4. beskrivelse av planområdet
Planbeskrivelse Områderegulering Øystrand - Garberg Tiltakshaver: Selbu kommune 8.6.2015 Forslagsstiller: Innhold 1. Bakgrunn 3 2. Planprosessen 4 3. Planstatus og rammebetingelser 5 4. Beskrivelse av planområdet 8 5. Beskrivelse av planforslaget 16 6. Illustrasjoner 26 7. Virkninger av planforslaget 28 8. Samråd- og medvirkningsprosess 38 9. Vedlegg 41 2 1. BAKGRUNN Planforslaget er utarbeidet av tegn_3, på vegne av Selbu kommune som tiltakshaver. Hensikt med planen Hensikten med planen er å tilrettelegge for utbygging av nye boliger i henhold til vedtatte overordnede planer. Planen skal legge til rette for en boligutbygging tilpasset stedlige forhold, som terreng, eksisterende bebyggelse og infrastruktur, samt tilrettelegge for etablering av ny infrastruktur med kobling til fv 705 og gode forbindelser for gående og syklende. 3 2. PLANPROSESSEN Kunngjøring om igangsatt regulering I tråd med plan- og bygningslovens § 12-8 og § 12-2 ble oppstart av planarbeidet varslet ved utsendelse av brev til berørte grunneiere og offentlige instanser. I tillegg ble oppstart annonsert i en avis (Selbyggen) som leses av de som bor i området. Kunngjøringen ble gjort den 9.2.2015. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens § 12-10 første ledd, jf. § 4-2 med tilhørende forskrifter. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og Selbu kommune som planmyndighet har besluttet at planforslaget ikke skal konsekvensutredes. Skisse over planområdet Figur 1. Planavgrensning 4 3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Regionale planer og strategier Regional planstrategi for Sør-Trøndelag 2012-2015 Vedtatt 25.4.2012. Formålet med offentlig planlegging, både på kommunalt og regionalt nivå, er å legge til rette for god samfunnsutvikling. Regional planstrategi skal beskrive regionens utfordringer og muligheter, og ut fra det prioritere tema for videre plan- og utviklingsprosesser. Nasjonale føringer/retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen T-2/08 Retningslinjene gir følgende føringer for den fysiske utformingen: • • • • Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - er store nok og egner seg for lek og opphold - gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider - kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Kommunene skal avsette tilstrekkelige, store nok og egnet areal til barnehager. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging T-4/93 Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by- og tettstedsområder. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grøntstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Ved utforming av boligområder og trafikksystem skal det tas hensyn til statlige normer og retningslinjer for miljøkvalitet. Ved planlegging av nye boligområder og veganlegg bør en søke lokalisering og utforming som ivaretar miljøkvalitet slik at behov for avbøtende tiltak i ettertid unngås. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 (2012) Retningslinjen gir anbefalte utendørs støygrenser ved etablering av nye boliger og annen bebyggelse med støyfølsom bruksformål. Likeledes gis det anbefalte utendørs støygrenser ved etablering av nye støykilder. 5 Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming og økt tilgjengelighet 20092013 Retningslinjene ønsker at alle mennesker i hele landet skal ha like muligheter til å utvikle sine evner og leve gode og meningsfylte liv. Universell utforming innebærer en inkluderende planlegging og utforming av produkter og omgivelser. Universell utforming legger til grunn mangfoldet av mennesker og tilstreber løsninger som kan brukes av alle. Kommunale planer Kommuneplan for Selbu 2014-2024 Gjeldende kommuneplan for Selbu 2014 2024 ble egengodkjent av kommunestyret 16. 6.2014. Planområdet er i all hovedsak avsatt til boligformål, med unntak av noen felt satt av til formål andre typer bebyggelse og anlegg og industriområde. I tillegg går det en faresone for høyspenningsanlegg gjennom planområdet og et mindre felt i nord er omfattet av faresone - flomfare Kommunedelplan Mebond -Tømra 20102021 Planområdet er også omfattet av kommunedelplan for Mebond -Tømra. Denne planen ble vedtatt 20.09.2011. Planområdet for Områderegulering Øystrand-Garberg er som i kommuneplanen hovedsakelig avsatt til fremtidig boligformål. Området er i KDP avsatt til følgende formål: - fremtidig bolig - eksisterende bolig - LNFR - fritidsbebyggelse - offentlig og privat tjenesteyting Området omfattes også av faresone flomsone. Gjennom området er det også regulert en turvei, som løper langs pilegrimsleden. Langs fv. 705 er det vist fremtidig gang-/sykkelvei. Figur 2. Utsnitt av kommuneplan for Selbu 2014-2024 Kommunedelplanen skal ligge til grunn for all planlegging, forvaltning og utbygging i området Mebond - Tømra. Arbeid og tiltak som nevnt i PBL §§ 20 – 1 og 2, søknadspliktige og ikke søknadspliktige tiltak, samt fradeling til slike formål, må ikke være i strid med arealbruksformål eller bestemmelser som er fastsatt i denne planen. Det samme gjelder tiltak som kan være til ulempe for gjennomføring av planen. 6 Gjeldende reguleringsplan Det er ingen gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet Tilgrensende detaljplaner Følgende reguleringsplaner grenser til planområdet i vest. 20010001 Sirhaugene hyttefelt, vedtatt 17.2.2003. Reguleringsplanen omfatter Sirhaugen hyttefelt mot Selbusjøen. Området er i hovedsak regulert til fritidsboliger, område for småbåter og for friluftsaktiviteter. 19830002 Bønløkken, vedtatt 23.2.1983. Reguleringsplanen omfatter industriområdet Bønløkken.19710003, Granby vedtatt 13.1.1971. Reguleringsplanen omfatter strandsonen mellom Selbusjøen og fylkesvegen forbi Granby gård. Veiledere - Forvaltningsstrategi om magnetfelt og helse ved høyspentanlegg, Statens strålevern Bolig nær høyspentanlegg, Statens strålevern Veg og gateutforming, Håndbok N100, Statens vegvesen Retningslinjer 2/2011: Flaum- og skredfare i arealplanar, NVE Sikkerhet mot kvikkleireskred (NVE – veileder 7/2014) 7 4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet Selbu ligger i innlandet, sørøst for Trondheim. Fra Selbu tar det en halv time å kjøre til Stjørdal og Værnes flyplass, og en time til Trondheim. Per i dag bor det omtrent 4000 mennesker i Selbu kommune. Befolkningen er forventet å vokse til frem mot 2030 og dette vil skape et samlet behov for rundt 340 nye boliger i kommunen. Planområdet er plassert langs østre bredd av Selbusjøen, nord for Selbu sentrum. Øystrand – Garberg området Øystrand-Garberg er lokalisert langs fv. 705 i Selbu kommune. Området grenser mot Selbusjøen og fylkesveien i vest og fjellet Garbergsbjørga i øst. Mot nord ligger Tømra, et lite lokalsenter med blant annet barnehage. Mot sør ligger Innbygda, Mebond og Selbu sentrum med kommunens offentlige tjenestetilbud blandet med sosiale, kulturelle og kommersielle tilbud. Figur 3. Selbu i Trondheimsregionen. Planavgrensning Planområdet ligger litt sør for Tømra. Planområdet er på 612 daa og strekker seg fra fylkesveien og rundt 400 meter innover i fjellet i øst. Eksisterende bruk er i stor grad skogsområder, dyrkamark og boligbebyggelse. Planområdet ble i kommunedelplanen for Mebond – Tømra lagt ut til boligformål med tanke på at kommunen ønsket å sikre en boligreserve. Området har en gunstig lokalisering ifht Stjørdal og arbeidsmarkedet i Værnesregionen. Målsettingene er bl.a å tiltrekke seg boligkjøpere gjennom gunstige tomtepriser og en bedre mulighet for barnefamilier til å etablere seg. 8 Landskap Planområdet ligger flott til i en vestvendt skråning med utsikt mot Selbusjøen. De vestre delene av planområdet er relativt flate med områder opparbeidet som dyrkamark. Planområdet er utover dette relativt kupert med stigning oppover fjellet i øst. I den midtre delen av planområdet ligger et større område med myr og et nedlagt grustak. Store deler av planområdet er i dag skogkledt med en blanding av nåletrær og løvtrær. Fv. 705 tilgrenser planområdet i vest. Det er flere avkjørsler til eksisterende bebyggelse innenfor planområdet fra fylkesvegen. Nordvest for planområdet er det etablert industrivirksomhet og områdene rundt dette er planert og vegetasjonen er fjernet. Nord for dette industriområdet finnes et mindre elveutløp. Grunnforhold Planområdet er todelt i form av at noe ligger på flatmark nær Selbusjøen og det resterende arealet strekker seg oppover åssiden i øst. Grunnforholdene på flatmarken består hovedsakelig av dyrkamark og noen skogsområder. Deler av dette arealet ligger innenfor flomsone. Figur 1. Flyfoto av planområdet. (Kilde: finn.no) Områdene som strekker seg oppover åssiden består i følge kart fra databasene til Skog og landskap av jorddekt fjell, et våtmarksområde og et nedlagt grustak. Det er ikke kjent at grunnen i planområdet består av kvikkleire eller løsmasser, men det er gjort funn av kvikkleire i tilgrensende områder. Natur- og ressursgrunnlaget Planområdet er spredt bebygd og områdene som ikke har bebyggelse består av en blanding av dyrkamark og barskog, med noen innslag av blandingsskog. Midt i planområde ligger et våtmarksområde. Skogen består i følge Skog og landskaps databaser av større områder av særs høg bonitet og med innslag av høg og middels høg bonitet utover dette. Eksisterende situasjon innebærer at 143 daa av planområdet brukes som fulldyrka mark i dag. Utover dette benyttes 7,2 daa til overflatedyrka jord og rundt 3 daa til innmarksbeite. 