1. No category

Arkiv:
5014
Arkivsaksnr:
2014/199-2
Saksbehandler: Kristin Hamran Brattland
Plan 5014: Detaljregulering for Lappheia, Skonseng. Utlegging til offentlig
ettersyn.
Utvalg
Utvalg for miljø, plan og ressurs
Utvalgssak
36/15
Møtedato
16.04.2015
Rådmannens innstilling
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-11 legges «Plan 5014: Detaljregulering for
Lappheia, Skonseng» ut til offentlig ettersyn.
Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs - 16.04.2015 - sak 36/15
Behandling:
Votering:
Enstemmig vedtatt (11-0).
Vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-11 legges «Plan 5014: Detaljregulering for
Lappheia, Skonseng» ut til offentlig ettersyn.
Saksutredning:
1. Bakgrunn
Bakgrunn for saken er et privat reguleringsforslag der hensikten er å regulere inn et større
boligområde i området Røssvoll/ Skonseng. Forslaget er utarbeidet av Nordbohus som i
prosjektet både er fagkyndig og tiltakshaver.
Mottatt materiale består bla av:
1. Plankart for reg.plan 5014 (datert 18.02.15)
2. Planbestemmelser for reg.plan 5014 (datert 04.03.15)
3. Planbeskrivelse for reg.plan 5014 (datert 04.03.15)
4.
5.
6.
7.
Delingsplan med tomtestørrelser, datert 16.02.15
Ros-analyse, datert 04.03.15
Geotekniske undersøkelser, 13.05.15
16 stk innspill/uttalelser fra diverse parter før utarbeidelse av planforslag (se liste over de
16 innspill/uttalelsene under «Bilagsoversikt», s. 33 i vedlagte planbeskrivelse).
Materiale i punkt 1 – 3 er trykte vedlegg i saken.
2. Beskrivelse av planforslaget
I planforslaget legges det opp til
- 13 boligtomter for frittliggende småhusbebyggelse
- 3 boligtomter for konsentrert småhusbebyggelse
- felles kjøreveger
- 2 felles lekeplasser
- felles friområde
- felles vann- og avløpsanlegg
På planforslaget er det angitt veiledende ny bebyggelse og veiledende høyde på veger. Disse er
ikke juridisk bindende.
Etter plankontorets anbefaling har også forslagsstiller tatt med gammelskola på Skonseng, deler
av Sagheiveien og deler av gang-/sykkelvegen ved krysset Sagheiveien/ Langfjellveien i
reguleringsforslaget. Gammelskola og området rundt foreslås regulert til formålet
«Forsamlingslokale». Siden gammelskola inngår i «Verneplan for Rana» (vedtatt 25.06.02)
foreslås bygget/ området regulert inn med hensynssone for «Bevaring kulturmiljø».
3. Gjeldende regulering for planområdet
Planområdet er pr i dag uregulert.
I gjeldende «Kommuneplan for Rana 2004 – 2014. Arealdelen.» (vedtatt 04.10.2004) er arealet
avsatt til «LNF-1» (Landbruks-, natur- og friluftsområder). Kommuneadministrasjonen ønsket
allerede i 2004 at Lappheia skulle reguleres til boligområde, og i planforslag som ble vedtatt lagt
ut til offentlig ettersyn var Lappeheia satt av som boligområde.
Under offentlig ettersyn kom det ingen kritiske merknader/ innsigelser fra offentlige instanser
angående foreslått boligbygging på Lappheia. Skonseng og Røssvoll Bøgdalag var imidlertid
kritiske til forslaget og under politisk sluttbehandling av kommuneplanen ble området klassifisert
til «LNF-1».
I perioden 2007 – 2009 ble det i følge kommunens landbrukssjef Torhild Jakobsen (notat
21.03.13) gitt tillatelse til 3 boligtomter i området (gnr/bnr 50/205, 50/212 og 50/213). Alle disse
ble behandlet som dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og etter jordloven. Sakene var til
høring til berørte faglige myndigheter og det kom ingen innvendinger.
Ny kommuneplan er nå under utarbeidelse, og under kunngjøring om oppstart (i 2010) kom det
innspill fra Skonseng og Røssvoll Bøgdalag og styret i Skonseng naturbarnehage om at de nå
ønsker boliger på Lappheia. Også administrasjonen i Rana kommune anser Lappheia som godt
Side 2 av 7
egnet areal for boligbygging, og mener ny boligbebyggelse bør samles til ett boligområde
framfor å spre bebyggelse utover.
