1. No category

NEDRE EIKER
KOMMUNE
Plan ID: 20090003
Saksnr: 2009 / 966
Løpenr: 25684/2015
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
BETEL-KVARTALET
Dato: 15.09.2015
Side 1 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
Innhold
1. BAKGRUNNSOPPLYSNINGER ......................................................................................... 3
2. KRAV TIL AVKLARINGER OG UTREDNINGER ........................................................... 4
3. POLITISK FORHÅNDSVURDERING ................................................................................ 5
4. VARSLING OG MEDVIRKNING ..................................................................................... 11
5. INNHOLD I PLANFORSLAGET...................................................................................... 14
6. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET.............................................................................. 6
7. VEDLEGG ........................................................................................................................... 11
1. ROS-ANALYSE
2. GEOTEKNISK VURDERING
side 2 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
1.
Betel-kvartalet
15.09.2015
BAKGRUNNSOPPLYSNINGER
1.1
Oppdragsgiver / forslagsstiller
Oppdragsgiver/tiltakshaver er Mjøndalen Misjonsmenighet, Misjonskirken Betel.
Forslagsstiller for oppdragsgiver er Arkitektgruppen Drammen AS ved Svein Arne Lerkelund.
Planforslaget er laget i samarbeid med Nedre Eiker kommune.
1.2 Beliggenhet
Planområdet ligger midt i Mjøndalen sentrum, tilgrensende det sørøstre hjørnet på torget.
Planområdet sentralt i Mjøndalen
1.3 Eiendoms - og eierforhold
Tiltakshaver eier et område bestående av gbnr. 15/119, 15/150 og 15/408 omtrent som vist
nedenfor. Det er nylig inngått avtale om justering av noen av grensene. To øvrige
hjørneeiendommer inngår i varslet planområde; gbnr. 15/160 (Arbeidergata 15) og 15/219 (Nedre
torggate 8). Begge disse eiendommene er nå gjennom ulike selskap kjøpt og er i tiltakshavers eie.
Eiendomsgrensene er ikke av tilfredsstillende kvalitet og bør måles opp på ny.
Tiltakshavers eiendommer
– vist innenfor svarte stiplede linjer
side 3 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
1.5
Dagens bruk
Dagens bruk av området bidrar lite til estetikk eller mål for sentrumsutvikling i Mjøndalen. I dag
framstår arealene mot Nedre torggate/Samfunnshuset, samt mot Arbeidergata som litt ’rufsete’.
Dagens tilstand – fra Parkveien
Dagens tilstand – fra Arbeidergata
Dagens tilstand – fra Nedre torggate
Planområdet er i dag kun delvis bebygget. I midten er det et menighetshus, bak et åpent grønt areal
mot Parkveien. På begge hjørnene langs Parkveien er det enkeltbygg med forretning/bolig. Mot
Arbeidergata står en ledig/ubrukt bolig. Bak dette og mot Nedre Torggate er det store ubebyggede
flater som benyttes til parkering, lagring og lignende. Arealutnyttelsen er meget lav og
utforming/plassering av bygg er ikke i tråd med kvartalstruktur og borggård-løsningen
kommuneplanen legger opp til.
side 4 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
1.6
Krav til regulering
I oppstartsmøtet ble det avklart at omsøkte tiltak utløste krav til regulering. Bakgrunnen for krav til
regulering er tredelt:
a) omsøkt ny bygningsmasse er ventet å overstige 2000 m2 og dermed utløse krav til regulering
etter kommuneplanens arealdel § 1.4.
b) Deler av området er regulert i dag gjennom MJ 20.08 Omregulering av gbnr 15/119, 15/219 av
1992. Denne begrenser utbygging i forhold til hva som gjelder i kommuneplanen.
c) I vedtak av detaljregulering for Arbeidergata 17 (Kiwi-kvartalet) ble det gjort en feil mht
tverrsnittet/gatebredden i Parkveien. Resultatet er at det inntil videre ikke er plass til gateparkering.
Grunnet kommunens feil i regulert bredde på Parkveien, mister utbygger av tilstøtende kvartal ca.
2m til gateparkering. Som kompensasjon bistår kommunen i utarbeidelsen av reguleringsplanen.
1.7
Plangrense
I oppstartsmøtet ble det avklart grense for planområdet som skulle reguleres. Dette ble siden utvidet
og er nå som vist i illustrasjonen nedenfor. Dette omfatter kvartalet i sin helhet samt tilliggende
gateareal og uregulerte kryss, samt at den ligger søm-i-søm med tilliggende plan for Kiwi-kvartalet.
1.8
Samordning med pågående planarbeid i området
Nedre Eiker kommune har våren 2015 hatt oppstartsmøte med Jernbaneverket som er tiltakshaver
for detaljregulering for Mjøndalen stasjon. Det varslede planområdet vil tangere planområdet for
detaljregulering av Betel-kvartalet i Klopptjerngata.
1.9
Planstatus
Kommuneplanen: I den gjeldende kommuneplans arealdel (2011) er planområdet avsatt til
Sentrumsformål X, samt Grønnstruktur (ca. 200m2). I Sentrumsformål X skal BYA være minimum
40 %, byggehøyde tillates inntil 19,5 m (5 etasjer) i tråd med vedtak i utvalg for
sentraladministrasjon og tekniske tjenester, 23.01.2014. Første etasje er forbeholdt publikumsrettet
virksomhet. Parkering forutsettes løst hovedsakelig i kjeller.
side 5 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
Utsnitt fra kommuneplanen – planområdet er Sentrumsformål (lys brunt) med et felt til Grønnstruktur
Gjeldende regulering: Kun en mindre del av planområdet er regulert gjennom ’MJ 20.08
Omregulering av gbnr 15/119, 15/219’ vedtatt i 1992. Denne vil erstattes (oppheves) i sin helhet
gjennom vedtak av ny detaljregulering.
Planen omfatter dessuten små ’fliker’ av trafikkareal i detaljreguleringer for Kiwi-kvartalet og
Stadionkvartalet. Arealene som er dekket av disse to planene vil etter vedtak av detaljregulering for
Betel-kvartalet, ikke lenger være omfattet av de eldre planene.
Gjeldende regulering
Gjeldende
reguleringsplan
side 6 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
2.
Betel-kvartalet
15.09.2015
KRAV TIL AVKLARINGER OG UTREDNINGER
2.1
Oppstartsmøte
I oppstartsmøtet skal kommunen gi råd om tekniske krav som må avklares og tema som må utredes
før regulering kan vedtas. Dersom planen vurderes å avvike vesentlig fra kommuneplanen, eller få
stor virkning for miljø eller samfunn, så må disse temaene inngå i formelt planprogram og evt. også
konsekvensutredning som sendes ut på høring og deretter vedtas gjennom politisk behandling.
2.2
Vurdering av krav til planprogram og konsekvensutredning (KU)
Planforslaget er av tiltakshaver vurdert iht. plan- og bygningslovens §4-1 Planprogram og
tilhørende ’Forskrift om konsekvensutredninger’ (FOR 2009.06.26, nr. 855). Slutningen til
tiltakshaver er som følger: ”Planforslaget faller ikke inn under Plan- og bygningslovens §4-1 eller
virkeområde for forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget utløser hverken krav til
planprogram eller konsekvensutredning”. Rådmannen deler denne vurderingen.
