3. Planbeskrivelse - Nedre Eiker kommune

Forslagstillers
logo e.l.
Tiltakshavers
logo e.l.
PLANBESKRIVELSE
til reguleringsplan for:
Spinderisletta / del av Solberg Spinderi, Solbergelva
Gnr/bnr 45/1556
« TIL 1.GANGSBEHANDLING OG OFFENTLIG ETTERSYN »
Utarbeidet av :
Forslagsstiller:
Konsulent:
Veveriet Eiendom II as
Halvorsen & Reine AS
Dato:
26.03.15
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 1 av 24
sist revidert 26.03.15
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Innhold
1. FORENKLET ILLUSTRASJON ....................................................................................... 3
1.1 SKISSE – EKSISTERENDE SITUASJON ………………………………………………………3
1.2 SKISSE - MULIG FREMTIDIG SITUASJON............................................................................. ..3
2. BAKGRUNN......................................................................................................................... 4
3. PLANOMRÅDET UNDER DAGENS FORHOLD .......................................................... 4
3.1 BELIGGENHET OG BRUK ...................................................................................................... 4
3.2 PLANOMRÅDET OG FORHOLDET TIL TILLIGGENDE AREALER ............................................ 4
4. PLANSTATUS ..................................................................................................................... 8
4.1 OVERORDNEDE FØRINGER OG GJELDENDE PLANSTATUS ................................................... 8
4.2 VURDERING AV KRAV TIL PLANPROGRAM OG KONSEKVENSUTREDNING (KU) … …...10
5. FAGLIGE RÅD I OPPSTARTSMØTET....................................................................... 10
6. MEDVIRKNING................................................................................................................ 12
5.1 VARSEL OM OPPSTART ....................................................................................................... 12
5.2 MEDVIRKNINGSPROSESS
5.2 INNKOMNE MERKNADER TIL VARSEL OM OPPSTART ........................................................ 12
7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ...................................................................... 15
8. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET ........................................................................ 21
9. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE .................................................. 24
10. ILLUSTRASJONER………………………………………………………………….. 25
som vedlegg
11. VEDLEGG……………………………………………………………………………….25
01. Illustrasjoner
02. Takorientering og solstudier
03. Fjernvirkning
04. ROS- analyse
05. Geoteknisk vurdering
06. Varslingsannonse
07. Snitt
08. Illustrasjonsplan
09. Uttalelser
10. Brev til berørte
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 2 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
1.
FORENKLET ILLUSTRASJON
ILLUSTRASJ
Skisse – eksisterende situasjon
Skisse - mulig fremtidig situasjon
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 3 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
2.
BAKGRUNN
2.1.
Oppdragsgiver
Veveriet Eiendom II as
Adresse
2.2.
Planlegger/forslagsstiller
Halvorsen & Reine AS
Hotvetalléen 11
3018 Drammen
Sentral godkjenning i tiltaksklasse 3 for ansvarlig søker og prosjekterende av arkitektur,
bygning, anlegg, konstruksjoner og installasjoner.
2.3.
Eiendoms - og eierforhold
Tomten eies av Veveriet Eiendom II as, og er oppmålt.
2.4.
Bakgrunn for planen
Området er ikke regulert i dag. Detaljregulering for del av Solberg Spinderi gnr/bnr 45/1556 skal legge til
rette for boliger, forretning, kontor og næring på et areal som grenser opp til bygningsmiljøet på Solberg
Spinderi. Området er i kommuneplanen regulert til næring (tidligere kalt erhverv, som inkluderer industri,
forretning, kontor og lager.)
2.5
Gjennomføringen av planen
Varsel om oppstart av planarbeid ble gitt per brev datert 30.08.12.
Det ble holdt samarbeidsmøter med kommunen ila 2012/2013, med tilbakemeldinger fra Rådmannen og med
mål om videre fremdrift mot offentlig ettersyn. Det har etter dette vært dialog med kommunen i forbindelse
med utforming av planmaterialet.
Fremdrift tar sikte på ferdigbehandling i andre kvartal 2015.
3.
PLANOMRÅDET UNDER DAGENS FORHOLD
3.1
Beliggenhet og bruk
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 4 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Planområdet er markert med rødt.
Planområdet ligger nord for Gamle Riksvei, i Solbergelva.
Planområdet ligger i areal avsatt til næringsbebyggelse i kommuneplanens arealdel vedtatt 31.08.2011.
Området ligger i Solbergelva og grenser mot veiareal og grøntdrag langs Ulverudbekken i øst, Spinderisletta
i sør og vest, og mot Solberg Spinderi i nord. Tomten 45/1556 utgjør ca. 1520 m2.
Eksisterende bygningsmasse på tomten består av et lagerbygg over en etasje. Dette var del av en planlagt
utvidelse for en økning av kapasiteten til Solberg Spinderi. Det var planlagt å bygge til og inntil 3. etasje i
Veveribygningen. Solberg Spinderi gikk konkurs før de kunne realisere utbyggingen.
3.2
Planområdet og dets forhold til tilliggende areal
Estetikk og stedsutvikling
Området består av et tidligere industriområde der veveriet Solberg Spinderi var kjernen i områdets
virksomhet. Dette var i sin tid kommunens største arbeidsplass. Veveribygning er i dag bygget om til boliger.
Tilstøtende arealer består for det meste av blandet boligbebyggelse, samt et større boligsameie rett sør for
tomten gnr/bnr. 45/1556.
Hele Solberg Spinderi oppleves som et sammenhengende bygningsmiljø, og Veveribygningen er et markant
landemerke i området.
Området er godt
dt egnet for fortetting på grunn av sine store, ledige arealer og nærhet til Solbergelva sent
sentrum
med gode kollektivtransportforbindelser
forbindelser til andre byer og tettsteder i Buskerud.
Naturgrunnlag
Området består av bebyggelse på flere platå sammenbundet av skrånende terreng
reng med store høydeforskjeller.
Det er ikke registrert spesielle
pesielle grunnforhold, og det
det er ikke flomfare i dette området.
