Vurdering
DELEGASJONSSAK Behandlet etter delegert myndighet. Avgjørelsesmyndigheten er delegert fra kommunestyret. Saksbehandler: Marte Berdahl Arkiv: PLAN Arkivsaksnr: 14/1511 Løpenummer: 5998/15 Saken er behandlet som delegert sak nr. TU 112/15. ________________________________________________________________________________ UTVALG Teknisk utvalg (delegert 1. gangsbehandling 23.6.2015) MINDRE REGULERINGSENDRING I PLAN 294, EIKESKAR BOLIGOMRÅDE FELT D - DELEGERT 1. GANGSBEHANDLING Vedtak: Forslag til mindre reguleringsendring i plan 294, for omregulering av eksisterende boligformål med tilhørende anlegg, legges ut på høring. Forslaget går fram av plankart (dok. 9) og bestemmelser (dok. 10). Notodden kommune, 23.6.2015 __________________ Svein Aannestad rådmann _____________________ Ragnar Frøland kommunalsjef Side 1 Saksframstilling til delegert 1. gangsbehandling 23.6.2015 Dokumenter utlagt i saken: 1. Div. dok. i forkant av oppstartsvarsel, okt-des 2014 2. Varsel om oppstart, 16.12.2014 3. Kopi av innspill fra Fylkesmannen i Telemark, datert 6.1.2015 4. Søknad om mindre reguleringsendring, mottatt 13.3.2015 a. Søknad med beskrivelse b. Plankart med endringsforslag c. Forslag til reviderte bestemmelser d. Jfr. dok.2 e. Jfr. dok.3 f. Innspill fra Telemark fylkeskommune, datert 18.12.2014 g. Innspill fra nabo T. Ljosland, datert 6.1.2015 h. Vegprofiler 5. Foreløpig tilbakemelding på endringsforslag, datert 8.5.2015 6. Revidert endringsforslag, mottatt 10.6.2015 a. Svar på spm i foreløpig tilbakemelding b. Rev. vegprofiler 7. Ny tilbakemelding med merknader, epost 11.6.2015 8. Svar på tilbakemelding m/ rev. plankart, epost 15.6.2015 9. Plankart jfr. mre 1. gangsbehandling 23.6.2015 10. Bestemmelser jfr. mre 1. gangsbehandling 23.6.2015 11. Oversiktskart, datert 23.6.2015 12. Saksframstilling til 1. gangsbehandling m/ vedtak 23.6.2015 Vedlegg: Dok. 9, 10 og 11 1. Sammendrag (ved delegert 1. gangsbehandling 23.6.2015) Søndergaard Rickfelt AS har på vegne av Block Watne sendt inn søknad om mindre reguleringsendring i plan 294 ” Eikeskar boligområde felt D”. Søknaden innebærer reduksjon av antall boenheter, justering av formålsgrenser, endring/ omfordeling av lekeplass-struktur og parkering/ vegatkomst, med tilsvarende endringer i reguleringsbestemmelsene. Selv om søknaden inneholder mange endringer, framstår de samlet sett som et ”internt bytte av areal”. Dvs. at lekeplassareal, friområder, parkeringsareal og vegatkomst er gitt fullgod erstatning i størrelse, form og funksjon innad i planområdet. På denne bakgrunn anbefaler rådmannen at forslag til mindre reguleringsendring sendes på høring til berørte/ naboer og andre, jfr. plankart dok. 10 og bestemmelser dok. 11. Vurdering av endringsforslaget framgår av kap. 3 nedenfor. Forslaget legges fram med enkelte endringer av innsendt søknad. Disse går fram av kap. 3 i saksframstillingen. Side 2 2. Saksopplysninger 2.1 Bakgrunn Eikeskar felt D som det nå søkes endring i, er en del av et større regulert boligområde som omfattes av reguleringsplanen ”Eikeskar boligområde plan B”. I plan B var det krav om utarbeiding av bebyggelsesplan før utbygging kunne skje i felt D. Bebyggelsesplan ble vedtatt av teknisk utvalg i 2007. I oktober 2009 ble det holdt oppstartsmøte for utarbeiding av ny plan for felt D. Dette med bakgrunn i at planen fra 2007 ikke hadde truffet markedet når det gjaldt type leiligheter mv. De regulerte 10-mannsboligene var for store og 4-mannsboligene hadde for små leiligheter. Block Watne ønsket et annet utbyggingsmønster, med rekke/ kjedehus og bygg med større leiligheter. Det ble ikke