Download Report

Byplankontoret
Delegasjonsvedtak i plansak
NR: FBR BU2 3113/15
Vår saksbehandler
Erlend Wold
Vår referanse
Deres referanse
14/34806-19
L12 oppgis ved alle henvendelser
Dato
16.11.2015
Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av Alfred Trønsdals veg 2,
detaljregulering
I tråd med Trondheim kommunes delegasjonsreglement har byplansjefen vedtatt at:
VEDTAK
Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljregulering av Alfred Trønsdals veg 2 ut til offentlig
ettersyn, samtidig som det sendes på høring.
Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Norgeshus, datert 27.7.2015, sist endret
11.11.2015, i bestemmelser sist endret 11.11.2015, og beskrevet i planbeskrivelsen, sist endret
16.11.2015.
Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven § 12-11.
Postadresse:
TRONDHEIM KOMMUNE
Byplankontoret
Postboks 2300 Sluppen
7004 TRONDHEIM
279870/15
Besøksadresse:
Erling Skakkes gate 14
Telefon:
+47 72542500
Organisasjonsnummer:
NO 989 091 409
E-postadresse: [email protected]
Internettadresse: www.trondheim.kommune.no/byplan/
Side 2
TRONDHEIM KOMMUNE
Byplankontoret
Vår referanse
14/34806
Vår dato
16.11.2015
SAKSFRAMSTILLING
Planforslaget er nærmere beskrevet i utfyllende planbeskrivelse, som er vedlagt som vedlegg 1.
Innledning
Reguleringsforslaget er utarbeidet av Norgeshus AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver
F&P Boliger AS.
Hensikten med planarbeidet er å rive eksisterende næringsbygg for å legge til rette for utbygging
av boliger med tilhørende anlegg og funksjoner. Det foreslås mellom 15 og 30 boenheter i en blokk
på fem etasjer.
Beskrivelse av området
Planområdet ligger på Nardo. I nord grenser eiendommen til Othilienborgvegen, i sør mot
eiendommen 53/38, mens eiendommen i vest og øst avgrenses mot Alfred Trønsdals veg.
Othilienborg borettslag med lameller fra 60 – 70 tallet omkranser området i både øst og vest. I sør
ligger et grøntområde tilhørende borettslaget. På motsatt side av Othilienborgvegen er det
småhus.
Det er to bussholdeplasser i gangavstand fra tomta.
Deler av tomta er innenfor gul støysone.
Beskrivelse av planen
Planområdet er på ca. 3,3 daa og relativt flatt. Det legges opp til mellom 15 til 30 boenheter
innenfor planområdet. Dette gir en tetthet på minimum 6 boenheter pr dekar.
Planområdet vil høre til Steindal barneskole og Hoeggen ungdomsskole. Kapasiteten på
barneskolen er en utfordring, og det arbeides med en utvidelse av denne.
Bebyggelsen er planlagt i fem etasjer. Det tenkes balkonger på alle boligene mot sør. All parkering
blir lagt i kjeller. Atkomst blir fra Alfred Trønsdals veg i sørvest.
Innspill fra offentlige instanser er fulgt opp, og planen er i tråd med kommuneplanens arealdel.
Tidligere vedtak og planpremisser
Planstatus
Utbyggingsområdet er i gjeldende kommuneplanens arealdel (2012-2024), avsatt til nåværende
boligbebyggelse. Reguleringsplan r1000a, ”Endret reguleringsplan for Othilienborg”, vedtatt
2.11.1965, viser området regulert til butikk og garasje.
Risiko - og sårbarhetsanalyse og konsekvensutredning
Konklusjoner fra risiko - og sårbarhetsanalyse er innarbeidet i planbeskrivelsen og ivaretatt ved
utforming av forslag til plan og bestemmelser.
279870/15
Side 3
TRONDHEIM KOMMUNE
Byplankontoret
Vår referanse
14/34806
Vår dato
16.11.2015
Virkninger av planen
Prosjektet vil gi noe skyggepåvirkning på nabobebyggelse, men ikke på nøkkeltidspunktene
vårjevndøgn klokken 15.00 og midtsommer klokken 18.00. Deler av bebyggelsen får fasader som
ligger i gul støysone. Det skal gjøres avbøtende tiltak for å få tilfredsstillende støyforhold, ved at
alle boenheter skal ha minimum ett soverom mot stille side. Høyden av nytt bygg vil redusere
utsikten noe for eneboligene nord for planområdet.
