Saksfremstilling - Sandnes Kommune
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. Saksbehandler 14/03870-25 Silje Dons Ranhoff Behandles av Utvalg for byutvikling Møtedato 10.06.2015 1. gangsbehandling - Plan 2014122 - Detaljregulering for gnr 69 bnr 1823 og 3062 - Lurahammeren SAKEN GJELDER Aros Arkitekter AS fremmer på vegne av Gamleveien Utbygging AS forslag til endret detaljregulering av gnr 69, bnr 1823 og 3062 for å erstatte gjeldende plan 2002128 som ble vedtatt i 2012. Planforslaget legger til rette for et stort offentlig friområde og 106-129 boenheter fordelt på 10 kjedehus og 96-119 leiligheter. Planområdet utgjør cirka 35 dekar. Saken legges frem for førstegangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Mottatt første planforslag Fullstendig planforslag mottatt Førstegangsbehandling 23.06.2014 26.11.2014 07.05.2015 06.06.2015 Statoil startet i 2002 arbeidet med å detaljregulere deler av dagens planområde. Plan 2002128 var oppe til førstegangsbehandling flere ganger i 2005 og 2011, og ble endelig vedtatt av bystyret 18.12.2012. Utvalg for byutvikling vedtok ved førstegangsbehandling 12.01.2005 at saken skulle sendes tilbake for videre bearbeiding. Noen av punktene de ønsket skulle bli ivaretatt var: Det forutsettes en boligtetthet på 4,5 boliger pr. daa. Maks kotehøyde bør være under 45 meter. Administrasjonen tok føringene med i anbefalingene til utbygger ved oppstart av ny detaljregulering. Krav til boligtetthet har økt siden vedtaket ble gitt, og administrasjonen revidert dermed kravene til en boligtetthet 1 på minimum 6 boliger per dekar. Maksimal kotehøyde ble satt til 48,5 meter som er høyden på et av de øvre platåene på Lurahammeren. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren 2013-2040 Planområdet ligger innenfor øvrige kollektivtraséer for kollektivtransport i regionalplanen, dette gir krav om en boligtetthet på 4-8 boliger per dekar. Kommuneplan for Sandnes kommune 2011-2025 Området er i gjeldende kommuneplan regulert til boligbebyggelse i vest og grønnstruktur i øst. Det ligger også flere hensynssoner over planområdet: H130 – Restriksjoner flyplass. H210 og H220 - Rød og gul støysone fra vei. H710 – Båndlegging infrastruktur. I høringsutkast til ny kommuneplan ligger området innenfor hovedkollektivtraséen, noe som gir en anbefaling på 4-10 boliger per dekar. Miljøplan for Sandnes 2011-2025 Store deler av planområdet ligger i gul støysone, mens områdene langs Gamleveien ligger i rød støysone. Luravika sørøst for planområdet er et prioritert overvintringsområde for ender. Gjeldende reguleringsplaner Plan 2002128 – Detaljregulering for Lurahammeren Plan 2002128 omfatter omtrent samme planområde som planforslaget. Planen ble vedtatt 18.12.2012 og regulerer vestre del av planområdet til 65 boenheter og østre del til grønnstruktur med kvartalslekeplass i sørøst. Utsnittet på neste side viser deler av plankartet til vedtatt plan. Bebyggelsen er fordelt med en husrekke mot vest med 5+5 kjedehus på to etasjer, og et to-etasjes bygg med 5 leiligheter. Den østre delen av bebyggelsen består av to blokker på 3-6 etasjer med 20 og 30 leiligheter i hver. Forslagsstiller ønsker å revidere gjeldende detaljregulering for å øke utnyttelsen fra 3,8 boliger per dekar, i tråd med regionalplanen. Utbygger argumenterer også med at reguleringsbestemmelsene i vedtatt plan medførte kostnader som de mener overstiger hva som kan dekkes ved salg av 65 boenheter. Blant annet på grunn av at det ikke var lagt inn fleksibilitet i antall leiligheter. 2 Utsnitt av gjeldende plan 2002128 Tilgrensende reguleringsplaner Planområdet grenser til fem andre gjeldende planer, disse er beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse kapittel to som ligger vedlagt. 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Generelt Planområdet ligger ved Lurahammeren i Lura bydel og var tidligere en del av Statoil sitt tankanlegg som har vært i drift siden femtitallet. Deler av driften ble lagt ned i på slutten av nittitallet og det ble siden gjort flere forsøk på å detaljregulere den vestlige delen av området til boliger. Den østligste delen av Lurahammeren som vender mot Gandsfjorden er fortsatt i bruk av Statoil, men planlegges å avvikles i fremtiden. Store deler av planområdet er fortsatt inngjerdet. Nord Skråfoto av Lurahammeren og Statoils anlegg mot Gandsfjorden i øst. Planområdet er markert med rosa. Området er sterkt kupert med høydedrag nord-sør og består i dag av skog. Fjellformasjonen til Lurahammeren gir store høydeforskjeller innad i planområdet med laveste kote på 16 m.o.h. ved Gamleveien i vest og 55 m.o.h. på toppen av Lurahammeren mot øst. Det er også et utsprengt areal innenfor planområde som følge av at Statoil hadde en av tankene sine plassert i området. Tidligere bruk av området Området sørvest i planområdet har tidligere vært regulert til industri og blitt brukt som bilverksted, og senere som oppstillingsplass for et firma som solgte biler. I den nordvestlige delen av planområdet ligger det i dag en kontorbygning. 