1. No category

Saksnr.:
Dokumentnr.:
Løpenr.:
Klassering:
Saksbehandler:
2013/11418
47
28341/2015
Trondalen sørøst
Torill Nilsen
Møtebok
Behandlet av
Planutvalget
Bystyret
Møtedato
09.04.2015
30.04.2015
Utvalgssaksnr.
23/15
29/15
Forslag til detaljregulering for Trondalen Sørøst - Onsøy
Forslagstiller: Trondalen Utvikling AS
Utvalgsleders innstilling
Planutvalgets leder anbefaler planutvalget å gi følgende innstilling til Bystyret:
I medhold av plan- og bygningslovens §12-12 godkjennes det fremlagte forslaget til
reguleringsplan for Trondalen Sørøst, arealplan ID 0106 1085, plankart datert 24.09.14, sist
revidert 09.03.15, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 24.09.14, sist revidert
17.02.15.
Fredrikstad, 25.03.2015
Planutvalgets behandling 09.04.2015:
Votering:
Utvalgsleders innstilling ble enstemmig vedtatt.
Planutvalgets innstilling 09.04.2015:
I medhold av plan- og bygningslovens §12-12 godkjennes det fremlagte forslaget til
reguleringsplan for Trondalen Sørøst, arealplan ID 0106 1085, plankart datert 24.09.14, sist
revidert 09.03.15, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 24.09.14, sist revidert
17.02.15.
Bystyrets behandling 30.04.2015:
Votering:
Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt
Bystyrets vedtak 30.04.2015:
I medhold av plan- og bygningslovens §12-12 godkjennes det fremlagte forslaget til
reguleringsplan for Trondalen Sørøst, arealplan ID 0106 1085, plankart datert 24.09.14, sist
revidert 09.03.15, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 24.09.14, sist revidert
17.02.15.
Fredrikstad, 04.05.2015
Rett utskrift
Anita Simensen
møtesekretær
Utskrift til:
Torill Nilsen, Regulering og byggesak
Kommunalsjef Roy H. Jakobsen
Side 1 av 9
Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra utvalgsleder
Ingen endring.
Rådmannens kommentar
Ingen kommentar.
Rådmannens forslag til innstilling
I medhold av plan- og bygningslovens §12-12 godkjennes det fremlagte forslaget til
reguleringsplan for Trondalen Sørøst, arealplan ID 0106 1085, plankart datert 24.09.14, sist
revidert 09.03.15, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 24.09.14, sist revidert
17.02.15.
Sammendrag
Planforslaget er utarbeidet av SG Arkitekter på vegne av Trondalen Utvikling AS som
forslagstiller. Planområdet ligger i sin helhet innenfor reguleringsplan for Trondalen Syd i
Onsøy og er på ca. 23 dekar.
Hensikten med planen er å legge til rette for utvikling av denne delen av Trondalen med
overordnede prinsipper fra gjeldende reguleringsplan, men med et revidert plankonsept.
Reguleringsbestemmelsene stiller krav om bebyggelsesplan for dette området før
igangsetting av tiltak. Etter ny plan og bygningslov er bebyggelsesplan erstattet med
detaljregulering.
I planen fra 2011 var dette området, benevnt B/KS, avsatt til blokkbebyggelse og konsentrert
småhusbebyggelse. Dette planforslaget legger opp til en mer konsentrert, men lavere og
mer variert utbygging med mulighet for rekkehus, eneboliger i kjede, samt en del eneboliger.
I det mest eksponerte området mot øst er arealet avsatt til frittliggende eneboliger.
Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn og høring i tiden 05.12.14 til 26.01.15.
Forslaget har blitt endret noe etter innkomne bemerkninger ved bl.a. at lekeområdet (L1) har
blitt noe større og byggegrensen endret. Det foreligger ingen innsigelser mot planforslaget
fra statlige eller fylkeskommunale myndigheter. Etter en samlet vurdering finner rådmannen
grunnlag for å anbefale at det fremlagte planforslaget godkjennes.
Vedlegg
1. Oversiktskart
2. Plankart datert 24.09.14, sist revidert 09.03.15
3. Reguleringsbestemmelser datert 24.09.14, sist revidert 17.02.15
4. Planbeskrivelse 24.09.14, sist revidert 09.03.15
5. Situasjonsplan, datert 17.02.15
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Øvrige dokumenter i følge dokumentliste.
