REGULERINGSENDRING AUSTLID
Side 1 av 17 SÆRUTSKRIFT Samlet saksframstilling SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 21/15 31/15 Planutvalget Kommunestyret 17.04.2015 30.04.2015 Ark.: L12 201302 Lnr.: 3924/15 Saksbehandler: Arkivsaksnr.: 13/1454-42 Lars Kristian Hatterud REGULERINGSENDRING AUSTLID FERIESENTER Vedlegg: 1. Plankart i m. 1:1000 2. Reguleringsbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. ROS-analyse Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-11 vedtar planutvalget i Gausdal å legge reguleringsendring for «Austlid fjellstue» med plankart og reguleringsbestemmelser ut til offentlig ettersyn og høring. NYTT SAMMENDRAG: Regionale planmyndigheter har ikke fremmet innsigelse mot reguleringsendringen. Men det er foretatt mindre tilpasninger av reguleringsbestemmelsene og plankartet for å imøtekomme innkommende merknader. Detaljreguleringsplan for Austlid Feriesenter med tilhørende planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser anbefales godkjent. Samtidig oppheves følgende reguleringsplan, “Reguleringsplan for “Austlid Feriesenter m.v”, vedtaksdato 31.03.1992. SAKSOPPLYSNINGER: Forslagsstiller: Forslag til reguleringsendringen for «Austlid fjellstue» er mottatt fra Planråd AS som har utarbeidet planforslaget på vegne av Thon gruppen ved Blålyng AS og grunneier i området Magnar Bjørnhaug. Reguleringsendringen omfatter hele planen for «Austlid Feriesenter m.v» vedtatt 31.03.1992. Beliggenhet og atkomst: Planområdet ligger på Skei, ved Veslesetervannet. Adkomst via Veslsetervegen. Formålet med regulering: Hovedhensikten med omreguleringen er å endre arealbruken fra kommersiell turistvirksomhet til fritidsformål i mer tradisjonell stand. Markedet har vært, og er i forandring, og etterspørselen etter utleieenheter er per i dag liten. Arealformålet rundt selve Fjellstua blir opprettholdt som det er i dag. Planforslaget omfatter også nødvendig arealer til parkering, adkomst og renovasjon etc.. Eiendomsforhold Det er 12 grunneiere innenfor planområdet, disse er: Gnr 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 246 Bnr 1 17 20 30 41 42 47 47 60 61 62 63 1 Navn på eier KNUT ENGER OLSEN KNUT WLADIMIR HANSSON OLAV THON BJØRNHAUG MAGNAR OLAV THON OLAV THON MAGNE LINDBERGSENGEN TONJE M H LINDBERGSENGEN OLAV THON KNUT WLADIMIR HANSSON KNUT WLADIMIR HANSSON HARRIET MARIE ROLFSEN VESLESETER SAMEIE Forhold til overordnete planer: Planforslaget inngår som en del av kommunedelplanen for Veslesetra, vedtatt 29.01.2004. Arealbruken er i delplanen avsatt til forretning, service og reiseliv, og en endring av arealbruken til fritidsbebyggelse er således ikke i tråd med gjeldende kommunedelplan. Det pågår revisjonen av kommunedelplanen for Veslesetra, dette arbeidet ble satt i gang i juni 2012. Kommunedelplanen forventes å bli 1 gangs behandlet i løpet av senhøsten 2014. Planforslaget medfører ingen endringer i forholdet til dyrket og dyrkbart areal. Planprosess: Oppstartsmøte ble avholdt 20.02.2014. Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i GD 06.03.2014 og varslet med brev til berørte parter, regionale myndigheter og representant for idrettslagene 04.03.2014. Det kom inn 5 merknader/innspill til varsel om oppstart. De innkommende merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Intensjonen bak omreguleringen ble drøftet med regionale planmyndigheter i møte i regionalt planforum den 28.01.2014. Konsekvensutredning I møtet i regional planforum i januar 2014, ble det fra regionale planmyndigheter skissert en løsning av planarbeidet der reguleringen av Austlid fjellstue følger revisjonen av kommunedelplanen for Veslesetra, hvor konsekvensene blir vurdert parallelt. Kommer reguleringen av Austlid fjellstue til behandling før kommunedelplanen blir vedtatt, kommer endringen inn under §3 i forskrift om konsekvensutredning og må vurderes etter §4. Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsanalyse samt vurdering i forhold til miljø og samfunn i planbeskrivelsen. I ROS-analysen er det vurdert ulike hendelser, det er konkludert med at for 6 hendelser er risikonivået lavt. I planbeskrivelsen er det ikke påvist forhold som er av negativ karakter for miljø og samfunn. Administrasjonen har gått igjennom foreliggende planforslag og de merknader som har kommet inn i forbindelse med oppstarten av planarbeidet og vil foreslå en endring i plankart og noen endringer/tillegg til planbestemmelsene. Administrasjonen mener det er mest hensiktsmessig at skiløypetrasen innarbeides i plankartet som eget formål, og ikke vises som en illustrasjon slik som den gjør i planforslaget. Dette vil gi en mer forutsigbarhet for løypenettet og det vil bli mulighet til å kunne knytte bestemmelser til formålet. Det anbefales derfor å regulere inn skiløypetraseen med en bredde på 15 meter. Pkt. 1.8 Gjerder: «Normalt skal