Saksfremlegg - Stavanger kommune
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO FSO-15/3959-15 74100/15 05.08.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / 17.09.2015 PLAN 2576P - DETALJREGULERING FOR ATLANTIC HOTEL - EIGANES OG VÅLAND BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til reguleringsplan for 2576P med plankart datert LINK Arkitektur 02.07.2015, og reguleringsbestemmelser datert LINK Arkitektur 02.09.2015, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. Sammendrag Atlantic Hotel skal gå gjennom en omfattende oppgradering. Det som utløser reguleringsplan er at Atlantic-blokken og sidefløyen reguleres til vern. Det gjøres også noen formålsjusteringer i grensen mellom hotellbygg og park i sør. Planforslaget legger til rette for en rekke mindre omfattende tiltak som fasadeendringer og utvidelse av eksisterende tilbygg, og bedring av gangadkomster både for bygninger og tilgrensende parkområde. Fasaden mot Breiavatnet gis et nytt arkitektonisk element. Et horisontalt band strekker seg over de tre hotellbyggene, og knytter disse visuelt sammen. Illustrasjonene av fasaden mot Breiavatnet viser et bygg der det er hentet inspirasjon fra de materialer som opprinnelig ble brukt da hotellet ble bygget. Vi vurderer utformingen av prosjektet som god. 1 2. Gjeldende planer Kommuneplan 2014-2029 Det aktuelle området er i arealdelen til gjeldende kommuneplan 2014-2029 vist som sentrumsformål. Området ligger innenfor avgrensning av Middelalderbyen og Trehusbyen. Utsnitt kommuneplan med planavgrensning markert. Kommunedelplan for kulturminner 2010-2025 Planområdet er i gjeldende kommunedelplan for kulturminner regulert med hensynssone Trehusbyen og Middelalderbyen. Atlantic Hotel er vist som enkeltobjekt i kommunedelplanen, men er ikke regulert til spesialområde bevaring/hensynssone vern. Kommunedelplan for Stavanger sentrum Planområdet ligger innenfor planområdet for kommunedelplan Stavanger sentrum 1994-2005. Det arbeides med ny kommunedelplan for Stavanger sentrum. Hovedtrekkene i planen ble lagt ut på første høring frem til 15. januar 2015. På plankartet ligger det aktuelle området i sone der gjeldende regulering videreføres. Reguleringsplaner Planområdet ligger i hovedsak innenfor gjeldende reguleringsplan 833 og 1357, som angir hhv. hotell og park. En del av plan 922 reguleres for å ta med Olavstrappa i planen. Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner med avgrensning av det aktuelle planområdet. 2 Konsekvensutredning Det er ikke krav om konsekvensutredning for planforslaget. Forhold til overordnede og andre gjeldende planer Arealformål i planforslaget samsvarer med overordnede planer og retningslinjer. 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planen ble varslet i Stavanger Aftenblad 12.05.2015, samt på hjemmesidene til Stavanger kommune. Frist for merknader var satt til 24.06.2015. Berørte parter ble tilskrevet direkte 12.05.2015. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 11 uttalelser fra offentlige instanser, og ingen private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. Viktige hovedpunkter i merknadene Byantikvaren påpeker at sidefløyen er betydelig endret, og bør søkes tilbakeført til et utseende som i større grad samsvarer med den opprinnelige hotellblokken. Det må være et mål at hovedvolumet og sidefløyen igjen fremstår som helhetlig. Bevaringsregulering av interiør bør også vurderes for restaurant Mortepumpen. Fylkesrådmannen ved kulturavdelingen viser til trehusbyen og beliggenhet i naboskap til Stavanger Domkirke. Park og vei viser til at parkeringsplassen i sør skal opparbeides til park med