1. No category

Regional næringsarealstrategi
for Stavanger-regionen
Mai 2015
Forord
Greater Stavanger har vært sekretariat for arbeidet, og har hatt et tett samarbeid med en utpekt
arbeidsgruppe som har bestått av nærings- og planfaglig kompetanse fra kommunene. Det har vært
avholdt om lag 15 møter i arbeidsgruppen. Underveis har det vært tre drøftingsmøter med
referansegruppen hvor også fylkeskommunen har vært representert.
Arbeidsgruppe:
Svein Arild Holmen, næringssjef Stavanger kommune
Nina Othilie Høiland, næringssjef Sandnes kommune
Hege Skotheim, plan- og næringssjef Klepp kommune
Tor Brynjar Welander, planrådgiver Stavanger kommune
Anne Sviland, arealplanlegger Sandnes kommune
Referansegruppe:
Arbeidsgruppens medlemmer samt disse:
Christine Haver, fylkesplansjef Rogaland fylkeskommune
Inge Håvard Aarskog, regionutvikler Ryfylke IKS
Mona Skarås, kommuneplanlegger Sola kommune
Leif Soland, kommuneutvikler Randaberg
Stein Racin Grødem, adm. dir. Forus Næringspark
Ida Andreassen, rådgiver/fagleder Sandnes kommune
Lars Olav Tjeldflaat, seniorrådgiver Rogaland fylkeskommune
Bjarte Dybvik, prosjektleder Forus Næringspark
Sekretariat:
Ola Saua Førland, mulighetsutvikler Greater Stavanger
Erling Brox, mulighetsutvikler Greater Stavanger
Under arbeidet har det blitt bestilt og utarbeidet tre utredninger av eksterne konsulentfirmaer:
Innspill til næringsarealstrategi for Stavanger-regionen: Økt verdiskaping gjennom strategisk arealbruk
(Cowi AS)
Boligbehov og potensialet for boligbygging i Stavanger-regionen (Samfunnsøkonomisk Analyse AS)
Utredning av behov for nye næringsarealer (Asplan/Viak)
Fylkeskommunen har bidratt med 250.000 kr til støtte for kjøp av konsulenttjenester.
SIDE 1
Innholdsfortegnelse
1. INNLEDNING ............................................................................................................................................... 4
1.1 En region i sterk utvikling ..................................................................................................................... 4
1.2 «Felles Regional næringsarealstrategi» ................................................................................................ 4
1.3. Hvilke kommuner omfattes? ............................................................................................................... 4
1.4 Strategisk forankring ............................................................................................................................ 5
1.5 Regional næringsarealstrategi fra 2007................................................................................................ 5
1.6 Behov for å oppdatere strategien ........................................................................................................ 6
2 NÆRINGSAREALSTRATEGI FOR VERDISKAPING OG BÆREKRAFT ................................................................ 8
2.1 Strategi for flere mål ............................................................................................................................. 8
2.2 Kunnskapsbasert verdiskapning – det vi skal leve av i morgen ............................................................ 8
2.3 Næringsarealer som konkurransefortrinn ............................................................................................ 9
2.4 strategien skal være bærekraftig ........................................................................................................ 10
3. NÆRINGSLIVETS LOKALISERINGSPREFERANSER ....................................................................................... 11
3.1 Kunnskapsgrunnlag............................................................................................................................. 11
3.2 Strategisk beliggenhet ........................................................................................................................ 11
3.3 Langsiktighet og utvidelsesmulighet .................................................................................................. 13
3.4 Næringsstruktur og klyngefordeler .................................................................................................... 13
3.5 Kombinasjon bolig og næring ............................................................................................................. 14
3.6 Kommunens rolle ............................................................................................................................... 14
3.7 Oppsummering viktigste faktorer ved valg av næringsareal og lokalisering ...................................... 14
3.8 betydning for strategi ......................................................................................................................... 15
4
REGIONENS NÆRINGSOMRÅDER ......................................................................................................... 16
4.1 Trekk ved regionens næringsområder ................................................................................................ 16
4.2 Lokale og regionale næringsarealer ................................................................................................... 20
4.3 Lokalisering med hensyn til transportbehov ...................................................................................... 21
4.4 Retningslinjer for kategorisering av næringsområder ........................................................................ 21
4.5 Regionale næringsområder ................................................................................................................ 24
4.6 Betydning av nye store infrastrukturprosjekter - Regionsforstørring ................................................ 26
4.7 Innspill til nye næringsområder .......................................................................................................... 26
4.8 Oppsummering ................................................................................................................................... 27
SIDE 2
5
SENTRUMSUTVIKLING OG HANDEL ...................................................................................................... 28
5.1 Sentrumsområdene som viktige regionale næringsområder ............................................................. 28
5.2 Arbeidsplassutvikling i sentrumsområdene ....................................................................................... 28
5.3 Handel og handelsarealer ................................................................................................................... 30
5.4 Andre drivkrefter for sentrumsattraktivitet ....................................................................................... 32
5.5 Oppsummering og betydning for strategi .......................................................................................... 32
6
VURDERING AV FREMTIDIG AREALBEHOV TIL NÆRING ....................................................................... 34
6.1 Konkurransedyktig og bærekraftig tilgang på næringsareal .............................................................. 34
6.2 Ulike typer arealbehov ....................................................................................................................... 34
6.3 Hva påvirker arealbehovet? ............................................................................................................... 35
6.4 Kapasiteten i regionens næringsarealer ............................................................................................. 36
6.5 Behov for nye næringsområder.......................................................................................................... 38
6.6 Oppsummering og betydning for strategi .......................................................................................... 40
7
STÅSTEDSANALYSE ............................................................................................................................... 42
8
STRATEGI FOR REGIONALE NÆRINGSOMRÅDER .................................................................................. 42
8.1 Strategi ............................................................................................................................................... 42
8.2 Oppsummering ................................................................................................................................... 44
SIDE 3
1. INNLEDNING
1.1 EN REGION I STERK UTVIKLING
Stavanger-regionen har helt fra begynnelsen av 70-tallet vært den storbyregionen i landet som har hatt
størst vekst i befolkning og sysselsetting. Veksten var spesielt stor fra 2003 og fram til finanskrisen i 2008.
I årene fra 2003 til 2013 ble det skapt nesten 47.000 arbeidsplasser i regionen, og innbyggertallet økte med
nesten 52.000.
For å oppnå og håndtere denne veksten, har det vært avgjørende at regionen har hatt gode
næringsområder å tilby bedriftene som har flyttet til regionen, eller som har vokst og utviklet seg her. En
vekst av disse dimensjoner ville ikke vært mulig uten robuste arealreserver og god tilrettelegging fra
kommunenes side.
Bedriftenes vekst og lokalisering har hatt betydning for hvordan byene Stavanger og Sandnes, alle
tettstedene og regionen som helhet har utviklet seg. Arbeidsplassenes lokalisering har dessuten stor
betydning for innbyggernes dagligliv i form av transportbehov til og fra jobb, hvilke transportalternativer
som kan etableres, hvor lang tid arbeidsreisen tar mv. Bedriftenes lokaliseringsvalg har med andre ord stor
betydning for hvordan regionen oppleves blant folk som bor i regionen.
Hvor arbeidsplassveksten kommer, dvs. hvor den enkelte virksomhet lokaliserer og utvikler seg, avgjøres i
et samspill mellom beslutninger i den enkelte bedrift og offentlig tilrettelegging. Kommunale planer og
tilrettelegging sørger for at det finnes gode alternativer å velge mellom, mens det er bedriften som tar
avgjørelsen. Hvis det ikke finnes gode alternativer i regionen, kan bedriften gjøre andre lokaliseringsvalg.
Regional strategi for næringsarealer gir oppdatert kunnskap som er viktig å ha med seg når næringsarealer
for de neste 30-40 årene skal tilrettelegges. Dokumentet peker på trusler og muligheter regionen står
overfor i denne sammenheng, og det foreslås strategier for hvordan en best kan utnytte mulighetene og
unngå truslene.
1.2 «FELLES REGIONAL NÆRINGSAREALSTRATEGI»
Kommunene i vår region har lange og gode tradisjoner for samarbeid over kommunegrensene.
Eksempelvis avløser dette oppdaterte forslag til felles regional næringsarealstrategi tilsvarende dokument
fra 2007. Samtidig er det viktig å understreke at kommunene er selvstendige og uavhengige mht.
arealdisponeringen, og at samarbeidet om en felles næringsarealstrategi er frivillig. Strategiens suksess er
helt avhengig av at de involverte kommunene ser det hensiktsmessig å legge den til grunn i eget planarbeid.
1.3. HVILKE KOMMUNER OMFATTES?
Dette strategidokumentet omfatter kommunene som deltar i det regionale næringssamarbeidet organisert
gjennom Greater Stavanger. Nevnt etter befolkningsstørrelse er dette de femten kommunene Stavanger,
Sandnes, Sola, Klepp, Time, Strand, Gjesdal, Randaberg, Rennesøy, Suldal, Finnøy, Hjelmeland, Sirdal,
Forsand og Kvitsøy. Videre la fylkeskommunen den forrige felles næringsarealstrategien til grunn for sin
regionalplan, og dette er ambisjonen også for denne reviderte utgaven av næringsarealstrategien.
SIDE 4
1.4 STRATEGISK FORANKRING
I Strategisk næringsplan for Stavanger-regionen 2013-2025 er hovedmålet at Stavanger-regionen skal være
storbyregionen med landets største konkurransekraft og verdiskapingsevne. Dette hovedmålet har vært
lagt til grunn for planens delmål for de ulike temaene i planen.
Delmålet for offentlig sektor er at «Stavanger-regionen skal framstå med et godt, samordnet offentlig
tjenestetilbud overfor næringslivet». To av de tre strategiske grepene for å oppnå delmålet er å samordne
offentlig tjenestetilbud på tvers av regionens kommuner (jf. bl.a. Smartkommune) samt å sørge for at
regionen har en kompetent offentlig sektor med tilstrekkelig kapasitet (jf. bl.a. god kvalitet på plan- og
byggesakstjenester).
Det tredje strategiske grepet er å sikre tilgang på hensiktsmessige utbyggingsarealer av tilstrekkelig
omfang. Dette strategiske grepet operasjonaliseres gjennom følgende aktiviteter:
-
Fornye den vedtatte næringsarealstrategien fra 2007.
Transformere eldre, utbygde områder og tilrettelegge nye områder
Sikre at arealbehovet til den voksende befolkningen og det ekspanderende næringslivet ivaretas, bl.a.
gjennom løpende kartlegging og analyse av situasjonen og aktiv forvaltning av aktuelle arealer.
Disse tre forholdene er forsøkt ivaretatt i dette strategidokumentet.
1.5 REGIONAL NÆRINGSAREALSTRATEGI FRA 2007
Etablering av Forusområdet, Universitetsområdet på Ullandhaug og karakteristiske næringsområder som
Dusavik, er alle eksempler på langsiktige og dristige arealmessige beslutninger som har betydd mye for
regionens samlede utvikling. Regionen har altså tidligere hatt et offensivt framtidsfokus som vi i dag kan
høste av. Det er svært viktig at regionen fremdeles evner å møte framtiden på samme offensive måte.
Langsiktig tenkning vil gi regionen strategiske fortrinn ved at næringslivet tilbys forutsigbarhet og
muligheter, samtidig som at det brede samfunnsperspektivet ivaretas.
Det var dette som var bakteppet og utgangspunktet for arbeidet med å etablere en felles regional strategi
for utvikling av næringsarealer i Stavanger-regionen i 2007. Målsettingen med strategien fra 2007 var å
styrke regionens attraktivitet og verdiskapingsevne gjennom å sikre et godt tilbud av næringsområder -
-
i tilstrekkelig mengde
av høy kvalitet
tilpasset krav fra varierende næringstyper
med beredskap for det ukjente og rom for utvikling
med stor attraktivitet i markedet.
Strategien fra 2007 ga viktige innspill til den fylkeskommunale Regionalplan for Jæren. Dette gjelder bl.a.
forståelsen av begrepet «strategiske regionale næringsområder», samt definisjon av hvilke konkrete
næringsområder i regionen som hører hjemme i denne kategorien. Videre ble strategien lagt til grunn i
kommunenes kommuneplaner, kommunedelplaner og reguleringsplaner knyttet til nærings- og
sentrumsområder.
Strategien påpekte videre behovet for å kartlegge regionens ubebygde næringsarealer. Slike kartlegginger
ble derfor gjennomført i 2009 og 2012. Det var i forbindelse med disse kartleggingene en så behov for å
SIDE 5
utrede hvor mye nytt land som var blitt tatt i bruk som næringsarealer i regionen de siste årene. Dette ble
utredet i 2012.
Markedsføring av regionens samlede næringsarealer og samarbeid om å tiltrekke nye bedrifter til regionen
var også en anbefaling gitt i strategien fra 2007. Dette ble ivaretatt gjennom utviklingen av
www.arealguiden.no som ble lansert våren 2011.
På denne måten har strategien fra 2007 hatt betydning gjennom å gi innspill til regionale og kommunale
planer, og ved at kartlegginger, kunnskapsinnhenting og utviklingsarbeid har blitt gjennomført.
1.6 BEHOV FOR Å OPPDATERE STRATEGIEN
Kommunene Sola, Randaberg, Sandnes og Stavanger ba våren 2013 Greater Stavanger gjennomføre en
prosess for å oppdatere og videreutvikle Strategi for næringsarealer fra 2007. Bestillingen fra de fire
kommunene var formulert slik det framgår under, og omfattet i tillegg en konkretisering av hvilke
problemstillinger som var ønsket belyst. Som det framgår, hadde de bestillende kommunene særlig fokus
på omforming og fortetting, endrete behov og større grad av strategiske koblinger til bl.a.
kommuneplanene og regionalplan for Jæren.
Anbefaling og forslag til mandat
Kommunene Sandnes, Sola, Randaberg og Stavanger ber Greater Stavanger AS om å gjennomføre en prosess for å
oppdatere og videreutvikle Strategi for næringsarealer slik denne foreligger i rapport fra 2007. Dette arbeidet må ha til
hensikt å fange opp de siste års utvikling, endrede behov og forutsetninger, og gi svar på de problemstillingene som er
beskrevet i dette notatet. Sluttrapport bør foreligge innen andre kvartal 2014, forutsatt delleveranse i 4 kvartal 2013
for å sikre samordning med kommuneplanarbeidene.
Bakgrunn for saken
Gjennom planstrategiene i kommunene Sola, Randaberg, Sandnes og Stavanger er det gitt en politisk bestilling om å
igangsette arbeid med å oppdatere Strategi for næringsarealer (Asplan Viak/Greater Stavanger AS 2007). Dette notatet
konkretiserer forslag til mandat, prosess og sluttprodukt.
Storbyområdet er under forandring og flere eldre næringsområder er allerede langtkomne transformasjonsområder.
Samtidig minker dagens reserve av ledige næringsarealer. Framover trenger regionen nye næringsarealer til erstatning
for områdene som tas i bruk til andre formål og for å gi rom for arbeidsplassvekst. Forusområdets rolle i
storbyområdet må i denne sammenheng tas opp til ny vurdering og kommunene har i vedtatte kommunale
planstrategier gått inn for at det skal vurderes en felles kommunedelplan for dette området.
