Oppretting av nye matrikkelenheter
11.01.2016 Sakstyper matrikkelenhet Oppretting av nye matrikkelenheter Kurs i matrikkelføring Sentral matrikkelmyndighet, 2016 Versjon 1.4 Oppretting av nye matrikkelenheter (1) • Sakstyper som gjelder oppretting av nye matrikkelenheter • Ny grunneiendom • Ny anleggseiendom • Ny eierseksjon • (Nytt jordsameie) • Ny festegrunn Oppretting av nye matrikkelenheter (2) • For oppretting av nye matrikkelenheter gjelder fellesreglene i ml §§ 9 og 10 • § 9 Hvem som kan kreve matrikkelført ny matrikkelenhet • § 10 Felles vilkår for å matrikkelføre ny matrikkelenhet (matrikkelføring) • I tillegg er det for den enkelte sakstypen egne særskilte regler • Med unntak om grunneiendom som ikke har særskilte regler 1 11.01.2016 Prosesslinjen i pbl-saker (1) Prosesslinja del 1: frem til og med tillatelse etter PBL: pbl • Rettslig bindende plan pbl kap. 20 • Søknad pbl Kap. 21 • Tillatelse Prosesslinja del 2: fra og med rekvisisjon/krav om matrikkelføring: ml §§ 8 og 35 og mf § 23 • Rekvisisjon av oppmålingsforretning ml §§ 33 og 34 • Oppmålingsforretning ml § 22 og mf § 27 • Kontroll før matrikkelføring • Matrikkelføring ml § 24 og mf § 8 • Melding til tinglysing • Tilbakemelding fra tinglysing • Unntak ml § 24 og mf § 9 • Utstedelse av matrikkelbrev • Underretting • Ev. klage (ml § 46) Hvem kan kreve matrikkelføring av ny matrikkelenhet o.a.? (1) • Det fremgår av ml § 9 hvem som kan rekvirere oppmålingsforretning for oppretting av ny matrikkelenhet (unntatt av ny eierseksjon): Matrikulering av ny grunneigedom, anleggseigedom eller festegrunn kan krevjast av: a) den som har grunnboksheimel som eigar av grunneigedom, anleggseigedom eller registrert jordsameige som den nye eininga blir delt frå eller oppretta på, b) den som ved rettskraftig avgjerd ved domstolane er kjent som eigar eller festar, eller er tilkjent rett til å krevje at eit bestemt grunnstykke eller anlegg blir oppretta som eiga matrikkeleining, c) den som lovleg har overteke grunn eller anlegg ved ekspropriasjon, d) den som lovleg har etablert, eller fått løyve til å etablere, fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn, Hvem kan kreve matrikkelføring av ny matrikkelenhet o.a.? (2) e) den som med heimel i lov utøver eigarrådvelde over grunnen når ingen har grunnboksheimel til denne, f) staten, fylkeskommunen eller kommunen når grunnen er tileigna til offentleg veg- eller jernbaneformål, g) staten eller kommunen dersom forretninga gjeld frådeling av heile teigar, eller når eininga blir delt av kommunegrense, eller h) den som har innløyst festegrunn etter føresegnene i lov om tomtefeste. 2 11.01.2016 Krav om oppmålingsforretning • Jf. ml § 6 første ledd bokstav a) er det krav om oppmålingsforretning før en kan opprette ny matrikkelenhet og etter bokstav e) ved etablering av uteareal til eierseksjon Oppmålingsforretning skal haldast før følgjande kan førast inn i matrikkelen: a) ny grunneigedom, ny anleggseigedom, ny festegrunn eller nytt jordsameige, […] e) eigarseksjon som omfattar uteareal, eller nytt eller endra uteareal til eksisterande eigarseksjon. Felles vilkår for å matrikkelføre ny matrikkelenhet Jf. ml § 10 (1) 1. Det må foreligge tillatelse/vedtak før oppretting: • Etter pbl § 20-1 bokstav m) for ny grunneiendom, ny anleggseiendom, ny festegrunn (eller nytt jordsameie) Etter eierseksjonsloven § 9 for innføring av ny eierseksjon 2. Ny matrikkelenhet kan bare opprettes når det er klart hvilke(n) matrikkelenhet(er) den nye enheten blir utskilt fra eller opprettet på. 3. Ny matrikkelenhet kan opprettast med deler fra flere matrikkelenheter med ulike hjemmelshavere dersom vilkårene for sammenslåing ellers er oppfylte. • ”Utseende” på teig med flere matrikkelenheter 3 11.01.2016 Eksempel: fradeling fra teig med flere matrikkelenheter • 1 • 2 • • Det må være klart hvilke matrikkelenhet(er) ny matrikkelenhet opprettes fra/på. Her vises to krav om matrikkelføring der det er opplyst at begge opprettes fra gnr. 13/ bnr. 17. Matrikkelenhet 1 kan opprettes, det er klart at dette er fra bnr. 17. Matrikkelenhet 2 kan