Byplankontoret
Planident: r20150010
Arkivsak:14/34806
Detaljregulering av Alfred Trønsdals veg 2, offentlig ettersyn
Planbeskrivelse
Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen
Dato for godkjenning av (vedtaksorgan)
: 16.11.2015
: <dato>
Reguleringsforslaget er utarbeidet av Norgeshus AS som forslagsstiller, på vegne av
tiltakshaver/oppdragsgiver F&P Boliger AS.
Hensikten er å tilrettelegge for boligbebyggelse på en eiendom som i dag brukes til næring. Det
foreslås et leilighetsbygg med 25-30 boenheter i fem etasjer, pluss parkeringskjeller.
Planbeskrivelsen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer
for å belyse planforslaget bedre.
Planstatus
Reguleringsforslaget er i samsvar med hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel
2012-2024.
Planområdet, eksisterende forhold
Berørt eiendom
Planområdet omfatter eiendommen Alfred Trønsdals veg 2, 53/96, som eies av Alfred Trønsdalsvei
2 AS.
Beliggenhet
Planområdet ligger på Nardo. I nord grenser eiendommen til Othilienborgvegen, mens
eiendommen i vest og øst avgrenses mot Alfred Trønsdals veg. Planområdet omsluttes av
Othilienborg borettslag i sør, øst og vest med blokkbebyggelse i lamellstruktur. På motsatt side av
288138/15
Side 2
Othilienborgvegen består bebyggelsen i hovedsak av eneboliger.
Stedets karakter
Eiendommen er tilnærmet flat. Terrenget stiger fra kote 101 i sør til ca. kote 107 i nordøst, over en
strekning på 48 meter. Lamellene rett til øst og vest for planområdet skrår ned med terrenget.
Eksisterende bebyggelse
Eiendommen er i dag bebygd med et mindre næringsbygg oppført i 1969. Eksisterende bygg har
ingen arkitektonisk eller antikvarisk verdi.
Tidligere virksomhet
Eksisterende bygg ble oppført i 1969 og brukes i dag til næring (rørleggervirksomhet). Eier ønsker
ikke å videreføre næringsvirksomheten på eiendommen.
Grunnforhold
Multiconsult har foretatt geotekniske undersøkelser på eiendommen. Disse viser at grunnen
består av fyllmasser i toppen (2-4 meter), og deretter grunn som består av leire med silt og
sandlag. I dybden er det leire med varierende innhold av silt. Undersøkelser gjort avdekket ikke
kvikkleire eller sensitive masser. Multiconsult vurderer stabiliteten i området som tilfredsstillende
med de påviste grunnforholdene.
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet, og det vurderes at
det er liten risiko for at utbyggingen skal komme i konflikt med slike.
288138/15
Side 3
Trafikkforhold
Othilienborgvegen er kommunal veg og har ÅDT på 1500. Vegen har fartsgrense 40 km/t, fortau på
begge sider og gatelys. ÅDT for Alfred Trønsdals veg er 200. Denne vegen er også kommunal, og
har fartsgrense 30 km/t.
Planområdet ligger i umiddelbar nærhet (om lag 120 meter) til kollektivholdeplasser som betjenes
av buss 22, som har to til fire avganger til og fra sentrum på dagtid og én avgang på kveldstid.
Støy
Det er gul /øvre del av gul støysone på tomtas nordvestre del.
Annen infrastruktur
Det ligger en offentlig vannledning langs eiendomsgrensen i sørvest. Det ligger offentlige spillvannog overvannsledninger like vest for eiendomsgrensen. Eksisterende næringsbygg er tilkoblet de
offentlige ledningene vest for eiendommen i dag. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde
for fjernvarme.
Barn og unge
Planområdet vil høre til Steindal barneskole og Hoeggen ungdomsskole. Kapasitet på barneskolen
er en utfordring, og det arbeides med en utvidelse av denne. Når det gjelder barnehager og
ungdomsskole oppgis kapasiteten som grei. Skolene ligger om lag 1 km sørvest for planområdet.
