1. No category

ARENDAL KOMMUNE
Saksfremlegg
Referanse:
Ordningsverdi:
2011/5430 / 44
xxxx
Vår saksbehandler
Nora Moberg Lillegaard, tlf 37013787
Saksgang:
Pol. saksnr.
Politisk utvalg
Møtedato
Kommuneplanutvalget
Bystyret
Krøgenesåsen Boligområde, forslag til detaljregulering, endelig behandling
Rådmannens forslag til vedtak:
Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for
Krøgenesåsen boligområde med plankart og bestemmelser datert 02.03.15, sist revidert 30.09.15, og
illustrasjonsplan datert 02.03.15, sist revidert 12.08.15.
Vedlegg:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Oversiktskart og bilder av området
Forslag til plankart
Forslag til bestemmelser
Planbeskrivelse
Illustrasjonsplan
Merknader etter offentlig ettersyn
Utbyggers svar på merknadene
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Notat om støy
Notat om påvirkninger på Dyvigtjenna
Sammendrag/problemstilling
Kommende byplanstrategi går blant annet ut på å bygge tett i knutepunkt for å imøtekomme nasjonale
og regionale mål om å begrense energiforbruk og klimagassutslipp.
Hensikten med arbeidet med “Areal- og transportplan (ATP) for Arendalsregionen”, som ble startet opp
av Aust-Agder fylkeskommune i vår, er å løse transportutfordringene i regionen på en miljøvennlig og
effektiv måte i tråd med disse forventningene. Det skal legges til rette for syklende, gående og
kollektivtrafikk slik at trafikkveksten på personbil ikke øker. Videre må arealplanleggingen legge til rette
for at transportbehovet ikke øker.
2011/5430/-44 Side1av 6
Planforslaget utfordrer denne målsettingen, da høydeforskjellen fører til at avstanden til
bussholdeplassen og butikksenteret blir i lengste laget, og avstand til skoler og barnehager samt
idrettsanlegg er for lang.
Planforslaget er imidlertid i tråd med kommunens arealpolitikk når det gjelder å bygge tett og
konsentrert. Det er også varierte boligtyper, som passer for ulike brukergrupper. Det er lagt til rette for
gode leke- og uteoppholdsarealer, samt at det ligger høyt med utsyn over Tromøysund.
Det er kort vei til store sammenhengende friluftsområder. Som følge av den nye tilførselsveien er det
heller ikke langt til E-18, for effektiv transport øst- og vestover til andre byer.
Da planforslaget dessuten er vurdert positivt i kommuneplansammenheng, finner Rådmannen, til tross
for det som ble nevnt innledningsvis, å kunne anbefale at planforslaget blir godkjent.
Bakgrunn for saken
Planforslaget er fremmet av Asplan Viak AS på vegne av MG Prosjekt AS.
Området ligger mellom Dyvigkilen og Dyvigtjenna, på Krøgenes og er ca. 40 daa stort.
Formålet med planarbeidet er å legge til rette for ca. 150 boenheter i form av varierte boligtyper.
Forslaget er basert på at området skal ha atkomst fra innregulert rundkjøring på den planlagte veien
mellom Krøgenes og nye E18.
Forslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden fra 24.04.- 08.06.2015. Det ble mottatt merknader
fra offentlige myndigheter, og innsigelser fra Statens vegvesen. Etter møte med Statens vegvesen, noen
avklaringer og diverse endringer, ble endelig innsigelsene trukket i brev datert 25.08.2015.
Følgende endringer er utført på plankartet/illustrasjonsplan:
 Vei o_KV1 er utvidet med rabatt inn mot rundkjøringen i kryss med ny veiforbindelse Krøgenes –
E18.
 Bestemmelsesområde - anlegg- og riggområde (#1) langs ny vei Krøgenes – E18 i gjeldende
reguleringsplan, er videreført.
 En sone mellom tomtene i områdene Bf1 – Bf4 og en grense på 30 meter fra senter av ny vei
Krøgenes – E18 er angitt som bestemmelsesområde #2, med særskilte krav i bestemmelsene.
 Støyskjerm er flyttet til innenfor plangrensen.