ikke opprettes da det ikke er klart at denne opprettes på /fra bnr. 17. Her må grensene mellom bnr. 17, 18 og 22 klarlegges først. • Evt. at de sammenslås. Felles vilkår for å matrikkelføre ny matrikkelenhet Jf. ml § 10 (2) 4. Ny matrikkelenhet kan opprettes selv om noen av de eksisterende grensene ikke er merket og målte, dersom dette ikke er til ulempe for utnytting av matrikkelenheten, og: a) det er godtgjort at vedkommende grense er omstridd, b) Enheten er så stor at det er urimelig å kreve oppmåling av vedkommende grense, eller c) det av andre grunner ikke er formålstjenlig å kreve måling eller merking av vedkommende grense. 5. Ny matrikkeleining kan også føres inn i matrikkelen når opprettinga er bestemt av jordskifteretten. 6. Departementet kan i forskrift gi nærmere regler om matrikkelføring av ny matrikkeleining, under dette om unnatak frå plikt til matrikulering. Opprett ny grunneiendom 4 11.01.2016 Hva er grunneiendom? (1) • Historikk • ”Grundeiendom” – tilbake til 1878 • Lite brukt begrep før 1980 • Uten definisjon frem til matrikkelloven • Grunneiendom er den vanligste eiendomstypen (matrikkelenhetstypen) – det vi ofte tenker på som eiendom. Hva er grunneiendom? (2) Definert i ml § 5 første ledd bokstav a): Grunneigedom, eigedom som er avgrensa ved eigedomsgrenser på jordoverflata og som med dei avgrensingane som følgjer av at det eventuelt er oppretta anleggseigedom etter bokstav b, strekkjer seg så langt nedover i grunnen og oppover i lufta som privat eigedomsrett rekk etter alminnelege reglar. Hva er grunneiendom? (3) • • • • ”Eiendomsrett” – ”Eiendom” – ”Grunneiendom” Dagens eiendomsrett – beskåret av ulike samfunnsmessige hensyn Grunneierretten Eierrådigheten 5 11.01.2016 Vilkår for å opprette ny grunneiendom (1) 1. Tillatelse etter pbl § 20-1 bokstav m) 2. Rekvisisjon • Rekvisisjon kan fremsettes av de som er nevnt i ml § 9 3. 4. 5. første ledd Kontroll om rekvisisjonen har feil eller mangler. Krav om oppmålingsforretning jf. ml § 6 bokstav a) Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon: • Kontroller at vilkårene i ml § 10 er oppfylt • Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt • Kontroller at alle vilkårene i mf § 27 er oppfylt Tinglysing • Reglene i ml § 24 og mf § 8 • Vilkår for å opprette ny grunneiendom (2) 6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretting • Reglene i ml § 24 og mf § 9 7. Arkivering Opprett ny anleggseiendom 6 11.01.2016 Hva er anleggseiendom? (1) • Historikk • Det har blitt registret anleggseiendoms liknende objekt fra 1988 • Arealknapphet og samfunnsutvikling har utløst behov for anleggseiendom som egen enhet • Behov for å kunne ha det som selvstedige objekt mht. pant og klarhet i grunnbok Hva er anleggseiendom? (2) Definert i ml § 5 første ledd bokstav b): Anleggseigedom, ein bygning eller konstruksjon, eller eit avgrensa fysisk volum som er tillate utbygt, og som er utskilt som eigen eigedom. Fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn kan også opprettast som anleggseigedom. Hva er anleggseiendom? (3) Hva ligger i definisjonen? • Må være knyttet til en bygning eller konstruksjon som eksisterer eller er tillatt etablert • Enheten skal danne et volum • Utskilt som egen eiendom (matrikkelenhet) • Kan etableres ved okkupasjon på eierløs sjøgrunn eller i eierløs undergrunn 7 11.01.2016 Eksempler på anleggseiendom Farris bad. Kilde: www.lundhs.no Oslo konserthus. Kilde: www.no/wikipedia.org 8 11.01.2016 Lysakerlokket. Kilde: www.commons.wikimedia.org Tunnel. Kilde: www.jernbane.net Hardangerbrua. Kilde: www.geocaching.com 9 11.01.2016 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (1) Jf. ml § 11 og mf § 29 1. Krav om tillatelse etter pbl § 20-1 bokstav m og etter pbl § 201 bokstav a • Bokstav m) gjelder opprettelsen av matrikkelenheten • Bokstav a) gjelder byggetillatelsen. Det vil ikke alltid være behov for tillatelse etter bokstav a) dersom det er snakk om et eksisterende bygg eller konstruksjon 2. Rekvisisjon • Kan fremsettes av de nevnt i ml § 9 første ledd • Egen hjemmel når det skjer i eierløst område