BETEL-KVARTALET - Nedre Eiker kommune
NEDRE EIKER KOMMUNE Plan ID: 20090003 Saksnr: 2009 / 966 Løpenr: 25684/2015 Planbeskrivelse til detaljregulering for: BETEL-KVARTALET Dato: 15.09.2015 Side 1 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 Innhold 1. BAKGRUNNSOPPLYSNINGER ......................................................................................... 3 2. KRAV TIL AVKLARINGER OG UTREDNINGER ........................................................... 4 3. POLITISK FORHÅNDSVURDERING ................................................................................ 5 4. VARSLING OG MEDVIRKNING ..................................................................................... 11 5. INNHOLD I PLANFORSLAGET...................................................................................... 14 6. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET.............................................................................. 6 7. VEDLEGG ........................................................................................................................... 11 1. ROS-ANALYSE 2. GEOTEKNISK VURDERING side 2 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: 1. Betel-kvartalet 15.09.2015 BAKGRUNNSOPPLYSNINGER 1.1 Oppdragsgiver / forslagsstiller Oppdragsgiver/tiltakshaver er Mjøndalen Misjonsmenighet, Misjonskirken Betel. Forslagsstiller for oppdragsgiver er Arkitektgruppen Drammen AS ved Svein Arne Lerkelund. Planforslaget er laget i samarbeid med Nedre Eiker kommune. 1.2 Beliggenhet Planområdet ligger midt i Mjøndalen sentrum, tilgrensende det sørøstre hjørnet på torget. Planområdet sentralt i Mjøndalen 1.3 Eiendoms - og eierforhold Tiltakshaver eier et område bestående av gbnr. 15/119, 15/150 og 15/408 omtrent som vist nedenfor. Det er nylig inngått avtale om justering av noen av grensene. To øvrige hjørneeiendommer inngår i varslet planområde; gbnr. 15/160 (Arbeidergata 15) og 15/219 (Nedre torggate 8). Begge disse eiendommene er nå gjennom ulike selskap kjøpt og er i tiltakshavers eie. Eiendomsgrensene er ikke av tilfredsstillende kvalitet og bør måles opp på ny. Tiltakshavers eiendommer – vist innenfor svarte stiplede linjer side 3 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 1.5 Dagens bruk Dagens bruk av området bidrar lite til estetikk eller mål for sentrumsutvikling i Mjøndalen. I dag framstår arealene mot Nedre torggate/Samfunnshuset, samt mot Arbeidergata som litt ’rufsete’. Dagens tilstand – fra Parkveien Dagens tilstand – fra Arbeidergata Dagens tilstand – fra Nedre torggate Planområdet er i dag kun delvis bebygget. I midten er det et menighetshus, bak et åpent grønt areal mot Parkveien. På begge hjørnene langs Parkveien er det enkeltbygg med forretning/bolig. Mot Arbeidergata står en ledig/ubrukt bolig. Bak dette og mot Nedre Torggate er det store ubebyggede flater som benyttes til parkering, lagring og lignende. Arealutnyttelsen er meget lav og utforming/plassering av bygg er ikke i tråd med kvartalstruktur og borggård-løsningen kommuneplanen legger opp til. side 4 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 1.6 Krav til regulering I oppstartsmøtet ble det avklart at omsøkte tiltak utløste krav til regulering. Bakgrunnen for krav til regulering er tredelt: a) omsøkt ny bygningsmasse er ventet å overstige 2000 m2 og dermed utløse krav til regulering etter kommuneplanens arealdel § 1.4. b) Deler av området er regulert i dag gjennom MJ 20.08 Omregulering av gbnr 15/119, 15/219 av 1992. Denne begrenser utbygging i forhold til hva som gjelder i kommuneplanen. c) I vedtak av detaljregulering for Arbeidergata 17 (Kiwi-kvartalet) ble det gjort en feil mht tverrsnittet/gatebredden i Parkveien. Resultatet er at det inntil videre ikke er plass til gateparkering. Grunnet kommunens feil i regulert bredde på Parkveien, mister utbygger av tilstøtende kvartal ca. 2m til gateparkering. Som kompensasjon bistår kommunen i utarbeidelsen av reguleringsplanen. 1.7 Plangrense I oppstartsmøtet ble det avklart grense for planområdet som skulle reguleres. Dette ble siden utvidet og er nå som vist i illustrasjonen nedenfor. Dette omfatter kvartalet i sin helhet samt tilliggende gateareal og uregulerte kryss, samt at den ligger søm-i-søm med tilliggende plan for Kiwi-kvartalet. 1.8 Samordning med pågående planarbeid i området Nedre Eiker kommune har våren 2015 hatt oppstartsmøte med Jernbaneverket som er tiltakshaver for detaljregulering for Mjøndalen stasjon. Det varslede planområdet vil tangere planområdet for detaljregulering av Betel-kvartalet i Klopptjerngata. 1.9 Planstatus Kommuneplanen: I den gjeldende kommuneplans arealdel (2011) er planområdet avsatt til Sentrumsformål X, samt Grønnstruktur (ca. 200m2). I Sentrumsformål X skal BYA være minimum 40 %, byggehøyde tillates inntil 19,5 m (5 etasjer) i tråd med vedtak i utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester, 23.01.2014. Første etasje er forbeholdt publikumsrettet virksomhet. Parkering forutsettes løst hovedsakelig i kjeller. side 5 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 Utsnitt fra kommuneplanen – planområdet er Sentrumsformål (lys brunt) med et felt til Grønnstruktur Gjeldende regulering: Kun en mindre del av planområdet er regulert gjennom ’MJ 20.08 Omregulering av gbnr 15/119, 15/219’ vedtatt i 1992. Denne vil erstattes (oppheves) i sin helhet gjennom vedtak av ny detaljregulering. Planen omfatter dessuten små ’fliker’ av trafikkareal i detaljreguleringer for Kiwi-kvartalet og Stadionkvartalet. Arealene som er dekket av disse to planene vil etter vedtak av detaljregulering for Betel-kvartalet, ikke lenger være omfattet av de eldre planene. Gjeldende regulering Gjeldende reguleringsplan side 6 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: 2. Betel-kvartalet 15.09.2015 KRAV TIL AVKLARINGER OG UTREDNINGER 2.1 Oppstartsmøte I oppstartsmøtet skal kommunen gi råd om tekniske krav som må avklares og tema som må utredes før regulering kan vedtas. Dersom planen vurderes å avvike vesentlig fra kommuneplanen, eller få stor virkning for miljø eller samfunn, så må disse temaene inngå i formelt planprogram og evt. også konsekvensutredning som sendes ut på høring og deretter vedtas gjennom politisk behandling. 