Verneinteresser
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 5 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Solberg Spinderi er et landemerke for området, med sine ruvende, høye mursteinsbygninger ved foten av
Solbergfjellet. Anlegget, som ble etablert ca. 1820, er et eksempel på hvordan en fabrikk kan innpasses i
terrenget. Av praktiske hensyn ble fabrikken lagt over Ulverudbekken for å skaffe kraft til spinnemaskinene.
Kultur- og næringsparken Spinderiet er et eksempel på tankegangen ”vern gjennom bruk”. Spinderiet er et av
Nedre Eikers viktigste industrihistoriske kulturminner. Området er i dag en kultur- og næringspark, der det
finnes leiligheter, kontorer og lager side om side med kunsthåndverk, kulturhistoriske utstillinger og de
lokalhistoriske arkivet Eiker Arkiv.
Flere av teglbyggene i området er i god forfatning. Ingen av byggene er fredet, men de har varierende grad
av vern. Det er heller ikke gjort noen registreringer av kulturminner. Lagerbygningen som ligger innenfor
planområdet, og som forutsettes revet, er ikke vernet i noen grad.
Miljøvernfaglige forhold
Området er ikke utsatt for noen kjente negative miljøpåvirkninger. Det er ikke registrert kilder til verken
luftforurensning eller støy i nærområdet. Det er heller ikke avdekket forurensninger i grunnen. Dette er
sjekket ved tidligere byggearbeider.
Naturmangfold
Intet av betydning innenfor planområdet. Utenfor planområdet, mot nordvest, er det imidlertid funnet
Vinterkarse og Ullborre, som begge er registrert som svartlistede arter.
Beredskapsmessige forhold / ROS-analyse
Det er utarbeidet egen ROS-analyse, se vedlegg 04. Gjennomføringen av planforslaget forventes ikke å
påvirke risikonivået i området i vesentlig grad.
Tabell, samlet risikovurdering:
Konsekvens:
1. Ubetydelig
2. Mindre alvorlig
3. Alvorlig
4. Svært alvorlig
Sannsynlighet:
4. Svært
sannsynlig
3. Sannsynlig
X
XXXXXXXX
XXXX
XX
XXXX
2. Lite sannsynlig
XXXXXX
X
1. Usannsynlig
X
Faren for erosjon er liten, kvikkleireskred, jord- og flomskred er usannsynlig. Planområdet ligger på en
slette, Spinnerisletta.
Området er registrert med moderat forekomst av radongass. Tiltak mot radongass sikres gjennom plan- og
bygningsloven.
Tiltaket fører til svært beskjeden økning av trafikken, noe som ikke medfører en merkbar økning av støy og
støv.
Det vil til tider være anleggstrafikk til planområdet, sammen med en byggeplass som vil ha noe høye
konstruksjoner og liknende frem til byggetiltakene er ferdigstilt. Det bør, før bygging igangsettes, sendes
brev til naboer og skolen angående anleggstiden, slik at man i størst mulig grad forbereder nærområdet på
hva som skal skje. Det må også vurderes hvorvidt det er nødvendig å gjerde inn områder som er under
oppføring.
Prosjektet i seg selv er ikke et sabotasje/terrormål.
Barn og unges interesser
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 6 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Området blir i liten grad brukt som lekeområde. Dette skyldes at arealet er preget av at området er avstengt,
og at det er lite opparbeidete grønne arealer.
Sosial infrastruktur
Det er både barnehager og barneskole i nærheten. Solberg barneskole gjennomgår nå en oppgradering og
utvidelse, og ligger i luftlinje 150 meter fra planområdet. Killingrud ungdomsskole ligger med en avstand på
ca. 550 meter sørover.
Forretninger og andre tjenestetilbud er i umiddelbar nærhet i Solbergelva.
Teknisk infrastruktur (utenom veg)
Vann, kloakk og overvann ligger klart for tilkobling.
Veg og Trafikk
Det er tinglyst adkomstrett over p-plassen til naboeiendommen gnr. 45 bnr. 1466, som har grense langs
Spinderisletta, og atkomst til planområdet skjer fra denne veien.
Juridiske forhold
Arro elektro AS eier gnr. 45 bnr. 1556 – samt seksjon 1 på gnr. 45/1466 med tilhørende p-plasser seksjonert
på terreng.
De omkringliggende tomtene eies hovedsakelig av borettslag.
Det er tinglyst adkomstrett over p-plassen til naboeiendommen gnr. 45 bnr. 1466.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 7 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
4.
PLANSTATUS
4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus
Rikspolitiske retningslinjer for en samordnet areal og transportplanlegging, T-5/95, tilstreber å samordne
planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å fremme en samfunnsøkonomisk, effektiv,
trygg og miljøvennlig transport slik at transportbehovet kan begrenses. Viktige tema er kollektivbetjening,
gode forhold for syklende, hensynet til gående og bevegelseshemmede, tilknytning til hovedveinett,
grønnstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter. Retningslinjene tilsier høy utnyttelse i byggesonen
og prioritering av utbygging i områder som har gangavstand til kollektivknutepunkter og kan få særlig god
kollektivdekning.
Retningslinjer for barn og unges interesser i planlegging, T-2/08, skal synliggjøre og styrke barn og unges
interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Retningslinjene skal
ivareta at arealer som brukes av barn og unge sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare.
Videre skal det sikres varierte og store nok arealer til lek og opphold i nærmiljøet (vedtatt 1989).
Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming
Universell utforming innebærer en inkluderende planlegging og utforming av produkter og omgivelser.
Universell utforming legger til grunn mangfoldet i mennesket og tilstreber løsninger som kan brukes av alle.
Flaum og skredfare i arealplanar, T-2/11,
Utfordringen for samfunnet knyttet til flom og skred oppstår ved at arealer som fra naturens side er flom- og
skredutsatt, tas i bruk til menneskelig aktivitet. Styring av arealbruk gjennom arealplanlegging er derfor
essensielt for å motvirke økning i skadepotensialet som følge av ny utbygging og for å møte økte
utfordringer som følge av klimaendringer.
Behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/12,
Retningslinjene gir føringer for hvordan en gjennom arealplanlegging kan forebygge og begrense
støyulemper. Retningslinjen gir anbefalte støygrenser ved etablering av boliger og andre støyfølsomme
formål.
Naturmangfoldsloven
Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske
prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes
virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden. Målet er at mangfoldet av naturtyper ivaretas innenfor
deres naturlige utbredelsesområde og at økosystemers funksjoner, struktur og produktivitet ivaretas så langt
det anses rimelig. Videre at artene og deres genetiske mangfold ivaretas på lang sikt. Enhver skal opptre
aktsomt og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet i strid med målene i loven.
Gjeldende overordnede planer
Kommuneplan for Nedre Eiker kommune vedtatt 31.08.2011
Areal og transportplan for Buskerudbyen 2013-2023
Kommuneplan
I kommuneplanens arealdel (2011-2022), er planområdet regulert til næring.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 8 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Illustrasjon viser utsnitt av kommuneplanen
Reguleringsmessig status
Illustrasjon viser utsnitt av gjeldende regulering. Planområdet er ikke regulert.
Pågående planarbeid i nærområdet
Forslag til ny arealdel for Nedre Eiker kommune er lagt ut til offentlig ettersyn fra 08.12.14- 02.02.15.
Nord for planområdet er det varslet oppstart om arbeid med reguleringsplan for Solberg Spinderi. Hensikten
med arbeidet er å legge til rette for bruksendring av næringsvirksomhet til boligformål.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 9 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
4.2 Vurdering av samsvar med overordnede føringer og krav til planprogram og konsekvensutredning
(KU)
Planforslaget er av tiltakshaver vurdert iht. plan- og bygningslovens §4-1 Planprogram og tilhørende
’Forskrift om konsekvensutredninger’ (FOR 2009.06.26, nr. 855). Slutningen til tiltakshaver er som følger:
Alt. 1: Planforslaget faller ikke inn under Plan- og bygningslovens §4-1 eller virkeområde for forskrift om
konsekvensutredning. Planforslaget utløser hverken krav til Planprogram eller konsekvensutredning.
5.
FAGLIGE RÅD I OPPSTARTSMØTET
5.1
Vedtak fra politisk behandling av Oppstartsmøtet
Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester – 19.06.2013:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §12-8 anbefaler Utvalg for sentraladministrasjon og
tekniske tjenester at det arbeides videre med detaljregulering for del av Solberg Spinderi, gnr/bnr
45/1556. Følgende føring for det videre planarbeidet anbefales:
 Bygningens høyde og forhold til omkringliggende bebyggelse samt bygningens
fjernvirkning må utredes til 1.gangsbehandling.
 Forøvrig legges utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenesters vedtak 23.06.2010
til grunn.
 Begrunnelsen for vedtaket er å forankre politisk de råd og føringer som er gitt for det videre
arbeidet med reguleringsplanen.
Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester – 23.06.2010:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §12-8 anbefaler Utvalg for sentraladministrasjon og
tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for gnr/bnr. 45/1556, del av Solberg
Spinderi. Anbefalingen er basert på at det utarbeides en estetikkanalyse av området vedrørende
arkitektur, fjernvirkning og tilpasning til eksisterende bygningsmiljø og at situasjonsplan, datert
14.09.2004, legges til grunn for det videre planarbeidet.
Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester anbefaler at følgende tema blir nærmere
utredet og blir tatt hensyn til i det fremtidige planarbeidet:









5.2
Ny varsling om oppstart med utvidet planområde.
Antall leiligheter og etasjer/høyder.
Arkitektur, tilpasning til eksisterende bygningsmiljø og fjernvirkning.
Utarbeide digital 3D-modell og sol/skygge analyse.
Uteoppholdsareal- og lekeareal.
Universell utforming.
Hensyntagen til merknader fra berørte parter, Fylkesmannen, Buskerud fylkeskommune m.
fl.
Bygningshøyde og – utforming tilpasses boligene på Spinnerisletta.
Det anbefales tilknytning til fjernvarmeanlegget.
Tiltakshavers oppfølging av politisk vedtak av råd i Oppstartsmøtet
Vedtatt Råd / føring
1
2
 Ny varsling
 Antall leiligheter etasjer/høyder
 Tilpasning til eksis.
bygningsmiljø samt fjernvirkning
 Utarbeide digital 3D modell og
sol/skygge analyse
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Tiltakshavers
oppfølging
Utført
Vurdert i planen og estetisk vurdering +
takform
Utført estetisk vurdering og illustrasjoner
av fjernvirkning
Utført
Side 10 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
 Uteoppholdsareal- og lekeareal
 Universell utforming
3
4
 Merknader fra berørte parter m.fl
 Bygningshøyde
 Tilknytning til fjernvarme
 Bygningens høyde og forhold til
omkringliggende bebyggelse
samt fjernvirkning må utredes til
1.gangs behandling
- Situasjonsplan datert
14.09.2004 legges til grunn for
videre planarbeid
Omtalt i planen
Forslag om 50% av leilighetene
Utført og omtalt i planen
Omtalt i estetisk vurdering
Klargjøres for tilknytning
Utført estetisk vurdering og illustrasjoner
av fjernvirkning
Omtalt i planen og estetisk vurdering
5.3
Endringer / tilføyelser til faglige råd i oppstartsmøtet
 Utredning av utvidet utomhusområde mellom prosjektet og Veveriet i form av en felles park.
 Gangsti gjennom området samt fotgjengerovergang på Spinnerisletta.
 Tilføre et grønnere preg på parkeringsplassen.
5.4
Vurderinger av merknader fra kommunale etater/virksomheter til oppstartsmøtet
Etat /
virksomhet
1
Buskerud
fylkeskommu
ne – utvikling
avd.
mail –
23.10.13
Merknad
 Høyder på nybygg bør
underordne seg de gamle
industribyggene.