Saksopplysninger
Bakgrunn for planarbeidet
Hensikten med planen er å legge til rette for utvikling av området B/KS i reguleringsplanen
for Trondalen syd med overordnede prinsipper fra gjeldende reguleringsplan, men med et
revidert plankonsept. Dette forslaget til detaljregulering ligger i sin helhet innenfor
reguleringsplanen for Trondalen syd som ble vedtatt i 2011.
Overordnet planstatus
Østfold mot 2050, fylkesplan
Fylkesplanen for Østfold ble godkjent i statsråd 11. mars 2011. Tettstedsgrensen som er
avmerket i fylkesplanen samsvarer med hensynsonegrensen i kommuneplanens arealdel
Side 2 av 9
Det aktuelle planområdet er definert som nåværende tettstedsbebyggelse.
Kommuneplanens Arealdel 2011 - 2023, vedtatt 06.12. 2012
Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til framtidig boligbebyggelse. Vest for
planområdet er det lagt til rette for en utvidelse av Trondalen idrettsanlegg. Videre vestover
er store områder avsatt som landbruk, natur og friluftsområde vist med hensynssone (H530)
for friluftsliv.
Gjeldende reguleringssituasjon
Reguleringssituasjonen gjenspeiler situasjonen i arealdelen. Det aktuelle området ligger inne
som felt B/KS, og en liten del av FS3 i regulerings plan for Trondalen syd. Tilstøtende plan i
vest regulerer barnehage og idrettsanlegg. Østover er det regulert etablerte boligområder.
Reguleringsbestemmelsene for Trondalen syd, §2.3 stiller krav om at det utarbeides
bebyggelsesplan for område B/KS.
Beskrivelse av planområdet – eksisterende forhold
Planområdet dekker ca. 23 daa og ligger i Trondalen på Gressvik ca. fem kilometer fra
Fredrikstad sentrum. Planområdet er lokalisert på en åsrygg ca. 50 m o. h. som strekker seg
fra nordøst mot sørvest. Området domineres av fast fjell stedvis kledt med et tynt
løsmassedekke som gir grobunn for lyng og furu. Området framstår i dag som et
skogsområde og er markert som turterreng i Fredrikstad kommunes kartløsning selv om det
ikke går noen markante stier gjennom området. Rett vest for planområdet er et nytt
boligområde med konsentrert småhusbebyggelse under oppføring. Områdene videre
vestover er ubebygd. Øst for planområdet ligger et etablert boligområde.
På grunn av den markerte topografien ligger planområdet adskilt fra bebyggelsen i øst. Et
stykke nord for planområdet er det derfor regulert inn en gang- og sykkelveg som forbinder
planområdet med områdene lenger øst. Denne gangvegen vil fungere som gangadkomst til
bussholdeplass, skole, barnehage og butikk. Skoleveien vil delvis følge boliggater med
blandet trafikk, men anses som trygg.
Planområdet betjenes ikke av rutebuss. Nærmeste bussholdeplass ligger om lag 500m fra
planområdet og med en forholdsvis lav kollektivdekning vil planområdet derfor kunne bli
bilbasert. Avstanden til sentrum er akseptabel med tanke på sykkelbruk. Veistandarden
langs ruten er varierende og følger både veier med blandet trafikk og gang- og sykkelveier.
Det er ikke registrert naturverdier av spesiell verdi innenfor planområdet. Databasen arealis
(http://geo.ngu.no/kart/arealisNGU/) er benyttet som kilde, og det er gjort supplerende
befaring i området for å avdekke om det f. eks. finnes hule eiker. Områdene vest for
planområdet er registrert som svært viktig/viktig yngleområde for trelerke og natteravn.
Aktiviteten i planområdet vil ikke påvirke disse bestandene.
Beskrivelse av planforslaget
Arealformålene i planen er følgende:
Bebyggelse og anlegg:
Boligbebyggelse
Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse
Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse
Energianlegg
Lek
Samferdsel og teknisk infrastruktur:
Veg
Annen veggrunn – grøntareal
Side 3 av 9
Grønnstruktur:
Turdrag
Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for utbygging av boliger i området.
