REGULERINGSENDRING AUSTLID

Side 1 av 17
SÆRUTSKRIFT
Samlet saksframstilling
SAKNR
STYRE/RÅD/UTVALG:
MØTEDATO:
21/15
31/15
Planutvalget
Kommunestyret
17.04.2015
30.04.2015
Ark.:
L12 201302
Lnr.: 3924/15
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.: 13/1454-42
Lars Kristian Hatterud
REGULERINGSENDRING AUSTLID FERIESENTER
Vedlegg:
1. Plankart i m. 1:1000
2. Reguleringsbestemmelser
3. Planbeskrivelse
4. ROS-analyse
Andre saksdokumenter (ikke utsendt):
SAMMENDRAG:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-11 vedtar planutvalget i Gausdal å legge
reguleringsendring for «Austlid fjellstue» med plankart og reguleringsbestemmelser ut
til offentlig ettersyn og høring.
NYTT SAMMENDRAG:
Regionale planmyndigheter har ikke fremmet innsigelse mot reguleringsendringen. Men
det er foretatt mindre tilpasninger av reguleringsbestemmelsene og plankartet for å
imøtekomme innkommende merknader.
Detaljreguleringsplan for Austlid Feriesenter med tilhørende planbeskrivelse og
reguleringsbestemmelser anbefales godkjent.
Samtidig oppheves følgende reguleringsplan, “Reguleringsplan for “Austlid Feriesenter
m.v”, vedtaksdato 31.03.1992.
SAKSOPPLYSNINGER:
Forslagsstiller:
Forslag til reguleringsendringen for «Austlid fjellstue» er mottatt fra Planråd AS som har
utarbeidet planforslaget på vegne av Thon gruppen ved Blålyng AS og grunneier i området
Magnar Bjørnhaug. Reguleringsendringen omfatter hele planen for «Austlid Feriesenter m.v»
vedtatt 31.03.1992.
Beliggenhet og atkomst:
Planområdet ligger på Skei, ved Veslesetervannet. Adkomst via Veslsetervegen.
Formålet med regulering:
Hovedhensikten med omreguleringen er å endre arealbruken fra kommersiell turistvirksomhet
til fritidsformål i mer tradisjonell stand. Markedet har vært, og er i forandring, og
etterspørselen etter utleieenheter er per i dag liten. Arealformålet rundt selve Fjellstua blir
opprettholdt som det er i dag.
Planforslaget omfatter også nødvendig arealer til parkering, adkomst og renovasjon etc..
Eiendomsforhold
Det er 12 grunneiere innenfor planområdet, disse er:
Gnr
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
246
Bnr
1
17
20
30
41
42
47
47
60
61
62
63
1
Navn på eier
KNUT ENGER OLSEN
KNUT WLADIMIR HANSSON
OLAV THON
BJØRNHAUG MAGNAR
OLAV THON
OLAV THON
MAGNE LINDBERGSENGEN
TONJE M H LINDBERGSENGEN
OLAV THON
KNUT WLADIMIR HANSSON
KNUT WLADIMIR HANSSON
HARRIET MARIE ROLFSEN
VESLESETER SAMEIE
Forhold til overordnete planer:
Planforslaget inngår som en del av kommunedelplanen for Veslesetra, vedtatt 29.01.2004.
Arealbruken er i delplanen avsatt til forretning, service og reiseliv, og en endring av
arealbruken til fritidsbebyggelse er således ikke i tråd med gjeldende kommunedelplan.
Det pågår revisjonen av kommunedelplanen for Veslesetra, dette arbeidet ble satt i gang i juni
2012. Kommunedelplanen forventes å bli 1 gangs behandlet i løpet av senhøsten 2014.
Planforslaget medfører ingen endringer i forholdet til dyrket og dyrkbart areal.
Planprosess:
Oppstartsmøte ble avholdt 20.02.2014. Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble
annonsert i GD 06.03.2014 og varslet med brev til berørte parter, regionale myndigheter og
representant for idrettslagene 04.03.2014. Det kom inn 5 merknader/innspill til varsel om
oppstart. De innkommende merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i
planbeskrivelsen. Intensjonen bak omreguleringen ble drøftet med regionale planmyndigheter
i møte i regionalt planforum den 28.01.2014.
Konsekvensutredning
I møtet i regional planforum i januar 2014, ble det fra regionale planmyndigheter skissert en
løsning av planarbeidet der reguleringen av Austlid fjellstue følger revisjonen av
kommunedelplanen for Veslesetra, hvor konsekvensene blir vurdert parallelt. Kommer
reguleringen av Austlid fjellstue til behandling før kommunedelplanen blir vedtatt, kommer
endringen inn under §3 i forskrift om konsekvensutredning og må vurderes etter §4.
Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsanalyse samt vurdering i forhold til miljø og samfunn i
planbeskrivelsen. I ROS-analysen er det vurdert ulike hendelser, det er konkludert med at for
6 hendelser er risikonivået lavt. I planbeskrivelsen er det ikke påvist forhold som er av
negativ karakter for miljø og samfunn.
Administrasjonen har gått igjennom foreliggende planforslag og de merknader som har
kommet inn i forbindelse med oppstarten av planarbeidet og vil foreslå en endring i plankart
og noen endringer/tillegg til planbestemmelsene.
Administrasjonen mener det er mest hensiktsmessig at skiløypetrasen innarbeides i plankartet
som eget formål, og ikke vises som en illustrasjon slik som den gjør i planforslaget. Dette vil
gi en mer forutsigbarhet for løypenettet og det vil bli mulighet til å kunne knytte
bestemmelser til formålet. Det anbefales derfor å regulere inn skiløypetraseen med en bredde
på 15 meter.