 Avstand til kulturmiljøet
nybygget bør plasseres der hvor
lagerbygget stod.
 Materialvalg som ikke tar
oppmerksomhet fra
industribebyggelsen
Tiltakshavers
kommentar
Nybygget underordner seg de gamle
industribyggene – tydeliggjort i
illustrasjoner som viser fjernvirkning,
samt tegninger og modell.
Omtalt flere forhold i estetisk
redegjørelse.
Nybygget plasseres hvor lagerbygget står
– ca. 12m fra hjørnet på Veveriet.
Gjenbruk av tegl er planlagt sammen med
tegl av samme type som brukes på
industribebyggelsen. Estetiske forhold
omtalt i vår redegjørelse.
 Viser til ny fagrapport om
kulturmiljø for kommune
Rapport under arbeid – ikke tilgjengelig
6.
MEDVIRKNING
6.1
Varsel om oppstart
Planarbeidet ble varslet i avis (Drammens Tidende og Eikerbladet) den 30.08.2012 og ved brev til naboer,
høringsinstanser m.fl. den 30.08.12.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 11 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
6.2
Innkomne merknader til varsel om oppstart
Innkomne merknader følger som eget vedlegg.
Det kom inn 5 merknader til varselet om oppstart. Disse følger som eget vedlegg.
Liste over innkomne merknader:
1.
Fylkesmannen, Buskerud
2.
Buskerud Fylkeskommune
3.
Britt Bærulfsen/John Petter Mykletun
4.
Bjørn Sæther
5.
Turid Kristoffersen
19.09.12
19.09.12
19.09.12
21.09.12
xx
Forslagsstillers oppfølging og kommentarer til merknadene
I tabellen nedenfor vises et sammendrag av merknadene og tiltakshavers kommentar til disse:
Avsender,
dato
1
Merknad
Fylkesmannen Fylkesmannen minner om at
i Buskerud
støyhensyn må ivaretas for
19.09.12
støyømfintlig bebyggelse.
-Rikspolitiske retningslinjer for barn og
unge skal legges til grunn
 Trafikksikkerhet og skolevei
 landskapsmessige hensyn
 -Miljø- og klimaeffektive
bygningsløsninger
 Natur- og miljøforhold
 Universell utforming
2
 Det er innenfor planområdet ikke
Buskerud
funnet registrert automatiske fredete
fylkeskommu
kulturminner
ne – utviklings

avd.
heller ikke i umiddelbar nærhet av
17.09.12
planområdet er det registrert fysiske,
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 12 av 24
Tiltakshavers
kommentar
T-1442/2012 ELLER SENERE FORSKRIFT
BENYTTES.
Reguleres i planen
Vurderes i forhold til sikkerhetstiltak.
ref. Europeiske landskapskonvensjonen fra
mars 2004.
TEK 10
Oppfølges i planen
Oppfølges i planarbeidet
Tas til etterretning
Info punkt - tas til etterretning
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
fredete levninger.
 Det bør vises hensyn til
fabrikkbygningen til Solberg
Spinderi
 Refererer til lovnad om trinn II på 2
etasjer
 Tap av utsikt og sol
 Høyde
 Positive til uteområde og fellespark
 fjernvirkning
Forhold synliggjøres i estetisk
redegjørelse.
3
Britt
Bærulfsen,
John Petter
Mykletun
19.09.2012
4
Bjørn Sæther
21.09.12
 etterlyste en modell av prosjektet for
bedre å kunne ta stilling til prosjektet
 Høyde
På nabo- /informasjonsmøtet som ble holdt ble
3D modellen av området godt mottatt, og
naboene kunne lettere ta stilling til hvordan
prosjektet fremstår i sine omgivelser.
5
Turid
Kristoffersen
23.09.12
 parkeringsplasser
 Plan og størrelse
 Lager/kontor/varelevering
 varsling
Vi følger retningslinjene og krav til parkering
fra Nedre Eiker kommune.
Problemene synes å oppstå når man parkerer
ulovlig foran hovedinngangen til Veveriet,
istedenfor å bruke gjesteplassene på den store
parkeringsplassen på sydsiden av Veveriet.
kopi av dokumentene som lå ved
kjøpekontraktene i sin tid sier ingen ting om
antall etasjer.
prosjektet som er 12m fra hushjørnet kun
opptar en liten del (noe grader) av et
utsiktssegment på mellom 180-270 grader.
På grunn av den store høydeforskjellen i
terrenget vil prosjektet ligge så lavt at det ikke
vil blokkere for de eksisterende historiske
byggene.
Det vises til salgsdokumentene for kjøp av
leilighet i Veveriet I – der det fremkommer at
Arro elektro driver kontor-/elektrovirksomhet
med tilhørende lager i underetasjen. Dette er
helt i tråd med tillatelser gitt i sin tid for
prosjektet Veveriet I.
Varelevering på kveldstid ble diskutert i
nabomøtet der det kom frem at de fleste av
naboene ikke hørte, eller ble forstyrret av
vareleveransene siden dette ikke var av stort
eller hyppig omfang.
Planene for utvikling av denne eiendommen
har blitt forelagt sameiet Veveriet ved flere
anledninger – 2 nabovarsler samt annonsering
om oppstart (både 2009 og 2012) samt naboog informasjonsmøte i Museumsbygget
24.10.12.
6.3
Medvirkningsprosess
Planene for utvikling av eiendommen har blitt forelagt sameiet Veveriet ved flere anledninger, 2 nabovarsler
samt annonsering om oppstart (2009 og 2012). Ved siste varsel ble naboer og berørte offentlige institusjoner
varselet gjennom brev datert 30.08.12 og annonse i Drammen Tidende og Eikerbladet 30.08.12. Frist for
kommentarer ble satt til ”3 uker fra varslingsstart”.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 13 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Det ble invitert til orienteringsmøte med naboer. Møtet ble avholdt 24.10.12 i Museumsbygget. Utbygger
sitter også selv i styret i sameiet, og har ved flere anledninger underrettet om saken.