2.3
Krav til utredninger i planarbeidet
I oppstartsmøtet ble tema nedenfor tilrådet utredet som grunnlag for vurdering av virkning av
planen og nødvendige avbøtende tiltak. Disse danner i tur grunnlag for utforming av både plankart
og tilhørende bestemmelser.
2.4
Risiko- og sårbarhet
a)
Grunnforhold
Planområdet er tilnærmet flatt (0-4 graders helning). Dette har trolig sammenheng med at planområdet og mesteparten av Mjøndalen sentrum er fyllmasser (jfr. brune areal i illustrasjonen nedenfor).
Planområdet ligger i område bestående av fyllmasser / kvartære sediment
I planområdet er det ingen kjente forekomster av kvikkleire, fare for ras/skred eller farlige stoffer.
Det antas at det er forurenset grunn på gbnr. 15/153 (tidligere bensinstasjonsdrift). Lokale
geotekniske forhold beskrives i avsnittet ”Virkning av planforslaget” og egen utredning i vedlegg 2.
b)
Støy
Støyforhold er som vist i illustrasjonen nedenfor. Hele planområdet, som mesteparten av Mjøndalen
sentrum, omfattes av gul støysone med beregnet støynivå mellom 55 og 65 dBLden. I rød sone, langs
Arbeidergata og Drammensveien, er beregnet støynivå over 65 dBLden.
side 7 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
Planområdet vist med stiplet linje
Her vil det kreves tiltak (nedfelt i standard reguleringsbestemmelser, i tråd med T-1442 retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging) som sikrer at boliger, uteareal og lekeplass får
tilfredsstillende støyforhold. Dette kan bety krav til bebyggelse i form av karré/borggård.
c)
Flom
Planområdet er i likhet med mesteparten av Mjøndalen sentrum utsatt for flomfare; både 50-års
flom (i lys blå) og 200-års flom (i mørk blå) slik vist i illustrasjonen nedenfor.
Planområdet vist med stiplet linje
Her vil det kreves tiltak (nedfelt i standard reguleringsbestemmelser) som krever at tekniske
installasjoner, laveste gulvnivå og lignende sikres mot flom.
side 8 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
2.5
Betel-kvartalet
15.09.2015
Miljøfaglige forhold
a)
Naturmangfold
Det er ingen kjente rødlistearter, eller vernede naturtyper i planområdet.
b)
Grønnstruktur
I kommuneplanen inngår et felt innen planavgrensningen på ca. 200 m2 til grønnstruktur.
Denne må innarbeides i detaljreguleringen, om enn i litt endret fasong.
2.6
Verneinteresser
Det er ingen vernede objekter innenfor planområdet. Arbeidergata 13 er registrert, men ikke
tilskrevet verneverdi i forslag til KDP forkulturminner og –miljøer. Buskerud fylkeskommune har
kommentert at Betel har symbol- og identitetsverdi for Mjøndalen.
2.7
Barn og unges interesser
a)
Lekeplasser
I forbindelse med byggeprosjekter i Mjøndalen opparbeides det småbarnslekeplass og
grenselekeplass (for de noe større barna) i Vikhagen ca. 100 m fra planområdet. Kommunen har
planer om å utbedre Wildenveys plass til et større og sammenhengende parkområde.
Avstand fra planområdet til opparbeidet småbarnslekeplass - og framtidig grendelekeplass
100m
Wildenveys
park
Grendelekeplass
framtidig
Park
Sandlekeplass
Mjøndalen skole
Stadionkvartalet
Under bygging
Planområdet vist med stiplet linje
b)
Sosial infrastruktur
Planområdet ligger knappe 150 m fra Mjøndalen skole. SFO tilknyttet skolen ligger ca. 500 m unna
ved Mjøndalshallen. Hva gjelder øvrig tjenestetilbud så ligger planområdet meget sentralt, det
ligger langs Mjøndalens handlegater og er kun 300 m fra rådhuset.
2.8
Kommunalteknisk infrastruktur
Gate, trafikk og parkering
Fortau tilliggende Betel-kvartalet er i dag ikke opparbeidet iht sentrumsnormen, slik det er krevet av
de andre utbyggerne i sentrum gjennom rekkefølgekrav. Her skal det benyttes bred granitt-kantstein
og belegningsstein. I dag er fortauet bygget med smal grå kantstein og asfaltbelegg.
Av hensyn til trafikksikkerhet skal kryss snevres og gangfelt legges i fortauenes forlengelse.
side 9 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
Det forutsettes at det opparbeides gate/kantparkering langs Parkveiens østside, i tråd med vedtatt
parkeringsplan, samt i tråd med gateutforming med ensidig kantsteinsparkering i sentrum for øvrig.
Atkomster forutsettes ikke lagt i Arbeidergata, nettopp for å skåne denne som handlegate.
Klopptjerngata og dens forlengelse forutsettes å kunne benyttes som framtidig kollektivtrasé (jf.
omtale i pkt. 3.3). Sykkeltrafikk forutsettes avviklet som i dag; dvs. i begge retninger i alle gater i
blandet trafikk (30km/t).
VA, overvann m.m.
Vanntilførsel i området er ok, med mindre de skal ha store mengder sprinkelvann (vesentlig mer
enn 30 l/s (=180l/min) mot 5 bar). Kapasitet på mottak av spillvann (avløp) er også ok.
Overvann derimot må pumpes til anlegg i Industrigata.
2.9
Særlige juridiske eller økonomiske forhold av betydning for planforslaget
Planområdet omfatter to eiendommer og grunneiere som ikke aktivt samarbeider i planforslaget.
De vises i illustrasjonen nedenfor med rød stiplet linje. Planområdet vises med svart stiplet linje.
Den største av eiendommene, Arbeidergata 11 gbnr.15/153, eies av Vestfossen Eiendom. De
motsetter seg ikke utvikling av kvartalet, men ønsker at deres interesser ivaretas (jf. punkt 4.3 i
uttalelse nr.5 til varsel om oppstart). Den minste av de to, del av 15/191, er kommunen ved
skrivende stund i samtaler om kjøp.
2.10 Virkning for kommunal grunn som berøres / omfattes av planforslaget
Kommunal grunn som berøres er hovedsakelig gategrunn og fortau. I tillegg kanskje også del av
gbnr. 15/191 dersom avtale om kjøp inngås.
side 10 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
3.
Betel-kvartalet
15.09.2015
POLITISK FORHÅNDSVURDERING
3.1
Politisk behandling av oppstartsmøte (forhåndsvurdering)
Oppstartsmøte ble holdt mellom tiltakshaver og forvaltningen 26.03.14. De faglige rådene for
utarbeidelse av detaljreguleringen fra forvaltningen ble politisk behandlet i Hovedutvalg for
Sentraladministrasjon og tekniske tjenester den13.05.14.
3.2
Oppfølging av råd i oppstartsmøte
De vedtatte rådene og tiltakshavers oppfølging av disse vises i tabellen nedenfor:
Vedtatt råd
1
Plangrense varsles som vist i
oppstartsmøtereferatets pkt. 8.1.
2
Gateparkering innlemmes langs østsiden av
Parkveien, i tillegg til fortau.