Pkt. 1.8 Gjerder:
«Normalt skal byggeområdene ha gjerde mot tilstøtende veger og LNF-områder.
Det skal legges vekt på at gjerder skal underordne seg helhetsinntrykket i området og
det skal ikke virke dominerende.
Gjerde skal oppføres med en høyde på 0,9-1,2 meter og det skal fortrinnsvis settes opp
av trematerialer, f. eks skigard. Ved spesielle behov og etter søknad kan nettinggjerde
(Nasjonalgjerde) godkjennes.
Grinder skal vende utover. Eier har ansvar for at bygninger og gjerder er sikret og
vedlikeholdt slik at beitedyr ikke blir innestengt eller sittende fast. Gjerde som ikke
vedlikeholdes kan kreves fjernet.
Gjerde skal utføres slik at stier, råk, skiløyper og lignende ikke stenges.
Gjerde skal oppføres slik at beitedyr ikke kommer til skade eller blir sperret inne.»
Bestemmelsen som gjelder gjerder er noe uklar angående hvilke arealer som tillates
inngjerdet og hvor mye som skal gjerdes. Ved gjerding bør det tas hensyn til den frie
ferdselen gjennom området. Eksisterende bebyggelse rundt fjellstua er oppført forholdsvis
tett og inngjerding av enkelt hytter vil her gi store problemer med snøbrøyting og generell
drift og vedlikehold av veger etc. Administrasjonen mener det er mest hensiktsmessig å
gjerde inn hele området eller større grupper av tomter, men det bør være gjennomtenkt og
anbefaler derfor at det lages en enkel plan før gjerding igangsettes. Bestemmelsen foreslås
endret til:
«Inngjerding av større områder kan tillates, men før gjerding kan skje, skal det lages
en enkel plan som viser hvilke områder som gjerdes inn, denne planen skal godkjennes
av kommunen. Enkelt tomter tillates ikke inngjerdet. Gjerde skal oppføres med en
høyde på 0,9-1,2 meter og det skal fortrinnsvis settes opp av trematerialer, f. eks
skigard. Ved spesielle behov og etter søknad kan nettinggjerde (Nasjonalgjerde)
godkjennes.
Grinder skal vende utover. Eier har ansvar for at bygninger og gjerder er sikret og
vedlikeholdt slik at beitedyr ikke blir innestengt eller sittende fast. Gjerde som ikke
vedlikeholdes kan kreves fjernet.
Gjerde skal utføres slik at stier, råk, skiløyper og lignende ikke stenges.
Gjerde skal oppføres slik at beitedyr ikke kommer til skade eller blir sperret inne.»
Pkt 1.7 slettes og innarbeides som en del av pkt 1.11 Rekkefølgekrav
Innen område friluftsformål er det avsatt areal til badeplass, båtplass m.m. ved
Veslesetervatnet, samt akebakke skileik. Utbygger skal lage illustrasjonsplan for dette
området som godkjennes av kommunen. Illustrasjonsplanen skal være godkjent før det gis
tillatelse til fradeling eller utbygging på felt E og G. Bygging. i samsvar med
illustrasjonsplanen skal være gjennomført før det gis tillatelse til fradeling eller utbygging av
mer enn 50 % av felt E.
Tillegg til Pkt. 5.1 Friluftsformål.
Jordlova skal fortsatt gjelde for den delen av eiendommen gnr. 205 bnr. 30, som er regulert
til formålet.
Nytt pkt. 2.6 Skiløype
Skiløypetraseer tilrettelagt for preparering med løypemaskin vinterstid skal ha en regulert
bredde som angitt på plankartet. Innenfor formålet kan nødvendige terrenginngrep og
fjerning av vegetasjon tillates for etablering og utbedring av løypetraser.
Konklusjon konsekvensutredning
Planforslaget er vurdert til ikke å komme inn under kriteriene i § 4 bokstav a-k. Og at
planforslaget ikke skal behandles etter forskriften om konsekvensutredninger.
Samlet vurdering
Planoppstart og planprosess har fulgt prosedyrer i henhold til gjeldende lovverk. I
planforslaget er det foretatt en gjennomgang og vurdering av planforslagets virkninger for
miljø og samfunn. Konsekvensene for relevante tema er vurdert i planbeskrivelsen og
hensyntatt gjennom bestemmelsene og i plankartet der det har vært nødvendig. Planen vil i
hovedsak medføre positive konsekvenser for berørte parter; Skei -området, samfunn og miljø.
Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget
«detaljreguleringsplan for Austlid Fritidspark» sendes på høring og legges ut til offentlig
ettersyn.
Rådmannen foreslår at det gjøres følgende
vedtak:
I samsvar med plan- og bygningslovens § 12-11 legges forslaget til detaljreguleringsplan for
AUSTLID FRITIDSPARK ut til offentlig ettersyn og høring.
Planutvalget behandlet saken den 14.11.2014 sak 64/14
Behandling:
Rådmannen endret sitt forslag til vedtak:
I samsvar med plan- og bygningslovens § 12-11 legges forslaget til detaljreguleringsplan for
AUSTLID FRITIDSPARK ut til offentlig ettersyn og høring, med følgende tillegg og
endringer: .
1. Bredden på skiløypetrasèen økes til 15 meter.
2. Pkt. 1.8 i reguleringsbestemmelsene skal lyde:
«Inngjerding av større områder kan tillates, men før gjerding kan skje, skal det lages
en enkel plan som viser hvilke områder som gjerdes inn, denne planen skal godkjennes
av kommunen. Enkelt tomter tillates ikke inngjerdet. Gjerde skal oppføres med en
høyde på 0,9-1,2 meter og det skal fortrinnsvis settes opp av trematerialer, f. eks
skigard. Ved spesielle behov og etter søknad kan nettinggjerde (Nasjonalgjerde)
godkjennes.
