1. No category

BERGEN KOMMUNE
Byutvikling, klima og miljø/Etat for byggesak og private planer
Fagnotat
REGULERINGSFORSLAG TIL
OFFENTLIG ETTERSYN
Saksnr.:
Emnekode:
Saksbeh.:
Dato:
201335925/29
ESARK–5120
STIL
16.09.2015
Fana, Gnr. 43, Bnr. 315 m. fl., Midtunhaugen, Reguleringsplan Arealplan-ID 63730000
FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN
Kort om planforslaget
Ard arealplan AS fremmer på vegne av Zurhaar & Rubb AS et planforslag for et område på
Midtunhaugen i Fana bydel.
Bakgrunn/planhistorikk
Bakgrunnen for planarbeidet er å legge til rette for næringsbebyggelse med tilhørende
parkeringsareal og infrastruktur. Det planlegges for én samlet avkjørsel fra Midtunhaugen.
For å skjerme tilgrensende boligbebyggelse mot næringsbebyggelsen, anlegges det et
grøntbelte mellom de to formålene.
Planarbeidet ble varslet med brev til offentlige instanser og naboer, samt på nettsiden til Ard
arealplan 10.03.14, med merknadsfrist 30.04.14. I brev av 30.03.15 ble det varslet om en
utvidelse av planområdet, med merknadsfrist 05.05.15. Utvidelsen gjaldt gangtrasé ned til
fylkesveg.
Planens avgrensning
Planområdet består i hovedsak av eiendom gnr.43, bnr.315. I tillegg er vegareal i vest
inkludert i planområdet (gnr.43, bnr.312 og 1088), og snarvei ned mot fylkesvegen (gnr.43,
bnr.18). Tilstøtende areal i nordvest er næringsbebyggelse. I nordøst er det beplantning og
kjørevei (Midtunhaugen). Areal i sør og vest er boligeiendommer. Planområdet er på ca. 14,7
daa og er i dag bebygd med et næringsbygg (ZR-gården) i nordøst og en liten barnehage
(Prismen barnehage) i sørvest, som opprinnelig var etablert som bedriftsbarnehage for
tidligere virksomhet.
Side 1 av 8
Planstatus
Hoveddelen av planområdet er satt av til næringsbebyggelse I/K/L 8 i arealdelen for gjeldende
kommuneplan for Bergen. En liten del av planområdet ligger i området avsatt til bebyggelse
og anlegg. Deler av planområdet ligger innenfor hensynssone for gul støysone, og deler av
snarveien som er regulert ned mot fylkesveien ligger innenfor rød støysone.
Hoveddelen av planområdet inngår i plan 30240000, som ble vedtatt i 1967. Denne planen
regulerer området til industriareal, med et grøntareal på ca. 30 meters bredde i sørvest.
Bestemmelsene sier bl.a. at bebyggelsen kan føres opp med høyde opptil 3 etasjer. Traséen fra
planområdet til fylkesveien inngår i plan 5120300, vedtatt i 1996. Arealet er her regulert til
felles veg på ca.8 meters bredde. En liten del av planområdet i vest, og arealet rundt traséen,
inngår i plan 5730000, som ble vedtatt i 1984. Planområdet grenser til plan 30240005 i sørøst,
vedtatt i 2008, og mot plan 6710000 i nordøst, vedtatt i 2010.
Figur 1Planområdet vist opp mot Kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan
(planID:30240000).
Hovedformål
Planforslaget innebærer endringer av gjeldende reguleringsplan, i hovedsak slik at
byggehøyden kan økes, da eksisterende plan for området har satt en maks byggehøyde på 3
etasjer. Ny reguleringsplan setter maks % - BRA for hele planområdet til 241 % og maks
byggehøyde på k+88. Barnehagen foreslås fjernet i planforslaget da den er lite hensiktsmessig
plassert i et næringsområde og har begrenset med uteoppholdsareal, samt at den er for liten
etter dagens standard. Reguleringsplanen skal legge til rette for at det kan føres opp et nytt
bygg med kontor, næring og parkering, i tillegg til at det kan bygges på eksisterende
næringsbygg med to etasjer. De to bygningene skal bindes sammen med en gangbro.