i bokstav d): den som lovleg har etablert, eller fått løyve til å etablere, fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn, Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (2) Jf. ml § 11 og mf § 29 3. Krav om oppmålingsforretning jf. ml § 6 bokstav a) • Grensene skal følge bygget/konstruksjon med eventuelle sikkerhetssoner jf. ml § 11 tredje ledd: Grensene for anleggseigedommen skal svare til dei fysiske yttergrensene for eininga, med nødvendige tilpassingar. Anleggseigedom i undergrunnen skal omfatte nødvendig tryggleikssone. • Avgrensninger i alle plan må være koordinatbestemt jf. ml § 29 tredje ledd: Anleggseiendom i undergrunnen skal beskrives som et lukket volum. 10 11.01.2016 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (3) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring • Kontroller at vilkårene i ml § 10 er oppfylt • Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt • Kontroller at alle vilkårene i mf § 27 er oppfylt • Igangsettingstillatelse må være gitt, jf. ml § 11 første ledd dersom det er snakk om nytt bygg/ny konstruksjon Ved oppretting av anleggseigedom må det liggje føre dokumentasjon for nødvendig godkjenning etter plan- og bygningslova som viser grensene for den bygningen eller konstruksjonen som blir søkt oppretta som anleggseigedom. Det same gjeld når eksisterande bygning og konstruksjon skal opprettast som anleggseigedom. Matrikulering av anleggseigedom som gjeld anlegg som ikkje eksisterer, kan først skje når vilkåra for igangsetting av tiltaket etter plan- og bygningslova er oppfylte. […]” Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (4) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: • Kontroller at det privatrettslige grunnlaget for etableringen • er på plass, slik det kreves i mf § 29 første ledd. Ved okkupasjon må det godtgjøres at etableringen skjer i eierløst område. Ved opprettelse av anleggseiendom skal dokumentasjonen også omfatte nødvendig skriftlig avtale eller annet nødvendig rettsgrunnlag som gir rett til oppføring av den bygning eller konstruksjon som anleggseiendommen skal omfatte. 11 11.01.2016 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (5) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: • Kontroller at anleggseiendommen fremstår som en selvstendig funksjonell enhet klart og varig skilt fra enhetene den blir skilt ut i fra slik som krevd i ml § 11 første ledd. ”[…]Vedkommande anleggseigedom skal vere ei sjølvstendig funksjonell eining, klart og varig skilt frå den eller dei grunneigedommane eller anleggseigedommane den nye anleggseigedommen eventuelt blir skilt frå.” Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (6) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: • Kontroller de geometriske forutsetningene for at enheten kan være anleggseiendom jf. ml § 11 andre ledd: ”Anleggseigedom som skal delast frå annan eigedom, kan berre opprettast dersom: a) bygningen eller konstruksjonen strekkjer seg inn over eller under ein annan eigedom, og b) den delen av ein eigedom som ligg over eller under anleggseigedommen framleis kan utnyttast til eit sjølvstendig formål.” Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (7) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: • Grunneiendommen over eller under anleggseiendommen må være inntakt og kunne benyttes på en formålstjenelig måte jf. mf § 29 femte ledd: Anleggseiendom kan ikke opprettes på en slik måte at del av grunneiendom som overlappes av anleggseiendommens omriss avtegnet på jordoverflata, ikke kan nyttes som grunneiendom på en formålstjenelig måte. 12 11.01.2016 Grunneiendommen er helt fortrengt. I strid med lov og forskrift. Grunneiendommen er inntakt Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (8) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: • For flytende anleggseiendom i sjø er det krav til forankring, • kontroller at dette er på plass. Gjelder ikke f.eks. mærer og oljeplattformer (egne lovverk) Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (9) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: • Eierseksjonssameie er førstevalget og skal brukes der det er • mulig jf. ml § 11 fjerde ledd Grensedragning mot hva som funksjonelt kan være anleggseiendom Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige. 13 11.01.2016 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (10) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: • Det er kommunes skjønn avgjør hva som er • ”hensiktsmessig” jf. mf § 29 andre ledd: Relevante moment er konstruksjonsmessige, rettslige eller praktiske hensyn. Bygningsdel som skal danne selvstendig anleggseiendom, skal være en separat enhet som er så klart funksjonelt skilt fra andre deler av bygningen at det ikke er hensiktsmessig at anleggseiendommen inngår i sameie med disse. Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (11) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: • Det kan være aktuelt at anleggseiendom og grunneiendom • • skal utnyttes under ett jf. ml § 11 femte ledd. Det må da foreligge dokument om dette og erklæring om at eiendommene ikke kan omsettes eller pantsettes hver for seg Dette kan være aktuelt der tillatelsen etter plan- og bygningsloven er gitt med slikt vilkår Dersom anleggseigedom og grunneigedom skal utnyttast under eitt, må det liggje føre dokument om dette og fråsegn om at eigedommane ikkje kan omsetjast eller pantsetjast kvar for seg. Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (12) Jf. ml § 11 og mf § 29 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: • Kontroller at festegrunn ikke inngår som del av grunneiendommen jf. mf § 29 fjerde ledd Festegrunn kan ikke inngå som del av anleggseiendom. • • • Anleggseiendom kan ikke opprettes fra festegrunn Dette ligger også i definisjonen til festegrunn (kun del av grunneiendom eller jordsameie kan være festegrunn) Anleggseiendom kan gå inn under eller over festegrunn, men innvirkning på festeforholdet må være avklart. 14 11.01.2016 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (13) Jf. ml § 11 og mf § 29 5.Tinglysing • Reglene i ml § 24 og mf § 9 • Dersom deler av anleggseiendommen etableres ved ordinær 6. fradeling og deler ved okkupasjon må dette registreres som to anleggseiendommer i matrikkelen som deretter sammenslås. • Dette pga. regler for registrering i grunnboken. Utstedelse av matrikkelbrev og underretting • Reglene i ml § 24 og mf § 9 Visning i matrikkelen Teig på terrengnivå som grunneiendom Oppgave Kan gangbroen opprettes som anleggseiendom? 15 11.01.2016 Opprett ny eierseksjon Hva er eierseksjon? (1) • Historikk • Relativ ny ordning – ca. 30 år • Bakgrunn: Salg av leiegårder • Alternativ til borettslag eller ordinært sameie • Gav mulighet til (fri) omsetning og pantsetting av leiligheter • Dagens lov fra 1.1.1998: • Innførte kommunal kontroll • Også boligpolitisk virkemiddel • Forbud mot etablering av andre (lignende) sameieformer i boligbygg Hva er eierseksjon? (2) • Definisjonen av eierseksjon finnes i esl § 1 første ledd andre punktum: Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. 16 11.01.2016 Hva er eierseksjon? (3) Hva betyr definisjonen? • Ideell eierandel i eiendommen, og en tilknyttet enerett til bruk av bestemt bruksenhet • Sameieretten gjelder for hele eiendommen – med tomt og alle bygninger • En eierseksjon er ingen selvstendig eiendom! • Kan gjelde både (helårs)bolig, fritidsbolig, og annet formål (=næring i h.h.t. lovens begrepsbruk Vilkår for å opprette eierseksjon (1) Jf. esl og ml § 35 1. Krav om tillatelse etter esl § 9 • Seksjoneringsbegjæring fremsettes av hjemmelshaver, jf. • • • esl § 7 Kommunen (som ”eierseksjonsmyndighet”) fatter vedtak om seksjonering jf. esl § 9 Situasjonsplan og plantegninger må følge med begjæringen Dersom eierseksjonen skal ha eksklusivt uteareal skal det med seksjoneringsbegjæringen følge med rekvisisjon om oppmålingsforretning Vilkår for å opprette eierseksjon (2) Jf. esl og ml § 35 2.Krav om matrikkelføring. • Det skal ikke fremsettes særskilt krav om matrikkelføring. • Saken går rett fra punkt 1 til punkt 4, eventuelt punkt 3 dersom det skal holdes oppmålingsforretning over eksklusive uteareal