Søknad om nedsettelse eller fritak fra gebyr
sendes til kommunen til vurdering som
kompensasjon mot tap av byggeareal til
gateparkering.
3
Tiltakshavers
oppfølging
Planområdet ble varslet som vist i
oppstartsmøtereferatet 06.08.2014.
Planområdet ble senere utvidet med
påfølgende varsling 30.01.2015.
Fulgt opp. Del av planforslaget.
Følges opp etter endelig vedtak.
3.3
Endringer / tilføyelser til faglige råd i oppstartsmøtet
I forbindelse med stasjonsutviklingsprosjektet for Mjøndalen er en forlengelse av Klopptjernsgata
fra Arbeidergata til Nedre Torggate anbefalt som ny busstrasé til og fra Mjøndalen, se Feil! Fant
ikke referansekilden.. Denne er sammenfallende med kommuneplanens mål om utvikling av
kvartalstruktur og (gjen-) opprettelse av gateforlengelse i bl.a. Klopptjerngata. Av disse grunnene
ble planområdet varslet
utvidet til å omfatte hele, og ikke bare deler av forlenget Klopptjerngate.
Anbefalt kollektivløsning i Mulighetsstudie Knutepunktutvikling Mjøndalen, utarbeidet av Rambøll 2014
side 11 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
3.4
Betel-kvartalet
15.09.2015
Oppfølging av merknader fra kommunale etater/virksomheter til oppstartsmøtet
1
Fagområde
Geodata
Merknad
2
Byggesak
 revurderer planavgrensningen for
å unngå uregulert restareal.
Anbefaler hele kvartalet inngår.

Fulgt opp. Planområdet er utvidet.
3
Kommunal
-teknikk
 Overvann må til Drammenselva
(alt øst for Parkveien).
 Det må utarbeides en plan for
overvannshåndtering.
Bestiller kommunalteknikk må
kontaktes i forbindelse med dette.
 Varelevering må ikke tillates i
offentlig gate.
 Varelevering anbefales i
borggården.
Fulgt opp i VA-plan (§ 7.1.8)
 krav om oppmåling av grenser
 Veibredde i Arbeidergata bør
ivaretas. Ønske om at nybyggets
plassering mot Arbeidergata,
flukter med Kiwi-bygget.
Tiltakshavers
oppfølging
Ny oppmåling bestilt
Fulgt opp i § 7.1.8
Ikke tatt til følge. Jf. neste punkt.
Ikke tatt til følge. Beslaglegger felles
uteareal. Varelevering innlemmes i
areal til innfelt gateparkering
Planforslaget følger opp eksisterende
veibredde i Arbeidergata med 12m fra
veggliv til veggliv.
4
Oppvekst
og kultur
Oversikt over dagens kapasitet
ved Mjøndalen skole.
Tas til orientering
5
Bygg og
eiendom
Bekymret for øket press på
parkering ved Samfunnshuset
6
Landbruk
Det kan/skal ikke tas hensyn til dagens
parkering på privat grunn avsatt til
byggeområde i KPL
Tas til orientering
Ingen merknad
side 12 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
4.
Betel-kvartalet
15.09.2015
VARSLING OG MEDVIRKNING
4.1
Varsel om oppstart
Etter politisk behandling av oppstartsmøtet ble planarbeidet varslet i avis og ved brev til naboer,
høringsinstanser m.fl. den 08.08.14. Varselet og alle saksdokument til politisk behandling av
oppstartsmøtet ble lagt ut på kommunes hjemmeside under ’Kunngjøringer, høringer og ettersyn’.
Naboer og høringsinstanser ble i brev datert 30.01.2015 varslet om at planområdet ble utvidet til å
omfatte hele kvartalet samt areal til Klopptjerngatas forlengelse.
Kommunens nettside, fredag 8.8.14
4.2
Medvirkningsprosess
Forslagsstiller har ikke tatt initiativ til medvirkning
uten om varsel om oppstart. Dette samtykket
rådmannen til idet planforslaget er i tråd med
kommuneplanen. Videre har de to grunneierne som
ikke deltar i utarbeidelsen av planforslaget ikke
motsatt seg utvikling av kvartalet, jf. pkt. 4.3.
Det er avholdt et møte mellom saksbehandler og
beboere i Arbeidergata 7 den 12.03.2015.
I høringsperioden kan det være aktuelt å avvikle
møte(r) med de to berørte grunneierne eller ha
allment opplysningsmøte.
EikerBladet, fredag 8.8.14
side 13 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
4.3
Betel-kvartalet
15.09.2015
Oppfølging av innkomne merknader til varsel om oppstart
Det kom inn fem merknader til varselet om oppstart. Etter varselet om utvidelse av planområdet kom det inn
to merknader og det ble avholdt et møte mellom saksbehandler og med beboere i Arbeidergata 7.
Et sammendrag av merknadene og møtet med beboerne i Arbeidergata 7 vises i tabellen nedenfor.
1
2
Avsender,
dato
Beboer i
Arbeidergata 7
12.08.14
Fylkesmannen i
Buskerud
18.08.14
Merknad
 Ønsker opplysninger om planprosess
Ber om krav i bestemmelsene om:
- ivaretakelse av støyforhold
- dokumentasjon ved byggesøknad om
ivaretakelse av støytiltak.
- støytiltak ferdigstilt før boligene kan tas
i bruk.
Tiltakshavers
Vurdering
Møte avholdt 12.08.14 hvor betydning av
varselet, prosess, og ulike sentrumstema
ble belyst
Standard bestemmelse i §§ 6.1 og 7.1.3
Har ikke hjemmel til å kreve
dokumentasjon, kun utførelse av tiltak
Standard rekkefølgekrav i § 7.1.10 c
Ber om at støyutredninger følger
planforslaget ved offentlig ettersyn
Omfattes av planbeskrivelsens 2.2 og 6.3
Ber om utredning av miljøvennlige
energiløsninger og vurdering om krav om
tilrettelegging for forsyning av vannbåren
varme
Tas ikke til følge. Planen ligger innenfor
konsesjonsområde for fjernvarme med
tilhørende forskrift om tilknytningsplikt.
Egen reguleringsbestemmelse overstyres
av forskriften og er derfor overflødig.
Ber om trafikksikre løsninger for alle
trafikanter, samt god tilgjengelighet til
kollektivtransport
Trafikksikkerhet gjort gjennom brede
fortau, smale kryss og gangfelt i fortauenes forlengelse. Ca. 75m til buss og tog
Ber om vurdering av lekeareal for barn i
alle aldre, evt. sikre tilstrekkelig areal
Standardbestemmelse om småbarnslekeplass i § 5.2.5. Nær- og grendelekeplass i Vikhagan ca. 100m unna.
Ber om vurdering av naturmangfold
Ingen kjente rødlistearter, eller vernede
naturtyper i planområdet.
Ber om at prinsipp om universell
utforming sikres fulgt opp gjennom
reguleringsbestemmelser.
Tas ikke til følge. Nedfelt i lov, samt
Teknisk forskrift. Egen bestemmelse
overflødig.
 Vurderer planen i tråd med retningslinje Tas til orientering.
for samordnet areal- og
transportplanlegging
Tas til orientering.
 Arbeider med kommunen om utforming
av kollektivknutepunkt i Mjøndalen (ca.