Det er pekt på behov for å oppdatere strategien slik at den fanger opp de siste års utvikling, endrede behov og
forutsetninger.
Utfordringer og behov
Årene siden strategien for regionale næringsarealer ble vedtatt i 2007, har vist en rivende utvikling med kraftige
oppjusteringer i befolkningsprognosene, sterk verdiskapningsvekst og høye prognoser for forventede investeringer i
særlig olje- og gassnæringene. Utviklingen gir i seg selv et behov for å gjennomgå strategiens rammer og
forutsetninger. Strategiens langsiktige perspektiv på 40-50 år knyttet til arealbehov bør opprettholdes.
Kommunene ser også et sterkere behov for å utnytte potensialet i næringsområdene som er tenkt tilrettelagt for både
arbeidsplassintensive næringer og blandet arealbruk. Byomformingen skyter fart. Nye ønsker fra næringslivet selv og
fra politisk hold om å vurdere byomforming av sentrale næringsområder som for eksempel Forus, gjør det aktuelt å
SIDE 6
foreta regionale helhetsvurderinger av næringsarealbehovet. Dagens strategi går kun i begrenset grad inn i
utfordringene knyttet til transformasjon og økt utnyttelse av de næringsområdene som skal ha middel til høy
arbeidsplassintensivitet (næringsområder med høy urbaniseringsgrad i strategien eller kategori 1 og 2 i regionalplan
Jæren).
Å videreutvikle andre næringsområder utenom bybåndet og regionale logistikknutepunkt vil være en viktig del av
dette arbeidet.
Forankringen av strategien i ny regionalplan for Jæren, viser videre hvordan kommunenes faglige og strategiske arbeid
med næringsareal kan fungere som innspill til regionens langsiktige arealplanlegging. Flere av kommunene har i
forbindelse med høring av regional planstrategi, pekt på behovet for en samlet revisjon av regionalplan Jæren. En
oppdatert strategi for regionale næringsarealer vil kunne utgjøre et tungtveiende og konstruktivt innspill til en slik
planrevisjon.
SIDE 7
2 NÆRINGSAREALSTRATEGI FOR VERDISKAPING OG BÆREKRAFT
2.1 STRATEGI FOR FLERE MÅL
Samfunnets innsats for å fremme verdiskapning og næringsutvikling er sammensatt og skal romme mange
ulike hensyn. Vi har alle en grunnleggende interesse av at regionen skaper verdier og tilbyr attraktive
arbeidsplasser for de som bor her. Næringslivet har viktige behov som må dekkes for at denne
verdiskapningen skal finne sted. Det offentlige har samtidig et vidt samfunnsansvar for å få rammene rundt
hverdagslivet til fungere, og som av og til kan komme i konflikt med næringslivets behov for bl.a. raske
beslutninger og fleksibilitet. Samtidig må regionen forberede seg på globale endringer og legge til rette for
den typen verdiskapning vi skal leve av i framtiden.
Denne næringsarealstrategien må svare på flere målsettinger samtidig og finne en hensiktsmessig balanse
mellom ulike mål og hensyn. Strategien må legge til rette for en framtidsrettet privat og offentlig
verdiskaping, bevare og videreutvikle de regionale næringsområdene som konkurransefortrinn og samtidig
sikre at arbeidsplassene inngår i en bærekraftig sammenheng med boliger, tjenestetilbud og
transportsystemer.
2.2 KUNNSKAPSBASERT VERDISKAPNING – DET VI SKAL LEVE AV I MORGEN
Dersom strategien skal legge til rette for næringsarealer som vil fungere for den typen verdiskaping vi skal
leve av i framtiden, må vi vite hva det er sannsynlig at denne framtiden kjennetegnes av. Ulike
forskningstradisjoner vil framheve ulike forhold som svar på et slikt spørsmål, og dette strategidokumentet
kan ikke drøfte bredden i disse tilnærmingene. I boka «Et kunnskapsbasert Norge» (Reve og Sasson 2012)
oppsummeres imidlertid noen viktige hovedtrekk på tvers av miljøene.
I oppsummeringen pekes det på at vi selvsagt kan være heldige å oppleve at nye næringer dukker opp, slik
oljen uventet dukket opp som en gryende næring fra 1970-tallet. Det er viktig å ha en næringspolitikk som
er åpen for å utnytte slike sjanser, men gjetninger om hvilke disse er, er ytterst usikre. Det pekes derfor på
at et grunnleggende fundament i nasjonal og regional næringsutviklingspolitikk derfor bør være å
underbygge en framtidsrettet utvikling av det utgangspunktet vi har i dag, og sikre en videre utvikling som
er økonomisk bærekraftig. For Norge er naturressurser og kompetanse to hovedfaktorer som gir landet og
regionen et konkurransefortrinn i en global økonomi. Norge er et høykompetent naturressursland med et
av verdens høyeste lønnsnivå. Da kan vi ikke være «best og billigst», men må snarere være «best og
dyrest».
I følge Reve og Sasson kjennetegnes framtidens næringsliv av fire forhold. Bedriftene må være
kundedrevet, kunnskapsbaserte, globale og miljørobuste. Kundedrevne bedrifter både møter og skaper
sine kunders behov. Kunnskapsbaserte bedrifter metter sine produkter med kunnskap som gjør dem verdt
å betale det det koster å produsere med høykompetent arbeidskraft. Globale bedrifter er orientert mot et
globalt marked og har vendt seg til en global markedskonkurranse. Miljørobuste bedrifter tåler både
dagens og framtidens miljøkrav, for eksempel høye CO2-avgifter.
I den såkalte kunnskapsbaserte næringslivsmodellen utdypes det hva disse faktorene innebærer for
næringsliv og næringspolitikk, og modellen er senere gjenstand for en analyse av viktige næringsklynger i
Norge. Hovedbudskapet er at ulike dimensjoner til sammen danner samfunnets kunnskapsallmenning som
danner utgangspunktet for fremtidens næringsliv. Modellen kan ikke gjengis i sin helhet her, men noen
SIDE 8
viktige hovedmomenter er at en opphopning av bedrifter som trekker på det samme kunnskapsfeltet og
retter seg mot de samme kundegruppene, og en kritisk masse av bedrifter i ulike deler av en helhetlig
verdikjede i samme region er et viktig konkurransefortrinn. Det er også tilstedeværelsen av et
utdanningstilbud som gir kvalifisert og spesialisert arbeidskraft. Analysene omhandler konkurransekraft på
et regionalt og nasjonalt nivå, og det er ikke en forutsetning at de ulike bedriftene nødvendigvis finnes
innenfor samme geografisk avgrensete næringsareal. Nærhet har en betydning for regional geografisk
konkurransekraft, men på lokalt nivå vil det være andre egenskaper ved nettverkene som avgjør klyngens
konkurransekraft.
For en næringsarealstrategi som skal møte framtidens behov, vil det være sentralt å vurdere hvordan
attraktiviteten kan økes for næringsarealer som er viktige for kunnskapsbaserte næringer, samt å
opprettholde en sammensetning av næringsarealer som bevarer en kritisk masse av bedrifter i ulike deler
av verdikjeden. Attraktiviteten for de kunnskapsbaserte næringene synes i dette perspektivet å handle om
bedriftstetthet innenfor samme kunnskapsfelt, og at regionen har næringsarealer som gjør det mulig å
opprettholde helhetlige verdikjeder helt fra produksjon til innovasjon.
2.3 NÆRINGSAREALER SOM KONKURRANSEFORTRINN
Det vil være et viktig konkurransefortrinn for regionen å ha størrelse og sammensetning av næringsarealer
tilpasset til næringslivets og samfunnets behov. I grunnlagsanalysene er det beregnet at det i perioden
2002-2013 ble forbrukt netto ca. 230 da nye næringsarealer i gjennomsnitt per år. På veien fra
kommuneplanens bruttotall til anvendbart næringsareal vil flere faktorer bidra til å redusere størrelsen,
som areal til grøntområder, skjerming mot naboer, areal for interne veisystem samt unyttbart areal.
Avsetting av næringsarealer foregår gjennom langsiktige prosesser. Det er vanlig å beregne at det tar 1015 år fra man vurderer et område som framtidig næringsområde og fram til at utbygging kan begynne. I
mellomtiden skal området tas inn i kommuneplanen, erverves samt reguleres og opparbeides.
For at regionen skal ha nok næringsarealer til det framtidige næringslivet, er det viktig at kommunene ligger
i forkant av utviklingen. Kommunene må også opptre koordinert, slik at de samlet sett avsetter nok arealer.
I tillegg handler det ikke bare om å avsette nok arealer, men også at regionen samlet sett kan tilby arealer
som imøtekommer et variert næringslivs ulike behov. Ved utformingen av næringsarealstrategien vil det
derfor være viktig å skaffe seg innsikt i disse behovene.
Bedrifter som vurderer å lokalisere seg i Stavanger-regionen vil vurdere en rekke forhold, men tilgang til
gode næringsarealer vil vanligvis være et av disse. Et godt og variert tilbud av næringsarealer vil derfor
være viktig i konkurransen om å tiltrekke bedrifter til regionen. At regionen framstår som et
konkurransedyktig alternativ som lokaliseringssted, er særdeles viktig for regionens framtidige
verdiskapingsevne. I noen tilfeller kan det også være slik at etableringen av en enkelt bedrift i seg selv er
av stor strategisk betydning for regionen.
Næringsarealstrategien som nå er utarbeidet, har tatt mål av seg ikke bare å være en refleks av
næringslivets behov for mer areal, men også en strategi for å påvirke utviklingen i ønsket retning basert på
en avveiing av ulike samfunnshensyn.
SIDE 9
2.4 STRATEGIEN SKAL VÆRE BÆREKRAFTIG
Arealpolitikken er et av kommunenes aller viktigste virkemidler for å fremme en ønsket samfunnsutvikling.
Disponering av arealene til ulike formål, og kravene som stilles til utbyggere, gir et kraftfullt redskap til å
styre utviklingen i vedtatt retning. Der den funksjonelle regionen består av flere kommuner, vil det være
særlig viktig å få til et godt samarbeid på tvers av kommunegrensene, der regionens behov vurderes i en
helhet.
Alle kommunene i Stavanger-regionen har ambisjoner om å legge til rette for et næringsliv med fortsatt
vekst i verdiskapingen, med trygge og attraktive arbeidsplasser for dagens og framtidens innbyggere. En
aktiv næringsarealstrategi er et viktig virkemiddel for å oppnå disse ambisjonene. Sentrale hovedspørsmål
er hvordan næringsarealene i regionen best bør utnyttes, hvor stort behovet for nye næringsarealer er av
ulike slag, og hvor nye næringsarealer bør lokaliseres.
Næringslivets behov må imidlertid ses i sammenheng med andre hensyn, som behov for areal til andre
formål, kapasiteten i transportsystemet og hvor boligene skal ligge i dag og i framtiden. Derfor er det
nødvendig med en næringsarealstrategi som har et bredere perspektiv enn næringslivets behov alene.
Næringsarealstrategien er sentral i utformingen av en bærekraftig Stavanger-region. Siden anvendelse av
arealer til en viss grad ikke er reverserbar, gir dette en etisk føring på arealpolitikken som bør stimulere til
langsiktig tenkning. Det betyr også forsiktighet i bruk av jomfruelige arealer. En bærekraftig region må
ivareta hensynet til økonomisk bærekraft, miljømessig bærekraft og sosial bærekraft.
Økonomisk bærekraft innebærer bl.a. verdiskapning som gir attraktive arbeidsplasser for befolkningen,
innenfor bransjer med potensial for framtidig vekst. Miljømessig bærekraft krever at summen av vår
miljøbelastning gjennom ulike former for forurensing og bruk av naturressurser ikke ødelegger framtidens
livsgrunnlag. Sosial bærekraft handler i denne sammenhengen om sysselsettingsmuligheter og tilgang til
boliger til fornuftige priser innenfor en rimelig avstand til arbeidsplassen.
Disse elementene henger tett sammen. Økt verdiskaping gir mulighet til å forbedre velferdstilbudet, men
det må gjøres på en slik måte at miljøbelastningen ikke overstiger naturens tålegrense.
SIDE 10
3. NÆRINGSLIVETS LOKALISERINGSPREFERANSER
3.1 KUNNSKAPSGRUNNLAG
Å ha kunnskap om næringslivets/bedriftenes behov og preferanser er en forutsetning for utvikling av
næringsarealstrategien. Behov og preferanser er imidlertid ikke entydige, men varierer f.eks. med
bedriftstype, bedriftens eie-/leieforhold og bedriftens rolle i eiendomsmarkedet. Behov og preferanser kan
også variere over tid. En bedrift som leier sine lokaler, vil ha et mindre komplekst forhold til eiendomsmarkedet enn en bedrift som stadig utvikler og tilbyr nye eiendommer i markedet.
Det er gjort en rekke kartlegginger av næringslivets lokaliseringspreferanser. Den første i 2006,
«Næringslivets arealbehov og lokaliseringspreferanser» (Asplan Viak 2006) som inngikk som
grunnlagsdokument i Strategi for næringsarealer (Asplan Viak 2007). I 2009 gjorde samme konsulent
utredningen «Næringslivets arealbehov og lokaliseringspreferanser» for Bergensregionen (Asplan Viak
2009). På vegne av Rogaland fylkeskommune foretas nå en «Kunnskapsinnhenting om næringslivets
lokaliseringspreferanser» (Asplan Viak 2015). Dette gir samlet sett et bredt grunnlag til å vurdere
næringslivets preferanser. I tillegg er det i arbeidet med denne strategien foretatt intervju av 10 sentrale
og store eiendomsaktører innenfor eiendomsutvikling, -forvaltning og -megling. De representerer en
vesentlig del av markedet. Intervjuene har basert seg på tidligere undersøkelser, og tatt for seg følgende
tema:
-
Strategisk beliggenhet herunder transport- og infrastruktur, attraksjon og image
Langsiktighet og utvidelsesmulighet
Næringsstruktur og klyngefordeler
Kombinasjon bolig og næring
Kommunenes rolle
Oppsummering viktigste faktorer ved valg av næringsareal
Noen kjennetegn for hva som er gode egenskaper ved et næringsområde/lokale er gjennomgående for de
fleste bedriftstyper, mens andre varierer med type virksomhet. I denne sammenheng gjør vi et hovedskille
mellom arealintensive (kontorer) og arealkrevende (lager og industri) virksomheter.
3.2 STRATEGISK BELIGGENHET
Strategisk beliggenhet omfatter markedsmessige forhold, infrastruktur og områdets omdømme/
profilering. Faktorer som har betydning i denne sammenheng er:
-
-
Nærhet til markeder (lokalt, regionalt, nasjonalt/internasjonalt), befolkningstyngdepunkt og
arbeidskraft
Skjerming mot bolig og institusjoner
Nærhet til overordnet vegsystem og kollektivtilbud
Parkeringsdekning
Nærhet til viktige terminaler og sjø-/kaiareal
Områdeprofil
Nærhet til sentrale institusjoner/ bedrifter
Funksjonelle og estetiske kvaliteter
SIDE 11
3.2.1 Arealkrevende virksomheter vektlegger nærhet til vegsystem og sentrale terminaler
Arealkrevende næringer består primært av vareproduserende bedrifter og bedrifter som driver med
lager/engros og transport. Disse bedriftene vil først og fremst være opptatt av nærhet til det overordnete
vegsystemet, nærhet til sentrale terminaler og gode forhold for godstransport samt gode
parkeringsforhold. Videre er nærhet til markedet i form av kunder og konkurrenter viktig. Ikke bare dagens
infrastruktur, men også planlagt framtidig infrastruktur kan ha betydning ved lokaliseringsvalg i dag.