utsiktspunkt, med trappeadkomst til Olav V’s gate. Trappeadkomsten vil være en viktig snarvei. Kommentarer: Det har vært dialog med planmyndighet og byantikvar. Det er søkt løsninger som ivaretar verneinteressene. Planforslaget inneholder hensynssone med bestemmelser for de verneverdige delene av Atlantic Hotel. Det er også lagt inn bestemmelser som omhandler Restaurant Mortepumpen. Park og trapp reguleres inn. 4. Beskrivelse av planområdet Størrelse og planavgrensning Planområdet utgjør et areal på ca. 6850 m2, Hotellbebyggelsen har adresse Olav V’s gate 3 og 5, samt Knud Holms gate 9. Planområdet avgrenses av Olav V’s gate i øst, St. Olavsgården i nord, Arne Rettedals gate og Knud Holms gate i vest, og småhusbebyggelse i sør. Varslet planområde sett fra øst, planområdet markert med rødt. (Skråfoto fra gulesider.no). 3 Planområde sett fra vest. (Skråfoto fra gulesider.no) Arealbruk og eierforhold Planområdet består i hovedsak av eiendommene 58/580, 56/662 og 56/663, og i tillegg mindre eiendommer eller deler av eiendommer: 56/641, 56/642, 56/660, 56/664 mfl. Bebyggelsen består i dag av ulike bygningsdeler tilknyttet Atlantic Hotel. Hotellet er eier av areal sør for bygningsmassen, som i dag blir benyttet til parkering, men er regulert til park. Stavanger kommune er eier av 56/663 og 56/642, som i dag blir benyttet til hotellformål. Det pågår et makebytte for disse arealene, med sikte på at eierforhold og framtidig arealbruk blir samsvarende. Utsnitt av eiendomskart (Stavanger kommune – GISLINE) Eksisterende bebyggelse Atlantic Hotell består hovedsakelig av to bygningskropper – det opprinnelige Atlantic Hotel og St. Olav fløyen som ble bygget i 1979. Atlantic Hotel åpnet 13.05.1952 som det største og mest moderne hotellet i Norge. Det er tegnet av arkitektene Helge Thams og Sven Nicolaysen. Hotellet var opprinnelig ni etasjer med 105 gjesterom, bygd i betong i 1950-årenes rettlinjede, modernistiske formspråk. Hotellet ble påbygd med tre nye 4 etasjer i 1969, og hadde da 160 rom. Det ble utvidet med en ny høyblokk (St. Olav fløyen) mot sør med 88 rom, og underjordisk parkeringsanlegg, i 1979. Utvidelsen ble tegnet av arkitektene Retzius og Bjoland. Det har i tiden mellom 1952 og dags dato vært et stort antall mindre ombygginger. Atlantic har 12.etasjer, i 12.etasje er det i dag teknisk rom, treningsrom og sauna. Denne etasjen er noe inntrukket fra hovedkroppen. St.Olav har 13. etasjer og et teknisk rom på taket. Det er også en kjelleretasje under blokken, hvor det har vært flere utesteder. Bygget har i dag 364 hotellrom som er plassert fra 3. – 13.etasje. Konferanseavdeling med konferanserom i varierende størrelse med Atlantic Hall som den største, restaurant, frokostrestaurant, kjøkken, pub, resepsjon med mer er plassert i 1. og 2.etasje. Hotellets administrasjon har kontorer i underetasjen mot Olav V’s gate, i tillegg til i 3.etasje. Til sammen er hotellet ca. 25 000 m2. Hotellet har i dag ca. 100 faste ansatte og ca. 50 som ekstrahjelp. Dette utgjør ca. 80 årsverk. Omgivelser Atlantic Hotel ligger langs Breiavatnet, og i umiddelbar nærhet til Byterminalen og jernbanestasjonen. Vest for hotellet ligger St.Olavsområdet med blokkbebyggelse og parkeringshus. I nærheten av planområdet ligger Stavanger Domkirke med tilhørende park. Topografi Planområdet varierer fra høydekote 6 i øst (Olav V’s gate) til høydekote 17 i sørvest (Knud Holms gate). Solforhold Hotellet ligger i en bysituasjon hvor det kan være begrensede sol og lysforhold på bakkeplan. Infrastruktur Planområdet har hovedkollektivforbindelse gjennom Olav V’s gate, med busstopp langs Breiavatnet. Det er kort avstand til