2.2 Vurdering av krav til planprogram og konsekvensutredning (KU) Planforslaget er av tiltakshaver vurdert iht. plan- og bygningslovens §4-1 Planprogram og tilhørende ’Forskrift om konsekvensutredninger’ (FOR 2009.06.26, nr. 855). Slutningen til tiltakshaver er som følger: ”Planforslaget faller ikke inn under Plan- og bygningslovens §4-1 eller virkeområde for forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget utløser hverken krav til planprogram eller konsekvensutredning”. Rådmannen deler denne vurderingen. 2.3 Krav til utredninger i planarbeidet I oppstartsmøtet ble tema nedenfor tilrådet utredet som grunnlag for vurdering av virkning av planen og nødvendige avbøtende tiltak. Disse danner i tur grunnlag for utforming av både plankart og tilhørende bestemmelser. 2.4 Risiko- og sårbarhet a) Grunnforhold Planområdet er tilnærmet flatt (0-4 graders helning). Dette har trolig sammenheng med at planområdet og mesteparten av Mjøndalen sentrum er fyllmasser (jfr. brune areal i illustrasjonen nedenfor). Planområdet ligger i område bestående av fyllmasser / kvartære sediment I planområdet er det ingen kjente forekomster av kvikkleire, fare for ras/skred eller farlige stoffer. Det antas at det er forurenset grunn på gbnr. 15/153 (tidligere bensinstasjonsdrift). Lokale geotekniske forhold beskrives i avsnittet ”Virkning av planforslaget” og egen utredning i vedlegg 2. b) Støy Støyforhold er som vist i illustrasjonen nedenfor. Hele planområdet, som mesteparten av Mjøndalen sentrum, omfattes av gul støysone med beregnet støynivå mellom 55 og 65 dBLden. I rød sone, langs Arbeidergata og Drammensveien, er beregnet støynivå over 65 dBLden. side 7 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 Planområdet vist med stiplet linje Her vil det kreves tiltak (nedfelt i standard reguleringsbestemmelser, i tråd med T-1442 retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging) som sikrer at boliger, uteareal og lekeplass får tilfredsstillende støyforhold. Dette kan bety krav til bebyggelse i form av karré/borggård. c) Flom Planområdet er i likhet med mesteparten av Mjøndalen sentrum utsatt for flomfare; både 50-års flom (i lys blå) og 200-års flom (i mørk blå) slik vist i illustrasjonen nedenfor. Planområdet vist med stiplet linje Her vil det kreves tiltak (nedfelt i standard reguleringsbestemmelser) som krever at tekniske installasjoner, laveste gulvnivå og lignende sikres mot flom. side 8 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: 2.5 Betel-kvartalet 15.09.2015 Miljøfaglige forhold a) Naturmangfold Det er ingen kjente rødlistearter, eller vernede naturtyper i planområdet. b) Grønnstruktur I kommuneplanen inngår et felt innen planavgrensningen på ca. 200 m2 til grønnstruktur. Denne må innarbeides i detaljreguleringen, om enn i litt endret fasong. 2.6 Verneinteresser Det er ingen vernede objekter innenfor planområdet. Arbeidergata 13 er registrert, men ikke tilskrevet verneverdi i forslag til KDP forkulturminner og –miljøer. Buskerud fylkeskommune har kommentert at Betel har symbol- og identitetsverdi for Mjøndalen. 2.7 Barn og unges interesser a) Lekeplasser I forbindelse med byggeprosjekter i Mjøndalen opparbeides det småbarnslekeplass og grenselekeplass (for de noe større barna) i Vikhagen ca. 100 m fra planområdet. Kommunen har planer om å utbedre Wildenveys plass til et større og sammenhengende parkområde. Avstand fra planområdet til opparbeidet småbarnslekeplass - og framtidig grendelekeplass 100m Wildenveys park Grendelekeplass framtidig Park Sandlekeplass Mjøndalen skole Stadionkvartalet Under bygging Planområdet vist med stiplet linje b) Sosial infrastruktur Planområdet ligger knappe 150 m fra Mjøndalen skole. SFO tilknyttet skolen ligger ca. 500 m unna ved Mjøndalshallen. Hva gjelder øvrig tjenestetilbud så ligger planområdet meget sentralt, det ligger langs Mjøndalens handlegater og er kun 300 m fra rådhuset. 2.8 Kommunalteknisk infrastruktur Gate, trafikk og parkering Fortau tilliggende Betel-kvartalet er i dag ikke opparbeidet iht sentrumsnormen, slik det er krevet av de andre utbyggerne i sentrum gjennom rekkefølgekrav. Her skal det benyttes bred granitt-kantstein og belegningsstein. I dag er fortauet bygget med smal grå kantstein og asfaltbelegg. Av hensyn til trafikksikkerhet skal kryss snevres og gangfelt legges i fortauenes forlengelse. side 9 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 Det forutsettes at det opparbeides gate/kantparkering langs Parkveiens østside, i tråd med vedtatt parkeringsplan, samt i tråd med gateutforming med ensidig kantsteinsparkering i sentrum for øvrig. Atkomster forutsettes ikke lagt i Arbeidergata, nettopp for å skåne denne som handlegate. Klopptjerngata og dens forlengelse forutsettes å kunne benyttes som framtidig kollektivtrasé (jf. omtale i pkt. 3.3). Sykkeltrafikk forutsettes avviklet som i dag; dvs. i begge retninger i alle gater i blandet trafikk (30km/t). VA, overvann m.m. Vanntilførsel i området er ok, med mindre de skal ha store mengder sprinkelvann (vesentlig mer enn 30 l/s (=180l/min) mot 5 bar). Kapasitet på mottak av spillvann (avløp) er også ok. Overvann derimot må pumpes til anlegg i Industrigata. 2.9 Særlige juridiske eller økonomiske forhold av betydning for planforslaget Planområdet omfatter to eiendommer og grunneiere som ikke aktivt samarbeider i planforslaget. De vises i illustrasjonen nedenfor med rød stiplet linje. Planområdet vises med svart stiplet linje. Den største av eiendommene, Arbeidergata 11 gbnr.15/153, eies av Vestfossen Eiendom. De motsetter seg ikke utvikling av kvartalet, men ønsker at deres interesser ivaretas (jf. punkt 4.3 i uttalelse nr.5 til varsel om oppstart). Den minste av de to, del av 15/191, er kommunen ved skrivende stund i samtaler om kjøp. 2.10 Virkning for kommunal grunn som berøres / omfattes av planforslaget Kommunal grunn som berøres er hovedsakelig gategrunn og fortau. I tillegg kanskje også del av gbnr. 15/191 dersom avtale om kjøp inngås. side 10 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: 3. Betel-kvartalet 15.09.2015 POLITISK FORHÅNDSVURDERING 3.1 Politisk behandling av oppstartsmøte (forhåndsvurdering) Oppstartsmøte ble holdt mellom tiltakshaver og forvaltningen 26.03.14. De faglige rådene for utarbeidelse av detaljreguleringen fra forvaltningen ble politisk behandlet i Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og tekniske tjenester den13.05.14. 