For å skjerme boligbebyggelsen mot næringsbebyggelsen, beholdes en del av grøntbeltet
mellom de to formålene. Det skal være én avkjørsel inn til planområdet. Infrastrukturen
internt i planområdet gir tilkomst til parkering på bakkeplan og i parkeringskjeller på tre
nivåer. Det etableres en snarvei for myke trafikanter, mellom næringsarealet og fylkesveien.
Trafikkforhold
Tilkomst til planområdet skjer fra Midtunhaugen i nordvest. Avkjørselen justeres noe i
forhold til dagens avkjørselssituasjon, mens eksisterende avkjørsel i nordøst fjernes.
Midtunhaugen reguleres til 6 meters bredde, og ny intern veg i næringsområdet reguleres til å
bli 5 meter bred. Inne på planområdet går den interne vegen langs nytt næringsbygg (BN1) og
videre til eksisterende næringsbygg (BN2) som bygges på. Vegen gir adkomst til
parkeringskjellerne og næringsareal, samt parkeringsplasser på bakkeplan. Det vil anlegges
snuhammer i enden av den interne vegen, f_SKV2, til bl.a. renovasjon.
Side 2 av 8
Gang- og sykkelforbindelse
Fra det sørlige hjørnet av BN1 er det laget en kobling ned mot fylkesveien som reguleres fra
kjøreveg på 2-2,5 meter til gang- og sykkelveg på 3 meter. Hensikten er at den skal fungere
som en snarveg til kollektivtransport og bybane på Nesttun. Deler av denne traséen vil også
fungere som adkomstveg for to boliger. Det skal oppføres en bom som vil sørge for at
syklistene må senke farten for å bli oppmerksom på eventuelle møtende biler og andre myke
trafikanter.
Parkering
Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4 i kommuneplanens arealdel.
Parkeringsløsningen er foreslått i tre etasjer under bakken i næringsbygg BN1 og på
bakkeplan ved BN2. For BN1 legges det til rette for 73 parkeringsplasser i U1, 76
parkeringsplasser i U2 og 62 parkeringsplasser i U3. For eksisterende næringsbygg som
bygges på, vil det være 45 parkeringsplasser på bakkeplan. Det er foreslått 266
parkeringsplasser totalt for planområdet, hvorav 13 er tilpasset for bevegelseshemmede.
Sykkelparkering skal etableres i henhold til kommuneplanen.
Grønnstruktur
Planforslaget medfører ikke krav til lekeplass eller uteoppholdsareal, men det legges til rette
for at eksisterende vegetasjon delvis kan beholdes som et grøntbelte mellom boligareal og
næringsareal. Grøntarealet vil bli noe mindre enn det er i dag, og en lekehytte må fjernes som
følge av planforslaget. Det åpnes for at det kan etableres stier i grøntarealet.
Støy
Planområdet er utsatt for vegtrafikkstøy på et lite område i sør. Det er kun et minimalt område
som ligger i gul støysone med 55-60 dB.
For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget
samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers
planbeskrivelse, vedlegg C.
Fagetatens kommentarer
Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte
planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig
ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet næring og hovedgrepet i
planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle
problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst.
For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C).
Utnyttelsesgrad, byggehøyde og utforming
Forslagsstiller ønsker å regulere planområdet til næringsbebyggelse med en utnyttelsesgrad
på BRA = 410 % for BN1 og BRA = 310 % for BN2. Total % - BRA for hele planområdet,
inkludert 3 etasjer parkeringskjeller, er 241 %.
Planforslaget innebærer i hovedsak endringer slik at byggehøyden kan økes. I gjeldende
reguleringsplan er maks etasjeantall satt til 3 etasjer. Eksisterende bebyggelse er på 4 etasjer,
med en mønehøyde på k+82,75, dvs. ca.19,25 meter høyt. Ned mot naboeiendommen i øst
(gnr.43, bnr.295 og 1038), er høydeforskjellen 27,75 meter. Planen legger opp til at det kan
bygges delvis på i høyden. Ny mønehøyde er foreslått til maks +85, altså 2 meter høyere enn
dagens situasjon. Planforslaget legger også opp til et nytt bygg der hvor barnehagen er
Side 3 av 8
plassert i dag. Det nye bygget er foreslått med 4 etasjer, samt en 3 etasjers
parkeringskjeller/næring. Maks byggehøyde er satt til maks +91 (inkl. ventilasjonsrom etc.).