Grinder skal vende utover. Eier har ansvar for at bygninger og gjerder er sikret og
vedlikeholdt slik at beitedyr ikke blir innestengt eller sittende fast. Gjerde som ikke
vedlikeholdes kan kreves fjernet.
Gjerde skal utføres slik at stier, råk, skiløyper og lignende ikke stenges.
Gjerde skal oppføres slik at beitedyr ikke kommer til skade eller blir sperret inne.»
3. Pkt. 1.7 utgår.
4. Pkt. 1.11 nytt kulepunkt til reguleringsbestemmelsen skal lyde:
“Innen område friluftsformål er det avsatt areal til badeplass, båtplass m.m. ved
Veslesetervatnet, samt akebakke skileik. Utbygger skal lage illustrasjonsplan for dette
området som godkjennes av kommunen. Illustrasjonsplanen skal være godkjent før det
gis tillatelse til fradeling eller utbygging på felt E og G. Bygging. i samsvar med
illustrasjonsplanen skal være gjennomført før det gis tillatelse til fradeling eller
utbygging av mer enn 50 % av felt E.”
5. Nytt pkt. 2.6 Skiløype
“Skiløypetraseer tilrettelagt for preparering med løypemaskin vinterstid skal ha en
regulert bredde som angitt på plankartet. Innenfor formålet kan nødvendige
terrenginngrep og fjerning av vegetasjon tillates for etablering og utbedring av
løypetraser.”
6. Pkt. 5.1 siste avsnitt i reguleringsbestemmelsen skal lyde:
“Jordlova skal fortsatt gjelde for den delen av eiendommen gnr. 205 bnr. 30, som er regulert
til formålet.”
Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt.
Vedtak:
I samsvar med plan- og bygningslovens § 12-11 legges forslaget til detaljreguleringsplan for
AUSTLID FRITIDSPARK ut til offentlig ettersyn og høring, med følgende tillegg og
endringer: .
1. Bredden på skiløypetrasèen økes til 15 meter.
2. Pkt. 1.8 i reguleringsbestemmelsene skal lyde:
«Inngjerding av større områder kan tillates, men før gjerding kan skje, skal det lages
en enkel plan som viser hvilke områder som gjerdes inn, denne planen skal godkjennes
av kommunen. Enkelt tomter tillates ikke inngjerdet. Gjerde skal oppføres med en
høyde på 0,9-1,2 meter og det skal fortrinnsvis settes opp av trematerialer, f. eks
skigard. Ved spesielle behov og etter søknad kan nettinggjerde (Nasjonalgjerde)
godkjennes.
Grinder skal vende utover. Eier har ansvar for at bygninger og gjerder er sikret og
vedlikeholdt slik at beitedyr ikke blir innestengt eller sittende fast. Gjerde som ikke
vedlikeholdes kan kreves fjernet.
Gjerde skal utføres slik at stier, råk, skiløyper og lignende ikke stenges.
Gjerde skal oppføres slik at beitedyr ikke kommer til skade eller blir sperret inne.»
3. Pkt. 1.7 utgår.
4. Pkt. 1.11 nytt kulepunkt til reguleringsbestemmelsen skal lyde:
“Innen område friluftsformål er det avsatt areal til badeplass, båtplass m.m. ved
Veslesetervatnet, samt akebakke skileik. Utbygger skal lage illustrasjonsplan for dette
området som godkjennes av kommunen. Illustrasjonsplanen skal være godkjent før det
gis tillatelse til fradeling eller utbygging på felt E og G. Bygging. i samsvar med
illustrasjonsplanen skal være gjennomført før det gis tillatelse til fradeling eller
utbygging av mer enn 50 % av felt E.”
5. Nytt pkt. 2.6 Skiløype
“Skiløypetraseer tilrettelagt for preparering med løypemaskin vinterstid skal ha en
regulert bredde som angitt på plankartet. Innenfor formålet kan nødvendige
terrenginngrep og fjerning av vegetasjon tillates for etablering og utbedring av
løypetraser.”
6. Pkt. 5.1 siste avsnitt i reguleringsbestemmelsen skal lyde:
“Jordlova skal fortsatt gjelde for den delen av eiendommen gnr. 205 bnr. 30, som er
regulert til formålet.”
NYE SAKSOPPLYSNINGER:
OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING 28.11.2014 TIL19.01.2015
Det kom inn totalt 10 uttalelser. Hovedtrekkene er referert og kommentert nedenfor.
Merknad
Brannvesenet i Lillehammerregionen, e-post
av 02.12.2014. sak/dok.nr 13/1454-26
Brannvesenet minner om behovet for adkomst og
etablering av tilstrekkelig slokkevann. Når det
gjelder vannforsyning så ber Lillehammer
Region Brannvesen om at det monteres
hydranter. Vi ønsker også å være med å påvise
plassering av brannsentral og nøkkelsafe hvis
noen større bygg skal ha brannalarmanlegg som
viderekobles til 110 sentral. På større bygg kan
det også komme inn krav om at nødnettet skal ha
tilstrekkelig dekning i bygget.
Skeikampen Pluss, brev datert 12.12.2014,
sak/dok.nr. 13/1454-27.
Skeikampen Pluss mener skiløypa som i dag går
igjennom det omsøkte arealet bør gå utenom det
planlagte arealet da dette medfører endra bruk.
Ved salg av til fritidsformål kan dette medføre
hindringer for rasjonell drift av skiløypa på
vinterstid.
Skeikampen Pluss forslår at løypa reguleres inn
langs Veslesetervannet nedenfor eksisterende
bebyggelse.