jf. ml § 25 tredje ledd: 17 11.01.2016 Vilkår for å opprette eierseksjon (3) Jf. esl og ml § 35 3. Eventuell oppmålingsforretning • Dersom eierseksjon skal ha tillagt ubebygd eksklusivt uteareal er det krav om oppmålingsforretning jf. matrikkelloven § 6 bokstav e) og eierseksjonsloven § 9 andre ledd esl §7, 2. ledd: ”Skal ubebygde deler av eiendommen inngå i bruksenhet, skal rekvisisjon av oppmålingsforretning over uteareal følge begjæringen.” esl §7, 2. ledd: eslubebygde §9, 2. ledd: ”Skal deler av eiendommen inngå i bruksenhet, ”Bruksenhet som skal omfatte skal rekvisisjon av ubebygde deler kan ikke oppmålingsforretning over registreres i matrikkelen før det uteareal følge begjæringen.” er holdt oppmålingsforretning for grensene for utearealet etter matrikkelloven. Matrikkelbrev skal utstedes av kommunen etter reglene i matrikkelloven uten særskilt søknad.” 18 11.01.2016 esl §7, 2. ledd: eslubebygde §9, 2. ledd: ”Skal deler av eiendommen inngå i bruksenhet, ml §6, 1. ledd: ”Bruksenhet som skal omfatte skal rekvisisjon av ubebygde deler kan ikke registreres oppmålingsforretning over ”Oppmålingsforretning skal i matrikkelen før følgjande det er holdt uteareal følge begjæringen.” haldast før kan førast oppmålingsforretning for grensene inn i matrikkelen: for utearealet etter matrikkelloven. …………………. e) eigarseksjon som omfattar Matrikkelbrev avendra uteareal,skal ellerutstedes nytt eller kommunen etter reglene i uteareal til eksisterande matrikkelloven uten særskilt eigarseksjon.” søknad.” esl §7, 2. ledd: eslubebygde §9, 2. ledd: ”Skal deler av eiendommen inngå i bruksenhet, ml §6, 1. ledd: som skal omfatte skal ”Bruksenhet rekvisisjon av mf §35, 1. ledd: ubebygde deler kan ikke registreres oppmålingsforretning over ”Oppmålingsforretning skal i matrikkelen før følgjande det er holdt uteareal følge begjæringen.” haldast før kan førast kan ”Tinglysingsmyndigheten oppmålingsforretning for grensene inn i matrikkelen: kreve at eksklusiv bruksrett for utearealet etter matrikkelloven. …………………. for eierseksjon til del av e) eigarseksjon omfattar ubebygdsom fellesareal, skal være Matrikkelbrev skal avendra uteareal, ellerutstedes nytt eller klarlagt i oppmålingsforretning kommunen etter reglene i utearealog tilvære eksisterande ført i matrikkelen før matrikkelloven uten særskilt eigarseksjon.” tinglysing. ” søknad.” esl §7, 2. ledd: • eierseksjonsloven eslubebygde §9, 2. ledd: ”Skal deler av eiendommen inngå i bruksenhet, ml §6, 1. ledd: ”Bruksenhet som skal omfatte skal rekvisisjon av mf §35, 1. ledd: ubebygde deler kan ikke registreres oppmålingsforretning over ”Oppmålingsforretning mfer§35, 2.skal ledd: i matrikkelen før følgjande det holdt uteareal følge begjæringen.” haldast før kan førast kan ”Tinglysingsmyndigheten oppmålingsforretning for grensene inn i matrikkelen: kreve ”Det at eksklusiv kan ikkebruksrett matrikkelføres for utearealet etter matrikkelloven. …………………. for eierseksjon del av nytt eller til endret uteareal til e) eigarseksjon som omfattar ubebygd fellesareal, være eierseksjon på skal festegrunn Matrikkelbrev skal utstedes avendra uteareal, eller nytt eller klarlagt i oppmålingsforretning som eri registrert som kommunen etter reglene uteareal tilvære eksisterande og ført i matrikkelen før matrikkelloven utenpunktfeste.” særskilt eigarseksjon.” tinglysing. ” søknad.” 19 11.01.2016 Vilkår for å opprette eierseksjon (4) Jf. esl og ml § 35 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring: • Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt • Kontroller at alle vilkårene i mf § 27 er oppfylt dersom det • er holdt oppmålingsforretning Når klagefristen etter esl er ute skal kommunen føre seksjonen inn i matrikkelen, jf. esl § 11 og ml § 25: Kommunen skal føre nye eigarseksjonar inn i matrikkelen når kommunen har gitt løyve til seksjonering, og klagefristen etter eigarseksjonslova er gått ut. For eigarseksjon med eige uteareal skal det vere halde oppmålingsforretning, jf. § 6. Vilkår for å opprette eierseksjon (5) Jf. esl og ml § 35 5.Tinglysing • Reglene i ml § 24 og mf § 8 • Eierseksjon