4 Cirka midt i planområdet var det tidligere plassert en tank for diesel som ble fjernet i 1995. Rett sør for denne ble det lagd en dam som fungerte som et avtappings-/utskillingsbasseng for kondensvann fra tanken. Det har tidligere blitt påvist konsentrasjoner av nedbrutt diesel m.m. i området hvor tanken var plassert, i dammen på nedsiden og i en bekk ned mot boligbebyggelsen i sørøst. Det finnes også tidligere miljøundersøkelser som henviser til oljemasser fra sekstitallet som ligger nedgravd et ukjent sted ved tanken. Tidligere rapporter anbefaler at det må ryddes opp i området og at forurensede masser må leveres til godkjent mottak. Samfunnssikkerhet Det Norske Veritas skrev i 2001 en rapport som vurderte risikoen forbundet med å ha boligbebyggelse i umiddelbar nærhet til Statoils tankanlegg på Lura. De vurderte effekten av normal daglig drift og eventuelle eksplosjoner i lagertankene som er plassert i fjellanlegget under Lurahammeren. Det ble konkludert med at det er meget lite sannsynlig at en eksplosjon i en lekkasje fra tankene vil kunne forårsake skade på utsiden av fjellet over tankene. Skolekapasitet Lura barneskole og Porsholen barneskole ligger 700 og 800 meter mot vest, og er tilgjengelige for gående via en undergang rett nord for planområdet og fortau/boliggater. Det er forespeilet store utbygginger langs industriområdene ved Gamleveien og på Lura, det er derfor knyttet usikkerhet rundt prognosene for elevtallene i tiden fremover. Skolene samarbeider om elevfordelingen i området og begge har kapasitet med forbehold om store boligutbygginger og generasjonsskifte i eneboligområdene. Lurahammaren ungdomsskole ligger 600 meter rett nord for planområdet og er tilgjengelig for gående via boliggater. Skolen har i dag god kapasitet, men vil i fremtiden ha behov for å samarbeide med nærliggende skoler, og eventuelt utvide ved stor boligutbygging i området. Konsekvenser for barn og unge Barnetråkkregistreringene for området er utdaterte og området har vært avstengt sammen med resten av Statoil sitt anlegg i lengre tid. 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Tekst skrevet i kursiv er hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse. 3D-illustrasjon av planforslaget sett fra fugleperspektiv i sørvest. Generelt Planforslaget tar utgangpunkt i kommuneplanens arealdel. Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for etablering av totalt inntil 129 boliger med tilhørende anlegg som veier, gangarealer, grøntanlegg, lekeplasser og parkering. All atkomst til området, både Statoils anlegg, ny bebyggelse og eksisterende eneboliger er samlet i ett, nytt felles kryss ved Gamlevegen. Parkering skjer på egen tomt for kjedehusbebyggelsen. Blokkbebyggelsen får parkering under bygning, og gjesteparkering på terreng. Atkomst til den enkelte leilighet skjer via trapp eller heis fra bakkeplan og parkeringsanlegg. Bygningene brytes ned i flere bygningsvolumer (…) Bebyggelsen er lavest i vest mot Gamlevegen (2-4 etg.) og høyere i øst inn mot ”Hammeren” (5 – 7 etg.). (…) Bebyggelsen er utformet med tanke på å skape en variert boligmasse, bestående av leiligheter fra ca. 45 – 130 m2 og kjedehus på inntil 200 m2 BRA (…) Alle boligene får store og romslige private 6 uteoppholdsarealer/balkonger, og på blokkene B1 – B4 er det lagt opp til at balkongene vil få størrelser på 15 – 25 m2. Det skal bygges sandlekeplasser mellom boligene, med god sikt fra boligene. For større barn er det regulert inn en kvartalslekeplass inn mot friområdet. Boligene og området rundt skal utformes med tanke på universell utforming. Området skal skjermes for støy fra Gamlevegen. Byggehøyder Planforslaget legger opp til ti kjedehus i felt B6 og B7 vendt ut mot Gamleveien i vest. Disse omtrent like som i gjeldende plan. Lavblokken i felt B5 på fire etasjer er vendt ut mot Gamleveien i vest. Denne er i planforslaget to etasjer høyere enn i gjeldende plan. Blokkene i felt B1-B4 mot øst vil bli plassert oppå en delvis nedgravd parkeringskjeller. De fire blokkene