Skeikampen Pluss mener det i utbygningsavtale
Kommentar
Merknaden tas til etterretning.
med kommunen må anlegges gang og sykkelveg
langs Veslesetervegen i hele reguleringsområdets
lengde.
Dette fordi det er innarbeidet praksis på Skei og
forberede økt trafikksikkerhet langs sterkt
trafikkerte veger.
Norges vassdrags- og energidirektorat, brev
datert 09.01.2015, sak/dok.nr 13/2454-30.
NVE har ingen merknader til de arealmessige
disponeringene og krav til sikkerhet mot
naturfare, jf. våre ansvarsområder og gjeldene
sikkerhetskrav gitt TEK 10 §§ 7-2 og 7-3, samt
NVE retningslinjer 2/2011.
Vi har imidlertid merknader til vannuttak til
snøproduksjon innenfor LNF Friluftformål. Dette
er ikke omtalt i planen, noe vi mener er
mangelfullt. Vi legger ved det eneste vannuttaket
til snøproduksjon fra Veslesetervannet som vi er
kjent med, og som er vurdert etter
vannressurslovens bestemmelser. Dette gjelder
vurdering av vannuttak til snøproduksjon for det
gamle skiskytteranlegget på Austlid, som trolig
ikke lenger er i samme bruk som ved
søknadstidspunktet. Dette uttaket ble vurdert til å
være konsesjonsfritt. Gjennom
reguleringsplanarbeidet er vi også gjort kjent med
ønsker om snøproduksjon i det nye skianlegget
som er under planlegging nærmere Skei. Et av
alternativene der er å ta vann fra
Veslesetervatnet. Disse to uttakene må sees under
ett, og det er dermed ikke gitt at det samla nye
uttaket vil bli vurdert konsesjonsfritt etter
vannressurslovens bestemmelser. Avklareringer
knytta til vannuttaket må gjøres med
konsesjonsavdelingen hos NVE.
Statens vegvesen, brev datert 02.12.2014.
sak/dok.nr 13/1454-31.
Planforslaget berører ikke riks- eller fylkesveg.
Adkomsten til planområdet er fra fv. 337 via
lokalveg.
Av hensyn til trafikksikkerheten anbefaler vi
kommunen å vurdere om det bør reguleres inn
frisiktsoner i avkjørslene. Vegvesenet har ingen
øvrige merknader til planforslaget.
Knut W. Hansson, brev datert 12.01.2015
sak/dok.nr 13/1454-32.
50 meter tinglyst servitutt. Servitutt som gjelder
at det «ikke kan selges tomt til andre nærmere
Merknaden til gang- og sykkelvegen tas med
videre inn i det pågående revisjonsarbeid med
kommunedelplanen for Veslesetra, og vil bli
innarbeidet i planforslaget der.
Som NVE referer til så finnes det ett godkjent
vannuttak til snøproduksjon per i dag, før det
settes i gang ytterligere produksjon av snø, må
forutsetningene rundt uttaket i Veslesetra og
Skeiselva avklares med NVE. Det foreslås derfor
ett nytt pkt. i bestemmelsene:
Uttak av vann fra Veslesetervatnet til
snøproduksjon skal avklares etter
vannressurslovens §§ 8, 10 og 18.
Merknaden tatt til følge.
Merknaden tas til orientering.
En kommune trenger ved regulering ikke å ta
hensyn til underliggende private rettigheter.
Dersom bruk i tråd med planen kommer i strid
med de private rettighetene, kan det imidlertid
enn 50 meter og at eiendommen ikke kan
bebygges nærmere enn 50 meter fra grensen» til
eiendommene benevnt med gnr. 205 bnr.
17,61,62 og 63. Grensen for denne servitutt er
bare tegnet inn mot sør og delvis mot øst. Det
bemerkes at servitutten gjelder rundt hele
eiendommene. Det vil bl.a. påvirke videre
planlegging av akebakke/skileik på jordet fra
parkeringsplassen (K) ned mot badeplassen og
selve badeplassen. Kartet må ikke forståes slik at
servituttet hverken helt eller delvis ettergis mot
nord og øst. Det vil være klargjørende om 50
meters grensen tegnes inn i sin helhet.
Videre innebærer servituttet at man heller ikke
uten tillatelse fra eiendommene i felt H kan selge
tomt innenfor 50 meters grensen. I den foreslåtte
planen har det primært betydning for felt D og
tomtene i felt G. Planforslaget ser bort fra dette.
Det er ikke avtalt med rettighetshaverne.
Tomtegrensene for fradelte eiendommer må
justeres så grensene holdes i minst 50 meteres
avstand fra felt H.
Skiløype: Det foreslåes at en trase for skiløype
skal innarbeides med 15 meters bredde.
Skiløypene er 4-6 meter brede og båndlegging av
hele 15 meter virker unødvendig. Halvparten 7
½ meter burde være nok. Det bør dessuten
bemerkes at dette kravet ikke er oppfylt i det
foreliggende forslag, der løypa svinger østover
mellomfeltene D og G og heller ikke lengst nord.
Selv et krav på 7 ½ meter bredde vil ikke være
oppfylt i planen på de nevnte stedene. Det
foreligger ingen begrunnelse for forslaget til 15
meters løypetrase. Hvis dette er ment som en
generell regel for kommunen heretter, bør det
behandles som en del av kommuneplanen, for at
flere kan få uttale seg i forhold til en så stor
båndlegging. Videre bør det vurderes hvilken
grad en slik båndlegging generelt kan utløse krav
om erstatning etter Plan- og bygningsloven.
Veg: Det foreslås i bestemmelsene at
turveger/skiløyper er «kun tillatt for kjørende i
sommerhalvåret og tillates ikke brøytet».