For en del virksomheter, og da spesielt innen oljeservice, er tilgang til kai og relevant bedriftsmiljø innen
oljeservice viktig. For logistikkbedrifter kan samlokalisering med andre logistikkbedrifter være viktig.
En del industribedrifter påfører sine nære omgivelser negative effekter i form av støy, støv, lukt eller risiko.
De er derfor avhengig av en lokalisering som sikrer dem langsiktig og effektiv skjerming med hensyn til
boligutbygging og institusjoner. Forutsigbare rammebetingelser i form av tilstrekkelige utviklingsmuligheter og skjerming betyr som regel mer enn et områdes image, omdømme og estetiske kvaliteter.
Selv om disse bedriftene ønsker å trekke seg bort fra de tetteste befolkningskonsentrasjonene, er de likevel
avhengig av å være sentralt plassert i regionen. De leverer varer og utfører transporttjenester for andre
bedrifter og er følsomme overfor store transportkostnader. Også disse foretakene ønsker ofte
samlokalisering med tilsvarende virksomheter, men behov for tilstrekkelig ekspansjonsrom og armslag
vurderes oftest som viktigere.
I planleggingsprosesser er det viktig at bedrifter som tilhører denne kategorien og ligger i mulige
transformasjonsområder blir hørt. Transformasjon i næringsområder kan fort medføre at denne type
næring må vike for annet formål. Eksempelvis vil transformasjon av deler av området til boligformål
resultere i flytting for bedriftene, selv om de var lokalisert der da boligfelt ble etablert.
3.2.2 Kontorbaserte virksomheter vektlegger god biltilgjengelighet og kollektivdekning
Arealintensive næringer består primært av bedrifter som driver ulike former for kontorbasert virksomhet.
De søker veletablerte og store næringsområder, der de finner mange av sine kunder. Nærhet til
befolkningskonsentrasjoner er en fordel med hensyn til både besøkende og arbeidskraft. Også store deler
av de husholdningsrettete næringene som handelsvirksomhet inngår i denne kategorien.
Bedriftene har spesielt preferanse for lokalisering i områder med god kollektivdekning, men er også i stor
grad opptatt av god biltilgjengelighet og nærhet til overordnet vegsystem og god parkering.
De fleste kontorbedrifter foretrekker lokalisering i et urbant miljø med blanding av kontorer, handel, bolig
og gode kollektive transportløsninger. Jernbanen oppfattes som spesielt attraktiv. Noen bedrifter i denne
gruppen vektlegger et områdes mangedriftsfordeler, med et bredt sammensatt næringsmiljø. Generelt vil
kontorbedriftene være sårbare i forhold til endringer som deler opp større områder, eller som fører til en
begrensning i antall bedrifter i sitt nærområde. De vil også være sårbare med hensyn til endringer som
hindrer framkommeligheten for bedriftens ansatte.
Mange bedrifter innenfor denne kategorien vil være sterkt opptatt av image og områdets attraksjon, og
søker seg til områder som bidrar til å forsterke bedriftens egen historie, tradisjon og identitet. Estetiske
kvaliteter vurderes høyt. Det samme gjør oversiktlighet, enkel framkommelighet og god skilting.
Forpliktende avtaler om forvaltning og utvikling vurderes som viktig.
SIDE 12
3.3 LANGSIKTIGHET OG UTVIDELSESMULIGHET
Næringsareal som er fleksible i forhold til rask utbygging og som for bedriftene gir utvidelsesmuligheter er
verdifulle da de sikrer dynamikk i næringsutviklingen generelt og for enkeltbedriftene. Videre er det viktig
å ha tilgang på tilstrekkelig med næringsarealer.
3.3.1. Industri og lagerbedrifter vektlegger langsiktig fleksibilitet og trygghet for lokaliseringen
For arealkrevende bedrifter er det viktig å ha langsiktig fleksibilitet og trygghet for lokaliseringen. For store
nyetableringer og relokalisering av virksomhet er det i dag begrenset tilgang på store næringstomter for
industri- og lagerbedrifter.
En undergruppe av de arealkrevende bedriftene er de som er avhengig av stedegne kvaliteter som tilgang
til sjø, spesielle energikilder, nærhet til naturressurser el.l. for å drive sin virksomhet. Høyt spesialisert og
kostbar infrastruktur eller bygningsmasse kan også betraktes som stedgitte kvaliteter. Dette er
virksomheter som har svært liten fleksibilitet med hensyn til alternativ lokalisering, eller der alternativ til
flytting kan være nedleggelse. Denne typen bedrifter vil være spesielt avhengig av forutsigbarhet og
tilfredsstillende skjerming når det gjelder konkurrerende arealbruk. Når eldre industriområder
transformeres til andre formål, er det gjerne disse virksomhetene som blir liggende igjen, og deres
rammebetingelser for videre drift kan på sikt bli vesentlig forringet. I de fleste tilfellene utgjør disse
bedriftene også nødvendig infrastruktur for samfunnet, som f.eks. produksjon og eller innførsel av
byggeråstoff eller lager og deponiområder, som samfunnet er avhengige av og som trenger en sentral
plassering for å redusere transportarbeidet.
3.3.2 Rask utbygging og fleksibilitet fordrer hurtigere etablering
For kontorvirksomhet er det god tilgang på arealer og lokaler i regionen. Fleksibilitet med hensyn til rask
utbygging er imidlertid en begrensning i mange av områdene. Næringslivet har ofte kort perspektiv på sine
utbyggingsbehov. Det betyr at næringsområdene må være mest mulig byggemodnet i forhold til plan og
infrastruktur for å sikre et reelt godt tilbud til næringslivet. Når mange av kontorområdene ligger i
byomformingsområder, krever dette en spesiell innsats med hensyn til tilrettelegging for utbygging.
Bedriftene verdsetter gode avtaleforhold med utleier og fleksible lokaler. Spesielt har store eiendomsaktører/-forvaltere i regionen muligheter for å tilby fleksible løsninger for sine leietakere.
3.4 NÆRINGSSTRUKTUR OG KLYNGEFORDELER
Tema som er omtalt innen dette feltet er behovet for spesialiserte områder/næringsmiljø, og
betydningen/viktigheten av å ligge innenfor samme næringsområde som kunder, leverandører og
samarbeidspartnere. Dette var tema som ble drøftet i intervjuene med de sentrale næringsaktørene.
3.4.1 God struktur kan gi økt attraktivitet og effektiv utnyttelse for industri og lager virksomheter
Generelt betraktes regionen som én arena for klynge- og verdikjedebetraktninger, ikke det enkelte
næringsområde. Innenfor noen få områder kan det være en fordel å spesialisere bedriftsmiljøet.
Eksempler på dette er oljeservice, logistikk og handel. En etablering av bransjemiljø i et definert område
kan gi området bedre struktur og det kan bli mer attraktivt, og mer gi effektiv utnyttelse av
infrastruktur/utstyr.
SIDE 13
3.4.2 Kontorbedrifter foretrekker kontorområder i kombinasjon med handel og bolig
Kontorbedriftene lokaliserer seg fortrinnsvis i rene kontorområder der kombinasjon med handel og bolig
er et pluss. Sentrumsområdene og Jåttåvågen er gode eksempler på dette. Imidlertid kan deres lokalisering
også være styrt av andre forhold som nærhet til sentrale enkeltbedrifter og institusjoner, eierforhold til
grunn, eller ønske om å være en del av et mer sammensatt næringsmiljø med ulike typer virksomhet.
3.5 KOMBINASJON BOLIG OG NÆRING
Kombinasjon av bolig og næring i ulike former er et aktuelt planleggings- og byutviklingstema. Dette ble
derfor tatt opp som tema ved intervju av de 10 eiendomsaktørene.
Kontorer er først og fremst aktuelt i en blanding med handel og bolig. Næringslivet er generelt negative til
blanding av bolig og næring i samme bygg. Noe mindre skepsis er det når det gjelder bolig og handel innen
samme bygg.
Blanding av bolig og næring i selvstendige bygg vurderes som positivt. Bolig- og næringsbygg følger sjeldent
samme syklus når det gjelder konjunkturene. Kombinasjon av arbeidsplasser og bolig i samme område kan
være framtidens løsning, spesielt for kontor. Det må da være en viss tyngde av næringsbygg i området
dersom området skal få en klar næringsprofil (minimum 30 – 40 000 m²).
3.6 KOMMUNENS ROLLE
Generelt oppfatter bedriftene kommunens tilrettelegging for næringslivet og tilgang på byggeklare tomter
som middels viktig. Mange av disse er i leieforhold, og kommer ikke selv i kontakt med kommunen.
Når en derimot spør sentrale eiendomsaktører, mener de at det er av stor betydning at kommunene
planlegger slik at det til enhver tid er tilgjengelig næringsareal for de ulike behov. Videre påpeker de at
kommunen må ha kunnskap om næringslivet og markedet for å kunne planlegge, og legge overordnede
langsiktige planer best mulig. De vektlegger også samspillet med andre planmyndigheter samt forbedring
av infrastruktur. Videre er det viktig å ha nødvendig kapasitet ved konjunkturoppganger med hensyn til
planarbeid, saksbehandling, og arealtilgang, slik at dette ikke blir en flaskehals for utviklingen.
3.7 OPPSUMMERING VIKTIGSTE FAKTORER VED VALG AV NÆRINGSAREAL OG LOKALISERING
Oppsummert ber vi om respondentenes synspunkter på og kommentarer til hva som er de viktigste
faktorene for en virksomhet ved valg av næringstomt/-lokaler.
De viktigste faktorer ved valg av næringsareal/-lokaler er:
- God infrastruktur i form av godt kollektivtilbud og nærhet til hovedveinett, flyplass samt god
parkeringsdekning.
-
-
Gode og langsiktige avtaler med utleier (leietaker).
Fleksibilitet når det gjelder etablering/flytting til vår region og når det gjelder utvidelser.
Områdenes attraktivitet og kvalitet.
Tilgang til arbeidskraft og nærhet til markedet.
SIDE 14
3.8 BETYDNING FOR STRATEGI
En positiv næringsutvikling i regionen er betinget av at det er god kommunikasjon/infrastruktur. Dette
gjelder både nærhet til veisystemet, kollektivløsninger og gode parkeringsforhold. Særlig kontor- og
publikumsrettete virksomheter har behov for gode kollektivløsninger. Industri- og transportbedrifter
vektlegger spesielt nærhet til overordnet veisystem og god parkering.
God tilrettelegging og tilgjengelighet av attraktive næringsarealer i hele verdikjeden er viktig. Det anses at
det er god tilgang på arealer for kontorbedrifter i hovedkollektivaksene, men det er behov for økt
beredskap og fleksibilitet gjennom byggemodning av sentrale byfornyingsområder. Tilbudet av store
industritomter i regionen oppfattes som begrenset.
Sjønære næringsarealer, oljebaser og logistikknutepunkt er nødvendige for en del bedrifter, og spiller en
nøkkelrolle blant de regionale næringsområdene. Det er viktig å beholde, videreutvikle og skjerme disse.
Også andre industribedrifter, som har sterke bindinger til sin lokalisering, kan trenge skjerming mot andre
virksomheter og boligområder.
Næringsarealstrategien bør gi innspill om at bolig og næring kan utvikles i samme område. Det vurderes
som positivt å ha blandet formål med bolig og næring i senterområder, men ikke i samme bygg. For å sikre
attraktivitet bør det legges opp til en kritisk masse av kontorbygg, slik at området får en klar næringsprofil.
For videreutvikling av næringslivet og økt verdiskapning og bærekraft er det viktig at strategier og planer
sikrer nok attraktive næringsarealer til enhver tid. Det er viktig å ha kunnskap om næringslivet og markedet,
samt kapasitet og fleksibilitet i planleggingen, også i konjunkturoppganger.
SIDE 15
4 REGIONENS NÆRINGSOMRÅDER
4.1 TREKK VED REGIONENS NÆRINGSOMRÅDER
Variert tilbud
Stavanger-regionen har et godt og variert utvalg av næringsområder. Det er variasjon med hensyn til
næringssammensetting og antall sysselsatte, men også når en ser næringsområdene i et
livssyklusperspektiv er det betydelig variasjon. Noen områder er så godt som fullt utbygde og har fokus på
å benytte tilgjengelige arealer på en mest mulig effektiv måte, mens andre er relativt nye og har
utfordringer med å få i gang aktivitet. Enkelte områder, som for eksempel Forus, preges av sterk vekst,
mens hovedsentrumsområdene Stavanger og Sandnes har utfordringer knyttet til lavere vekst.
Næringsområdene har ulik profil
Til tross for at alle næringsområdene har en sammensatt næringsstruktur, kan en likevel se visse særtrekk
i de ulike områdene. Figur 4.1 neste sider viser fordeling av sysselsatte innenfor de ulike næringskategoriene for næringsområdene i 2013. Her ser vi blant annet at husholdningsrettet service står sterkt i
sentrumsområdene, mens produksjonsrettede næringer og bedriftsrelaterte tjenester står sterkest i de
øvrige næringsområdene.
Stavanger-regionen er Europas energihovedstad og flere av næringsområdene er i stor grad innrettet mot
olje- og gassvirksomheten. Dette gjelder særlig Forusområdet og Jåttåvågen, samt baseområdene
Dusavika og Risavika.
Universitetsområdet på Ullandhaug er vertskap for en rekke kunnskapsintensive virksomheter og
institusjoner. I tillegg til UiS finner en Oljedirektoratet, Petroleumstilsynet, IRIS og Ipark samt en rekke
innovative bedrifter. Sandnes sentrum, Hillevåg/Mariero, Stavanger sentrum, Jørpeland, Sola og Bryne
skiller seg ut med en stor andel offentlig virksomhet i form av administrasjon, undervisning og helse.
Også andre næringsområder i regionen har i større eller mindre grad en viss næringsmessig profil. Skurve,
som ligger sentralt plassert ved E39 i Gjesdal kommune, domineres av bedrifter innenfor transport og
logistikk, mens Kviamarka i Hå kommune har matrelaterte virksomheter som et satsingsområde.
Næringslivet sørover på Jæren domineres i stor grad av tradisjonell industri med et stort innslag av
bedrifter innenfor avansert maskinering.
Med tanke på hvilke type arbeidsplasser som er typiske innenfor de ulike næringene, er det viktig å huske
at både industri og olje- og gassutvinning i betydelig grad også utgjør kontorarbeidsplasser.
SIDE 16
Figur 4.1 Diagrammene viser sum antall sysselsatte for næringsområdene og fordeling av sysselsatte innenfor
næringskategorier på Nord- Jæren i 2013.