Skolevegen fra planområdet går i hovedtrekk langs ikke trafikkert gang- og sykkelsti.
Området brukes ikke av barn og unge.
Beskrivelse av planforslaget
Planområdet er ca. 3,3 daa.
Planlagt arealbruksformål
Området reguleres til følgende arealformål:
- Bebyggelse og anlegg, boligbebyggelse med uteareal og renovasjonsanlegg.
- Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, kjøreveg og fortau
- Sikringssone
288138/15
Side 4
Arealoppgave
Størrelse av arealformål på plankartet:
Boligformål er 2491 m². Renovasjon 21 m². Fortau 194 m². Kjøreveg 601 m². Annen veggrunn –
tekniske anlegg 47 m².
Tetthet
Planen benytter minimum og maksimum BYA for å sikre at fortetting skjer som forespeilet i
området. Planlagt tiltak er beregnet å ha en BYA på ca. 610 m².
Det er planlagt leiligheter i ulike størrelser, fra ca 52 m² til ca. 92 m². Med 15 leiligheter vil
planforslaget ha en tetthet på seks boliger per dekar.
Planlagte byggeområder
Planlagt bygg er i underkant av 42 meter langt. Høyden er 15 meter, og på fem etasjer.
Maksimal gesimshøyde settes til kote c=+119. Heissjakt og trappehus kan bygges til kote c=+120,5.
All parkering blir lagt i kjeller under boligbebyggelsen, med innkjøring sør på eiendommen fra
Alfred Trønsdals veg.
Parkering
Antall plasser skal være i henhold til minimumskrav i kommuneplanens arealdel 2012 – 2024, det
vil si 1,2 plasser for bil og 2 plasser for sykkel per leilighet. 5 % av parkeringsplasser for bil skal
utformes som HC-plasser.
Boligmiljø
Felles ute – og lekearealer skal ha universell utforming og størrelse i henhold til krav i
kommuneplanens arealdel 2012- 2024. Totalt uteoppholdsareal er estimert til å være 864 m².
Planforslag legger opp til lekeareal på sørsiden av bygget. Her blir det skjermet fra trafikkert areal,
og synlig fra alle boligene. Lekearealet og uteoppholdsarealet ligger i tilknytning til hverandre, og
gir mulighet for alle aldersgrupper å bruke uterommet i fellesskap. Det ligger en opparbeidet
uteplass tilhørende borettslaget like sør planområdet, og dette vil dermed gi et sammenhengende
grøntområde. Beregnede støysonekart viser at tomten har tilfredsstillende lydnivå på uteareal på
sørsiden av huset.
Felles ute – og lekearealer anlegges på taket av parkeringskjeller. Dekket dimensjoneres for en overdekning på min 80 cm jord. Øverste etasje skal
være tilbaketrukket.
Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur
Atkomst er fra sørvest fra Alfred Trønsdals veg. Frisikt i avkjørsel er vist på plankartet.
Planforslaget legger til rette for fortau langs deler av Alfred Trønsdals veg fram til foreslått
gangfelt.
288138/15
Side 5
Plasseringen for avfallshåndtering er lagt før nedkjøring til parkeringskjeller. Med denne løsningen
unngås rygging over fortau.
Ny bebyggelse forutsettes tilknyttet eksisterende VA- anlegg i området.
Bebyggelsen ligger innenfor konsesjonsområdet til fjernvarme, og vil således bli tilknyttet
fjernvarmeanlegget.
Gjennomføring
Krav i bestemmelsene sikrer støy- og geoteknisk vurdering, og miljøteknisk undersøkelse i
byggesaken.
Bestemmelsene sikrer at plan for vann og avløp følger byggetiltak.
For å minimalisere ulempene i bygge- og anleggsfasen skal det utarbeides plan for gjennomføring
av dette arbeidet. Bestemmelsene sikrer at nødvendige beskyttelsestiltak blir etablert før byggeog anleggsarbeidet kan igangsettes.
