1. No category

Fra arbeidet med bearbeiding av
planforslag kommuneplanens
arealdel
(etter høring og politiske verksted)
før sluttbehandling i juni
Kommuneplanens
arealdel er kommunens
byutviklingsstrategiske
styringsverktøy
for å realisere
Bystrategiens mål om
”Byvekst med kvalitet”
og”større, sunnere og
smartere” byutvikling.
Videreføring av gjeldende kommuneplan
Fortsatt fokus på :
Nytt:
• Vekst ”innenfra”, ikke utover: • ”50% mer av alt” mot 2036
=> Stort tids- og vekstbevare marka, natur,
perspektiv: rammeplan med
landskap, matjord
delstrategier, rammer for
• Vekst skal bidra til å utvikle
områdeplanprosesser
nye byrom, aktivitetsarenaer,
møteplasser (utbygging bidra • Vekst med kvalitet i sentrum
og bydelene,
til offentlige infrastruktur)
knutepunktutvikling,
• Byutvikling for mindre
boligmangfold
bilavhengig transportvekst
• Nye byggeområder i LNF er
(mer sykkel, kollektiv)
unntak: ved behov for
• Utvikling for vekst i
mangfold og sammenheng i
kunnskapsnæringer
bystruktur
Planforslagets består av flere dokumenter:
<<Juridisk bindende>>
NYTT: Tilhørende delstrategier
Prosess i/etter høring
• 8 bydelskonferanser og
2 temamøter i januar
2015.
• Høringsmøte med
formannskapet
3.februar 2015
• Frist for
høringsuttalelser:
15.02.2015
• 109 høringsuttalelser
– Innspill til videre
planprosesser (hensyn å
ivareta, interesseavveiing)
– Interessemotsetninger:
mer/mindre enn forslag:
bygging i LNF, byggehøyder,
kulturminnevern, barns
interesser/idrett,
kvalitetskrav, styring)
• Politiske verksted
• Bearbeiding planforslaget
• Endelig vedtak juni 2015
Innspill til videre planprosesser:
Problemstillinger som må
løses i pågående eller
kommende
planprosesser:
• Infrastruktur (grønt og
teknisk) som må sikres
• Interesseavveiinger som
må løses
Samles, sorteres,
struktureres og spilles
inn til de aktuelle
planprosessene.
Noen eksempler:
Holmen / Brakerøya
Sykehusutvikling
Havneutvidelse
Transportløsning
Konsekvensutredning
Infrastruktur (vei) Gulskogen
• Sundland – egen
reguleringsplanprosess
• Gulskogen Nord områdeplanprosess
Åssiden status – skole, idrett og grønt
Videre utvikling:
Ca 1000 nye boliger
Nye idrettsfunksjoner:
Friidrettsbane, friidrettshall,
Fotballhall, cricket osv
på sikt: økt skolekapasitet:
2-3 paralleller på alle trinn +
vgs
Videre utvikling skole - eksempel:
Kjøsterud ungdomsskole – utvides
med 2-3-paralleller?
Barneskole +2-3 paralleller
1) Utvidelse Åssiden
+sentralt i forhold til boligmasse
- kamp om begrensede arealer
Behov for samlet analyse av
hvilke funksjoner som bør ligge
hvor FØR beslutninger som låser
andre handlingsvalg
(område/reguleringsplanprosesser
– ikke arealdel)
2) Utvidelse Aronsløkka
har per d.d. midlertidige
paviljongbygg i skolegården.
-Lang skolevei for mange
Begge skoler trenger på sikt
forbedring av gymsalfasiliteter.