SIDE 17
Sjønære næringsarealer – en viktig kvalitet
Mange bedrifter er avhengige av å være lokalisert i umiddelbar nærhet til sjø med tilhørende kai-fasiliteter
for å kunne drive sin virksomhet. For disse bedriftene spiller regionens tilgang på sjønære arealer en
avgjørende rolle. I tillegg til å være viktige i seg selv, kan disse bedriftene også inngå i viktige regionale
verdikjeder. Det ville for eksempel være utenkelig at Stavanger kunne bli landets oljehovedstad uten
tilgang på gode sjønære næringsarealer, selv om mye av den oljerelaterte aktiviteten i dag foregår på Forus.
Oljebasene i Dusavik og Risavika spiller fortsatt en nøkkelrolle i den regionale petroleumsklyngen.
Også for Rosenberg WorleyParsons AS på Buøy er tilgang til kai avgjørende. Det samme gjelder for
fôrprodusenten Skretting og Felleskjøpet i Hillevåg. I tillegg til å være viktige bedrifter i seg selv, er både
Skretting og Felleskjøpet også viktige bedrifter innen matklyngen i Stavanger-regionen både når det gjelder
blå og grønn sektor.
Tilgangen på sjønære næringsarealer er begrenset. Dette gjelder spesielt i de mest sentrale deler av
regionen som er landfast til Stavangerhalvøya. Det er også slik at disse arealene er under sterkt press
generelt sett på grunn av sin sentrale beliggenhet og spesielt på grunn av sin attraktivitet for boligbygging.
Følgende regionale næringsområder for arealkrevende eller allsidig virksomhet har tilgang sjø:
- Nordmarka
- Hanasand
- Vestre Åmøy
- Mekjarvik
- Dusavik
- Buøy
- Risavika
- Sirevåg
Det er viktig at man husholderer med disse områdene på en god måte slik at de i størst mulig grad er
tilgjengelige for bedrifter som er avhengige av å ligge til sjø.
Forus – et nasjonalt viktig næringsområde
Forus er regionens desidert største næringsområde, og er det næringsområdet i regionen som har hatt
størst sysselsettingsvekst over flere år. Antall arbeidsplasser har passert 45.000 og næringsområdet er
lokaliseringssted for flere oljeselskaper og store internasjonale selskaper innenfor leverandørindustrien.
Hovedkontorene på Forus hadde i 2012 en omsetning på i overkant av 1 billion, dvs. over 1 000 milliarder
kroner, og her forvaltes en verdiskaping på 19 prosent av samlet norsk verdiskaping. Halvparten av de
ansatte på næringsområdet er direkte knyttet til olje- og gassindustrien. Av de øvrige næringene er flere i
stor grad rettet inn mot mer generiske leveranser til olje- og gassvirksomhetene, som bedriftsrettet
tjenesteyting, IKT, kantiner eller bygg og anlegg. Som følge av den store andelen olje- og gassvirksomheter
er verdiskapingen per ansatt på Forus klart høyere enn landsgjennomsnittet.
Våren 2015 ble arbeidet med en interkommunal kommunedelplan for Forus startet opp. Det er
kommunene Stavanger, Sandnes og Sola som samarbeider om å utarbeide planen. Mandatet for
planarbeidet er å legge til rette for at Forus kan videreutvikle og styrke sin rolle som nasjonalt viktig
næringsområde. Planen skal blant annet avklare Forus framtidige rolle og funksjoner i en regional kontekst.
Videre vil det være viktig at utviklingen av Forus harmoniseres med utbyggingen av overordnet
transportinfrastruktur. I planarbeidet vil en også vurdere utviklingen av gode blandete områder for bolig
SIDE 18
og næring langs kollektivaksene på Forus, samt avklare muligheter og omfang av boligbygging i randsonene
til Forus.
Transformasjon og økt tetthet av arbeidsplasser
Transformasjon og fortetting er helt avgjørende for å oppnå økt urbanisering og styrking av eksisterende
senterområder. I perioden 2002 – 2013 har om lag 55 prosent av utbygd BRA i næringsområdene skjedd
som fortetting og transformasjon. Varehandelen skiller seg ut med en andel fortetting/transformasjon opp
mot 75 prosent av nytt bruksareal. For kontorarealer er andelen fortetting/transformasjon om lag 60
prosent, mens andelen for lager og industri er henholdsvis 63 prosent og 55 prosent.
Fra 2003 til 2013 har det vokst fram flere områder med markante arbeidsplasskonsentrasjoner. Figuren
under viser at de mest markante arbeidsplasskonsentrasjonene i 2003 var knyttet til Stavanger sentrum og
til en viss grad SUS. I 2013 er det blitt en markant arbeidsplasskonsentrasjon på Forus/Lura. Vi ser også at
Jåttåvågen i løpet av denne perioden er blitt et næringsområde med sterk arbeidsplasskonsentrasjon og at
konsentrasjonen av arbeidsplasser har økt markert i Sandnes sentrum.
Sammenlignet med andre regioner i landet, er konsentrasjonen av arbeidsplasser relativt beskjeden.
Dersom en for eksempel legger til grunn samme tetthet innenfor tettstedsavgrensningen for
Stavanger/Sandnes-området som innenfor Oslos tettstedsavgrensning, vil det være plass til 46.000 nye
innbyggere og 30.000 arbeidsplasser.
I løpet av den siste tiårsperioden har det altså skjedd en merkbar utvikling i retning av fortetting og økt
konsentrasjon av arbeidsplasser. Sammenlignet med andre regioner ser en imidlertid at potensialet for økt
fortetting fortsatt er stort. En utnyttelse av dette potensialet vil kreve bevisste valg og prioriteringer.
SIDE 19
Figur 4.2. Kartene viser sysselsettingstetthet i regionen i 2003 og 2013 basert på en radius av 500 meter.
4.2 LOKALE OG REGIONALE NÆRINGSOMRÅDER
For å sikre et robust og konkurransedyktig næringsliv er det viktig at eksisterende og nye næringsområder
lokaliseres med hensyn til effektiv transport, mulighet for å tiltrekke seg kompetanse og med tilstrekkelig
areal til å utvikle sterke næringsmiljøer. I en slik sammenheng er et samspill mellom regionale og lokale
næringsområder viktig.
Regional strategi for næringsarealer skal gjennom mål og strategier bidra til at næringslivet har gode
rammebetingelser gjennom tilgang på næringsarealer som styrker konkurransekraften, bygger opp om
kunnskaps- og teknologibaserte næringsliv og fremmer bærekraftig regionsutvikling gjennom høy
miljøstandard og rett lokalisering.
Tilstrekkelig tilgang på gode næringsområder – både regionale og lokale – er en viktig rammebetingelse for
at regionen fortsatt skal ha et sterkt næringsliv som er robust for konjunktursvingninger. I dette ligger det
at regionens tilbud av attraktive og varierte næringsarealer aktivt kan brukes som virkemiddel for å
generere nye virksomheter til regionen, noe som også er viktig for næringslivet i en omstillingssituasjon.
Regionale næringsområder er områder med stor betydning for næringslivet i hele regionen, og
kjennetegnes blant annet av sterke næringsmiljøer/klynger og strategisk beliggenhet i forhold til sentrale
markeder og kundegrupper. Områdene er attraktive for bedrifter som betjener et stort regionalt område
og har strategisk beliggenhet i forhold til bo-områder, veinett, kollektivtransport, sjø-/havnefunksjoner,
lufthavn mm. Regionale næringsområder tiltrekker seg arbeidskraft fra et stort geografisk nedslagsfelt.
SIDE 20
I tillegg til de regionale næringsområdene finnes en rekke lokalt viktige næringsområder. Disse har et mer
begrenset næringsmiljø, større avstand til de store befolkningskonsentrasjonene og er mindre sentralt
plassert i forhold til regionens overordnede veisystem og kollektivnettverk. De lokale næringsområdene er
mer begrenset i størrelse enn de regionale områdene. Dette er næringsområder hvor plasskrevende
næringer ofte er lokalisert. De lokale næringsområdene har i stor grad kommunen som utgangspunkt og er
blant annet viktige for å kunne legge til rette for transformasjon av sentrum og større senterområder uten
at virksomheter med behov for å lokaliseres sentrumsnært mister den muligheten.
4.3 LOKALISERING MED HENSYN TIL TRANSPORTBEHOV
Lokalisering av næringsområder henger nøye sammen med bosetting, senterstruktur og
samferdselsløsninger – både dagens og planlagte. Det er viktig at nye næringsarealer lokaliseres og
kategoriseres slik at de bidrar til redusert vekst i personbiltransporten samtidig som bedriftenes behov
ivaretas.
Gods- og varetransport er en nødvendig aktivitet i regionens verdiskaping og det er viktig for
næringstransporten at vi har et velfungerende transportsystem. I dagens situasjon opptar imidlertid
arbeidsreiser med personbil en stor del av dagens kapasitet i veinettet. Kø og forsinkelser i
transportsystemet koster næringslivet store summer per år. Det er derfor viktig med strategier som bygger
opp om effektiv arealbruk og som bidrar til å øke kollektivandelen og bruk av sykkel, slik at kapasitet i
veinettet kan frigis.
Det er at lokalisering av næringsarealer støtter opp om regionens mål om endret reisemiddelfordeling og
nullvekst i personbiltransporten. Arbeidsintensive virksomheter skal etableres i nedslagsfeltet til et godt og
velfungerende kollektivsystem og i gang- og sykkelavstand til sentrums- og senterområder og store
boligkonsentrasjoner. Arealkrevende næringsvirksomheter, med lav besøks- og arbeidsplassintensitet, skal
lokaliseres utenfor senterområder og influensområdet for kollektivnett hvor et velfungerende veinett for
næringstransport er viktige kvaliteter.
4.4 RETNINGSLINJER FOR KATEGORISERING AV NÆRINGSOOMRÅDER
Foreliggende regionale strategi for næringsarealer bygger på prinsippene og retningslinjene om
kategorisering av næringsområder i den fylkeskommunale Regionalplan for Jæren. Kategorisering av
næringsarealer gir sterke føringer for lokalisering og styring av næringsvirksomheter til ulike
næringsområder.
I Regionalplan for Jæren er det et mål at arealbruken skal være effektiv både i eksisterende og nye
næringsområder for å dempe behov for nye næringsarealer, og dermed dempe omdisponering av blant
annet jordbruksareal. I dette målet ligger det en forventning om å innarbeide strategier og virkemidler som
setter i gang prosesser med hensyn til fortetting og transformasjon for å sikre en byutvikling hvor det bygges
tettere i hovedsentra, langs høyverdige kollektivtraseer og i kollektivknutepunkter. Regionalplanen
omfatter retningslinjer for kategorisering av næringsområder som innebærer tilrettelegging etter
prinsippet "rett virksomhet på rett sted". Oppsummert innebærer dette at næringsvirksomheter lokaliseres
til områder som har de rette areal- og transportegenskapene i forhold til virksomhetenes behov, samtidig
som regionen oppnår en effektiv arealbruk, god tilgjengelighet, styrket grunnlag for miljøvennlig transport
og for by- og tettstedsutvikling.
SIDE 21
Tre næringskategorier
Hovedprinsippet som er lagt til grunn, er at virksomheter med høy arbeidsplass- og besøksintensivitet og
som er lite avhengig av bilbruk/biltilgjengelighet, lokaliseres mest mulig sentralt i bystrukturen med krav
om høy arealutnyttelse og høye kollektivandeler. Virksomheter med lavere arbeidsplassintensitet
lokaliseres mindre sentralt med lavere krav til utnyttelse og god tilgang til for eksempel hovedveinett for
betjening og distribuering av næringstransporten. Regionalplanens retningslinjer legger opp til
differensierte krav til tetthet, arealutnyttelse, parkering for personbil og til sykkel. Differensieringen er gjort
med utgangspunkt i gangavstand til holdeplasser langs eksisterende og planlagt kollektivtilbud (500 m fra
høyverdig kollektivakse og 300 m fra øvrig kollektivakse) og tilgjengelig kapasitet i veinettet med hensyn til
gods- og næringstransport.
I regionalplan for Jæren deles næringsområdene inn i tre kategorier:
-
Områder med høy urbaniseringsgrad (Kategori I)
Områder med allsidig virksomhet (Kategori II)
Områder for arealkrevende virksomheter (Kategori III)
-
Dempe behovet for transport
Øke bruken av miljøvennlig transport
Sikre rasjonell trafikkavvikling
Legge til rette for effektiv arealbruk
Styrke sentrum og sentra
Gi forutsigbarhet med hensyn til tilgjengelige og attraktive næringsområder som sikrer
næringslivet muligheter for vekst og utvikling.
Formålet med kategoriseringen er å:
Områder med høy urbaniseringsgrad - Næringskategori I
Områdene skal tilrettelegges for næringsvirksomheter med mange arbeidsplasser i forhold til arealbehovet
eller med mange besøkende. Disse virksomhetene skal lokaliseres i sentrum eller sentralt i bystrukturen
slik at de er tilgjengelige for mange, kan nås med korte avstander, er godt betjent av kollektiv, gang og
sykkel og har retningslinjer om lav parkeringsdekning. Det er kontor (offentlig og privat) som utgjør
hoveddelen av denne næringskategorien.
Områder med allsidig virksomhet - Næringskategori II
Virksomheter med middels antall ansatte eller besøkende i forhold til arealbehovet skal lokaliseres i by- og
tettstedsstrukturen. Kjennetegn ved næringsområdene er middels kollektivtilgjengelighet, middels
parkeringsdekning for bil og høy parkeringsdekning for sykkel.
Arealkrevende virksomheter - Næringskategori III
Kategori III-områder kjennetegnes av arealkrevende næringsvirksomheter med lav arbeidsplassintensivitet, mindre sentral beliggenhet, lav kollektivtilgjengelighet, få innbyggere i gang- og sykkelavstand
og god parkeringsdekning for personbil, lav parkeringsdekning for sykkel og behov for veikapasitet for
godstransport og varetransport. Slike arealer lokaliseres ofte i ytterkant av tettsteder.
Foreliggende regionale strategi for næringsarealer bygger på prinsippene og retningslinjene om
kategorisering av næringsområder i den fylkeskommunale Regionalplan for Jæren. Kategorisering av
SIDE 22
næringsarealer gir sterke føringer for lokalisering og styring av næringsvirksomheter til ulike
næringsområder.
I Regionalplan for Jæren er det et mål at arealbruken skal være effektiv både i eksisterende og nye
næringsområder for å dempe behov for nye næringsarealer, og dermed dempe omdisponering av blant
annet jordbruksareal. I dette målet ligger det en forventning om å innarbeide strategier og virkemidler som
setter i gang prosesser med hensyn til fortetting og transformasjon for å sikre en byutvikling hvor det
bygges tettere i hovedsentra, langs høyverdige kollektivtraseer og i kollektivknutepunkter. Regionalplanen
omfatter retningslinjer for kategorisering av næringsområder som innebærer tilrettelegging etter
prinsippet "rett virksomhet på rett sted". Oppsummert innebærer dette at næringsvirksomheter
lokaliseres til områder som har de rette areal- og transportegenskapene i forhold til virksomhetenes behov,
samtidig som regionen oppnår en effektiv arealbruk, god tilgjengelighet, styrket grunnlag for miljøvennlig
transport og for by- og tettstedsutvikling.