varslet igangsetting av noe nytt planarbeid etter oppstartsmøtet og saken ble etter hvert avsluttet. Høsten 2014 ble det på nytt aktuelt for forslagsstiller å ta opp saken og Block Watne ba om et møte for å avklare om ønskede endringer i Eikeskar felt D kunne sees som en mindre reguleringsendring. Behovet for endring begrunnes også nå med tilpasninger til markedet. Etter en foreløpig gjennomgang av planskisser ga kommunen tilbakemelding på at saken kunne varsles som en mindre endring forutsatt at endringene sikret fullgode erstatningsareal for det som ville bli byttet om på. Varsel om oppstart måtte og gjennomføres tilsvarende utarbeiding av full ny plan. 2.2 Nåværende situasjon i planområdet Felt D ligger sør i Eikeskar boligområde i enden av Framkåsvegen, og er ett av de siste feltene i området der det er påbegynt utbygging. B 3 i planforslaget er ferdigstilt med 2 leilighetsbygg med til sammen 8 leiligheter. Tilhørende carporter, biloppstillingsplasser og lekeplass (lek 2 i forslaget) er og ferdig. Tomta for B 4 er sprengt ut. Langs Framkåsvegen helt sør i planområdet er det oppført en nettstasjon/ trafo. Veg 2 som går inn til B 3 i planforslaget er anlagt med fortau som regulert fram til B 2. Turlaget har en merket sti som går gjennom søndre del av planforslaget i retning Eikeskar. Veg 2 er i eksisterende plan regulert som felles privat veg og driftes ikke av kommunen i dag. Avkjøringen ut på Framkåsvegen er bygd for liten i forhold til regulerte radier på vegen. Planområdet skrår oppover i øst slik at leilighetene/ husene i feltet blir liggende på to forskjellige nivå. 2.3 Planstatus Gjeldende plan for området er plan nr. 294 ”Eikeskar felt D”, som er en bebyggelsesplan vedtatt i 2007. Området er her regulert til boliger med 46 enheter, parkering, lekeareal, grøntareal og vegatkomst. I bebyggelsesplanen er det regulert 3 store leilighetsbygg med 10 enheter i hver samt 4 mindre bygg med 4 enheter i hver. Endringsforslaget går i sør litt utover plangrensa til plan 294 slik at det berører en mindre del av plan 288 ”Eikeskar boligområde – plan”. Utvidelsen berører regulert friareal og tursti (stiatkomst til ballplass) i plan 288. Side 3 2.4 Endringsforslaget Endringsforslaget innebærer både en endring av plankartet og reguleringsbestemmelsene. Endringene skjer innenfor hele planområdet i form av justeringer mellom arealformålene. Vedtatt plan er en bebyggelsesplan etter gammel plan- og bygningslov. Dette oppdateres jfr. ny lov til detaljregulering. Under følger en punktvis oversikt over forslag til endringer: • • • • • • • • • • • • • Antall boliger/ enheter reduseres fra 46 til 33 Mindre justering av plangrense i sør Ny avkjøring fra Framkåsvegen til B 2 Justering mellom formålsområder Parkering inkluderes på hver tomt innenfor formål bebyggelse Lekeplass-struktur endres med antall og plassering Adkomstveg til østre felt BK 5 legges om Vegbredder økes med 0,5 m Grad av utnytting % BYA reduseres Byggegrense i B 1 justeres jfr. krav til byggeavstand fra nettstasjon/ trafo Sti til ballplass forskyves med om lag 3 m mot sørvest Plankart justeres med formål, benevnelser osv. i tråd med ny planlov Bestemmelser oppdateres jfr. ny planlov. I tillegg endres bestemmelsene for å samsvare med justeringene som gjøres mellom bolig/ parkering /lek med mer. Ytterligere beskrivelser og vurdering av endringsforslaget følger i kap. 3 nedenfor. 