3.2 Oppfølging av råd i oppstartsmøte De vedtatte rådene og tiltakshavers oppfølging av disse vises i tabellen nedenfor: Vedtatt råd 1 Plangrense varsles som vist i oppstartsmøtereferatets pkt. 8.1. 2 Gateparkering innlemmes langs østsiden av Parkveien, i tillegg til fortau. Søknad om nedsettelse eller fritak fra gebyr sendes til kommunen til vurdering som kompensasjon mot tap av byggeareal til gateparkering. 3 Tiltakshavers oppfølging Planområdet ble varslet som vist i oppstartsmøtereferatet 06.08.2014. Planområdet ble senere utvidet med påfølgende varsling 30.01.2015. Fulgt opp. Del av planforslaget. Følges opp etter endelig vedtak. 3.3 Endringer / tilføyelser til faglige råd i oppstartsmøtet I forbindelse med stasjonsutviklingsprosjektet for Mjøndalen er en forlengelse av Klopptjernsgata fra Arbeidergata til Nedre Torggate anbefalt som ny busstrasé til og fra Mjøndalen, se Feil! Fant ikke referansekilden.. Denne er sammenfallende med kommuneplanens mål om utvikling av kvartalstruktur og (gjen-) opprettelse av gateforlengelse i bl.a. Klopptjerngata. Av disse grunnene ble planområdet varslet utvidet til å omfatte hele, og ikke bare deler av forlenget Klopptjerngate. Anbefalt kollektivløsning i Mulighetsstudie Knutepunktutvikling Mjøndalen, utarbeidet av Rambøll 2014 side 11 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: 3.4 Betel-kvartalet 15.09.2015 Oppfølging av merknader fra kommunale etater/virksomheter til oppstartsmøtet 1 Fagområde Geodata Merknad 2 Byggesak revurderer planavgrensningen for å unngå uregulert restareal. Anbefaler hele kvartalet inngår. Fulgt opp. Planområdet er utvidet. 3 Kommunal -teknikk Overvann må til Drammenselva (alt øst for Parkveien). Det må utarbeides en plan for overvannshåndtering. Bestiller kommunalteknikk må kontaktes i forbindelse med dette. Varelevering må ikke tillates i offentlig gate. Varelevering anbefales i borggården. Fulgt opp i VA-plan (§ 7.1.8) krav om oppmåling av grenser Veibredde i Arbeidergata bør ivaretas. Ønske om at nybyggets plassering mot Arbeidergata, flukter med Kiwi-bygget. Tiltakshavers oppfølging Ny oppmåling bestilt Fulgt opp i § 7.1.8 Ikke tatt til følge. Jf. neste punkt. Ikke tatt til følge. Beslaglegger felles uteareal. Varelevering innlemmes i areal til innfelt gateparkering Planforslaget følger opp eksisterende veibredde i Arbeidergata med 12m fra veggliv til veggliv. 4 Oppvekst og kultur Oversikt over dagens kapasitet ved Mjøndalen skole. Tas til orientering 5 Bygg og eiendom Bekymret for øket press på parkering ved Samfunnshuset 6 Landbruk Det kan/skal ikke tas hensyn til dagens parkering på privat grunn avsatt til byggeområde i KPL Tas til orientering Ingen merknad side 12 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: 4. Betel-kvartalet 15.09.2015 VARSLING OG MEDVIRKNING 4.1 Varsel om oppstart Etter politisk behandling av oppstartsmøtet ble planarbeidet varslet i avis og ved brev til naboer, høringsinstanser m.fl. den 08.08.14. Varselet og alle saksdokument til politisk behandling av oppstartsmøtet ble lagt ut på kommunes hjemmeside under ’Kunngjøringer, høringer og ettersyn’. Naboer og høringsinstanser ble i brev datert 30.01.2015 varslet om at planområdet ble utvidet til å omfatte hele kvartalet samt areal til Klopptjerngatas forlengelse. Kommunens nettside, fredag 8.8.14 4.2 Medvirkningsprosess Forslagsstiller har ikke tatt initiativ til medvirkning uten om varsel om oppstart. Dette samtykket rådmannen til idet planforslaget er i tråd med kommuneplanen. Videre har de to grunneierne som ikke deltar i utarbeidelsen av planforslaget ikke motsatt seg utvikling av kvartalet, jf. pkt. 4.3. Det er avholdt et møte mellom saksbehandler og beboere i Arbeidergata 7 den 12.03.2015. I høringsperioden kan det være aktuelt å avvikle møte(r) med de to berørte grunneierne eller ha allment opplysningsmøte. EikerBladet, fredag 8.8.14 side 13 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: 4.3 Betel-kvartalet 15.09.2015 Oppfølging av innkomne merknader til varsel om oppstart Det kom inn fem merknader til varselet om oppstart. Etter varselet om utvidelse av planområdet kom det inn to merknader og det ble avholdt et møte mellom saksbehandler og med beboere i Arbeidergata 7. Et sammendrag av merknadene og møtet med beboerne i Arbeidergata 7 vises i tabellen nedenfor. 1 2 Avsender, dato Beboer i Arbeidergata 7 12.08.14 Fylkesmannen i Buskerud 18.08.14 Merknad Ønsker opplysninger om planprosess Ber om krav i bestemmelsene om: - ivaretakelse av støyforhold - dokumentasjon ved byggesøknad om ivaretakelse av støytiltak. - støytiltak ferdigstilt før boligene kan tas i bruk. Tiltakshavers Vurdering Møte avholdt 12.08.14 hvor betydning av varselet, prosess, og ulike sentrumstema ble belyst Standard bestemmelse i §§ 6.1 og 7.1.3 Har ikke hjemmel til å kreve dokumentasjon, kun utførelse av tiltak Standard rekkefølgekrav i § 7.1.10 c Ber om at støyutredninger følger planforslaget ved offentlig ettersyn Omfattes av planbeskrivelsens 2.2 og 6.3 Ber om utredning av miljøvennlige energiløsninger og vurdering om krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme Tas ikke til følge. Planen ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme med tilhørende forskrift om tilknytningsplikt. Egen reguleringsbestemmelse overstyres av forskriften og er derfor overflødig. Ber om trafikksikre løsninger for alle trafikanter, samt god tilgjengelighet til kollektivtransport Trafikksikkerhet gjort gjennom brede fortau, smale kryss og gangfelt i fortauenes forlengelse. Ca. 75m til buss og tog Ber om vurdering av lekeareal for barn i alle aldre, evt. sikre tilstrekkelig areal Standardbestemmelse om småbarnslekeplass i § 5.2.5. Nær- og grendelekeplass i Vikhagan ca. 100m unna. Ber om vurdering av naturmangfold Ingen kjente rødlistearter, eller vernede naturtyper i planområdet. Ber om at prinsipp om universell utforming sikres fulgt opp gjennom reguleringsbestemmelser. Tas ikke til følge. Nedfelt i lov, samt Teknisk forskrift. Egen bestemmelse overflødig. Vurderer planen i tråd med retningslinje Tas til orientering. for samordnet areal- og transportplanlegging Tas til orientering. Arbeider med kommunen om utforming av kollektivknutepunkt i Mjøndalen (ca. 75m unna) 3 Jernbaneverket 29.08.14 4 Buskerud Kulturminner ikke kjent eller registrert i fylkeskommune planområdet. 