Forslag til ny kommuneplan ble lagt ut til offentlig ettersyn vinter/vår 2013, og Lappheia var da
lagt inn som byggeområde for boliger. I forbindelsene med planlagt flyplass på Hauan ble det da
tegnet inn en sikringssone over planområdet. Denne sikringssonen har imidlertid ingen praktisk
betydning for planområdet/ boligfeltet, da høydeforskjellen mellom Lappheia og sikringssonen er
ca 100 m.
Kommuneplanen er planlagt lagt ut til 2. gangs offentlig ettersyn til våren 2015. Lappheia vil
også da fra kommunens planavdeling bli foreslått tatt med som byggeområde for boliger. Nærhet
til skole, barnehage, samfunnshus, forsamlingshus og idrettsanlegg gjør at området anses som
svært gunstig for et boligfelt.
Landskapsmessig ligger planområdet på to ulike flatenivå, utenfor flomutsatte områder og anses
godt egnet tatt i bruk som boligområde. I kommuneplanforslaget vil man se for seg at
byggeområdet har et omfang på 15-22 boliger.
4. Plankontorets vurdering av planforslaget
I vedlagte planbeskrivelse har forslagsstiller gitt en grundig og god utredning og beskrivelse av
planforslaget. Plankontoret viser til planbeskrivelsen som tar for seg følgende tema:
1. Bakgrunn
2. Rikspolitiske retningslinjer
3. Kartgrunnlag og planframstilling
4. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) – Omtale
5. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold
6. Beskrivelse av planforslaget
7. Virkninger av planforslaget
8. Samråds- og medvirkningsprosess
9. Innspill til planen (forhåndsuttalelser med kommentar)
10. Gjennomføring av planen
11. Bilagsoversikt
Vi har følgende vurderinger/ kommentarer til planforslaget:
Planområdets beliggenhet og planens utforming
Plankontoret mener planområdet virker godt egnet som utbyggingsområde for boliger på
Røssvoll/ Skonseng, og planforslaget virker generelt godt gjennomarbeidet med felles
kjøreveger, lekeplasser og vann- og avløpsanlegg.
Den svært gunstige beliggenheten i forhold til skole, barnehage, samfunnshus, forsamlingslokale
og idrettsanlegg gjør at et boligfelt her vil bidra til en ønsket og etterspurt styrking og utvikling
av bygda, uten å gi særlig økt transportbehov.
I forhold til landbruk anses dette som lite konfliktfylt, se eget avsnitt om landbruk.
Området vurderes som det mest ideelle området å kunne utvikle et arealeffektiv og attraktivt
boligfelt i bygda Røssvoll – Skonseng.
Side 3 av 7
Risiko og sårbarhet (ROS)
I forslagsstillers ROS-analyse framkommer det ikke moment som tilsier at området er uegnet til
boligutbygging. Blant annet er følgende punkt vurdert:
-
Flomfare: Området er trukket utenfor sone for 200 års flom langs Ranavassdraget.
-
Skredfare: Rapport fra Multiconsult AS (datert 13.05.13) vurderer sannsynligheten for å
finne kvikkleire med en slik plassering at det vil kunne ha betydning for planområdet,
som svært liten. De vurderer derfor området som klarert i forhold til kravene til sikkerhet
mot ras i TEK 10 og plan- og bygningsloven.
Landbruk
Kommunens landbrukssjef Torhild Jakobsen har tidligere gitt følgende landbruksfaglig vurdering
av planområdet (notat 21.03.13):
...... «Eiendommen som blir berørt er en liten eiendom på totalt 27 daa, av dette er to teiger som
er bonitert som fulldyrket areal på henholdsvis 9,8 og 3,8 daa. Arealet ligger på et platå adskilt
fra annet jordbruksareal i området. Ved søknadsomgangen 2012 har ingen søkt om
produksjonstilskudd for arealet.»
(I følge landbrukssjefen har heller ingen søkt om produksjonsmidler for arealet i 2013 eller
2014).
«Under arbeidet med gjeldende KA var dette arealet av administrasjonen vurdert som egnet til
boligområde g var i forslaget lagt ut som byggeområde med reguleringskrav. Bakgrunnen for
dette var områdets gunstige og nære beliggenhet i forhold til sentrale fellesfunksjoner sammen
med at arealet ikke ble vurdert som særlig viktig for landbruksdrift. Det var imidlertid uttrykt fra
bygdelaget at det ikke var ønskelig med større boligkonsentrasjon i bygda og under
sluttbehandling av planen ble området klassifisert til LNF-1.
