1. No category

STAVANGER KOMMUNE
Saksframlegg
REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
FSO-14/6417-14
73656/15
04.08.2015
Planlagt behandling i følgende utvalg:
Sak nr.:
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
Stavanger bystyre
/
/
/
Møtedato: Votering:
PLAN 2540P - DETALJREGULERING AV BIRKELANDS GATE 12 OG
SAUDAGATA 5 STORHAUG BYDEL
Forslag til vedtak:
Privat forslag til reguleringsplan 2540P med plankart datert KAP 12.08.2015, og
reguleringsbestemmelser datert KAP 12.06.2015, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Sammendrag
Norges Blindeforbund er eier av to eiendommer i Birkelands gate og Saudagata. Hensikten med
planen er å bevare eksisterende sveitserhus, samt å legge til rette for utbygging av 3 byboliger.
Det er ønskelig med fortetting i Trehusbyen nær sentrum. Planområdet ligger innenfor Bergeland
levekårssone. Det er behov for store boliger i denne sonen.
Det som anses som den største utfordringen er hvordan prosjektet er utformet, og det anbefales at det
jobbes videre med dette til sluttbehandling.
1
1. Bakgrunn for saken
Hensikten med planen er bevaring av eksisterende sveitserhus, samt å legge til rette for utbygging av
3 byboliger. Norges Blindeforbund er eier av to eiendommer i Birkelands gate og Saudagata. Det
foreslås å skille ut egen tomt for sveitserhuset, og regulere inn 3 byboliger på resterende areal.
Sveitserhuset skal fortsatt romme lokaler for Blindeforbundet i 1. etasje. Planen tillater tilbygg som
sikrer universell utforming.
2. Gjeldende planer
Eiendommen ligger i sentrumsranden, like utenfor sentrumsplanens influensområde. Bebyggelsen er
del av trehusbyen. Gjeldende reguleringsplan er plan 982 fra 1982, som regulerer området til bolig.
Tilgrensende er plan 2129 for Lagård gravlund.
Avvik fra gjeldende plan
På grunn av den foreslåtte utnyttelsen, og at sveitserhuset reguleres til vern, må tiltaket behandles
som en full regulering.
3. Varsel om planoppstart
Kunngjøring oppstart av planarbeid
Varsel om oppstart av regulering ble sendt ut 20.05.14. Det kom inn 8 merknader fra offentlige
instanser, og 2 privat merknader.
Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg.
Hovedpunkter i merknader:
Både Byantikvar og Fylkeskommunens kulturseksjon påpeker at sveitserhuset må bevares.
Kommentar:
Dette er hensyntatt, bakgårdsbebyggelsen rives, og sveitserhuset får skilt ut en egen tomt. På
resterende tomteareal foreslås det et nybygg med 3 byboliger.
4. Beskrivelse av planområdet
Planområdet
Planområdet ligger i Storhaug bydel. Utgangspunktet er de to eiendommene til Blindeforbundet gnr.
55, bnr. 102 som er 377m2, og gnr 55, bnr. 1155 som er 152m2, til sammen 529m2.
Planområdet utgjør to eiendommer med beliggenhet ut mot Birkelands gate og Saudagata.
Eksisterende bebyggelse er et sveitserhus ut mot Birkelands gate fra 1899, med tilbygg langs
Saudagata fra omtrent samme tid. I 1941 kom det til en garasje. Tilbygg og garasjer er endret
gjennom moderniseringer, mens sveitserhuset har bevart et tilsynelatende originalt utseende
utvendig.
I dag utgjør tilbygget og 1. etasje av sveitserhuset en sammenhengende enhet, som utgjør lokalene til
Blindeforbundet. Det avholdes kurs og møter, samt sosial virksomhet. 2. etasje er utleid som bolig.
2
Tilleggende bebyggelse
I kvartalet forøvrig er det boliger, og noe næringsvirksomhet i hjørnebygning i sørvest. I tilstøtende
kvartal i nord er det næringsvirksomhet, undervisning (kunstskole) og boliger i bygget kalt
Multigården. Forøvrig er området preget av boliger.
Området er del av trehusbyen og preget av å ligge i sentrumsranden, med innslag av næring og
institusjoner. Bebyggelsen er fra ulike tidsepoker. I kvartalet er det store og små sveitserhus i tre,
murvillaer, bygårdsliknende murbygg i 3 etasjer, diverse moderniserte boliger og nyere boligbygg i
tre. Multigården som ligger vis a vis i Saudagata er nyere bygg i 4 etasjer, utført i tegl.