9 Kartutsnittet til høyre viser Skog og landskaps klassifisering av hvilke av dagens arealer som benyttes til fulldyrka mark, overflatedyrka og innmarksbeite. Området lengst nord er på 24,5 daa fulldyrket mark. Områdene rundt Granby gård er på 23,5 daa fulldyrka mark og 0,8 daa innmarksbeite. Vassdragsområdet Tømra S ligger i nærhet til planområdet og har sitt utløp i Selbusjøen like utenfor den nordre delen av planområdet. Vassdragets utløpsområde er av naturtypen evjer, bukter og viker, og er klassifisert som viktig i følge Artsdatabanken. Langs Selbusjøen finnes områder som er klassifisert som en svært viktig naturtype. Dette gjelder mudderbanker ved Mekkslåberget. Mudderbanken er habitat for flere truede arter på rødlista. Det er ikke gjort registreringer av sårbar fauna innen planområdet. Det er derimot gjort funn av sårbare arter i områdene nært planområdet. Dette gjelder blant annet Sanglerke, Brushane og Gaupe. Naturområdene i Selbu og omegn er habitat for Gaupe og det er gjort registreringer av gaupe i nærheten av planområdet. Figur 5. Kart over jordbruksareal. (Kilde: Skog og landskap) 10 Figur 6. Illustrasjonen viser plasser av viktige naturtyper i og nær planområdet. Eksisterende bebyggelse Området er i dag relativt spredt bebygd med noen gårdsbruk, et fåtall boliger og noe hytter. I tillegg er det noe industribebyggelse ved den nordre enden av planområdet. Bebyggelsen er hovedsakelig lagt langs fv. 705, med noen unntak i form av hus og gårder som er lagt langs og i enden av mindre stikkveier med adkomst mot fylkesvegen. Dagens bebyggelse ligger på relativt store eiendommer med større hage-/uteområder rundt bygningene. Det er noe mer bebyggelse mot Tømra, nord for planområdet. Flesteparten av husene er bygget de siste 50 årene, mens noen få hus og gårder er eldre enn dette. Det er ikke fredete, bevaringsverdige eller SEFRAK-registrerte bygninger eller bygningsmiljøer innenfor planområdet. Industribebyggelsen er i dag av moderne karakter og er tilholdssted for blant annet Selbuhus og Maxbo. Det har derimot vært industribebyggelse på stedet da det tidligere ble drevet tømmerfløting ned til Selbusjøen og arbeid med tømmer. Figur 7. Eksisterende 11 bebyggelse i området. Granby gård ligger sentralt i område og er delvis ombygget for å huse et museum. Figur 8. Foto av Garbergsbjørga og boligbebyggelse noe sør i planområdet. (Kilde: tegn_3) Figur 9. Foto av Granby gård (Kilde: tegn_3) Friluftsliv, lek og rekreasjon Området ligger i umiddelbar nærhet til store skogsområder og til Selbusjøen, og har svært gode muligheter for rekreasjon og friluftsliv. Romboleden, en del av pilegrimsleden til Trondheim, går gjennom planområdet. Leden er opparbeidet som tursti og er merket som vist på bildet under. Figur 10. Foto fra del av pilegrimsleden innen planområdet. Leden er skiltet.(Kilde: tegn_3) 12 I tillegg er det et nettverk av traktor- og skogsveier i området som også blir benyttet i rekreasjons- og friluftssammenheng, herunder til terrengsykling. Området er noe utilgjengelig og det er ikke kjent at det i særlig grad benyttes av barn- og unge uten at dette er organisert av voksne. Kulturminner og kulturmiljø Det er tidligere gjort et løsfunn av et verktøy fra Steinalder-Bronsealder (lokalitets ID 211855). Stedet der funnet er gjort er vist som funnsted i Riksantikvarens database på kulturminnesøk.no. Som følge av det er gjort tidligere funn innen planområdet har Sør Trøndelag Fylkeskommune varslet at det må gjøres en arkeologisk registrering av planområdet. Figur 11. Utsnitt fra kulturminnesøk.no. Viser lokasjonen av funnstedet, rett øst for Granby gård. Pilegrimsleden gjennom området er ikke et formelt kulturminne, men leden gjennom Selbu og planområdet, Romboleden, er Norges eldste pilegrimsled. I følge Nasjonalt Pilegrimssenter er Romboleden en gammle ferdselsvei for pilegrimer, handels- og embetsmenn mellom Sverige og Norge. I Norge er det seks godkjente leder, St. Olavsveiene til Trondheim. Alle har Nidarosdomen i Trondheim som mål og er knyttet til historien om St. Olav. Nidarosdomen er St. Olavs gravkirke og Europas nordligste pilegrimsmål fra middelalderen av. Nasjonalt Pilegrimssenter er organisert under Riksantikvaren og Klima- og miljødepartementet. Pilegrimsleden har status som Europeisk Kulturvei. Trafikkforhold Fylkeveg 705 I dag er det i all hovedsak fv. 705 som står for trafikken i området. Bebyggelsen er lagt langs hovedveien eller langs mindre stikkveger ut fra denne. fv. 705 har en midlere ÅDT på 2750. Det er også en relativt høy andel med langtransport, 11,8 %. Hastigheten langs veien er 70 km/t. Selbu eksporterer primært gods som transporteres på vei, trelast og tømmer, nordover mot Stjørdal og Trondheim. Regionen importerer også noe gods, i hovedsak tømmer til sagbruk og som blir transportert forbi planområdet.. Den største andelen privattransport foregår også i retning Stjørdal og Trondheim. Avkjørsler Det er i dag en rekke avkjørsler, totalt 15, til planområdet fra fv. 705. Som følge av at flere av boligene har adkomst direkte mot fv. 705 er trafikkbilde lite oversiktlig og noen steder trafikkfarlig. Det er dermed fremmet ønske fra Statens vegvesen om å se på mulighetene for å redusere antall avkjørsler direkte ut mot fv. 705. Gang- og sykkelveier 13 Det er ikke er etablert gang/sykkelvei langs fv. 705 forbi planområdet. Mellom Mebond i sør og Tømra i nord er det kun etablert gang- og sykkelvei på deler av strekningen, se illustrasjon. I tillegg er det i ferd med å bygges gangog sykkelvei på en mindre strekning ved Innbygda. Figur 3. Eksisterende gang og sykkelforbindelser i området. Planområdet vist som gult felt. Gang og sykkelveier vist med rød farge. Figur 2. Fv. 705 sett i nordlig retning med typisk situasjon medtanke på tilrettelegging for gående og syklende. (Kilde: googlemaps.com) 14 Kollektivtilbud Kollektivtilbudet betjenes av en busslinje langs fv. 705. Det er tre busstopp i nærheten til planområdet. Disse ligger ved Granby, Kvitmyr og Sirum og er fordelt henholdsvis nord, midt og sør i planområdet. Bussene går omtrent én gang i timen på dagtid på hverdager. Offentlig og privat servicedekning Området inneholder lite offentlig eller privat service per i dag. Skoler, barnehager, omsorgsboliger med mer er plassert nærmere Selbu sentrum. Nærmeste barneskole er Bell skole i Mebond (ca 6 km sør for planområdet i luftlinje). Barnehager finnes i Tømra og Innbygda. I Innbygda er det også dagligvarebutikk. En idrettshall er også under oppføring her. Granby gård med sin museumsvirksomhet utgjør en form for privat service. I tillegg utgjør industriområdet Bønløkken en annen form for service i form av byggevarehandelsutsalg med mer. Vann, avløp og strøm Vann og avløp Det går i dag en trasé for vann og avløp gjennom den østre delen av planområdet. Rør og ledninger i denne traséen er forholdsvis gamle og har ikke kapasitet til å håndtere fremtidig situasjon med bygging av boliger i tråd med planforslaget. Det finnes to pumper for avløpsvann nær planområdet. Strøm og høyspentledninger Det er etablert en høyspenttrase gjennom østre del av planområdet. Eier av denne traséen er Selbu energiverk AS nett. Linjen er av typen FeAl 70 al. som er dimensjonert for 310 A i varig belastning. Belastningen ble den 23. januar er beregnet til 50 A. Høyspentlinjen er oppført med det Statens strålevern benevner som «vanlig planoppheng» og er antatt å ha relativt lav spenning, dvs 22 kV. Dette medfører at strålingsfaren ut fra linjen er sterkt begrenset sett i forhold til linjeføringer med høyere spenning. Dagens linjeføring vil medføre magnetfelt med nivåer over anbefalt øvre grense på 0,4 mikrotesla. Det bør dermed ikke legges boliger eller områder beregnet for varig opphold nært opp til linjetraseen med mindre det gjøres tiltak for å redusere strålingsfaren. Renovasjon Renovasjon innen planområdet håndteres i dag av Innherred Renovasjon IKS. Innherred Renovasjon IKS er et interkommunalt selskap som eies av 9 kommuner, hvorav en av disse er Selbu. Hver grunneier løser avfallssituasjonen på egen tomt med søppelkasser. Disse tømmes av Innherred Renovasjon. I tillegg er det etablert returpunkt på flere ulike steder i kommunen og et gjenbrukstorg litt vest for Selbu sentrum. 