05.09.14 Ber om bestemmelse om meldeplikt dersom automatisk fredet kulturminne framkommer side 14 av 28 Tas til orientering. Tas ikke til følge. Nedfelt i kulturminneloven som overstyrer regulering. Egen reguleringsbestemmelse overflødig. Planbeskrivelse til detaljregulering for: 5 6 Betel-kvartalet 15.09.2015 Anbefaler bevaring av Betel-bygget som eksempel på misjonskirke fra siste halvdel av 1900-tallet. Tas delvis til følge. Betel-bygget vil bli liggende i borggården, men vil få tilbygg mot Parkveien Vestfossen Eiendom v/ Advokatfirma DLA Piper 04.09.14 Vurderer gyldighet i makeskifte/ avtale om grensejustering (2010) Ikke relevant for planavgrensning. Atkomst til bnr.153 over bnr.159 må ivaretas i videre planarbeid Bnr.153 får egen atkomst fra Klopptjerngata, samt felles atkomst over bnr. 159. Se bilder over eiendom og atkomst(er)og parkering på neste side Ber om at planarbeid sikrer helhetlig utvikling av kvartalet, herunder også bnr. 153 Ivaretatt i plankart og planbestemmelser Ber om sikring av atkomst og parkering i byggeperioden. Ivaretas i egen og påfølgende Byggesak Påpeker at de ikke er imot utvikling av kvartalet, men vil ikke bli skadelidende Tas til orientering. Jernbaneverket (JBV), 05.02.2015 Er positiv til høy utnyttelsesgrad i gangavstand til stasjonen Tas til orientering. Tilråder at videre arbeid med ny busstrasé gjøres i tett samarbeid med Jernbaneverket Traséen følger anbefalt løsning i mulighetsstudien. Viser til anbefalt løsning i mulighetsstudien 7 Buskerud fylkeskommune, 23.02.21015 Planutvidelsen medfører ikke behov for å vurdere kulturminneforholdene annerledes enn i tidligere merknad 8 Onvor Andersen, beboer i Arbeidergata 7 Positive til at Arbeidergata 7 kan få en Avsatt atkomstpil. direkte adkomst til Klopptjernsgatas forlengelse. Behov for å opprettholde HCparkeringsplass inntil garasjene på 15/290. Planen endrer ikke dette. Bekymret for øket press på parkering ved Samfunnshuset Det kan/skal ikke tas hensyn til dagens parkering på privat grunn avsatt til byggeområde i KPL Viser til at tomtedeling i tilsendt ’Varsel om endring av arealformål’ ifm kommuneplanens arealdel ikke er riktig. Ber om korrigering. Tas til etterretning. Merknad oversendes Geodataavdeling til oppfølging. 9 Sameiet Mjøndalen Terrasse Arbeidergata 7 26.08.15 side 15 av 28 Tas til orientering. Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 Nedenfor vises dagens atkomster og parkeringsforhold for gbnr. 15/153 (fra Google streetview) som er omtalt i punkt 5 i tabell i 4.3 ovenfor. Sett fra Arbeidergata (ved kryss med Klopptjerngata) Sett fra Arbeidergata (litt vest for kryss med Klopptjerngata) Sett fra Nedre torggate (’over gata’ fra Samfunnshuset) side 16 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 5. INNHOLD I PLANFORSLAGET 5.1 Hensikt med planen Hensikten med reguleringsplanen er tredelt. Den skal legge til rette for: - sentrumsutvikling med blandet bebyggelse, deriblant forsamlingslokale (det vil si utvidelse av menighetshuset Betel). - utvikling av grønnstruktur/torg innen og gangforbindelse gjennom kvartalet - utvikling av kvartalstruktur ved å forlenge Klopptjerngata fra Arbeidergata til Nedre torggate. Dette samsvarer med planbestemmelsenes §1 ’Planens hensikt’. 5.2 Hovedgrep for å oppnå hensikten a) Grad av utnytting og byggehøyder Tillatt bebygd areal er i tråd med kommuneplanens bestemmelser satt til min. 40 % BYA. I tråd med kommuneplanens bestemmelser er det lagt til rette for bygging i 4 etasjer med en tilbaketrukket 5. etasje. I tråd med denne planen er gesimshøyden foreslått til 14,5 m og mønehøyden til 17,5 m for 4 etasjer, og gesimshøyde 17,5 m og mønehøyde 19,5 m for tilbaketrukket 5. etasje. Tilbaketrukket toppetasje skal være trukket min 3 m inn fra byggegrense mot gate. Det er åpnet for at trapp-/ heisoppbygg kan overskride disse høydene med inntil 1,5 m, og at slikt oppbygg ikke må trekkes tilbake fra fasadelivet i en eventuell 5. etasje. Bestemmelse om utforming av fasader krever at disse varieres og brytes opp. I det indre av kvartalet er byggehøydene redusert til én etasje med en gesims- og mønehøyde på maksimalt 5 m. Her er det på taket muligheter for felles uteoppholdsareal, lekeplass mv.. For område for forsamlingslokale (SFL) er byggehøydene på tre etasjer med en gesims- og mønehøyde på maksimalt 11,5 m. Bebyggelsen kan ha en teoretisk utnyttelse opp mot 100 % BYA og maksimal høyde etter reguleringsplanen. Hensynet til estetisk utforming, tilpasning til eksisterende bebyggelse, variasjon, sol og dagslys, areal til tilfredsstillende leke-/ og uteoppholdsareal osv. tilsier derimot at det vil bli en noe lavere utnyttelse i praksis. Illustrasjonene på de neste sidene antyder en samlet utbygging med en utnyttelse på ca. 92% BYA for kvartalet som helhet, og med et bruksareal på ca. 9.500 m2 BRA utenom kjeller. Parkeringskjeller under det meste av kvartalet vil få et bruksareal på ca. 2.500 m2 BRA. b) Uteoppholds- og lekeareal Bestemmelsene krever at summen av privat og felles uteoppholdsareal skal utgjøre min. 20m2 pr. boenhet, og at alle leiligheter skal ha privat uteoppholdsareal på min. 10m2. Slik plankartet foreligger er det mulighet for felles uteoppholds-/ lekeareal på inntil ca. 700 m2 på taket over næringsarealer i 1. etasje i det indre av kvartalet. I tillegg er det regulert inn et ’grønt’ torg (felt ST) på grunnplan på ca. 270 m2 – også til felles uteopphold. Samlet størrelse på felles uteoppholdsareal vil dermed være avhengig av størrelsen på tak over 1. etasje og torget. side 17 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 Mulig utbyggingsvolum i tråd med reguleringsbestemmelsene – fasade- og utformingsdetaljer avgjøres i påfølgende prosjektering til egen Byggesak side 18 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet side 19 av 28 15.09.2015 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 d) Atkomst(er) og parkering (og varelevering) Det er i dag vanlig parkeringskapasitet i området som ellers i Mjøndalen, og planlagt utbygging forventes ikke å endre dette nevneverdig. Parkering for leiligheter og ansatte i næringslokaler er forutsatt i parkeringskjeller under bygningene. Det er lagt opp til gateparkering langs Parkveien, Nedre Torggate og ny Klopptjerngata for besøkende til næringslokalene. Innkjøring til parkeringskjeller er foreslått fra Klopptjerngata. Denne adkomsten vil kunne betjene