opprettes ved tinglysing av kommunalt seksjoneringsvedtak, jf. esl § 5 6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretting • Reglene i ml § 24 og mf § 9 7. Arkivering Oppretting av nytt jordsameie 20 11.01.2016 Hva er jordsameie? (1) Definert i ml § 5 bokstav d): Jordsameige, grunnareal som ligg i sameige mellom fleire grunneigedommar, og der sameigepartane inngår i grunneigedommane Hva er jordsameie? (2) • Det er to former for sameie her i landet: • Personlig sameie • Realsameie • Jordsameie er en type realsameie. • Realsameier ligger i sameie mellom bruk/matrikkelenheter. • Det vil si at et jordsameie er eid av eiendommer. Et jordsameie kan for eksempel eies av gnr. 1/bnr. 1 og gnr. 1/bnr. 2. Så eies gnr. 1/bnr. 1 og gnr. 1/bnr. 2 av personer. Hva er jordsameie? (3) • • • Definisjonen i ml § 5 skiller ikke ut jordsameie ut som en spesiell type realsameie. En må inn i motivene for å se ”forskjellen”. • For nærmere beskrivelse av hva et jordsameie er, og forholdet til andre realsameier se Ot.prp. nr. 70 (20042005) kapittel 21.1 og NOU 1999: 1 kapittel 25 (særlig kapittel 25.2 s. 190 f.). Selve lovbestemmelsen burde ha en klarere definisjon. • Kunne unngått diskusjoner mellom bl.a. jordskifteretter og kommuner 21 11.01.2016 Hva er jordsameie? (4) • Veldig forenklet kan det sies at eiendomsforholdene mellom bruk (”bruksnummer”) under samme gård (”gårdsnummer”) har utviklet seg slik: Hva er jordsameie? (5) 1. Først ble det trukket grenser i innmarka mellom de enkelte brukene (derav bruksnummer) på gården (gårdsnummeret). Hva er jordsameie? (6) 2. Senere ble det trukket grenser mellom de enkelte brukene i skogsmark / nær utmark. Noen steder gjaldt disse grensene bare selve skogen, mens grunnen, beite, jakt m.m. fortsatt ble utøvd i sameie. Etter hvert ble grunneiendomsretten mange steder tillagt de som hadde den mest verdifulle retten, f.eks. skogen under tregrensa og beiteretten over tregrensa. 22 11.01.2016 Hva er jordsameie? (7) 2. forts. Noen steder ligger selve grunnen også i skogsmark / nær utmark fortsatt i jordsameie. F.eks. i Møre og Romsdal kan det noen steder av matrikkelen se ut som det finnes grunneiendommer, men rent faktisk gjelder bruksnumrene hogstretten. Hva er jordsameie? (8) 3. Mens snaufjellet – inntil dit en evt. møter på allmenning – er mange steder fortsatt ikke er delt på noe vis Det er dette som etter matrikkelloven regnes som jordsameie. Hva er jordsameie? (9) • Undersøkelse av Sevatdal og Hegstad (UMB, høsten 2004) kartla hvor stor andel av areal over den produktive barskoggrensen som i den enkelte kommune ligger i jordsameie: • 428 av landets kommuner av (den gang) 435 kommuner svarte. • 76 kommuner hadde ikke har areal over produktiv barskog • 36 kommuner hadde 0 % andel i jordsameie • 119 kommuner hadde 0-25 % andel i jordsameie • 40 kommuner hadde 25-50 % andel i jordsameie • 96 kommuner hadde 50-100 % andel i jordsameie Det vil si at minst 255 kommuner sannsynligvis har jordsameier. • 23 11.01.2016 Vilkår for å opprette nytt jordsameie (1) Jf. ml § 9 og mf § 28 • ml § 9 tredje ledd: Matrikulering av nytt jordsameige kan krevjast av dei som har grunnboksheimel som eigarar av grunneigedommane som skipar sameiget, saman med den som har grunnboksheimel som eigar av grunneigedommen som den nye eininga blir delt frå eller oppretta på. • • De som skrev loven sov i timen her… ml § 9 peker til mf § 28 som presiserer: Nytt jordsameie kan bare opprettes av jordskifteretten. Vilkår for å opprette nytt jordsameie (2) Jf. ml § 9 og mf § 28 • Fra lovutvalget (NOU 1999:1) Utvalget legger til grunn at jordsameier er et historisk fenomen, og at det neppe vil bli opprettet nye jordsameier. …”. • Fra Ot.prp. nr. 70 (2004-2005) s. 118: Utvalet utelukkar likevel ikkje heilt at det kan vere aktuelt å lage nye jordsameige, for eksempel i samband med jordskifte.” Vilkår for å opprette nytt jordsameie (3) Jf. ml § 9 og mf § 28 • Miljøverndepartementet kommenterer i sin merknad til mf § 28: Departementet ser ikke bort fra at jordskifteretten kan ha behov for å kunne opprette nye jordsameier i forbindelse med jordskiftesak, f.eks. ved omdanning av eksisterende jordsameier. Departementet foreslår derfor at jordskifteretten skal kunne opprette nye jordsameier i forbindelse med jordskiftesak. 