vil variere i maksimal høyde fra 23 meter i sør til 17 meter i nord. Dette tilsvarer en maksimal kotehøyde på 51,5 og 54,5 m.o.h. i sør og 49,5 m.o.h. i nord. Maksimal byggehøyde over havet er hevet fra gjeldende plan til planforslaget med 10,5 og 4,5 meter i sør og 5,4 meter i nord. Dette utgjør en høydeforskjell fra hustaket på kjedehusene/lavblokken i vest til blokkene i øst, på 16,4 – 19,4 meter i sør, 13,9 meter i midten og 5,5 meter i nord i planforslaget. Administrasjonen anbefalte i etterkant av oppstartsmøtet at maksimal byggehøyde på bebyggelsen i planområdet burde være 48,5 m.o.h., og at maksimal høyde fra gjeldende plan kan videreføres hvis bygget er plassert på samme sted. Planforslaget legger opp til maksimale byggehøyder på 16 meter høyere enn administrasjonens anbefalinger. Østre del av blokk B1 ligger i gjeldende plan på baksiden av en av knausene til Lurahammeren og var derfor delvis skjult sett fra fjorden. Blokk B1 sin nye plassering er trukket lenger sør hvor knausen skråner kraftig ned mot sør. Blokkens nye plassering i forhold til terrengformasjonen til Lurahammeren vises i vedlagt snitt E som vises under. I gjeldende plan ligger den høyeste delen av blokk B1 inntil den hvite fjellskjæringen vist til venstre (nord) for blokken på snittet under. Utsnitt fra vedlagt snitt E for blokk B1 i planforslaget. 7 Høyden på blokkene er fordelt slik at de høyeste blokkene ligger lavest i terrenget, sør i planområdet, for så å skråne nedover i byggehøyde mot den nordlige delen av planområdet som ligger høyest i terrenget. Snitt A viser byggehøydene og plasseringene til blokk B1-B4 i det nye terrenget. Snittet viser ikke høydeforskjellen ned til Gamleveien som ligger 4-5 meter lavere i terrenget parallelt med blokkene mot vest. Snittet viser også byggehøyder på blokkene som er en meter lavere enn hva reguleringsbestemmelsene har angitt som maksimal byggehøyde. Utsnitt fra vedlagt snitt A for blokk B1-B4 i planforslaget. Visualiseringene under viser hvordan blokkene vil kunne oppleves fra nabolagene nordvest og sør for planområdet. Visualiseringene ligger også som vedlegg til saken. Utsnitt fra vedlagt visualisering sett fra nordvest Utsnitt fra vedlagt visualisering sett fra nabolaget i sør Felles uteoppholdsareal og offentlig friområde Det er regulert inn nesten 3,9 dekar med areal til offentlig og felles lekearealer. Dette er fordelt på fem sandlekeplasser og en kvartalslekeplass. Dette gir cirka 30 m2 lekeareal per boenhet innenfor planområdet. I tillegg kommer privat og felles uteoppholdsareal, private balkonger og offentlig friområde. Boligområdet ligger nært opp til friområde og skog. (…) Uterommene mellom blokkene over parkeringskjelleren skal opparbeides med sandlekeplasser og felles uteoppholdsplasser som kan fungere som møteplasser for beboerne. Disse vil fremstå som førsteinntrykk og inngangsparti til bebyggelsen for besøkende som kommer til fots. (…) 8 (…) Siden alle lekeplassene er felles for samtlige boliger innenfor planen kan de gis et variert innhold som gjør at barna får et bedre leketilbud og gårdsrommene kan ha hver sin identitet. Sandkasser og sitteplasser plasseres der det er best solforhold, mens lekeapparater som oppmuntrer til bevegelse kan plasseres i de mer skyggefulle områdene. Kvartalslekeplassen vil bli knyttet opp mot det store offentlige friområdet, hvor skogen også vil være en naturlig lekeplass for både små og store barn. Lura er i dag en bydel med liten tilgang til offentlige friområder. En realisering av denne detaljreguleringen vil føre til at det åpnes et stort nytt areal på cirka 14 dekar som vil være tilgjengelig for allmennheten innen det gis brukstillatelse til felt B1-B4. Reguleringsbestemmelsene sikrer at det skal opparbeides turvei gjennom området i en nordsørgående retning. Denne turveien skal kobles opp til fortau o_F3 i nord og gangvei f_GV3 i sør slik at friområdet er tilgjengelig fra flere kanter. Man vil fra toppen av hammeren ha utsikt over hele Gandsfjorden og omkringliggende områder mot øst. Mot vest vil utsikten bli noe skjemmet av nærheten og høydene til blokkene B1-B4. Universell utforming Alle leilighetene i felt B1-B5 er planlagt som tilgjengelige boenheter og vil ha tilgang med heis og ha alle funksjoner på et plan. Dette utgjør cirka 90 % av planområdets boliger, men vil ikke inkludere kjedehusene i felt B6 og B7. Planforslaget sikrer universell adkomst til alle lekeplasser og adkomst til blokkene på østsiden av planområdet via universelt utformet rampe midt i feltet, og