1. No category

Jordsameie
- Hva er det og hvordan
registreres eksisterende
uregistrerte jordsameier?
Matrikkelforum Sør-Trøndelag
Trondheim, 3. Februar 2015
Siri-Linn Ektvedt
Matrikkel- og stedsnavnavdelingen
Tyin
Foto: Siri-Linn Ektvedt
Agenda
•
•
•
•
Hva er jordsameie?
Oppretting av nye jordsameier
Registrering av uregistrerte jordsameier
Saker fra brukerstøtte
Hva er jordsameie?
Definert i ML § 5 bokstav d)
«grunnareal som ligg i sameige mellom fleire
grunneigedommar, og der sameigepartane inngår i
grunneigedommane»
Jordsameie en form for
realsameie
•
Det er to former for sameie i Norge:
• Personlig sameie
• Realsameie
•
Jordsameie er en type realsameie.
•
Realsameier ligger i sameie mellom bruk/matrikkelenheter.
•
Det vil si at et jordsameie er eid av eiendommer. Et jordsameie
kan for eksempel eies av gnr. 1/bnr. 1 og gnr. 1/bnr. 2. Så eies
gnr. 1/bnr. 1 og gnr. 1/bnr. 2 av personer.
Uklar definisjon i loven
•
•
•
Definisjonen i ML § 5 skiller ikke ut jordsameie ut som en
spesiell type realsameie.
En må inn i motivene for å se ”forskjellen”.
• For nærmere beskrivelse av hva et jordsameie er, og
forholdet til andre realsameier se Ot.prp. nr. 70 (20042005) kapittel 21.1 og NOU 1999: 1 kapittel 25 (særlig
kapittel 25.2 s. 190 f.).
Selve lovbestemmelsen burde ha en klarere definisjon.
Hvordan jordsameier har
oppstått (1)
•
Veldig forenklet kan det sies at eiendomsforholdene
mellom bruk (”bruksnummer”) under samme gård
(”gårdsnummer”) har utviklet seg slik:
Hvordan jordsameier har
oppstått (2)
1. Først ble det trukket grenser i innmarka
mellom de enkelte brukene (derav
bruksnummer) på gården (gårdsnummeret).
Hvordan jordsameier har
oppstått (3)
2.Senere ble det trukket grenser mellom
de enkelte brukene i skogsmark / nær
utmark.
Noen steder gjaldt disse grensene bare
selve skogen, mens grunnen, beite,
jakt m.m. fortsatt ble utøvd i sameie.
Etter hvert ble grunneiendomsretten
mange steder tillagt de som hadde den
mest verdifulle retten, f.eks. skogen
under tregrensa og beiteretten over
tregrensa.
Hvordan jordsameier har
oppstått (4)
2. forts.
Noen steder ligger selve grunnen også
i skogsmark / nær utmark fortsatt i
jordsameie.
F.eks. i Møre og Romsdal kan det noen
steder av matrikkelen se ut som det
finnes grunneiendommer, men rent
faktisk gjelder bruksnumrene
hogstretten.
Hvordan jordsameier har
oppstått (5)
3.Mens snaufjellet – inntil dit en evt.
møter på allmenning – er mange
steder fortsatt ikke er delt på noe vis
Det er dette som etter matrikkelloven
regnes som jordsameie.
Oppretting av nye
jordsameier
Oppretting av nye vs.
registrering av uregistrerte
•
•
•
Viktig å skille mellom oppretting av nye jordsameier og
registrering av uregistrerte
På brukerstøtte for matrikkelen («Matrikkelhjelp») har vi sett
flere eksempler hvor kommuner har brukt brukstilfellet
«opprett nytt jordsameie» i matrikkelen mens det egentlig er
snakk om å registrere et eksisterende uregistrert jordsameie
Føringsinstruksen:
• Kapittel 4.2.16: Opprett nytt jordsameie
• Kapittel 4.2.17: Registrert uregistrert jordsameie
• Kapittel 4.2.18: Oppløs registrert jordsameie
Vilkår for å opprette nytt
jordsameie (1)
Jf. ML § 9 og MF § 28
•
ML § 9 tredje ledd:
«Matrikulering av nytt jordsameige kan krevjast av dei
som har grunnboksheimel som eigarar av grunneigedommane
som skipar sameiget, saman med den som har
grunnboksheimel som eigar av grunneigedommen som den nye
eininga blir delt frå eller oppretta på.»