Hovedgrepet i planen er å etablere en ringvei opp Trondalstoppen med tosidig bebyggelse.
Ringveiens form muliggjør en høy utnyttelse og en rasjonell utbygging. Samtidig blir det få
stikkveier som vanskeliggjør renovasjon og brøyting. Det etableres så grønne tverrforbindelser
for gående på tre steder som knytter ringveien til grøntområdet like øst, nord og sør for
planområdet. Tverrforbindelsene er delvis samlokalisert med lekeplassene og vil kunne fungere
som en møteplass for flere grupper av beboerne.
Planforslaget skiller mellom tre ulike kategorier av boligbebyggelse: Boligbebyggelse (B1),
frittliggende småhusbebyggelse (BF1 – BF2) og konsentrert småhusbebyggelse (BK1 – BK4).
Innen B1 tillates både frittliggende og sammenbygde småhus med inntil tre målbare plan, mens
det innen BK1 – BK4 er lagt til rette for sammenbygde bolighus som f. eks. tomannsbolig,
firemannsbolig, mindre leilighetsbygg eller rekke- og kjedehus.
Planbestemmelsene binder ikke opp detaljene, men fastlegger hovedtrekkene i
boligstrukturen med muligheter for eneboliger i den østligste delen og en mer konsentrert
bebyggelse videre vestover.
Reguleringsplan for Trondalen syd åpnet for blokkbebyggelse med møne/gesimshøyde opp
til 13 m over ferdig planert terreng i tillegg til ytterligere 1,5 m for tekniske anlegg for 20% av
bygningsbredden. Ut fra landskapshensyn og ønsker i markedet er den maksimale
byggehøyden redusert til 8/9 m samtidig som det i de høyest liggende delene av planen
bare åpnes for eneboliger som lettere kan plasseres i landskapet.
Det legges til rette for trinnfri adkomst fra parkering og til boliginnganger.
Fellesområdene vil også opparbeides etter prinsippene om universell utforming og være
tilgjengelig for de fleste av boenhetene. På grunn av terrenget vil det imidlertid være
vanskelig å sikre en universell tilgjengelighet for alle uteoppholdsarealer innen planområdet.
Konsekvenser av planforslaget
Endringer i forhold til gjeldende plansituasjon:
Endring av planformål:
Felt B/KS er i reguleringsplan for Trondalen syd avsatt til blokkbebyggelse og konsentrert
småhusbebyggelse og åpnet for 6965 m2 BYA. Planforslaget for Trondalen sørøst legger
opp til en mer arealkrevende, men lavere og mer variert utbygging over totalt 8086 m2 BYA.
Den høyere arealutnyttelsen vil kunne gå utover uteoppholdsarealene til hver boenhet, noe
som kan forsvares i et område der det ellers er god tilgang på sammenhengende
grønnstruktur. I det mest eksponerte området mot øst er arealet avsatt til frittliggende
eneboliger.
Felt FS3 i reguleringsplan for Trondalen syd er avsatt til frittliggende eneboliger. I
detaljreguleringsplanen er de to sørvestre tomtene av FS3 foreslått omregulert til konsentrert
småhusbebyggelse (BK1), slik at strukturen i felt K S3 forlenges. Endringen innebærer en
fortetting av området, og er naturlig avgrenset av terrenget mot vest og vegen mot øst.
Endring av krav til uteoppholdsareal:
Reguleringsplan for Trondalen syd § 2 sier at uteareal for opphold bør utgjøre minimum 80
kvm pr. bolig på bakkeplan. I planforslaget er kravet redusert til 30/60 kvm pr. bolig. Dette
forsvares med at området ligger nært store friområder og grøntområder som gir gode
uteoppholdsarealer. Det legges nå opp til en utbyggingsform som krever noe mer areal, men
som gir mulighet for individuelle uteoppholdsarealer.
Side 4 av 9
Planforslaget har blitt endret etter at planen var utlagt til offentlig ettersyn blant annet med at
lekeplassen L1 trukket to meter nordover og samtidig utvidet to meter i bredden.