2.5 Saksbehandling 2.5.1 Oppstart Endringsforslaget ble varslet på vanlig måte i tilfelle saken skulle endre status i løpet av prosessen til full reguleringsplan. Varsel ble sendt 16. desember 2014 med frist for innspill 7. januar 2015. Forslag til mindre reguleringsendring ble mottatt hos kommunen i mars 2015, med revidert forslag i mai 2015 og justeringer i juni 2015. Til varsel om oppstart kom det inn 3 merknader. Disse gjengis nedenfor med rådmannens kommentarer og merknader fra forslagsstiller. Tekst som er hentet direkte fra forslagsstiller er gjengitt i kursiv. 2.5.2 Innspill til varsel om oppstart Telemark fylkeskommune, datert 18.12.2015 (dok.4f) Fylkeskommunen har ingen merknader til de foreslåtte endringene. Rådmannens kommentarer: Uttalelsen tas til orientering. Side 4 Nabo T. Ljosland, datert 5. 1.2015 (dok.4g) Ljosland er bakenforliggende nabo til feltet i øst. De ønsker at planlagte boliger blir så lave som mulig. De ønsker tilsendt kart for å se hvor tung utbyggingen blir, samt byggehøydene. De registerer og at det er ønske om å bruke noe av friarealet til utbygging. Rådmannens kommentarer: Forslagsstiller har oversendt profiler til naboer som ”viser at utnyttelse og omfang av bebyggelsen blir vesentlig mindre enn i gjeldende plan”. Enden av veg 3 vil ligge på kote 179 og huset til Ljosland ligger på kote 191. Ytterkant av tomtene i BK-5 ligger på kote 184. Det er dermed en høydeforskjell på 7-12 meter fra aktuelt byggeområde og opp til tomta til Ljosland. Foreslått gesimshøyde for felt BK-5 er 6 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Dvs. at gesimshøyden på husene i dette feltet trolig vil ligge rundt kotene 186-187. Det er for disse tomtene og foreslått pulttak eller flatt tak med vinkel 0-18 grader, mønehøyde blir dermed ikke mye høyere enn gesimshøyden. Ljoslands tomt vil ikke sjeneres eller få redusert utsikt som følge av forslaget. I gjeldende plan er det regulert blokkbebyggelse på tilsvarende felt, med gesimshøyde 7,8 m, mønehøyde 10 m og takvinkel 27-42. Utnyttelsesgraden er på ca. 50 % mot 45 % som det nå foreslås endret til. Felt B 4 er allerede sprengt ut og tomta ligger nå på kote 173/174. Feltet er foreslått med gesimshøyde 7,8 m og takvinkel 20-30 grader. Utnyttelsesgraden her er foreslått til 35% mot over 50 % i eksisterende plan. Foreslåtte endringer vil derfor, som vist til fra forslagsstiller, totalt sett bli mindre i form og uttrykk og vil ikke virke negativt inn for bakenforliggende bebyggelse. Fylkesmannen i Telemark, datert 6.1.2015 (dok.3) Fylkesmannen viser til at frist for å gi uttalelse til oppstartsvarselet var for kort. Videre gjengir fylkesmannen momenter som må vurderes ved avgjørelsen av om saken bør gå som en mindre endring eller full ny plan. Det vises blant annet til at begrepet ”mindre endring” skal vurderes snevrere etter ny lov sammenliknet med hva som ofte ble gjort i gammel lov. Endring av arealformål er ikke ansett som en mindre endring. Fylkesmannen påpeker at endring av fri- og lekeområder må vurderes ut fra om kvaliteten på arealene opprettholdes, og viser til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge. Det forventes at lekearealene og atkomsten til disse sikres tilstrekkelig i planen. Fylkesmannen viser til at effektiv arealutnyttelse bidrar til å redusere klimagassutslipp ved redusert behov for transport samtidig som det styrker grunnlaget for klimavennlige transportformer. Fylkesmannen anbefaler derfor at det opprettholdes en høy grad av arealutnyttelse innen planområdet. Effektiv arealbruk i byggeområder vil bidra til å redusere nedbygging av dyrka mark i sentrumsnære områder. Rådmannens kommentarer: Forslagsstiller opplyser om at de som har hatt behov for utsatt frist for å uttale seg har fått det. Når det gjelder vurdering av begrepet ”mindre” endring er dette tatt