75m unna)
3
Jernbaneverket
29.08.14
4
Buskerud
 Kulturminner ikke kjent eller registrert i
fylkeskommune
planområdet.
05.09.14
 Ber om bestemmelse om meldeplikt
dersom automatisk fredet kulturminne
framkommer
side 14 av 28
Tas til orientering.
Tas ikke til følge. Nedfelt i kulturminneloven som overstyrer regulering. Egen
reguleringsbestemmelse overflødig.
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
5
6
Betel-kvartalet
15.09.2015
 Anbefaler bevaring av Betel-bygget
som eksempel på misjonskirke fra siste
halvdel av 1900-tallet.
Tas delvis til følge. Betel-bygget vil bli
liggende i borggården, men vil få tilbygg
mot Parkveien
Vestfossen
Eiendom v/
Advokatfirma
DLA Piper
04.09.14
 Vurderer gyldighet i makeskifte/ avtale
om grensejustering (2010)
Ikke relevant for planavgrensning.
 Atkomst til bnr.153 over bnr.159 må
ivaretas i videre planarbeid
Bnr.153 får egen atkomst fra Klopptjerngata, samt felles atkomst over bnr. 159.
Se bilder over
eiendom og
atkomst(er)og
parkering på
neste side
 Ber om at planarbeid sikrer helhetlig
utvikling av kvartalet, herunder også
bnr. 153
Ivaretatt i plankart og planbestemmelser
 Ber om sikring av atkomst og parkering
i byggeperioden.
Ivaretas i egen og påfølgende Byggesak
 Påpeker at de ikke er imot utvikling av
kvartalet, men vil ikke bli skadelidende
Tas til orientering.
Jernbaneverket
(JBV),
05.02.2015

Er positiv til høy utnyttelsesgrad i
gangavstand til stasjonen
Tas til orientering.

Tilråder at videre arbeid med ny busstrasé gjøres i tett samarbeid med
Jernbaneverket
Traséen følger anbefalt løsning i
mulighetsstudien.
Viser til anbefalt løsning i
mulighetsstudien
7
Buskerud
fylkeskommune,
23.02.21015

Planutvidelsen medfører ikke behov
for å vurdere kulturminneforholdene
annerledes enn i tidligere merknad
8
Onvor
Andersen,
beboer i
Arbeidergata 7

Positive til at Arbeidergata 7 kan få en Avsatt atkomstpil.
direkte adkomst til Klopptjernsgatas
forlengelse.

Behov for å opprettholde HCparkeringsplass inntil garasjene på
15/290.
Planen endrer ikke dette.

Bekymret for øket press på
parkering ved Samfunnshuset
Det kan/skal ikke tas hensyn til dagens
parkering på privat grunn avsatt til
byggeområde i KPL

Viser til at tomtedeling i tilsendt
’Varsel om endring av arealformål’
ifm kommuneplanens arealdel ikke er
riktig. Ber om korrigering.
Tas til etterretning.
Merknad oversendes Geodataavdeling til
oppfølging.
9
Sameiet
Mjøndalen
Terrasse
Arbeidergata 7
26.08.15
side 15 av 28
Tas til orientering.
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
Nedenfor vises dagens atkomster og parkeringsforhold for gbnr. 15/153 (fra Google streetview) som er
omtalt i punkt 5 i tabell i 4.3 ovenfor.
Sett fra Arbeidergata (ved kryss med Klopptjerngata)
Sett fra Arbeidergata (litt vest for kryss med Klopptjerngata)
Sett fra Nedre torggate (’over gata’ fra Samfunnshuset)
side 16 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
5.
INNHOLD I PLANFORSLAGET
5.1
Hensikt med planen
Hensikten med reguleringsplanen er tredelt. Den skal legge til rette for:
- sentrumsutvikling med blandet bebyggelse, deriblant forsamlingslokale (det vil si utvidelse
av menighetshuset Betel).
- utvikling av grønnstruktur/torg innen og gangforbindelse gjennom kvartalet
- utvikling av kvartalstruktur ved å forlenge Klopptjerngata fra Arbeidergata til Nedre
torggate.
Dette samsvarer med planbestemmelsenes §1 ’Planens hensikt’.
5.2
Hovedgrep for å oppnå hensikten
a) Grad av utnytting og byggehøyder
Tillatt bebygd areal er i tråd med kommuneplanens bestemmelser satt til min. 40 % BYA.
I tråd med kommuneplanens bestemmelser er det lagt til rette for bygging i 4 etasjer med en
tilbaketrukket 5. etasje. I tråd med denne planen er gesimshøyden foreslått til 14,5 m og
mønehøyden til 17,5 m for 4 etasjer, og gesimshøyde 17,5 m og mønehøyde 19,5 m for
tilbaketrukket 5. etasje. Tilbaketrukket toppetasje skal være trukket min 3 m inn fra
byggegrense mot gate. Det er åpnet for at trapp-/ heisoppbygg kan overskride disse høydene
med inntil 1,5 m, og at slikt oppbygg ikke må trekkes tilbake fra fasadelivet i en eventuell 5.
etasje. Bestemmelse om utforming av fasader krever at disse varieres og brytes opp.
I det indre av kvartalet er byggehøydene redusert til én etasje med en gesims- og mønehøyde
på maksimalt 5 m. Her er det på taket muligheter for felles uteoppholdsareal, lekeplass mv..
For område for forsamlingslokale (SFL) er byggehøydene på tre etasjer med en gesims- og
mønehøyde på maksimalt 11,5 m.
Bebyggelsen kan ha en teoretisk utnyttelse opp mot 100 % BYA og maksimal høyde etter
reguleringsplanen. Hensynet til estetisk utforming, tilpasning til eksisterende bebyggelse,
variasjon, sol og dagslys, areal til tilfredsstillende leke-/ og uteoppholdsareal osv. tilsier
derimot at det vil bli en noe lavere utnyttelse i praksis.
Illustrasjonene på de neste sidene antyder en samlet utbygging med en utnyttelse på ca. 92%
BYA for kvartalet som helhet, og med et bruksareal på ca. 9.500 m2 BRA utenom kjeller.
Parkeringskjeller under det meste av kvartalet vil få et bruksareal på ca. 2.500 m2 BRA.
b) Uteoppholds- og lekeareal
Bestemmelsene krever at summen av privat og felles uteoppholdsareal skal utgjøre min.
20m2 pr. boenhet, og at alle leiligheter skal ha privat uteoppholdsareal på min. 10m2. Slik
plankartet foreligger er det mulighet for felles uteoppholds-/ lekeareal på inntil ca. 700 m2 på
taket over næringsarealer i 1. etasje i det indre av kvartalet. I tillegg er det regulert inn et
’grønt’ torg (felt ST) på grunnplan på ca. 270 m2 – også til felles uteopphold. Samlet
størrelse på felles uteoppholdsareal vil dermed være avhengig av størrelsen på tak over 1.
etasje og torget.
side 17 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
Mulig utbyggingsvolum i tråd med reguleringsbestemmelsene
– fasade- og utformingsdetaljer avgjøres i påfølgende prosjektering til egen Byggesak
side 18 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
side 19 av 28
15.09.2015
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
d) Atkomst(er) og parkering (og varelevering)
Det er i dag vanlig parkeringskapasitet i området som ellers i Mjøndalen, og planlagt
utbygging forventes ikke å endre dette nevneverdig. Parkering for leiligheter og ansatte i
næringslokaler er forutsatt i parkeringskjeller under bygningene. Det er lagt opp til
gateparkering langs Parkveien, Nedre Torggate og ny Klopptjerngata for besøkende til
næringslokalene. Innkjøring til parkeringskjeller er foreslått fra Klopptjerngata. Denne
adkomsten vil kunne betjene parkeringskjeller under hele kvartalet.