I perioden 2007 -2009 er det gitt tillatelse til tre boligtomter i området (50/205, 50/212 og
50/213) alle disse er behandlet som dispensasjon fra KA og etter jordloven. Sakene har vært på
høring til berørte faglige myndigheter og det kom ikke innvendinger.
Ut fra landbruksfaglig vurdering vil boliger i dette området være mindre konfliktfylt i forhold til
landbruksdrift enn eksempelvis på Røssvoll hvor det vil bli mindre avstand mellom boliger og
landbruksareal i drift.»
Naturmangfold
Det er ikke registrert forhold i Naturbasen eller artskart som kommer i konflikt med tiltaket.
Kulturminner/ kulturmiljø
Innenfor planområdet inngår gammelskola på Skonseng. Gammelskola er i følge
kommunedelplan «Verneplan for Rana. Bygninger og anlegg.» (vedtatt kommunestyre 25.06.02)
vedtatt verna. Detaljreguleringen berører ellers ingen andre kjente verneverdige kulturminner/
miljøer.
Sametinget hadde befaring av planområdet den 27.5.13 og 29.5.13 uten at det ble påvist funn av
fornminner.
Side 4 av 7
Trafikksikkerhet, barn og unge
Langfjellveien har en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 325 og fartsgrense på 50 km/t. Langs
Langfjellveien er det opparbeidet gang-/ sykkelveg fra brua (over Ranelva) og opp mot Skonseng
barneskole. Planområdet og gang-/sykkelveien ligger på samme side av Langfjellveien.
For å komme til barneskolen og barnehagen (som ligger rett sør for barneskolen) må de som
ferdes via gang-/sykkelveien krysse Langfjellveien. Ved skolen er farten redusert til 30 km/t (en
strekning på ca 200 m). Øst for krysset Langfjellveien/ Sagheiveien er det opparbeidet
fotgjengerfelt.
Boligtomtene i planområdet ligger mellom 100 – 200 m i luftlinje fra barneskole. Fra boliggate
f_SKV1 må man gå ca 100 m langs Sagheiveien før man kommer på gang-/sykkelveien.
Fartsgrensen på Sagheiveien er her pr i dag 60 km/t. I planforslaget foreslås det ikke regulert inn
gang-/sykkelveg langs strekningen. Økt fotgjengerferdsel kan medføre behov for redusert
kjørehastighet.
I planforslaget er det ellers satt av romslige boligtomter, 2 felles lekeplasser og felles friområde.
Det er kort veg til marka, og lysløype/turløype ligger rett ved planområdet. Fotballbane ligger ca
800 m unna og nås via gang-/sykkelvei langs Langfjellveien og boliggater.
Byggegrense mot Sagheiveien
Forslagsstiller har valgt å legge byggegrense mot Sagheiveien 15 m fra veiens midtlinje. Dette ut
fra beregninger av støy fra biltrafikk mot nye bolighus. Plankontoret antar en nærmere
støyutredning og reduksjon av kjørehastighet (feks fra 60 km/t til 30 km/t) kunne redusert
byggeavstanden og gitt større fleksibilitet for utbygger. Forslagsstiller har imidlertid ikke ønsket
å gjøre en slik utredning ut fra besparelse av tid/ kostnader til prosjektet. Vi har ingen
motforestillinger mot at avstanden holdes til 15 m.
Også i tomta for gammelskola på Skonseng er byggegrensa lagt 15 m fra veiens midtlinje. Vi
mener at siden formålet her er «Forsamlingslokale» er det ikke nødvendig at byggegrensa mot
Sagheiveien er så stor som 15 m. Vi foreslår at byggegrense settes 4,0 m inn på tomta (4 m fra
formålsgrensen mellom «Forsamlingslokale»/ «Annen veggrunn»).
Planforslaget viser at regulering av Sagheiveien (formålet «Annen veggrunn») vil komme i
konflikt med eksisterende skjul/ uthus (?) som ligger ved gammelskola. Uthuset er derfor krysset
ut på planforslaget. Det betyr at dersom uthuset feks brenner ned, vil det ikke være tillatt til å
sette opp et nytt bygg på samme plass (eller utenfor byggegrensa). Inntil en eventuell
oppgradering av Sagheivegen skjer (og uthuset da vil være til hinder for oppgraderingen), kan
likevel eksisterende uthus bli stående og vanlig vedlikehold på bygget kan utføres. Gammelskola
på Skonseng er med i verneplanen, men verneplanen omtaler ikke uthuset, bare skola (se utdrag
av verneplanen på s 5. i vedlagte planbeskrivelse). Plankontoret tolker det slik at skjulet/ uthuset
ikke ansees verneverdig.