universelt utformet gangvei i sør gjennom kvartalslekeplassen. Boligtetthet Administrasjonen anbefalte på oppstartsmøtet en boligtetthet på minimum 6 boliger per dekar. Tiltakshaver signaliserte på samme møte at de ønsket en utnyttelse på 6-7 boliger per dekar. Reguleringsplanen tillater mellom 106-129 boliger innenfor planområdet. Dette utgjør en boligtetthet på totalt 8,3 boliger per dekar. Gjeldende plan har en boligtetthet på 3,8 boliger per dekar. Den vestre siden av planområdet består av kjedehus og en lavblokk, og den østre består av fire blokker. Dette gjør at det er stor forskjell i boligtettheten internt i området. Tettheten er derfor også beregnet ved å dele planområdet inn i en del vest for ny adkomstvei og en del øst for ny adkomstvei, dette inkluderer boliger, tilhørende parkering, en tilhørende andel av lekearealet, halvparten av internt veiareal og annet mindre areal. Denne beregningen viser at området vest for ny adkomstvei vil med ti kjedehus og maksimalt fjorten leiligheter ha en boligtetthet på 3,4 boliger 9 per dekar. Området øst for ny adkomstvei med maksimalt 105 leiligheter har en boligtetthet på 12,2 boliger per dekar. Sol-/skyggeforhold De vedlagte sol-/skyggediagrammene viser at uteoppholdsarealene til leilighetene og kjedehusene i felt B5-B7 vil ha gode solforhold på vestsiden ved vårjevndøgn og ved sommersolverv, og dårlige solforhold ved inngangspartiet på østsiden. Sandlekeplassene f_LEK3 - f_LEK6 og den nordlige delen av kvartalslekeplassen o_LEK1 vil ha dårlige solforhold ved angitt tidspunkt ved vårjevndøgn. Sandlekeplassen f_LEK2 og den sørlige delen av kvartalslekeplassen o_LEK1 vil ha gode solforhold på samme tidspunkt. Ved sommersolverv vil alle lekeplassene unntatt den nordlige delen av kvartalslekeplassen ha gode solforhold. Leilighetene i felt B1-B4 vil ha privat uteoppholdsareal i form av balkonger. De vest- og sørvendte balkongene vil ha gode solforhold ved angitte tidspunkter på både vårjevndøgn og sommersolverv. Ifølge vedlagte sol-/skyggediagrammer vil de fleste nord- og østvendte balkongene ha svært begrenset med sol ved både vårjevndøgn og sommersolverv. Noen av de østvendte balkongene som vil kunne få gode solforhold tidlig på dagen ved sommersolverv. Reguleringsbestemmelsene sikrer at boenhetene i 1.-3. etasje i blokk B3 og 1.-2. etasje i blokk B4 ikke bare kan være vendt mot øst og/eller nord. Dette betyr at boenhetene i disse etasjene i tillegg må ha vinduer/balkong vendt mot sør eller vest. Dette fordi disse boenhetene vil ligge tett inntil fjellskjæringene mot øst, noe som både vil være skjemmende og skyggefullt. De resterende boenhetene i blokk B1-B4 har ikke bestemmelser som sikrer gjennomgående leiligheter. Trafikale forhold Området vil få atkomst fra Gamleveien via eksisterende kryss i Nadabergveien i nord, dette krysset vil få ny utforming. Eksisterende avkjørsel fra Lønneveien ut til Gamleveien vil bli sanert og beboerne mot sør vil få ny adkomst gjennom planområdet. Området ligger i parkeringssone B med krav om 1+0,2 eller 1+1 parkeringsplasser per boenhet. Leilighetene i felt B1-B4 vil ha beboer- og gjesteparkering i parkeringsetasjen under blokkene, det er også satt av plass til seks gjesteparkeringsplasser sør for blokkene på f_P2. Felt B5 har gjeste- og beboerparkeringsplasser/carporter på parkeringsareal f_P1. Kjedeboligene i felt B6 og B7 vil ha to parkeringsplasser på egen tomt. Det vil settes av plass til to sykkelparkeringsplasser på egen tomt til kjedehusene i felt B6 og B7. Leilighetene i felt B1-B5 vil ha avsatt plass til 10 to sykkelparkeringsplasser per boenhet, hvorav en vil være plassert i forbindelse med inngangspartiet og den andre i kjeller/bod. Støy Det er utarbeidet en støyvurdering v/Sinus AS, basert på reguleringsforslaget, som konkluderer med at det må etableres støyskjerm langs Gamlevegen. Støyskjermen skal lages av samme materialer som støyskjerm lenger sør langs Gamleveien. Støy fra jernbanelinjen skaper ikke behov for støyskjerming, da avstanden mellom boligene og linjen er stor. Planforslaget angir hverken en minimums- eller maksimumshøyde for støyskjermen som skal etableres mellom Gamleveien og felt B5-B7. Høydeforskjellene i plangrepet fører til at en for eksempel to meter høy støyskjerm fra hagenivået i felt B5-B7, vil føre til at støyskjermingen vil være 4-4,5 meter høy, sett fra Gamleveien. Dette vil kunne oppleves som en meget høy skjermingsvegg for brukere av bil- og gangvei ved Gamleveien, men vil samtidig ikke oppleves som mer enn normalt fra