Byrådssak 273/15 Åsane. Gnr 185 bnr 862. Viddalen. Klage på rammetillatelse til oppføring av enebolig, garasje og utvendig bod IBLA EBYGG-5210-201426708-24 Hva saken gjelder: Saken gjelder klage fra nabo på rammetillatelse til oppføring av enebolig, garasje og bod, med et samlet areal på 340 m2. Av dette utgjør garasjen 31 m2 og boden 11 m2. Det skal også anlegges forstøtningsmurer ved garasje, og langs gangadkomst til boligen med trapper på terreng. Grad av utnytting oppgis til BYA 24 %. Rammetillatelse ble gitt den 24.3.2015. Tiltakshaverne er Marcel Sandberg og Trude Ekern. Vedtaket ble den 22.4.2015 påklaget av Arkoconsult AS på vegne av naboene Anne-Marit Morvik Helgesen og Bjørn Machmann Andersen, eiere av gnr 185 bnr 183. Eiendommen er regulert til boliger i plannr. 4720000 Åsane, Morvik Indre, deler av gnr. 85, bnr. 1 mfl, ikrafttrådt 28.6.1985. I kommuneplanen (KPA 2010) er eiendommen vist som Bebyggelse og anlegg. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplannr. 4720000 §§ 2, 4 og 6 om henholdsvis boligbebyggelse i 1 etasje, grunnmurshøyde og takform. Det er søkt om dispensasjon fra nevnte bestemmelser. Eiendommen anses å være sikret lovlig tilknytning til vann- og avløp, jf. pbl. §§ 27-1 og 27-2. Den anses også å være sikret lovlig adkomst i samsvar med pbl. § 27-4, jf. avtale om privat veirett datert 8.3.2015. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl. § 21-3. Det foreligger nabomerknad fra eierne av gnr 185 bnr 183,Anne-Marit M. Helgesen og Bjørn Marchmann Andersen, som også er klagerne i saken. Merknadene går i hovedsak på tiltakets høydeplassering, store vindusflater og at inngangen er vendt mot naboeiendommen, noe som fører til innsyn og verdiforringelse. Klagerne gjør i hovedsak gjeldende at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere i saken. Klagerne mener også at heller ikke kravene til selve begrunnelsen i vedtaket er oppfylt. Klagerne kan ikke akseptere den godkjente plasseringen av boligen. Klagerne er ikke enige i at flatt tak på denne tomten danner en fin harmoni med omkringliggende bebyggelse. I følge klagerne vil det godkjente bygget stå i sterk kontrast med nærliggende bebyggelse og skille seg ut på en negativ måte. Det vises til at det ikke er vist uteoppholdsareal på situasjonsplanen, at klagernes hus burde vært vist på tegninger av terrengsnitt, samt at solforhold på klagernes eiendom blir redusert. I følge klagerne medfører også plasseringen av omsøkte enebolig betydelig innsyn. Klagerne anfører videre at rammetillatelsen av 24.3.2015 lider av saksbehandlingsfeil, da saken er mangelfullt opplyst, og at vedtaket derfor er ugyldig. Klagerne har anmodet om at klagen gis oppsettende virkning, jf. fvl. § 42. Fagetaten behandlet anmodningen den 22.5.2015 og kom til at klagen gis oppsettende virkning. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fagetaten anbefaler etter vurdering av klagen at vedtak datert 24.3.2015 opprettholdes. Fagetaten har i rammetillatelsen av 24.3.2015 foretatt en samlet vurdering av dispensasjon fra reguleringsplannr. 4720000 §§ 2 (boligbebyggelse i 1 etasje), 4 (grunnmurshøyde) og 6 (takform) og lagt til grunn at det foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra bestemmelsene. Det følger av § 2 første avsnitt at 1 «I området skal oppføres boligbebyggelse i 1 etasje med innredet under- eller loftsetasje der bygningsrådet finner dette passende.» I § 4 heter det at «Grunnmurshøyde skal ikke overstige 0,80 m.» Av § 6 a fremgår det at «Bygningenes tak skal være sal- eller valmtak.» Formålet med bestemmelsene er i hovedsak å skape en ensartet størrelse og form på bebyggelsen i området. Fagetaten viser til at omsøkte enebolig har flatt tak, og er på ca 298 m2 over 2 etasjer. Tomten har en høydeforskjell på 17 meter fra laveste til høyeste punkt, og er således bratt. Eneboligen er videre plassert forholdsvis høyt i terrenget på tomten. Ved valgte plassering er hovedinngangen vist i underetasjen, og 2. etasje vil ha direkte utgang til terrenget på oppsiden av boligen. Klagerne har ved salg av omsøkt eiendom fått tinglyst en byggegrense på 19 meter fra dennes eiendomsgrense i nord. Ved plassering av omsøkte bygg er hensynet til denne byggegrensen ivaretatt, samt avstandskravet for byggverk på minst 4 meter fra nabogrense, jf. pbl. § 29-4. Omsøkt bolig søkes oppført med flatt tak. Et hensyn bak dette valget er blant annet at boligen ville ruvet enda mer i terrenget dersom man valgte sal- eller valmtak. Fagetaten konstaterer at så og si alle bolighus i området har sal- eller valmtak. Imidlertid er omsøkte eiendom siste ledige tomt i denne delen av reguleringsplankartet, slik at det ikke vil være tale om eventuelle presedensvirkninger. I forhold til grunnmurshøyden anfører klagerne at formålet med å regulere grunnmurshøyde bygger på et ønske om å unngå store betongflater som blir synlig i terrenget, og at dette forholdet ikke er vurdert i begrunnelsen i vedtaket av 24.3.2015. Kluge Advokatfirma har på vegne av tiltakshaver opplyst i e-post av 2.6.2015 at grunnmuren er 2,4 meter høy. Fagetaten mottok disse opplysningene etter at spørsmålet om oppsettende virkning