jernbanestasjonen og byterminalen (ca. 200m). Flybuss og taxi stopper utenfor hotellet. Renovasjon/varelevering Renovasjon og varelevering løses på baksiden av hotellet, fra Knud Holms gate. Løsningen er ikke optimal, fordi fronten på varebiler komme litt ut i fortauet. Nettstasjon Det finnes to nettstasjoner og kabler innenfor planområdet, en nord for hotellet og den andre på vestsiden/baksiden av hotellet. Det påpekes fra merknad fra Lyse at eksisterende nettstasjon i utgangspunktet har lite tilfredsstillende atkomst- og ventilasjonsforhold. Parkering Hotellet har i dag en garasje mot Knud Holms gate, med 11. P- plasser, i fjerde etasje. Videre eier hotellet en andel i St. Olav P- hus med til sammen 77 P- plasser. I sykkelgarasje er der ti plasser for parkering av sykler til gjester, og ti plasser til ansatte. Det ligger en parkeringsplass sør for hotellet, på Tivolifjellet, som driftes av Europark. Denne har kapasitet på ca. 20 biler. 5 Støy Hotellets plassering mellom Olav V’s gate og Arne Rettedals gate (nordvestre del), medfører at hotellet er belastet med trafikkstøy fra to sider. Hotellets fasader ligger i hovedsak i gul støysone. Regulert park, (i dag parkeringsplass sør for hotellet), ligger også i gul støysone. Støykart. Grunnforhold Planområdet ligger innenfor den såkalte «byjordsonen», og det er derfor mistanke om forurenset grunn. Tiltakshaver plikter å utarbeide tiltaksplan dersom det er forurenset grunn. Det er imidlertid ikke lagt opp til særlige tiltak i grunnen, men når dette er aktuelt vil bestemmelsene sikre dette forholdet. Kulturminner Atlantic Hotel var det første bygget som ble bygget med utgangspunkt sentrumsplanen fra 1946, og var det første høyhuset i Stavanger. Atlantic Hotel inngår på objektlista til kommunedelplan for kulturminner. Planområdet er en del av Middelalderbyen som er automatisk fredet kulturminne, ca. 100 meter fra Bispegården og ca. 200 meter fra Stavanger Domkirke, som også er automatisk fredete kulturminner. Planområdet er også del av Trehusbyen, nyere tids kulturminne som inngår i Riksantikvarens NBregister. 6 Havnivåstigning Planområdet ligger på kote +6 til + 17, og berøres ikke av eventuell fremtidig havnivåstigning. Levekår og barn og unge Uteområdene er i dag ikke tilrettelagt for barn og unge. Selve planområdet er bebygd, unntaket er parkeringsplassen i sør. Planområdet ligger innenfor levekårsone 3. sentrum. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Forslagstiller har beskrevet planforslaget mht. innhold og kvaliteter som følger, vist i kursiv, redigert og supplert. Konsept, utforming, innhold og kvaliteter Atlantic Hotel skal gå gjennom en omfattende oppgradering. Eksisterende bygg kan utvides med inntil 400 m2 BRA. Av dette inngår ny resepsjon og utvidelse av eksisterende 12. etasje. Det er gjort følgende grep: Ny resepsjon I dag er resepsjonen plassert i sidefløyen til Atlanticblokken, det var en god plassering på den tiden hvor hotellet bestod av kun Atlantic, men etter at St.Olav fløyen ble bygget, ligger resepsjonen og hovedinngangen uhensiktsmessig plassert. Det etableres en ny resepsjon mellom St. Olav og Atlantic innenfor nåværende Narvesen kiosk. Det markante «glass tårnet» som er synlig fra mange steder i byen fungerer som knutepunkt mellom byggene og danner et logisk ankomstpunkt: I dag er det vanskelig for gjester med bagasje og rullestolbrukere å komme seg til hovedheisene som er plassert i glasstårnet mellom St. Olav og Atlantic. Det er flere høydeforskjeller i 1. etasje i dag, og for å tilrettelegge for rullestolbrukere har hotellet en trappeheis som hovedtransport mellom King Oscar og resepsjonen, for å komme til heisene. Det er ikke en tilfredsstillende løsning i henhold til dagens krav til universell utforming (UU). Ved å flytte resepsjonen slik at den blir plassert sentralt i bygget, vil det bli en direkte tilknytning til heisene, dette utjevner også nivåforskjellene i 1.etasje, slik at hotellet oppfyller kravet til UU. Samtidig bedres logistikken og flyten mellom resepsjon, bar, restaurant og frokostrestaurant. 