Tilsvarende er deler av vegen til 205/17, 61-63
merket «sommerveg». Dette er også et prinsipp
som bør få en mer generell behandling gjennom
en kommuneplan. En slik ordlyd kan dessuten
utløse erstatningskrav etter plan- og
oppstå tvist på et senere tidspunkt – for eksempel
ved salg av tomt eller ved utbygging. Kommunen
kan da velge å ekspropriere de private
rettighetene med hjemmel i plan- og
bygningsloven § 16-2. En ekspropriasjonsprosess
kan imidlertid være tidkrevende, og det er som
regel fordelaktig å få avklart om en privat
rettighet står seg overfor en reguleringsplan før
planen vedtas. Sistnevnte er da også den
innfallsvinkel Gausdal kommune har valgt i
denne saken.
I erklæringen heter det at det av «min» eiendom –
altså bnr 20 – ikke kan selges tomt til andre
nærmere enn 50 meter. Det er ikke helt enkelt å
forstå hva Austlid her har ment. Ut fra ordlyden
er det snakk om salg av tomter «av denne min»
eiendom, noe som tyder på at det er snakk om
fradeling til tomt fra bnr 20. Forbudet må da
forstås slik at det innebærer en byggegrense 50
meter fra hotellet. En grunneier kan ikke forby at
det selges tomter på annen manns grunn i et
50metersbelte rundt egen eiendom. Da må det i
så fall foreligge samtykke fra øvrig(e)
grunneier(e).
Ut fra ordlyden er formålet med erklæringens
første delsetning å verne hotellet, og ikke
Hanssons eiendom. Det står «min», og ikke «min
og Hanssons». Hanssons interesser er dessuten
vernet ved setningens del to, etter «og». Det
fremstår også som naturlig at det var hotellet som
skulle selge tomter i fremtiden, og ikke Hansson.
Ut fra kartet synes det dessuten ikke
gjennomførbart for Hansson å skulle selge tomter
fra sin eiendom dersom han samtidig skulle sette
en grense på 50 meter fra tomten egen
bebyggelse.
Servitutten synes uansett å ha bortfalt, da det
etter erklæringen har blitt fradelt tomter til
bebyggelse nærmere enn 50 m til hotellet.
Vi legger ut fra dette til grunn at servituttens
forbud mot å selge tomter nærmere enn 50 meter
ikke kan påberopes av Hansson ved utarbeidelse
av reguleringsplanen. Det innebærer at det ikke
synes nødvendig å endre formålsgrensene
friluft/bebyggelse i planforslaget.
bygningsloven. Det er flere steder løyper/stier
krysser hovedveier og det vil være umulig å
håndheve et slikt prinsipp generelt uten planfrie
krysninger. Man må anta at det ikke er meningen
å stanse måkingen av slike veier.
Angående spørsmålet om byggeforbudet på 50
meter også gjelder anleggelse av
badeplass/akebakke.
Ut fra erklæringens ordlyd gjelder den et forbud
mot «bebyggelse». Det fremgår ikke at forbudet
Eierne av de nevnte eiendommer har ingen planer skal gjelde annen utnyttelse/bruk av
om vintermåking av adkomsvegen, men ordlyden eiendommen. Ut fra ordlyden er det slik sett ikke
«sommerveg» er for generell og upresis. Det
noe som tyder på at erklæringens
foreslås å endre bestemmelsen pkt. 3.1 til å lyde « parter/berettigede mente å forby annen bruk enn
Der løypetrasser går langs veg, forutsetter
bebyggelse.
vintermåking at det finnes tilfredsstillende
Det er ut fra dette vanskelig å se at servitutten må
løsninger i samarbeid med driftsselskapet for
forstås slik at den også forby
skilløypene».
badeplass/akebakke, og det synes derfor ikke
nødvendig å ta inn en byggegrense på 50 meter
også i det areal som er regulert til friluftsformål
Parkering –Skiløypene rundt Austlid brukes av
mange, de er avhengig av å få parkert i området.
Skiløypetrase på 15 meters bredde har vært
Hittil har de parkert i nordenden av
praktisert i noen reguleringsplaner sentralt på
Veslesetervatnet eller på parkeringsplassen på
Austlid feriesenter. Det derfor viktig å sikre slike Skei, generelt ønsker Skeikampen pluss seg en
bredde på 10 meter der dette er mulig, dette for å
parkeringsmuligheter for fremtiden.
Parkeringsfelt K er avsatt som gjesteparkering for kunne drive vedlikehold av trasene.
Administrasjonen ser i ettertid at 15 meter kan
områdene A1 og A2. Videre er det i utkast til
vedtekter for sameierne angitt at «parkering skjer være unødvendig bredt på denne aktuelle
strekningen og endrer bredden på traseen til 7,5
på felles parkeringsplass for områdene» uten at
meter.
det er spesifisert hvor det skal være. Det vil
sannsynligvis dreie seg om felt K evt. A2. Det vil
Begrepet sommerveg fjernes fra plankartet.
i praksis si at eierne av A1 og A2, kan nekte
Mening med formålene turveg, og det
andre å parkere. Det er meget betenkelig da det
kombinerte formålet turveg/skiløype og
kan hindre allmennhetens tilgang til området om
vinteren. Det kan sikkert finnes andre muligheter, bestemmelsen pkt. 3.1 er nettopp det at de ikke
tillates brøytet på vinterstid.
men inntil slike er etablert bør det sikres at også
allmennheten kan parkere på felt K. Det foreslås
at punkt 4.2 endres til å lyde «Område K er avsatt Parkering: Det er i dag noen tilgjengelig
parkeringsplasser for “allmennheten” ved osen til
som gjesteparkering for områdene A1 og A2,
Veslesetervatnet, dette arealet er avsatt til
samt allmennheten.
parkering i gjeldende kommunedelplan og er
Gjerder – gjerdebestemmelsen virker som en
tenkt videreført i pågående revisjonsarbeid av
fornuftig formulering, da et stort antall gjerder –
rundt hver seksjonseier, vil gjøre både kjøring og kommunedelplanen. Administrasjonen ser likevel
påhenget med å sikre allmennheten tilgang til
annen ferdsel vanskeligere.
parkering ved Fjellstua, og dermed endre
bestemmelsen i samsvar med merknaden fra
Hansson.