parkeringskjeller under hele kvartalet. Behovet for varelevering er vanskelig å anslå, da det er usikkert hvilke næringsvirksomheter som vil etablere seg her. Varelevering må etableres fra areal avsatt til gateparkering i omkringliggende gater, evt. fra parkeringskjeller. Detaljer omkring dette må redegjøres for i prosjektering til byggesaken. c) Gate- og trafikkforhold Det er varslet om forhandlinger om utbyggingsavtale med Nedre Eiker kommune med hensyn til bl.a. trafikkareal, der evt. behov for opprusting av omkringliggende gater og fortauer vil bli nærmere vurdert. Denne vil også fastlegge standard på gater, fortau osv. I planbestemmelsene er det angitt krav til «sentrumsstandard» og gjeldende kommunalteknisk norm for utforming av gater, fortau mv. Gater er angitt med en bredde på 6m, dvs. 3m til senter, fortau på 2m og parkeringsplasser langs veien på 2m. Gatehjørner skal anlegges med radius 5m. Det er angitt nedsenk i kantstein i hele hjørneavrundingen og ved gangfelt og innkjørsler. Planområdet ligger midt i Mjøndalen sentrum og er dermed lett tilgjengelig både til fots, sykkel, kollektivtrafikk og med bil. Området er i dag omgitt av trafikkerte gater på tre sider. Det forutsettes imidlertid en videreføring av Klopptjerngata fra Arbeidergata til Nedre Torggate, slik at planområdet i framtida vil bli omgitt av gater på alle fire sider. Dette er sentrumsgater med lav fart og begrenset trafikk, og det er fortau langs begge sider av alle gater. Området må derfor regnes som lite utsatt for trafikkfare. 5.3 Forhold som har vært avgjørende i planarbeidet Forsamlingslokale: Det utløsende tiltaket innenfor planområdet er utvidelse av forsamlingslokalet (feltene SFL 1- 4). For tiltakshaver har det vært viktig å legge til rette for at dette kan bygges ut snarest, det vil si fra dagens Betel-bygg og i nytt felt ut mot Parkveien. I og med at denne utbyggingen er lavere og ikke inneholder boliger, så er det ikke stilt krav til parkering i kjeller under dagens eller nytt forsamlingslokale, men rekkefølgekrav om gateparkering slik beskrevet nedenfor. Gateutforming: Ny innfelt kantparkering er inntegnet i alle tilstøtende gater unntatt Arbeidergata. Denne innfelte gateparkeringen forutsettes å dekke parkeringskrav til annet enn boligene (dvs. forsamlingslokale, forretning og lignende i første etasjen). Alle feltene til Bebyggelse og anlegg, medregnet Forsamlingslokale, har rekkefølgekrav til opparbeidelse av tilstøtende kantparkering. Kvartalstruktur : Forlengelse av Klopptjerngata ble tidlig tatt inn i planarbeidet. Dette er en direkte konsekvens av mål om utvikling (og i dette tilfelle gjenopprettelse) av gate- og kvartalstruktur i Mjøndalen. Ny Klopptjerngate er inntegnet med tosidig fortau og gateparkering. Denne vil framstå som en branngate tilsvarende nordre del av Stasjonsgata. side 20 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 Gangforbindelse / Arkade: I tråd med utforming i andre vedtatte sentrumskvartal, så er det utformet ’gjennomgang’ av kvartalet. Formålet er at atkomst til borggård (og i dette tilfelle torg) skal være åpen og ikke innestengt eller en ’blindveg’. Da blir et offentlig areal fort oppfattet som privat. I denne detaljreguleringen er grepet for å oppnå denne åpenheten en forbindelse på ca. 20m fra (innkjøring til p-kjeller i) ny Klopptjerngate til borggård torgareal langs Parkveien. Dette tillater forretninger, bevertning o.l. å ha fasade også innad i kvartalet. Dette vurderes å kunne bidra til attraktivitet og dermed aktivitet i borggården i dette sentrumskvartalet. Nedenfor vises bilder av eksempel på gangforbindelser/arkader med tilsvarende dimensjonering. Arkader er kjære element i mange byer, her noen bilder fra Cardiff hvor de er byens erklærte stoltheter. Torg: Arealet som i kommuneplanen er avsatt til Grønnstruktur foreslås regulert til Torg (ST). Hensikten med dette er å opparbeide et offentlig ’grønt’ areal som fungerer som et torg tilpasset brukere i alle aldre. Derfor tillater bestemmelsene servering på deler av arealet, samt at det stilles krav til både beplantning og innretninger rettet mot barn. Krav til opparbeidelse av både torg og gangforbindelse bidrar til å gjøre kvartalets borggård til et offentlig rom og ikke oppleves/oppfattes som et privat uteoppholdsareal kun for beboerne i kvartalet. Bruk av arealformålet Torg avviker noe fra kommuneplanens avsettelse av Grønnstruktur i samme området. Torg er et underformål til ’Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur’ og ikke ’Grønnstruktur’, men i bestemmelsene krever opparbeidelse av et grønt torg. Det vil si med beplantning. Hensikten bak kommuneplanens areal avsatt til Grønnstruktur var ikke plen eller park, men et offentlig areal med grønt innslag/preg. Bruk av arealformålet Torg og bestemmelser som sikrer grønt preg vurderes å være i tråd med kommuneplanen. side 21 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: 5.4 Betel-kvartalet 15.09.2015 Gjennomføring av planen - rekkefølgekrav: ’Krav om særskilt rekkefølge på tiltak’ i planen kan stilles for å sikre at disse gjennomføres. I dette planforslaget er rekkefølgekrav nedfelt i bestemmelsenes § 7.1.11 Her stilles krav til opparbeidelse av bl.a.: uteareal og lekeplass, torg, fortau og gateparkering, så vel som pkjeller. Kravene er som vist nedenfor: a) Uteoppholdsareal og småbarnslekeplass : Før boliger tas i bruk skal privat og felles uteoppholdsareal og felles småbarnslekeplass være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan/ byggeplan (jf. §7.1.3 ). Dersom boliger tas i bruk mellom 1. oktober og 1. mai, skal arbeidene ferdigstilles så snart som mulig påfølgende vår/sommer og ikke senere enn 1. juli samme år. b) Den ubebyggede del av byggeområdet: 1. Før bebyggelse tas i bruk skal den ubebyggede del av byggeområdet (BS og BFL) være opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan/byggeplan (jf. §7.1.3 ). Frist for ferdigstillelse er som i §7.1.10.a. 2. For tiltak i BFL 1-4 skal utomhusplanen/byggeplan vise ST, samt tilstøtende fortau og gateparkering i SF 2-3 og SPA 2-3. 