byggeområdene ha gjerde mot tilstøtende veger og LNF-områder. Det skal legges vekt på at gjerder skal underordne seg helhetsinntrykket i området og det skal ikke virke dominerende. Gjerde skal oppføres med en høyde på 0,9-1,2 meter og det skal fortrinnsvis settes opp av trematerialer, f. eks skigard. Ved spesielle behov og etter søknad kan nettinggjerde (Nasjonalgjerde) godkjennes. Grinder skal vende utover. Eier har ansvar for at bygninger og gjerder er sikret og vedlikeholdt slik at beitedyr ikke blir innestengt eller sittende fast. Gjerde som ikke vedlikeholdes kan kreves fjernet. Gjerde skal utføres slik at stier, råk, skiløyper og lignende ikke stenges. Gjerde skal oppføres slik at beitedyr ikke kommer til skade eller blir sperret inne.» Bestemmelsen som gjelder gjerder er noe uklar angående hvilke arealer som tillates inngjerdet og hvor mye som skal gjerdes. Ved gjerding bør det tas hensyn til den frie ferdselen gjennom området. Eksisterende bebyggelse rundt fjellstua er oppført forholdsvis tett og inngjerding av enkelt hytter vil her gi store problemer med snøbrøyting og generell drift og vedlikehold av veger etc. Administrasjonen mener det er mest hensiktsmessig å gjerde inn hele området eller større grupper av tomter, men det bør være gjennomtenkt og anbefaler derfor at det lages en enkel plan før gjerding igangsettes. Bestemmelsen foreslås endret til: «Inngjerding av større områder kan tillates, men før gjerding kan skje, skal det lages en enkel plan som viser hvilke områder som gjerdes inn, denne planen skal godkjennes av kommunen. Enkelt tomter tillates ikke inngjerdet. Gjerde skal oppføres med en høyde på 0,9-1,2 meter og det skal fortrinnsvis settes opp av trematerialer, f. eks skigard. Ved spesielle behov og etter søknad kan nettinggjerde (Nasjonalgjerde) godkjennes. Grinder skal vende utover. Eier har ansvar for at bygninger og gjerder er sikret og vedlikeholdt slik at beitedyr ikke blir innestengt eller sittende fast. Gjerde som ikke vedlikeholdes kan kreves fjernet. Gjerde skal utføres slik at stier, råk, skiløyper og lignende ikke stenges. Gjerde skal oppføres slik at beitedyr ikke kommer til skade eller blir sperret inne.» Pkt 1.7 slettes og innarbeides som en del av pkt 1.11 Rekkefølgekrav Innen område friluftsformål er det avsatt areal til badeplass, båtplass m.m. ved Veslesetervatnet, samt akebakke skileik. Utbygger skal lage illustrasjonsplan for dette området som godkjennes av kommunen. Illustrasjonsplanen skal være godkjent før det gis tillatelse til fradeling eller utbygging på felt E og G. Bygging. i samsvar med illustrasjonsplanen skal være gjennomført før det gis tillatelse til fradeling eller utbygging av mer enn 50 % av felt E. Tillegg til Pkt. 5.1 Friluftsformål. Jordlova skal fortsatt gjelde for den delen av eiendommen gnr. 205 bnr. 30, som er regulert til formålet. Nytt pkt. 2.6 Skiløype Skiløypetraseer tilrettelagt for preparering med løypemaskin vinterstid skal ha en regulert bredde som angitt på plankartet. Innenfor formålet kan nødvendige terrenginngrep og fjerning av vegetasjon tillates for etablering og utbedring av løypetraser. Konklusjon konsekvensutredning Planforslaget er vurdert til ikke å komme inn under kriteriene i § 4 bokstav a-k. Og at planforslaget ikke skal behandles etter forskriften om konsekvensutredninger. Samlet vurdering Planoppstart og planprosess har fulgt prosedyrer i henhold til gjeldende lovverk. I planforslaget er det foretatt en gjennomgang og vurdering av planforslagets virkninger for miljø og samfunn. Konsekvensene for relevante tema er vurdert i planbeskrivelsen og hensyntatt gjennom bestemmelsene og i plankartet der det har vært nødvendig. Planen vil i hovedsak medføre positive konsekvenser for berørte parter; Skei -området, samfunn og miljø. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget «detaljreguleringsplan for Austlid Fritidspark» sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I samsvar med plan- og bygningslovens § 12-11 legges forslaget til detaljreguleringsplan for AUSTLID FRITIDSPARK ut til offentlig ettersyn og høring. Planutvalget behandlet saken den 14.11.2014 sak 64/14 Behandling: Rådmannen endret sitt forslag til vedtak: I samsvar med plan- og bygningslovens § 12-11 legges forslaget til detaljreguleringsplan for AUSTLID FRITIDSPARK ut til offentlig ettersyn og høring, med følgende tillegg og endringer: . 1. Bredden på skiløypetrasèen økes til 15 meter. 