Følgende personer har medvirket i prosessen:

Steen R. Jacobsen, Nedre Eiker kommune

Richard Sletten Nilsen, Nedre Eiker kommune

Nataliya Dolzhenko, Nedre Eiker kommune

Veveriet Eiendom II AS

Daniel Grande, Halvorsen & Reine AS sivilarkitekter MNAL

Katharina Havig Solnørdal, Halvorsen & Reine AS sivilarkitekter MNAL
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 14 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
7.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Utsnitt fra illustrasjonsplan
7.1 Hensikt med planen
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for utvikling av ny og eksisterende nærings
nærings- og
boligbebyggelse med tilhørende uteoppholdsuteoppholds og lekeareal og infrastruktur. Videre skal reguleringsplanen
sikre at ny bebyggelse tilpasses eksisterende bebyggelse i og tilgrensende planområdet med tanke på
utnytting, høyder og formspråk.
7.2 Arealbruk og –utnyttelse
Arealformål
Bebyggelse og anlegg
Lekeplass
Kombinert bebyggelse og anlegg –Bolig/ forretning/kontor/næring
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Vei
Fortau
Annen veggrunn – grøntareal
Parkeringsplasser
Grønnstruktur
Friområdet 12Hensynssoner
Sikringssone (Frisikt)
Faresone (Gasstank)
Grad av utnytting og byggehøyder
Bebyggelse vil bestå av et punkthus, over 5 etasjer med 14 leiligheter.
Tomtens størrelse utgjør ca. 1520 m2.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 15 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Høyde kote + 35,5, som tilsvarer 19 meter over terreng. Høyde på normaletasje er 3,0 m.
%BYA=35%.
Beregnet BRA=1550 m2.
7.3 Uteoppholds- og lekeareal
Utearealer for den enkelte boenhet blir fordelt på balkonger og felles uteplasser på terreng sør og vest for
bygningen. Uteareal på terreng vil utgjøre va 980 m2 og gir ca. 50-70 m2 pr boenhet. I tillegg kommer
opparbeidet fellesareal, med 100 m2 regulert lekeareal. Balkongene har et areal på 15- 25 m2.
Det er stilt krav i bestemmelsene om å avsette areal til lekeplass for boligene. Lekeplassen skal ha
tilfredsstillende støy- og lysforhold, og ha trafikksikker atkomst. En viktig forutsetning for prosjektet er et
felles uteoppholdsareal, som skal styrke forbindelsene i hele området, og fungere som en likeverdig leke- og
oppholdsplass for beboere i Veveriet og den nye bebyggelsen. Lekeplassen skal være en integrert del av
hovedoppholdsarealet, og vises på plankartet med minimum 100 m2.
7.4 Atkomst, parkering og varelevering
Bilatkomst til planområdet skjer via Spinderisletta V1 og V2.
Parkering skjer på egen tomt, i bygningens sokkel etasje, på samme kote som parkeringsplassen (PP).
Parkering vil være i henhold til kommuneplanens krav for både bil og sykler. Parkeringskrav for bolig er
oppfylt med 2 plasser per boenhet, sykkelparkering vil være foran hovedinngang og i egne sportsboder. Hver
enhet vil ha 2 sykkelparkeringsplasser. For forretning/ kontor/ næring er satt krav på 1,5 bil og 3 sykkel per
100 m2.
Atkomst til planområdet til fots og med sykkel vil være langs ny gangsti over parkeringsplass. Gangsti
forbinder fortau i Spinderisletta med hovedinngang, felles uteareal og Museumsbygning.
Varelevering har samme adkomst som kjørende.
7.5. Trafikkforhold
Spinderisletta vil bli regulert med fortau på venstre side. Gangfelt vil forbinde fortau med gangsti som leder
over parkeringsplass (SPA) til planområdet og uteareal (G3) med lekeplass (BLK). Løsninger for gangstier
skal vises på illustrasjonsplan.
7.7 Landskap, estetikk, og stedsutvikling
Landskap
Den fremtredende terrengformasjonen i området, der hele Solberg Spinderi ligger i skrånende terreng med
markante høydeforskjeller, vil ikke bli svekket i sitt utrykk av utbyggingen. Selve planområdet ligger i
overgangen fra det flate terrenget ved Sagstua og Spinderisletta med lave og langstrakte omsorgsboliger og
Veveriet i nord som ligger betydelig høyere i terrenget. Nytt bygg vil representere en overgang med høyde
midt mellom Veveriet og omsorgsboligene. Nybyggets møneretning legges øst-vest, langs kotene, av hensyn
til slektskap med Veveriet som nærmeste bygg. Dette vil også fortsatt sikre gode solforhold for naboene sør
og vest for planområdet.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 16 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Snitt som viser prinsipp for høyder og takform.
Estetikk
Målsetningen om at området skal fortsette å fremstå med et helthetlig preg er viktig. Det nye bygget, samt
Veveriet, har fått en detaljering som er tidstypisk for sin periode. Den nye bebyggelsen er tilpasset den
eksisterende gjennom materialbruken.
Det skal benyttes gjenbruk av eksisterende tegl så langt dette lar seg gjøre, og detaljering av balkonger skal
utføres som på Veveriet. Ny tegl skal være så lik eksisterende tegl som mulig. Eksisterende lagerbygning i
”1.. etasje” på tomten forutsettes revet
reve for gjenbruk av tegl. Bebyggelsen vil få en terrassert karakter
karakter, med en
fremskutt 1. Etasje/P- kjeller og det overliggende punkthus som plasseres i terrenget i slektskap med
plasseringen av Veveriet. Bygget vil bestå av 5 etasjer. Nederste etasje vil væree garasje som ligger på
bakkeplan, som gjør at man kan kjøre rett inn i parkeringsarealet.