 Målekummen som kommunen v/ kommunalteknikk omtaler som K3 i sin uttalelse, med et
tilhørende areal er satt av til Vann- og avløpsanlegg, o_VA1. Avkjørsel med kjøreatkomst er vist
på plankartet. Parkeringsplass f_P1 er tatt ut. Tilliggende ballslette er justert i illustrasjonsplanen.
Avkjørselen til kommunens anlegg kan benyttes felles som sykkel- og gangatkomst til ballsletta.
 Eksisterende ledninger fra Skibvik og renovasjonsanlegget i Heftingsdalen er markert med
hensynssone - bestemmelsesområde #5 over hele arealet innenfor LNF1, tilliggende strekning av
atkomstveien og ledningstraséen ut til plangrensen vest for målekummen.
 Områdene med arkeologiske funn er angitt med bestemmelsesområder #3 og #4.
I bestemmelsene er gjort følgende endringer:
 Nytt punkt 2.8:
Hvis det under arbeidets gang skulle komme frem gjenstander eller andre spor fra eldre tid, skal
arbeidet stanses og melding umiddelbart sendes Aust-Agder fylkeskommune v/seksjon for kulturminnevern, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven), § 8 annet ledd.
 Nytt punkt 3.9:
Område o_VA1 nyttes til anlegg og bebyggelse i tilknytning til kommunaltekniske hovedanlegg.
Området skal kjøreatkomst som vist på plankartet.
 Første avsnitt i punkt 5.4 er supplert med følgende krav:
Der stien munner ut i gang-/sykkelveien må det etableres siktsoner tilsvarende 3 x 20 meter.
 Tidligere punkt 7.2 er tatt ut. Nye punkter 7.2 – 7.5 gjelder for bestemmelsesområdene #1 - #5.
 Andre avsnitt i punkt 8.3 er endret til:
Nærlekeplass f_NLEK1 og ballslette i område o_F1 skal være anlagt før første bolig innenfor
planområdet tas i bruk. Akebakke i område o_F2 skal være anlagt før første bolig i områdene
Bb1, Bb21 og Bk7 tas i bruk.
2011/5430/-44 Side2av 6


Bestemmelsene til området som omfattes av #5 lyder slik: “Tiltak innenfor området herunder
oppfylling av terreng, må avklares med og godkjennes av Arendal kommune som ledningseier.
Dersom ledningene flyttes eller legges om, bortfaller kravet i første setning.”
I bestemmelsenes punkt 7.4 er tilføyd følgende formulering etter krav fra Riksantikvaren i
uttalelse etter offentlig ettersyn: “Det skal tas kontakt med Aust-Agder fylkeskommune i god tid
før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskningen kan fastsettes.”
Selv om det er mange endringer i antall er ikke intensjonene bak planforslaget endret. De er stort sett
foretatt etter krav fra og/eller med hensyn til høringsinstanser og kommunen selv v/ kommunalteknikk.
Det er derfor vurdert til ikke å være behov for nye høringer før endelig behandling.
Merknader og innsigelser m. rådmannens kommentarer:
Aust-Agder fylkeskommune, kopi av svar fra Riksantikvaren datert 10.06.2015:
Riksantikvaren finner at reguleringsplanen kan godkjennes under forutsetning av at det først foretas en
arkeologisk utgravning av de berørte kulturminnene. De ber om at kulturminnene skal merkes i kartet
som bestemmelsesområder, og at det settes inn en bestemt tekst i reguleringsbestemmelsene.
Aust-Agder fylkeskommune, brev datert 18.06.2015:
Plan og naturseksjonen har i sin uttalelse ved oppstarten poengtert at området ikke ble
konsekvensutredet i forbindelse med rulleringen av kommuneplanens arealdel, men lagt inn i plankartet
som hensynssone. De kan ikke se at planforslaget heller i ettertid er undergitt en konsekvensutredning.
Når det gjelder lekeplasser, slutter de seg til fylkesmannens uttalelse ang. plassering av balløkke og
rekkefølgekravene. Planbeskrivelsen inneholder flere element som finnes i bestemmelsene, men som
ikke er utdypet i plankartet. Akebakke, balløkke, sikringstiltak og sti bør fremgå av plankartet. Tillatte
planeringshøyder burde også vises i kartet.
