1. No category

OVERTAGELSE OG DRIFT
AV BYGNINGER
EKSEMPLER PÅ SJEKKLISTER OG
METODIKK
21-09-2015
SiO
NILS LARSEN
EIENDOMASVDELINGEN I SIO
Eiendom
SiO, organisasjon
Hovedstyret
Konsernledelse/stab
Eiendomsavd
Urban
Boligutleie
SiO
Athletica
SiO Helse
SiO Bolig
Karrieresenteret
SiO
Foreninger
SiO Mat og
Drikke
22.09.2015
SiO
2
SiO
Barnehage
SiO, tall og fakta
• SiO i dag:
•
•
•
•
•
•
•
Ca 800 ansatte
Ca 8.400 utleieforhold – 10.000 beboere
Fem treningssentre i Oslo
12 barnehager
Over 100 allmennleger, tannleger og psykologer
Over 50 serveringssteder (Cafeer og restauranter)
Budsjettert omsetning i 2015 på ca 1,5 mrd
• Eiendomsavdelingen i SiO:
•
•
•
•
3
22.09.2015
SiO
Forvalter ca 350.000 kvadratmeter
Årlig budsjett på ca 0,5 mrd
Eid bygningsmasse;
Skal bygge ca 3 000 nye studentboliger innen år 2020 (2015)
• – Ca 3 mrd i investering
• Tre store studentbyer med til sammen over 80 studenthus!
• Over 100 byggninger
Store utbyggingsplaner
22.09.2015
SiO
4
Hvorfor et behov?
• SiO har så langt stort sett
benyttet totalentrepriser.
• Tekstbasert krav /
premissdokument
• Opplever grunnleggende avvik
i leveranse og koordinering i
forhold til forventning.
5
22.09.2015
SiO
• Bruke mye tid på å gå gjennom
det vi som er i henhold til våre
krav, ikke det som avviker fra
kravene.
Inspirasjon
22.09.2015
SiO
6
Grunnleggende ide
Må lære å krype før vi kan lære å gå:
• "Enkle" krav som skal kunne besvares med ja eller nei
• Samme krav gjennom hele byggeprosessen
• Knyttes mot bygningsdel (NS 3451)
• Koordinering gjennom at flere får samme krav
• "Kvitteres ut" av aktørene i alle faser
• Alle "nei" skal behandles (LCC beregning)
22.09.2015
SiO
7
Eksempel
22.09.2015
SiO
8
Krav database
22.09.2015
SiO
9
Samle krav i tema
Tema
Varmeanlegg, vannbehandling
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Status:
Varmeanlegget skal ha
vannbehandlingsanlegg, av type
Air-Sep eller likeverdig, med
partikkelutskilling, automatisk
trykksenkningsbasert luftutskilling og
vannpåfylling med vannmåler.
22.09.2015
SiO
10
SiO
320 Varmeanlegg
RiV
Ansvarlig
Prosjektering
OK
Tema: koordinering
Tema
Varmeanlegg, vannbehandling, SD
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Status:
SiO
320 Varmeanlegg
RIV
Ansvarlig
Prosjektering
OK
Vannbehandlingsanlegget skal vises i
SD-anlegget med drift, feil og
vannfylling. Det skal være alarm i
SD-anlegget ved innstillbar stor
etterfylling.
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Status:
SiO
562 SD-anlegg
?
Medansvarlig
Prosjektering
OK
Vannbehandlingsanlegget skal vises i
SD-anlegget med drift, feil og
vannfylling. Det skal være alarm i
SD-anlegget ved innstillbar stor
etterfylling.
22.09.2015
SiO
11
Tema: koordinering
Tema
Vegger, festemuligheter
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Status:
Det skal være tilstrekkelig
festemuligheter (kubbing, plater eller
tilsvarende) for innredning, tekniske
føringer og montasje av utstyr.
22.09.2015
SiO
12
SiO
230 Yttervegg
ARK
Ansvarlig
Prosjektering
OK
Tema: koordinering
Tema
Elektriske varmekilder, oppheng
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Status:
SiO
450 El. varme
RiE
Ansvarlig
Prosjektering
OK
Vegghengte elektriske varmekilder
skal ha feste i vandalsikker utførelse.
Varmekilden skal kunne tåle 1500 N
ekstra vekt i tillegg til egen vekt.
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Status:
SiO
230 Yttervegg
ARK
Medansvarlig
Prosjektering
OK
Vegghengte elektriske varmekilder
skal ha feste i vandalsikker utførelse.
Varmekilden skal kunne tåle 1500 N
ekstra vekt i tillegg til egen vekt.