Merknaden er delvis tatt til følge
Vegforeningen Skei – Vesleseter, e-post datert
14.01.2015 sak/dok.nr 13/1454-33
Mener det bør reguleres inn gang- og sykkelveg
langs Veslesetervegen på den strekningen
reguleringen gjelder. Det er på plankartet regulert
en byggesone på 12,5 meter mot vegen, og det
gir tilstrekkelig bredde for å bygge gang- og
sykkelveg innenfor dette området. Terreng og
topografi tilsier at gang-og sykkelvegen skal
bygges på denne siden av vegen, slik at den kan
videreføres mot Skei og Glåmhaugen senere. Det
er også riktig side av vegen i forhold til
bebyggelsen og driften av Austlid Fritidspark. Da
den planlagte nye adkomstvegen fra sør Skei til
Veslesetervatnet blir bygd, vil hovedtrafikken til
Austlid Fritidspark komme inn fra syd, og
trafikken vil da bli vesentlig større langs det
regulerte området. Vi mener gang- og
sykkelvegen skal opparbeides og bekostes av
utbygger på Austlid Fritidspark , og at dette tas
inni i rekkefølgebestemmelsene. Alle
reguleringsplaner i Skeiområdet som grenser inn
til sterkt trafikkerte veger har blitt pålagt å bygge
gang- og sykkelveg i sitt planområde, og vi
forutsetter at dette videreføres i denne planen. Vi
forutsetter også at nye tomter betaler
tilknytningsavgift til Vegforeningen Skei –
Vesleseter før de bebygges, og at disse sammen
med eksisterende hytter betaler årsavgift etter
gjeldende satser.
Direktoratet for mineralforvaltning med
Bergmesteren for Svalbard (DMF), brev
datert 13.01.2015 sak/dok.nr 13/1454-34.
DMF kan ikke se at reguleringsplanen for Austlid
feriesenter, kommer i konflikt med noen
registrerte mineralressurser av regional eller
nasjonal viktighet.
Løypekomiteen Skeikampen pluss, brev datert
19.01.2015, sak/dok.nr. 13/1454-35
Skiløypa som i dag går på nedre side av
parkeringsplassen og inn på veien til
Hansson hytta og videre inn på jorde til
Austlid seter bør legges om.
Ved å legge løypa langs Veslesetervannet, i
nedre kant av hyttetomta til Hansson, og
krysse over jorde til Bjørnhaug og videre inn
i overkant av hytteveggen på Austlid sitt
jorde vil vi få en løypetrase som har er mer
trafikksikker.
Da vil Hansson hytta og de tre ubebygde
tomtene der sikres helårs bil veg, og gi en
framtidsretta løsning.
Tomtene på jorde hos Bjørnhaug kan legges
nærmere Hansson tomta slik at løypa får
Merknaden til gang- og sykkelvegen tas med
videre inn i pågående revisjonsarbeid med
kommunedelplanen for Veslesetra, og vil bli
innarbeidet i planforslaget der.
Merknaden tas til
Merknaden tas til orientering.
Forslaget om å flytte skiløypa, slik som
Skeikampen pluss ønsker, videreføres som et
innspill til kommunedelplanen for Veslesetra og
innarbeides i planforslaget der.
plass som vist på vedlagt kart.
Der skiløypa går etter hytteveggen til
Hansson og kommer inn i bebyggelsen på
Austlid fritidspark er det veldig trangt, og
løypemaskinen kjører bare en meter fra
hytteveggen.
Det er lite ønskelig med løyper så nærme
private hytter.
Vi har fått flere henvendelser fra hytteeiere
og brukere av våre skiløyper, som ønsker
seg en løype med universell utforming.
Tilpasset bevegelses hemmede og brukere
med kjelke. Den eneste løypa vi har som
kan tilpasses et slikt formål er løypa rundt
Veslesetervatnet, den er neste flat. Ved å
foreta omlegging som beskrevet foran, samt
en omlegging litt lenge sør vi løypa bli meget
lett å ta seg fram i. Dette er også i samsvar
med reguleringsbestemmelser punk 1.9. om
tiltak i planområde.
På reguleringskartet er det planlagt
akebakke skal anlegges mellom
parkeringsplassen og badeplassen, dette ser
vi på som et positivt tiltak. Det planlegges et
enkelt skitrekk eller rullebånd i akebakken.
Skal det anlegges skitrekk bør dette være av
enkel utførelse, type Uglum eller lignende.
Rullebånd er en forholdsvis stor teknisk
installasjon som vil bli godt synlig over store
deler av Vesleseter området, og oppfattes
som et fremmedelement i seterlandskapet
(visuell forurensing).
Bestemmelsen om rullebånd/skitrekk er en
videreførelse av bestemmelsen fra
reguleringsplanen fra 1992. Administrasjonen ser
argumentasjonen med at rullebånd kan bli
virkendene som et fremmedelement i
seterlandskapet. Men ved å nekte å anlegge et
evt. rullebånd kan man utelukke noen
aldersgrupper som ikke klarer å benytte skitrekk.