boligenes hagenivå. Arealet til lekeplass f_LEK 2 sørvest i planområdet ble lagt til etter at støyvurderingen ble utført. Vedlagt støyvurdering viser at hele arealet satt av til lekeplass vil ligge i gul støysone hvis det ikke gjøres ytterligere tiltak. Dette kommer av at det er en åpning i støyskjermen på vestsiden av lekeplassen. For at denne lekeplassen skal kunne medregnes i totalt lekeplassareal må den få støyskjermingstiltak som medfører en reduksjon av støy slik at den ikke vil ligge i gul støysone. Overvannshåndtering Overvann skal håndteres i et lukket system med tilhørende drensledninger, sandfang og sluk. Før overvannet kan føres ut i det offentlige ledningsnettet skal det fordrøyes i nedgravd anlegg innenfor område f_LEK2. Det skal også opparbeides en grøft med drensledning mellom adkomstveien f_GV1 og fjellskjæringen bak blokk B2-B4. Denne skal samle opp overvann fra vestre del av friområdet o_FRI som har naturlig flomvei ned skjæringene øst for blokk B1-B4. Kommunaltekniske anlegg Området vil ha utplassert to felt med nedgravde renovasjonscontainere, en langs adkomstveien nord for utkjørselen til blokkene, og en midt i planområdet. ROS-analyse Forurenset masse Området omfatter deler av Statoils oljeanlegg på Lurahammeren. Det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene om at ev. forurensede masser skal skiftes ut før utbygging kan finne sted. Det er allerede gjennomført 11 omfattende kartlegging av forurensing og laget en tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. Skredfare ROS-analysen trekker frem at det vil være fare for stein-/snøskred i området. Dette gjelder spesielt blokkene i felt B1-B4 som ligger inntil Lurahammeren. For å kunne bygge såpass langt inn i området vil det sprenges ut store fjellmasser fra Lurahammeren, dette vil medføre høye fjellskjæringer på baksiden av blokkene. Reguleringsbestemmelsene sier at disse fjellskjæringene skal utformes med en helning på 1:10 og sikres forsvarlig mot ras og steinsprang. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 23.06.2014. Det kom inn ni uttalelser. Oppsummering av merknadene og forslagsstillers kommentar kan finnes i kapittel seks i planbeskrivelsen. Merknadene kan leses i sin helhet i vedlagt dokument ’Innkomne merknader’. Plansjefens har ingen kommentarer til merknadene utover den som er listet opp under. Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Barnerepresentanten og Bymiljø i Sandnes kommune har kommentert at det er påvist forurensede masser i området hvor det i forrige detaljregulering var anlagt kvartalslekeplass. Bymiljø poengterer at det ikke kan etterlates forurensninger av høy forurensningsklasse i områder som er satt av til grøntområder eller lekeplass, selv hvis det ikke skal graves i området. En håndtering av massene må sikres i reguleringsbestemmelsene, og tiltaksplan og teknisk plan må godkjennes av Sandnes kommune før arbeidene kan igangsettes. Forslagsstillers kommentar fra vedlagt planbeskrivelse Merknadene er tatt til etterretning og det har vært dialog mellom utbygger og bymiljø i etterkant, blant annet i forbindelse med at det er gjort ytterligere utredninger av forurensing i grunnen. Området i sør hvor det er påvist høyeste grad av forurensing er nå foreslått tatt ut av kvartalslekeplass. (…) Det er for øvrig stilt rekkefølgekrav til håndtering og sikring av forurensede masser. Plansjefens kommentar Området som forslagsstiller henviser til er nå regulert til offentlig friområde og bestemmelsesområde #1. Reguleringsbestemmelsene sikrer at området skal ryddes i samsvar med tiltaksrapport for håndtering av forurensede masser, og at området må gjøres tilgjengelig for allmennheten før det kan gis brukstillatelse for boligene i felt B1-B4, på lik linje med resten av friområdet. 12 PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Topologi Planområdet har en utfordrende topologi ved at det stiger kraftig fra Gamleveien i vest og opp til Lurahammeren i øst. Det er derfor viktig å bruke et plangrep som er tilpasset planområdet positive og negative kvaliteter. Området har allerede en utfordring ved at en del av Lurahammeren rett nord for felt B1 har en stor fjellskjæring på grunn av tidligere plassering av en dieseltank. Planforslaget har avsatt dette arealet til å være en del av kvartalslekeplassen, men på grunn av blokkenes plassering mot sør vil store deler av dette området være skyggefylt ved vårjevndøgn og sommersolverv. Planforslaget legger også opp til at det skal sprenges ut store deler av Lurahammerens fjellmasser