2. Pkt. 1.8 i reguleringsbestemmelsene skal lyde: «Inngjerding av større områder kan tillates, men før gjerding kan skje, skal det lages en enkel plan som viser hvilke områder som gjerdes inn, denne planen skal godkjennes av kommunen. Enkelt tomter tillates ikke inngjerdet. Gjerde skal oppføres med en høyde på 0,9-1,2 meter og det skal fortrinnsvis settes opp av trematerialer, f. eks skigard. Ved spesielle behov og etter søknad kan nettinggjerde (Nasjonalgjerde) godkjennes. Grinder skal vende utover. Eier har ansvar for at bygninger og gjerder er sikret og vedlikeholdt slik at beitedyr ikke blir innestengt eller sittende fast. Gjerde som ikke vedlikeholdes kan kreves fjernet. Gjerde skal utføres slik at stier, råk, skiløyper og lignende ikke stenges. Gjerde skal oppføres slik at beitedyr ikke kommer til skade eller blir sperret inne.» 3. Pkt. 1.7 utgår. 4. Pkt. 1.11 nytt kulepunkt til reguleringsbestemmelsen skal lyde: “Innen område friluftsformål er det avsatt areal til badeplass, båtplass m.m. ved Veslesetervatnet, samt akebakke skileik. Utbygger skal lage illustrasjonsplan for dette området som godkjennes av kommunen. Illustrasjonsplanen skal være godkjent før det gis tillatelse til fradeling eller utbygging på felt E og G. Bygging. i samsvar med illustrasjonsplanen skal være gjennomført før det gis tillatelse til fradeling eller utbygging av mer enn 50 % av felt E.” 5. Nytt pkt. 2.6 Skiløype “Skiløypetraseer tilrettelagt for preparering med løypemaskin vinterstid skal ha en regulert bredde som angitt på plankartet. Innenfor formålet kan nødvendige terrenginngrep og fjerning av vegetasjon tillates for etablering og utbedring av løypetraser.” 6. Pkt. 5.1 siste avsnitt i reguleringsbestemmelsen skal lyde: “Jordlova skal fortsatt gjelde for den delen av eiendommen gnr. 205 bnr. 30, som er regulert til formålet.” Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I samsvar med plan- og bygningslovens § 12-11 legges forslaget til detaljreguleringsplan for AUSTLID FRITIDSPARK ut til offentlig ettersyn og høring, med følgende tillegg og endringer: . 1. Bredden på skiløypetrasèen økes til 15 meter. 2. Pkt. 1.8 i reguleringsbestemmelsene skal lyde: «Inngjerding av større områder kan tillates, men før gjerding kan skje, skal det lages en enkel plan som viser hvilke områder som gjerdes inn, denne planen skal godkjennes av kommunen. Enkelt tomter tillates ikke inngjerdet. Gjerde skal oppføres med en høyde på 0,9-1,2 meter og det skal fortrinnsvis settes opp av trematerialer, f. eks skigard. Ved spesielle behov og etter søknad kan nettinggjerde (Nasjonalgjerde) godkjennes. Grinder skal vende utover. Eier har ansvar for at bygninger og gjerder er sikret og vedlikeholdt slik at beitedyr ikke blir innestengt eller sittende fast. Gjerde som ikke vedlikeholdes kan kreves fjernet. Gjerde skal utføres slik at stier, råk, skiløyper og lignende ikke stenges. Gjerde skal oppføres slik at beitedyr ikke kommer til skade eller blir sperret inne.» 3. Pkt. 1.7 utgår. 4. Pkt. 1.11 nytt kulepunkt til reguleringsbestemmelsen skal lyde: “Innen område friluftsformål er det avsatt areal til badeplass, båtplass m.m. ved Veslesetervatnet, samt akebakke skileik. Utbygger skal lage illustrasjonsplan for dette området som godkjennes av kommunen. Illustrasjonsplanen skal være godkjent før det gis tillatelse til fradeling eller utbygging på felt E og G. Bygging. i samsvar med illustrasjonsplanen skal være gjennomført før det gis tillatelse til fradeling eller utbygging av mer enn 50 % av felt E.” 5. Nytt pkt. 2.6 Skiløype “Skiløypetraseer tilrettelagt for preparering med løypemaskin vinterstid skal ha en regulert bredde som angitt på plankartet. Innenfor formålet kan nødvendige terrenginngrep og fjerning av vegetasjon tillates for etablering og utbedring av løypetraser.” 6. Pkt. 5.1 siste avsnitt i reguleringsbestemmelsen skal lyde: “Jordlova skal fortsatt gjelde for den delen av eiendommen gnr. 205 bnr. 30, som er regulert til formålet.” NYE SAKSOPPLYSNINGER: OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING 28.11.2014 TIL19.01.2015 Det kom inn totalt 10 uttalelser. Hovedtrekkene er referert og kommentert nedenfor. Merknad Brannvesenet i Lillehammerregionen, e-post av 02.12.2014. sak/dok.nr 13/1454-26 Brannvesenet minner om behovet for adkomst og etablering av tilstrekkelig slokkevann. Når det gjelder vannforsyning så ber Lillehammer Region Brannvesen om at det monteres hydranter. Vi ønsker også å være med å påvise plassering av brannsentral og nøkkelsafe hvis noen større bygg skal ha brannalarmanlegg som viderekobles til 110 sentral. På større bygg kan det også komme inn krav om at nødnettet skal ha tilstrekkelig dekning i bygget. Skeikampen Pluss, brev datert 12.12.2014, sak/dok.nr. 13/1454-27. Skeikampen Pluss mener skiløypa som i dag går igjennom det omsøkte arealet bør gå utenom det planlagte arealet da dette medfører endra bruk. Ved salg av til fritidsformål kan dette medføre hindringer for rasjonell drift av skiløypa på vinterstid. Skeikampen Pluss forslår at løypa reguleres inn langs Veslesetervannet nedenfor eksisterende bebyggelse. Skeikampen Pluss mener det i utbygningsavtale Kommentar Merknaden tas til etterretning. med kommunen må anlegges gang og sykkelveg langs Veslesetervegen i hele reguleringsområdets lengde. Dette fordi det er innarbeidet praksis på Skei og forberede økt trafikksikkerhet langs sterkt trafikkerte veger. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert 09.01.2015, sak/dok.nr 13/2454-30. NVE har ingen merknader til de arealmessige disponeringene og krav til sikkerhet mot naturfare, jf. våre ansvarsområder og gjeldene sikkerhetskrav gitt TEK 10 §§ 7-2 og 7-3, samt NVE retningslinjer 2/2011. Vi har imidlertid merknader til vannuttak til snøproduksjon innenfor LNF Friluftformål. Dette er ikke omtalt i planen, noe vi mener er mangelfullt. Vi legger ved det eneste vannuttaket til snøproduksjon fra Veslesetervannet som vi er kjent med, og som er vurdert etter vannressurslovens bestemmelser. Dette gjelder vurdering av vannuttak til snøproduksjon for det gamle skiskytteranlegget på Austlid, som trolig ikke lenger er i samme bruk som ved søknadstidspunktet. Dette uttaket ble vurdert til å være konsesjonsfritt. Gjennom reguleringsplanarbeidet er vi også gjort kjent med ønsker om snøproduksjon i det nye skianlegget som er under planlegging nærmere Skei. Et av alternativene der er å ta vann fra Veslesetervatnet. Disse to uttakene må sees under ett, og det er dermed ikke gitt at det samla nye uttaket vil bli vurdert konsesjonsfritt etter vannressurslovens bestemmelser. Avklareringer knytta til vannuttaket må gjøres med konsesjonsavdelingen hos NVE. Statens vegvesen, brev datert 02.12.2014. sak/dok.nr 13/1454-31. Planforslaget berører ikke riks- eller fylkesveg. Adkomsten til planområdet er fra fv. 337 via lokalveg. Av hensyn til trafikksikkerheten anbefaler vi kommunen å vurdere om det bør reguleres inn frisiktsoner i avkjørslene. Vegvesenet har ingen øvrige merknader til planforslaget. Knut W. Hansson, brev datert 12.01.2015 sak/dok.nr 13/1454-32. 50 meter tinglyst servitutt. Servitutt som gjelder at det «ikke kan selges tomt til andre nærmere Merknaden til gang- og sykkelvegen tas med videre inn i det pågående revisjonsarbeid med kommunedelplanen for Veslesetra, og vil bli innarbeidet i planforslaget der. Som NVE referer til så finnes det ett godkjent vannuttak til snøproduksjon per i dag, før det settes i gang ytterligere produksjon av snø, må forutsetningene rundt uttaket i Veslesetra og Skeiselva avklares med NVE. Det foreslås derfor ett nytt pkt. i bestemmelsene: Uttak av vann fra Veslesetervatnet til snøproduksjon skal avklares etter vannressurslovens §§ 8, 10 og 18. Merknaden tatt til følge. Merknaden tas til orientering. En kommune trenger ved regulering ikke å ta hensyn til underliggende private rettigheter. Dersom bruk i tråd med planen kommer i strid med de private rettighetene, kan det imidlertid enn 50 meter og at eiendommen ikke kan bebygges nærmere enn 50 meter fra grensen» til eiendommene benevnt med gnr. 205 bnr. 17,61,62 og 63. Grensen for denne servitutt er bare tegnet inn mot sør og delvis mot øst. Det bemerkes at servitutten gjelder rundt hele eiendommene. Det vil bl.a. påvirke videre planlegging av akebakke/skileik på jordet fra parkeringsplassen (K) ned mot badeplassen og selve badeplassen. Kartet må ikke forståes slik at servituttet hverken helt eller delvis ettergis mot nord og øst. Det vil være klargjørende om 50 meters grensen tegnes inn i sin helhet. Videre innebærer servituttet at man heller ikke uten tillatelse fra eiendommene i felt H kan selge tomt innenfor 50 meters grensen. I den foreslåtte planen har det primært betydning for felt D og tomtene i felt G. Planforslaget ser bort fra dette. Det er ikke avtalt med rettighetshaverne. Tomtegrensene for fradelte eiendommer må justeres så grensene holdes i minst 50 meteres avstand fra felt H. Skiløype: Det foreslåes at en trase for skiløype skal innarbeides med 15 meters bredde. Skiløypene er 4-6 meter brede og båndlegging av hele 15 meter virker unødvendig. Halvparten 7 ½ meter burde være nok. Det bør dessuten bemerkes at dette kravet ikke er oppfylt i det foreliggende forslag, der løypa svinger østover mellomfeltene D og G og heller ikke lengst nord. Selv et krav på 7 ½ meter bredde vil ikke være oppfylt i planen på de nevnte stedene. Det foreligger ingen begrunnelse for forslaget til 15 meters løypetrase. Hvis dette er ment som en generell regel for kommunen heretter, bør det behandles som en del av kommuneplanen, for at flere kan få uttale seg i forhold til en så stor båndlegging. Videre bør det vurderes hvilken grad en slik båndlegging generelt kan utløse krav om erstatning etter Plan- og bygningsloven. Veg: Det foreslås i bestemmelsene at turveger/skiløyper er «kun tillatt for kjørende i sommerhalvåret og tillates ikke brøytet». Tilsvarende er deler av vegen til 205/17, 61-63 merket «sommerveg». Dette er også et prinsipp som bør få en mer generell behandling gjennom en kommuneplan. En slik ordlyd kan dessuten