3) Kombinasjon av 1) og 2)
4) Etablering av ny skole
(Berskaug) NB idrett NB drift
NB fra politisk verksted:
planforslaget må gi rom for
fotballhall på Åssiden
Innsigelser av mer teknisk art
• Fylkesmannen
– støybestemmelser
• Jernbaneverket
– Nybyen/Godsterminalen
– Gyldenløve/Tollboden
• Statens Vegvesen
– Bru/vei Holmen, Brakerøya
– Rundtom, Tangen, Nøsted,
Glassverket
– Vise trasé for tilfartsveg Vest
og tilfartsveg Konnerud
• Statens vegvesen
– Knive
Innsigelser som reiser verdivalg/
spørsmål om endring av plan
• Fylkesmannen
– Foreslått omdisponering
av jordbruksarealer til
bolig på Gulskogen Vest
Tas ut / trekkes
NB Hensyn til lokalmiljø /
nærmiljø
Opprettholdes
NB kollektiv-bybånd
– Foreslått omdisponering
av jordbruksarealene på
Eik nedre, Eik-Lindum og
Gulliksrud
Innsigelser KONNERUDKVOTE
• Planforslaget:
– Områdeplan fortetting
Konnerud senter (bolig,
idrett, senterfunksjoner)
unntas fra Konnerudkvote
– Nordre del av
Skalstadskogen utvikles med
tettere mer urban boligtype
og unntas fra
Konnerudkvote
– Konnerudkvote oppheves
når BBY2 er vedtatt
(finanisert)
Statens Vegvesen:
- OK
- Ikke OK (innsigelse)
- Konnerudkvote oppheves
når Tilfartsveg Vest og
Tilfartsveg Konnerud er
gjennomført
Forts. Konnerudkvote
Unntaksområdet
”Nordre del av
Skalstadskogen”
avgrenses for å gi
plass for ny type
boligprosjekt
Konnerudkvote
ellers:
opprettholdes (ta
innsigelse til følge)
Forslag til omdisponering av LNF
som er avvist i planforslaget
Spørsmål til
drøfting/avklaring
politisk verksted:
Ønskes noen av disse tatt
inn igjen?
NEI, markagrense ønskes
opprettholdt med to
mindre unntak ved hhv
Galterud og Vestbygda
skole.
LNF til BOLIG
Nei til boliger i marka
• Reduserer tilgengelighet
til marka
• Øker avstanden til
marka fra der folk bor
LNF til BOLIG
Nei: Dårlig standard på
Veinett og kollektivdekning
mv. Anbefales videreført
som LNF
LNF til BOLIG
Nei til å ta hull på
kulturlandskap, øke
byspredning
Dårlig kollektivdekning.
Anbefales videreført som
LNF
Formålsendring fra LNF til LNF med
spredt boligbygg for 7 eksisterende
boliger i LNF Almedalsveien (tilsv,
Stubberudveien)
LNF til BOLIG (beitebakken)
Nei til å ”ta hull på”
sammenhengende
kulturlandskap
Beliggenhet i kulturlandskap
Dårlig kollektivdekning.
Anbefales videreført som LNF
LNF til NÆRING
Nei til nedbygging av
sammenhengende
matproduksjonsarealer
Anbefales videreført
som LNF (NB
Svelvikveg)
LNF til BOLIG
Nei til boliger i marka
Medfører byspredning
Vanskelig å kollektivbetjene
Bygger ned jordbruk og skog
Bygger ned verdifulle rekreasjonsområder
Forslaget på Knive S ligger delvis innenfo
strandsonen (virkeområde RPR for
Oslofjorden) Begge forslagene anbefales
videreført som LNF
MASSEUTTAK
Nei til nedbygging av
marka
Viktig innfallsport til
Røysjømarka
Vil medføre støv og
støy og trafikk for
nærmiljøet
Anbefales videreført
som LNF
Forslag om formålsendring
fra offentlig oppvekstformål til
boliger på Gamle
Handelsgym. NEI.