var behandlet. Etter dette legger fagetaten til grunn at høyden på grunnmuren er 2,4 meter, noe som medfører en overskridelse av reguleringsplanens § 4 med ca. 1,6 meter. Grunnmuren er på den annen side trukket inn under boligen, slik at denne ikke blir så fremtredende i terrenget. Fagetaten erkjenner at vurderingen i vedtaket datert 24.3.2015 i forhold til grunnmurshøyde er sparsom, men mener at vedtaket likevel er gyldig siden det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, da resultatet ville blitt det samme, jf. fvl. § 41. Når det gjelder etasjeantall viser fagetaten til at det er flere eneboliger med mer enn 1 etasje i dette området. Det nevnes spesielt at alle bolighus som grenser til omsøkte eiendom har mer enn 1 etasje. Da formålet med bestemmelsene er å skape en ensartet størrelse og form på byggefeltet, er fagetaten på bakgrunn av ovennevnte kommet til at hensynene bak bestemmelsene ikke blir «vesentlig tilsidesatt». Fagetaten er videre av den oppfatning at fordelene ved å gi dispensasjon er «klart større» enn ulempene etter en samlet vurdering, jf pbl. § 19-2. Fordelene for tiltakshaver vil være at denne kan oppføre eneboligen på en måte som samsvarer med eiendommens topografi, og med et slikt utseende og kvaliteter som denne ønsker i boligen sin. Plasseringen er valgt for å unngå mye sprengning og for best mulig bevaring av det naturlige landskapet. Å senke terrenget med 3 meter ville ført til at bygget ikke ville lagt like naturlig i terrenget. Fagetaten er også av den oppfatning at innsynet mot klagernes eiendom er innenfor det påregnelige i et bebygd område. Klagerne vil fortsatt ha utsikt utover byfjorden, og når det gjelder solforhold presiseres det igjen at kravet til byggets avstand til nabogrense er overholdt. Fagetaten er videre kommet til at det ikke foreligger saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. fvl. §§ 17 og 41. Fagetaten bemerker at det er uenighet mellom klager og tiltakshaver om hvorvidt det er fremlagt tegninger i målestokk i nabovarselet. Tiltakshaver hevder at klager fikk fremlagt tegninger i målestokk i forbindelse med orienteringen om prosjektet den 16.9.2014. Fagetaten anser ikke dette for å være en saksbehandlingsfeil. Når det gjelder forstøtningsmurene er disse vist på tegningene, og muren som ligger nærmere enn 4 meter fra nabogrensen er vurdert å være så lav at denne ikke er søknadspliktig, og da heller ikke må nabovarsles, jf. SAK10 § 4-1 c) nr. 5. Når det gjelder uteoppholdsarealet er kravet for omsøkt enebolig på 150 m2, jf. KPA punkt. 10 A. I søknaden er det oppgitt at omsøkt enebolig har over 200 m2 uteoppholdsareal. Her består ca. 70 m2 av dette arealet av 2 2 terrasser og uteplass utenfor soverom. Fagetaten har vurdert det slik at kvaliteten på uteoppholdsarealet er tilstrekkelig og at kravet om de resterende 80 m2 er oppfylt ved det naturlige terrenget på nordsiden av boligen som utgjør ca. 150 m2. Når det gjelder klagers anførsel om at eier av gnr 185 bnr 626 skulle vært nabovarslet viser fagetaten til at denne eiendommen ikke grenser til omsøkte eiendom. Gnr 185 bnr 626 er ikke oppført på nabovarsellisten som er skrevet ut fra Etat for plan og geodata. Det legges således til grunn at nevnte eiendom ikke måtte nabovarsles om omsøkte tiltak. Fagetaten er heller ikke enig i klagers anførsel om at dispensasjonssøknadene skulle vært sendt fylkesmannen for uttalelse. Omsøkte eiendom er regulert til bebyggelse og anlegg i kommuneplanen, og kommer ikke i strid med byggeforbudet fra sjø på 25 meter, jf. KPA punkt 4.1, samt at eiendommen ligger i et regulert område. Fagetaten har ved behandling av søknaden funnet denne tilstrekkelig opplyst gjennom vedlagte dokumenter og gjennom kommunens kart og fotosystemer. Fagetaten har derfor ikke funnet grunn til å befare eiendommen, jf. forvaltningsloven § 17. Det vises for øvrig til fagetatens notat av 3.6.2015 i sin helhet. Byrådet har vurdert saken på nytt, på bakgrunn av mottatt klage og sakens dokumenter for øvrig, men kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Etter byrådets oppfatning blir hensynene bak bestemmelsene i reguleringsplanen ikke vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og fordelene ved å dispensere vil videre være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Byrådet mener også at eiendommen er egnet for omsøkte tiltak, og viser til at tillatelsen er i tråd med kommunens vedtatte politikk om fortetting og byutvikling. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 296/13, jfr sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Fagetatens vedtak datert 24.3.2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Dato: 11. august 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagetatens notat av 3.6.2015 med følgende vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto 2009 3. Situasjonsplan 4. Flyfoto 5. Tegninger 6. E-post fra Kluge Advokatfirma sendt 02.06.2015 7. Tilsvar til klage datert 13.05.2015 8. Avtale om privat veirett datert 08.03.2015 9. Klage datert 22.04.2015 3 10. Rammetillatelse datert 24.03.2015 11. Uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 23.10.2014 4