Behovet for varelevering er vanskelig å anslå, da det er usikkert hvilke næringsvirksomheter
som vil etablere seg her. Varelevering må etableres fra areal avsatt til gateparkering i
omkringliggende gater, evt. fra parkeringskjeller. Detaljer omkring dette må redegjøres for i
prosjektering til byggesaken.
c) Gate- og trafikkforhold
Det er varslet om forhandlinger om utbyggingsavtale med Nedre Eiker kommune med
hensyn til bl.a. trafikkareal, der evt. behov for opprusting av omkringliggende gater og
fortauer vil bli nærmere vurdert. Denne vil også fastlegge standard på gater, fortau osv.
I planbestemmelsene er det angitt krav til «sentrumsstandard» og gjeldende kommunalteknisk norm for utforming av gater, fortau mv. Gater er angitt med en bredde på 6m, dvs.
3m til senter, fortau på 2m og parkeringsplasser langs veien på 2m. Gatehjørner skal
anlegges med radius 5m. Det er angitt nedsenk i kantstein i hele hjørneavrundingen og ved
gangfelt og innkjørsler.
Planområdet ligger midt i Mjøndalen sentrum og er dermed lett tilgjengelig både til fots,
sykkel, kollektivtrafikk og med bil.
Området er i dag omgitt av trafikkerte gater på tre sider. Det forutsettes imidlertid en
videreføring av Klopptjerngata fra Arbeidergata til Nedre Torggate, slik at planområdet i
framtida vil bli omgitt av gater på alle fire sider. Dette er sentrumsgater med lav fart og
begrenset trafikk, og det er fortau langs begge sider av alle gater. Området må derfor regnes
som lite utsatt for trafikkfare.
5.3
Forhold som har vært avgjørende i planarbeidet
Forsamlingslokale: Det utløsende tiltaket innenfor planområdet er utvidelse av
forsamlingslokalet (feltene SFL 1- 4). For tiltakshaver har det vært viktig å legge til rette for
at dette kan bygges ut snarest, det vil si fra dagens Betel-bygg og i nytt felt ut mot
Parkveien. I og med at denne utbyggingen er lavere og ikke inneholder boliger, så er det
ikke stilt krav til parkering i kjeller under dagens eller nytt forsamlingslokale, men
rekkefølgekrav om gateparkering slik beskrevet nedenfor.
Gateutforming: Ny innfelt kantparkering er inntegnet i alle tilstøtende gater unntatt
Arbeidergata. Denne innfelte gateparkeringen forutsettes å dekke parkeringskrav til annet
enn boligene (dvs. forsamlingslokale, forretning og lignende i første etasjen). Alle feltene til
Bebyggelse og anlegg, medregnet Forsamlingslokale, har rekkefølgekrav til opparbeidelse
av tilstøtende kantparkering.
Kvartalstruktur : Forlengelse av Klopptjerngata ble tidlig tatt inn i planarbeidet. Dette er en
direkte konsekvens av mål om utvikling (og i dette tilfelle gjenopprettelse) av gate- og
kvartalstruktur i Mjøndalen. Ny Klopptjerngate er inntegnet med tosidig fortau og gateparkering. Denne vil framstå som en branngate tilsvarende nordre del av Stasjonsgata.
side 20 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
Gangforbindelse / Arkade:
I tråd med utforming i andre vedtatte sentrumskvartal, så er det utformet ’gjennomgang’ av
kvartalet.
Formålet er at atkomst til
borggård (og i dette tilfelle torg)
skal være åpen og ikke innestengt
eller en ’blindveg’. Da blir et
offentlig areal fort oppfattet som
privat.
I denne detaljreguleringen er
grepet for å oppnå denne
åpenheten en forbindelse på ca.
20m fra (innkjøring til p-kjeller i)
ny Klopptjerngate til borggård
torgareal langs Parkveien. Dette
tillater forretninger, bevertning
o.l. å ha fasade også innad i
kvartalet. Dette vurderes å kunne
bidra til attraktivitet og dermed
aktivitet i borggården i dette sentrumskvartalet. Nedenfor vises bilder av eksempel på
gangforbindelser/arkader med tilsvarende dimensjonering.
Arkader er kjære element i mange byer, her noen bilder fra Cardiff hvor de er byens erklærte stoltheter.
Torg: Arealet som i kommuneplanen er avsatt til Grønnstruktur foreslås regulert til Torg (ST).
Hensikten med dette er å opparbeide et offentlig ’grønt’ areal som fungerer som et torg
tilpasset brukere i alle aldre. Derfor tillater bestemmelsene servering på deler av arealet,
samt at det stilles krav til både beplantning og innretninger rettet mot barn. Krav til opparbeidelse av både torg og gangforbindelse bidrar til å gjøre kvartalets borggård til et offentlig
rom og ikke oppleves/oppfattes som et privat uteoppholdsareal kun for beboerne i kvartalet.
Bruk av arealformålet Torg avviker noe fra kommuneplanens avsettelse av Grønnstruktur i
samme området. Torg er et underformål til ’Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur’ og
ikke ’Grønnstruktur’, men i bestemmelsene krever opparbeidelse av et grønt torg. Det vil si
med beplantning. Hensikten bak kommuneplanens areal avsatt til Grønnstruktur var ikke
plen eller park, men et offentlig areal med grønt innslag/preg. Bruk av arealformålet Torg og
bestemmelser som sikrer grønt preg vurderes å være i tråd med kommuneplanen.
side 21 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
5.4
Betel-kvartalet
15.09.2015
Gjennomføring av planen - rekkefølgekrav:
’Krav om særskilt rekkefølge på tiltak’ i planen kan stilles for å sikre at disse gjennomføres.
I dette planforslaget er rekkefølgekrav nedfelt i bestemmelsenes § 7.1.11 Her stilles krav til
opparbeidelse av bl.a.: uteareal og lekeplass, torg, fortau og gateparkering, så vel som pkjeller. Kravene er som vist nedenfor:
a) Uteoppholdsareal og småbarnslekeplass :
Før boliger tas i bruk skal privat og felles uteoppholdsareal og felles småbarnslekeplass være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan/ byggeplan (jf. §7.1.3 ).
Dersom boliger tas i bruk mellom 1. oktober og 1. mai, skal arbeidene ferdigstilles så
snart som mulig påfølgende vår/sommer og ikke senere enn 1. juli samme år.
b) Den ubebyggede del av byggeområdet:
1. Før bebyggelse tas i bruk skal den ubebyggede del av byggeområdet (BS og BFL)
være opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan/byggeplan (jf. §7.1.3 ).
Frist for ferdigstillelse er som i §7.1.10.a.
2.
For tiltak i BFL 1-4 skal utomhusplanen/byggeplan vise ST, samt tilstøtende fortau
og gateparkering i SF 2-3 og SPA 2-3.