Adkomst til gammelskola og boligtomt T6
Gammelskola og boligtomt T6 har på planforslaget avkjørselspil direkte mot Sagheiveien. Begge
disse tomtene har direkte avkjørsel mot Sagheiveien pr i dag.
Resterende boligtomter på planforslaget er planlagt med avkjørsler til de interne vegene. Mest
gunstig hadde det vært om også boligtomt T6 også hadde det. Planforslaget viser at dette
vanskelig lar seg gjøre. Plankontoret har ikke målt årsdøgntrafikken (ÅDT) i Sagheiveien.
Side 5 av 7
Ettersom ÅDT i Langfjellveien ligger på 325, har da Sagheiveien et betydeligere lavere tall. Vi
vurderer derfor foreslått løsning som grei.
Eierform
I § 4 i foreslåtte bestemmelser står det at veger markert f_SKV1 og f_SKV2 skal være felles for
boligtomtene som ligger innenfor planområdet. Siden boligtomt T6 ikke har adkomst via
fellesveiene har vi stilt spørsmål til forslagsstiller om fellesvegene også er iberegnet T6, noe de i
følge forslagsstiller er. Dette blant annet pga felles lekeplasser og felles vann- og avløpsanlegg.
Foreslåtte bestemmelser sier også at felles veger f_SKV1-2 skal være felles for boligtomter
utenfor planen som har sin adkomst gjennom planområdet: gnr/bnr 50/42, 50/82, 50/94/1,
50/137, 50/205, 50/212 og 50/213. Plankontoret har tolket bestemmelsen slik at det da er
følgende eiendommer som har sin adkomst gjennom planområdet (markert med grått):
Utnyttelsesgrad for boligtomter
Boligtomtene avsatt til «Frittliggende småhusbebyggelse» har varierende størrelse fra den minste
(T10) på 775,7 m2 til den største (T6) på 2087,9 m2. Største boligtomt uten bebyggelse pr i dag
er på 1252,7 m2 (T14). Alle boligtomtene for frittliggende småhusbebyggelse foreslås å ha en
utnyttelsesgrad (BYA) på 30 %. Biloppstillingsplasser skal regnes med i BYA. Det betyr i
praksis at på tomt T10 kan det bygges 233 m2, mens det på tomt T6 kan bygges 626 m2.
Plankontoret mener boligtomtene T6 og T7 (1601 m2) kunne vært mindre og tilsammen inndelt i
3 boligtomter. Vi kan likevel se at dette er noe problematisk, da det på tomtene T6 og T7 allerede
er eksisterende bolighus.
For boligtomter avsatt til «Konsentrert småhusbebyggelse» er BYA satt til 38 %. I følge
forslagsstiller har det vært uttrykt behov om å få regulert inn areal for en type bebyggelse som
gjør det lettere for enslige/ unge/ eldre å bli boende i bygda.
5. Konklusjon
Det er ønskelig å styrke bygda Røssvoll-Skonseng ved å åpne for boligbygging tilpasset bygdas
behov. For å redusere både transportbehovet og arealbeslag bør denne utbyggingen skje i form av
et arealeffektivt boligfelt med gunstig beliggenhet i forhold til sentrale funksjoner i bygda.
Lappheia har en svært gunstig beliggenhet i forhold til skole, barnehage, samfunnshus,
Side 6 av 7
forsamlingshus og idrettsanlegg og vurderes derfor som det beste området for et likt boligfelt i
bygda. Eksisterende boligbebyggelse som omkranser arealet, og delvis har adkomst gjennom det,
gjør at arealets verdi og potensiale som landbruksareal allerede er begrenset.
Vi anbefaler at forslag til «Plan 5014: Detaljregulering Lappheia, Skonseng» legges ut til
offentlig ettersyn.
Teknisk avdeling, 27.03.2015
Sverre Å. Selfors
Teknisk sjef
Inger Blikra
Plansjef
Trykte vedlegg:
1.
Plankart reg.plan 5014 (datert 18.02.15)
2.
Planbestemmelser reg.plan 5014 (datert 04.03.15)
3.
Planbeskrivelse reg.plan 5014 (datert 04.03.15)
Utrykte vedlegg:
4.
Delingsplan med tomtestørrelser, datert 16.02.15
5.
Ros-analyse, datert 04.03.15
6.
Geotekniske undersøkelser, 13.05.15
7.
16 stk innspill/uttalelser fra diverse parter før utarbeidelse av planforslag (se liste over de
16 innspill/uttalelsene under «Bilagsoversikt», s. 33 i vedlagte planbeskrivelse).
Side 7 av 7