22.09.2015
SiO
13
Tema: varierende fase
Tema: Varmeanlegg, radiatorer, oppheng
SiO
320 Varmeanlegg
RIV
Ansvarlig
Prosjektering
Vegghengte radiatorer skal ha feste i
vandalsikker utførelse. Vegghengte
radiatorer skal kunne tåle 1500 N
ekstra vekt i tillegg til egen vekt.
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
SiO
320 Varmeanlegg
RiV
Ansvarlig
Bygging
Vegghengte radiatorer er montert i
dertil egnet innfesting (kubbing,
plater eller tilsvarende) slik at de
tåler 1500 N ekstra vekt i tillegg til
egenvekt.
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
14Fase:
SiO
320 Varmeanlegg
RiV
Ansvarlig
Overtakelse
Vegghengte radiatorer er testet for å
kunne tåle 1500 N ekstra vekt i tillegg
til egen vekt. Test protokoll er vedlagt
FDV-dokmentasjon.
22.09.2015
SiO
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
SiO anleggsmodell (TFM)
22.09.2015
SiO
15
Anlegg (system) som nav
Faktura
Driftsinstruks
Service- og
vedlikeholdsavtaler
Krav til
anlegg
AO app
Den digitale vaktmester
Teknisk informasjon
Beboerlister
Vedlikeholdssystem
Utstyrsfoto
Merkeskilt foto
Tegninger
Tilstandskontroll
Planer
SD-anlegg
Rapporter/
dokumenter/
utredninger
22.09.2015
SiO
16
Målinger/forbruk
Tilstandskontroll
http://opak.digitalebilag.no/index.php/forside/artikler/item/173-fremtidenskartleggingsmetode?utm_source=Teknisk_Ukeblad_Stor&utm_medium=Advertorial&utm_campaign=Digitale_Bilag
22.09.2015
SiO
17
Tema: varierende kravstiller
Tema:
Varmeanlegg, vannbehandling
NBEF
320 Varmeanlegg
RIV
Ansvarlig
Prosjektering
Varmeanlegget skal ha
vannbehandlingsanlegg.
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Firma
320 Varmeanlegg
RiV
Ansvarlig
Prosjektering
Varmeanlegget skal ha micobobleutskiller.
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
18Fase:
SiO
320 Varmeanlegg
RiV
Ansvarlig
Prosjektering
Varmeanlegget skal ha vannbehandlingsanlegg, av type Air-Sep eller likeverdig,
med partikkelutskilling, automatisk
trykksenkningsbasert luftutskilling og
vannpåfylling med vannmåler.
22.09.2015
SiO
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Status på krav
Kott, ventilasjon
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Status:
SiO
360 Ventilasjon
RIV
Ansvarlig
Prosjektering
Vurderes
Kott for fordelinger skal ventileres
med separate kanaler for til-luft og
avtrekk.
Dører, nødåpnerknapp
SiO
244 Vinduer, dører,..
ARK
Medansvarlig
Prosjektering
Forkastet
Nødåpnerknapp skal ha integrert
sylinderlås tilsluttet nøkkelsystemet,
slik at driftspersonalet kan forbikoble
lås og sirene.
19
22.09.2015
SiO
Firma:
System:
Ansvarlig:
Ansvar:
Fase:
Status:
Kjekt å ha
Produktkrav:
FDV dokumentasjon:
Referanse:
Varmeanlegget skal ha vannbehandlingsanlegg,
av type Air-Sep eller likeverdig, med partikkelutskilling, automatisk trykksenknings-basert
luftutskilling og vannpåfylling med vannmåler.
Produktkrav:
FDV dokumentasjon:
Referanse:
All FDV dokumentasjon som skal benyttes i
daglig drift skal foreligge på norsk.
Underliggende dokumentasjon kan leveres på
skandinavisk eller engelsk.
Produktkrav:
FDV dokumentasjon:
Referanse:
Tegninger skal for alle fag utføres med lagdeling i
henhold til NS 8351 og i sluttresultatet skal
leveres i dwg format.
22.09.2015
20
Forklaring / kommentar
Krav
Varmeanlegg, sirkulasjonspumper
Utfyllende forklaring
Det skal være to separate frekvensstyrte
sirkulasjonspumper i parallell i teknisk rom
på for hver hovedkurs, montert slik at den
ene står i beredskap.
Doble motorer på felles
pumpehus oppfyller ikke
dette kravet.
Kommentarer
Ola: 14.09.15 15:34
Dette kan du ikke kreve.
Det blir alt for dyrt!!
Nils: 14.09.15 15:34
21
22.09.2015
SiO
Dokumenteres med LCCberegninger!
Trenger vi "kreve i alle fasene"?
Kan ikke kreve ved overtakelse noe som ikke er prosjektert/beskrevet.