3.
For tiltak BS 1-5 skal utomhusplanen/byggeplan vise hele planområdet.
c) Øvrige tiltak:
Før bebyggelse tas i bruk i følgende felt skal tilhørende tiltak være opparbeidet som
vist nedenfor og i tråd med godkjent utomhusplan/byggeplan:
Felt
Krav
1.
BS 1 - 2
ST, SKV 1-2, SF 1-2, SPA 1-2
2.
BS 3
ST, SKV 3, SF 3, SPA 3
3.
BS 4
ST, SKV 3-4, SF 3-4, SPA 3-4
4.
BS 5
ST, SKV 1, SKV 5, SF 1, SF 5, SPA 5
5.
BFL 1-4
ST, SKV 2, SF 2-3, SPA 2-3
6.
BS / BFL
Flom- og støysikring som i §§ 6 og 7.1.5
VA-tiltak som i § 7.1.9
Parkeringskrav som i § 7.1.10
I plankartet er samferdselsarealene med vilje delt opp i mindre enheter. Disse er inndelt slik
at de er tilstøtende de ulike delfeltene for BS og BFL. Hensikten er at kravet til
opparbeidelse står i forhold til tiltak/felt som bygges ut. For eksempel dersom det kun
bygges ut i BFL mot Parkveien, så er det rekkefølgekrav til gate, fortau og parkering langs
Parkveien. For felt mot ny Klopptjerngate er forholdet tilsvarende.
side 22 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
6.
VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET
6.1
Samsvar med kommuneplanen
Planforslaget bidrar til oppfyllelse av mål i kommuneplanen (KPL) om Mjøndalen som et
urbant, kompakt og tettbygget område med en blandet bebyggelse som legger til rette for
sosialt mangfold. Hverken arealformål, utnyttelse eller byggehøyder avviker fra KPL. Dette
gjelder som nevnt også bruk at formålet Torg framfor Grønnstruktur.
Videre legger planforslaget opp til å ivareta krav og mål i rikspolitiske retningslinjer, lover
og forskrifter og forutsettes å ikke komme i konflikt med noen av disse.
6.2
Estetikk og stedsutvikling
Det er i reguleringsplanen tatt med standard bestemmelser om materialbruk og utforming
som skal sikre en mest mulig harmonisk og enhetlig utførelse av bebyggelsen i planområdet.
Dette vil vises i prosjektering og behandles i påfølgende byggesak.
Reguleringsplanen legger til rette for en videreutvikling av kvartalsstrukturen i Mjøndalen
sentrum med bebyggelse rundt et indre, felles gårdsrom. Planen tillater tettere utnyttelse og
større byggehøyder enn mye av dagens bebyggelse i kvartalet. Dette er imidlertid en ønsket
utvikling som er nedfelt i kommuneplanen.
6.3
Risiko- og sårbarhet
a)
Grunnforhold
Det har vært foretatt grunnundersøkelser i tilstøtende områder som indikerer at planområdet
stort sett består av sand over grus og siltige masser. I Grunnvurdering av 18.09.2015 ( se
vedlegg 2) konkluderes det med at områdestabiliteten i dag og etter utbygging i 4-5 etasjer
er fullt ut tilfredsstillende. Det er risiko for å støte på forurensede masser i deler planområdet
(særlig gbnr. eller felt BS 5 hvor det tidligere har vært bensinstasjon). Ved utbygging i tråd
med regulering vil disse massene måtte graves ut for å innfri krav til p-kjeller. Ved fjerning
av masser vil mye av risikoen for avrenning fra forurensede masser trolig være borte.
b)
Støy
Det er tidligere foretatt støyvurderinger av området både for støy fra veitrafikk og fra
jernbane på oppdrag av henholdsvis Nedre Eiker kommune og Jernbaneverket. Oppfyllelse
av forskriftenes krav med hensyn til beskyttelse mot støy forutsettes ivaretatt, og standard
bestemmelser om slik dokumentasjon er medtatt i planen. Det er i plankartet inntegnet egen
hensynssone for støy med tilhørende bestemmelse, samt at det er en allmenn
støybestemmelse uavhengig av arealformål.
c)
Flom
Det er i plankartet inntegnet egen hensynssone for flomfare. Denne har tilhørende standard
flombestemmelse, slik benyttet i andre detaljreguleringer i sentrum. Løsninger for avbøtende
tiltak vil vises i påfølgende prosjektering og vil trolig måtte bli lik dem brukt i tilsvarende
byggesaker til liknende nylig vedtatte detaljreguleringer i sentrum.
d)
Trafikksikkerhet
Biltrafikken i planområdet antas å øke noe på grunn av utbyggingen og forlengelse av
Klopptjernsgata, men risikoen for påkjørsel av fotgjengere antas ikke å øke vesentlig på
grunn av fotgjengervennlig gateutforming og lav hastighet. Risikoen for påkjørsel av
syklister antas ikke øke vesentlig, fordi det ikke tillates atkomster til Arbeidergate og antall
avkjørsler til de andre veiene begrenses. Risikoen for møteulykker endres ikke vesentlig.
side 23 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
e)
Betel-kvartalet
15.09.2015
Anleggsperioden
Risikoen for skader på bygninger under anleggsperioder er til stede, men risikoen er
akseptabel.
Risikoen for skader på infrastruktur er tilstede i anleggsperioden, men er risikoen er lav.
Sikring av alle disse grunnforhold, flom og støy er nedfelt som standard rekkefølgekrav (jf.
§ 7.1.10 c). Evt. avbøtende tiltak må være godkjent i Byggesak samt opparbeidet før bygg
kan tas i bruk.
f)
Naturmangfold
Planforslaget skal vurderes i henhold til naturmangfoldloven §§ 8- 12. Planområdet består av et
bykvartal som har vært bebygget i lang tid. Alt innenfor planområdet er menneskeskapt eller i
stor grad påvirket av mennesker. Det finnes noen gamle enkelttrær i området, men det kan
ikke sies at det foreligger naturmiljøer innenfor planområdet. Planforslaget vil i svært liten
grad berøre naturmangfoldet, jf. Naturmangfoldlovens § 7.
Kunnskap om naturmangfoldet er hentet fra kommunens kartbaser som henter sin informasjon
fra Artsdatabankens artskart og Miljødirektoratets Naturbase. Tiltaket berører ikke områder som
er vernet etter Naturmangfoldloven. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper i
planområdet. Det er registrert en art som finnes i Norsk rødliste, dette er Lerkefalk (Falco
subbuto). Denne observasjonen er heftet med stor usikkerhet og favner av den grunn et areal på
over 320.000 m2 i Mjøndalen sentrum. Det er intet i området i dag som vitner om leveområde/
tilstedeværelse av lerkefalk.
Det er på bakgrunn av dette ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke/ ødelegge truet eller
verdifullt naturmangfold. Kravet i naturmangfoldloven § 8 om at saken i hovedsak skal baseres
på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. Det må derfor kunne anses at en
etablering av bebyggelse på tidligere bebygd areal ikke vil innebære noen risiko for skade på
naturmangfoldet. Større deler av eksisterende naturlig vegetasjon vil bli beholdt ved denne
planen. I sum vurderes det at Naturmangfoldlovens §§ 8 – 12 ivaretas. Planforslaget vurderes
derfor å ha minimale konsekvenser for verdifullt eller lokalt viktig biologisk mangfold.