Tre næringskategorier
Hovedprinsippet som er lagt til grunn, er at virksomheter med høy arbeidsplass- og besøksintensivitet og
som er lite avhengig av bilbruk/biltilgjengelighet, lokaliseres mest mulig sentralt i bystrukturen med krav
om høy arealutnyttelse og høye kollektivandeler. Virksomheter med lavere arbeidsplassintensitet
lokaliseres mindre sentralt med lavere krav til utnyttelse og god tilgang til for eksempel hovedveinett for
betjening og distribuering av næringstransporten. Regionalplanens retningslinjer legger opp til
differensierte krav til tetthet, arealutnyttelse, parkering for personbil og til sykkel. Differensieringen er gjort
med utgangspunkt i gangavstand til holdeplasser langs eksisterende og planlagt kollektivtilbud (500 m fra
høyverdig kollektivakse og 300 m fra øvrig kollektivakse) og tilgjengelig kapasitet i veinettet med hensyn til
gods- og næringstransport.
I regionalplan for Jæren deles næringsområdene inn i tre kategorier:
-
Områder med høy urbaniseringsgrad (Kategori I)
Områder med allsidig virksomhet (Kategori II)
Områder for arealkrevende virksomheter (Kategori III)
-
Dempe behovet for transport
Øke bruken av miljøvennlig transport
Sikre rasjonell trafikkavvikling
Legge til rette for effektiv arealbruk
Styrke sentrum og sentra
Gi forutsigbarhet med hensyn til tilgjengelige og attraktive næringsområder som sikrer
næringslivet muligheter for vekst og utvikling.
Formålet med kategoriseringen er å:
Områder med høy urbaniseringsgrad - Næringskategori I
Områdene skal tilrettelegges for næringsvirksomheter med mange arbeidsplasser i forhold til arealbehovet
eller med mange besøkende. Disse virksomhetene skal lokaliseres i sentrum eller sentralt i bystrukturen
slik at de er tilgjengelige for mange, kan nås med korte avstander, er godt betjent av kollektiv, gang og
sykkel og har retningslinjer om lav parkeringsdekning. Det er kontor (offentlig og privat) som utgjør
hoveddelen av denne næringskategorien.
SIDE 23
Områder med allsidig virksomhet - Næringskategori II
Virksomheter med middels antall ansatte eller besøkende i forhold til arealbehovet skal lokaliseres i by- og
tettstedsstrukturen. Kjennetegn ved næringsområdene er middels kollektivtilgjengelighet, middels
parkeringsdekning for bil og høy parkeringsdekning for sykkel.
Arealkrevende virksomheter - Næringskategori III
Kategori III-områder kjennetegnes av arealkrevende næringsvirksomheter med lav arbeidsplassintensivitet, mindre sentral beliggenhet, lav kollektivtilgjengelighet, få innbyggere i gang- og sykkelavstand
og god parkeringsdekning for personbil, lav parkeringsdekning for sykkel og behov for veikapasitet for
godstransport og varetransport. Slike arealer lokaliseres ofte i ytterkant av tettsteder.
4.5 REGIONALE NÆRINGSOMRÅDER
Regionalplan for Jæren viser både eksisterende og lokalisering av nye næringsområder. Områdene er
definert i samsvar med kategoriseringen nevnt ovenfor og fremstår som vist i tabell og kart nedenfor. Dette
er bestemmende for både regional og kommunal planlegging. Muligheten for realisering av nye områder
og/eller transformasjon av eksisterende næringsområder ligger i de respektive kommunenes
kommuneplanarbeider og vedtakene om kommuneplanens arealdel med bestemmelser.
Tabell 4.1: Regionale næringsområder inndelt i kategori I, II og III, jfr. Regionalplan for Jæren
Regionale
næringsområder, jfr.
Regionalplan for Jæren
Næringskategori I
Stavanger sentrum
Sandnes sentrum
Randaberg sentrum
Sola sentrum
Bryne sentrum
Jørpeland sentrum
Stavanger Forum
Hillevåg - Mariero
Jåttåvågen
Forus/Lura i områder
med influens til
bussvei
Næringskategori II
Mekjarvik
Dusavik
Buøy
Risavika
Utsola
Forus/Lura
Sandnes Øst
Bybåndet Sør
Håland
Næringskategori III
Mekjarvik
Skurve
Forus/Lura
Sandnes Øst
Bybåndet Sør
Kviamarka
Nordmarka
Hanasand
Vestre Åmøy
Sirevåg
SIDE 24
Figur 4.3 Regionale næringsområder inndelt i kategori I, II og III, jfr. Regionalplan for Jæren
SIDE 25
Regionale logistikknutepunkt
Godsterminalen på Ganddal, Risavika havneområde og Stavanger Lufthavn Sola innehar viktige funksjoner
for nåværende og framtidig næringsvirksomhet i regionen. Disse er derfor definert som regionale
logistikknutepunkter i Regionalplan for Jæren. Områdene skal tilrettelegges med tilstrekkelig areal til å
ivareta en utvikling av områdenes funksjon. Tilgrensende arealer skal gis en arealdisponering som muliggjør
videreutvikling av logistikkfunksjonene og bør ikke legge uønskede begrensninger på logistikkfunksjonen.
Publikumsrettete funksjoner i områdene skal tilrettelegges for høy kollektivandel og parkeringsdekning
tilpasset høye kollektivandeler.
Det pågår et planarbeid for den videre utviklingen av Stavanger Lufthavn Sola som kan utløse en større
andel næringsområder i tilknytning til flyplassen.
4.6 BETYDNINGEN AV NYE STORE INFRASTRUKTURPROSJEKTER – REGIONFORSTØRRING
Regionforstørring gjennom nye vei- og tunnelforbindelser er et viktig regionalpolitisk mål for å styrke og
stimulere næringslivet med bedre koblinger mellom by og distrikt og skape et mer variert og effektivt
arbeidsmarked. Som følge av utbygging av veinettet og andre forbedringer i transporttilbudet, kan
reisetiden reduseres slik at et større omland kommer innenfor en akseptabel reiseavstand/reisetid.
Gevinsten av regionforstørring kan gi bedrifter økt fleksibilitet med hensyn til lokalisering, større bredde i
tilgang på kompetent arbeidskraft og generelt styrke næringslivets konkurranseevne. Videre kan en større
region med et bredere tilbud bidra til å styrke et områdes attraktivitet når det gjelder opprettholdelse av
befolkningsmengde og kan bidra positivt til økt tilflytting. En mulig ulempe er økt transportarbeid.
Bedre kommunikasjon, og særlig miljøvennlig kollektivsatsing, kan stimulere til at utbyggingspresset i de
store byene reduseres. Et eksempel på miljøvennlig kollektivsatsing som knytter byene på Jæren tettere
sammen i et felles bo- og arbeidsmarked er arbeidet med å forlenge dobbeltsporet på Jærbanen fra
Sandnes til Egersund.
Rogaland fylkeskommune har engasjert IRIS i et oppdrag for å vurdere mulige effekter av regionforstørring
som følge av store, nye samferdselsprosjekter. Et viktig utfall av oppdraget vil være en grundig analyse av
om regionforstørring medfører at nye næringsarealer blir tilgjengelige innenfor akseptable reiseavstander.
Det er blant annet interessant å få vurdert effektene av at tunnel- og veiforbindelsene Rogfast og Ryfast vil
binde Haugalandet og Ryfylke tettere sammen med bo- og arbeidsmarkedet på Jæren. Avhengig av
endelige anbefalinger i omtalte rapport fra IRIS kan det bli aktuelt å vurdere nye regionale næringsområder
ved en eventuell revisjon av Regionalplan for Jæren.
4.7 INNSPILL TIL NYE NÆRINGSOMRÅDER
Som det framgår av kapittel 6, vil regionen på lengre kunne få behov for næringsområder for arealkrevende
virksomhet (kategori III). Det framgår også at områder for allsidig virksomhet (kategori II) vil være under
press.
Det foreslås derfor at Vardheia nord for Bryne sentrum vurderes som nytt regionalt næringsområde ved
neste revisjon av regionalplanen. Dette er i dag et lokalt næringsområde som er strategisk plassert mellom
Bryne og Klepp med adkomst via Fv44. Området har et samlet næringsareal på ca. 420 daa. Aktuell
kategorisering er allsidig virksomhet (kategori II), og arealer for arealkrevende virksomhet (kategori III).
Området ligger gunstig til med sykkelavstand til dagens togstasjon i Bryne sentrum (2 km). Avstanden til
Klepp sentrum er om lag 5 km. Dobbeltspor på Jærbanen aktualiserer området som regionalt
næringsområde. Denne delen av Jæren har hatt sterk befolkningsvekst uten at tilgangen på regionale
SIDE 26
næringsområder er økt tilsvarende. Det er viktig å tilrettelegge næringsområder som utjevner skjevheter
mellom sysselsettingsutvikling og befolkningsutvikling i ulike deler av regionen.
4.8 OPPSUMMERING
Kapittelet oppsummerer hvordan tilrettelegging for næringsutvikling støtter opp om regionale strategier
for lokalisering av næringsvirksomhet i forhold til transportbehov, sentralitet og tilgjengelighet. Vedtatt
Regionalplan for Jæren er retningsgivende for statlig, fylkeskommunal og kommunal planlegging og er et
felles faglig utgangspunkt for å nå mål om forutsigbarhet for den fremtidige næringsetableringen i
regionen.
Det er viktig for regionen å ha tilgang til attraktive og tilstrekkelige næringsområder både på kort sikt og i
et langsiktig perspektiv. Variasjonen i næringsarealer – både regionale og lokale – er viktig for å ivareta et
variert og bærekraftig næringsliv. For næringsarealstrategien betyr dette å tilrettelegge for næringsarealer
som fremmer et konkurransedyktig næringsliv både regionalt og nasjonalt.
Kategorisering av næringsområder er nødvendig for å bidra til riktig lokalisering av næringsvirksomheter
både ut fra virksomhetenes egne behov, men like viktig for ønsket samfunns- og regionutvikling basert på
bærekraftige prinsipper, mål om endret reisemiddelfordeling og redusert transportarbeid. For næringsarealstrategien betyr dette at kategorisering av næringsarealer i henhold til Regionalplan for Jæren legges
til grunn ved etablering av næringsvirksomhet, og at riktig bedrift lokaliseres på riktig sted med hensyn til
kollektivnett, gang/sykkel og behov for næringstransport.
I et større perspektiv blir regionforstørring gjennom nye vei- og tunnelforbindelser sett på som positivt
for å styrke og stimulere næringslivet med bedre koblinger mellom by og distrikt, og det kan forventes en
større andel arbeidsreisende med nye og forbedrede veier og tunnelforbindelser. Det er behov for
analyser av hvilke effekter og muligheter regionforstørrende infrastruktur kan ha for regionen.
SIDE 27
5 SENTRUMSUTVIKLING OG HANDEL
5.1 SENTRUMSOMRÅDENE SOM VIKTIGE REGIONALE NÆRINGSOMRÅDER
Kunnskapen vi har om velfungerende næringsområder viser at forhold som strategisk beliggenhet, tilgang
til effektiv transportinfrastruktur, områdets attraktivitet og image, tilstedeværelsen av samlokaliseringsfordeler og estetikk er viktige. Jo flere av disse kvalitetene, desto bedre fungerer næringsområdet.
Mange av sentrumsområdene i regionen har klare styrker innenfor disse næringsarealkvalitetene, særlig
bysentrene/kommunesentrene. Sentrumsområdene har derfor høy attraktivitet for næringslivet selv om
ekspansjonsmulighetene ofte er begrenset. Attraktiviteten viser blant annet igjen på leieprisene for
næringslokaler i sentrumsområdene.
Kommunene og regionen har også klare målsettinger om å styrke sentrumsområdene blant annet med
tanke på arbeidsplasser og handel, og innretter mye av sitt planleggingsarbeid og sine virkemidler med sikte
på å oppnå en slik sentrumsvekst. Den offentlige byutviklingspolitikken legger for eksempel aktivt opp til å
styrke disse områdene gjennom prioritering av transporttilbud, lokaliseringskriterier og bestemmelser for
lokalisering av handel.
Sentrumsområdene er derfor noen av våre viktigste regionale næringsarealer. Et viktig mål for den
regionale næringsarealstrategien er derfor å ha en aktiv innfallsvinkel til utviklingen av sentrumsområdene.
5.2 ARBEIDSPLASSUTVIKLING I SENTRUMSOMRÅDENE
5.2.1 Utviklingstrekk for arbeidsplasser i sentrumsområdene
Synlige tegn på utvikling i næringsområdene kan være nye bygg eller tilrettelegging av ny infrastruktur, men
en vesentlig indikator på faktisk utvikling og attraktivitet er hvordan sysselsettingsveksten fordeler seg
geografisk. Hvor øker antallet arbeidsplasser, og øker arbeidsplasstettheten der regionen er mest tjent med
det?
Vekst av arbeidsplasser i sentrumsområdene er viktig fordi disse områdene er blant våre mest
betydningsfulle regionale næringsområder og bidrar til å forsterke klyngefordeler og områdenes attraksjon.
Men det er også viktig fordi arbeidsplassvekst i sentrumsområdene sammenlignet med mange andre
områder bidrar til å redusere veksten i transportarbeid. Redusert transportarbeid har betydning for
samfunnets innsats for klimagassutslipp og for regionens samlede attraktivitet for næringslivet.
Arbeidsplasser i sentrumsområdene skaper også byliv og levende lokalsentre.
I analysen av regionens arealbehov til næring (Asplan Viak 2015) framgår det at sysselsettingsutviklingen i
vedtatt senterstruktur i perioden 2003 – 2013 samlet sett har vært høyere enn den relative veksten i
regionen. I senterstrukturen har veksten vært på om lag 39 prosent i perioden, mot 34 prosent for regionen
totalt. Den andelsmessige sysselsettingen har også gått noe opp i perioden, fra 17,3 prosent i 2003, til om
lag 18,4 prosent i 2013. Fra og med 2007 – 2013 har imidlertid veksten i senterstrukturen og den generelle
sysselsettingsveksten vært i balanse, begge med en tilvekst på om lag 14 prosent. Dette har også vært en
periode med spesiell vekst: Sterk vekst i oljerelaterte næringer, mens servicenæringer, og spesielt
varehandelen, har hatt en stagnasjon.
SIDE 28
Veksten er imidlertid svært ulikt fordelt på de ulike sentertypene:
-
Hovedsentrene Sandnes sentrum og Stavanger sentrum har kun hatt 14 prosent vekst i perioden.
Kommunesentrene i vedtatt regionalplan har hatt en sysselsettingsvekst på hele 91 prosent.
Lokalsentrene har hatt en vekst på om lag 95 prosent i sysselsettingen.
Det betyr at senterstrukturen har beholdt sin relative posisjon samlet sett, men den har blitt vesentlig mer
polysentrisk gjennom en sterk vekst i de lavere delene av hierarkiet. Inntil videre er imidlertid størrelsen på
hovedsentrene såpass mye større at de er klart dominerende, men posisjonen svekkes kontinuerlig av den
sterke veksten i andre deler av regionen. For enkelte funksjoner som f.eks. varehandelen, er det også
dominerende aktører på Forus og Lura som ikke er definert inn i strukturen, noe som gjør at en ikke får det
hele bildet av utviklingen av senterstrukturen gjennom denne analysen. Vi ser imidlertid tydelig bl.a.
gjennom årlige varehandelsanalyser for SR-Bank at de desentraliserte områdene har en betydelig høyere
vekst enn de sentrale delene av regionen.