15 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Plangrep Hensikten med planen er å regulere området til boligformål, hvor utbyggingen primært består i tett, lav bebyggelse, frittliggende boliger, og hvor den romlige åpenheten, nærheten til natur og landskap videreføres som et grunnleggende premiss. Planforslaget viser en utbygging fordelt på delfelt fra nord til sør i planområdet, med en tettest konsentrasjon av utbygging i nord. Totalt tilrettelegges det for omtrent 300 nye boligenheter innenfor planområdet, fordelt på eneboliger, kjedete boliger/rekkehus og lavblokker/terrassert bebyggelse. Et sentralt plassert, sammenhengende belte av grønnstruktur/friområde strekker seg fra nord til sør. Større lekeplasser er lokalisert i tilknytting til denne strukturen. Pilegrimsleden følger grønnstrukturen og forutsettes dermed videreført med samme trasé som i dag. En forsvarlig arealutnyttelse med tanke på miljø - og klimahensyn sikres gjennom krav til utbyggingsrekkefølge. Utbyggingsrekkefølge skal samtidig sikre at arealer avsettes som en framtidig arealreserve og at bruken av ubebygde områder kan vurderes på nytt dersom behovene endrer seg. Tilkomst til de nye boligfeltene sikres gjennom opparbeidelse av to nye avkjørsler fra fv. 705, nord og midt i planområdet, og via eksisterende avkjørsel i sør. Noen av dagens eksisterende avkjørsler fra fv. 705 forutsettes sanert og får tilkomst knyttet til de nye avkjørslene. Illustrasjonsforslaget viser en mulig utbygging med en variert boligtypologi: Boligtype Boenheter Frittliggende eneboliger 140 Rekkehus/Tomannsboliger 50 Terrassehus/blokkbebyggelse 90 Totalt 280 16 Illustrert plangrep Det illustrerte plangrepet viser hvordan området kan bebygges, og hvordan bebyggelsen tilpasses landskapet. Plangrepet gir mulighet for innpassing av varierte boligtyper. Figur 14. Illustrert plangrep 17 Arealbruk Området foreslås regulert til følgende formål: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse Boligbebyggelse – frittliggende småhusbebyggelse Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse Boligbebyggelse – blokkbebyggelse Fritidsbebyggelse Offentlig eller privat tjenesteyting - museum Nærmiljøanlegg Lekeplass Parsellhage Bolig/tjenesteyting – bolig og barnehage (B) (BFS) (BKS) (BBB) (BFF) (BOP) (BNA) (BLK) (BPH) (BKB) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg Fortau Gang- /sykkelveg Annen veigrunn, tekniske anlegg Annen veigrunn, grøntareal (SKV) (SFS) (SGS) (SVT) (SVG) Grønnstruktur: Naturområde Turdrag Friområde (GN) (GT) (GF) Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift: LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag (L) LNFR areal for spredt bolig-, fritids eller næringsbebyggelse, mv (LS) Sikringssoner Frisikt (H140_) Faresoner Flomfare Høyspent (H320_) (H370_) Hensynssoner Sone med særlige hensyn til bevaring av naturmiljø (H560_) Bestemmelsesområder Midlertidig anlegg- og riggområde (#) 18 Samlet sett omfatter reguleringsplanen 612 daa, hvorav: 300 daa reguleres til boligbebyggelse 6,5 daa reguleres til bolig og barnehage 25 daa reguleres til museum 41 daa reguleres til nærmiljøanlegg og lekeplass 17,5 daa reguleres til parsellhage 82 daa reguleres til grønnstruktur (naturområde, turdrag og friområde) Bebyggelse Boligtyper Innenfor planområdet tillates det oppført følgende type boligbebyggelse: Frittliggende småhusbebyggelse: eneboliger Konsentrert småhusbebyggelse: enebolig i kjede, tomannsbolig og rekkehus Blokkbebyggelse, herunder terrassert bebyggelse. Bebyggelsens plassering og utforming Felt for ulik boligtypologi er basert på terrenganalyser. I hovedsak har det vært et ønske om å tilrettelegge området for småhusbebyggelse. Områder hvor terrenget er mindre egnet for denne typen bebyggelse er foreslått til blokkbebyggelse, herunder terrassert bebyggelse. Dette gjelder to områder mot planens avgrensning i øst, nord og midt i planområdet. Mindre bratte områder foreslås til konsentrert boligbebyggelse så som rekkehus og kjedete boliger. Den høyeste konsentrasjonen av nye boliger er lokalisert nord i området, hvor terrenget er best egnet for boligbebyggelse og for tilrettelegging for ny infrastruktur. Det illustrerte plangrepet som følger planforslaget gir veiledende føringer for plassering og utforming av bebyggelsen i forhold til terreng og landskap. Endelig plassering og fordeling av ulike boligtyper innenfor de ulike delfeltene skal endelig fastsettes i detaljreguleringsplan. Grad av utnyttelse Felt for boligbebyggelse foreslås med følgende grad av utnyttelse (%- BYA) Småhusbebyggelse: 25 % BYA Konsentrert småhusbebyggelse: 30 % BYA Blokkbebyggelse: 50 % BYA Grad av utnyttelse i områdereguleringen er førende for senere detaljeringen av det enkelte felt. Grad av utnyttelse skal fastsettes endelig gjennom detaljregulering. Samlet grad av utnyttelse for boligfeltene er 1 bolig per daa. For å sikre at arealutnyttelsen er hensiktsmessig er det krav om at det enkelte felt skal være 75 % utbygd før det gis igangsettingstillatelse for ny bebyggelse innenfor et nytt felt. 19 Estetisk utforming Det stilles krav til den arkitektoniske og estetiske utformingen av ny bebyggelse. Bygninger og anlegg utformes slik at det ved volumoppbygging, materialbruk, farger og detaljering oppnås høy estetisk kvalitet og et helhetlig preg i byggeområdet. Tekniske installasjoner skal integreres i bygningsvolumet på en arkitektonisk god måte. Videre skald det skal legges vekt på god terrengtilpasning ved at ny bebyggelse skal utformes i samspill med omgivelsenes og ta godt hensyn til eksisterende terreng. Terrenget skal være retningsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse med tilhørende uteoppholdsareal og atkomster. Ny bebyggelse skal plasseres slik at større trær kan beholdes. Uteoppholdsareal Kommunedelplanens gjeldende bestemmelser og retningslinjer for uteoppholdsareal (MUA) skal tilfredsstilles: I områder for boligbebyggelse skal det pr boenhet avsettes min. 25 m2 areal som er egnet for lek og opphold Nærlekeplass skal være 1,0 – 2,5 daa. Del av arealet skal være egnet for ballspill. Det skal være en nærlekeplass pr 50 boenheter. Skole/barnehageområder og idrettsanlegg kan inngå som del av dette dersom det ellers er åpent for det. Uteoppholdsareal for den enkelte boenhet skal etableres i tillegg til leke- og friområder. Ved fortetting skal eksisterende boenheter medregnes i antall boenheter i beregningsgrunnlaget for lekeareal. I bestemmelsene benyttes følgende begrep for lekeplasser: Nærlekeplasser: mindre lekeplasser innenfor det enkelte felt, tilrettelagt for barn i alderen 1-12 år. Fastsettes og detaljeres i detaljregulering for det enkelte felt. Krav stilt i områdereguleringen er førende for detaljeringen. Nærlekeplass kreves i alle utbygginger på 4 boenheter eller mer. Alle boenheter skal innen gangavstand på 75 meter fra boligens hovedatkomst ha tilgang til nærlekeplass. Det skal avsettes 25 m2 per boenhet til nærlekeplass, minimum 150 m2 sammenhengende areal. Maksimalt 20 boenheter kan være felles om lekeplassen. Minimumskrav til utstyr på lekeplass er huskestativ og ytterligere to stykk lekeutstyr med forskjellig lekefunksjon samt sitteplass for voksne. Antall lekefunksjoner øker med minst 1 per 100 m2. Nærlekeplasser kan anlegges i tilgrensende boligfelt såfremt de ligger i umiddelbar nærhet til tilhørende boliger og såfremt kommunen finner løsningen akseptabel. Areal til lekeplass kommer da i tillegg til øvrig areal til lekeplass innenfor feltet og generelle krav til lekeplassen skal oppfylles. Områdelekeplass: Større lekeplasser for flere felt, tilrettelagt for barn i alderen 6-15 år. Områdelekeplasser er regulert til lekeplass og er fastsatt på plankart. Det er ikke nødvendig med ytterlige detaljering gjennom regulering såfremt kravene i denne planen oppfylles. Opparbeiding av områdelekeplass med et samlet areal på 750 m2 kreves i alle utbygginger på 20 boenheter eller mer. Krav til områdelekeplass øker med 150 m2 per 10 boenheter. Det skal være en områdelekeplass per 50 boenheter, med minst 6 ulike lekefunksjoner. Deler av arealet bør tilrettelegges for ball-lek, med annet utstyr og benker. Kan også tilrettelegges for sykkel, skating og lignende. Områdelekeplasser kan slås sammen såfremt alle krav for øvrig er oppfylt og kommunen finner løsningen akseptabel. 