6.4
Miljøfaglige forhold
Planforslaget er i samsvar med mål i Statlige planretningslinjer om samordnet bolig-, arealog transportplanlegging. Lokalisering i et sentrumsområde nær kollektivknutepunkt og
annen infrastruktur bidrar til å redusere transportbehovet, og legger til rette for økt bruk av
kollektive og miljøvennlige transportformer. Sentrumsnær beliggenhet med de fleste
tjenestetilbud innenfor gangavstand og god kollektivdekning bidrar til å redusere behovet for
bilkjøring med tilhørende støy- og luftforurensning.
Planområdet ligger i et allerede utbygget sentrum og vil ikke medføre forurensning av vann,
grunnvann, drikkevann eller marine ressurser.
Nye bygninger vil bli oppført etter forskriftenes krav med hensyn til varmeisolasjon og
energiøkonomisering. Planområdet ligger i konsesjonsområde for fjernvarme og
tilknytningsplikt til denne. Dette er nedfelt i egen ’Forskrift om fjernvarmeplikt, Mjøndalen’
(FOR-2010-12-17-1689). Egne reguleringsbestemmelser er derfor overflødige og vil i
tillegg risikere å forbli mer statiske enn mulig justert omfang av både konsesjonsområde
samt bestemmelser i forskriften.
side 24 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
6.5
Betel-kvartalet
15.09.2015
Verneinteresser
Med bakgrunn i dagens utnyttelse av området, anses det ikke å være natur- eller
landskapsverdier i området som bør bevares.
Som påpekt tidligere, er det angitt en viss verneverdi for menighetshuset Betel. Planforslaget
legger til rette for bevaring av denne bygningen, men det er angitt muligheter for tilbygg.
Det er ikke angitt verneverdi for noen av de andre bygningene i kvartalet.
Fra Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen har det kommet en bemerkning om at
menighetshuset Betel er en bygning med symbol- og identitetsverdi for Mjøndalen.
Bygningen anbefales bevart som et eksempel på misjonskirke fra siste halvdel av 1900tallet. For øvrig er det ikke registrert kulturminner, kulturlandskap eller andre verneverdige
interesser i området som kommer i konflikt med planen.
Menighetshuset Betel er forutsatt bevart i planen i tråd med ønske fra fylkeskommunens
utviklingsavdeling. Det er imidlertid forutsatt at det kan etableres tilbygg til dette.
6.6
Barn og unges interesser
a)
Lekeplasser
Det er stilt krav til opparbeidelse av nærlekeplass på min. 50 m2 fra første boenhet og
deretter ytterligere 50 m2 for hver 50. boenhet. Slik lekeplass skal ha tilfredsstillende form
og lysforhold og skjermes fra trafikkareal, evt. utendørs serveringsareal osv. Det er i tillegg
stilt krav til opparbeidelse av privat og felles uteoppholdsareal på minimum 20 m2. Slikt
areal vil også kunne benyttes til barn og unges lek og uteopphold.
Det er opparbeidet nærlekeplass (for de noe større barna) i Vikhagen ca. 100 m fra
planområdet. Store deler av Vikhagen skal også opparbeides som grendelekeplass og
parkområde som del av utbyggingsavtale for Stadion-kvartalet (som er under bygging).
Kommunen har også planer om å utbedre Wildenveys plass til et større og sammenhengende
parkområde. Tvers over veien for dette parkområdet ligger Mjøndalen skole med skolegård
med arealer for lek, ballspill osv.
Planområdet er i dag bymessig bebygget og inneholder i liten grad områder som benyttes av
barn og unge til lek, aktiviteter og opphold. Det er svært få bosatte i kvartalet i dag. Det har
vært en liten lekeplass tilknyttet en barnehage i menighetshuset, men barnehagedriften her er
opphørt. Planforslaget antas derfor i liten grad å berøre barn og unges interesser negativt.
b)
Sosial infrastruktur
Reguleringsplanen legger til rette for bygging av hus med leiligheter i flere etasje og med
private utearealer i hovedsak på balkonger. En full utbygging etter foreslått plan tilsier
muligheter for ca. 60 nye leiligheter på området. Statistisk sett er det dekning for å anta at
nye sentrumsleiligheter i planområdet i første rekke vil selges til ”godt voksne” og i mindre
grad til familier med barn. Dette er hovedsakelig grunnet i at (foruten i Oslo) så er pris pr.
m2 for en sentrumsleilighet langt dyrere enn selv nye ene- eller rekkeboliger. Det er
imidlertid som nevnt medtatt standard bestemmelser om opparbeidelse av sandlekeplass på
området, samt privat og felles uteareal. Dette er for å legge til rette for mer ’blandet’
sammensetning av beboere over tid; dvs. større innslag av barnefamilier m.fl. over tid.
side 25 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
Dette innebærer at det kan forventes i gjennomsnitt om lag to personer pr. husstand/
leilighet, dvs. omlag 120 personer bosatt i planområdet området ved fullført utbygging.
I dag er det bosatt 16 i kvartalet.
Området er godt dekket med offentlige tjenestetilbud for alle aldersgrupper, og det forventes
ikke behov for ytterligere utbygging av slike tilbud for å dekke et økende behov som følge
av denne planen. Skolekapasiteten i området er god med kort avstand både til barneskole
med SFO (ca. 250 m) og til ungdomsskole (ca. 950 m). Det er tilfredsstillende skolekapasitet
i området både på barne- og ungdomsskoletrinnet
Til nærmeste barnehage er det ca. 600 m. Innenfor gangavstand (ca. 1 km) finnes også
idrettsanlegg med idrettshall, fotballbaner osv.
Mjøndalen sentrum er også godt dekket med forretnings-, service- og kulturtilbud, noe som
vil være med på å gjøre planområdet attraktivt for nye beboere.
6.7
Kommunalteknisk infrastruktur
Trafikk og parkering: En full utbygging etter planen vil øke antall leiligheter og beboere i
området og dermed skape mer trafikk og øket behov for både beboer- og gjesteparkering .
Næringsarealer i nye bygg på området vil i noen grad erstatte eksisterende næringsarealer,
og forventes ikke å øke biltrafikk vesentlig, men kan øke behov for kundeparkering
I følge Vegvesenets håndbok 146 vil en boligenhet generere ca. 4 bilturer pr. døgn, dvs. at
ca. 60 nye leiligheter vil generere ca. 240 bilturer pr. døgn. Som påpekt over, antas behovet
for bilbruk å være mindre i dette tilfellet, og vi vil anta at prosjektet vil generere under 200
ekstra bilturer pr. døgn i forhold til i dag. Det forutsettes at eksisterende gatenett har god
kapasitet til den forventede trafikkøkning, og det forventes ingen konsekvenser for dette ut
over forlengelse av Klopptjerngata, opprusting som følge av tiltaket og eventuelle avtaler i
en utbyggingsplan med kommunen.
Det er god parkeringsdekning i Mjøndalen, og tiltaket forventes å ikke endre dette i
vesentlig grad. Det forventes at nødvendig parkering for leiligheter i nybygg etter
reguleringsplanens krav i hovedsak etableres i parkeringskjellere. I tillegg forutsettes
gateparkering som ivaretar næringsarealenes krav til besøksparkering.