utløse erstatningskrav etter plan- og oppstå tvist på et senere tidspunkt – for eksempel ved salg av tomt eller ved utbygging. Kommunen kan da velge å ekspropriere de private rettighetene med hjemmel i plan- og bygningsloven § 16-2. En ekspropriasjonsprosess kan imidlertid være tidkrevende, og det er som regel fordelaktig å få avklart om en privat rettighet står seg overfor en reguleringsplan før planen vedtas. Sistnevnte er da også den innfallsvinkel Gausdal kommune har valgt i denne saken. I erklæringen heter det at det av «min» eiendom – altså bnr 20 – ikke kan selges tomt til andre nærmere enn 50 meter. Det er ikke helt enkelt å forstå hva Austlid her har ment. Ut fra ordlyden er det snakk om salg av tomter «av denne min» eiendom, noe som tyder på at det er snakk om fradeling til tomt fra bnr 20. Forbudet må da forstås slik at det innebærer en byggegrense 50 meter fra hotellet. En grunneier kan ikke forby at det selges tomter på annen manns grunn i et 50metersbelte rundt egen eiendom. Da må det i så fall foreligge samtykke fra øvrig(e) grunneier(e). Ut fra ordlyden er formålet med erklæringens første delsetning å verne hotellet, og ikke Hanssons eiendom. Det står «min», og ikke «min og Hanssons». Hanssons interesser er dessuten vernet ved setningens del to, etter «og». Det fremstår også som naturlig at det var hotellet som skulle selge tomter i fremtiden, og ikke Hansson. Ut fra kartet synes det dessuten ikke gjennomførbart for Hansson å skulle selge tomter fra sin eiendom dersom han samtidig skulle sette en grense på 50 meter fra tomten egen bebyggelse. Servitutten synes uansett å ha bortfalt, da det etter erklæringen har blitt fradelt tomter til bebyggelse nærmere enn 50 m til hotellet. Vi legger ut fra dette til grunn at servituttens forbud mot å selge tomter nærmere enn 50 meter ikke kan påberopes av Hansson ved utarbeidelse av reguleringsplanen. Det innebærer at det ikke synes nødvendig å endre formålsgrensene friluft/bebyggelse i planforslaget. bygningsloven. Det er flere steder løyper/stier krysser hovedveier og det vil være umulig å håndheve et slikt prinsipp generelt uten planfrie krysninger. Man må anta at det ikke er meningen å stanse måkingen av slike veier. Angående spørsmålet om byggeforbudet på 50 meter også gjelder anleggelse av badeplass/akebakke. Ut fra erklæringens ordlyd gjelder den et forbud mot «bebyggelse». Det fremgår ikke at forbudet Eierne av de nevnte eiendommer har ingen planer skal gjelde annen utnyttelse/bruk av om vintermåking av adkomsvegen, men ordlyden eiendommen. Ut fra ordlyden er det slik sett ikke «sommerveg» er for generell og upresis. Det noe som tyder på at erklæringens foreslås å endre bestemmelsen pkt. 3.1 til å lyde « parter/berettigede mente å forby annen bruk enn Der løypetrasser går langs veg, forutsetter bebyggelse. vintermåking at det finnes tilfredsstillende Det er ut fra dette vanskelig å se at servitutten må løsninger i samarbeid med driftsselskapet for forstås slik at den også forby skilløypene». badeplass/akebakke, og det synes derfor ikke nødvendig å ta inn en byggegrense på 50 meter også i det areal som er regulert til friluftsformål Parkering –Skiløypene rundt Austlid brukes av mange, de er avhengig av å få parkert i området. Skiløypetrase på 15 meters bredde har vært Hittil har de parkert i nordenden av praktisert i noen reguleringsplaner sentralt på Veslesetervatnet eller på parkeringsplassen på Austlid feriesenter. Det derfor viktig å sikre slike Skei, generelt ønsker Skeikampen pluss seg en bredde på 10 meter der dette er mulig, dette for å parkeringsmuligheter for fremtiden. Parkeringsfelt K er avsatt som gjesteparkering for kunne drive vedlikehold av trasene. Administrasjonen ser i ettertid at 15 meter kan områdene A1 og A2. Videre er det i utkast til vedtekter for sameierne angitt at «parkering skjer være unødvendig bredt på denne aktuelle strekningen og endrer bredden på traseen til 7,5 på felles parkeringsplass for områdene» uten at meter. det er spesifisert hvor det skal være. Det vil sannsynligvis dreie seg om felt K evt. A2. Det vil Begrepet sommerveg fjernes fra plankartet. i praksis si at eierne av A1 og A2, kan nekte Mening med formålene turveg, og det andre å parkere. Det er meget betenkelig da det kombinerte formålet turveg/skiløype og kan hindre allmennhetens tilgang til området om vinteren. Det kan sikkert finnes andre muligheter, bestemmelsen pkt. 3.1 er nettopp det at de ikke tillates brøytet på vinterstid. men inntil slike er etablert bør det sikres at også allmennheten kan parkere på felt K. Det foreslås at punkt 4.2 endres til å lyde «Område K er avsatt Parkering: Det er i dag noen tilgjengelig parkeringsplasser for “allmennheten” ved osen til som gjesteparkering for områdene A1 og A2, Veslesetervatnet, dette arealet er avsatt til samt allmennheten. parkering i