for å gjøre plass til blokkene i B1-B4. Dette vil ifølge de vedlagte snittene skape store fjellskjæringer på mellom 8-16,5 meter inkludert eksisterende fjellskjæringer. Blokk B3 og B4, samt lekeplassene f_LEK3 og f_LEK4 vil ha 8-10 meter høye skjæringer svært tett inntil blokkene og lekeplassen. Planforslaget legger også opp til at det skal være en avstand på 5,3 meter på baksiden av disse blokkenes byggegrense, til fjellskjæringene. Dette arealet er avsatt til sykkelparkering og adkomstvei for blokk B3 og B4 som har inngangsparti mot fjellskjæringen. De eksisterende skjæringene langs den nordre delen av kvartalslekeplassen vil være 12,5-16,5 meter høye og ligge 12-27 meter fra balkongene i blokk B1. Plansjefen anser det som negativt, og lite fremmende for et godt bomiljø at inngangsparti og sandlekeplasser vil ligge i umiddelbar nærhet til såpass høye fjellskjæringer. Flere av leilighetene i disse byggene, særlig de som er lokalisert på nordøstsiden vil også ligge tett opptil skjæringene, samtidig som privat uteoppholdsareal på balkongene vil få svært begrenset med sol i strid med kommuneplanens bestemmelser og regionalplanens retningslinjer. Plansjefen mener at dette ikke er en god tilpasning til eksisterende og fremtidig terreng innenfor planområdet. Byggehøyder Byggehøyder har vært et gjentagende tema gjennom hele planprosessen. Administrasjonen anbefalte i etterkant av oppstartsmøtet om at maksimal byggehøyde på bebyggelsen i planområdet burde være til platået til Lurahammeren på 48,5 m.o.h., og at maksimal høyde fra gjeldende plan kan videreføres hvis bygget er plassert på samme sted. Planforslaget tillater maksimale byggehøyder på 1-6 meter høyere enn administrasjonens anbefalinger. Den høye utnyttelsen for blokkene i delfelt B1-B4 er ikke tilpasset den fremtidige bebyggelsen i delfelt B6-B7 hvor det vil oppføres kjedehus. Høydeforskjellen mellom maksimal takhøyde på det sørligste kjedehuset i 13 felt B7, og blokkene i felt B1-B2 vil være på 16,4-19,4 meter. Dette er visualisert i 3D-illustrasjonen tidligere i saksfremlegget. Plangrepet som er valgt fører til at de høyeste byggene er plassert i den laveste delen av terrenget som også ligger mest eksponert ut mot Gandsfjorden. Blokkene er også plassert oppå en delvis nedgravd parkeringskjeller som øker høydeavstanden og tilknytningen til kjedehusene og lavblokken på vestsiden av planområdet. Videre er det en terrengforskjell på 2-2,5 meter mellom boligene i felt B5-B7 og ned til Gamleveiens terrengplassering. Totalt utgjør dette en høydeforskjell på 45 meter mellom Gamleveien i vest, og inngangsplanet og uteoppholdsarealene til blokkene i felt B1-B4. Den markante høydeforskjellen mellom delfeltene, og byggenes plassering vil totalt sett skape en kraftig og negativ landskapsvirkning sett fra alle kanter. Plansjefen anbefaler at byggehøydene senkes til maksimalt 48,5 m.o.h. Boligtetthet Planforslaget legger opp til en høy utnyttelse. Boligtettheten for hele planområdet sett under ett er 8,3 boliger per dekar. Det er stor forskjell internt i planområdet med en boligtetthet på 3,4 boliger per dekar mellom ny adkomstvei og Gamleveien, og 12,2 boliger per dekar mellom ny adkomstvei og Lurahammeren. Dette overgår plansjefens anbefalinger, og er også høyere enn hva tiltakshaver forespeilet på oppstartsmøtet. Den nye kommuneplanen som har vært på høring anbefaler en boligtetthet på 4-10 boliger per dekar i dette området og regionalplanen anbefaler 4-8. Den totale boligtettheten er innenfor kommuneplanens anbefaling, men den vestre og østre delen av planområdet sett hver for seg er begge utenfor de to overordnede planenes anbefalinger. Boligtettheten til det østre området på 12,2 boliger per dekar er spesielt markant over anbefalingene. Regionalplanen sier at hensikten til boligtetthetskravene er å balansere tetthet mot kvalitet. Jo høyere tetthet som ønskes, jo strengere krav vil det være til høy kvalitet. Dette planforslaget har totalt sett lagt seg i øverste del av kommuneplanens anbefaling og over regionalplanens anbefalte boligtetthet. Dette medfører at plangrepet må ha en særs høy bokvalitet for å kunne forsvare den høye boligtettheten. Forslagsstiller har på møter med administrasjonen endret på deler av planforslaget for å øke bokvaliteten til området. Planforslaget har avsatt areal til fem sandlekeplasser og en offentlig kvartalslekeplass. Kvartalslekeplassen er på cirka 2,2 dekar, men store deler øst og nord for blokk B1 vil ligge i skyggefulle området med svært begrenset solforhold og kvalitet. 