Utbedring av kvartalsstruktur:
Det er varslet om forhandlinger om utbyggingsavtale med Nedre Eiker kommune med
hensyn til bl.a. trafikkareal, der videreføring av Klopptjerngata og evt. behov for opprusting
av omkringliggende gater og fortauer vil bli nærmere vurdert. Denne vil også fastlegge
standard på veier, fortau osv. Det er angitt at utforming skal følge «sentrumsstandard» og
den til enhver tid gjeldende kommunaltekniske norm.
Kollektivtrafikk:
Planområdet ligger midt i Mjøndalen sentrum med kort vei (ca. 300 m) til knutepunkt for
kollektivtrafikk med buss og tog. Utbedring av kvartalstrukturen vil gi kollektivtrafikk
mulighet for alternativ og trolig bedre atkomst og kjørerute i sentrum.
Gang- og sykkeltrafikk:
Planområdet ligger midt i Mjøndalen sentrum og dermed lett tilgjengelig for både gang- og
sykkeltrafikk. Området er omgitt av trafikkerte gater på alle sider, men dette er
side 26 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
sentrumsgater med lav fart (30 km/t), relativt liten trafikk og det er tosidig fortau langs alle
gater. Kryss er snevret inn for å gi gangfelt på maks 6m bredde. Gangfelt er gjennomgående
merket opp i fortauenes forlengelse. Området må derfor regnes som lite utsatt for trafikkfare.
Teknisk infrastruktur (utenom veg): Området er utbygget med teknisk infrastruktur som
vann og avløp, el.kabler osv., men tilstand og kapasitet må vurderes nærmere før en større
utbygging kan tilknyttes. Det er varslet om forhandlinger om utbyggingsavtale med Nedre
Eiker kommune med hensyn til videreutvikling av slik teknisk infrastruktur.
6.8
Særlige juridiske eller økonomiske forhold av betydning for planforslaget
Planområdet grenser til kommunale veier på alle sider. Det er varslet forhandlinger om
utbyggingsavtale med kommunen som bl.a. vil avklare rettigheter og ansvarsforhold med
hensyn til utnyttelse, opprusting, vedlikehold osv. av offentlige områder.
Mulig konflikt mellom grunneiere i eller tilstøtende planområdet:
Eiendommene 15/153 og 15/191 (Vestfossen Eiendom) vil i betydelig grad bli berørt ved en
videreføring av Klopptjerngata gjennom kvartalet. Gjennomføring av planen innebærer
overtakelse av tilstrekkelig grunn til gateformål og riving av eksisterende bygninger.
Det foreligger en tinglyst avtale med tidligere eiere av 15/153 om grensejustering.
Grensejusteringen er ikke foretatt, men nye grenser ligger til grunn for inndeling i
planområder. Nye eiere av 15/153 har betvilt gyldigheten av avtalen, noe som kan medføre
en mulig konflikt i forbindelse med gjennomføring av grensejusteringen og planen.
6.9
Virkninger for kommunen
Innløsning eller erstatning
Når privat, tredje parts grunn berøres / omfattes av planforslaget kan det kreves innløsning
(pbl §15-2) eller erstatning (pbl §15-3) av egen eiendom dersom den blir ’ødelagt som
byggetomt’ eller ikke ’kan nyttes på regningssvarende måte’. Dette vurderes ikke som
tilfelle som virkning av denne detaljreguleringen. Men en grunneier berøres vesentlig ved
bygging av gateforlengelse. Dette kan ikke skje uten grunneiers samtykke ( eller i ytterste
fall ved ekspropriasjon). Det er ikke uvanlig at slikt samtykke skjer ved salg av den berørte
del av eiendommen. I og med at gatearealet er offentlig formål er det ikke uvanlig at slikt
kjøp påfaller kommunen (som ivaretaker av offentlig interesse og ansvar).
Økonomiske forhold
Eventuell erverv av privat grunn til videreføring av Klopptjerngata kan medføre til dels
betydelige kostnader for kommunen.
Andre økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune vil bli klarlagt i forhandlinger
om den varslede utbyggingsavtalen for området. Det vil i så fall dreie seg om en fordeling av
kostnader til eventuell opprusting av teknisk infrastruktur som vann- og avløpsnett, gate,
fortau, parkering mv.
6.10
Faglig begrunnelse for valgt planløsning
Planutkastet tar sikte på utnyttelse av eiendommene i tråd med kommuneplanens
bestemmelser med hensyn til arealbruk, utnyttelse, utforming, byggehøyder osv. Utkastet er
også i tråd med den tidligere sentrumsplanens overordnede mål om Mjøndalen sentrum som
et urbant, tettbygget sentrum med bykarakter, og med en bebyggelse med blandet formål
som legger til rette for sosialt mangfold. Prosjektet vil derfor tilføre Mjøndalen sentrum
positive kvaliteter.
side 27 av 28
Planbeskrivelse til detaljregulering for:
Betel-kvartalet
15.09.2015
Nærheten til servicetilbud, kollektivtrafikk osv. i sentrum av Mjøndalen forventes å gjøre
leiligheter i dette området attraktive og populære. De forventes å appellere til flere
kjøpergrupper, men kanskje i første omgang til ”godt voksne” uten hjemmeboende barn.
Flere leiligheter og beboere i sentrum sammen med de planlagte næringslokalene kan bidra
til å styrke Mjøndalen som et handelssentrum og motvirke ”butikkdød”. Flere leiligheter i
sentrum kan også bidra til at det er ”liv” i sentrum også utenom arbeidstid og butikkenes
åpningstider. Dette er viktig av hensyn til trivsel, trygghet og sosialt mangfold.
Planforslaget er i tråd med sentrumsplanens bestemmelser med hensyn til byggehøyder, da
det er lagt opp til gesims- og mønehøyder på 14,5 m for fire etasjer og gesimshøyde 17,5 m
og mønehøyde 19,5 m for tilbaketrukket 5. etasje.
Planforslaget er i tråd med sentrumsplanens bestemmelser med hensyn til krav til antall
parkeringsplasser.
Menighetshuset Betel er forutsatt bevart i planen med bakgrunn i verneverdier påpekt av
Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen. Det er imidlertid åpnet for tilbygg til dette.
Planforslaget innebærer at de ulike eiendommer kan utvikles separat, men det vil utvilsomt
være en fordel å utvikle flere eiendommer i fellesskap. Dette gjelder ikke minst i forhold til
etablering av og adkomst til eventuelle parkeringskjellere.
Det er lagt inn hensynssoner for støysoner (rød sone og gul sone). Planbestemmelsene sikrer
at boliger, uteareal og lekeplass får tilfredsstillende støyforhold.
Det er lagt inn hensynssoner for flomfare (200 års-flom). Det hersker en forståelse mellom
Nedre Eiker kommune og Norges vassdrags- og energidirektorat om at sikring mot 50 årsflommen er tilstrekkelig ved utbygging av Mjøndalen mens flomsikringen av Mjøndalen er
under planlegging.
7.
VEDLEGG
1. ROS-analyse, 15.09.2015
2. Grunnvurdering, 18.09.2015
side 28 av 28