20 Nærmiljøanlegg: Større flerbruksområde for egenorganisert fysisk aktivitet herunder ballspill, hopp, løp, kast, turnaktiviteter, utendørs klatrevegg/buldrevegg, skateboard/rullebrettbane mm. I hovedsak for aldersgruppen 6-19 år men også for lokalbefolkningen for øvrig. Området som foreslås regulert til nærmiljøanlegg er det tidligere grustaket lokalisert omtrent midt i planområdet. Området kan utvikles til klatrepark, sykkelpark m.m. og kan også fungere som et attraktivt turmål for beboere utenfor planområdet. Krav til lekeareal og lekeplasser Lekeplassutstyr skal være i tråd med forskrifter om sikkerhet ved lekeplassutstyr. Lekeplasser skal: sikres med gjerde mot trafikkområde etableres slik at det er gangavstand mellom tilhørende boliger og lekeplass være egnet for ulik lek og gi mulighet til kreativitet og utfoldelse for uteoppholdsareal med krav om universell utforming vises til TEK § 8-4 ha solrik beliggenhet, skjermet mot vind og støy fra trafikk og lignende være skjermet mot forurensning, trafikkfare og annen miljøbelastning ha trafikksikker atkomst legges i tilknytning til turdrag/stier /smett eller andre grøntområder arealer brattere enn 1:5 og arealer som er smalere enn 10 m skal ikke medregnes, men kan komme i tillegg variert naturlig terreng og eksisterende naturelementer/ vegetasjon av god kvalitet skal søkes bevart og kan erstatte krav til lekefunksjon, dersom det etter kommunens vurdering hever kvaliteten på lekearealet. Nærlekeplass kan anlegges i tilgrensende boligfelt såfremt de ligger i umiddelbar nærhet til tilhørende boliger og såfremt kommunen finner løsningen akseptabel. Areal til lekeplass kommer da i tillegg til øvrig areal til lekeplass innenfor feltet og generelle krav til lekeplassen skal oppfylles. Privat uteoppholdsareal (MUA) Følgende krav stilles til privat uteoppholdsareal for de ulike boligtypologiene: - Minimum 300 m² for eneboliger og minimum 150 m² for sekundærleilighet - Minimum 150 m² per enhet for rekkehus og kjedete boliger - Minimum 100 m² per boenhet i lavblokk - Minimum 20 m² per boenhet i blokkbebyggelse/terrassert bebyggelse Areal som kan regnes som uteoppholdsareal skal ikke være brattere enn 1:3 og skal være egnet til opphold, lek og rekreasjon. MUA kan omfatte kombinasjon av private områder tilknyttet den enkelte boenhet (hage, balkong, altan, terrasse, takterrasse) og fellesarealer for flere boenheter (fellesplasser). MUA for den enkelte boenhet (privat MUA) skal etableres i tillegg til lekeplasser og friområder. Arealet skal ligge innenfor boligformålet i planen. Parkeringsløsning Kommunedelplanens bestemmelser og retningslinjer for parkering er videreført i områdereguleringen. Følgende krav stilles til parkering: - Eneboliger og tomannsboliger: 2 plasser, derav 1 som garasje. Rekkehus og flermannsboliger: 1,5 plasser, derav 1 som garasje 21 - Blokkbebyggelse: 1 plass per boenhet under 60 m2, 1,5 plasser per boenhet over 60 m2 Sekundærleiligheter: 1 plass per boenhet under 60 m2, 1,5 plasser per boenhet over 60 m2 Barnehage: 5 plasser per 20 barn Museum og forsamlingslokale: 1,5 plasser per 100 m2 Følgende krav stilles til sykkelparkering: - Blokkbebyggelse: 1 plass per boenhet under 60 m 2, 2 plasser per boenhet over 60 m2 Barnehage: 5 plasser per 20 barn Museum og forsamlingslokale: 2 plasser per 100 m2 Antall parkeringsplasser skal rundes opp til nærmeste hele p-plass. Søknad om oppføring av eneboliger og tomannsbolig skal samtidig vise plassering av garasje. Dette gjelder selv om det ikke er aktuelt å bygge garasje samtidig. Det tillates garasjer med bebygd areal 50 m2 og mønehøyde inntil 5 meter. Størrelsen på den enkelte p-plass skal være i samsvar med Vegdirektoratets til en hver tid gjeldende normer. Parkering løses på den enkelte eiendommen. Potensielt også i løsninger med fellesparkeringsanlegg for flere boliger. Løsninger skal fastsettes i detaljreguleringer for hvert enkelt utbyggingsfelt. I det illustrerte plangrepet legges det opp til at frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse (kjedet eneboliger, rekkehus og tomannsboliger) får parkering på terreng på fellesareal og i egen garasje/carport på de respektive eiendommene. Blokkbebyggelse/terrassehusene planlegges med parkeringskjeller. Oppstillingsplass for motorsykler og sykler avsettes på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter. Landskap Bestemmelsene sikrer at eksisterende terreng skal være retningsgivende for plassering og gruppering av ny bebyggelse med tilhørende uteoppholdsareal og atkomster. Ny bebyggelse skal ta hensyn til eksisterende terreng både på byggetomten og mot nabotomtene. Mellom bebyggelsen skal det være avsatt tilstrekkelig areal til utendørs lek og opphold. Geoteknikk I forbindelse med utarbeidelse av detaljreguleringer for hvert enkelt felt skal grunnforhold utredes. Områder avsatt til bebyggelse og anlegg skal ikke bebygges før det foreligger dokumentasjon på den geologiske stabiliteten for området som helhet er tilstrekkelig. Rekreasjonsområder Traséen hvor pilegrimsleden går i dag er lagt som et 20 meter bredt turdrag. Friområder, naturområder og lekeplasser er organisert langs dette turdraget. I hovedtrekk er det to større fri- og naturområder nord og sør i planområdet. Myrområder reguleres til naturområder. Tilgrensende arealer til turdraget og lekeplasser reguleres til friområder. Innenfor planområdet reguleres: 22 Naturområde 19,5 daa reguleres til naturområde. Hogst og annen skjøtsel som forringer områdenes naturverdier er ikke tillatt. Turdrag 26 daa reguleres til turdrag og omfattes dagens trasé for pilegrimsleden gjennom området. Leden forutsettes opprettholdt med dagens standard. Vedlikehold og enkle tiltak for tilrettelegging for bruk tillates. Friområde 36 daa reguleres til friområde. Friområder skal være allment tilgjengelige. Det skal utføres normal skjøtsel av friområder. Bekker Bekker omfattes av hensynssone bevaring naturmiljø. Bekker skal holdes åpne. Det skal tas særlig hensyn til naturverdier ved skjøtsel og tiltak. Kantvegetasjon skal opprettholdes. Det tillates ikke tiltak ut i bekker eller som endrer bekkenes naturlige løp. Parsellhage Det reguleres inn et område på 17,5 daa til formålet parsellhage i tilknytning til grønnstrukturen i nord i planområdet. Området ligger innenfor sonen for 200 års flom og er dyrka jord i dag. Området tillates benyttet til dyrking. På den enkelte parsell tillates det oppført uthus/redskapsskjul med en grunnflate på inntil 5 m2 og med en maksimal byggehøyde på 2,0 m. Kulturminner Arkeologiske registreringer er forventet gjennomført sommeren 2015. Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet.Infrastruktur Vei Det skal etableres to nye avkjørsler fra fv 705, som sammen med en eksisterende avkjørsel sør i planområdet skal betjene utbyggingsområdene. Nødvendig internt veinett vil opparbeides med kapasitet tilpasset planlagt boligbebyggelse. Det legges opp til et internt vegsystem med sentrale samleveger til og mellom de enkelte delfelt, med direkte adkomst til boliger fra mindre adkomstveger. Veger som er regulert på plankartet skal være offentlige og skal opparbeides med 5 m kjørefelt, 0,25 meter veiskulder og 2,5 meter fortau (inkludert skulder), samt nødvendige breddeutvidelser. Veistandaren tilsvarer dimensjoneringsklasse A1 i håndbok N100, men med noe bredere kjørefelt. Det er tatt utgangspunkt i en fartsgrense på 30 km/t på vegene. Det stilles rekkefølgekrav til opparbeiding av vei og fortau knyttet til det enkelte delfelt. Rekkefølgekravet utløses ved søknad om igangsettingstillatelse. Gang- og sykkelveg 23 Det reguleres sammenhengende gang- og sykkelveg langs fv 705 forbi planområdet. Opparbeidelse av gang- og sykkelvegen vil skje trinnvis og knyttes til utbygging av de enkelte delfelt og sikres gjennom rekkefølgekrav i bestemmelser til plan. For de første byggetrinnene stilles det krav om opparbeidelse fram