Figur 5.1 Sysselsetting I 2008 og 2014 I de ulike nivåene I senterstrukturen
5.2.2 Behovet for lokalisering av fremtidige arbeidsplasser i sentrumsområdene
Utviklingen som er beskrevet foran viser at regionens hovedsentre taper terreng som regionale
næringsområder, og det bør vurderes om det er mulig å styrke utviklingen i disse næringsområdene. En
vesentlig utfordring for både kommunesentrene og hovedsentrene er en fragmentert eiendomsstruktur, til
dels sterke verneinteresser og fravær av utviklingsaktører som tar helhetlige planleggingsgrep for å drive
fram en ønsket utvikling. Det er et tydelig utviklingstrekk i grunnlagsutredningene at den sterkeste
sysselsettingsveksten har skjedd i de områdene hvor det finnes utviklingsaktører som tar ansvaret for
overordnet planlegging og koordinering av nødvendige tiltak. Eksempler på slike områder er Risavika,
Jåttåvågen og Forus Næringspark. Det er relevant å reise spørsmålet om graden av motstand og
SIDE 29
tilrettelegging i ulike områder direkte påvirker regionens måloppnåelse med tanke på vekst i de største
sentrene.
Det er behov for aktører som tar et helhetlig utviklingsansvar i sentrumsområdene og at det tas samlede
plangrep som kan avstemme interessemotsetningene mellom utbygging og bevaring i disse områdene.
Kommunene og regionale/statlige myndigheter har til dels virkemidler (f.eks. rekkefølgekrav) som kan
holde tilbake utviklingen i enkelte områder i håp om at dette virker til fordel for en utvikling i
sentrumsområdene. En slik tilnærming løser likevel ikke de grunnleggende interessemotsetningene knyttet
til vekst i sentrene og behovet for mer aktiv tilrettelegging for vekst der regionen ønsker det skal skje.
Strategi for regionale næringsarealer kan med fordel ha mål om å forsterke attraktiviteten og arbeidsplassutviklingen i hovedsentrene og kommunesentrene, og inneholde delstrategier for å bidra til en slik utvikling.
Dersom hovedsentrene skal ha samme utvikling som øvrige regionale næringsområder, må andelen
arbeidsplasser i sentrumsområdene holde seg eller øke. Som eksempel på en slik tilnærming vises det til
kommunedelplan for Stavanger sentrum, der det er tatt aktive planleggingsgrep for å åpne nye
utbyggingsarealer. De nye utbyggingsarealene er dimensjonert for å gi sentrum en vekst minimum på linje
med kommunen forøvrig.
5.3 HANDEL OG HANDELSAREALER
5.3.1
Utviklingstrekk for handelsnæringen
Overordnete utviklingstrender
Varehandelsnæringen utgjør en vesentlig del av næringslivet både i regionen og i landet for øvrig. Næringen
har ofte store omsetningstall og beskjeftiger en betydelig andel sysselsatte. Varehandelsnæringen er viktig
i næringslivssammenheng både regionalt og nasjonalt.
Der varehandelsnæringen over flere år har hatt en regional og nasjonal vekst, har næringen over tid
gjennomgått omfattende omstruktureringer og prosessene pågår stadig. Omsetning og sysselsetting
samvarierer, men forholdet mellom disse faktorene påvirkes av omstruktureringer og effektiviseringer.
Historisk har varehandelen vært en lokalt orientert virksomhet og grunnlagsanalysene for denne strategien
viser at en stor andel av innbyggernes handlereiser fortsatt er nokså lokale. Det er likevel en klar trend i
retning av økt kjededannelse og en markant introduksjon av internasjonale konsepter. Utviklingen er særlig
tydelig i de delene av handelsnæringen som er lokalisert i kjøpesentrene både innenfor og utenfor
bysentrene. Samtidig forsterker denne makrotrenden etterspørselen etter mer lokale konsepter som
nettopp kan by på mer unike produkter og handelsopplevelser.
Utviklingen framstår dermed som polarisert, der både det lokale og det globale perspektivet styrkes. Det er
sterke globale økonomiske krefter som driver fram utviklingen av det globale perspektivet, og lokale
utviklingsstrategier vil ofte ha begrenset virkning. Mulighetene som ligger i det lokale perspektivet har
imidlertid svakere og mer fragmenterte drivkrefter bak seg. I utformingen av en næringsarealstrategi kan
dette lokale perspektivet være et mulighetsrom som kan være aktuelt å vurdere strategier opp mot.
SIDE 30
Utviklingen i netthandelen
Av de nye utviklingstrendene er likevel netthandel den mest framtredende. Norske forbrukere er meget
aktive på netthandel. Norge ligger allerede høyt i forhold til skandinaviske land, samtidig som flere
analytikere mener vi fortsatt kun er i startgropen for denne utviklingen. Når det gjelder norske butikker sin
utvikling på e-handel rettet mot forbrukere, ser det ut til at utviklingen i Norge har kommet svært kort
sammenlignet med våre naboland, resten av Europa og USA. Den bedriftsrettete e-handelen har trolig
kommet lenger.
Selv om e-handelen tar større markedsandeler, ser det i senere tid ut som om det skjer en dreining der ehandel og tradisjonell handel nå smelter mer sammen. Butikkene utvikler kampanjer og kommunikasjonsplattformer som kombinerer virtuelle og fysiske løsninger. Dette gjør at butikkene får en ny rolle og en ny
virkelighet å forholde seg til.
Planarbeidet har ikke avdekket noen åpenbare kontaktflater der næringsarealstrategien kan forsterke
mulighetene som ligger i netthandelen.
Varehandelsutviklingen
Detaljvarehandelen i Rogaland omsatte for nærmere 33,6 milliarder kroner i 2013, en vekst på 2,6 prosent
fra 2012. I disse tallene inngår ikke handel med bil og motorvogner. Veksten i Rogaland er litt høyere enn
landsgjennomsnittet, som er på 2,2 prosent. Veksten innenfor dagligvarehandelen ligger så vidt høyere enn
landsgjennomsnittet.
Rogaland har en vekst over landsgjennomsnittet innen klær, tekstiler og skotøy, byggevarer og annen
utvalgshandel. Sport og fritid har en lavere vekst enn landsgjennomsnittet, men med en betydelig økning i
2012. Også interiør har hatt en svakere vekst enn landsgjennomsnittet, men også her var det en høyere
vekst enn landsgjennomsnittet i fjor.
Handel og reisevaner
Handel utgjør en stor andel av vårt daglige reisemønster og påvirker derfor transportsituasjonen både
innenfor og utenfor sentrumsområdene. I følge siste reisevaneundersøkelsen fra 2012 utgjør de rene
handlereisene ca. en fjerdedel; omtrent like mye som reisene til og fra jobb. Mønsteret er også stabilt over
tid. Kobling av områder for arbeidsplasser og handel innebærer derfor et stort potensial for å kombinere
reiser og dermed redusere transportarbeidet.
Kobling av arbeidsplasser og handel forstått som liberalisering av handelsmulighetene i bilbaserte
arbeidsplassområder, er likevel problematisk i et transport- og byutviklingsperspektiv. Økt handel i disse
områdene kan fort forverre de trafikale utfordringene snarere enn å forbedre dem. Samtidig kan
kombinasjon av arbeidsreiser og handlereiser (handle på vei hjem fra jobben) redusere behovet for
selvstendige handlereiser på andre tider av døgnet.
I en næringsarealstrategisk sammenheng vil det være relevant å vurdere hvorvidt en økt lokalisering av
arbeidsplasser nær eksisterende handelskonsentrasjoner (f.eks. kommunesentrene) og en konsolidering av
en robust handelstilbud i regionale næringsområder vil kunne bidra til å skape en bærekraftig byutvikling
og en avdemping av transportarbeidet.
SIDE 31
5.3.2 Regional handelsanalyse og langsiktig arealbehov
Det offentlige i Norge har, i likhet med mange europeiske land, klare og sterke interesser knyttet til
handelslokalisering og handelsarealer. Både staten, det regionale nivå og kommunene har virkemidler som
setter rammer for utvikling av næringsarealer med handel.
Som oppfølgingsverktøy og beslutningstøtte for konkretiseringen av fylkeskommunens rammeverk for
utvikling av handelsarealer (regional planbestemmelse) på kommuneplannivå, ble det i Regionalplan Jæren
varslet gjennomføring av en regional handelsanalyse. Analysen skal bidra til å etablere et felles
metodegrunnlag og angi hensiktsmessige dimensjoneringskriterier for nye handelsetableringer.
Beregninger av behovet for fremtidig handelsareal er kompliserte og ressurskrevende. Den metodiske
tilnærming til regionale analyser er også usikker og nettopp utgangspunktet for at det skal gjennomføres
en regional handelsanalyse. Det er derfor ikke gjennomført analyser av fremtidig behov for handelsarealer
i dette strategiarbeidet.
For det videre strategiske arbeidet med å utvikle de regionale næringsområdene, vil det derimot være svært
viktig å få gjennomført den regionale handelsanalysen.
5.4 ANDRE DRIVKREFTER FOR SENTRUMSATTRAKTIVITET
Senterområdene, og særlig kommunesentrene, er regionens mest sammensatte og komplekse regionale
næringsområder. Mange interesser og forhold påvirker disse områdenes attraktivitet.
Flere av kommunene som inngår i strategien arbeider aktivt med planlegging i sine senterområder.
Utfordringene og mulighetene vil variere. Noen fellestrekk i regionens arbeid med og analyser av
senterområdene er likevel at en sentral utfordring er at flere faktorer virker sammen på en slik måte at
områdene ikke tiltrekker seg nok mennesker, verken beboere, arbeidstakere eller besøkende. Samtidig
har sentrene en sterk politisk posisjon med nærmest unisone ønsker å forsterke attraktiviteten og oftest
en unik og historisk karakter som brukt på den rette måten kan utgjøre et viktig konkurransefortrinn.
Det er mange ulike virkemidler som kan påvirke sentrumsattraktiviteten. Flere av dem er drøftet tidligere i
dette kapittelet. Helhetlige arbeider for å fremme sentrumsutvikling bør berøre:
-
Etablere helhetlige utviklingsaktører i områder hvor dette mangler og sikre
kontinuitet/forutsigbarhet i behandling av plan- og byggesaker
Tilstrekkelig utbyggingskapasitet og sikre god drift/egnethet i bygningsmassen
Hensiktsmessig transporttilgjengelighet for menneskene som skal bruke området og rett
dimensjonert parkeringskapasitet
Skape gode byrom, trivsel og aktivitet
Målrette og profesjonalisere kommunikasjonen og formidlingen av områdene
Oppdatert og systematisert faktagrunnlag
5.5 OPPSUMMERING OG BETYDNING FOR STRATEGI
Dette kapittelet understreker hvor viktige sentrumsområdene er som regionale næringsområder på
bakgrunn av de etterspurte kvalitetene disse områdene har. Næringsarealstrategien bør derfor ha en aktiv
tilnærming til utviklingen av disse områdene, særlig hovedsentrene som ikke har hatt en likeverdig
SIDE 32
sysselsettingsutvikling som de øvrige regionale næringsområdene. Økning i sentrumsattraktiviteten og en
mer bevisst styring av framtidig sysselsettingsutvikling er en mulig strategisk innfallsvinkel.
Kapittelet peker også på viktigheten av varehandelsnæringen og angir noen utviklingstrekk som har preget
denne delen av næringslivet de senere årene. Reisevaneundersøkelsene viser at et stor andel av de daglige
reisene er knyttet til handel og at en vesentlig del av disse er bilbasert. Det er derfor pekt på at det i
næringsarealstrategien kan vurderes å gjøre grep for å øke lokaliseringen av arbeidsplasser nær
eksisterende handelskonsentrasjoner for å bidra til å dempe det daglige transportomfanget i regionen.
Det er ikke gjort beregninger av behovet for nye handelsarealer, men behovet for å få gjennomført en
regional handelsanalyse er understreket.
Avslutningsvis er det også drøftet ulike andre virkemidler som bidrar til økt sentrumsattraktivitet.
SIDE 33
6 VURDERING AV FREMTIDIG AREALBEHOV TIL NÆRING
6.1 KONKURRANSEDYKTIG OG BÆREKRAFTIG TILGANG PÅ NÆRINGSAREAL
En konkurransedyktig og bærekraftig region må ha god tilgang på næringsarealer, men arealene må
samtidig være riktig dimensjonert for behovet. For knapp tilgang utfordrer konkurransedyktigheten og
attraktiviteten. For stor tilgang på arealer kan gi utfordringer med hensyn til bærekraft, men kan også
påvirke eiendomsutviklernes evne til å frembringe attraktive næringsarealer. Denne næringsarealstrategien skal ha en tidshorisont fram mot 2040 – 2060. Som et grunnlag for strategiarbeidet har det
derfor vært nødvendig å foreta en kvalifisert vurdering av hvilket behov regionen vil ha for næringsarealer
framover, og holde dette opp mot de arealreservene som finnes i regionen i dag. Vurderingene av
arealbehov er dokumentert i egen underlagsrapport til strategien (Asplan Viak 2014).
En slik vurdering bør både ta et blikk tilbake for å se hvordan forbruket av næringsarealer har vært de
senere årene, men bør også ta utgangspunkt i framskrivinger for sysselsettingsutvikling og befolkningsvekst
i regionen. Dette er gjort i arealbehovsutredningen. Den vurderer også hvordan ulike trender kan spille en
rolle med hensyn til behovet for næringsarealer, samt politiske målsettinger som vil ha betydning.
Dette kapittelet oppsummerer vurderingene av framtidig arealbehov. Et sentralt spørsmål er om regionen
har de arealreservene som skal til for å realisere veksten som framskrivingene legger opp til. Dette blir
testet gjennom tre ulike utviklingsalternativer med hensyn til lokalisering av de nye arbeidsplassene.
6.2 ULIKE TYPER AREALBEHOV
En stor andel av næringslivets arealbehov dekkes normalt gjennom fortetting i eksisterende næringsområder. Dette gjelder særlig behov knyttet til næringer med høy andel kontorarbeidsplasser. En vesentlig
tilnærming til å dekke næringslivets arealbehov er derfor utbyggernes tilrettelegging og utbygging i
eksisterende næringsområder, og det offentliges medvirkning i slike planprosesser.
Andelen av arealbehovet som dekkes av fortetting varierer imidlertid over tid. I perioden fra 1997 til 2007
var fortettingsandelen 75 prosent. Den oppdaterte analysen av perioden 2008 til 2013 viser at andelen har
vært 55 prosent i snitt, men dette tidsavsnittet representerer en unormal periode som gjør at snittverdier
må brukes med forsiktighet. Nedgangen skyldes ikke lavere aktivitet knyttet til fortetting og gjenbruk av
eksisterende næringsområder, men snarere en økt frigjøring av nytt næringsareal. Perioden inkluderer
blant annet realiseringen av mange av de nye næringsfeltene på Forus Vest som ble ferdig regulert i 2005.