Vegghengte radiatorer skal ha feste i vandalsikker
utførelse. Vegghengte radiatorer skal kunne tåle
1500 N ekstra vekt i tillegg til egen vekt.
Vegghengte radiatorer er montert i dertil egnet
innfesting (kubbing, plater eller tilsvarende) slik at
de tåler 1500 N ekstra vekt i tillegg til egenvekt.
Vegghengte radiatorer er testet for å kunne tåle
1500 N ekstra vekt i tillegg til egen vekt. Test
protokoll er vedlagt FDV-dokmentasjon.
Et krav stilt i en fase gjelder også alle andre faser så langt det er relevant.
Eksempel: Krav stilt ved "overtakelse" gjelder også prosjekteringsfasen.
22.09.2015
SiO
22
Annet, foreløpig utelatt
• Stigende krav
• minimum
• ønskelig
• om mulig / vurdere
• Alternativer
• krav
• alternativ
22.09.2015
SiO
23
Krav database
22.09.2015
SiO
24
Skal besvare av aktørene i alle faser
Sjekkliste: RiV
Fase: prosjektering Prosjekt: Trimveien 4
22.09.2015
SiO
25
Videre arbeid
• Gjennomarbeide spørsmålene
• Hva er det vi virkelig vil ha
• Redusere antall spørsmål
• Det viktigste først
• Ta i bruk i prosjektene
• Aksept blant aktørene
• Innarbeide rutiner for gjennomgang
• Strukturere møter
• LCC-analyser
26
22.09.2015
SiO
• Aksepterte kriterier
Anlegg som en del av tilbudet?
22.09.2015
SiO
27
Anlegg som en del av tilbudet?
22.09.2015
SiO
28
Anlegg (system) som nav
Service- og
vedlikeholdsavtaler
Faktura
Driftsinstruks
Krav til
anlegg
AO app
Den digitale vaktmester
Teknisk informasjon
Beboerlister
Vedlikeholdssystem
Utstyrsfoto
Merkeskilt foto
Tegninger
Tilstandskontroll
Planer
SD-anlegg
Rapporter/
dokumenter/
utredninger
22.09.2015
SiO
29
Målinger/forbruk
TAKK FOR MEG!
SPØRSMÅL?
NILS LARSEN
EIENDOMASVDELINGEN I SIO
SiO
Eiendom
Prinsipper for nåverdi / årskostnad
Figurer fra:
"For konseptvalg i tidligfase, bruk av modell utviklet av Multiconsult for dynamisk LCC"
ved controller Atle Sverre Hansen, Undervisningsbygg *)
Høringsmøte om prNS 3454 Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og klassifikasjon
Medlemsmøte for NBEF og LCC Forum holdt hos Statsbygg, 21. september 2012
*) Presentasjonen bygger i stor grad på materiale utarbeidet av Christian Listerud, rådgiver i Multiconsult
22.09.2015
SiO
31
LCC i Excel
Diskonteringsrent
e
Innvestering aggregat og utskiftning
Filterskifte aggregat
Innvestering kanalnett
Investering VAV-spjeld og utskiftning
VAV-spjeld vedlikehold
Innvestering kj.hette og utskiftning
Drift
Levetidskostnad
Årskostnader
Kostn. pr m2
(kr/m2)
35,92
1,90
56,46
42,69
0,017
48,56
18,68
1,05
NV sum pr
m2
(kr/m2)
54,56
37,96
56,46
67,12
0,34
73,76
372,36
662,56
35,00
0,9523809 0,9070294
0,8227024 0,7835261
0,7106813 0,6768393 0,6446089 0,6139132 0,5846792 0,5568374 0,5303213 0,5050679
5
8 0,8638376
7
7 0,7462154
3
6
2
5
9
2
5
5 0,4810171
1
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
2
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
3
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
4
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
5
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
6
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
7
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
8
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
9
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
10
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
11
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
12
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
13
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
14
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
15
0
1,90
0
0
0,017
0
18,68
kr/m2
22.09.2015
SiO
32
Levetid
(år)
20
0,5
60
20
årlig
20
årlig
LCC
Ved beregning av nåverdi kan følgende excel-formel benyttes:
=NÅVERDI(OPPHØYD.I(1+[kalkulasjonsrente])1;AVRUND.NED([årsintervall]/[beregningsperiode];0);1*[enhetskostnad]*[antall]*[antall pr. år])
Ved beregning av årskostnad kan følgende excel-formel benyttes:
=[nåverdi]/ NÅVERDI([kalkulasjonsrente];[beregningsperiode];-1)
22.09.2015
SiO
33
Enkel LCC i Excel
22.09.2015
SiO
34