Figur 2 Eksisterende bygg som skal bygges på (ZR-gården).
Fagetaten vurderer planforslaget å sammenfalle med ønsket utvikling av området, selv om det
vil innebære en endring av områdets karakter. Et mål i kommuneplanen er å øke utnyttelsen
av næringsområder ved de viktigste kollektivaksene. Området er i dag lavt utnyttet og delvis
ubebygd. Planområdet ligger nordøst for boligbebyggelsen i området og vil i liten grad
påvirke solforholdene til naboer. Fagetaten mener likevel at byggevolumene må trappes ned
da en utnyttelse på 400 % vil føre til konsekvenser for naboene. Med en vesentlig reduksjon
av parkeringsdekning, fra 226 til ca. 110 parkeringsplasser vil byggets høyde kunne
reduseres. Fagetaten mener at 1 etasje på bygget kan fjernes som følger av dette. Av hensyn
til naboer i vest og nord må høyden også reduseres. Byggets høyde (7 etasjer i front og 4
etasjer + heishus) tett plassert mot adkomst og boligområde gir uheldige konsekvenser for
boligenes avstands og utsiktsforhold. Avtrapping og oppdeling som er vist i illustrasjonene
må sikres gjennom en bindende illustrasjonsplan. God estetisk utforming skal også
vektlegges.
Figur 3 Snitt som viser forholdet mellom nytt næringsbygg og omkringliggende bolighus (se vedlegg F).
Side 4 av 8
Trafikkløsninger
Planforslaget innebærer en trafikkøkning i området, ettersom antall arbeidsplasser økes. Det
vil bli en dobling av dagens trafikk. Trafikken vil gå gjennom næringsområdet og vil dermed
ikke berøre boligområdene i stor grad. Midtunhaugen er en kommunal vei på omtrent 6 meter
og har ensidig fortau på sørøstsiden av veien på 2 meters bredde.
For myke trafikanter langs Midtunhaugen vil situasjonen forbedres. Eksisterende fortau
utvides fra 2 til 2,5 meter, og antall avkjørsler til planområdet reduseres fra to til én. Kryss i
Midtunheia – fv. 185 skal være ferdig opparbeidet i henhold til plan 18260000 før en
igangsettingstillatelse for planområdet kan gis. Dette vil resultere i en sammenhengende trasé
for gående til bussholdeplasser i Hardangervegen. Det skal også opparbeides en snarvei for
gående og syklende fra planområdet ned til Hardangervegen, som i eksisterende plan
(planID:5120300) er regulert til kjøreveg på 8 meter. I dag er dette en gruset vei på omtrent 22,5 meter bred og gir tilkomst til to eneboliger. Veien skal utbedres til 3 meter og stenges for
gjennomkjøring med en bom, men vil fortsatt være adkomstvei for boligene på gnr.43, bnr.65
og 26. Fagetaten har bedt om at det opparbeides rekkefølgekrav som sikrer gjennomføring av
snarveien da den er en forutsetning for den høye utnyttelsen. Dette har midlertid ikke blitt
etterfulgt av forslagsstiller.
Figur 4Deler av den offentlige vegen «Midtunhaugen» er alt regulert i plan 60710000 og 18260000.
Parkering
Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4 i kommuneplanens arealdel, som åpner for 515 parkeringsplasser per 1000m2 kontor. Planforslaget er foreslått med den høyeste
parkeringsdekning som er 15 parkeringsplasser per 1000m2 kontor. Parkeringsløsningen er
foreslått i tre etasjer under bakken i næringsbygg BN1, samt på bakkeplan ved BN2, med til
sammen 266 parkeringsplasser. Nærhet til Nesttun sentrum (ca.500 meter i luftlinje), og med
god kollektivdekning, taler for at man legger seg på en dekning nærmere P3, som vil gi 6
parkeringsplasser per 1000m2 kontor. Legger man seg på en parkeringsdekning tilsvarende P3
vil det resultere i 110 parkeringsplasser for planområdet.