Når det gjelder tilknytning til transportsystemet, så mener de planforslaget i for liten grad utnytter den
geografiske nærheten til kollektivaksen. Det er svært langt fra boligene til nærmeste bussholdeplass.
Den inntegnede stien kan ikke regnes som en reel kopling mellom feltet og kollektivaksen. Gangbro over
ny tilførselsvei burde vurderes.
Planbeskrivelsen virker vel optimistisk i sin beskrivelse av at planområdet har sentral
beliggenhet ved kollektivtrasé og lokalsenter, sykkelavstand fra byen, skoler, idrettsanlegg og nærhet
til attraktive friluftsområder reduserer behovet for privatbilhold og -bruk.
Planforslaget legger opp til en betydelig terrengbearbeiding, og det store omfanget av planering og
fyllinger gjør at eventuelle kvaliteter som måtte finnes i området i dag ikke vil ivaretas. Kommunen bør i
større grad etterspørre løsninger som er tilpasset terreng fremfor løsninger som utelukkende er basert
på terrengtilpasning.
I tillegg nevnes brevet fra Riksantikvaren, og kravene som stilles i forbindelse med automatisk fredede
kulturminner må overholdes.
Rådmannens kommentar: Det er ikke mulig å få til tilfredsstillende gangveier fra feltet ned til
bussholdeplassen på grunn av terreng og ny tilførselsvei til E-18, men det vil bli lagt til rette for
snarvei. Ilustrasjonsplanen er gjort bindende når det gjelder akebakke, balløkke og sti.
En evt. gangbro vil kreve lang strekning vei på den andre siden for å komme ned på nivå med
bussterminalen. Det er derfor lite hensiktsmessig å planlegge en slik løsning, etter utbyggers
mening. Rådmannen aksepterer utbyggers vurderinger når det gjelder dette.
Kravene fra Riksantikvaren er innfridd.
Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert 08.06.2015:
Fylkesmannen bemerker at det bør vises varsomhet med å legge ut boligområder langs den nye
tilførselsvegen til E18 uten en helhetlig strategi, og en fastsetting av langsiktige grenser for utbygging
mot viktige områder for friluftsliv i kommuneplanen til varsel om oppstart.
Videre finner de at det er tatt tilstrekkelig hensyn til Dyviktjenn med kantsone, og at det ikke er behov for
ytterligere kartlegging eller utredninger av arten “Tretåspett”, som er registrert i nærheten av området.
Hensynet til støy anses også tilstrekkelig utredet.
Ut fra det som er angitt i kart og bestemmelser, stiller de spørsmål ved plasseringen og omfanget av
småbarnslekeplassene i forhold til de boligområder de skal betjene. Herunder bemerkes at avstanden
2011/5430/-44 Side3av 6
fra lekeplassene til de ytterste boligene som skal betjenes, fremstår noe stor for de minste barna. Videre
er det stor variasjon mellom antall kvadratmeter lekeareal pr. boenhet, mellom de ulike områdene, noe
som virker tilfeldig og ubegrunnet. De ber om at plassering og omfang av småbarnslekeplassene
revurderes.
Herunder bør i alle fall, etter vår vurdering, områdene f_SLek1 og f_SLek2 samles, da de hver
for seg fremstår noe små og uhensiktsmessige.
I henhold til bestemmelsene punkt 8.3, skal nærlekeplass, ballslette og akebakke være anlagt
før det gis brukstillatelse for mer enn 50 % av boligene (dvs. før boligenhet nr. 74). Etter deres
vurdering, medfører dette at det tillates relativt mange boenheter, før rekkefølgekravet slår
inn. De ber således kommunen vurdere hvorvidt aktuelle prosent bør settes lavere. Det samme gjelder
etablering av sti.
Rådmannens kommentar:
Krøgenes boligområde ble lagt inn i kommuneplanen med vurdering i forhold til
lavutslippssamfunnet som positivt, dvs arealbruken fremmer arealpolitikken. Den eneste
konflikten som var knyttet til arealbruken var forholdet til ny trasè for tilførselsveien fra E-18.