Byen trenger arealene her
for offentlig oppvekstformål
pga stor boligvekst
Forslag om endring i
formål og høydebestemmelser i
sentrumsplanen
Nei til økte høyder i
sentrum
Anbefales videreføring
av dagens bestemmelser
og formål
LNF til BOLIG - Nei til boliger i marka
• Reduserer tilgengelighet til marka
• Øker avstanden til marka fra der folk bor
Anbefaler videreføring av dagens LNF formål
NÆRING til BLANDET
FORMÅL
Nei til mer handel her
Bangeløkka øst
Anbefaler videreføring av
dagens formål
NÆRING til BLANDET
FORMÅL (Nei til mer
handel på Bangeløkka øst)
Anbefaler videreføring av
dagens næringsformål
LNF til BOLIG
Nei til boliger i marka
• Reduserer tilgengelighet
til marka
• Øker avstanden til
marka fra der folk bor
LNF til BOLIG
Nei til boliger i marka
Utfordrer forutsigbarhet
knyttet til grensen mellom
byggesonen og LNF
Medfører byspredning
Vanskelig å
kollektivbetjene
Bygger ned jordbruk og
skog
Rekreasjonsområder
Som ikke er tatt inn i planforslaget
LNF til BOLIG
Nei til nye boliger i
marka
• Reduserer
tilgengelighet
til marka
• Øker avstanden til
marka fra der folk bor
Åssiden fotballhall og
Drammen Camping
Annet plannivå
(regulerinsplanprosess)
Må ses i sammenheng
med fremtidig
utvidelsesbehov for
skole og grønt
NÆRING til FORRETNING
Nei til formålsendring
Anbefales videreført med dagens
formål (Næring
Ønske om å legge til rette for større
dagligvare
Nei til økt detaljhandel pga
trafikksituasjon
Anbefales videreført med dagens
formål
KULTURMINNER – etter politisk verksted
• Kommuneplanbestemmelser for
saksbehandling av plan- og byggesaker som
berører kulturminner gjøres mer generelle
enn i høringsutkast og knyttes IKKE til liste
/kulturminneregistreringer.
• Samlet, oppdatert kulturminneregistrering,
legges til grunn for politiske prioriteringer i
arbeid med verneplan (kommunedelplan for
kulturminner og kulturmiljø)
Marienlyst
UTEAREALKRAV FOR BOLIGER
12.05.2015
28
Bakgrunn for planforslagets
utearealkrav: forutsigbarhet og
fleksibilitet
Mål:
- Boligvekst i bydelene skal tilføre
bydelene aktivitetsarenaer,
infrastruktur, tilbud de trenger
- Mer fokus på boligområdetyper som
egner seg for barnefamilier i
bybåndet utenfor
sentrumsplanområdet
- Private utviklingsprosjekter skal bidra
til infrastruktur prosjektene gir behov
for
- Gi forutsigbare enhetlige rammer for
plan- og byggesaksbehandling
12.05.2015
I planforslaget :
- Rammekrav (minimumskrav til kvalitet og
kvantitet) fra gjeldende bygningsvedtekter
(fra 2002) og sentrumsplan (2006)
videreført, supplert og modernisert.
- Ved områdeplaner/ reg.planer gjelder
rammekravene på områdenivå
- Fleksibilitet til fordeling av ulike typer
uteoppholdsarealer innenfor planområdet
- Synergi ved større områdeplaner gir
mulighet for utvikling av ulike typer
bydelsparkarealer.
29
Eksempel på ønsker om å
utfordre rammene
•
Travbanen. Ønske om å øke /
maksimere boligtall. Argumentasjon
for at det ikke trengs så mye areal for
lek / balløkker når man har Berskaug
(tilsvarende diskusjon i andre
områdeplanprosesser)
Utbyggers konsulent bedt om å
dokumentere muligheter/
konsekvenser av ulike boligtall (1000
+ 1500 + 2000).
12.05.2015
30
12.05.2015
31
12.05.2015
32
12.05.2015
33
12.05.2015
34
12.05.2015
35
Utearealkrav
fra politisk verksted
• IKKE åpne for reduksjon av
minimumskrav til
uteoppholdsarealer
• Nødvendig for å sikre at boligvekst
skal tilføre bydelene kvaliteter og
tilrettelegge for bynære
barnefamilieboliger
• Holde på rammekrav, fleksibilitet
innenfor hvert planområde:
• Tydeliggjøre fleksibilitet mht
HVORDAN rammekrav
løses/fordeles internt i prosjekter
/ delplaner (intern fordeling og
plassering av ulike kategorier
private/felles/offentlig
tilgjengelige uteoppholdsarealer)
36
Byform og byggehøyder
Det foreslås ikke
generell økning
av byggehøyder/
utnyttelse i
Sentrumsplanen
Foreslått vurderingsområde høyerehus /
knutepunktutvikling Strømsø
Hvorfor høy(ere )hus som ledd i
knutepunktutvikling på
Strømsø?