7 Dekket i bar King Oscar senkes til samme nivå som den nye resepsjonen til kote 7.25 moh. Ny bar, restaurant og frokostrestaurant etableres. Det vil være 25 cm nivåforskjell til frokostrestauranten. Denne løses med en rampe og et par trappetrinn. Fasadeendring Som følge av senket dekke i bar King Oscar fra kote 8.28 til kote 7.25 endres vinduene i 1. etasje under karnappet slik at de blir like vinduene ved siden av. Dette skaper direkte inn- og utsyn, samt en forbindelse mellom mennesker på gateplan og gjester i hotellbaren og restauranten. Hovedfasaden på Atlanticblokken vil bli bevart, og det er viktig å sikre de vertikale elementer/detaljer, når etterisolering skal utføres. Vinduer skal skiftes ut, størrelser og proporsjoner vil ikke bli endret. Fasaden på St. Olavsblokken rehabiliteres, og vinduer byttes ut. Denne foreslås ikke vernet, og man står derfor friere iht. utforming. 8 Som følge av at hovedinngangen flyttes, etableres et nybygg i 2. etasjer mellom Atlantic- og St. Olavsdelen som inneholder ny resepsjon, lobby og mingleområde for konferansedelen i hotellets 2. etasje. Konferansesenteret Konferansesenteret i 2. etasje skal renoveres, med en felles inngang og felles arealer for pauser og mingling. Det etableres en ny konferanseinngang ved siden av hotellets hovedinngang som «sluser» alle konferansegjester opp i 2.etasje til fellesarealene, herifra er det tilkomst til Atlantic Hall, Kiellandssalen, og alle de øvrige konferanserommene. Ny hovedadkomst som er felles for hotell og konferansesenteret Dagens adkomst til konferansesenteret skjer fra hotellets bakside, og er ikke universelt utformet. Dette begrenser muligheten for store arrangementer i hallen. Denne inngangen tas bort slik at hotellet kun har en hovedinngang, som er tilgjengelig for alle. Det etableres en åpning i dekket mellom 2. og 3.etg i mingleområdet ved Atlantic Hall for å ta inn dagslys, og få en større romfølelse. Toppetasje Atlantic I dag er trimrom og teknisk rom plassert i en inntrukket toppetasje på Atlantic fløyen. Bygget er i dårlig stand og trenger å rehabiliteres. Grunnet eksisterende føringer bevares teknisk rom, mens treningsrommet flyttes og erstattes med en restaurant. Etasjen utvides noe, men skal fremdeles være tilbaketrukket fra hovedbygningskroppen. Hotellrom Hotellet har i dag 364 hotellrom fordelt mellom enkelt og dobbeltrom. Antall enkeltrom reduseres, og noen slås sammen, det vil bygges noen nye, og hotellet vil ende opp på totalt 355 rom. Målet er at 10% av disse tilrettelegges for universell utforming. Varelevering og renovasjon Dagens plassering opprettholdes med noen tilpasninger for å bedre tilkomst og logistikk. Det skal etableres en ny vareheis i bygget som går fra varelevering i 5.etasje til 1.etasje, via hovedkjøkken i 2.etasje. Oppstillingsplass for varelevering trekkes noe tilbake, for å unngå at lengre biler stikker ut i fortauet ved varelevering. 