3. For tiltak BS 1-5 skal utomhusplanen/byggeplan vise hele planområdet. c) Øvrige tiltak: Før bebyggelse tas i bruk i følgende felt skal tilhørende tiltak være opparbeidet som vist nedenfor og i tråd med godkjent utomhusplan/byggeplan: Felt Krav 1. BS 1 - 2 ST, SKV 1-2, SF 1-2, SPA 1-2 2. BS 3 ST, SKV 3, SF 3, SPA 3 3. BS 4 ST, SKV 3-4, SF 3-4, SPA 3-4 4. BS 5 ST, SKV 1, SKV 5, SF 1, SF 5, SPA 5 5. BFL 1-4 ST, SKV 2, SF 2-3, SPA 2-3 6. BS / BFL Flom- og støysikring som i §§ 6 og 7.1.5 VA-tiltak som i § 7.1.9 Parkeringskrav som i § 7.1.10 I plankartet er samferdselsarealene med vilje delt opp i mindre enheter. Disse er inndelt slik at de er tilstøtende de ulike delfeltene for BS og BFL. Hensikten er at kravet til opparbeidelse står i forhold til tiltak/felt som bygges ut. For eksempel dersom det kun bygges ut i BFL mot Parkveien, så er det rekkefølgekrav til gate, fortau og parkering langs Parkveien. For felt mot ny Klopptjerngate er forholdet tilsvarende. side 22 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 6. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 6.1 Samsvar med kommuneplanen Planforslaget bidrar til oppfyllelse av mål i kommuneplanen (KPL) om Mjøndalen som et urbant, kompakt og tettbygget område med en blandet bebyggelse som legger til rette for sosialt mangfold. Hverken arealformål, utnyttelse eller byggehøyder avviker fra KPL. Dette gjelder som nevnt også bruk at formålet Torg framfor Grønnstruktur. Videre legger planforslaget opp til å ivareta krav og mål i rikspolitiske retningslinjer, lover og forskrifter og forutsettes å ikke komme i konflikt med noen av disse. 6.2 Estetikk og stedsutvikling Det er i reguleringsplanen tatt med standard bestemmelser om materialbruk og utforming som skal sikre en mest mulig harmonisk og enhetlig utførelse av bebyggelsen i planområdet. Dette vil vises i prosjektering og behandles i påfølgende byggesak. Reguleringsplanen legger til rette for en videreutvikling av kvartalsstrukturen i Mjøndalen sentrum med bebyggelse rundt et indre, felles gårdsrom. Planen tillater tettere utnyttelse og større byggehøyder enn mye av dagens bebyggelse i kvartalet. Dette er imidlertid en ønsket utvikling som er nedfelt i kommuneplanen. 6.3 Risiko- og sårbarhet a) Grunnforhold Det har vært foretatt grunnundersøkelser i tilstøtende områder som indikerer at planområdet stort sett består av sand over grus og siltige masser. I Grunnvurdering av 18.09.2015 ( se vedlegg 2) konkluderes det med at områdestabiliteten i dag og etter utbygging i 4-5 etasjer er fullt ut tilfredsstillende. Det er risiko for å støte på forurensede masser i deler planområdet (særlig gbnr. eller felt BS 5 hvor det tidligere har vært bensinstasjon). Ved utbygging i tråd med regulering vil disse massene måtte graves ut for å innfri krav til p-kjeller. Ved fjerning av masser vil mye av risikoen for avrenning fra forurensede masser trolig være borte. b) Støy Det er tidligere foretatt støyvurderinger av området både for støy fra veitrafikk og fra jernbane på oppdrag av henholdsvis Nedre Eiker kommune og Jernbaneverket. Oppfyllelse av forskriftenes krav med hensyn til beskyttelse mot støy forutsettes ivaretatt, og standard bestemmelser om slik dokumentasjon er medtatt i planen. Det er i plankartet inntegnet egen hensynssone for støy med tilhørende bestemmelse, samt at det er en allmenn støybestemmelse uavhengig av arealformål. c) Flom Det er i plankartet inntegnet egen hensynssone for flomfare. Denne har tilhørende standard flombestemmelse, slik benyttet i andre detaljreguleringer i sentrum. Løsninger for avbøtende tiltak vil vises i påfølgende prosjektering og vil trolig måtte bli lik dem brukt i tilsvarende byggesaker til liknende nylig vedtatte detaljreguleringer i sentrum. d) Trafikksikkerhet Biltrafikken i planområdet antas å øke noe på grunn av utbyggingen og forlengelse av Klopptjernsgata, men risikoen for påkjørsel av fotgjengere antas ikke å øke vesentlig på grunn av fotgjengervennlig gateutforming og lav hastighet. Risikoen for påkjørsel av syklister antas ikke øke vesentlig, fordi det ikke tillates atkomster til Arbeidergate og antall avkjørsler til de andre veiene begrenses. Risikoen for møteulykker endres ikke vesentlig. side 23 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: e) Betel-kvartalet 15.09.2015 Anleggsperioden Risikoen for skader på bygninger under anleggsperioder er til stede, men risikoen er akseptabel. Risikoen for skader på infrastruktur er tilstede i anleggsperioden, men er risikoen er lav. Sikring av alle disse grunnforhold, flom og støy er nedfelt som standard rekkefølgekrav (jf. § 7.1.10 c). Evt. avbøtende tiltak må være godkjent i Byggesak samt opparbeidet før bygg kan tas i bruk. f) Naturmangfold Planforslaget skal vurderes i henhold til naturmangfoldloven §§ 8- 12. Planområdet består av et bykvartal som har vært bebygget i lang tid. Alt innenfor planområdet er menneskeskapt eller i stor grad påvirket av mennesker. Det finnes noen gamle enkelttrær i området, men det kan ikke sies at det foreligger naturmiljøer innenfor planområdet. Planforslaget vil i svært liten grad berøre naturmangfoldet, jf. Naturmangfoldlovens § 7. Kunnskap om naturmangfoldet er hentet fra kommunens kartbaser som henter sin informasjon fra Artsdatabankens artskart og Miljødirektoratets Naturbase. Tiltaket berører ikke områder som er vernet etter Naturmangfoldloven. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper i planområdet. Det er registrert en art som finnes i Norsk rødliste, dette er Lerkefalk (Falco subbuto). Denne observasjonen er heftet med stor usikkerhet og favner av den grunn et areal på over 320.000 m2 i Mjøndalen sentrum. Det er intet i området i dag som vitner om leveområde/ tilstedeværelse av lerkefalk. Det er på bakgrunn av dette ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke/ ødelegge truet eller verdifullt naturmangfold. Kravet i naturmangfoldloven § 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. Det må derfor kunne anses at en etablering av bebyggelse på tidligere bebygd areal ikke vil innebære noen risiko for skade på naturmangfoldet. Større deler av eksisterende naturlig vegetasjon vil bli beholdt ved denne planen. I sum vurderes det at Naturmangfoldlovens §§ 8 – 12 ivaretas. Planforslaget vurderes derfor å ha minimale konsekvenser for verdifullt eller lokalt viktig biologisk mangfold. 