gjeldende kommunedelplan og er Gjerder – gjerdebestemmelsen virker som en tenkt videreført i pågående revisjonsarbeid av fornuftig formulering, da et stort antall gjerder – rundt hver seksjonseier, vil gjøre både kjøring og kommunedelplanen. Administrasjonen ser likevel påhenget med å sikre allmennheten tilgang til annen ferdsel vanskeligere. parkering ved Fjellstua, og dermed endre bestemmelsen i samsvar med merknaden fra Hansson. Merknaden er delvis tatt til følge Vegforeningen Skei – Vesleseter, e-post datert 14.01.2015 sak/dok.nr 13/1454-33 Mener det bør reguleres inn gang- og sykkelveg langs Veslesetervegen på den strekningen reguleringen gjelder. Det er på plankartet regulert en byggesone på 12,5 meter mot vegen, og det gir tilstrekkelig bredde for å bygge gang- og sykkelveg innenfor dette området. Terreng og topografi tilsier at gang-og sykkelvegen skal bygges på denne siden av vegen, slik at den kan videreføres mot Skei og Glåmhaugen senere. Det er også riktig side av vegen i forhold til bebyggelsen og driften av Austlid Fritidspark. Da den planlagte nye adkomstvegen fra sør Skei til Veslesetervatnet blir bygd, vil hovedtrafikken til Austlid Fritidspark komme inn fra syd, og trafikken vil da bli vesentlig større langs det regulerte området. Vi mener gang- og sykkelvegen skal opparbeides og bekostes av utbygger på Austlid Fritidspark , og at dette tas inni i rekkefølgebestemmelsene. Alle reguleringsplaner i Skeiområdet som grenser inn til sterkt trafikkerte veger har blitt pålagt å bygge gang- og sykkelveg i sitt planområde, og vi forutsetter at dette videreføres i denne planen. Vi forutsetter også at nye tomter betaler tilknytningsavgift til Vegforeningen Skei – Vesleseter før de bebygges, og at disse sammen med eksisterende hytter betaler årsavgift etter gjeldende satser. Direktoratet for mineralforvaltning med Bergmesteren for Svalbard (DMF), brev datert 13.01.2015 sak/dok.nr 13/1454-34. DMF kan ikke se at reguleringsplanen for Austlid feriesenter, kommer i konflikt med noen registrerte mineralressurser av regional eller nasjonal viktighet. Løypekomiteen Skeikampen pluss, brev datert 19.01.2015, sak/dok.nr. 13/1454-35 Skiløypa som i dag går på nedre side av parkeringsplassen og inn på veien til Hansson hytta og videre inn på jorde til Austlid seter bør legges om. Ved å legge løypa langs Veslesetervannet, i nedre kant av hyttetomta til Hansson, og krysse over jorde til Bjørnhaug og videre inn i overkant av hytteveggen på Austlid sitt jorde vil vi få en løypetrase som har er mer trafikksikker. Da vil Hansson hytta og de tre ubebygde tomtene der sikres helårs bil veg, og gi en framtidsretta løsning. Tomtene på jorde hos Bjørnhaug kan legges nærmere Hansson tomta slik at løypa får Merknaden til gang- og sykkelvegen tas med videre inn i pågående revisjonsarbeid med kommunedelplanen for Veslesetra, og vil bli innarbeidet i planforslaget der. Merknaden tas til Merknaden tas til orientering. Forslaget om å flytte skiløypa, slik som Skeikampen pluss ønsker, videreføres som et innspill til kommunedelplanen for Veslesetra og innarbeides i planforslaget der. plass som vist på vedlagt kart. Der skiløypa går etter hytteveggen til Hansson og kommer inn i bebyggelsen på Austlid fritidspark er det veldig trangt, og løypemaskinen kjører bare en meter fra hytteveggen. Det er lite ønskelig med løyper så nærme private hytter. Vi har fått flere henvendelser fra hytteeiere og brukere av våre skiløyper, som ønsker seg en løype med universell utforming. Tilpasset bevegelses hemmede og brukere med kjelke. Den eneste løypa vi har som kan tilpasses et slikt formål er løypa rundt Veslesetervatnet, den er neste flat. Ved å foreta omlegging som beskrevet foran, samt en omlegging litt lenge sør vi løypa bli meget lett å ta seg fram i. Dette er også i samsvar med reguleringsbestemmelser punk 1.9. om tiltak i planområde. På reguleringskartet er det planlagt akebakke skal anlegges mellom parkeringsplassen og badeplassen, dette ser vi på som et positivt tiltak. Det planlegges et enkelt skitrekk eller rullebånd i akebakken. Skal det anlegges skitrekk bør dette være av enkel utførelse, type Uglum eller lignende. Rullebånd er en forholdsvis stor teknisk installasjon som vil bli godt synlig over store deler av Vesleseter området, og oppfattes som et fremmedelement i seterlandskapet (visuell forurensing). Bestemmelsen om rullebånd/skitrekk er en videreførelse av bestemmelsen fra reguleringsplanen fra 1992. Administrasjonen ser argumentasjonen med at rullebånd kan bli virkendene som et fremmedelement i seterlandskapet. Men ved å nekte å anlegge et evt. rullebånd kan man utelukke noen aldersgrupper som ikke klarer å benytte skitrekk. Administrasjonen anbefaler at bestemmelsen videreføres. Men hvis det bygges rullebånd bør det tilstrebes at inngrepene blir gjort minst mulige. Merknaden