opp i kap. 5.5.3 nedenfor. Side 5 Etter rådmannens vurdering er det funnet fullgode erstatningsareal for fri- og lekeområdene innenfor planen. Se utfyllende beskrivelse og vurdering i kap. 3 nedenfor. Når det gjelder arealutnyttelsen anses denne fortsatt som høy innenfor planområdet. Grad av utnytting er satt til BYA= 35 % for feltene B 1-4 og BYA=45 % for BK 5. Det er også et spørsmål om det er i Eikeskar den høyeste arealutnyttelsen skal skje. De siste årene har Notodden kommune regulert en rekke nye areal for boligutbygging med høy grad av utnytting i selve sentrum, for eksempel på Jernverkstomta og i Storgata. Her er det lagt til rette for oppføring av bygg med mange leiligheter. Rådmannen ser at arealet i Eikeskar felt D i gjeldende plan er presset når det gjelder plass til parkering, lek og boliger og mener at omsøkte endring viser tilfredsstillende løsninger ved å redusere grad av utnytting som foreslått. 5.5.3 Mindre reguleringsendring Endringsforslaget behandles som en mindre reguleringsendring med bakgrunn i at det ikke innføres nye formål, men kun omfordeling/ justering mellom eksisterende formål. Rådmannen ser endringsforslaget som ”et bytte av areal”, der blant annet lekeareal og parkering erstattes med fullgodt areal innenfor plangrensa. Endringene skjer i all hovedsak innenfor eksisterende plangrense. Formålene er de samme og bruken vil og bli den samme. Utgangspunktet for endringene er ønske om å endre hustype ut fra etterspørsel i markedet. Som følge av endret hustype løses parkering på hver tomt framfor på felles parkeringsplasser. Krav til plassering av lekeareal endres også. Som følge av endringene har det vært mulig å forbedre enkelte løsninger som eks. stigningsprosent på veg 3 som nå nærmer seg kravet til universell utforming. Ut fra innspillene til oppstartsvarselet har det ikke kommet inn momenter som skulle tilsi at det er konfliktfylte tema som tas opp i endringsforslaget. Innspillene vedrørende påvirkning på bakenforliggende bebyggelse og opprettholdelse av gode fri- og lekeareal vil etter rådmannens vurdering kunne ivaretas på en god måte. Selv om endringsforslaget tar opp mange endringspunkter, mener rådmannen som tidligere nevnt at det her er snakk om ”bytte av areal” mellom eksisterende formål. Endringsforslaget ivaretar og opprettholder de hensynene som ligger til grunn for boligfeltet, med tilfredsstillende parkering, friog lekeareal og vegatkomst. For sistnevnte tema skjer det og en forbedring. Etter delegert 1. gangsbehandling sendes planforslaget på høring til berørte/ naboer. 2. gangs-/ sluttbehandling i teknisk utvalg gjøres på grunnlag av evt. innkomne uttalelser fra høringen. 3. Beskrivelse og vurdering av forslag til mindre reguleringsendring Tekst i kursiv er direkte gjengitt fra forslagsstillers søknad. Boligbebyggelsen og parkering ”Leilighetsbygg nr 6 i gjeldende plan erstattes med et mindre kompakt bygg med 6 leiligheter. Det planlegges parkeringskjeller i 1 etasje og to etasjer over med totalt 3+3 leiligheter i stedet for 10. Dette er mer i samsvar med volum på eksisterende leilighetsbygg i området. Side 6 Områdene KS1 og KS2 erstattes med et lignende leilighetsbygg slik at alle disse tre enhetene vil få et felles uttrykk. Utnyttelse innenfor disse tre områdene foreslås til maks BYA=35%.” Leilighetsbygg 7 og 8 erstattes enten med enebolig i rekke i 2 etasjer med garasje integrert i bebyggelsen, eller evt. kan disse boligene separeres som selvstendige enheter med en liten avstand og carport mellom enhetene. Utnyttelse foreslås til maks BYA=45%. Det gir mulighet for 7 boliger.” ”I gjeldende plan