til nærmeste kollektivholdeplass. Ved full utbygging av planområdet skal det være opparbeidet sammenhengende gangog sykkelveiforbindelse fra Tømra, gjennom planområdet, fram til Innbygda. Gang- og sykkelvegen skal opparbeides i 3 meter bredde inkludert skulder, og med en avstand på 3 meter fra fylkesveien. I tillegg sikres det sammenhengene gang- og sykkelforbindelse, enten som fortau eller som gang- og sykkelvei, mellom delfeltene øst og vest i planområdet. Vann- og avløp, herunder overvannsdisponering Eksisterende trasé for vann og avløp har ikke kapasitet til å dekke fremtidig behov som følge av utbygging i tråd med planforslaget. Det vil derfor bli behov for å oppgradere kapasiteten langs linjen og bygge nødvendig ledningsnett for å betjene ny bebyggelse innen området. Det legges opp til at hovedtraséen ligger på samme sted som dagens. Øvrig ledningsnett kobles på denne. Det finnes to pumper for avløpsvann nær planområdet. Planområdet har naturlig helning fra høyeste punkt og ut mot pumpene som er plassert nord og sør for området. I arbeidet med inndeling av utbyggingsområder og en faseplan for bygging er dette tatt med i vurderingen. Detaljutforming av de ulike byggefeltene bør gjøres slik at feltene blir plassert slik i terrenget at de får avløp mot samme pumpeanlegg. Høyspentanlegg: Eksisterende luftspenn gjennom planområdet forutsettes lagt i bakken og at denne legges i samme trasé som nye veger gjennom området. Det er ikke stilt rekkefølgekrav om dette. Naturlig rekkefølge på nedgravingen være å følge samme rekkefølge som opparbeiding av veiene. Kollektivtilbud Det foreslås ikke regulering av kollektivholdeplasser langs fv. 705. Regulering og etablering av kollektivholdeplasser må vurderes nærmere i forbindelse med detaljregulering av gang- og sykkelvei langs fv. 705 og av det enkelte delfelt. Energi og miljø Radon Forhold tilknyttet radon sikres i teknisk forskrift (TEK). Nye boliger skal sikres mot forhøyede verdier av radongass i den grad det er nødvendig. Støy- og luftforurensning Det gis bestemmelser vedrørende støy og forurensing. Eventuelle støytiltak skal utføres i henhold til Miljøverndepartementets rundskriv T-1442, tabell 2, eller senere retningslinjer som erstatter denne. Det er ikke gjort konkrete målinger av støy i forbindelse med arbeidet med områdereguleringen. For enkelte delfelt nærmest fv. 705 er det stilt krav om støyutredning i forbindelse med detaljregulering. For øvrige delfelt må behovet for utredning vurderes i den enkelte sak. 24 Renovasjon Løsninger for avfallshåndtering må utarbeides i samarbeid med Innherred Renovasjon IKS som har driftsansvar for håndtering av avfall fra husholdninger og fritidseiendommer i kommunen. Som hovedprinsipp legges det i planforslaget at hver enkelt grunneier løser avfallshåndtering på egen tomt. Det åpnes imidlertid også for felles avfallsløsninger. Som del av detaljregulering for hvert enkelt byggefelt bør valg av avfallsløsning bli beskrevet. Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering skal ligge til grunn for tiltak innenfor planområdet. Løsning for overvannshåndtering skal vises på utomhusplan. Universell utforming Uteområder og anlegg planlegges ut fra prinsipper om universell utforming. Uteareal og leiligheter vil utformes med tilgjengelighet for alle. Føringene i ny plan- og bygningslov (§ 1-1) vedrørende prinsippet om universell utforming og bestemmelser i Byggteknisk forskrift (TEK 10) er lagt til grunn i planforslaget. Universell utforming ivaretas ut over dette av teknisk forskrift. Utearealene skal i størst mulig grad tilrettelegges for tilgjengelighet og funksjonalitet. Dette forutsettes fulgt opp i byggesak og ved utarbeidelse av detaljplaner og utomhusplan for de ulike delfelt. Videre skal grønne arealer, herunder fellesareal/lekeplasser i størst mulig grad tilrettelegges for tilgjengelighet og funksjonalitet. 25 6. ILLUSTRASJONER Figur 15. Illustrasjon av planområdet sett mot Selbusjøen og Tømra 26 Figur 16. Illustrasjon av planområdet sett fra Selbusjøen Figur 17. Illustrasjon av planomådet sett mot Innbygda 27 7. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser for natur og miljø Støy Boligformålet som planforslaget legger opp til vil ikke representere noen støykilde for omgivelsene. Planområdets beliggenhet er heller ikke spesielt støyutsatt, med mulig unntak av områdene nærmest fv. 705. For de antatt mest støyutsatte delfeltene stilles det krav om støyutredning i forbindelse med detaljregulering. Det stilles for øvrig krav om at all ny bebyggelse skal oppføres i tråd med kravene i T1442, Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Arbeider i anleggsperioden vil også gjennomføres i tråd med krav i retningslinjen. Forurensing Det er ikke registrert forekomster av grunnforurensning eller andre forurensningskilder i planområdet. Realisering av planforslaget vil ikke påføre omgivelsene forurensing av betydning, verken i byggefase eller etter ferdigstillelse. Biologisk mangfold, verdifull vegetasjon, viltinteresser, økologiske funksjoner Planområdet en del av et omfattende område som er habitat for Gaupe. Habitatet for gaupe anses å påføres tap av areal kun av mindre eller svært liten betydning. Dette begrunnes med at skogsområdene øst for planområdet er svært store og at de konkrete områdene som går tapt i forbindelse med utbygging kun utgjør en liten del av dette. For øvrig vil utbygging av området medføre betydelig tap av vegetasjon og naturlig terreng. Det legges likevel opp til store grøntområder og friområder mellom bebyggelsen som vil opprettholde sin funksjon som grøntstruktur. Elver og bekker med tilhørende randvegetasjon sikres mot gjenbygging og inngrep gjennom hensynssoner med tilhørende bestemmelser. Myrer og våtmarksområder innenfor planområdet vernes mot nedbygging i form av at de reguleres til naturområder. I nærhet til planområdet er det flere områder av betydning for biologisk mangfold og verdifull vegetasjon. Dette gjelder særlig mudderbankene ved Mekkslåberget og elveutløpet for vassdragsområdet Tømra S. Mekkslåberget er klassisifisert som en svært viktig naturtype. Vassdraget Tømra S sitt utløpsområde er naturtype evjer, bukter og viker, og er klassifisert som viktig. Planen er ikke vurdert å ha direkte innvirkning på dette området, men tilrettelegging for økt befolkning i nærområdet kan likevel få betydning, eksempelvis i form av økt bruk og slitasje. Konsekvensene er likevel å anse som små. Vurdering etter naturmangfoldloven Området og tiltaket er ut fra krav naturmangfoldloven (nml) § 7i vurdert ut fra prinsipper blant annet om kunnskapsgrunnlag, føre-var-prinsippet og økosystemtilnærming (nml §§ 8-10). Ved all utøvelse av offentlig myndighet er det krav om vurdering av konsekvenser i samsvar med et sett miljørettslige prinsipper for ivaretakelse av naturmiljø etter Naturmangfoldsloven § 7, jf. §§ 8 – 12. Områdereguleringen vil berøre noe naturareal og kommer inn under dette kravet. Naturmangfoldloven § 8 gjelder kunnskapsgrunnlaget. Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. 28 Som del av arbeidet er det innhentet kunnskap om naturmiljø fra tilgjengelige kilder som naturbasen (Direktoratet for naturforvaltning, dirnat.no) og artskart (artsdatabanken.no). Naturmangfoldloven § 8 gir krav om at kunnskapsgrunnlag skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Det er ikke utført fagrapport som grunnlag for vurderingen. Vurderingene er basert på foreliggende og tilgjengelige registreringer i tilgjengelige databaser. Det vil aldri være mulig å kartlegge alle arter som lever innenfor et planområde og det er derfor en mulighet for at verdifulle arter overses. Det foreligger registreringer og observasjoner av både naturtyper og arter innenfor planområdet, og det er gjort en vurdering av registreringer opp mot planlagte og gjennomførte tiltak. Kunnskapsgrunnlaget vurderes derfor likevel å være tilstrekkelig. § 9 (føre-var-prinsippet) Kravet til kunnskapsgrunnlaget i § 8 anses oppfylt. Ut fra kunnskapsgrunnlaget er det for de planlagte tiltakene ikke vurdert at disse vil medføre betydelige eller ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. § 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning). Av eksisterende inngrep i området finnes boligbebyggelse med forholdsvis lav tetthet, høyspenttrasé og eksisterende vegnett. De foreslåtte tiltakene vil medføre en betydelig nedbygging av området. Foreslåtte tiltak er i tråd med gjeldende overordnete planer og belastningen