Bystrategi:
- Utnytte/utvikle BBYs viktigste
kollektivknutepunkt
- Tilrettelegge for vekst i
kunnskapsnæringer:
- Styrke regional konkurransekraft
for bedrifter,
kunnskapsnæringsmiljø og
området/byen
- Styrke sentrum (handel, byliv,
attraktivitet)
- Private utviklingsprosjekter skal
bidra til infrastruktur de gir behov
for
12.05.2015
Muligheter ved høy(ere hus) som
ledd i knutepunktutvikling:
- Gi plass til mer arbeidsplasser,
gulvkvadratmeter, folk og
aktivitet nær stasjonen
- Markere/profilere
knutepunktområdet i
bylandskapet
- Mindre fotavtrykk, større
utnyttelse gir mulighet for å
skape nye typer opplevelsestilbud
/ byrom tilrettelagt for mer intens
bruk
39
s
5 ulike delområder med
ulike muligheter og
utfordringer både romlig og
mht program/formål.
Underområder på Strømsø
torg (område 2a,b,c,d)
for å få ”mest mulig for flest mulig på sikt”, sikre omgivelseskvaliteter,
framtidig utviklingspotensial og forutsigbarhet / rettferdighet
Delområder
I perioden etter at planforslaget
ble laget, har vi sett behov for og
lagd forslag til hvordan arbeid med
finne løsninger for :
•
•
•
Fordeling av utbyggingspotensiale
Oppholdskvaliteter
(sol/skygge, vind) osv
Opplevelseskvaliteter byrom,
bylandskap, osv
Må håndteres internt innenfor
hvert delområde der
delområdet også ses som del
av helhet
(knutepunktområdet)
BESTEMMELSE OM PLANKRAV ved
vurdering av ”høyere hus”
12.05.2015
41
s
x
Politisk verksted:
Delområde 2d) ut,
Delområde 1) Opptrapping
mot stasjon, ellers NB
forhold til byrom/omgivels
(tekst til plankrav)
Torgeir Vraas plass
De to utbyggere ønsker likevel å gå
videre med planarbeid. Et felles
planprogram med mål og
tilhørende utredningstemaer for
utvikling av delområdet som del
av knutepunktområdet legges
fram til behandling i juni
Prosjektforslagene bearbeides slik at
de kan inngå i et felles planforslag
(evt. med løsnings alternativer)
som svar på felles planprogram.
Samarbeid mellom
forslagsstillere/ grunneiere.
12.05.2015
43
s
?
?
Politisk verksted:
Vurdere 1-2 HØYhus:
formål, byform, rammer
videre undersøkelser
Stort hotell – spesielt formål
• Formål som tillater mest mulig offentlig/offentlig
tilgjengelig program
HOTELL
► lar seg gjøre på begge tomter
12.05.2015
45
Delområde 1
"ANKERKVARTALET"
12.05.2015
46
• HVA KARAKTERISERER
SITUASJONEN?