Virkninger av planforslaget
Støy
Det foreligger støyrapport utført av Multiconsult, som viser at deler av bygget er utsatt for støy fra
Othilienborgvegen. Grenseverdien overskrides i alle etasjer på byggets nordre og vestre side. På
fasade mot øst er grenseverdien overskredet i fjerde etasje, og i sør er en balkong utsatt for støy
>55db. Det må gjøres avbøtende tiltak for å sikre at en oppnår tilfredsstillende lydnivå.
Støyvurdering konkluderer med at sekundære rom som bod, bad og lignende bør legges mot den
siden av bygget som er mest støyutsatt. Det legges til rette for skjermede uterom på bakkenivå.
Alle boliger skal ha minimum ett soverom mot stille side.
Trafikkforhold
Det kan regnes økning i ÅDT på fire pr. boenhet. Med 25-30 boenheter vil ÅDT øke i Alfred
Trønsdals veg med om lag 120.
288138/15
Side 6
Forlengelse av fortau langs Alfred Trønsdals veg vil bedre forholdene for mye trafikanter.
Bygningsstruktur
Planlagt tiltak vil føye seg inn i blokkbebyggelsen, men er høyere.
Fjernvirkning fra sør-vest
Sol og skygge
Naboeiendommene i borettslaget får ikke skygge ved nøkkeltidspunktene 21. juni kl 18 og 21.
mars kl 15. Naboene i eneboligene nord for planområdet vil få mindre utsikt mellom blokkene. De
vil ikke få mindre sol da de ligger noe høyere i terrenget.
21. juni kl 18.
21. mars kl 15.
Avveiing av virkninger
Prosjektet er i tråd med kommunens fortettingspolitikk. Det er positivt med tilførsel av boliger
med tilgjengelighet, og nærheten til lokalsenter Nardo, skole og barnehage vil redusere
transportbehov. Othilienborg er et område som er lett tilgjengelig både for gående, syklister og de
som benytter seg av kollektivtransport.
Økonomiske konsekvenser for kommunen
Planlagt utbygging forventes ikke å medføre økonomiske konsekvenser for kommunen annet enn
vedlikehold av forlengelsen av fortau innenfor planområdet.
Planlagt gjennomføring
Utbygger ønsker oppstart av byggeprosjekt så snart som mulig.
288138/15
Side 7
Det forutsettes som krav i bestemmelsene at forhold knyttet til forurensing i grunnen, geoteknikk,
støy og vann/avløp blir ivaretatt i byggesaken.
Adkomster, fortau, gangveger og parkeringsarealer skal være opparbeidet før det kan gis
brukstillatelser innenfor planområdet.
Innspill til planforslaget
Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort, og berørte parter varslet i eget brev 21. november
2014. Det ble sendt ut ekstra varselbrev 26. november 2014. Frist for kommentarer og merknader ble
satt til 19. desember 2014. 11. desember 2014 ble det avholdt informasjonsmøte for naboer.
Fylkesmannen i Sør-Trøndelag påpeker at planen må ivareta hensyn til støy, da planområdet ligger
delvis i gul støysone, og hensyn til støy i anleggsfase. Usikkerhet rundt forurensning i grunnen. De
minner på om at krav til minimum tetthet og universell uforming må ivaretas.
Kommentar:
Planens bestemmelser ivaretar støy både for boliger, uterom og anleggsfase i henhold til krav i T-1442.
Forslagsstiller har fått uført miljøteknisk undersøkelse som avdekket oljeforbindelser, og krav om at
dette ivaretas er tatt inn i bestemmelsene. Universell utforming ivaretas i TEK 10.
Sør-Trøndelag fylkeskommune minner om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i
kulturminneloven. Fylkeskommunen minner om § 1-1 i plan og bygningsloven om at universell
uforming skal ivaretas i planleggingen og krav til det enkelte byggetiltak.
Kommentar:
Aktsomhetsplikten sier at dersom man skulle støte på mulig fredet kulturminne under opparbeiding av
eiendommen, så skal arbeider stanses, og fylkeskommunen varsles.