Utbygger svarer på bemerkningene ang. småbarnslekeplassene at de er avsatt med varierende
størrelse og form tilpasset en helhetlig disponering og utnyttelse av området. At noen av
plassene er avsatt med et større areal enn minstekravet, kan etter deres skjønn ikke betraktes
som negativt. Plassene f_Slek1 og f_Slek2 ligger med ca. 1 etasje høydeforskjell og skal betjene
boliger på to ulike nivåer. Kravene i TEK10 om tilgjengelighet vil derfor være til hinder for at de to
plassene slås sammen. Rekkefølgekravene er nå endret til 1. boenhet.
Statens vegvesen, innsigelse i brev datert 04.06.2015:
Statens vegvesen har vurdert planforslaget som framtidig vegforvalter på fylkesveg.
Vegen er for smal inn mot rundkjøringen, det er ikke tatt høyde for at rabatt skal reguleres inn.
Vegene inne i området har så krappe kurver at planen burde lagt inn breddeutvidelser og siktsoner i
innerkurver. De forutsetter videre at anleggs- og riggområdet i Detaljreguleringsplan for E18
Tvedestrand- Arendal blir videreført i denne planen.
Når det gjelder bestemmelsene er de av den formening at en del bestemmelser bærer preg av å være
retningslinjer. Formuleringene er upresise og konsekvensene er ikke tilstrekkelig synliggjort på
reguleringsplankartet.
Bestemmelsen om terrengtilpasning åpner for muligheter som kan gi negativ konsekvens for
tilførselsvegen. Det er ikke vist på plankartet hvor det skal fylles ut, eller hvilken planeringshøyde det
legges opp til.
Statens vegvesen vil ikke tillate at støyskjermingen blir lagt utenfor planområde. De mener det er bedre
å flytte boligene 3-4 meter nordøst slik at det ikke er behov for støyskjerming.
Det fremmes derfor innsigelser mot ulike forhold i planforslaget.
Rådmannens kommentar: Det ble avholdt møte hos Statens vegvesen 11. juni, der
innsigelsespunktene ble diskutert. Det ble konkludert med hvilke endringer som måtte gjøres for
at innsigelsene kunne vurderes på nytt. Deretter ble det sendt inn en endring som ble videresendt
vegvesenet for ny vurdering av innsigelsene. Svar ble gitt i brev datert 13.08.2015. Innsigelsene
ble da trukket for noen av punktene, men opprettholdt når det gjelder manglende bestemmelse til
“Midlertidig anleggs- og riggområde”, og manglende rekkefølgekrav slik at ikke tiltaket gir
begrensninger for anleggsbeltet i detaljplan for E-18 Tvedestrand – Arendal.
Små endringer ble igjen foretatt, og innsigelsene ble trukket i brev datert 25.08.2015. I samme
brev nevnes også at rekkefølgekravet i bestemmelsen § 8.9 bør endres til at hele strekningen
mellom Krøgenes og Longum skal være ferdig før innflytting, og ikke bare fra Krøgenes til
adkomstveien, slik som foreslått.
Rådmannens vurdering
Nasjonale forventninger til arealplanleggingen:
I dokumentet “Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging” står det at regional og
kommunal planlegging er viktig for å begrense energiforbruk og klimagassutslipp. Alle beslutninger om
lokalisering av utbygging påvirker energiforbruk og utslipp i lang tid fremover. For å møte overgangen til
lavutslippssamfunnet må det legges stor vekt på effektiv arealbruk, og på å samordne arealbruken og
transportsystemet.
2011/5430/-44 Side4av 6
Samordnet areal-og transportplan (ATP) for Arendalsregionen 2017-2040
Arendal Bystyre gav sin tilslutning til planprogrammet og arbeide videre i møte 27.08.2015.