6.4 Miljøfaglige forhold Planforslaget er i samsvar med mål i Statlige planretningslinjer om samordnet bolig-, arealog transportplanlegging. Lokalisering i et sentrumsområde nær kollektivknutepunkt og annen infrastruktur bidrar til å redusere transportbehovet, og legger til rette for økt bruk av kollektive og miljøvennlige transportformer. Sentrumsnær beliggenhet med de fleste tjenestetilbud innenfor gangavstand og god kollektivdekning bidrar til å redusere behovet for bilkjøring med tilhørende støy- og luftforurensning. Planområdet ligger i et allerede utbygget sentrum og vil ikke medføre forurensning av vann, grunnvann, drikkevann eller marine ressurser. Nye bygninger vil bli oppført etter forskriftenes krav med hensyn til varmeisolasjon og energiøkonomisering. Planområdet ligger i konsesjonsområde for fjernvarme og tilknytningsplikt til denne. Dette er nedfelt i egen ’Forskrift om fjernvarmeplikt, Mjøndalen’ (FOR-2010-12-17-1689). Egne reguleringsbestemmelser er derfor overflødige og vil i tillegg risikere å forbli mer statiske enn mulig justert omfang av både konsesjonsområde samt bestemmelser i forskriften. side 24 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: 6.5 Betel-kvartalet 15.09.2015 Verneinteresser Med bakgrunn i dagens utnyttelse av området, anses det ikke å være natur- eller landskapsverdier i området som bør bevares. Som påpekt tidligere, er det angitt en viss verneverdi for menighetshuset Betel. Planforslaget legger til rette for bevaring av denne bygningen, men det er angitt muligheter for tilbygg. Det er ikke angitt verneverdi for noen av de andre bygningene i kvartalet. Fra Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen har det kommet en bemerkning om at menighetshuset Betel er en bygning med symbol- og identitetsverdi for Mjøndalen. Bygningen anbefales bevart som et eksempel på misjonskirke fra siste halvdel av 1900tallet. For øvrig er det ikke registrert kulturminner, kulturlandskap eller andre verneverdige interesser i området som kommer i konflikt med planen. Menighetshuset Betel er forutsatt bevart i planen i tråd med ønske fra fylkeskommunens utviklingsavdeling. Det er imidlertid forutsatt at det kan etableres tilbygg til dette. 6.6 Barn og unges interesser a) Lekeplasser Det er stilt krav til opparbeidelse av nærlekeplass på min. 50 m2 fra første boenhet og deretter ytterligere 50 m2 for hver 50. boenhet. Slik lekeplass skal ha tilfredsstillende form og lysforhold og skjermes fra trafikkareal, evt. utendørs serveringsareal osv. Det er i tillegg stilt krav til opparbeidelse av privat og felles uteoppholdsareal på minimum 20 m2. Slikt areal vil også kunne benyttes til barn og unges lek og uteopphold. Det er opparbeidet nærlekeplass (for de noe større barna) i Vikhagen ca. 100 m fra planområdet. Store deler av Vikhagen skal også opparbeides som grendelekeplass og parkområde som del av utbyggingsavtale for Stadion-kvartalet (som er under bygging). Kommunen har også planer om å utbedre Wildenveys plass til et større og sammenhengende parkområde. Tvers over veien for dette parkområdet ligger Mjøndalen skole med skolegård med arealer for lek, ballspill osv. Planområdet er i dag bymessig bebygget og inneholder i liten grad områder som benyttes av barn og unge til lek, aktiviteter og opphold. Det er svært få bosatte i kvartalet i dag. Det har vært en liten lekeplass tilknyttet en barnehage i menighetshuset, men barnehagedriften her er opphørt. Planforslaget antas derfor i liten grad å berøre barn og unges interesser negativt. b) Sosial infrastruktur Reguleringsplanen legger til rette for bygging av hus med leiligheter i flere etasje og med private utearealer i hovedsak på balkonger. En full utbygging etter foreslått plan tilsier muligheter for ca. 60 nye leiligheter på området. Statistisk sett er det dekning for å anta at nye sentrumsleiligheter i planområdet i første rekke vil selges til ”godt voksne” og i mindre grad til familier med barn. Dette er hovedsakelig grunnet i at (foruten i Oslo) så er pris pr. m2 for en sentrumsleilighet langt dyrere enn selv nye ene- eller rekkeboliger. Det er imidlertid som nevnt medtatt standard bestemmelser om opparbeidelse av sandlekeplass på området, samt privat og felles uteareal. Dette er for å legge til rette for mer ’blandet’ sammensetning av beboere over tid; dvs. større innslag av barnefamilier m.fl. over tid. side 25 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 Dette innebærer at det kan forventes i gjennomsnitt om lag to personer pr. husstand/ leilighet, dvs. omlag 120 personer bosatt i planområdet området ved fullført utbygging. I dag er det bosatt 16 i kvartalet. Området er godt dekket med offentlige tjenestetilbud for alle aldersgrupper, og det forventes ikke behov for ytterligere utbygging av slike tilbud for å dekke et økende behov som følge av denne planen. Skolekapasiteten i området er god med kort avstand både til barneskole med SFO (ca. 250 m) og til ungdomsskole (ca. 950 m). Det er tilfredsstillende skolekapasitet i området både på barne- og ungdomsskoletrinnet Til nærmeste barnehage er det ca. 600 m. Innenfor gangavstand (ca. 1 km) finnes også idrettsanlegg med idrettshall, fotballbaner osv. Mjøndalen sentrum er også godt dekket med forretnings-, service- og kulturtilbud, noe som vil være med på å gjøre planområdet attraktivt for nye beboere. 6.7 Kommunalteknisk infrastruktur Trafikk og parkering: En full utbygging etter planen vil øke antall leiligheter og beboere i området og dermed skape mer trafikk og øket behov for både beboer- og gjesteparkering . Næringsarealer i nye bygg på området vil i noen grad erstatte eksisterende næringsarealer, og forventes ikke å øke biltrafikk vesentlig, men kan øke behov for kundeparkering I følge Vegvesenets håndbok 146 vil en boligenhet generere ca. 4 bilturer pr. døgn, dvs. at ca. 60 nye leiligheter vil generere ca. 240 bilturer pr. døgn. Som påpekt over, antas behovet for bilbruk å være mindre i dette tilfellet, og vi vil anta at prosjektet vil generere under 200 ekstra bilturer pr. døgn i forhold til i dag. Det forutsettes at eksisterende gatenett har god kapasitet til den forventede trafikkøkning, og det forventes ingen konsekvenser for dette ut over forlengelse av Klopptjerngata, opprusting som følge av tiltaket og eventuelle avtaler i en utbyggingsplan med kommunen. Det er god parkeringsdekning i Mjøndalen, og tiltaket forventes å ikke endre dette i vesentlig grad. Det forventes at nødvendig parkering for leiligheter i nybygg etter reguleringsplanens krav i hovedsak etableres i parkeringskjellere. I tillegg forutsettes gateparkering som