. § 28, i å få prøvet om et forvaltningsvedtak er gyldig eller ugyldig. I denne
vurderingen kan det være et moment at klagen kommer fra en andelseier i et borettslag – men
dette kan neppe gi seg utslag i en hovedregel om at borettshavere normalt ikke har rettslig
klageinteresse etter fvl. § 28, slik at det evt. er et unntak fra dette må spesielt begrunnes.
Fagetaten konkluderer etter dette med at klager har klagerett i denne saken.
3.2 Vurdering av klagers anførsler
Fagetaten har vurdert klagen, men kan ikke se at det i denne fremkommer spesielle momenter
eller opplysninger som ikke forelå da vedtaket ble truffet, og som således er hensyntatt i
vedtaket. Vi kan heller ikke se at det foreligger andre feil eller mangler ved vedtaket. Hva
gjelder anførselen om at flertallet i borettslaget egentlig er i mot tillatelsen, anser fagetaten at
dette er et forhold som må tas opp internt i borettslaget i en eventuell etterfølgende sak der.
Informasjonen berører ikke det forhold at fagetaten anser at vilkårene etter plan- og
bygningsregelverket for å innvilge tillatelse er oppfylt i denne saken.
4. Konklusjon
Tillatelse datert 23.3.2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.
Vedlegg:
1. Situasjonskart
2. Oversiktsfoto
3. Situasjonsplan
4. Tilsvar datert 4.5.2015
5. Klage datert 20.4.2015
6. Tillatelse datert 23.3.2015
7. Tegninger
3