9 Rømningstiltak Det eksisterende utvendige «rømnings stillas» mot gårdsrommet på hotellets vestfasade fjernes. Det må etableres nye rømningstrapper, og nye rømningsdører i fasaden. Kulturminner Utdrag av et brev fra Byantikvar Hanne Windsholt: «Hotell Atlantic har en helt spesiell plass i byhistorien som selve markøren for Stavangers moderne identitet. Hotellet og Restaurant Mortepumpen er også viktige uttrykk for en viktig og motsetningsfylt periode i Stavangers byutvikling. I tillegg er Mortepumpen kulturhistorisk interessant som tidsbilde fra 50-tallets selskapsliv, og selvfølgelig har den en viktig plass i mange enkeltpersoners liv og bevissthet. Hotell Atlantic i sin tid var for byens selskapsliv og for utviklingen av Stavangers identitet som en moderne, internasjonal by med storbyambisjoner. Kort sagt: Med hotell Atlantic kom et streif av europeisk storbyliv og modernitet til byen, både i form av arkitektur og selskapelighet. Allerede i 1953, året etter at hotellet åpnet, skriver konservator Jan Hendrik Lexow ved Stavanger museum følgende i arkitektur-fagbladet Byggekunst: «I Stavanger taler man om tiden før og etter hotell Atlantic. I byens hjerte står nybygget og speiler sin fasade i Bredevannet som et symbol på at en ny tid er innledet i Kiellands og Bjellands by.» Mortepumpen Interiøret i Restaurant Mortepumpen skal så langt som mulig bevares, det tillates mindre tiltak som tilrettelegging for universell utforming, rømning og nødvendige utbedringer av tekniske installasjoner. Eksteriør Atlantic Hotel Bygninger innenfor hensynssonen skal fremstå helhetlig. Hovedfasaden på Atlanticblokken vil bli bevart. Dersom vinduer skal skiftes ut, skal ikke størrelser og proporsjoner bli endret, bortsett fra de 6 vinduene under karnappet som planlegges endret pga. utjevning av nivåforskjeller i 1.etasje. Ved nødvendig utskifting bør dører og vinduer så langt så mulig tilbakeføres til stilriktige varianter. Karnapp, eksisterende Karnappet er et fremtredende arkitektonisk element på bygget. Det er i hovedsak bevart, men noen endringer i materialer og farger er gjort i nyere tid. Som vist i illustrasjonsmaterialet tilbakeføres karnappets uttrykk med samme materialitet (tre og kobber), slik at karnappet fremstår tilnærmet lik originalen. Nye fasader, proporsjoner og materialbruk Materialbruk i nybygg, karnapp og sidefløy holdes enhetlig, og det hentes inspirasjon fra de materialer som opprinnelig ble brukt på karnappet da hotellet ble bygget. Fasaden på sidefløyen er ikke fra da bygget ble oppført og er totalendret i senere tid, denne fasaden tillates endret for å gi hotellet et helhetlig uttrykk. De materialene som blir brukt på karnappet brukes videre på den nye fasaden på sidefløyen og på den nye resepsjonen. Den nye fasaden på sidefløyen i nord blir en boks som tar opp proporsjonene fra karnappet, og rammer inn Kiellandssalen. Da hotellet ble bygget var det likhetstrekk mellom karnappet og 2.etasje i sidefløyen. Dette gjenskapes ved bruk av proporsjoner og materialitet, både i de deler som rehabiliteres og i den nye delen. I nybygget, som huser resepsjon og en mezzanine i 2 etasje, videreføres også karnappet. Dette horisontale båndet skaper en sammenheng mellom de tre hotellbyggene. 10 Dette vil skape en helhet i Atlantic Hotel og «en rød tråd» i fasaden. Fasaden i resepsjonen åpner seg opp mot Tivolifjellet og glassfasaden går over to etasjer. Denne reflekterer interiøret, at det er åpent mellom 1 og 2.etasje og danner en åpen og innbydende adkomstsituasjon for hotellets gjester. Karnappet krager noe ut over fortauet mot St. Olavs gate. Et viktig ledd i å skape en helhetlig løsning er at utkragingen tas opp også i andre deler av fasaden. Planforslaget åpner for en utkraging på inntil 2 meter over fortauet, noe som gir rom for tilpasninger og etterisolering. Med unntak av noen mindre høydejusteringer av teknisk rom og restaurant på tak og etterisolering, tekking og gesimser på tak, blir bygningsmassen