Denne situasjonen har påvirket fordelingen mellom forbruket av nytt areal og fortetting.
Historisk forbruk av næringsarealer er likevel vesentlig i et spørsmål om behov for næringsarealer.
Regionalt planarbeid, inkludert næringsarealstrategien fra 2007, har normalt forholdt seg til et snittforbruk
av nye arealer som ikke tidligere er opparbeidet på 250 dekar pr år. Grunnlagsanalysene for dette
revisjonsarbeidet viser at arealforbruket varierer betydelig fra år til år. Forbruket per år har variert mellom
120 og 400 dekar. Økonomiske konjunkturer spiller en vesentlig rolle i variasjonen, men ser vi på
snittforbruket, er det åpenbart at krav til større arealeffektivitet virker inn på regionens behov og forbruk
av arealer. Gjennomsnittsforbruket av nye arealer til næring har sunket til 230 dekar pr år for perioden
2002-2013.
SIDE 34
6.3 HVA PÅVIRKER AREALBEHOVET?
6.3.1 Hvor stor vekst skal det legges til rette for?
Samfunnsøkonomisk analyse utarbeidet våren 2014 en rapport om boligbehov og potensialet for
boligbygging i Stavanger-regionen. En sentral del av dette arbeidet var en befolkningsframskriving for
regionen og tilhørende boligbehov. Til forskjell fra tradisjonelle framskrivinger er det i denne analysen lagt
større vekt på virkningene av forventet sysselsettingsvekst på befolkningsutviklingen.
Analysen inneholder en gjennomgang av grunnlaget for videre vekst i verdiskaping og sysselsetting i
regionen og forutsetninger for aktiviteten i petroleumsnæringen fram mot 2040. Basert på denne
gjennomgangen legger Samfunnsøkonomisk analyse i sitt hovedscenario til grunn en årlig
sysselsettingsvekst på knapt 2 prosent fram mot 2020. I perioden 2020-2030 forventes en vekst på knapt
1 prosent årlig. Fra 2030 til 2040 antas om lag uendret sysselsetting, med noe vekst på begynnelsen av
2030-tallet og netto nedgang mot slutten av tiåret.
I arealbehovsanalysen denne strategien bygger på legger en til grunn at hovedscenarioet i rapporten fra
Samfunnsøkonomisk analyse samlet sett vil medføre en sysselsettingsvekst på 50.000 fram til 2040 for de
kommunene strategien omfatter. Denne prognosen har vært dimensjonerende for analysen av
arealbehov.
Det er grunn til å minne om at framskrivninger med så lang tidshorisont er heftet med stor usikkerhet og
at den reelle veksten kan bli både større og mindre, avhengig av konjunkturutviklingen de nærmeste
tiårene. I strategiarbeidet har det vært reflektert rundt denne usikkerheten, men det er ikke funnet grunn
til å tro at vurderingen av arealbehovet ville blitt vesentlig annerledes dersom en annen befolkningsutvikling ble lagt til grunn.
Dersom veksten blir lavere enn forventet, vil dette primært reise spørsmål om hvordan vi kan sikre aktivitet
i de ulike regionale næringsområdene. Lavere vekst enn forventet kan gjøre det nødvendig for regionen
med en strengere prioritering med hensyn til hvilke regionale næringsområder det er viktig å sikre en
videreutvikling av. Arealbehovsanalysene viser videre at en utvikling med høyere sysselsettingsvekst enn
forventet i mindre grad vil påvirke behovene for nytt areal, men vil snarere gi regionen økt handlingsrom
for å utvikle flere regionale næringsområder samtidig. Spørsmålet blir snarere hvor sterkt vi er villige til å
utnytte de sentralt beliggende næringsområdene, heller enn behov for ytterligere areal.
6.3.2 Andre utviklingstrekk som påvirker arealbehovet
I tillegg til forventninger om utvikling i befolkning og sysselsetting drøftet over, kan også flere andre forhold
påvirke behovet for næringsarealer i regionen. To viktige forhold er hvor arealeffektivt næringslivet driver
og hvordan fordelingen mellom ulike typer arbeidsplasser er. I tillegg spiller boligbygging i tidligere rene
næringsområder en rolle.
Arealeffektivitet
Et innovativt næringsliv vil alltid være på jakt etter bedre og billigere måter å drive sin virksomhet på. Å
drive effektiv på så lite areal som mulig er derfor utviklingstrender som påvirker næringslivet. Regionens
arealbehov påvirkes derfor generelt av en reduksjon i gjennomsnittsbehovet for areal per ansatt. Trenden
viser igjen på statistikken over arbeidsplasstetthet (jfr kart side 20) og i at det gjennomsnittlige
arealforbruket av nytt areal har sunket over tid, jfr. kapittel 6.2.
SIDE 35
Samtidig er det også en motsatt utvikling som nyanserer bildet. Stadig økende omsetning og økt effektivitet
for hver ansatt uten at virksomhetene samtidig flytter til nye lokaler, viser igjen som isolert sett større
næringsareal per ansatt i deler av næringslivet. Dette er en trend man særlig ser innenfor varehandelen
som i perioden 2007-2013 hadde en vekst i areal, men ikke i antall arbeidsplasser. Trekk av den samme
utviklingen synes i de mer arealkrevende delene av næringslivet, der relokaliseringer ofte medfører at
virksomheter flytter inn i nye og romsligere bygg. Arealøkingen kan både være knyttet til teknologisk
effektivisering og til at det blir tatt høyde for eventuell videreutvikling av aktiviteten. For de arealkrevende
delene av næringslivet er det derfor snarere en viss trend mot økt arealbehov enn lavere.
Hva slags sysselsettingsvekst vil dominere?
Når det gjelder fordelingen av typer arbeidsplasser viser SSB sin prognose for langsiktig utvikling i Norge at
veksten i arbeidsplasser i økende grad være husholdningsrettete. Dette innebærer at veksten i økende grad
vil komme innenfor offentlig og privat tjenesteyting, og dermed i større grad innenfor næringsområder
som er kategorisert som sentrumsformål enn tidligere. Dette står i kontrast til tidligere analyser hvor
forventningene i større grad var ensidig knyttet til vekst i kontorarbeidsplasser.
Særlig sterk vekst forventes innenfor helserelaterte deler av offentlig forvaltning. Sterk vekst i eldrebølgen
etter 2020 forventes å gi et særlig behov for helserelaterte tjenester spesielt innenfor primærhelsetjenesten. Disse arbeidsplassene ligger i all hovedsak i sentrumsområdene og utenfor dagens regionale
næringsområder, og det er god grunn til å anta at den største sysselsettingsveksten i årene framover vil
komme i områder utenfor kartlagte næringsområder.
6.4 KAPASITETEN I REGIONENS NÆRINGSAREALER
God kapasitet
For å vite om regionen trenger nye næringsarealer, må vi kjenne kapasiteten i eksisterende arealer. En
vesentlig grunnlagsvurdering for denne næringsarealstrategien har derfor vært Asplan Viaks kapasitetsberegninger av regionens næringsarealer. Oppsummert viser vurderingene at det er god kapasitet til å
håndtere hovedtyngden av forventet sysselsettingsvekst i et langsiktig perspektiv.
Utgangspunktet for dette funnet er tester av et forventet arealbehov på ulike alternative framtidsbilder
med tanke på geografisk fordeling av sysselsettingsveksten. Framtidsbildene representerer teoretiske
konstruksjoner av tenkte spredninger av arbeidsplassveksten, og representerer ikke konkrete alternativer
som skal velges.
Det er heftet betydelig usikkerhet til å beregne framtidig arealbehov med utgangspunkt i forventet
sysselsettingsvekst. For det første er arealbehovet per arbeidsplass svært ulikt både innenfor
næringsområder i samme kategori og mellom næringsområder av ulike kategorier. For det andre er det
store variasjoner i arealutnyttelse både innenfor samme kategori av næringsområder og mellom de ulike
kategoriene.
Arealbehovet i Asplan Viaks beregninger er likevel satt til om lag 40 m2 BRA pr ansatt. Dette er et relativt
høyt tall, og baserer seg på en blanding av kontor og forretningsarealer. Det representerer likevel en form
for gjennomsnittstilnærming. Det ventes ingen arbeidsplassvekst av betydning innenfor kategori III,
industri- og lagervirksomheter. Arealbehovet for kategori III vil være drevet av andre faktorer enn
sysselsettingsvekst.
SIDE 36
I kapasitetsberegningen tar en videre utgangspunkt i den andel av den forventede arbeidsplassveksten
som er forutsatt å finne sted i de områdene denne strategien omfatter. Det er antatt at dette utgjør 33.000
av veksten på 50.000 arbeidsplasser. 33.000 nye arbeidsplasser med et arealbehov per ansatt på 40 m2
BRA gir et samlet arealbehov for næringsbebyggelse på 1.300.000 m2 BRA med formål kontor og forretning.
Kapasitetstester av utviklingsalternativer
I kapasitetsvurderingen er det testet ut på hvilke måter en vekst i næringsbebyggelse på 1.300.000 m2 BRA
med formål kontor og forretning kan realiseres. Hensikten er å gjøre en realistisk vurdering av om arealet
som kreves for å takle veksten finnes som restpotensiale i de eksisterende næringsområdene.
Det er konstruert tre ulike alternativer som representerer nokså ulike geografiske fordelinger av
arbeidsplassveksten. Alternativene er:
Alternativ 1 – arbeidsplassveksten konsentreres i senterområdene og de mest sentrale næringsarealene
Framtidig sysselsettingsvekst skjer innenfor kategori I-områdene som omfatter Stavanger sentrum,
Sandnes sentrum, Bryne sentrum, Hillevåg-Mariero, Jåttåvågen, Stavanger Forum, Sola sentrum og
Jørpeland sentrum. (Kategori I på Forus-Lura er ikke tatt med her).
Alternativ 2 – arbeidsplassveksten konsentreres på Forus
Framtidig sysselsettingsvekst skjer innenfor Forus/Lura (kategori I, II og III)
Alternativ 3 – arbeidsplassveksten spres jevnt i regionen
Framtidig sysselsettingsvekst fordeles jevnt innenfor alle næringsområder.
For nærmere redegjørelse om forutsetninger og detaljer i beregningene vises det til rapporten Utredning
av behov for nye næringsarealer (Asplan Viak 2014).
Hovedfunn fra kapasitetstestene
Høy kapasitet i områdene med høy urbaniseringsgrad
Dersom utnyttelsesgradene i retningslinjer for regionale næringsområder i Regionalplan Jæren legges til
grunn, viser rapporten at kapasiteten og restpotensialet i områdene som inngår i utviklingsalternativet er
så stort at hele den forventede sysselsettingsveksten i regionen vil kunne skje innenfor de eksisterende
næringsarealene. Dagens utnyttelse ligger i snitt på 90 % BRA, mens regionalplanen angir en utnyttelse på
mellom 160 og 250 % BRA. Det er derfor i utgangspunktet store muligheter for å øke utnyttelsen av
områdene. Rapporten peker imidlertid på at flere av områdene har begrensninger knyttet til kapasitet i
transportsystemet og nødvendige rekkefølgetiltak knyttet særlig til transportsektoren, samt at utnyttelsen
i deler av områdene forutsetter relokalisering av en del arealkrevende virksomheter. Det pekes også på at
innføring av bolig og utvikling av blandet bybebyggelse kan være viktige drivere for å få til en utvikling, men
at dette også legger begrensninger på mulighetene for høy arealutnyttelse.
Høy kapasitet i Forusområdet
Dersom utnyttelsesgradene i retningslinjer for regionale næringsområder i Regionalplan Jæren legges til
grunn, viser rapporten at kapasiteten og restpotensialet i Forusområdet så stort at hele den forventete
sysselsettingsveksten i regionen vil kunne skje innenfor de eksisterende næringsarealene. Rapporten viser
at selv uten relokalisering av arealkrevende virksomheter, vil Forusområdet kunne romme en vesentlig del
av regionens forventede sysselsettingsvekst.
SIDE 37
Høy kapasitet i regionens næringsarealer
Som naturlig følge av funnene i alternativene over, er det også god kapasitet til å håndtere forventet
sysselsettingsvekst også i dette utviklingsbildet.
Samlet viser kapasitetsanalysene at eksisterende næringsarealer dekker regionens behov med
utgangspunkt i sysselsettingsutviklingen som er lagt til grunn. Dette forutsetter imidlertid at områdene gis
en høyere utnyttelse. Ingen av de tre utviklingsalternativene gir grunnlag for utvidelse av allsidige
næringsområder (kategori II) eller næringsområder med høy urbaniseringsgrad (kategori I). Særlig
områdene med høy urbaniseringsgrad har sentral beliggenhet og vurderes som attraktive for videre vekst
og utvikling. Det forventes heller ikke at sysselsettingsveksten i seg selv vil medføre behov for mer
næringsareal for plasskrevende virksomhet (kategori III).
6.5 BEHOV FOR NYE NÆRINGSOMRÅDER
Ikke behov for nye allsidige næringsarealer og næringsarealer med høy urbaniseringsgrad
Analysene over viser at det med god margin er nok næringsarealer innenfor kategori I og II i regionen til å
møte sysselsettingsveksten som foreliggende framskriving legger opp til fram mot 2040. Skal kapasiteten
bli tilgjengelig innenfor en rimelig tidshorisont, kreves det imidlertid at en del lager- og industrivirksomheter flytter ut av kategori I og II-områdene.
Det vil også kunne oppstå et begrenset behov for arealer for arealkrevende virksomhet (kategori III) som
følge av relokalisering og omstruktureringer i bedriftene som følge av effektivisering med utgangspunkt i
eksisterende antall arbeidsplasser.
Behovet for nye næringsarealer er derfor knyttet til arealkrevende virksomhet, det vil si lager, industri og
lignende. Arealbehovet er i størst grad knyttet til regionens behov for at en andel av disse virksomhetene
i de regionale næringsområdene med høy urbaniseringsgrad relokaliseres. En slik relokalisering er en
delforutsetning for at eksisterende næringsarealer skal kunne dekke det langsiktige arealbehovet.
Hvor stort er behovet for arealer til arealkrevende virksomheter?
Det er ikke et selvstendig mål at alle arealkrevende virksomheter skal lokaliseres lite sentralt og langt fra
de større boligområdene i kommunene, selv om transporthensyn delvis kunne tilsi dette. Slike
virksomheter kan inngå i viktige helhetlige næringskjeder, der det kan ha vesentlig betydning for regionens
konkurransekraft at også disse virksomhetene ligger tett på de sentrale regionale næringsområdene.
Mulighetene for relokalisering til slike områder er imidlertid en vesentlig faktor i å både dekke regionens
behov og å skape ønsket utvikling i prioriterte byutviklingsområder med høy urbaniseringsgrad.
For å få en ramme rundt arealstørrelsene er det gjennomført et regneeksempel. I eksempelet legges det til
grunn at industri- og lagervirksomheter som per i dag finnes i de ulike kategoriene, flyttes ut etter følgende
mønster:
-
Kategori I:
Kategori I, II og III (Forus):
Kategori II:
100 % av lager/industri flytter
50 % av lager/industri flytter
10 % av lager/industri flytter ut
Forutsetningene over representerer ikke målsettinger for omfang av relokalisering, men er brukt som
SIDE 38
utgangspunkt for å vurdere arealstørrelser.