Hensikten med arbeidet med planen, som ble startet opp av Aust-Agder fylkeskommune i vår, er å løse
transportutfordringene i regionen på en miljøvennlig og effektiv måte i tråd med de nasjonale
forventningene. Det skal legges til rette for syklende, gående og kollektivtrafikk slik at trafikkveksten på
personbil ikke øker. Videre må arealplanleggingen legge til rette for at transportbehovet ikke øker.
For dette planforslaget antas at transportbehovet vil bli det samme som eksisterende boligfelt som ligger
langs hovedkollektivåren, f.eks Engene og Enghaven, der boligene også ligger et stykke vei unna
busstoppet.
Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel)
Området er avsatt til hensynssone ”båndlagt for regulering” i kommuneplanens arealdel.
Innspill om boligformål i Krøgenesåsen ble behandlet under fase 2 ved revisjonen av kommuneplanens
arealdel 18.09.2013, etter at innspillet i første omgang ble utsatt fordi planleggingen for ny tilførselsvei til
ny E-18 var i en tidlig fase, og byggeformål som ønsket kunne bli konfliktfylt i forhold til dette.
Vegvesenet var etter hvert kommet så langt i sin planlegging av tilførselsvei til ny E-18 at de ikke
motsatte seg at reguleringsarbeidet ble satt i gang. På denne bakgrunn ble det varslet oppstart av
regulering av området i 2014.
Målet for arealpolitikken i kommuneplanens samfunnsdel, kapittel 12, er at vi ikke skal sløse med areal,
vi skal bygge tett og samle senterfunksjoner og boliger, samt bygge der det er godt kollektivtilbud. Det er
også lagt vekt på at det skal planlegges gode boligområder, med gode forutsetninger for god folkehelse
for mennesker i alle aldre.
Konsekvensutredning
Kommunen legger tilgrunn forskrift om konsekvensutredninger av 2009, som var gjeldende på det
tidspunkt det ble varslet oppstart av planarbeid. Forslag til detaljreguleringer av boligområder som
avviker fra overordnet plan faller innunder forskriften § 4, tiltak der det skal vurderes om det skal
gjennomføres konsekvensutredning.
Det er gjennomført en enkel konsekvensutredning for innspillet som grunnlag for behandlingen i
kommuneplanen. Denne enkle utredningen over forskjellige temaer opplyser enten ingen relevans eller
at foreslåtte arealbruk vil fremme arealpolitikken.
Det eneste temaet som kommer i konflikt med planene er trasé for ny tilførselsvei fra E-18. Denne er nå
ferdig regulert og Statens vegvesen har igjennom innsigelser i høringsperioden påsett at visse endringer
er foretatt, slik at endelig planforslag ikke vil komme i konflikt med gjennomføring av den nye
tilførselsveien.
Kommunen har vurdert at planforslaget ikke vil få vesentlige virkninger for miljø og samfunn og ikke
omfattes av krav til konsekvensutredning. Planbeskrivelsen gjør klart rede for hvilke virkninger
utbyggingsplanene vil få.
Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår
Planforslaget innfrir krav til arealer når det gjelder uteopphold og lekeområder. Det må legges til rette for
alle kategorier av lekeplasser, siden det er et nytt boligområde, som ikke ligger i nærheten av andre
etablerte boligområder. Det er kort vei til natur- og friluftsområder, og heller ikke langt til en planlagt
badestrand i Dyviga.
Planområdet ligger mellom Birkenlund og Stuenes skoler. Det er trygg skolevei i begge retninger, med
gang- og sykkelvei eller fortau, og krysningspunkter med gangfelter. Avstanden er imidlertid relativt lang,
over 3 km i hver retning.
Bomiljø
Området gir gode forutsetninger for å få til et godt bomiljø. Med tanke på uteoppholdsarealer er kravene i
kommuneplanens bestemmelser innfridd.
Teknisk infrastruktur
Adkomstvei er planlagt fra rundkjøring i krysset med ferdig regulert tilførselsvei til E-18.
2011/5430/-44 Side5av 6
Det går kommunale vann- og avløpsledninger opp igjennom området fra Krøgenes til Heftingsdalen.
Anlegget legges om der det er nødvendig som følge av ny tilførselsvei og gjeldende utbygging. Det er
lagt inn hensynssoner i plankartet etter anvisning fra avd. for kommunalteknikk.