• ett KVARTAL, en eier
• verneverdig bebyggelse
• grenser til Strømsø torg
og kvartalsstrukturen
12.05.2015
47
TILKNYTNING TIL BYROM
• grenser til Strømsø torg,
Jernbanegata og
kvartalsstrukturen
- mulighet for å tilføre
aktivitet til sentrale områder
12.05.2015
48
Høyhus prinsipp:
BASE+TÅRN
alt. HØYERE HUS
utbyggingsarealet plassert i to
høyere hus med seks hotellrometasjer
på en base
12.05.2015
alt. HØYHUS
utbyggingsarealet plassert i et tårn med 15
hotellrometasjer på en base
49
Referansebilder høyhus
SAS hotellene i Oslo og København
12.05.2015
50
SOL OG SKYGGE JEVNDØGN KL 9
Oppholdskvaliteter
• Sol/skygge:
– Høyhus-skiven er plassert nesten "midt i
kvartalet", øst-vest retningen gir større
skyggevirkninger, men gjør at det oppleves
som et tårn og ikke en skive fra Strømsø
Torg
– Jernbanegata og Rutebilstasjonen blir
mest påvirket
– I alternativet med høyere hus vil man få
kortere skygger, men Jernbanegata og
Rutebilstasjonen vil fortsatt være mest
utsatt
12.05.2015
SOL OG SKYGGE JEVNDØGN KL 12
SOL OG SKYGGE JEVNDØGN KL 15
51
Opplevelseskvaliteter bevegelse
• Høyhuset vil ligge sentralt i forhold til viktige
bevegelser knyttet til stasjonen, Byaksen og torget
• Høyhuset vil ligge "inne kvartalet"
Fra krysset Jernbanegata/Grønland vil huset i stor
grad ligne SAS hotellet i Oslo. Forutsatt at resten av
bebyggelsen holdes på Sentrumsplan nivå, og første etasjene
aktiveres, vil det i liten grad vil dominere opplevelsen av å
bevege seg i og gjennom gatene.
12.05.2015
52
Delområde 2
DR. HANSTEINSGATE
12.05.2015
53
• HVA KARAKTERISERER
SITUASJONEN?
• en del av en REKKE,
en eier
• grenser til
kvartalsstrukturen
12.05.2015
54
TILKNYTNING TIL BYROM
• grenser til kvartalsstrukturen på
Strømsø
- mulighet for å tilføre
aktivitet til denne delen av
Strømsø ved å knytte seg til
og markere en av
tverrgatene
12.05.2015
55
Plassering
Ved stasjonen
Høyhuset vil ligge litt i utkanten av
viktige bevegelser knyttet til
stasjonen, Byaksen og torget.
12.05.2015
Langes Gate
Høyhuset vil "markere og aktivere" en
annen del av Strømsø, kan knyttes
både til en ny adkomst til stasjonen og
en overgang til Elvepromenaden
56
Volumer
12.05.2015
57
Fra volumstudie etter Future Built konkurransen
På Linje" - 2. premie i Future Built konkurransen
12.05.2015
"Sol over Strømsø" - innkjøp i Future Built konkurransen
58
Høyhus prinsipp:
KOMBINASJON
Portalen Hotell Lillestrøm, 14 etasjer
(Foto: OBOS)
Festplassen Straume Sentrum, 15 etasjer
(Foto: Dronninga Landskap)
Referansebilder høyhus
12.05.2015
59
Oppholdskvaliteter
• Sol/skygge:
– Høyhuset er vist som et tårn med den
smaleste siden mot sør, slik at
skyggevirkningene blir minst mulig
– Jernbanestasjonen mest påvirket
– I alternativet med høyere hus vil man få
et større område med lengre skygger,
men de blir ikke så lange skygger som i
høyhusalternativet
12.05.2015
60
Opplevelseskvaliteter - landemerke
Prinsipp fjernvirkning fra Bragernesåsen - høyhus ved stasjonen
12.05.2015
61
Opplevelseskvaliteter - landemerke
Prinsipp fjernvirkning fra Bragernesåsen - høyhus ved Langes gate
12.05.2015
62
Landemerke(r)
"Hotellkvartalet"
Dr. Hansteinsgate
"Hotellkvartalet" &
Dr. Hansteinsgate
12.05.2015
63
1-2 HØYhus ?
• Grunnlag for å anbefale
videre undersøkelser
(og rom for dette i
planforslag)
• Ikke grunnlag for
endelig vedtak om
ja/nei nå
Status - innsigelser
• Fra 24 innsigelser
• 3 litt utfordrende:
– Rekkefølgekrav
boligbygging langs
Svelvikvegen
– Boligutvikling på
jordbruksarealer vest på
Gulskogen
– Støybestemmelser
Resterende i god prosess.