14 På bakgrunn av dette mener plansjefen at det ikke er oppnådd høy nok bokvalitet i planforslaget til å kunne forsvare den høye boligtettheten. Plansjefen anbefaler at boligtettheten i planforslaget senkes. Sol-/skyggeforhold Sol-/skyggediagrammene viser at det vil være gode solforhold på alle sandlekeplassene ved sommersolverv. Ved vårjevndøgn vil store deler av sandlekeplassene f_LEK3-f_LEK6 være skyggebelagte. For kvartalslekeplass o_LEK1 vil områdene øst og nord for B1 ha svært begrenset med sol både ved vårjevndøgn og sommersolverv. Siden disse lekearealene er relativt store vil allikevel deler av lekeareal som er igjen, ha gode solforhold. Totalt sett vil planforslaget gi tilstrekkelig mengde solfylt lekeplassareal per boenhet i henhold til kommuneplanen. I bestemmelsene til kommuneplanen står det at felles og private uteoppholdsareal skal etableres der forholdene er best. Det skal minimum være 50 % sol på uteoppholdsarealene klokken 15.00 ved vårjevndøgn og klokken 18.00 ved sommersolverv. Planforslaget legger til rette for at mesteparten av boenhetene kommer i blokkbebyggelse. Disse leilighetene vil ha privat uteoppholdsareal på egen balkong, og felles uteoppholdsareal på lekeplassene, og til dels innenfor blokkenes areal på bakkeplan. Reguleringsbestemmelsene sikrer at alle boenhetene i 1.-3. etasje i blokk B3 og 1.-2. etasje i blokk B4 må ha vinduer/balkong vendt mot sør eller vest. Dette er for å forhindre leiligheter med balkonger tett opptil fjellskjæringene i øst og skyggefylte balkonger mot nord. Reguleringsbestemmelsene sikrer ikke det samme for de resterende leilighetene i blokk B1-B4 med vinduer/balkonger mot nord og øst. Ifølge vedlagte sol-/skyggediagrammer vil de fleste nord- og østvendte balkongene ligge i konstant skygge hele dagen både ved vårjevndøgn og sommersolverv. Plansjefen kan ikke anbefale leiligheter med privat uteoppholdsareal mot bare øst og/eller nord. Dette vil være i direkte strid med kommuneplanens bestemmelser om sol på minimum 50 % boenhetenes uteoppholdsareal. Plansjefen anbefaler at bestemmelsene endres til å sikre at alle leiligheter i felt B1-B4 må ha sør- og/eller vestvendt balkong, og at det ikke tillates boenheter med utelukkende øst og/eller nordvendt balkong. Tillatt antall boenheter må justeres tilsvarende i reguleringsbestemmelsene. Støy Jfr. delkapittel ‘Beskrivelse av planforslaget – Støy’ 15 Plansjefen anbefaler det må foreligge en revidert støyrapport som viser tilfredsstillende støyforhold på f_LEK2 før planen tas opp til annengangsbehandling. Konsekvenser for barn og unge Planforslaget har avsatt plass til fem store sandlekeplasser jevn fordelt i bebyggelsen og en kvartalslekeplass i sørøst. Planbeskrivelsen argumenterer for at det vil være gode og trafikksikre koblinger mellom lekeplassene slik at alle beboere vil trygt kunne bruke alle lekeplassene innenfor planområdet uavhengig av hvor de bor. Det som da er viktig å poengtere er at lekplassnormen krever at det skal være maksimalt 50 meter i gangavstand til sandlekeplass og 150 meter til kvartalslekeplass. Det er en høydeforskjell på omtrent en meter fra bebyggelsen og sandlekeplassene på øst- og vestsiden av den nye adkomstveien, dette gjør det vanskeligere for mindre barn å ferdes trygt mellom lekeplassene. Planforslaget har plassert den offentlige kvartalslekeplassen i det sørøstre hjørnet av bebyggelsen innenfor planområdet. Dette gjør at området vil lettere være tilgjengelig for allmennheten som også ønsker å benytte det offentlige friområdet. Samtidig medfører det at den ikke ligger sentralt for beboerne innenfor planområdet, ytterkanten av kvartalslekeplassen er allikevel innenfor avstandskravet til lekeplassnormen. Trafikale forhold Det eksisterende veikrysset fra Lønneveien og ut til Gamleveien sør i planområdet vil saneres og erstattes av ny adkomstvei gjennom feltet. Det eksisterende krysset fra Nadabergveien og ut til Gamleveien i nord vil omformes. Området har i dag et trafikksikkert krysningspunkt for gående og syklende via undergang rett nord for planområdet. Det vil legges opp plass til parkering på egen tomt for to biler for kjedehusene i felt B6 og B7, og 1,2 parkeringsplasser for boenhetene i felt B1-B5. Dette er i henhold til gjeldende parkeringsbestemmelse. Det er satt av areal til to sykkelparkeringsplasser per boenhet. Disse plasseres på egen tomt i felt B6 og B7, og i tilknytning til inngangsparti og kjeller/bod i felt B1-B5. Overvannshåndtering Det er sikret i bestemmelsene at overvann skal