på naturmangfoldet må derfor antas å være avklarte. § 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver). Kostnadene som skal gjøre at tiltaket gir minst mulig skade på natur er en del av prosjektet og skal dekkes av tiltakshaveren. § 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder). Det er ønskelig å bruke skånsomme metoder og teknikker i forhold til miljø. Dette vil særlig gjelde for tiltak som vil kunne medføre forurensing i og utslipp til vassdrag. Landskap Området er i dag hovedsakelig ubebygd og ny bebyggelse vil i betydelig grad bryte eksisterende landskapspreg. Dette er å anse som en naturlig konsekvens av at ubebygde arealer avsettes til byggeområder. Etablering av bebyggelse og infrastruktur skal tilpasses eksisterende landskap og terreng så langt som mulig, for å unngå unødvendige og skjemmende skjæringer og fyllinger. Maksimale byggehøyder er vurdert i forhold til silhuettvirkninger og er foreslått slik at landskapsilhuetten ikke brytes sett fra Selbusjøen. Jordvern Som følge av gjennomføring av planforslaget omtrent vil 50 daa fulldyrka jordbruksareal bli omdisponert. Arealet rundt Granby gård foreslås til byggeområde, bolig og museum. Dette er i tråd med gjeldende kommunedelplan. Jordbruksarealet lengre nord ligger innenfor sone for 200-års flom og foreslås i hovedsak til byggeområde – parsellhage. Dette arealet opprettholdes således til dyrking, men noe areal vil gå med til nødvendig infrastruktur i form av vei og fortau. Jordbruksarealet nordvest for Sirmoen vil potensielt kunne miste noe areal som følge av opparbeidelse av vei inn til boligområdet, men det vil kun dreie seg om mindre areal, og potensielt også ingenting. Grunnforhold NVE opplyser at området ligger i underkant av marin grense og at NGUs løsmassekart viser marine avsetninger i planområdet. Det er ikke utført konkrete grunnundersøkelser som del av arbeidet med områdereguleringen. Det er gjennomført søk i ulike databaser med informasjon om blant annet grunnforhold, f. eks. skrednett. Disse databasene har 29 informasjon basert på grove inndelinger for større områder og har mindre konkret informasjon om lokale forhold. Det er ikke kjent at det er særskilte problemer knyttet til ustabil grunn innen planområdet. Det er derimot kjent at det er forekomster av kvikkleire i nærhet til planområdet. Det stilles derfor krav om at grunnforhold skal utredes i forbindelse med detaljreguleringer for hvert enkelt felt. Videre kan områder avsatt til bebyggelse og anlegg ikke bebygges før det foreligger dokumentasjon på den geologiske stabiliteten for området som helhet er tilstrekkelig. Fare for kvikkleireskred vil således bli ivaretatt i forbindelse med detaljregulering og søknad om konkrete byggetiltak. Radon I 2003 ble det gjennomført en kartlegging av radon i Selbu kommune. Det kom her frem at Selbu kommune har et begrenset radonproblem. Anbefalt tiltaksnivå er 200 Bq/m 3 og kommunen har en gjennomsnittlig årsmiddelsverdi beregnet til 70 Bq/m 3. Det kom også frem at det i områdene rundt Selbustrand, Innbygda og Mebond er lav sannsynlighet for forhøyde radonkonsentrasjoner, med mindre enn 5 % av målingene over tiltaksgrensen. Oppfølgingen i dette området kan begrenses til generell informasjon og veiledning til innbyggerne. Krav om nødvendige radonforebyggende tiltak i bygninger er sikret i byggteknisk forskrift (TEK 10). Samfunnsmessige konsekvenser Barnehagekapasitet I følge Barnehageplan for Selbu kommune Perioden 2009 – 2013 (2010) var det på daværende tidspunkt full barnehagedekning i kommunen. Det ble imidlertid også fremlagt prognoser for endring i antall barn og i behov for barnehageplasser, særlig med ønske om heldagsplasser. De nærmeste barnehagene til planområdet befinner seg i Tømra og i Innbygda. Planforslaget legger til rette for en forholdsvis stor økning i befolkningen i området og dermed også en økning i antall barn. Dette vil kunne medføre behov for styrking av den lokale barnehagekapasiteten. Det er derfor avsatt areal til to framtidige barnehager innenfor planområdet. Områdene er regulert til kombinert formål – bolig og barnehage, da barnehagebehovet er uavklart. Behovet for å benytte arealet til barnehage eller til bolig må vurderes i forbindelse med detaljregulering. Bakgrunnen for å tilrettelegge for barnehager i området begrunnes også med at barnehager er en viktig del av barns nærmiljø. Videre vil barnehager i nærhet til boligene kunne bidra til å begrense unødig bruk av personbil. Skolekapasitet Gjeldende kommuneplan har ingen informasjon om dagens skolekapasitet. Planforslaget vil kunne medføre økt befolkning i skolealder. Det er dermed potensielt behov for utvidelse av skolekapasiteten. Planområdet ligger med en avstand til nærmeste barneskole som vil gjøre det nødvendig å skysse skolebarn i området med buss. Det er ikke vurdert om en eventuell utvidelse av skolekapasiteten skal gjøres ved etablering av ny skole i nærhet til planområdet. Dette må vurderes over et lengre tidsperspektiv. Trafikk og parkering 30 Planforslaget medfører økt trafikk til og fra området langs fv. 705. Trafikkbelastningen vil økes gradvis, i takt med utbyggingen av området. Etablering av infrastruktur, interne veger og atkomst fra fv. 705 knyttes til utbygging av de enkelte delfelt og sikrer dermed at nødvendig veinett vil opparbeides med kapasitet tilpasset planlagt boligbebyggelse i takt med at trafikkbelastningen øker. Det tilrettelegges for to nye avkjørsler til planområdet fra fv. 705, samtidig som eksisterende avkjørsel i sør vil få økt trafikkbelastning. Det vil også måtte gjøres nødvendige utbedringer av denne ihht forventet trafikkbelastning. På den annen side tilrettelegger planen for sanering av avkjørsler til enkelteiendommer langs fv. 705. Videre sikrer planforslaget en etappevis utbygging av gang- og sykkelveg langs fv. 705. Planforslaget vurderes derfor på sikt å medføre en betydelig økning i trafikksikkerhet og tilrettelegging for gående og syklende. Parkering løses på hver enkelt grunneiendom evt i løsninger med fellesparkeringsanlegg for flere boliger. Disse løsningene detaljeres ytterligere i detaljreguleringer for hvert enkelt utbyggingsfelt. Antallet parkeringsplasser settes i samsvar med krav i Kommunedelplan for Mebond-Tømra. Offentlig tjenestetilbud for øvrig Planområdet har ikke privat eller offentlig servicetilbud i dag og det legges heller ikke til rette for dette, med unntak av barnehager. Dette vil medføre mer trafikk til og fra området, enn om nærheten til dagligvarebutikk, fritidsaktiviteter, skole m.m. hadde vært større. Planforslaget tilrettelegger på den annen side for økt grunnlag for kollektivtrafikk, og vil kunne gi grunnlag for å etablere servicefunksjoner i nærområdet. Vann- og avløp Utbygging i tråd med planforslaget vil medføre økt belastning på det overordnede spillvannsnettet og på eksisterende overvannsledninger. Som følge av manglende kapasitet på eksisterende nett vil det i forbindelse med gjennomføring av planforslaget måtte gjøres oppgradering av dagens infrastruktur og etablering av ledningsnett for å betjene ny bebyggelse i området. Det finnes to pumper for avløpsvann nær planområdet. Planområdet har naturlig helning fra høyeste punkt og ut mot pumpene som er plassert nord og sør for området. Renovasjon Planforslaget vil medføre en økning i avfallsmengde for området. Løsninger for avfallshåndtering må utarbeides i samarbeid med Innherred Renovasjon IKS som har driftsansvar for håndtering av avfall fra husholdninger og fritidseiendommer i kommunen. Rekreasjonsinteresser Planforslaget innebærer nedbygging av større områder som i dag er skogsområder, og som også brukes som turområder. Kvalitetene i eksisterende situasjon er mer eller mindre berørte naturområder med en viss grad av tilrettelagte turstier og skogsveier. Stiene og skogsbilveiene knytter også området sammen med skogsområde som strekker mot øst oppover heia. Pilegrimsleden gjennom området har også stor rekreasjonsverdi, både for lokale og tilreisende. Området planlegges med store arealer avsatt til friområder og til lek. Dermed vil det lokalt bli muligheter for å benytte seg av friområder som er nært opp til den enkelte bolig. I tillegg vil det fortsatt være god tilgjengelighet for å komme seg på tur innover i skogsområdene mot øst. Pilegrimsleden opprettholdes som i dagens trasé og avsettes som et 20m bredt turdrag gjennom planområdet. Friområder, lekeareal og naturområder ligger i tilknytting til leden. Hensikten har