Endrede byggegrenser mot veg og friområde:
Byggegrensen på fire meter mot veg er videreført mot Trondalsveien. På øvrige veger er
byggegrensen lagt nærere vegen for å utnytte arealet bedre. Byggegrensen mot friområdet i
øst er redusert lengst nord i planen, der byggeområdet ligger lengst vekk fra fjellsiden og
høyspentkabelen er lagt i bakken. Mens reguleringsplanen la til rette for blokkbebyggelse,
legger detaljreguleringsplanen til rette for lavere bebyggelse i det aktuelle området.
Byggegrensen mot øst ble satt som følge av høyspentlinjen, samt for å dempe
fjernvirkningen av den mulige blokkbebyggelsen. I det samme området tillates nå bare
eneboliger som er vesentlig lavere (redusert fra 13 til 9 m), og enklere å terrengtilpasse. På
grunn av den lavere byggehøyden vil fjernvirkningen reduseres.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse som har avdekket at grunnen i planområdet
har potensial for radon. Gjeldende teknisk forskrift krever at bebyggelsen prosjekteres med
radonsperre. Det anbefales i tillegg at byggegrunnen tilrettelegges for mulige avbøtende tiltak.
Samråd og medvirkningsprosess
Oppstart av planarbeidet er varslet på ordinær måte med kunngjøring på kommunens
hjemmeside, annonse i lokalaviser og brev til berørte parter og offentlige myndigheter
07.06.2013.
Planforslaget ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn og høring i planutvalget 27.11.14, sak nr
88/14 og var utlagt i tiden 05.12.14 til 26.01.15.
For nærmere omtale av planforutsetninger og innhold vises det til planbeskrivelse og øvrige
plandokumenter.
Innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn med kommentarer
Nedenfor følger sammendrag av innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn og høring med
plankonsulentens og rådmannens kommentarer.
Fylkesmannen i Østfold, datert 23.01.15
1. To eksisterende boliger vil som følge av trafikkøkning få et støynivå over Lden 55 dB. Det
anbefales at disse skjermes mot veien. Dette bør inntas i rekkefølgebestemmelsene.
2. Illustrasjonsplanen viser at det stedvis vil bli forholdsvis lite uteareal på bakken tilknyttet
boligene. Mottatt illustrasjonsplan viser en vurdert sannsynlig utbygging, men ikke en
maksimal utnyttelse i tråd med reguleringsplanens øvre rammer. Det er uklart hvordan en
maksimal utnyttelse av arealene vil se ut. Det fremgår av statlige planretningslinjer for
samordnet bolig, areal- og transportplanlegging at det bør legges særlig vekt på høy
arealutnyttelse i by- og tettstedsområder samt ved kollektivknutepunkt. Trondalen ligger
et stykke utenfor byområdet, definert i byområdeplanen. Det er heller ikke noe kollektiv
knutepunkt i nærheten. Angitt mulig sykkelrute til sentrum er på 4,3 km. Når arealene først
tas i bruk ser vi det i utgangspunktet som positivt med god arealutnyttelse. Arealutnyttelsen i
området vil trolig ligge mellom 2,7-3,2 boenheter/dekar innenfor planområdet som helhet.
Ved slike arealutnyttelser er det imidlertid desto viktigere med høy kvalitet ved utforming og
lokalisering av utearealene, slik at bokvalitetene ivaretas. Det bør ses nærmere på om det er
mulig å sikre bedre utearealer tilknyttet boligene.
Plankonsulentens kommentarer
1. Detaljreguleringen er en detaljering av gjeldende reguleringsplan der det er tatt inn krav
om avbøtende støytiltak. Om ønskelig kan disse tas inn som rekkefølgekrav også i
detaljreguleringsplanen.
Side 5 av 9
2. Se kommentarer til Østfold fylkeskommunes merknader.
Rådmannens kommentarer
Ad punkt 1: Det er tatt inn rekkefølgekrav om avbøtende støytiltak langs Trondalsveien, jfr
§1. bokstav d.
Østfold fylkeskommune, datert 05.01.15.
1. Østfold fylkeskommune er generelt sett positiv til en endring i bebyggelsestypologi og
en variert sammensetning av boligtyper. Planforslaget legger imidlertid opp til en lavere
MUA (30-60 m2/boligenhet) enn det kommuneplanen krever (80m2/boligenhet).