var det krav til 1,5plass pr leilighet. Dette opprettholdes i planen. Tilleggskravet at en av plassene skal være i carport eller kjeller opprettholdes i planen. Regulerte parkerings-områder i planen fjernes og parkering innarbeides i det enkelte formålsområde. Det legges opp til parkeringskjeller i to av leilighetsbyggene.” Rådmannens vurdering: Selv om antallet boliger/ enheter reduseres fra 46 til 33 vil det fortsatt være høy grad av utnytting i feltet. BYA = 35 % har vært vanlig for konsentrert bebyggelse for tilsvarende planer som er vedtatt i kommunen i senere tid. Tomta B 2 er noe utvidet i retning B 3, pga at det legges til rette for en internatkomst på tomt B 2 med universell utforming. Dvs. gangatkomst/trilleatkomst fra parkeringskjeller til øvre etasjer. For B 2 og B 4 skal parkering løses som parkeringskjeller/ 1. etg. For B 1 vil det være krav om at 1 av de 1,5 plassene løses i carport. Som søker viser til vil parkeringsplasser legges delvis inn i garasjer/ carporter for alle felt og vil ikke i like stor grad dominere i området som det gjør i gjeldende plan. Både plassering av boliger og carporter/ garasjer er retningsgivende og kan derfor endres ved byggesøknaden. Bygningsplasseringen som er lagt inn viser en mulig løsning og at det f.eks er plass til parkering og uteoppholdsareal på tomtene. Siden bygningsplasseringen er retningsgivende er byggegrenser tegnet inn. For B 2 og BK 5 er byggegrenser på 4 m mot veg tegnet inn. Med bakgrunn i at det legges til rette for 4-6 leiligheter innenfor B 1-4, samt at det er 3 etasjer på flere av feltene mener rådmannen at disse feltene bør reguleres med formål blokk. Dette samsvarer med kommunens parkeringsnorm som krever 1,5 plasser per leilighet. For BK 5 er det derimot krav om 2 plasser per bolig da dette feltet åpner for rekkehus eller kjedehus. Vegstruktur ”Adkomstveg mot det østre feltet BK5 legges om for å oppnå bedre stigning på vegen med tanke på universell utforming UU. Vegen legges helt bort til 2 etasje på leilighetene mot nord i nytt felt BK 4. Dette gir tilgang til disse leilighetene fra terrengnivå. (…) Vegbredder økes med 0,5m i forhold til gjeldende plan.” ”Det foreslås regulert avkjøring fra samleveg. Bakgrunnen for en slik løsning er behovet for å komme til tomta fra vestsiden. Tomta ligger i et søkk som må fylles opp for å bli aktuell som byggetomt. Ved å tilrettelegge for en sokkelløsning med parkeringsgarasje vil det gi en god løsning der bil og parkering holdes på et nedre platå. Løsningen vil i tillegg gi en landskapsmessig god løsning på tomta. Avkjøringen har gode siktforhold på fortau og kjøreveg og gir dermed ikke en Side 7 trafikkfarlig situasjon. Det er ny avkjøring nylig godkjent for E-feltet direkte inn på Framkåsvegen litt lenger opp i vegen.” ”I planen er vegene regulert som offentlig formål. Det er et ønske fra utbygger at interne adkomstveger i feltet reguleres som offentlige. Etter at denne planen ble vedtatt har Notodden kommune innført mulighet for å benytte anleggsbidragsmodellen. Det er et ønske fra utbygger her å se på denne modellen i dette aktuelle prosjektet. Det vil ikke gi økte kostnader for kommunen, men det gir lavere kostnad for utbygger og dermed lavere inngangspris på boligene. (Block Watne er nå del av OBOS). Dette er et typisk prosjekt som er i tråd med statlige målsettinger om konsentrert bebyggelse innenfor tettbygd strøk. Reguleringen vil gi økte driftsutgifter i form av brøyting og vedlikehold. Om kommunen ikke ønsker dette må vegene i så fall reguleres som felles adkomstveger.” Rådmannens vurdering: Vegene i feltet er i gjeldende plan