Fagetaten kan ikke anbefale en så omfattende parkeringsdekning som er foreslått. Vi viser til
annet parkeringsområde på Midtun, vedtatt i 2013, og som har lenger avstand til
bybane/kollektiv, ble etter innsigelse vedtatt med 5 parkeringsplasser per 1000 m2 kontor.
Tilsvarende er ønskelig også for dette området. Snarveg til Hardangervegen er viktig for
sykkel- og gangtilrettelegging.
Side 5 av 8
Grønnstruktur/naturmangfold/barns- og unges interesser
I eksisterende plan er det avsatt 30 meter bred grønnstruktur/buffer som nå er foreslått
redusert til 10 meter. I skogen, mot boligbebyggelsen i vest, er det spor av barns lek i form av
sti og trehytte, og det antas at uteoppholdsarealene til barnehagen blir brukt i en viss grad
utenom åpningstid av barn i nærområdet. Planforslaget vil føre til at blant annet lekehytten må
fjernes. En reduksjon av grønnstrukturen er uheldig og bør kompenseres. Fagetaten har bedt
forslagsstiller om å sikre at uteareal/grøntanlegg til virksomheten som planlegges mellom
fløyene kan brukes av allmennheten etter arbeidstid. For eksempel benker, som inviterer til å
slå seg ned og som har god sammenheng med naturterrenget, vil kompensere for redusert
grønn buffer. Tursti fra boligområdet i vest til grøntanlegget til næringsbebyggelsen bør også
opparbeides. Redusert byggehøyder vil også gi bedre solforhold. Dette kan sikres gjennom å
gjøre illustrasjonsplanen mer bindende for grøntanleggene.
Skole/barnehage
Planforslaget berører ikke krav til skole og barnehage.
Universell utforming
Krav til universell utforming ivaretas i byggesak.
Side 6 av 8
Konklusjon
Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet næring og hovedgrepet i
planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende
forhold:
 Rekkefølgekrav
 Parkeringsdekning
 Grønnstruktur
 Byggehøyder
Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens
fagnotat til 2.gangs behandling.
Fagetatens beslutning:
1. I medhold av plan- og bygningslovens § 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges
følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn:
Fana, Gnr. 43, Bnr. 315 m. fl., Midtunhaugen, Reguleringsplan
 Siste revisjonsdato plankart: 10.08.15
 Siste revisjonsdato bestemmelser: 10.08.15
2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn:
 Rekkefølgekrav som sikrer opparbeidelse av gangveg fra planområdet og ned til
fylkesveg må opparbeides da dette er en forutsetning for den høye utnyttelsen.
 Parkeringsdekningen må reduseres fra P4 til P3.
 Det skal tilrettelegges for bruk av utearealene etter stengetid for å kompensere for
redusert grønn buffer.
 Gjøre illustrasjonsplanen bindende for eventuelt byggehøyder (evt. avtrapping),
oppdeling av bygg og grøntanlegg.
 Redusere byggehøyden tilsvarende 1 etasje.
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
Petter Wiberg
byggesakssjef
Ulf Sæterdal
seksjonsleder
Side 7 av 8
Vedlegg:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
K.
L.
Plankart datert 10.08.15, dok.31 fil.5
Reguleringsbestemmelser, datert 10.08.15, dok.31 fil.2
Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 10.08.15, dok.32 fil.2
Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 29.05.15, dok.27 fil.13.
Illustrasjonsplan datert 10.08.15, dok.31 fil.3.
Snitt datert 18.06.15/10.06.15, dok.34 fil.
VA-rammeplan datert mars 2015, dok.27 fil.18
Sol- og skyggeillustrasjoner datert 10.06.15, dok.34 fil.4
Planillustrasjoner datert 25.06.15, dok.35 fil.1
Tverrprofil f_SGS datert 28.05.15 dok.27 fil.16
Tverrprofil o_SKV1 datert 28.05.15, dok.27 fil.17
Lengde- horisontalprofil datert 28.05.15, dok.27 fil.9.
Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ , snr 201335925
Side 8 av 8