Tabell 6.1 Beregnet utflytting av BRA innenfor industri / lager.
Kategori I
Kategori I, II og III
Andel lager/industri
som flytter ut
100 %
50 %
BRA lager/industri
som flyttes ut
20 %
65 475
891 292
Kategori II
Sum BRA
391 659
434 157
Med disse forutsetningene om relokalisering, viser tabell 6.1 ovenfor at det ville skapes et behov for nytt
bygningsareal på i underkant av 900.000 m2 BRA. Dette er bruksareal som i tråd med allmenne prinsipper
for lokalisering skulle lokaliseres i områder for arealkrevende virksomhet (kategori III).
Hvor stort arealbehov en relokalisering i dette omfanget ville utløse avhenger av utnyttelsen i de nye
områdene. I tabell 6.2 under framgår det en grovmasket beregning som viser at dette arealbehovet ville
spenne mellom 1.500 og 3.000 dekar.
Tabell 6.2 Tomtebehov for kategori 3 basert på beskrevet utflytting.
Arealbehov relokalisering lager/industri, DAA
2 971
1 783
% BRA = 30
% BRA = 50
Dersom utflyttingen fordeles jevnt årlig frem til 2040 vil det medføre et årlig arealbehov mellom 69 – 114
dekar årlig avhengig av hvilken utnyttelsesgrad som legges til grunn.
Et naturlig spørsmål vil være hvordan kapasiteten i eksisterende næringsarealer tilsvarer dette behovet. I
følge Asplan Viaks beregninger er det samlete potensialet for kategori III-arealer i regionen ca. 3000 dekar.
På Nord-Jæren er potensialet kun vel 1000 dekar. Fordelingen for øvrig fremgår av tabellen under.
Tabell 6.3 Potensial BRA for kategori III innenfor avsatte næringsområder.
Kategori II og III
Kategori III
Sum
Nord-Jæren
1 070
1 070
FastlandsRyfylke
Ryfylkeøyene
366
366
308
308
Sør-Jæren
401
Totalt
1 471
879
1 280
1 553
3 024
Tabellen viser at det isolert sett i regionen er kapasitet til å håndtere en ganske omfattende relokalisering
av arealkrevende virksomheter fra allsidige næringsområder (kategori II) og næringsområder med høy
urbaniseringsgrad (kategori I).
Mange av arealene som inngår i arealreserven har imidlertid lav attraktivitet på grunn av perifer
beliggenhet eller krav om omfattende infrastrukturutvikling før arealene kan tas i bruk. For eksempel
krever store næringsarealer i Bybåndet Sør større investeringer i ny veginfrastruktur før arealene er
aktuelle for relokalisering.
SIDE 39
I dette strategiarbeidet er det dermed funnet rimelig å konkludere med at det er behov for større
arealkapasitet for arealkrevende virksomhet (kategori III) i et langsiktig planperspektiv. Regionens samlete
behov for nye bør vurderes nærmere på regionalt nivå og sikres på regionalt plannivå.
6.6 OPPSUMMERING OG BETYDNING FOR STRATEGI
I dette kapittelet er det drøftet hvilken betydning tilgangen på næringsareal har for strategiens
overordnete mål og redegjør for ulike utviklingstrekk som påvirker regionens behov for næringsarealer.
Drøftingen har vist at en god avstemming mellom etterspørsel og tilgang på næringsarealer er viktig for
konkurransekraften. Det vil være uheldige konsekvenser av å ha både for stor og for liten arealtilgang.
Mange faktorer påvirker regionens behov for næringsarealer, blant annet fortettingsprosessene i
eksisterende næringsområder, utbyggingstakt i og forbruk av nye områder, forventet sysselsettings- og
befolkningsvekst og arealeffektivitet. Utviklingstrekk for disse faktorene er drøftet i kapittelet. Et viktig
utviklingstrekk for næringsarealer i storbyområdet er at kvaliteten ved områdene i økende grad er knyttet
til transportmessig tilgjengelighet og at forutsigbarhet i tilretteleggingen av infrastruktur får stor betydning.
Kapasiteten i eksisterende næringsarealer og behovet for nye arealer er vurdert i sammenheng, og
analysen viser at det under forutsetning om økt utnyttelse i tråd med overordnede planer er god kapasitet
i regionens næringsarealer for å håndtere forventet sysselsettingsvekst. Det er imidlertid dokumentert et
behov for større arealkapasitet til arealkrevende virksomhet i et langsiktig perspektiv. Deler av regionens
næringsarealer er ikke tilstrekkelig attraktive eller realistiske ut fra næringslivets behov.
I utformingen av en næringsarealstrategi vil det være viktig å ta hensyn til at balansert arealtilgang er viktig
for regionens konkurransekraft. Regionen har ikke behov for omfattende nye næringsarealer. Arealbehovet
er begrenset til områder for arealkrevende virksomhet. Det er naturlig å vurdere om tilgangen til nye
arealer bør avklares regionalt for å sikre riktig og attraktiv lokalisering, og for å sikre god samordning med
infrastrukturutviklingen i regionen. Det kan også ha strategiske implikasjoner at en vesentlig andel av
sysselsettingsveksten forventes å være knyttet til husholdningsrettet service og være knyttet til
næringsområder med høy urbaniseringsgrad.
SIDE 40
7 STÅSTEDSANALYSE
Styrker
Svakheter
•
•
•
•
•
Regionen har god tilgang på næringsareal med høy
fleksibilitet og stor omformingskapasitet.
På kort og mellomlang sikt har regionen tilstrekkelig
arealberedskap for kategori 1 og 2.
Det er stor grad av komplementaritet i regionens
samlede tilbud av næringsarealer.
Høy verdiskaping og kapitalsterke eiendomsutviklere
gir handlekraftige utviklingsaktører.
•
•
•
•
•
•
•
Noen næringsområder har lav utviklingsgrad, lav
arealeffektivitet og lav attraktivitet.
Noen industriområder er lokalisert så nær
boligområder at det medfører konfliktfylte naboskap.
Tilbudet av næringsarealer for plasskrevende
industrivirksomhet er begrenset. Dette reduserer
mulighetene for relokalisering og transformasjon.
Svak koordinering mellom arealutvikling og
transportløsninger gir trafikale utfordringer.
Sterk funksjonsdeling mellom arealene medfører høyt
transportarbeid.
Regional ubalanse mellom befolkningsvekst og
sysselsettingsvekst.
Svak vekst og arealutvikling i hovedsentrene Sandnes
og Stavanger.
Fragmenterte eierstrukturer gir svekket
gjennomføringskraft i byomformingsområder.
Muligheter
Trusler
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Aktiv og næringsorientert offentlig sektor.
En regional næringsarealportefølje med høy
attraktivitet for morgendagens næringsliv.
Regionen ønsker å tilby næringsarealer som sikrer
hele verdikjeder.
Regionen ønsker å bidra til fortsatt høy attraktivitet
gjennom en bærekraftig byutvikling og redusert
transportarbeid.
Det er etablert både private og offentlige
utviklingsaktører for enkelte områder hvor regionen
ønsker høy attraktivitet og sysselsettingsvekst.
Regionen har et variert tilbud av attraktive
næringsarealer som i en omstillingssituasjon kan
brukes som et aktivt virkemiddel for å tiltrekke ny
virksomhet.
Regionen har sentrale regionale næringsområder
med høy urbaniseringsgrad som kan utvikles til
områder med høy utbyggingstetthet, blandet
bybebyggelse og konsentrert arbeidsplass-/
verdiskapingstetthet.
Bedre samsvar mellom lokalisering av arbeidsplasser
og boligområder kan redusere transportarbeidet i
regionen.
Helthetlige løsninger for utbygging og infrastruktur
kan bidra til å redusere transportbehov.
•
•
•
•
•
Verdikjedetap – sterk urbanisering og fortetting
fordriver deler av verdikjedene.
Vernehensyn i hoved- og kommunesentra hemmer
utvikling og modernisering.
Avsetting og tilrettelegging av næringsarealer er en
langsiktig prosess. Uforutsette konjunkturoppganger
kan medføre knapphet på næringsarealer på lang sikt.
Konkurranse mellom næring og bolig kan medføre
knapphet på de mest sentrale og attraktive
næringsarealene.
Noen områder er særlig utsatt for konkurranse fra
boligbygging. Dette gjelder bl.a. transformasjonsområder og sjønære næringsarealer.
Næringsarealene utvikles i en retning som ikke
reflekterer behovene hos det næringslivet som
regionen skal leve av i fremtiden
SIDE 41
8 STRATEGI FOR REGIONALE NÆRINGSOMRÅDER
8.1 STRATEGI
Overordnet mål
Stavanger-regionen skal være storbyregionen med størst konkurransekraft og verdiskapingsevne i landet
(Strategisk næringsplan 2013-2025)
Dette innebærer at regionen må sikre næringslivet gode rammebetingelser gjennom tilgang på næringsarealer som styrker konkurransekraften, underbygger et kunnskaps- og teknologibasert næringsliv og
fremmer bærekraftig regionutvikling gjennom høy miljøstandard og rett lokalisering. Næringsarealene
skal dekke næringslivets behov i et langsiktig perspektiv, og det skal i alle deler av regionen være rimelig
samsvar mellom tilbud og etterspørsel. Arealene skal oppleves som attraktive, og bør særlig legge til rette
for kunnskapsintensive næringer og helhetlige verdikjeder. Tilbudet av næringsarealer må være robust for
konjunktursvingninger og gi rom for det ukjente. Lokalisering og utnyttelse skal bidra til redusert transport
og ta hensyn til hensiktsmessige infrastrukturløsninger.
Delmål 1: Attraktivitet
Øke de regionale næringsarealenes attraktivitet for kunnskaps- og teknologi-intensive næringer 1.
Strategier
•
•
•
•
•
1
Ivareta og videreutvikle et samlet tilbud av varierte næringsarealer som styrker framveksten av
kunnskaps- og teknologi-intensive virksomheter.
Øke kvaliteten på omgivelser, næringsarealer og næringsbygg.
Utvikle de sentrale regionale næringsområdene med høy urbaniseringsgrad til områder med høy
utbyggingstetthet, blandet bybebyggelse og konsentrert arbeidsplass-/verdiskapningstetthet. Ved
videreutvikling av Forus som nasjonalt viktig næringsområde skal områdets funksjon og profil som
næringsområde ha prioritet.
Sikre at byomformingsområdene har tilstrekkelig planleggings- og utbyggingskapasitet til å framstå
som attraktive lokaliseringsalternativer for kontorarbeidsplasser.
Sikre attraktive næringsområder for etablering av ny industrivirksomhet og ekspansjonsmuligheter
for eksisterende industrivirksomhet.
Omfatter både kunnskapsintensive industri- og kontorarbeidsplasser
SIDE 42
Delmål 2: Tilstrekkelig mengde
Sikre eksisterende og nødvendige nye næringsarealer i et langsiktig perspektiv som er robust for
konjunktursvingninger og tar høyde for det ukjente.
Strategier
•
•
•
•
Sikre at regionen til enhver tid har en tilgjengelig reserve av næringsarealer i regionens
kommuneplaner tilsvarende 10 års forbruk, hvor de første 5 års forbruk er ferdigregulerte arealer.
Sikre at potensialet i næringsområder med høy urbaniseringsgrad og allsidige næringsområder
realiseres. Næringsområder som omformes, bør ikke endres til rene boligområder uten at det er
vurdert på overordnet plannivå.
Arbeide for at det sikres et dekkende tilbud av næringsareal i kategori 3 i regionalplan for Jæren.
Vardheia nord for Bryne sentrum bør vurderes som nytt regionalt næringsområde ved neste revisjon
av Regionalplan for Jæren.
Delmål 3: Hele verdikjeder
Ta vare på og sikre at regionen har varierte næringsarealer som møter etterspørsel fra alle ledd i
verdikjedene 2.
Strategier
•
•
•
•
Sikre at regionen har et variert tilbud av næringsarealer med hensyn til kategori, kvalitet og
beliggenhet.
Ivareta stedbundne virksomheter ved å sikre ekspansjonsmuligheter eller ved å tilby alternative
lokaliseringsmuligheter.
Gjennom god planlegging forebygge konfliktsituasjoner mellom industri og kontorarbeidsplasser eller
boligområder.
Sjønære industri- og lagerarealer og logistikk-knutepunkt bør prioriteres videreutviklet som rene
næringsområder, med tilstrekkelig muligheter for utvikling.
2
Verdikjeden beskriver hvordan et produkt eller en tjeneste blir til fra råvare og fram til et produkt som
leveres til kunden. Verdikjeden består blant annet av produksjon, sammenstilling av komponenter og
distribusjon.
SIDE 43
Delmål 4: Bærekraft
Utvikle næringsarealer som fremmer bærekraftig regionutvikling og redusert transportarbeid gjennom
rett lokalisering og høy miljøstandard.
Strategier
•
•
•
•
•
•
Sikre arbeidsplassutvikling i ulike deler av regionen med særlig vekt på å øke attraktiviteten i
regionens senterstruktur.
Kategorisering av næringsområder legges til grunn ved etablering av bedrifter. Retningslinjer for
parkering og utnyttelse er virkemidler for å sikre måloppnåelse for endret reisemiddelfordeling og
effektiv arealbruk.
Etablere gode løsninger for næringslivets ulike behov for person- og varetransport.
Utvikle næringsområder som fremmer etablering av virksomheter og bygg med høy miljøstandard.
Bidra til å redusere avstand mellom bolig- og arbeidsplasskonsentrasjoner.
Opptre som en samordnet region med helhetlige løsninger for utbygging og infrastruktur.
Delmål 5: Gjennomføringskraft
Sikre utvikling, sysselsettingsvekst og gode infrastrukturløsninger i prioriterte regionale
næringsområder.
Strategier
•
•
•
Prioritere offentlig planleggingsinnsats og samarbeid med private aktører om utvikling i
kommunesentrene og andre prioriterte regionale næringsområder 3.
I særlig viktige områder vurdere organisasjonsmodeller som kjennetegnes av offentlig og privat
samarbeid om planlegging, byggemodning og infrastrukturutvikling.
Sikre at gode utbyggingsløsninger følges opp med tilstrekkelig finansiering av kollektivtilbud og øvrig
offentlig og privat service. Dette krever bl.a. god koordinering mellom kommunene samt mellom
kommunene, fylkeskommunen og staten.
8.2 OPPSUMMERING
Den foreslåtte strategien er en strategi for Stavanger-regionen. Samtidig har ikke regionen ett organ for
gjennomføring og oppfølging av strategien. Skal målsettingene over bli realisert, er det avhengig av at
enkeltkommunene og fylkeskommunen hver på sin måte finner strategiene hensiktsmessige og innarbeider
dem i sine plandokumenter. På denne bakgrunn har det vært en grunnleggende forutsetning at arbeidet
har hatt en god forankring lokalt og regionalt. Dette har vært forsøkt ivaretatt gjennom tett dialog med
arbeidsgruppen, referansegruppen og med Greater Stavangers styre.
3
Defineres gjennom selvstendig regionalt oppfølgingsarbeid
SIDE 44