Vurdering
Planforslagets utforming og kvalitet
Planforslaget oppfyller kommuneplanens arealdel hva gjelder krav til boligtetthet, parkeringskrav
og krav til uteoppholdsareal. Kommuneplanens arealdel § 27.1 angir en tetthet på minimum tre
boliger per dekar. Planforslaget viser minimum seks boliger per dekar, men det foreslåtte volumet
gir rom for opp mot 12 boliger per daa med et gjennomsnitt på ca. 70 m² per bolig. Rådmannen
vurderer eiendommen som egnet til en høy tetthet, både på grunn av byggets sørvendte uteareal,
nærhet til kollektivtransport og at naboeiendommene ikke får skygge ved nøkkeltidspunktene i
kommuneplanen
Rådmannen ønsker at bygget skal minimere bruk av svalganger, og i større grad henvende seg mot
Othilienborgvegen. I forbindelse med sluttbehandling vil rådmannen vurdere om det skal legges
inn en bestemmelse om dette. Forslagsstiller vurderer bestemmelsen vedrørende svalganger som
uheldig, da det etter deres vurdering vil medføre uforholdsmessig høye kostnader på grunn av at
det da må bygges en ekstra heis.
I forbindelse med behandlingen av planforslaget ble det avdekket at illustrasjonene av prosjektet
viser 25 % BYA (prosent bebygd areal av byggearealet på plankartet), mens forslagstiller hadde
åpnet for opp til 35 % BYA på plankartet. Både plankart og bestemmelser er rettet til 25 %, slik at
materialet nå er entydig.
Forslagstiller er bekymret for at 25 % BYA kan gi lite rom for endringer som følge av tekniske
installasjoner (rømningstrapp osv), og har bedt rådmannen se på muligheten av å øke BYA på
plankartet før sluttbehandling. Forslagstiller har sendt inn illustrasjoner som viser 30 % BYA, slik at
høringspartene kan se maksimal størrelse på bebyggelse som vil kunne bygges dersom man øker %
BYA fra 25 opp mot 30 til sluttbehandling. Rådmannen har akseptert at det kan vurderes fram mot
sluttbehandling, enten om BYA kan økes noe, eller om bestemmelsene skal åpne for at
279870/15
Side 4
TRONDHEIM KOMMUNE
Byplankontoret
Vår referanse
14/34806
Vår dato
16.11.2015
nødvendige tekniske anlegg og/eller balkonger utover % BYA = 25 kan aksepteres.
Illustrasjoner utarbeidet av forslagsstiller som viser % BYA = 30 er lagt ved som vedlegg 9.
Det illustrerte prosjektet går imidlertid mye utover det som er generell utnytting og stedskarakter i
området. Det er viktig at det arbeides videre med å øke kvaliteten i prosjektet framfor å øke
kvantiteten, slik at det nye prosjektet gir noe positivt tilbake til byen.
For å sikre trygg atkomst til renovasjonsanlegget via fortau, bør fortauet før sluttbehandling forlenges
helt fram til oppstillingsplass for de nedgravde containerne.
Avveiing av konsekvenser
Bygget skiller seg fra den omkringliggende bebyggelsen ved at det er høyere, har et større fotavtrykk
og ligger nærmere hovedvegen (Othilienborgvegen).
Tomta var tiltenkt dagligvareforretning i dagens reguleringsplan, men har vært brukt til
rørleggerforretning i det siste. Regulering til bolig vil fjerne en mulighet for en framtidig
lokalbutikk. Prosjektet er i tråd med kommunens fortettingspolitikk, og krav til tetthet er oppfylt i
henhold til KPA. Det er positivt med universell tilgjenglighet i et etablert boligområde.
Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og
forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for
byutviklingen.
Økonomiske konsekvenser for kommunen
Planforslaget vurderes ikke å gi økonomiske konsekvenser for kommunen, utover økt
vedlikeholdsansvar for fortau innenfor planområdet.
Medvirkningsprosess
Grunneiere, naboer og offentlige etater ble varslet om igangsatt reguleringsarbeid. Naboene er
engstelig for fremmedparkering, geotekniske forhold og press på eget uterom. De ønsker også at
bygget skal reduseres i høyde. Innspill fra offentlige etater er ivaretatt i planarbeidet.
Konklusjon
Byplansjefen anbefaler planforslaget. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på
høring.
Før sluttbehandling skal det vurderes en bestemmelse som minimerer bruk av svalganger. Det kan
videre ses på om det kan tillates nødvendige tekniske installasjoner etc. som går ut over BYA på
25 %.
TRONDHEIM KOMMUNE
Hilde Bøkestad
Erlend Wold
byplansjef
saksbehandler
Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift
279870/15
Side 5
TRONDHEIM KOMMUNE
Byplankontoret
Vår referanse
14/34806
Vedlegg
Vedlegg 1:
Vedlegg 2:
Vedlegg 3
Vedlegg 4:
Vedlegg 5:
Vedlegg 6:
Vedlegg 7:
Vedlegg 8:
Vedlegg 9:
279870/15
Planbeskrivelse
Reguleringskart
Reguleringsbestemmelser
ROS- analyse
Geoteknisk utredning
Støyrapport
VA- plan
Illustrasjoner av prosjekt med % BYA = 25
Illustrasjoner av prosjekt med % BYA = 30
Vår dato
16.11.2015