Det er bekreftet fra vannverket i kommunen at Krøgenesåsen vil kunne få nok brannvann, 50 l/s.
Miljøkonsekvenser
Det er gode bussforbindelser til sentrum, og heller ikke langt til store sammenhengende friområder. Det
er planlagt en sti ned til fylkesveien som vil forkorte avstanden til bussholdeplassen betraktelig.
Det har vært vurdert flere og bedre løsninger for gangvei med universell standard, men det er ikke mulig
utfra terrengforholdene.
Statens vegvesen har beregnet trafikkstøy på nåværende terreng langs traséen for ny tilførselsvei til E18. Støyrapport i forbindelse med planforslaget konkluderer med at 2 boliger vil bli liggende i gul sone og
må skjermes. Støyskjerm er tegnet inn.
Biologisk mangfold
Det er registrert noen truede arter i, eller i nærheten av området, men Fylkesmannen skriver i sin
merknad at de ikke ser behov for ytterligere kartlegging eller utredninger.
Landskapsvirkninger
Området består av store og mindre koller, med de høyeste kollene mot øst, og lavere partier mot vest.
Dette er et typisk sørlands-landskap, småkupert med små knatter og heier, og søkk med bekker.
Det er en høy fjellskjæring ned mot fylkesveien.
Terrenget må formes som følge av planforslaget. Bebyggelsen tenkes plassert i 3 ulike nivåer ned mot
vest. De ytterste arealene ut mot Dyvigkilen bevares og settes av til friområder.
Forslagsstiller har lagt vekt på å minimere store fyllinger og skjæringer. Det er gjort beregninger på
massebalansen, og utsprengt masse skal benyttes lokalt. Veien inn i området stiger slagt fra Krøgenes,
via den nye tilførselsveien, og inn i området.
Kulturminner
I forbindelse med planleggingen av tilførselsveien til E-18 ble det avdekket en rekke arkeologiske
funnsteder, og ved stikkprøver er det lokalisert to funnplasser fra steinbrukende tid også i dette
planområdet. Riksantikvaren frigir vanligvis funnsteder som dette etter utgravning og dokumentasjon.
Av nyere tids kulturminner kan nevnes en oppdemmet bekk som renner fra Dyvigtjenna til Dyvigkilen, øst
for planområdet. Her er det rester etter demninger. Innerst i Dyvigkilen lå et sagbruk som var avhengig
av vannkraft fra bekken. I dette dalsøkket, eller bekkefaret gikk kommunegrensa mellom Stokken/ Austre
Moland og Arendal inntil kommunesammenslåingen i 1992. Disse kulturminnene blir ikke berørt av
utbyggingen, men vil være en del av nærområdet, og kilde til kunnskap om tidligere tiders virksomhet.
Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak:
Drift og vedlikehold av offentlige friområder og veier overtas av kommunen etter ferdigstillelse.
Utbyggingsavtale:
Det er igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht plan- og bygningsloven § 17-4. Forslag
foreligger foreløpig ikke.
Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 21. oktober 2015.
2011/5430/-44 Side6av 6
Saksprotokoll - Bystyret 19.11.2015
Behandling:
Representanten Ole Glenn Tvermyr, KrF, reiste spørsmål ved sin habilitet med henvisning til
forhold knyttet til sitt arbeidssted. Han fratrådte. Ingen vararepresentant møtte for ham.
Bystyret vedtok enstemmig at representanten Ole Glenn Tvermyr, KrF, er habil i denne
saken. Han tiltrådte igjen.
Vedtak:
Kommuneplanutvalgets innstilling ble vedtatt med 35 (Ap 15 – KrF 3 – V 2 – Sp 1 – H 8 –
FrP 6) mot 4 (Sv 2 – Pp 1 – MDG 1) stemmer.
Følgende er dermed vedtatt:
Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 forslag til
detaljreguleringsplan for Krøgenesåsen boligområde med plankart og bestemmelser datert
02.03.15, sist revidert 30.09.15, og illustrasjonsplan datert 02.03.15, sist revidert 12.08.15.