Statens vegvesen påpeker at deler av planområdet har >55dB på deler av planområdet, og at det skal
dokumenteres med faglig vurdering at støyforholdene i planområdet i forbindelse med innsending av
plan til offentlig ettersyn.
Kommentar:
Støyrapport vedlegges i forbindelse med utleggelse av plan.
Norges vassdrags- og energidirektorat viser til at planområdet ligger på tykke marine avsetninger,
hvor det kan påtreffes dårlige grunnforhold og kvikkleire. NVE forutsetter at forhold knyttet til
geoteknikk og skredfare avklares.
Kommentar:
I forbindelse med planforslaget har Multiconsult utarbeidet en geoteknisk vurdering.
Tobb på vegne av Othilienborg borettslag vil ikke at det bygges høyere enn borettslaget for øvrig.
De er bekymret for at nytt bygg skal redusere lys, solforhold og utsikt for beboere i Alfred Trønsdals
veg 4 og 6. De ønsker at innkjøring til parkeringskjeller flyttes nærmere Othilienborgvegen på vestre
side av bygget for å unngå støy, miljø- og støvplager for beboere i Alfred Trønsdals veg 3 og 5. De
ønsker ingen parkering på borettslagets parkeringsplasser. Videre er det ønske om risikovurdering for
å avdekke eventuelle muligheter for skader på borettslagets bygninger i byggeperioden, og en
vurdering av forringelse av borettslagets uteområder med tanke på miljølekeplasser og sikkerhet for
barn.
Kommentar:
288138/15
Side 8
Skader på tredjeparts eiendom som følge at utbyggingen vil bli belastet utbygger. Utbygger må
forholde seg til retningslinjer for begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet (T-1442).
Parkering og uterom skal løses på planens egen grunn. Sol/skygge viser ikke skyggepåvirkning på
nøkkeltidspunktene. Innkjøring til parkeringskjeller er valgt å ikke trekke nærmere Othilienborgvegen
på grunn av uteoppholdsarealet. Parkering og uteromskrav skal dekkes på egen eiendom. For
nøyaktige målinger kan den part som ønsker det ta takst på bolig før og etter utbygging, men dette er
ikke noe som utbygger bekoster. Utbygger vil ikke være erstatningspliktig for en eventuell
verdireduksjon en utbygging på egen eiendom måtte påføre naboer.
Birger Hoggen og Åse Trine Overland, Moholtlia 21, bemerker at heistårn og bygg er for høyt, og at de
vil at skader på egen bolig som følge av utbygging skal dekkes av utbygger.
Kommentar
Skader på tredjeparts eiendom som følge av utbyggingen vil bli belastet utbygger. Utbygget som var
plassert sør på eiendommen i opprinnelig forslag ble fjernet etter tilbakemelding fra Trondheim
kommune.
Eva og Karl Edvard Dalhaug, Moholtlia 17 ber om at det blir gjort grundige geotekniske undersøkelser.
Videre er det uttrykt bekymring for høyde på nytt bygg med tanke på utsikt og solforhold. De mener
antall boenheter er høyt, og at det videre vil medføre økt trykk på parkeringskapasiteten i området.
Videre ønsker de at skader på eksisterende avløpsrør som følge av rystelser i byggeperioden skal
dekkes av utbygger, og de er bekymret for hvordan støv- og støyplager skal løses under oppføring av
bygg.
Kommentar
Prosjektet har redusert antallet avkjørsler etter tilbakemelding fra Trondheim kommune. Utbygg
plassert sør på eiendommen er fjernet, og det er gjort grep for å dempe virkningen av høyde mot
nabobebyggelse.
Når det gjelder bekymringen om at det kan bli skader på bygg i byggeperioden, viser
grunnundersøkelser at grunnen i området er stabil, og at det ikke er grunn til å tro at nærliggende bygg
og anlegg vil bli skadet på grunn av rystelser.
Ny bebyggelse vil ikke kaste vesentlig skygge på nabobebyggelse. Parkering er i sin helhet lagt i kjeller.
Støy ivaretas i planbestemmelser.
288138/15