Fylkeskommunen er ikke overbevist om at dette gir de beste bokvalitetene, dersom dette
ikke kompenseres med gode fellesarealer med høy kvalitet. Grepet forsvares med at det
ellers er god tilgang på sammenhengende grønnstruktur. ØFK mener imidlertid at
sammenhengende grønnstruktur og nærhet til markaområder ikke kan kompensere for
manglende opparbeidede uteoppholdsareal i et byggefelt. Fellesarealer med god kvalitet
fyller funksjonen som sosial møteplass for ulike typer beboere og befolkning i ulik alder,
mens markaområdene mer er arena for rekreasjon og turgåing/trim.
2. ØFK oppfordrer til at L1 eller L2 vurderes en utvidet som sosial møteplass som
kompensasjon for at MUA er redusert.
3. §1a bør ta opp i seg rekkefølgebestemmelser som sikrer at utvidet fellesareal/sosial
møteplass opparbeides før brukstillatelse gis.
4. Dersom intern grønnstruktur i området skal kunne nyttes som snarvei til nærmeste
bussholdeplass ved Gamle Ålevei, bør det også vurderes gangsti gjennom L2, slik at
forbindelsen mot grøntområdet og Vollebergvien/Kleva ikke blir brutt.
5. Saken er forelagt Fylkeskonservatoren, som uttaler at kulturminneinteressene i
planen er ivaretatt.
Plankonsulentens kommentarer:
1. Planområdet og nærområdene byr på en stor variasjon av sosiale treffpunkter
gjennom frilek/turrekreasjon, organisert idrett, lek på lekeplass og (når man har blitt
kjent) samvær på private uteoppholdsarealer. Topografien i området er egnet for den
tette utbyggingen, da hver boenhet vil få forholdsvis åpne uteoppholdsarealer pga.
høydeforskjellene. Det er i første rekke de felles opparbeidede treffpunktene (lekeplassene)
ØFK ønsker å utvide. Lekeplassenes kvalitet og lokalisering er nok av større betydning enn
størrelsen for at de skal være attraktive og naturlige møteplasser. Vi har derfor plassert
lekeområdene på solfylte plasser i tilknytning til grønnstrukturen. Lekeplassene vil fylle
funksjonen som lekeplass, snarveg og adkomsten til et naturlig (L2) utkikkspunkt med en
fantastisk utsikt. Med denne beliggenheten vil spesielt L2 og L3 bli naturlige
uteoppholdsareal, og det åpnes for f. eks. grillplass på L3. Denne nordligste lekeplassen må
også sees i sammenheng med naturområdene nordover. Vi mener at de opparbeidede
fellesområdene/lekeplassene må sees i sammenheng med den nære grønnstrukturen. Her
vil alle aldersgrupper og mennesketyper kunne møtes på en naturlig måte.
2. L1 og L2 opparbeides som lekeplass/felles uteoppholdsreal. Plassene er i første rekke
tiltenkt små barn, og vi ser det ikke som nødvendig å øke arealene så lenge plassene
er funksjonelle og opparbeides med god kvalitet. «Trondalen sørøst» er jo også en del av
«Trondalen syd» som inneholder en forholdsvis stor felles lekeplass sentralt i området. Som
poengtert under pkt. 1., ligger disse lekeplassene i tilknytning til grønnstrukturen.
Plasseringen vil bygge opp under lekeplassen som mulig sosial møteplass.
3. Rekkefølgebestemmelsene §§ 1-a og 1-c sikrer at lekeplassene opparbeides og at
Side 6 av 9
adkomsten til naturområdet opparbeides før det gis brukstillatelse. Naturområdet skal ikke
tilrettelegges med annet enn en brukbar adkomst. Vi mener opparbeidelsen av alle
fellesarealer er godt dekket av §1.
4. L2 er ment å være en naturlig gangadkomst til grønnstrukturen og utkikkspunktet. Det er
ikke behov for å kreve opparbeidet en egen gangsti.
5. OK
Rådmannens kommentarer:
Ad. Pkt 2. Lekeplassen L1 er utvidet med to meter nordover og byggegrensen økt til fire
meter på hver side av lekeplassen.
Statens vegvesen, datert 23.01.15.