er ikke tatt til følge. Fylkesmannen i Oppland, brev datert 19.01.2015, sak/dok.nr 13/1454-36. Av oppstartsvarslet kom det ikke fram at en viktig del av planarbeidet er å åpne for muligheten til endring av reguleringsformål fra kommersiell turistvirksomhet til privat eide fritidsleiligheter/hytter videre kurant. Ved slike omreguleringer kan attraktive områder gå tapt for framtidig næringsutvikling. I planbeskrivelsen er det presisert at en viktig del av planarbeidet er å vurdere konsekvensene ved å åpne for dette. Fylkesmannen mener planbeskrivelsene beskriver Administrasjonen mener at endringen i arealformålet harmonerer med den faktiske argumentene for å gjennomføre omreguleringen bruken i området, og at virkningene av å endre på en grei måte. Vi kan imidlertid ikke se at konsekvensene i forhold til fremtidig næringsutvikling i området er vurdert. Dette er relevant for arbeidet med kommunedelplanen, og Fylkesmannen mener det er en svakhet i planbeskrivelsen at disse planene ikke ses i sammenheng og vurderes i planbeskrivelsen. Vi oppfordrer kommunen til å vurdere forslaget om endring av arealbruksformål fra næring til privat fritidsformål i den videre behandlingen av planen, og at dette ses i sammenheng med nøringsutviklingen i planområdet for kommunedelplanen. Område G i gjeldende plan er på i alt 8,2 daa og av dette er 6 daa fulldyrka areal. I gjeldende plan er arealet lagt ut til næringsformål utleiehytter, I vår uttalelse til oppstart sa vi følgende om dette: Når det gjelder gnr. 205 bnr. 30 så er det her ca. 6 daa fulldyrka jord, og dette er i følge Gårdskart en del av driftsenheten gnr. 205 bnr. 5. Det er av nasjonal interesse å ta vare på dyrka jord, -også som en ressurs for bruket er dyrka jorda viktig. Sjøl om arealet i gjeldende plan er regulert til næringsformål vil Fylkesmannen likevel anbefale at dette arealet tilbakeføres til landbruksformål. I det foreliggende planforslaget er arealet omgjort til fritidsbebyggelse og resten er lagt til friluftformål. Det er også en privat servitutt som en 50 meter byggegrense mot naboeiendommen. Fylkesmannen mener at den arealendringen som gjøres her gir en vesentlig dårligere arealutnytting enn i gjeldende plan, og at dyrka jorda i friluftsområdet ikke blir drivverdig. Å legge inn en privat servitutt som byggegrense gir en dårligere arealutnytting enn om det åpnes for å ekspropriere servitutten slik gjeldende plan legger til rette for. Fylkesmannen mener primært at hele dyrka arealet på gnr. 205 bnr. 30 bør legges ut til landbruksformål, sekundært at det omdisponerte landbruksarealet legges ut til byggeområde som i tidligere plan og at byggegrensen som er vist på kartet fjernes, for å sikre en bedre arealutnyttelse. Planområdet ligger innenfor nedslagsfeltet til Gausa, som er varig vernet. Planforslaget berører ingen verneverdier i nedbørfeltet. I vårt innspill til oppstart forventet vi at det avsettes en bred sone langs vannet med tilhørende bestemmelser om bevaring av kantvegetasjon. Strandsonen er i planforslaget bruken fra turistvirksomhet til fritidsformål ikke vil medføre vesentlige virkninger for området rundt Austlid Fjellstue. Det er gjennom kommunedelplanene for Skei, med påfølgende områderegulering, og revisjonsarbeidet til delplanen for Veslesetra foretatt en konsentrasjon av næringsareal til området på sør Skei og rundt planlagt skistadion. En kommune trenger ved regulering ikke å ta hensyn til underliggende private rettigheter. Dersom bruk i tråd med planen kommer i strid med de private rettighetene, kan det imidlertid oppstå tvist på et senere tidspunkt – for eksempel ved salg av tomt eller ved utbygging. Kommunen kan da velge å ekspropriere de private rettighetene med hjemmel i plan- og bygningsloven § 16-2. En ekspropriasjonsprosess kan imidlertid være tidkrevende, og det er som regel fordelaktig å få avklart om en privat rettighet står seg overfor en reguleringsplan før planen vedtas. Sistnevnte er da også den innfallsvinkel Gausdal kommune har valgt i denne saken. avsatt til friluftformål. Fylkesmannen mener dette ivaretar allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen og vassdragsnære miljøet på en god måte. I planforslagets bestemmelse pkt. 5.1 åpnes det for fjerning av vegetasjon for etablering av løypetrase, stell av vegetasjon etc. Fylkesmannen mener dette ikke ivaretar kravet i vannressurslovens §11 og opprettholdelse av naturlig vegetasjon langs vassdrag. I tilstøtende plan for Austlid – Glåmhaugen er dette ivaretatt med egen sone for spesialområde vegetasjonsbelte, med egen bestemmelse. Fylkesmannen mener dette er en hensiktsmessig måte å skille kantvegetasjon og forvaltning av vegetasjon i friluftsområde på. Det er også en fordel at det er lik praksis i to tilstøtende planer. Fylkesmannen anbefaler derfor at det opprettes en egen arealbrukskategori for