vært at å gi leden en lokal 31 funksjon som grønn forbindelse i området, og samtidig beholde noe av åpenheten rundt leden som i dagens situasjon. Planforslagets virkning på rekreasjonsinteresser kan dermed oppsummeres med at noe naturareal går tapt som følge av nedbygging. Ny situasjon vil likevel ikke forhindre mulighetene for rekreasjon innover i skogsområdene lenger øst og vil i tillegg legge til rette for aktivitet i mer opparbeidete områder enn det som tilbys i eksisterende situasjon. Barn og unges interesser Området tilbyr i eksisterende situasjon muligheter for utfoldelse i fri natur og gode turmuligheter i skogen. Planområdet antas likevel i liten grad å være i bruk av barn og unge grunnet dårlig tilgjengelighet og avstand til boligbebyggelse. Planforslaget er utformet for å ivareta behov for lekeareal for barn i ulike aldersgrupper. Dette innebærer mindre lekeplasser med kort avstand fra boliger for de minste, og større arealer med mulighet for ballspill og lignende for de litt eldre som kan bevege seg noe lengre på egenhånd. Planforslaget tilrettelegger for lekearealer og friarealer som ikke tilbys innen område i dag. Sånn sett kan det sies at fremtidig situasjon vil innebære et rikere tilbud til barn og unge enn i dagens situasjon. Opparbeidelse av gang-/sykkelvei langs fv. 705 vil også gi en forbedring av trafikksikkerheten for barn og unge. Bevegelseshemmede og orienteringshemmedes behov for tilgjengelighet All ny bebyggelse og tilhørende anlegg forutsettes planlagt og prosjektert med hensyn til universell utforming. Universell utforming ivaretas av byggteknisk forskrift (TEK 10). Terrenget og stigningsforholdene innenfor planområdet er ikke brattere enn at krav til universell utforming skal kunne oppfylles uten større utfordringer. I detaljregulering av de enkelte delfelt bør det påses at atkomstveier er på samme nivå som inngangene til boligene. Dette bør fastsettes med koter på plankart. På grunn av naturlige stigningsforhold i topografien og ønske om å bevare eksisterende terreng, vil ikke turveier og stier innenfor planområdet nødvendigvis ha universell utforming. Kulturminner Planområdet er, ut fra tidligere funn, vurdert å ha potensiale for funn av automatisk fredete kulturminner. Arkeologiske registreringer er forventet gjennomført sommeren 2015. Eventuelle funn vil bli håndtert, enten gjennom båndlegging etter lov om kulturminner, eller gjennom utgraving. Pilegrimsleden vil bli liggende i dagens trasé, men omgivelsene vil naturligvis bli endret som følge av en utbygging av området. En utbyggingen slik planforslaget legger opp til vil kunne oppleves som en forringelse av pilegrimsledene gjennom området. Energibruk Det stilles krav om at muligheter for oppvarmingsløsninger basert på fornybar energi skal vurderes i forbindelse med detaljregulering, men det er ikke krav om benytte alternative energikilder. Ny bebyggelse skal derimot tilrettelegges for vannbåren varme. Det foreligger på dette nivået ikke planer om utbygging av boliger med passivhusstandard, evt nullenergihus/plussenergihus. Krav til bygningers energieffektivitet sikres i byggteknisk forskrift (TEK 10). 32 Risiko og sårbarhet Hensikten med en ROS-analyse er å utarbeide et grunnlag for planleggingsarbeidet slik at beredskapsmessige hensyn kan integreres i den ordinære planleggingen i kommunen. Analysen bidrar til å gi økt kunnskap og bevissthet rundt beredskapshensyn både for grunneiere, utbyggere, kommunen og publikum forøvrig. I følge plan- og bygningslovens § 3-1 skal planer etter loven bl.a. ”..h) fremme samfunnssikkerhet ved å forebygge risiko for tap av liv, skade på helse, miljø og viktig infrastruktur, materielle verdier mv.” Hovedformålet med bestemmelsen er å unngå utbygging i områder særlig utsatt for flom, ras, skred, radonstråling, akutt forurensning mv. Mulige uønskede hendelser er ut fra en generell/teoretisk vurdering sortert i hendelser som kan påvirke planområdets funksjon som et boligområde, og hendelser som direkte kan påvirke omgivelsene (hhv konsekvenser for og konsekvenser av planen). Det er gjort en vurdering av grad av sannsynlighet for at uønskede hendelser kan inntreffe. Dette er sammenholdt med alvorlighetsgrad av konsekvensen ved slike hendelser. Avbøtende tiltak for å redusere risiko og konsekvens er beskrevet. Det er i forbindelse med planen utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROSanalyse). Analysen omfatter undertemaer innenfor naturgitte forhold, infrastruktur, tidligere bruk, omgivelser og ulovlig virksomhet. De forhold eller uønskede hendelser som det i følge sjekklisten bør søkes tiltak for er beskrevet over i planbeskrivelse. Planforslaget er vurdert til ikke å medføre særskilte negative konsekvenser for miljø eller samfunn. Planområdet anses dermed ikke å være særlig utsatt, og risiko i forbindelse med tiltaket vil i første rekke knytte seg til ivaretakelse av viktige naturtyper og håndtering av skredfare, samt tilrettelegging for god trafikksikkerhet og god håndtering av støy og støv fra trafikk i og rundt planområdet. Tema: Risikovurdering Snø/-isras Flom Støy og støv; trafikk Støy og støv; andre kilder Ulykke i av-/påkjørsler Ulykke med gående/syklende Masseras/-skred Radongass Sårbar flora Sårbar fauna Vassdragsområder Vei, bru, knutepunkt Kraftforsyning Vannforsyning Park/rekreasjonsområde Høyspentlinje Ulykke ved anleggsgjennomføring Fornminner (afk) middels risiko middels risiko middels risiko middels risiko middels risiko middels risiko lav risiko lav risiko lav risiko lav risiko lav risiko lav risiko lav risiko lav risiko lav risiko lav risiko lav risiko lav risiko 33 Figur 19. Illustrasjonen viser hvilke områder som bør hensyntas med tanke på faresoner og naturmangfold. 34 Planlagt gjennomføring Det er nødvendig å styre utbyggingen slik at man oppnår en gradvis utvikling felt for felt. Det er lite hensiktsmessig og dessuten kostbart å åpne for bebyggelse i alle delfelt samtidig. Det er knyttet en god del usikkerhet til etterspørsel og utbyggingshastighet, og en gradvis utbygging konsentrert til enkelte felt vil gjøre koordinering av utbygging av infrastruktur mindre kostbar og mer rasjonell. Trolig vil behovet for etablering av nødvendig infrastruktur være styrende for hvor utbyggingen starter. Det er også forventet at feltene for småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse vil være de mest ettertraktede. Utbyggingsrekkefølgen foreslås regulert gjennom minimum grad av utnyttelse. For å styre utviklingen i ønsket retning fastsetter bestemmelsene til planforslaget gjennom rekkefølgekrav at minimum 75 % av det enkelte felt for bebyggelse skal være utbygd før utbygging i neste felt med samme formål kan påbegynnes. Det er forventet at 1. trinn i utviklingen av området Øystrand-Garberg vil være utbygging av de nordligste arealene nærmest fv. 705. Boligfeltene i sør benytter eksisterende atkomst fra fv. 705 og kan bygges ut mer uavhengig av resten av området. Planforslaget legger opp til en trinnvis etablering av ny gang- og sykkelvei langs fv 705. Dette fordi det vil være svært kostbart for utbyggere å etablere hele strekningen i forbindelse med de første byggetrinn. Videre er det forventet at utbyggingen av området vil skje over et langt tidsspenn; 20 - 30 år. I tillegg til gang- og sykkelveg langs fv 705 må det sikres gode forbindelser for gående og syklende internt i boligområdet. Etablering av gang- og sykkelvei langs fv. 705 er planlagt i 4 utbyggingstrinn: 1. Gang- og sykkelvei fram til kollektivholdeplasser langs fv. 705 2. Gang og sykkelvei langs fv. 705 nordover til målpunkter i Tømra. 3. Etablering av gang- og sykkelveg mellom boligområdets midtre og sørlige adkomstvei. 4. Gang og sykkelvei langs fv. 705 sørover til målpunkter i Innbygda. 5. Sammenhengende gang- og sykkelvei langs fv. 705 fra Tømra til Innbygda Opparbeiding av gang- og sykkelveg langs fv. 705 (og internt i området) sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. Utbyggingsavtaler skal inngå som del av detaljregulering for de enkelte boligfelt. 