Direkte stilkopiering skal unngås slik at områdets utvikling over tid kan leses, tiltaket
iltaket vil underbygge et
material- og formmessig slektskap med eksisterende bebyggelse. Dette gjøres blant annet ved at takformen
til nybygget vil relatere seg til takform på Veveriet. Utforming av vinduer skal skje i harmoni med den
tradisjonsrike bebyggelsen
elsen på området. Vinduer skal ha primært ha større høyde enn bredde, og skal ha
slektskap med proporsjoner på Veveriet. Vinduene skal så langt det lar seg gjøre ha like proporsjoner som på
Veveriet, sammenhengende vindusfelt tillates der dette fremhever prosjektets
prosjektets estetikk.
Ved en harmonisk og tilpasset bruk av arkitektoniske virkemidler som volumers utstrekning og form, samt
materialer og farger som brukes i kledning og detaljer, skal ny bygning tilpasses områdets bebyggelse og
skala.
Virkningen av disse estetiske tiltakene vil være en arkitektur tilpasset landskapet og historien, der det nye
tiltaket underbygger områdets forankring som kulturmiljø. Bygget vil stå i klar sammenheng med
eksisterende bebyggelse, ikke konkurrere med den, men heller være en forening mellom gammelt og nytt.
Stedsutvikling
Området er godt tilrettelagt forr tettstedstet
og områdeutvikling. Denne tomten ligger sentralt i Solbergelva, og
er egnet til bolig- og næringsformål, i henhold til den fortettingsstrategi det tilrettelegges for i
kommunen/Buskerudbyen. En gjennomføring av reguleringsplanen vil innebære en fortetting av området
med en bebyggelsesform som er kjennetegnet for Solberg Spinderi.
Det antas at planforslagets opprustning av planområdet, med høyere tetthet og lavt fotavtrykk, samt sikring
av sammenhengende grønne
ønne arealer, vil gi være positivt for områdets identitet
ntitet og rekreasjonsmuligheter.
Solbergelvas posisjon som et lokalknutepunkt
lok
i regionen styrkes.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 17 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Området består i dag hovedsakelig av eneboliger og rekkehus, og etterspørselen etter mindre leiligheter er
stor. Foreliggende planforslag representerer flere valgmuligheter og en større variasjon i leilighetstyper og
størrelser.
7.8 Universell utforming – og tilgjengelighet for alle
Planforslaget ivaretar krav til tilgjengelighet for alle i henhold til TEK10 og kommuneplanens bestemmelser.
Ved å ferdigstille og koble de eksisterende grønne arealene sammen, både innenfor og utenfor planområdet,
oppnås et lett leselig og tilgjengelig bevegelsesmønster.
7.9 Naturgrunnlag
Grunnforhold
Nybygg skal tilpasses eksisterende grunnforhold og topografi i området.
Eiendommen ligger ikke innenfor noe kjent kvikkleireområde i følge kvikkleirekartet. Det nærmeste, kjente
kvikkleireområdet er Ulverud, som starter nede ved Solbergsenteret og strekker seg videre mot Rv. 283. Bak
eiendommen, retning nord, stiger det en relativt bratt skråning som ifølge kvartærgeologisk kart er avmerket
som bart fjell eller fjell med tynt løsmassedekke. Her står det bygninger fra det tidligere Spinderiet, som alle
er tunge teglsteinsbygg, som må være fundamentert til fjell, da det ikke er setningsskader å se. Foran
eiendommen, mot sør / sørøst, ligger det rekkehus på flatt terreng. Det er en avstand på ca. 50 meter sørover
før starten på en skråning som strekker seg ned mot Solbergsenteret og Gamle Riksvei. Ut fra
kvartærgeologisk kart og befaring synes det sannsynlig at nybygget vil bli fundamentert direkte på fjell der
fjellet stikker ned til så stort dyp at pæler må benyttes. Løsmassene over fjell består her, ifølge
kvartærgeologisk kart, av silt/leirmasser. Nybyggets laster blir ført ned til fjell, og vil således ikke forverre
dagens stabilitet ved at vekten av dette fjernes.
Grønnstruktur/ Uteareal
Det etableres en felles park mellom Veveriet 1 og 2 som skal kunne benyttes av alle beboere.
Fellesparken er av en slik størrelse, at den lar seg dele opp i soner for å tilpasse uteoppholdsarealene til
forskjellige aldersgrupper og ulik bruk. Trapp utformes som del av plasser, og sikrer lett tilgjengelighet i
terrenget.
Fellesparken deles av en gjennomgående gangsti, som sikrer tilgang til område både fra oversiden og
nedsiden
Lokalklima
Planen vil ikke være i konflikt med, eller påvirkes negativt av, lokale klimatiske forhold.
Området har gode solforhold.
7.10 Miljøvernfaglige forhold
Området er ikke utsatt for noen kjente negative miljøpåvirkninger. Det er ikke registrert kilder til verken
luftforurensing eller støy i nærområdet. Det er heller ikke avdekket forurensning i grunnen. Dette ble heller
ikke registrert forurensing i grunn ved tidligere byggearbeider.
7.11 Beredskapsmessige forhold / ROS-analyse
Gjennomføring av planen forventes ikke å påvirke risikonivået for området i vesentlig grad. Se vedlegg 04.
7.12 Verneinteresser
Ingen av byggene er fredet, men de har varierende grad av vern. Lagerbygget på tomten har ingen form for
vern tilknyttet bebyggelsen.
Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses
og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven §8,2. ledd.
7.13 Jordvern, Landbruk og Naturressurser
Det er ingen jordbruk- eller skogbruksinteresser innenfor planområdet.
7.14 Barn og unges interesser
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 18 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Barn og unges interesser er sikret gjennom etablering av lekeplass i området, samt oppgradert
gangforbindelse som forbinder planområdet med resten av Solberg Spinneri på en tydeligere måte enn det
som er tilfellet i dag.
7.15 Sosial infrastruktur
Planlagt utbygging henvender seg til ulike deler av befolkningen. Det er barnehager, skoler og idrettsanlegg i
området. Kort vei til skog og mark gir gode tilbud for barn, unge og voksne.
7.16 Teknisk infrastruktur (utenom veg)
Vann, kloakk og overvann ligger klart for tilkobling.