24 11.01.2016 Vilkår for å opprette nytt jordsameie (4) Jf. ml § 9 og mf § 28 • Jordsameie må ikke forveksles med andre former for realsameier, som f.eks. fellesarealer i boligfelt – såkalte ”moderne realsameier”. • Oppretting av NYTT jordsameie må heller ikke forveksles med registrering av uregistrerte jordsameier. • Det er en annen sakstype som hører inn under kategorien ”registrering av eksisterende matrikkelenheter” som vi snart kommer tilbake til. Vilkår for å opprette nytt jordsameie (5) Jf. ml § 9 og mf § 28 1. 2. Krav om tillatelse etter pbl Krav om matrikkelføring • Kravet vil komme fra jordskifteretten. Kontroller for feil og mangler 3. Krav om oppmålingsforretning • Er gjennomført av jordskifteretten 4. Matrikkelføring inkl. kontroll før matrikkelføring • Kontroller at vilkårene i ml § 10 er oppfylt • Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt • Kontroller at alle vilkårene i mf § 27 er oppfylt Vilkår for å opprette nytt jordsameie (6) Jf. ml § 9 og mf § 28 5. Tinglysing Reglene i ml § 24 og mf § 8 6. Utstedelse av matrikkelbrev • Reglene i ml § 24 og mf § 9 7. Arkivering • 25 11.01.2016 Opprett ny festegrunn Hva er festegrunn? (1) Definert i ml § 5 første ledd bokstav e): Festegrunn, del av grunneigedom eller jordsameige som nokon har festerett til eller som kan festast bort, eller som nokon har ein tilsvarande eksklusiv og langvarig bruksrett til. Hva er festegrunn? (2) • • • • Feste betyr å leie. Minst tre lover og dermed tre definisjoner. • Plan- og bygningsloven, • Matrikkelloven (og delingsloven), og • Tomtefesteloven. pbl pålegger en off. godkjenning før del av grunneiendom kan opprettes som festegrunn for mer enn 10 år. • Etter delingsloven var det mulig å opprette festegrunn for mindre enn 10 år. Matrikkelloven regulerer videre om og hvordan festegrunn kan registreres. 26 11.01.2016 Hva er festegrunn? (3) • Matrikkelloven er samkjørt med pbl med ett unntak • Matrikkelloven ”godtar” også festeforhold etablert før pbl. • Tomtefesteloven regulerer det privatrettslige, herunder innløsningsrett, for noen typer festekontrakter. Hva er festegrunn? (4) • Det kan være nødvendig med noen begrepsavklaringer mellom festegrunn og festerett. • Festegrunn – del av grunneiendom som noen kan ha festerett til • Festerett – når noen har kontraktsfestet rett til å feste grunn enten for festegrunn eller grunneiendom • Punktfeste – litt forskjellige ideer om hva det er – men det er festegrunn Hva er festegrunn? (5) Opprettelse av festegrunn (grenser/punkt) • Er et offentligrettslig spørsmål • Avgjøres gjennom tillatelsen etter pbl § 20-1 bokstav m) • NB! Selv om det er søkt om opprettelse av festegrunn kan kommunen som pbl-myndighet kreve at arealet i stedet skal fradeles og opprettes som grunneiendom jf. pbl § 21-4 syvende ledd • Festegrunnen tinglyses • Registreres i matrikkelen Opprettelse av festerett (hjemmelshaver) • Er et privatrettslig spørsmål • Tinglysing av festeforholdet • Registreres i grunnboka 27 11.01.2016 Hva er festegrunn? (6) • Det kan eksistere festenummer som ikke er festet bort (dvs. det ikke finnes en ”hjemmelshaver som fester”). • Det er IKKE festegrunn i de tilfeller der det er et helt bruksnummer festes bort (da er det grunneiendom som festes bort). • Det er et privatrettslig spørsmål hvorvidt en matrikkelenhet skal ha en hjemmelshaver som fester. Hva er festegrunn? (7) • • • • Det sentrale for en som skal føre i matrikkelen er festegrunnbegrepet etter matrikkelloven Om grunnen festes bort eller ikke er likegyldig. Det viktige er for ”oss” er hvorvidt det er oppmålingsplikt eller ikke. • Hvis matrikkelmyndigheten kommer til at det er oppmålingsplikt, da er det å regne som festegrunn etter matrikkelloven, selv om de aktuelle parter har kalt det rettighet eller annet i avtalen de sendte til tinglysing. Tips! Rundskriv for Tinglysing kapittel 14.4. Hva er festegrunn?