1. Da kollektivtilbudet i området er dårlig er det viktig å gjøre sykkelen til et attraktivt og
realistisk alternativ. Løsningene for gående og syklende bør utformes på en måte som gjør
det enklere å velge å gå eller sykle fremfor bilbruk. Vi anbefaler at det tas med en
bestemmelse i planen om hvilken kvalitet sykkelplassene skal ha. Sykkelparkeringsplassene
bør være under tak og være utformet slik at syklene kan låses fast. Ved å tilrettelegge for
lettvint og sikker sykkelparkering kan en påvirke beboerne til å bruke sykkelen til daglige
gjøremål.
2. Antall parkeringsplasser per boenhet i planbeskrivelsen er i henhold til minimumskravene
i kommuneplanens arealdel. Vi anbefaler at minimumskravene i kommuneplanens arealdel
gjengis som maksimumkrav i planbeskrivelsen. Det bør vurderes å lage et felles
parkeringsanlegg for å gjøre privatbilen mindre tilgjengelig og attraktiv slik at det blir enklere
å velge å gå eller sykle.
3. Det er tegnet inn sikttrekanter i sørgående retning i avkjørslene. Det anbefales at det
tegnes inn siktsoner i begge retninger.
Plankonsulentens kommentarer:
1. Boligene opparbeides som et villastrøk. Den mest naturlige plassering av sykkel vil for
de fleste av boligene være i tilknytning til carport/uteområde som henvender seg mot
vegen. Det tas inn bestemmelse om at en bør bestrebe å utforme overbygget
sykkelparkering med låsemuligheter.
2. Det legges opp til smale veger i planområdet. For å motvirke konflikter mellom
gateparkering og f. eks. brøyting og renovasjon ønsker vegmyndigheten (i kommunen)
å sikre at gjesteparkering finner sted inne på byggeområdet. Det bør derfor være mulig å
legge inn to plasser der parkeringskravet er 1,5.
3. Det legges inn frisikt i kryss i revidert planforslag.
Rådmannens kommentarer:
Ad. Pkt. 2 virker det som plankonsulenten har misforstått det Vegvesenet påpeker, nemlig at
det bør være maks. parkering i stedet for minimumskrav slik planen legger opp til. Etter
rådmannens vurdering er det kravet som er satt i planen godt tilpasset dette området og i
henhold til kommuneplanens bestemmelser.
Jernbaneverket, datert 05.01.15
Jernbaneverket har ingen bemerkninger til planforslaget.
Kystverket, datert 26.01.15
Kystverket Sørøst har ingen merknader til planforslaget.
Side 7 av 9
Hafslund, datert 26.01.15
Hafslund har ingen konkrete merknader til planforslaget og kommer i sitt svarbrev med
generelle krav til byggeavstander, anleggsbidrag,m.m.
Fredrikstad kommune, barnetalsperson, datert 26.01.15
Forslaget virker til å ha ivaretatt leke- og oppholdsareal, trafikksikkerhet og eksisterende
stier i området. Kartlegging av barnetråkk er brukt i denne sammenheng. Området ligger tett
på en idrettsplass og friluftsområdet slik at barn og unge har gode muligheter til lek og
opphold ute.
Selv om området ligger tett på gode uteareal er det også viktig at det settes av gode utefellesareal for boligområdet. Gode fellesareal for alle aldersgrupper vil kunne legge til rette
for et godt og trygt oppvekstmiljø for barn og unge.
Plankonsulentens kommentarer:
Se felles kommentar til Østfold fylkeskommune.
Rådmannens kommentarer:
Lekeområdet L1 er utvidet med to meter og byggegrensen er utvidet til fire meter på hver
side.
Eldrerådet og råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, datert 13.01.15.
Rådene har ingen bemerkninger til det fremlagte forslaget til detaljregulering.
Øivind Utne, grunneier av tilstøtende eiendom i sør, datert 25.01.15.
Utne bemerker at overvann er kanalisert mot Tronsdalsbekken/Ålebekken, og mener
opparbeidet fordrøyningsbasseng ikke fanger opp den økte avrenningen. Utne ber om:
• at det pålegges utbygger å flomsikre eiendommene langs bekken fra Trondalsveien 10 til
og med Gamle Ålevei 63 og 65.
• at det tas inn et punkt om at tomtekjøper/utbygger plikter å påse at skogområdet syd for
planområdet ikke forsøples med bygningsrester.