regulert til private veger. Veg 2 er ferdigstilt. Ut fra det rådmannen kan se er krysset mot veg 1 (Framkåsvegen) bygd med for smale radier. Dersom vegene skal reguleres som offentlig må de som et minimum reguleres med tilfredsstillende bredder, radier osv. Dette er nå delvis gjort for reguleringsendringen. I krysset mellom veg 2 og 3 har fremdeles søndre vegbane en kurve som er så krapp at lastebil så vidt kommer seg gjennom krysset uten å ta i bruk annen veggrunn. Rådmannen vil derfor vurdere en justering i dette krysset etter høringen. Kommunen har ikke ønske om at veg 2 og 3 reguleres som offentlige veger. Vegen ”Luren” på motsatt side litt lenger sør langs Framkåsvegen er heller ikke offentlig veg. Tilsvarende er det for andre mindre atkomstveger lenger nede i Eikeskarfeltet. Ny avkjørsel fra samlevegen (Framkåsvegen) vil krysse eksisterende fortau, men avkjørselen ligger på en lengre rett strekning slik at sikten er god. I utgangspunktet er det lite ønskelig å ha direkte avkjørsler fra samleveger, men rådmannen ser at en slik løsning her gir en gunstig utnyttelse av tomta. Da det og er tilfredsstillende siktforhol mener rådmannen utfra en helhetsvurdering at det kan tillates en direkte avkjørsel her. Det er likevel viktig at avkjørselen får en god utforming og dette må godkjennes av kommunen. Når det gjelder avkjørselen som nylig er godkjent til E-feltet så er ikke Framkåsvegen klassifisert som samleveg på den strekningen. Samlevegen slutter ved avkjøring til Luren. Når det gjelder veg 3 ser rådmannen det som svært positivt at det er oppnådd tilfredsstillende stigning sammenliknet med eksisterende plan, der deler av vegen hadde 10% stigning. Nå er det kun et kortere strekk som har 8% og resten av strekningen har rundt 5 % stigning (tilsvarer kravet til universell utforming). Ny trase for veg 3 ligger over det som i gjeldende plan er parkeringsareal. Eksisterende regulert trase ligger der det nå åpnes for lekeareal. Leke- og friområder ”I gjeldende plan er det sikret 3,7 Daa felles grøntområde – Utnyttelsen er ikke definert i bestemmelsene men det vises til plankartet. Utnyttelse innenfor formålsområde KS1 og KS2 ligger på 37% Utnyttelse innenfor formåls-område B bygg 7 og 8 ligger på 50% målt ut fra plankart med omriss av bygg.” Det foreslås i ny plan å etablere et større felles lek og oppholdsområde sentralt i området i stedet for parkering. I tillegg ligger lekeområder i enden av adkomstvegene. Felles grøntområder er 3,4m2, men dette kompenseres med en lavere utnyttelsesgrad på boligområdene på BK-1,BK-2 BK4 på 35% og BK-5 på 45%. Side 8 I gjeldende plan er det regulert 4 små lekeplasser tilhørende det enkelte boområdet. I ny plan foreslås et større leke og oppholdsareal midt i området som gir mulighet for et større sammenhengende friområde tilhørende alle beboere. Det er i tillegg opparbeidet en mindre lekeplass i enden av Veg 1 for beboere innenfor BK -3. Det er naturlig at unger vil bevege seg i boligata. Veger i feltet er blindveger, med begrenset trafikk tilhørende kun boligene i gata.” Rådmannens vurdering: Felles grøntareal er noe redusert, men vil som forslagsstiller viser til i større grad ivaretas på hver tomt da tomtene har blitt større, mens grad av utnytting er redusert. Kvaliteten på grøntarealene i eksisterende plan er varierende da mye av arealene er i skråning ned mot veg samleveg eller mellom parkeringsareal. Regulert lekeareal er i gjeldende plan på i overkant av 600 m2. Med endringsforslaget øker dette til om lag 1 daa. I begge tilfellene er det både flate og skrånende arealer. I endringsforslaget er det et noe