håndteres i et lukket system med drensledninger, sandfang, sluk og nedgravd anlegg under f_LEK2. Administrasjonen anbefaler åpne overvannsløsninger så langt det lar seg gjøre og det er spesielt viktig i denne saken å ta hensyn til overvann i områder hvor det tidligere har vært forurensende virksomhet. Grunneiere i nabolaget nevner i innkommen merknad at tidligere problemer med overvann fra de forurensede områdene ikke er løst. 16 Offentlig friområde Lura er i dag en bydel med liten tilgang til offentlige friområder. En realisering av denne detaljreguleringen vil føre til at det åpnes et stort nytt areal på cirka 14 dekar som vil være tilgjengelig for allmennheten innen det gis brukstillatelse til felt B1-B4. Dette er en uvurderlig ressurs som vil gagne de nye beboerne innenfor planområdet og hele bydelen. OPPSUMMERING Planforslaget legger opp til en høy utnyttelse som overgår plansjefens og regionalplanens anbefalinger. Etter plansjefens vurdering innehar ikke planen en høy nok bokvalitet til å forsvare den høye utnyttelsen som planforslaget legger opp til. Plansjefen mener at byggehøyden til blokkene er dårlig tilpasset de fremtidige kjedehusene langs Gamleveien. Misforholdet mellom de ulike bygningstypologiene forsterkes ytterligere av at blokkbebyggelsen i øst er plassert høyere i terrenget enn bebyggelsen i vest, samt høyere enn Gamleveien. Blokkene i felt B1-B4 har en maksimal byggehøyde som overgår de anbefalinger som er gitt av administrasjonen. Planforslaget legger opp til høyder på 1-6 meter over administrasjonens anbefaling. Gjeldende plan 2002128 har et plangrep med lavere byggehøyde, og en tilpasning av byggets plassering og utforming som tar hensyn til landskapet rundt. Plansjefen er enig med forslagsstiller at den totale boligtettheten i gjeldende plan burde økes ved ny detaljregulering, men ikke på bekostning av bokvaliteten og fjernvirkningene som den nye bebyggelsen vil kunne gi. Planområdets topologi, dets fysiske utforming, som stiger sterkt fra vest mot Lurahammeren i øst, gjør det utfordrende å legge til rette for en bokvalitet som forsvarer den høye utnyttelsen planforslaget legger opp til. Dette kommer til uttrykk gjennom høye skjæringer som vil være dominerende i området. Flere av blokkene og sandlekeplassene vil ligge i svært kort avstand til høye skjæringer inn mot Lurahammeren i øst. Dette anser plansjefen som negativt, og lite fremmende for et godt bomiljø. I blokkene i felt B1-B4 vil det private uteoppholdsarealet på de fleste nord- og østvendte balkongene ligge i skygge store deler av dagen ved vårjevndøgn og sommersolverv. Dette er i strid med bestemmelsene i kommuneplanen og retningslinjene i regionalplanen. Det anbefales at det ikke tillates leiligheter som bare har fasade mot øst og/eller nord. En realisering av reguleringsplanen vil åpne opp et stort offentlig friområde for allmennheten og være en berikelse for bydelen. 17 KONKLUSJON Saken legges frem til førstegangsbehandling i utvalg for byutvikling. Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10, at Detaljregulering for gnr 69 bnr 1823 og 3062 - Lurahammeren plan nr. 2014122, sist datert 07.05.2015, med tilhørende bestemmelser, sist datert 13.05.2015, legges ut til offentlig ettersyn. Før annengangsbehandling må følgende endringer innarbeides i planen: Byggehøydene må senkes til maksimalt 48,5 m.o.h. Boligtettheten må senkes. Alle leiligheter i felt B1-B4 må ha sør- og/eller vestvendt balkong, det tillates ikke boenheter med utelukkende øst og/eller nordvendt balkong. Tillatt antall boenheter må justeres tilsvarende i reguleringsbestemmelsene. Endelig støyrapport som viser tilfredsstillende støyforhold på f_LEK2 må foreligge. Rådmannen i Sandnes, 20.05.2015 Kristin Barvik kommunaldirektør Bjørn Totland plansjef Vedlegg: Oversiktskart.pdf Plankart 07.05.2015.pdf Reguleringsbestemmelser 13.05.2015.docx Planbeskrivelse.docx Overordnet landskapsplan.pdf Overordnet landskapsplan snitt.pdf Snitt A, B og C.pdf Snitt D, E og F.pdf Sol-skygge diagrammer mars.pdf Sol-skygge diagrammer mars og mai .pdf Sol-skygge diagrammer juni.pdf Overordnet VA-plan.pdf Renovasjonsteknisk plan.pdf Flomveikart.pdf 18 Notat om sprengning og bergsikring.pdf Støyrapport.pdf Visualiseringer - Lurahammaren sett fra andre siden av Gandsfjorden.jpg Visualiseringer - Lurahammeren sett fra sjøen.jpg Visualiseringer.pdf ROS-sjekkliste.pdf Sjekkliste helse og miljø.pdf Innkomne merknader.pdf Rekkeavstand brannbil.pdf Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 19
© Copyright 2024