vegetasjonsbelte med samme bredde som for tilstøtende reguleringsplan. Opplands fylkeskommune, e-post datert 02.02.2015 sak/dok.nr 13/1454-37 En endring av arealbruken til fritidsbebyggelse er ikke i tråd med gjeldene kommunedelplan. Saken har vært drøftet i regionalt planforum, hvor det ble avklart at planprosessene for reguleringsplanen og kommunedelplanen kan gå parallelt, og at konsekvensene blir vurdert parallelt. Kommunen har fastsatt at dersom reguleringen av Austlid Fjellstue kommer opp til behandling før kommunedelplanen er vedtatt, kommer endringene inn under § 3 i forskrift om konsekvensutredning og må vurderes etter § 4. Kommunen har vurdert planforslaget til ikke å komme unn under kriteriene i § 3 bokstav a-k. Fylkeskommunen forventer at endringer i formål blir sett i sammenheng med Skei som helhet. I reguleringsplanen for Austlid gjelder dette tomtereserver og endring av næringsareal sett i sammenheng med Skei som helhet. Utover dette ingen ytterligere merknader. Viser forøvrig til uttalelse fra Fylkesmannen og NVE, hvor Fylkesmannen anbefales at det opprettes eget arealformål for vegetasjonsbelte tilsvarende som for reguleringsplanen for Austlid – Glåmhaugen. Vegetasjonsbelte langs Veslesetervatnet innarbeides og det knyttes en ny bestemmelse, pkt. 3.2, til dette vegetasjonsbelte i tråd med Fylkesmannens merknad. Merknaden delvis tatt til følge Se kommentarer til Fylkesmannens merknad, sak/dok.nr 13/1454-36. Merknaden tas til følge Endringer etter førstegangsbehandling De viktigste endringene etter førstegangsbehandling er: - Nytt pkt. 3.2 i bestemmelsene knyttet til vegetasjonsskjerm i plankartet. - Nytt pkt. 5.2 i bestemmelsene om vannuttak til snøproduksjon. - Tillegg til pkt. 4.3 i bestemmelsene om at parkering på felt K, tillates for allmennheten. - Plankartet er endret på følgende punkt: o Skiløypetraseen er endret fra 15 til 7,5 meters bredde. o Det er innarbeidet vegetasjonsskjerm på 10 meters bredde langs Veslesetervatnet. NY VURDERING: Det vises til høringsuttalelsene og administrasjonens vurdering med kommentarer. Det er ikke varslet innsigelse til planen fra fylkeskommunen eller statlige fagmyndigheter hvis saksområde blir berørt. Kommunestyret kan dermed vedta reguleringsplanen. Det foreligger noen innvendinger fra etablerte hytteeiere og brukere av området, dette synliggjør konflikter som ofte følger med en omregulering av allerede etablerte områder. Utvidelse, fortettingen og endret arealbruk vil nesten alltid være kilde til konflikter. Administrasjonen har foretatt noen endringer i plankart og bestemmelsene, og mener merknadene er i tilstrekkelig ivaretatt. Administrasjonen har valgt og hensyn ta den private servitutten som er tinglyst på gnr. 205 bnr. 20, og lagt inn en byggegrense på 50 meter på berørte de byggeområdene som blir berørt. Videre mener administrasjonen at endringen i arealformålet harmonerer med den faktiske bruken i området, og at virkningene av å endre bruken fra turistvirksomhet til fritidsformål ikke vil medføre vesentlige virkninger for området rundt Austlid Fjellstue. Nye arealer og tilstrekkelig arealer til fritidsformål vil bli konsentrert rundt framtidig skistadion på sør Skei gjennom revisjonsarbeidet for delplanen for Vesleseter. Samlet vurdering: Planforslaget er bearbeidet etter førstegangsbehandling for å imøtekomme høringsuttalelser og for å ivareta nødvendig hensyn, det er gjort mindre endringer i bestemmelsene og i plankartet. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at reguleringsendringen for “Austlid Feriesenter” vedtas. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes foreliggende detaljreguleringsplan for “Austlid Feriesenter”, slik som vist på plankart med tilhørende planbeskrivelse og planbestemmelser, sist revidert 07.04.2015. Følgende reguleringsplan oppheves: “Reguleringsplan for “Austlid Feriesenter m.v”, vedtaksdato 31.03.1992. Planutvalget behandlet saken den 17.04.2015 sak 21/15 Behandling: Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes foreliggende detaljreguleringsplan for “Austlid Feriesenter”, slik som vist på plankart med tilhørende planbeskrivelse og planbestemmelser, sist revidert 07.04.2015. Følgende reguleringsplan oppheves: “Reguleringsplan for “Austlid Feriesenter m.v”, vedtaksdato 31.03.1992. Kommunestyret behandlet saken den 30.04.2015 sak 31/15 Behandling: Enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes foreliggende detaljreguleringsplan for “Austlid Feriesenter”, slik som vist på plankart med tilhørende planbeskrivelse og planbestemmelser, sist revidert 07.04.2015. Følgende reguleringsplan oppheves: “Reguleringsplan for “Austlid Feriesenter m.v”, vedtaksdato 31.03.1992. Melding sendt: Planråd As, ved Ole Jacob Reichelt,Storgt 57,2609 LILLEHAMMER OLAV THON GRUPPEN/ THON HOTELS, POSTBOKS 489 SENTRUM,,0105 OSLO
© Copyright 2024