Trafikk- og parkeringsforhold
Nær planområdet er det brede gater og tosidig fortau. Bebyggelsen er tett og fra en tid før bilene ble
introdusert, og det er derfor ikke vanlig med parkering på egen grunn. Fremmedparkering har ført til
restriksjoner, blant annet i form av soneparkering. Tomten har i dag parkering på egen grunn.
Buss
Birkelands gate og Saudagata er kommunale gater. Birkelands gate er en av busstraseene innenfor
Stavanger sentrum. Buss nummer 25 med ti avganger per dag i ukedagene, og nummer 26 som er en
kort rute som kun går mellom sentrum og Godalen videregående skole, denne går ca. en gang i
halvtimen.
Levekår
Planområdet ligger innenfor Bergeland levekårssone. Sonen har lav barneandel, og andel småboliger
er høy. Sonen kommer nest dårligst ut i Levekårsundersøkelsen.
5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger
Forslagstiller har beskrevet planforslaget mht. innhold og kvaliteter som følger, vist i kursiv, redigert
og supplert.
Reguleringsformål
Planen inneholder to formål; hensynssone bevaring for sveitserhuset og byggeområde for bolig.
Sveitserhuset bevares, tilbygget rives og huset får skilt ut egen tomt, med 4 meter til tomtegrense.
Resterende tomt reguleres til byggeområde for 3 byboliger på hver 125 m2. Boligene er over 3 plan,
med hage på bakkeplan og takterrasse.
Utforming og uterom
De tre boligene er sammenhengende i en bygningskropp, men hver bolig er gitt eget saltak for å gi
individualitet, og bryte ned volumet. Boligene er utformet med en inntrukket 1.etg som gir rom for
inngangsparti, biloppstilling og sykkelparkering. Hagene er på bakkeplan, sørvendt og som del av
det store kvartalsrommet. Hagene er på 30m2, 30m2 og 60m2. Hagen til sveitserhuset blir på 70m2,
samt gårdsplass med ny inngang og biloppstilling.
Boligene planlegges med et allrom med kjøkken i 1. etg, som har god kontakt med hagen. 2. etg er
soveromsetasje, mens 3. etg rommer stue og stor takterrasse.
Tilpasning og høyder
Maks mønehøyde er 10,5 meter, og maks gesims er 8 meter over bakkeplan. Bygget er tilpasset
kvartalets skala, med høyde og volum som er avdempet i forhold til omkringliggende bebyggelse.
Boligene ligger i kvartalets nordlige ende og gir liten skyggevirkning for tilstøtende boliger, se
sol/skyggediagram.
3
Kulturminne
Sveitserhuset reguleres til hensynssone bevaring og skal tilbakeføres ved tiltak på bygningen. Det
tillates et tilbygg som skal romme inngang med universell utforming til Blindeforbundets lokaler i
1.etasje.
Parkering
Krav til parkering er ivaretatt ved at hver bolig får 1 biloppstillingsplass på egen grunn.
Sveitserhuset får tilsvarende 1 plass, tiltenkt Blindeforbundet i 1. et. Leiligheten i 2. et er
eksisterende og forutsettes dekket som soneparkering.
Sykkelparkering for boligene ivaretas ved den inntrukne 1.etg, mens sykkelparkering for
sveitserhuset løses på gårdsplassen. Gjesteparkering forutsettes løst i nærområdet.
Renovasjon
Avfallhåndtering er i form av spann. Det er nedgravde konteinere etablert i området.
ROS- analyse
Det er vedlagt en ROS- analyse. Det er ikke påvist noen risikoforhold tilknyttet planforslaget.
Universell utforming
Nybygg gis universell utforming iht. TEK, Blindeforbundets lokaler i sveitserhus skal gis universell
utforming.
6. Vurdering av planforslaget
Det er ønskelig med fortetting i Trehusbyen nær sentrum. Planområdet ligger innenfor Bergeland
levekårssone. Det er behov for store boliger i denne sonen.
Utforming
Prosjektet tilpasses tilliggende bebyggelse i volum og høyder, og skyggen fra nybygget vil i
hovedsak treffe i gaten. Nabo i øst vil bli noe berørt. Det vises til sol- og skygge analyse.