Administrasjonen anbefaler at bestemmelsen
videreføres. Men hvis det bygges rullebånd bør
det tilstrebes at inngrepene blir gjort minst
mulige.
Merknaden er ikke tatt til følge.
Fylkesmannen i Oppland, brev datert
19.01.2015, sak/dok.nr 13/1454-36.
Av oppstartsvarslet kom det ikke fram at en
viktig del av planarbeidet er å åpne for
muligheten til endring av reguleringsformål fra
kommersiell turistvirksomhet til privat eide
fritidsleiligheter/hytter videre kurant. Ved slike
omreguleringer kan attraktive områder gå tapt for
framtidig næringsutvikling. I planbeskrivelsen er
det presisert at en viktig del av planarbeidet er å
vurdere konsekvensene ved å åpne for dette.
Fylkesmannen mener planbeskrivelsene beskriver Administrasjonen mener at endringen i
arealformålet harmonerer med den faktiske
argumentene for å gjennomføre omreguleringen
bruken i området, og at virkningene av å endre
på en grei måte. Vi kan imidlertid ikke se at
konsekvensene i forhold til fremtidig
næringsutvikling i området er vurdert. Dette er
relevant for arbeidet med kommunedelplanen, og
Fylkesmannen mener det er en svakhet i
planbeskrivelsen at disse planene ikke ses i
sammenheng og vurderes i planbeskrivelsen. Vi
oppfordrer kommunen til å vurdere forslaget om
endring av arealbruksformål fra næring til privat
fritidsformål i den videre behandlingen av
planen, og at dette ses i sammenheng med
nøringsutviklingen i planområdet for
kommunedelplanen.
Område G i gjeldende plan er på i alt 8,2 daa og
av dette er 6 daa fulldyrka areal. I gjeldende plan
er arealet lagt ut til næringsformål utleiehytter, I
vår uttalelse til oppstart sa vi følgende om dette:
Når det gjelder gnr. 205 bnr. 30 så er det her ca.
6 daa fulldyrka jord, og dette er i følge
Gårdskart en del av driftsenheten gnr. 205 bnr.
5. Det er av nasjonal interesse å ta vare på dyrka
jord, -også som en ressurs for bruket er dyrka
jorda viktig. Sjøl om arealet i gjeldende plan er
regulert til næringsformål vil Fylkesmannen
likevel anbefale at dette arealet tilbakeføres til
landbruksformål.
I det foreliggende planforslaget er arealet omgjort
til fritidsbebyggelse og resten er lagt til
friluftformål. Det er også en privat servitutt som
en 50 meter byggegrense mot naboeiendommen.
Fylkesmannen mener at den arealendringen som
gjøres her gir en vesentlig dårligere
arealutnytting enn i gjeldende plan, og at dyrka
jorda i friluftsområdet ikke blir drivverdig. Å
legge inn en privat servitutt som byggegrense gir
en dårligere arealutnytting enn om det åpnes for å
ekspropriere servitutten slik gjeldende plan
legger til rette for. Fylkesmannen mener primært
at hele dyrka arealet på gnr. 205 bnr. 30 bør
legges ut til landbruksformål, sekundært at det
omdisponerte landbruksarealet legges ut til
byggeområde som i tidligere plan og at
byggegrensen som er vist på kartet fjernes, for å
sikre en bedre arealutnyttelse.
Planområdet ligger innenfor nedslagsfeltet til
Gausa, som er varig vernet. Planforslaget berører
ingen verneverdier i nedbørfeltet.
I vårt innspill til oppstart forventet vi at det
avsettes en bred sone langs vannet med
tilhørende bestemmelser om bevaring av
kantvegetasjon. Strandsonen er i planforslaget
bruken fra turistvirksomhet til fritidsformål ikke
vil medføre vesentlige virkninger for området
rundt Austlid Fjellstue. Det er gjennom
kommunedelplanene for Skei, med påfølgende
områderegulering, og revisjonsarbeidet til
delplanen for Veslesetra foretatt en konsentrasjon
av næringsareal til området på sør Skei og rundt
planlagt skistadion.
En kommune trenger ved regulering ikke å ta
hensyn til underliggende private rettigheter.
Dersom bruk i tråd med planen kommer i strid
med de private rettighetene, kan det imidlertid
oppstå tvist på et senere tidspunkt – for eksempel
ved salg av tomt eller ved utbygging. Kommunen
kan da velge å ekspropriere de private
rettighetene med hjemmel i plan- og
bygningsloven § 16-2. En ekspropriasjonsprosess
kan imidlertid være tidkrevende, og det er som
regel fordelaktig å få avklart om en privat
rettighet står seg overfor en reguleringsplan før
planen vedtas. Sistnevnte er da også den
innfallsvinkel Gausdal kommune har valgt i
denne saken.
avsatt til friluftformål. Fylkesmannen mener dette
ivaretar allmennhetens tilgjengelighet til
strandsonen og vassdragsnære miljøet på en god
måte.
I planforslagets bestemmelse pkt. 5.1 åpnes det
for fjerning av vegetasjon for etablering av
løypetrase, stell av vegetasjon etc. Fylkesmannen
mener dette ikke ivaretar kravet i
vannressurslovens §11 og opprettholdelse av
naturlig vegetasjon langs vassdrag. I tilstøtende
plan for Austlid – Glåmhaugen er dette ivaretatt
med egen sone for spesialområde
vegetasjonsbelte, med egen bestemmelse.
Fylkesmannen mener dette er en hensiktsmessig
måte å skille kantvegetasjon og forvaltning av
vegetasjon i friluftsområde på. Det er også en
fordel at det er lik praksis i to tilstøtende planer.
Fylkesmannen anbefaler derfor at det opprettes
en egen arealbrukskategori for vegetasjonsbelte
med samme bredde som for tilstøtende
reguleringsplan.