Plankonsulentens kommentarer:
Det er behov for overvannshåndtering som følge av utbyggingen. Den tekniske løsningen er
imidlertid ikke en del av planen, men behandles som en egen sak.
Planen stiller i reguleringsbestemmelsenes § 2.2 krav til at. «Takvann og overflatevann skal
infiltreres i grunnen, ledes bort i eget avløp til vassdrag eller fordrøyes. Bortledning av
overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelse eller andre ulemper
ved dimensjonerende regnintensitet».
Vi mener planen gjennom bestemmelser sikrer at det skal opparbeides en forsvarlig
overvannshåndtering.
Rådmannens kommentarer:
Spørsmål om overvann har blitt drøftet med plankonsulent i ettertid og de som prosjekterer
VVA har svart på Utnes spørsmål:
«Vår beregning omfatter hele feltet og avrenning fra hele feltet skal ikke overstige
avrenningssituasjonen slik den var før utbygging. Dette løses med fordrøyningsbasseng.
Overvann som kommer fra tomter, så som drenering og taknedløp som føres til
overvannsledning i veier, vil altså fordrøyes. Hele området som var i opprinnelig
reguleringsplan er medtatt med tanke på fordrøyning.
Side 8 av 9
Vi prosjekterer veier med tilhørende areal og sørger for at vann her fra ikke ledes til Utne's
tomt. Tomter løses med fallretninger etc. slik at overvann ikke tilføres Utne's tomt.»
Økonomiske konsekvenser
Ikke relevant.
Konsekvenser levekår/folkehelse
Den foreslåtte detaljreguleringsplanen anses ikke å ha negativ betydning for levekårene i
området. Endringen i arealbruk antas å være positivt for nærmiljøet.
Ansattes medbestemmelse
Ikke relevant.
Vurdering
Planforslaget skal legge til rette for boligbebyggelse. Planbestemmelsene binder ikke opp
detaljene, men fastlegger hovedtrekkene i boligstrukturen med muligheter for eneboliger i
den østligste delen og en mer konsentrert bebyggelse videre vestover. Planforslaget er godt
beskrevet i de vedlagte dokumenter.
Konsekvenser av planforslaget
Planforslaget avviker fra godkjent reguleringsplan ved at i planen fra 2011 var dette
området, benevnt B/KS, avsatt til blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Dette
planforslaget legger opp til en mer konsentrert, men lavere og mer variert utbygging med
mulighet for rekkehus, eneboliger i kjede, samt en del eneboliger. I det mest eksponerte
området mot øst er arealet avsatt til frittliggende eneboliger.
Reguleringsplan for Trondalen syd § 2 sier at uteareal for opphold bør utgjøre minimum 80
kvm pr. bolig på bakkeplan. I planforslaget er kravet redusert til 30/60 kvm pr. bolig. Dette
forsvares med at området ligger nært store friområder og grøntområder som gir gode
uteoppholdsarealer. Det legges nå opp til en utbyggingsform som krever noe mer areal, men
som gir mulighet for individuelle uteoppholdsarealer.
Endrede byggegrenser mot veg og friområde:
Byggegrensen på fire meter mot veg er videreført mot Trondalsveien. På øvrige veger er
byggegrensen lagt nærmere vegen for å utnytte arealet bedre. Byggegrensen mot
friområdet i øst er redusert lengst nord i planen, der byggeområdet ligger lengst vekk fra
fjellsiden og høyspentkabelen er lagt i bakken.
Naturmangfoldloven
Planen er vurdert etter kriteriene som fremgår av §§ 8-12 i Naturmangfoldloven.
Dette er godt beskrevet i pkt. 9 i planbeskrivelsen.
Planforslaget har med dette vært gjenstand for en omfattende og grundig vurdering etter
høring og offentlig ettersyn, og innkomne faglige råd og merknader er hensyntatt på en
rekke punkter. Justeringene som er foretatt anses ikke å være så vesentlige at det er
nødvendig med nytt offentlig ettersyn.
Det foreligger ingen innsigelser mot planforslaget fra statlige eller fylkeskommunale
myndigheter. Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at det
fremlagte planforslaget godkjennes.
Side 9 av 9