høydemessig uendret. Det er i planforslaget satt maksimale byggehøyder på ca. 1 meter over registrerte eksisterende høyder. Dette på bakgrunn av behov for etterisolering og noe usikkerhet knyttet til målte høyder. Trafikk og parkering Atlantic Hotel er i dag et sentrumshotell og tilbyr derfor et begrenset antall parkeringsplasser. For hotellet medfører ikke planforslaget særlige endringer i trafikk- og parkering situasjon. Det vil til rammetillatelse bli utarbeidet mobilitetsplan, med nærmere vurdering av reisemiddelfordeling og evt. tiltak i sammenheng med dette. Trafikken i Knud Holms gate vil bli litt redusert som følge av at eksisterende parkeringsplass sør for hotellet, gjøres om til park. Tivolitrappen Det er tegnet et utkast av plassering av Tivolitrappen som binder sammen St.Olavs området med Breiavatnet. Trappen tar opp en samlet høydeforskjell på ca. 10-11m fra Olav V’s gate til Knud Holms gate. På grunn av høydeforskjellen, vil det ikke være mulig å etablere rampe 1:20 mellom disse nivåene, uten at denne vil dekke store deler av parkarealet. Tilkomst til parken med rullestol må skje fra Knud Homs gate. Trappen er tegnet med opptrinn 160 mm, inntrinn 280mm og 4 repos 11 på 1500 mm lengde for å sikre størst mulig brukervennlighet. Det er lagt inn to spor i trappen til sykkel/ barnevogn. Universell utforming Prinsipper for universell utforming legges til grunn ved planlegging av alle bygg og uteområder. Universell utforming av trappen til Tivoliparken må begrenses til bruk av kontrastfarger mm. Adkomst Varelevering og renovasjon vil benytte adkomst gjennom Knud Holms gate. Taxi vil benytte Olav V’s gate. Renovasjonsløsning Eksisterende renovasjonsløsning forutsettes benyttet. Nettstasjon Det legges opp til ny løsning for bygget med ett inntak i fra nettstasjon plassert under rampe til varemottak. Løsningen er imidlertid avhengig av effektberegninger for bygget. Vann og avløp Eksisterende vann og avløpsnett forutsettes benyttet. Innvendig i bygget blir det det meste av VAledninger skiftet ut. Støy- avbøtende tiltak og virkninger Planforslagets nye fasadeløsning innebærer også støydempende tiltak. Parken sør for hotellet ligger i gul støysone. Det er imidlertid forutsatt at parken mellom annet skal opparbeides med utsiktspunkt, og det er derfor lite aktuelt å etablere høye støyskjermer mot Olav V’s gate/Breiavatnet. Eiendomsforhold I forbindelse med fradeling/ makebytte av areal sør i planområdet, mellom Atlantic Hotel og Stavanger kommune, er det utarbeidet matrikkelbrev med foreløpige grenselinjer. Planforslaget medfører en viss justering av det fradelte grensene. Område for hotell er litt utvidet langs fortau langs St. Olavsgate, mens fortau er utvidet rundt adkomst til trapp for Tivolifjellet. ROS- analyse ROS- analysen ligger i vedlegg. Denne viser at det ikke er identifisert hendelser av en slik art at det kreves risikoreduserende tiltak. 6. Vurdering av planforslaget Det som utløser reguleringsplan for Atlantic er at Atlantic- blokken og sidefløyen reguleres til vern. Planforslaget legger til rette for en rekke mindre omfattende tiltak som fasadeendringer og tilbygg, og bedring av gangadkomster både for bygninger og tilgrensende parkområde. Vern Atlantic Hotel er objekt nr. 109 i kommunens kulturminneplan, og det er meningen at det skal reguleres til bevaring ved nyregulering. Det opprinnelige hotellet, med påbygg, inkludert sidefløyen mot nord reguleres til hensynssone bevaring (vern) iht. kulturminneplanen. Utforming Det er i dag ikke mulig å se at de tre byggene er ett hotell. Grepet med å etablere et horisontalt band danner en helhet mellom de ulike bygningene. 