Prosjektets utforming anses som den største utfordringen. Pga krav til parkering og siktlinjer er første
etasje utformet med en fasade som er delvis åpen i førsteetasje. Åpningene har skrå vegger for å
ivareta frisikt.
Utformingen av bygget er ikke overbevisende. Bygget er delvis visuelt oppdelt i tre volum, ett for
hver boenhet. Det er fornuftig med en slik oppdeling, men den er ikke konsekvent gjennomført, og de
tre boenhetene framstår ikke som tydelige volumer. Særlig er kuttene i førsteetasje problematiske da
de medfører at de tre boenhetene hver for seg havner i ubalanse, og at de ikke blir ordentlig plantet
på bakken. Fasadene er også illustrert som lukkede mot gaten i første etasje.
Det hadde vært en bedre løsning å trekke inn førsteetasjen for å ivareta parkering og frisikt. Dette
ville også gitt muligheten for at byggene kan møte bakken på en bedre måte. Det anbefales at
fasadene bearbeides til sluttbehandling. Første etasje, som nå er lukket, foruten garasjer, bør åpnes
opp mot gaten i første etasje.
Det er positivt at det skal gjøres tiltak for å gi Sveitserhuset universell utforming. Dette er ikke
illustrert. Til sluttbehandling skal dette illustreres.
Uterom
4
Boligene får gode uterom i sør, på bakken og som takterasser i 3. etasje.
Parkeringskrav og trafikksikkerhet
Det er utfordrende å fortette på tomter i trehusbyen utenfor den definerte sentrumssonen vist i
kommuneplanen. Det er enklere å utnytte små tomter innenfor sentrum, enn utenfor. I sentrum er det
mulighet for frikjøp, og man slipper parkering på egen eiendom. Planområdet ligger utenfor sentrum.
Parkeringsnorm er 1,2 bilplasser per bolig, og skal etableres på egen grunn. Det er også et mål om at
prosjekter skal ha en definert adkomst med hensyn på trafikksikkerhet.
Tomten der det foreslås et nybygg med tre byboliger er på ca. 300m2. Det foreligger en redegjørelse
av prosessen som har vært i vedlegg. Det har vært forsøkt flere løsninger. Tomten er for liten til at
man kan etablere en rampe ned til en parkeringskjeller. Løsningen er nå kjøring direkte ut på vei, fra
hver enkelt bolig.
Hver bolig får 1 biloppstillingsplass på egen grunn. Det er akseptabelt at gjesteparkering kan
etableres som gateparkering.
Saudagata er en adkomstgate med en fartsgrense på 30 km/t, og har liten trafikkbelastning. Antall
avkjørsler vil være den samme som ved eksisterende situasjon, 2 stykk. Det er lite trafikkbelastning i
Saudagata. Løsningen som vist med utkjøring anses som akseptabel.
Støy
Støybelastningen er fra Birkelands gate. Støykartet over viser at de nye boligene ikke vil bli berørt.
Eksisterende sveiserhus vil bli berørt. Tiltaket for å bedre forholdene vil være en eventuell
støyskjerm mot Birkelands gate. Til sluttbehandling kan det stilles krav til støybestemmelser som
skal følges opp i byggesaken.
5
7. Oppsummering og konklusjon
Det er positivt at denne delen nær sentrum fortettes. Det er behov for store boliger i denne
levekårssonen. Prosjektets hovedvolum tilpasses nærliggende trehusbebyggelse på en god måte, og
boligene har gode uterom. Imidlertid mener rådmannen at utforming av fasadene i prosjektet ikke er
løst, og at det må jobbes videre med dette fram mot sluttbehandling
Bestemmelsene kan jobbes videre med til sluttbehandling. Blant annet kan støybestemmelser
innarbeides, det kan også gis bestemmelser på materialbruk, at det tillates maks 3 boenheter. Tiltak
for å tilpasse sveitserhuset til universell utforming kan illustreres.
Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
Vedlegg:
Vedlegg 1: Oversiktskart
Vedlegg 2: Plankart, datert KAP, 12.08.2015
Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser, datert KAP, 12.06.2015
Vedlegg 4: Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer
Vedlegg 5: Planillustrasjoner
Vedlegg 6: Prosjektets utvikling
Vedlegg 7: Forslagstillers Ros-analyse
Vedlegg 8: Utsnitt av gjeldende regulering
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Anne S. Skare
byplansjef
Frode Solheim
saksbehandler
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
6