Opplands fylkeskommune, e-post datert
02.02.2015 sak/dok.nr 13/1454-37
En endring av arealbruken til fritidsbebyggelse er
ikke i tråd med gjeldene kommunedelplan. Saken
har vært drøftet i regionalt planforum, hvor det
ble avklart at planprosessene for
reguleringsplanen og kommunedelplanen kan gå
parallelt, og at konsekvensene blir vurdert
parallelt. Kommunen har fastsatt at dersom
reguleringen av Austlid Fjellstue kommer opp til
behandling før kommunedelplanen er vedtatt,
kommer endringene inn under § 3 i forskrift om
konsekvensutredning og må vurderes etter § 4.
Kommunen har vurdert planforslaget til ikke å
komme unn under kriteriene i § 3 bokstav a-k.
Fylkeskommunen forventer at endringer i formål
blir sett i sammenheng med Skei som helhet. I
reguleringsplanen for Austlid gjelder dette
tomtereserver og endring av næringsareal sett i
sammenheng med Skei som helhet. Utover dette
ingen ytterligere merknader. Viser forøvrig til
uttalelse fra Fylkesmannen og NVE, hvor
Fylkesmannen anbefales at det opprettes eget
arealformål for vegetasjonsbelte tilsvarende som
for reguleringsplanen for Austlid – Glåmhaugen.
Vegetasjonsbelte langs Veslesetervatnet
innarbeides og det knyttes en ny bestemmelse,
pkt. 3.2, til dette vegetasjonsbelte i tråd med
Fylkesmannens merknad.
Merknaden delvis tatt til følge
Se kommentarer til Fylkesmannens merknad,
sak/dok.nr 13/1454-36.
Merknaden tas til følge
Endringer etter førstegangsbehandling
De viktigste endringene etter førstegangsbehandling er:
-
Nytt pkt. 3.2 i bestemmelsene knyttet til vegetasjonsskjerm i plankartet.
-
Nytt pkt. 5.2 i bestemmelsene om vannuttak til snøproduksjon.
-
Tillegg til pkt. 4.3 i bestemmelsene om at parkering på felt K, tillates for allmennheten.
-
Plankartet er endret på følgende punkt:
o
Skiløypetraseen er endret fra 15 til 7,5 meters bredde.
o
Det er innarbeidet vegetasjonsskjerm på 10 meters bredde langs Veslesetervatnet.
NY VURDERING:
Det vises til høringsuttalelsene og administrasjonens vurdering med kommentarer. Det er ikke
varslet innsigelse til planen fra fylkeskommunen eller statlige fagmyndigheter hvis
saksområde blir berørt. Kommunestyret kan dermed vedta reguleringsplanen.
Det foreligger noen innvendinger fra etablerte hytteeiere og brukere av området, dette
synliggjør konflikter som ofte følger med en omregulering av allerede etablerte områder.
Utvidelse, fortettingen og endret arealbruk vil nesten alltid være kilde til konflikter.
Administrasjonen har foretatt noen endringer i plankart og bestemmelsene, og mener
merknadene er i tilstrekkelig ivaretatt. Administrasjonen har valgt og hensyn ta den private
servitutten som er tinglyst på gnr. 205 bnr. 20, og lagt inn en byggegrense på 50 meter på
berørte de byggeområdene som blir berørt.
Videre mener administrasjonen at endringen i arealformålet harmonerer med den faktiske
bruken i området, og at virkningene av å endre bruken fra turistvirksomhet til fritidsformål
ikke vil medføre vesentlige virkninger for området rundt Austlid Fjellstue. Nye arealer og
tilstrekkelig arealer til fritidsformål vil bli konsentrert rundt framtidig skistadion på sør Skei
gjennom revisjonsarbeidet for delplanen for Vesleseter.
Samlet vurdering:
Planforslaget er bearbeidet etter førstegangsbehandling for å imøtekomme høringsuttalelser
og for å ivareta nødvendig hensyn, det er gjort mindre endringer i bestemmelsene og i
plankartet.
Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at reguleringsendringen for
“Austlid Feriesenter” vedtas.
Rådmannen foreslår at det gjøres følgende
innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes foreliggende
detaljreguleringsplan for “Austlid Feriesenter”, slik som vist på plankart med tilhørende
planbeskrivelse og planbestemmelser, sist revidert 07.04.2015.
Følgende reguleringsplan oppheves:
“Reguleringsplan for “Austlid Feriesenter m.v”, vedtaksdato 31.03.1992.
Planutvalget behandlet saken den 17.04.2015 sak 21/15
Behandling:
Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt.
Innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes foreliggende
detaljreguleringsplan for “Austlid Feriesenter”, slik som vist på plankart med tilhørende
planbeskrivelse og planbestemmelser, sist revidert 07.04.2015.
Følgende reguleringsplan oppheves:
“Reguleringsplan for “Austlid Feriesenter m.v”, vedtaksdato 31.03.1992.
Kommunestyret behandlet saken den 30.04.2015 sak 31/15
Behandling:
Enstemmig vedtatt.
Vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes foreliggende
detaljreguleringsplan for “Austlid Feriesenter”, slik som vist på plankart med tilhørende
planbeskrivelse og planbestemmelser, sist revidert 07.04.2015.
Følgende reguleringsplan oppheves:
“Reguleringsplan for “Austlid Feriesenter m.v”, vedtaksdato 31.03.1992.
Melding sendt:
Planråd As, ved Ole Jacob Reichelt,Storgt 57,2609 LILLEHAMMER
OLAV THON GRUPPEN/ THON HOTELS, POSTBOKS 489 SENTRUM,,0105 OSLO