12 Karnappet rehabiliteres, og proporsjonene fra dette videreføres i det horisontale bandet, og ny resepsjonsbygg i to etasjer. Det hentes inspirasjon fra de materialer som opprinnelig ble brukt da hotellet ble bygget. I 1. etasje under karnappet på Atlantic skiftes vinduene slik at de blir like vinduene ved siden av. Fasaden langs Olav V’s gate vil fremstå mer homogen, åpnere og mer inviterende enn dagens speilglass vindu. Utformingen av nytt tilbygg er god. Illustrasjonene av fasaden mot Breiavatnet viser et bygg som tydelig er inspirert av opprinnelig utforming. Universell utforming og energibruk Det er positivt at bygget rehabiliteres slik at det kan bedre tilrettelegges for universell utforming, og få en lavere energibruk. Utnyttelse Eksisterende bygg kan utvides med inntil 400 m2 BRA. Av dette inngår ny resepsjon og utvidelse av inntrukket eksisterende 12. etasje. Trafikk Det gjøres ikke endringer knyttet til trafikale forhold, unntaket er at oppstillingsplass for varelevering gjøres lengre, slik at varebilene ikke trenger å stå ute på fortauet. Dette forbedrer situasjonen. Ny park og trapp Uteområdene er i dag ikke tilrettelagt for opphold. Selve planområdet er bebygd, unntaket er parkeringsplassen i sør. Denne vil kunne benyttes til anleggsplass i byggeperioden, og opparbeides til park etter at byggeperioden er ferdig. Parken på toppen av Tivolifjellet med trapp ned til Breiavatnet har vært planlagt i lang tid (siden -70 tallet). Høydeforskjellen mellom Olav V’s gate og Knud Holms gate er ca. 11 meter. Universell utforming av trappen må derfor begrenses til bruk av kontrastfarger mm. Universell tilkomst til parken kan skje ensidig fra Knud Holms gate. Bestemmelser Bestemmelsene har noen mangler. Det må knyttes rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeidelse av park og trapp. Krav til landskapsplan kan innarbeides. Illustrasjoner som viser en god utforming av fasaden, kan knyttes til bestemmelser. Det må også gis bestemmelser for anleggsperioden. Bestemmelsene skal suppleres og redigeres før sluttbehandling. Plankartet Det er usikkerhet til om plankartet er nøyaktig nok. Plankartet skal kvalitetssikres til sluttbehandling. ROS- analyse Tiltakene er begrenset til et tilbygg på 400 m2. Situasjonene er etablert og kjent. Planen vil ikke føre til økt risiko. Teknisk infrastruktur Det stilles krav til VA- rammeplan for i ny kommuneplan. Dette anses ikke som nødvendig siden det ikke legges opp til endringer i utvendig VA-situasjon, og ny utbygging er på kun 400 m2. Støy Parken vil bli liggende i gul støysone. Det er ikke ønskelig å etablere støygjerder her, dette skal være et utkikkspunkt. Det skal settes opp gjerde for sikre mot fall ned fra tivolifjellet, dette vil også fungere som en støyskjerm. 13 14 7. Oppsummering og konklusjon Det er positivt at Atlantic Hotel rehabiliteres for å bedre tilpasses dagens krav til universell utforming og energibruk. Utformingen av tilbygget er vellykket, og Tivoliparken med trapp vil nå kunne bli realisert. Forhold som er tatt opp i planvurdering kan jobbes videre med til sluttbehandling. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: Vedlegg 1: Oversiktskart Vedlegg 2: Plankart, datert Link arkitektur, 02.09.2015. Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser, datert Link arkitektur, 02.09.2015. Vedlegg 4: Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer Vedlegg 5: Illustrasjonsmappe Vedlegg 6: Forslagstillers Ros-analyse Vedlegg 7: Utsnitt av gjeldende regulering Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Frode Solheim saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 15
© Copyright 2024