større areal som er i skrått terreng, men da totalt areal øker vil endringen samlet sett ikke føre til en dårligere løsning. Lek 2 og 3 ligger sentralt i planområdet og det er dermed kort veg for alle boligene, i tillegg fins lek 1 i enden av veg 2. Når lekearealet samles i midten må barna ferdes langs atkomstvegene. Disse er minimalt trafikkert og de aller minste barna vil uansett måtte følges. De minste vil og ha større muligheter etter endringen til å ha lekeareal på egne tomter, dette gjelder særlig for kjede- el. rekkehusene. Endringer i lekeplass-strukturen vil totalt sett ivareta kravene i kommunes lekeplass-norm (bestemmelser i kommuneplanen). Alle boligene ligger innen en avstand på maks 50-60 meter fra en lekeplass med krav om opparbeidet flate på min. 50 m2. Videre ligger alle boligene innen 100 m fra lekeareal på 100 m2. Lek 1 er felles for konsentrert bebyggelse i B 3 og 4, mens lek 2 er felles for bebyggelsen i B 1 og 2 og BK 5. Lek 3 er felles for alle boligene. Lek 1 er allerede opparbeidet. Øst for lek 2 og 3 vil det gå en mur mot veg 3 over en strekning på ca. 30 meter. Vest for muren vil det være muligheter for flate lekeareal og lek 2 er plassert her med krav om min. 50 m2 opparbeidet flate. For ca. halvparten av lek 3 (nordre del) vil terrenget være skrånende og dette bør utnyttes til å opparbeide varierte lekeareal for eks. klatring, aking osv. Det vil komme en fylling langs veg 3 ut mot lekearealet på dette strekket og det må derfor foreligge en illustrasjonsplan for hvordan nordre del av lek 3 kan opparbeides på en god måte. Illustrasjonsplan må senest foreligge ved søknad om bygging av veg 3 eller før det gis brukstillatelse til 10 boliger/ leiligheter i feltene B 1, 2, 4 og BK 5. Regulert sti som krysser planområdet i sørvest forskyves med om lag 3 m. Den nye traseen er sjekket og målt inn, og den vil ligge fint i terrenget etter flytting. Stien går til regulert ballplass i nabofeltet. Annet Justering av planområde Som følge av forskyvning av tomt BK1, BK5 og sti vil det være behov for en mindre justering av plangrensa i sør. Dette går inn i regulert friområde i naboplanen, men det er snakk om mindre arealer som strekker seg 1-8 meter fra eksisterende plangrense. Friområdet har fortsatt en god korridor opp mot friluftsområde i øst. Her vil det blant annet være mulig å legge om turlagets merkede løype som nå delvis følger vegtrase for veg 3 og videre gjennom felt BK5. Denne stien er Side 9 allerede i eksisterende plan regulert over av boligformål felt 8 og er derfor ikke et nytt tema som følge av planendringen. Byggegrense til nettstasjon/ trafo Siden gjeldende plan ble vedtatt er det oppført en nettstasjon/ trafokiosk innenfor planområdet, dvs. på grensa til BK1. Forslagsstiller viser til at Notodden energi (med Statens strålevern) har gjort målinger med hensyn på stråling fra tilsvarende kiosker. Disse viser at det ikke er målbare størrelser et par meter unna kiosken. Det er da brann som utløser krav om 3 m avstand mellom bygg og trafokiosk og ikke magnetfelt. Forslagsstiller har satt byggegrense til 4 m for å sikre avstand både med hensyn på magnetfelt og brann. Justeringer ny planlov med mer Plankart justeres med formål, benevnelser osv. i tråd med ny plan- og bygningslov. Bestemmelser oppdateres jfr. ny lov, i tillegg endres bestemmelsene for å samsvare med justeringene i % BYA, parkeringskrav og lekeplass-struktur. 4. Oppsummering og konklusjon Endringsforslaget tas til 1. gangsbehandling og sendes på høring til berørte/ naboer. Forslaget går fram av plankart dok. 9 og bestemmelser dok. 10. Side 10
© Copyright 2024