(8) Litt om punktfeste: • Punktfeste har pr. definisjon ingen grenser, det er kun et punkt. • En eventuell enighet mellom grunneier og fester om grenser for punktfeste kan derfor ikke refereres i matrikkelen. • Vær obs på at det etter tomtefesteloven er slik at den med punktfeste har noen svært begrensede rettigheter på ca 1 daa rundt punktet. Dette er IKKE noe som kan føres inn i matrikkelen. 28 11.01.2016 Vilkår for å opprette ny festegrunn (1) Jf. ml § 12 og mf § 30 1. Tillatelse etter pbl § 20-1 bokstav m) 2. Rekvisisjon • Kan fremsettes av de nevn i ml § 9 første ledd 3. Krav om oppmålingsforretning jf. ml § 6 bokstav a) 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon • Kontroller at vilkårene i ml § 10 er oppfylt • Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt • Kontroller at alle vilkårene i mf § 27 er oppfylt • Kontroller at det foreligger samtykke fra fester dersom oppmålingsforretning har endret grensene for festerett jf. ml § 12 fjerde ledd Vilkår for å opprette ny festegrunn (2) Jf. ml § 12 og mf § 30 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: • Areal som skal festes bort for mer enn 10 år skal matrikuleres jf. ml § 12 første til tredje ledd: Matrikulering skal gjennomførast før del av grunneigedom eller jordsameige blir festa bort, dersom festet kan gjelde i meir enn 10 år. Tilsvarande gjeld ved forlenging for meir enn 10 år av festerett til umatrikulert festegrunn, og for festegrunn som skal nyttast som tilleggsareal til matrikkeleining. Festerett som gjeld for ei tid av 10 år eller kortare, kan ikkje matrikulerast. Oppmålingsforretning som endrar grensene for festerett, kan berre matrikkelførast når det ligg føre samtykke frå festaren. Vilkår for å opprette ny festegrunn (3) Jf. ml § 12 og mf § 30 4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: • Unntak fra matrikuleringsplikten jf. mf § 30 (første ledd): Dokument om forpakting eller annen leie av grunn som ikke er bebygd eller skal bebygges, kan tinglyses uten at grunnen blir matrikulert som egen matrikkelenhet, når forholdet ikke gir rett til eksklusiv bruk av et bestemt areal og ikke er i strid med jordlova § 12 om deling av eiendom som benyttes eller kan benyttes til jordeller skogbruk.” 29 11.01.2016 Vilkår for å opprette ny festegrunn (4) Jf. ml § 12 og mf § 30 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: • Unntak fra matrikuleringsplikten jf. mf § 30 forts (2. ledd): ”Det samme gjelder tilsvarende avtale for grunn som skal bebygges, når a) arealet er mindre enn 8 m 2 , eller avtalegrunnlaget ikke er til hinder for at anlegget b)eller tiltaket kan flyttes til annet sted på matrikkelenheten, og slik flytting kan skje uten ulempe for fester, bortfester eller panthaver.” Vilkår for å opprette ny festegrunn (5) Jf. ml § 12 og mf § 30 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: • Unntak fra matrikuleringsplikten jf. mf § 30 forts (tredje og fjerde ledd). Første ledd gjelder tilsvarende for avtale om anlegg av ledninger over eller under bakken. Tinglysingsmyndigheten kan likevel bestemme at festeforhold etter første til tredje ledd ikke kan tinglyses før grunnen er matrikulert som egen matrikkelenhet. Vilkår for å opprette ny festegrunn (6) Jf. ml § 12 og mf § 30 5. Tinglysing • Reglene i ml § 24 og mf § og 8 6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretting • Reglene i ml § 24 og mf § 9 7. Arkivering 30 11.01.2016 Nærmere om innløsing etter tomtefesteloven • • • • • Tomtefesteloven § 32 har regler om innløsing av festetomter til bolighus og fritidshus. Innløsing kan også skje med hjemmel i festeavtalen Forholdet mellom tomtefesteloven og plan- og bygningsloven, se uttalelse fra Miljøverndepartementet 19.03.13: Omgjøring av festegrunn til grunneiendom Se også prinsipputtalelser fra miljøverndepartementet 22.06.2012 punkt 5. Spesielt om punktfeste • Ved innløsning av punktfeste kan partene avtale hva som skal følge med av areal. • Hvis partene ikke blir enige er det regler i tomtefesteforskriften § 5 om fremgangsmåte (fylkesmannen evt. skjønn) 31
© Copyright 2024