7.17 Veg og Trafikk
Vegtrafikk
Atkomst skjer fra Spinderisletta. Veien er ferdig opparbeidet, med unntak av eget gangareal. Avkjørsel vil bli
anlagt fra SV2 med en bredde på 5 meter.
Kollektivtrafikk
Det er bussforbindelse i begge retninger i Gamle Riksvei, med busstopp nær krysset ved Solbergveien.
Gang- og sykkeltrafikk
Det planlegges gangsti gjennom området.
7.18 Juridiske og økonomiske forhold
Juridiske forhold
Området har 52 hjemmelshavere foruten Nedre Eiker kommune.
Mulig konflikt mellom grunneiere i eller tilstøtende planområdet
Vi er ikke kjent med at det foreligger interessemotsetninger mellom grunneiere i området.
Kommunal grunn som berøres / omfattes av planforslaget
Spinderisletta vil bli regulert med fortau (SF) og fotgjengerovergang.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 19 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
8.
VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET
Overordnede føringer og gjeldende planstatus
Planforslaget antas ikke å være i konflikt med overordnede planer og mål. Planforslaget legger til rette for
fortetting innenfor et eksisterende bebygd bolig- og næringsområde. Planområdet oppfyller med dette ønsket
fra nasjonale, regionale og kommunale myndigheter om fokus på økt boligbygging, samt fortetting nær
allerede eksisterende infrastruktur og knutepunkt for kollektivtrafikk, samt tilsvarende overordnede mål,
intensjoner og planer for dette området.
Verneinteresser
Uten utvikling av området står kulturmiljøet i fare for å forsvinne som bruks- og boområde.
Den tidligere ombygging av Veveriet til leiligheter, har ført til at en stor bygningsmasse og kulturmiljø er i
bruk igjen etter å ha stått tomt i mange år. Planforslaget vil medføre at kulturmiljøet på området Solberg
Spinderi sikres ytterligere for fremtiden.
Selve planområdet med tilgrensende område mot vest består i dag av en asfaltert parkeringsplass, et
halvferdig lagerbygning, og et uferdig landskap i nordenden. Tiltaket vil medføre bedre utformede og
oppgraderte utearealer, og å tilføre både tiltaket og Veveriet gode rekreative omgivelser.
Landskap
Planforslaget vil ikke virke forstyrrende for fjernvirkningen av Solberg Spinderi.
Prosjektet fyller en tomt som fra tidligere var tiltenkt utvidelse av Veveriet, men som i dag fremstår som et
øde ingenmannsland.
(Se vedlagte illustrasjoner som viser fjernvirkningen av planforslaget).
Estetikk
Byggets tilpasning til den eksisterende bebyggelsen, samtidig med sin forankring i nåtiden vil fremstå som
en bro mellom det nye og det gamle, og underbygge områdets utvikling over tid og dets betydning for
kulturmiljøet. Området vil fremstå med et godt helhetlig preg tilpasset skalaen og bebyggelsen i området.
Bebyggelsen vil være et punkthus med en terrassert karakter over de nederste to etasjene. Det vil bestå av 5
etasjer, der nederste etasje vil være garasje som ligger på samme kote som eksisterende terreng. Dette vil gi
en situasjon der man kjører direkte inn i parkeringsetasjen, som i dag er et lagerbygg. Plassering, høyder og
volum er bygget opp slik at prosjektet vil fremstå som en del av det kulturmiljøet på Solberg Spinneri, men
uten å konkurrere med de eksisterende og større industribyggene.
Balkongene detaljeres likt som på Veveriet, og takformen vil vise et slektskap til det eksisterende. Vinduene
vil ha samme proporsjoner, enkelte sammenhengende vindusfelt tillates der dette fremhever prosjektets
estetikk. Gjenbruk av tegl fra rivning av eksisterende lagerbygg på tomten skal praktiseres så langt dette er
mulig. Disse grepene vil tilpasse planforslaget til det eksisterende i stedet for å kopiere en arkitektur fra
tidligere tid. Virkningen blir da en arkitektur som er tilpasset både landskapet og historien samt forankret til
det eksisterende kulturmiljøet.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 20 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Illustrasjon er hentet fra 3D-modellen,
modellen, og viser nytt bygg i sammenheng med resten av Solberg Spinderi
Spinderi.
Grønnstruktur
Grønnstruktur og vegetasjon oppgraderes, og skaper et mer tydelige og sammenhengende preg på tomten, og
tilgrensende områder. Det etableres en fellespark, og med den tilføres oppholdsoppholds og lekearealer som ikke
eksisterer der i dag.
Illustrasjon er hentet fra illustrasjonsplan, og viser planlagt grønnstruktur.
Miljøfaglige forhold
Planforslaget vil,, med opparbeidelse og ivaretakelse av grønne arealer, føre til økt naturmangfold i området.
Det vil ikke medføre negative konsekvenser for miljøfaglig forhold,
forhold som støy og forurensning, som følge av
planforslaget.
Risiko- og sårbarhet
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 21 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Gjennomføringen av planen forventes ikke å påvirke risikonivået i vesentlig grad. Se vedlagt ROS-analyse.
Barn og unges interesser
Lekeplass på tomten vil være et godt tilskudd for barn og unge i nærområdet, da dette ikke eksisterer i dag.
Skoler og barnehager i nærområdet har kapasitet til å ta den økning av boenheter som planforslaget vil
medføre.
Veg og trafikk
Planforslaget medfører ikke bygging av ny vei, da atkomst vil være via Spinderisletta og allerede
opparbeidet avkjørsel og parkeringsplass.
Planforslaget medfører opprettelsen av nye gangstier frem til hovedinngangen og videre gjennom
planområdet.
Kollektivtrafikk
Planforslaget legger opp til 14 nye boenheter. Dette kan gi et økt passasjergrunnlag for kollektivtrafikken,
som igjen kan bidra til å styrke kollektivtilbudet i Solbergelva.