35 Fase 1 Fase 2 Fase 3 36 Fase 4 Fase 4, Alt 2 Fase 5 37 8. SAMRÅD- OG MEDVIRKNINGSPROSESS I tråd med plan- og bygningslovens § 12-8 og § 12-2 ble oppstart av planarbeidet kunngjort ved utsendelse av varsel om oppstart til berørte grunneiere og offentlige instanser. I tillegg ble oppstart annonsert i en avis (Selbyggen) som leses av de som bor i området. Kunngjøringen ble gjort den 9.2.2015. Den 12. februar, ble det ved Granby Gård også avholdt et åpent møte der det ble orientert om arbeidet med områdeplanen. Bemerkninger og innspill ved kunngjøring av planoppstart Det kom totalt inn 9 innspill. Av disse var 5 fra offentlige instanser og 4 fra private. Innspill fra offentlige instanser: Sametinget, brev datert 18.02.2015 Resymé av innspill Forslagsstillers kommentar - - Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. De minner imidlertid om det generelle aktsomhetskravet. Dette kravet bør fremgå av reguleringsbestemmelsene. Sametinget kommer med forslag til tekst for aktuell bestemmelse. Tas til følge, og krav innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev datert 03.03.2015 Resymé av innspill Forslagsstillers kommentar - - Alle nevnte forhold beskrives i planbeskrivelsen og søkes ivaretatt på en best mulig måte i planforslaget. - Krav vedrørende støy gitt i T-1442/2012 sikres i planbestemmelsene. - Vurdering etter naturmangfoldsloven inngår i planbeskrivelsen. Fylkesmannen i Sør Trøndelag (FMST) bemerker på generelt grunnlag særlig fokus på en rekke ulike forhold; barn og unge, sosial og helse, miljøvern, reindrift, landbruk og bygdeutvikling, samfunnssikkerhet og universell utforming. Statens vegvesen, brev datert 04.03.2015 Resymé av innspill - - - Statens vegvesen er positive til tiltaket. Påpeker at en løsning der ny gang- og sykkelveg legges langs fylkesveien er den beste løsningen med hensyn til trafikksikkerhet, og påpeker viktigheten med regulering av gang- og sykkelveg i en områderegulering. Minner om at det må ses på en trafikksikker plassering av bussholdeplasser langs fylkesvegen. Understreker på generelt grunnlag at det er det er best med færrest mulig avkjørsler. Påpeker at det må utarbeides forslag til bestemmelser som tilfredsstiller at tiltak blir i henhold til kravene gitt i T-1442/2012 angående støy. Påpeker til slutt at dersom det ikke er fastsatt byggegrense, vil den generelle byggegrensen på 50 meter gjelde i henhold til vegloven. Forslagsstillers kommentar - Det foreslås etablering av gang- og sykkelveg langs fylkesveien. - Plassering av nye bussholdeplasser bør gjøres i forbindelse med detaljregulering av gang- og sykkelvei langs fv. 705. - Planforslaget legger opp til en reduksjon av antall avkjørsler langs fylkesveien - Krav vedrørende støy gitt i T-1442/2012 sikres i planbestemmelsene. - Merknad vedr. byggegrense tas til orientering. 38 Sør Trøndelag fylkeskommune, brev datert 05.03.2015 Resymé av innspill Forslagsstillers kommentar - - - - Kulturminnelovens § 8.4 forutsetter at forholdet til automatisk fredete kulturminner avklares før endelig planvedtak kan fattes. Fylkeskommunen har plikt til å undersøke alt areal innen plangrensen, og for planleggingen er det viktig at dette gjøres så tidlig som mulig i planprosessen. Den arkeologiske registreringen samt nødvendig for- og etterarbeid bekostes av tiltakshaver med hjemmel i kulturminnelovens § 10. Vi vurderer det som sannsynlig at planområdet inneholder hittil ukjente automatisk fredete kulturminner, eksempelvis utmarksminner som kullgroper og jernvinneanlegg. Feltarbeidet kan kun utføres på barmark, uten tele i grunnen og med tilfredsstillende lysforhold. I realiteten betyr dette at feltarbeidet tidligst kan utføres vår/sommer 2015. Arkeologisk registrering vil bli gjennomført og eventuelle funn vil bli sikret i planen før endelig vedtak av reguleringsplanen. Alternativt vil det bli gjort tiltak slik at eventuelle funn kan frigis. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert 09.03.2015 Resymé av innspill Forslagsstillers kommentar - NVE påpeker at planen må vise til krav til sikkerhet gitt av plan- og bygningslovens §28-1 og TEK 10 § 7-2 imøtekommes. - Det foreslås ikke bebyggelse for varig opphold innenfor flomsonen. Området er foreslått til parsellhage. - Planen må sikres mot en 200-årsflom. Jfr. Delprosjektrapporten for flomsonekartet skal det legges på en sikkerthetsmargin på 0,5 m på flomhøyden for å ta hensyn til usikkerheter i modellen. - - Gjør oppmerksom på at løsmassekartet ikke gir eksakt gjengivelse av faktiske forhold, og at det kan finnes skredfarlige kvikkleireområder også utenfor de angitte fareområdene. Påpeker at det derfor alltid er nødvendig å undersøke om det kan være forekomster av skredfare og at dette må avklares i forbindelse med ROS-analysen i planen. Krav om grunnundersøkelser sikres i bestemmelsene og må følges opp i detaljregulering for det enkelte delområdet i planen. Se også ROS – analysen som følger som vedlegg til planen. - Merknad angående vassdrag følges opp i planarbeidet. - NVE ber om at alle elver, bekker og innsjøer identifiseres og merkes av på plankartet, og anbefaler at vassdrag reguleres til bruk og vern av sjø og vassdrag, jf. PBL § 12-5 nr.6. Det bør også gjøres en konkret vurdering av og begrunne for byggeavstand mot vassdrag, og dersom tiltaket berører vassdrag må konsekvensene beskrives som grunnlag for vurdering etter vannressursloven og vannforvaltningsforskriften. Per Jørgen Weisethaunet/ Selbu Tomteselskap AS, mail datert 05.03.2015 Resymé av innspill Forslagsstillers kommentar - - Tomteselskapet er opptatt av at det i områdereguleringen må tas høyde for et tilstrekkelig stort antall boliger, samt at det legges inn en fleksibilitet med tanke på rekkefølgebestemmelser som gjør at man kan ha mulighet til å synliggjøre en langsiktig forventning til økonomisk forsvarlighet, slik at man derigjennom vil kunne forsvare nødvendige grunninvesteringer i infrastruktur o.l. Planforslaget tilrettelegger for i underkant av 300 boenheter fordelt på frittliggende- og konsentrert småhusbebyggelse, samt blokkbebyggelse. Det foreslås utnyttelse på 25%,30% og 50%. Planen søker å oppnå en forsvarlig utbygging av nødvendig infrastruktur samtidig som man oppnår fleksibilitet. 39 Innspill fra private: Granby gård, brev datert 12.02.2015 Resymé av innspill - - Påpeker at de er godt fornøyd med hovedprinsippene og løsningene i «Knekke kodene», og ønsker derfor å realisere en boligutvikling på sin eiendom ut fra disse. Et prinsipp var at stedets og områdets egenart blir bevart, derunder elementer som Pilegrimleden/Gamlevegen. Mener at det er viktig at regulering av småbåthavn ved Selbusjøen blir tidlig avklart med sektormyndighetene Forslagsstillers kommentar - Planen skal ikke være til hinder for å realisere hovedprinsippene i «knekke kodene». Området foreslås regulert til småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad på 25% (BYA). - Pilegrimleden ivaretas i sin nåværende trase, og foreslås regulert til turveg. - Regulering av småbåthavn anbefales håndtert som egen reguleringsprosess. Målfrid Tangen, brev datert 18.02.2015 Resymé av innspill - Eier av eiendom gnr/bnr 58/8 Arealene på eiendommen er dyrkamark på begge sider av Fv705. I tillegg er noe areal avsatt til industriområde. Forstår det slik at dyrkamark ikke skulle benyttes i byggeplanene og lurer på hvorfor hennes eiendom er tatt med i planområdet. Har en jordbruks- og skogsbilveg på sin eiendom og synes det blir nok trafikk på denne. Mer trafikk ikke blir aktuelt. Forslagsstillers kommentar - Kun areal som er avsatt til boligformål i kommunedelplanen foreslås regulert til bolig. Øvrig dyrka mark foreslås ikke omdisponert. - Planen forholder seg til KDP for Mebond – Tømra. Det legges ikke opp til å benytte dyrka mark på hennes eiendom. - Skogsbilvegen skal ikke benyttes som veg i områdereguleringen. Kjell Joar Stuberg, mail datert 20.02.2015 Resymé av innspill Forslagsstillers kommentar Har følgende innspill til planen: - 1) Ønsker ingen tilførselsvei opp skråningen like ved bolighusene. Den vil gå gjennom gårdsplassen og forringe eiendommen. Det legges ikke opp til boliger eller veg på nevnte eiendom 31/3 - 2) Ønsker ingen bebyggelse på oversiden like ved bolighusene. Hus på kanten av skrenten vil ha innsyn ned på eiendommen. Det avsettes til boliger på skrenten bak eiendommen. Dette iht. avsatt boligområde i gjeldende kommunedelplanen. - Området det refereres til, sør for gårdsveien, er ikke avsatt til bolig i kommunedelplanen, og det legges derfor ikke opp til dette i denne planen. 3) Ønsker ikke bebyggelse i nærheten i nord, med unntaket av boliger til egne arvinger. 4) Frittstående hus sør for gårdsvei på flate mot Garberg er OK. 40 9. VEDLEGG Bestemmelser (tegn_3, 9.6.2015) Plankart (tegn_3, 9.6.2015) ROS-analyse (tegn_3, 23.2.2015) Illustrasjonsplan (L – IP - 01, tegn_3, 9.6.2015) Analyse (Rapport, tegn_3, 5.5.2015) 41
© Copyright 2025