ivaretar næringsarealenes krav til besøksparkering. Utbedring av kvartalsstruktur: Det er varslet om forhandlinger om utbyggingsavtale med Nedre Eiker kommune med hensyn til bl.a. trafikkareal, der videreføring av Klopptjerngata og evt. behov for opprusting av omkringliggende gater og fortauer vil bli nærmere vurdert. Denne vil også fastlegge standard på veier, fortau osv. Det er angitt at utforming skal følge «sentrumsstandard» og den til enhver tid gjeldende kommunaltekniske norm. Kollektivtrafikk: Planområdet ligger midt i Mjøndalen sentrum med kort vei (ca. 300 m) til knutepunkt for kollektivtrafikk med buss og tog. Utbedring av kvartalstrukturen vil gi kollektivtrafikk mulighet for alternativ og trolig bedre atkomst og kjørerute i sentrum. Gang- og sykkeltrafikk: Planområdet ligger midt i Mjøndalen sentrum og dermed lett tilgjengelig for både gang- og sykkeltrafikk. Området er omgitt av trafikkerte gater på alle sider, men dette er side 26 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 sentrumsgater med lav fart (30 km/t), relativt liten trafikk og det er tosidig fortau langs alle gater. Kryss er snevret inn for å gi gangfelt på maks 6m bredde. Gangfelt er gjennomgående merket opp i fortauenes forlengelse. Området må derfor regnes som lite utsatt for trafikkfare. Teknisk infrastruktur (utenom veg): Området er utbygget med teknisk infrastruktur som vann og avløp, el.kabler osv., men tilstand og kapasitet må vurderes nærmere før en større utbygging kan tilknyttes. Det er varslet om forhandlinger om utbyggingsavtale med Nedre Eiker kommune med hensyn til videreutvikling av slik teknisk infrastruktur. 6.8 Særlige juridiske eller økonomiske forhold av betydning for planforslaget Planområdet grenser til kommunale veier på alle sider. Det er varslet forhandlinger om utbyggingsavtale med kommunen som bl.a. vil avklare rettigheter og ansvarsforhold med hensyn til utnyttelse, opprusting, vedlikehold osv. av offentlige områder. Mulig konflikt mellom grunneiere i eller tilstøtende planområdet: Eiendommene 15/153 og 15/191 (Vestfossen Eiendom) vil i betydelig grad bli berørt ved en videreføring av Klopptjerngata gjennom kvartalet. Gjennomføring av planen innebærer overtakelse av tilstrekkelig grunn til gateformål og riving av eksisterende bygninger. Det foreligger en tinglyst avtale med tidligere eiere av 15/153 om grensejustering. Grensejusteringen er ikke foretatt, men nye grenser ligger til grunn for inndeling i planområder. Nye eiere av 15/153 har betvilt gyldigheten av avtalen, noe som kan medføre en mulig konflikt i forbindelse med gjennomføring av grensejusteringen og planen. 6.9 Virkninger for kommunen Innløsning eller erstatning Når privat, tredje parts grunn berøres / omfattes av planforslaget kan det kreves innløsning (pbl §15-2) eller erstatning (pbl §15-3) av egen eiendom dersom den blir ’ødelagt som byggetomt’ eller ikke ’kan nyttes på regningssvarende måte’. Dette vurderes ikke som tilfelle som virkning av denne detaljreguleringen. Men en grunneier berøres vesentlig ved bygging av gateforlengelse. Dette kan ikke skje uten grunneiers samtykke ( eller i ytterste fall ved ekspropriasjon). Det er ikke uvanlig at slikt samtykke skjer ved salg av den berørte del av eiendommen. I og med at gatearealet er offentlig formål er det ikke uvanlig at slikt kjøp påfaller kommunen (som ivaretaker av offentlig interesse og ansvar). Økonomiske forhold Eventuell erverv av privat grunn til videreføring av Klopptjerngata kan medføre til dels betydelige kostnader for kommunen. Andre økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune vil bli klarlagt i forhandlinger om den varslede utbyggingsavtalen for området. Det vil i så fall dreie seg om en fordeling av kostnader til eventuell opprusting av teknisk infrastruktur som vann- og avløpsnett, gate, fortau, parkering mv. 6.10 Faglig begrunnelse for valgt planløsning Planutkastet tar sikte på utnyttelse av eiendommene i tråd med kommuneplanens bestemmelser med hensyn til arealbruk, utnyttelse, utforming, byggehøyder osv. Utkastet er også i tråd med den tidligere sentrumsplanens overordnede mål om Mjøndalen sentrum som et urbant, tettbygget sentrum med bykarakter, og med en bebyggelse med blandet formål som legger til rette for sosialt mangfold. Prosjektet vil derfor tilføre Mjøndalen sentrum positive kvaliteter. side 27 av 28 Planbeskrivelse til detaljregulering for: Betel-kvartalet 15.09.2015 Nærheten til servicetilbud, kollektivtrafikk osv. i sentrum av Mjøndalen forventes å gjøre leiligheter i dette området attraktive og populære. De forventes å appellere til flere kjøpergrupper, men kanskje i første omgang til ”godt voksne” uten hjemmeboende barn. Flere leiligheter og beboere i sentrum sammen med de planlagte næringslokalene kan bidra til å styrke Mjøndalen som et handelssentrum og motvirke ”butikkdød”. Flere leiligheter i sentrum kan også bidra til at det er ”liv” i sentrum også utenom arbeidstid og butikkenes åpningstider. Dette er viktig av hensyn til trivsel, trygghet og sosialt mangfold. Planforslaget er i tråd med sentrumsplanens bestemmelser med hensyn til byggehøyder, da det er lagt opp til gesims- og mønehøyder på 14,5 m for fire etasjer og gesimshøyde 17,5 m og mønehøyde 19,5 m for tilbaketrukket 5. etasje. Planforslaget er i tråd med sentrumsplanens bestemmelser med hensyn til krav til antall parkeringsplasser. Menighetshuset Betel er forutsatt bevart i planen med bakgrunn i verneverdier påpekt av Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen. Det er imidlertid åpnet for tilbygg til dette. Planforslaget innebærer at de ulike eiendommer kan utvikles separat, men det vil utvilsomt være en fordel å utvikle flere eiendommer i fellesskap. Dette gjelder ikke minst i forhold til etablering av og adkomst til eventuelle parkeringskjellere. Det er lagt inn hensynssoner for støysoner (rød sone og gul sone). Planbestemmelsene sikrer at boliger, uteareal og lekeplass får tilfredsstillende støyforhold. Det er lagt inn hensynssoner for flomfare (200 års-flom). Det hersker en forståelse mellom Nedre Eiker kommune og Norges vassdrags- og energidirektorat om at sikring mot 50 årsflommen er tilstrekkelig ved utbygging av Mjøndalen mens flomsikringen av Mjøndalen er under planlegging. 7. VEDLEGG 1. ROS-analyse, 15.09.2015 2. Grunnvurdering, 18.09.2015 side 28 av 28
© Copyright 2024