Gang- og sykkeltrafikk
Reguleringsplanen tilrettelegger for sikre gangforbindelser over parkeringsplass og fotgjengerovergang i
Spinderisletta. Dette gir bedre forutsetninger for gående og syklende.
Universell utforming
Uteområdene vil bygges etter prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet der landskapet ligger til
rette for dette. Universell utforming vektlegges ved planleggingen – det kan legges til rette for at 50% av
leilighetene oppføres med universell utforming, og at livsløpsstandard legges til grunn i resten av prosjektet.
Således kan planforslaget ha positiv konsekvens for funksjonshemmede, bevegelshemmede og
orienteringshemmede.
Økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune
Planforslaget legger opp til et eget boligsameie som vil drifte deler av uteområdene som fellesområder,
sammen med Veveriet trinn II.
Infrastrukturen ligger tilgjengelig innenfor området, og det kreves derfor ikke oppretting av teknisk
infrastruktur for å gjennomføre planforslaget.
Sosial infrastruktur er også på plass og det kreves ingen utvidelse av skoler, barnehager eller sosiale tjenester
i forbindelse med planforslaget.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 22 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
9.
FAGLIGE BEGRUNNELSE FOR VALG AV LØSNINGER
Begrunnelse for valgt planløsning
Forslaget avviker ikke fra kommuneplanen eller merknader til varsel om oppstart, men det avviker fra råd i
oppstartsmøtet. Dette gjelder punktene møneretning, takform og generell tilpasning til bygningsmiljø.
Begrunnelse for grunnen til avvik er beskrevet / argumentert for under.
Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til næringsbebyggelse (tidl. kalt erverv og regulert til
industri, forretning, kontor og lager). Veveriet Eiendom II AS ønsker å bygge boliger på tomten, som da må
omreguleres så boligformålet erstatter industriformålet.
Lagerbygget forutsettes revet, da det ikke foreligger noen form for vernestatus. Rivning vil gi muligheter for
gjenbruk av teglstein i nybygg. Med material- og formmessig slektskap som tidligere nevnt, blir området
løftet betraktelig fra dagens situasjon med tanke på en helhetlig oppfattelse av området som kulturmiljø.
Det er gode solforhold og gode uteområder med leke- og oppholdsareal parkmessig utarbeidet på tomtens
syd- og vestside. I øst og nord vil det opprettes et grønt belte i form av gressplen rundt bebyggelsen, som
også vil danne en god kontaktflate i form av uterom med Veveriet. Her er det også god avstand og mye luft
mellom bebyggelsen, på henholdsvis 12 m.
Gangforbindelse mellom parkeringsplass og Veveriet og Museumsbygget forsterkes ved å etablere nye stier
og et sammenhengende felles uteområde. Det vil da etableres klart bedre uteromskvaliteter for Veveriet,
samt at området og bebyggelsen vil sys bedre sammen ved hjelp av stier.
Prosjektet vil få en naturlig tilhørighet til kulturmiljøet og den gamle industribebyggelsen, der en
videreutvikling av industrivirksomhet før var tiltenkt. Plassering, høyder og volum er med på å integrere
bygget i det eksisterende området, uten å konkurrere med industribebyggelsen. Forslaget som foreligger er
godt faglig avstemt med situasjonen.
Et nybygg vil fungere som en ressurs og styrke for området i forbindelse med blant annet kvalitetene som
formes i uterom og forbindelser internt på området. Viktigheten av et tiltak som dette er ikke tillagt den vekt
vi hadde ønsket. Nye prosjekter og oppgraderinger er avgjørende for en positiv tettstedsutvikling, og å sikre
et attraktivt bomiljø i Solbergelva.
Ny bebyggelse er hensiktsmessig utformet etter standarder som følger dagens føringer og retningslinjer. Å
harmonere med eksisterende bebyggelse vil skape et levende kulturmiljø hvor gammelt og nytt skaper
synergieffekter for hverandre, i stedet for å forsøke å gjenskape uttrykk som allerede har sterk tilstedeværelse
på området.
Vi som forslagsstillere kan ikke se at det er betimelig å la nybygget få et saltak på 35 graders vinkel basert på
kommunens analyse av Veveriet. Veveriet er en flott representant for sin historie, og ser ut som det gjør på
grunn av byggets alder og utvikling. Å prøve å føre opp et bygg i så nært slektskap vil skape et uriktig bilde
av området. Vi mener en synlig historisk utvikling av området er vel så interessant som en kopi av det gamle.
Veveriet er også påbygget over tid med flere taktyper og takvinkler som er med på å danne en helhet i
bebyggelsen.
Avbøtende tiltak
For at Spinderisletta skal få sikret gode felles uterom, etableres gangstier i området som knytter
fellesrommene sammen. En plassering og henvendelse for tiltaket slik det er foreslått vil skape gode
uteromsituasjoner med Veveriet, og sikre følelsen av området som en helhet i stedet for separerte individer.
Området i dag bærer preg av å være uorganisert og noe slitt, og ny plan vil oppgradere situasjonen betydelig.
For at området skal oppgradere attraktiviteten mot tilflyttere bør området få utnyttet potensialet som et
levende kulturmiljø. Nytt prosjekt vil ikke bare visuelt komplettere strukturen på området, men også tilby
attraktive boformer til nye tilflyttere, som igjen vil bringe liv til Spinderisletta og Solbergelva.
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 23 av 24
Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn
Forskjønnelse av området med pent opparbeidede grøntareal og organisert parkering vil bidra til at området
blir mer oversiktlig og trafikksikkert.
10. ILLUSTRASJONER
Se vedlegg 01.
11. VEDLEGG
01.
02.
03.
04.
05.
06.
07.
08.
09.
10.
Illustrasjoner
Takorientering og solstudier
Estetisk redegjørelse (med fjernvirkning)
ROS- analyse
Geoteknisk vurdering
Varslingsannonse
Snitt
Illustrasjonsplan
Uttalelser
Brev til berørte
Planmal 3.6 Planbeskrivelse
Side 24 av 24