•
ML § 9 peker til MF § 28 som sier:
«Nytt jordsameie kan bare opprettes av
jordskifteretten.»
•
Hmmm…
Vilkår for å opprette nytt
jordsameie (2)
Jf. ML § 9 og MF § 28
•
Fra lovutvalget (NOU 1999:1)
«Utvalget legger til grunn at jordsameier er et
historisk fenomen, og at det neppe vil bli opprettet nye
jordsameier.»
•
Fra Ot.prp. nr. 70 (2004-2005) s. 118:
«Utvalet utelukkar likevel ikkje heilt at det kan vere
aktuelt å lage nye jordsameige, for eksempel i samband
med jordskifte.»
Vilkår for å opprette nytt
jordsameie (3)
Jf. ML § 9 og MF § 28
•
Miljøverndepartementet kommenterer i sin merknad til MF §
28:
Departementet ser ikke bort fra at jordskifteretten kan ha
behov for å kunne opprette nye jordsameier i forbindelse med
jordskiftesak, f.eks. ved omdanning av eksisterende
jordsameier. Departementet foreslår derfor at jordskifteretten
skal kunne opprette nye jordsameier i forbindelse med
jordskiftesak.
Vilkår for å opprette nytt
jordsameie (4)
Jf. ML § 9 og MF § 28
•
Jordsameie må ikke forveksles med andre former for
realsameier, som f.eks. fellesarealer i boligfelt – såkalte
”moderne realsameier”.
Vilkår for å opprette nytt
jordsameie (5)
Jf. ML § 9 og MF § 28
1.
2.
Krav om tillatelse etter PBL
Krav om matrikkelføring
• Kravet vil komme fra jordskifteretten. Kontroller for feil og
mangler
3. Krav om oppmålingsforretning
• Ikke krav om oppmålingsforretning. Jordskifteretten
merker og måler.
4. Matrikkelføring inkl. kontroll før matrikkelføring
• Kontroller at vilkårene i ML § 10 er oppfylt
• Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt
• Kontroller at alle vilkårene i MF § 27 er oppfylt
Vilkår for å opprette nytt
jordsameie (6)
Jf. ML § 9 og MF § 28
5.
Tinglysing
• Reglene i ML § 24 og MF § 8
6. Utstedelse av matrikkelbrev
• Reglene i ML § 24 og MF § 9
7. Arkivering
Registrering av
uregistrert
jordsameie
«Noe» som eksisterer fra før
•
•
•
Jordsameiet eksisterer i marka, men de er ikke registrert i
matrikkelen som en egen matrikkelenhet med eget
matrikkelnummer
Uregistrerte jordsameier ligger registrert som del av
eiereiendommene
Fordi jordsameiet allerede eksisterer er det ikke krav om (ny)
tillatelse etter PBL for å registrere jordsameiet i matrikkelen
Frivilling (eller «frivillig»)
•
•
•
Det er frivillig om en ønsker å registrere et uregistrert
jordsameie i matrikkelen.
Dersom man registrerer de i matrikkelen er det ikke noen plikt
til å opprette grunnboksblad for jordsameiet.
Men dersom en ønsker å fradele grunneiendommer fra
uregistrert jordsameie kreves både registrering i matrikkelen
og i grunnboka (tinglysing) jf. departementets prinsipputtalelse
punkt 1 (22.06.12)
Som hovedregel må jordsameiet være registrert i
matrikkelen og grunnboken før det kan skilles ut
parseller fra sameiet.
Unntak for krav om registrering ved
fradeling fra uregistrert jordsameie
«I noen tilfeller vil rettighetshaver til parsellen
likevel ha krav på å få denne matrikulert selv om
jordsameiet er uregistrert».
•
•
•
Disse unntakene er de som er nevnt i ML § 9 bokstav b, c og h.
• Rettskraftig avgjørelse
• Ekspropriasjon
• Innløsing av festegrunn etter tomtefesteloven
Hva må dere gjøre dersom dere mottar rekvisisjon om
oppretting av ny matrikkelenhet fra et uregistrert jordsameie
som ikke faller inn under § 9b, c eller h?
Avvise rekvisisjonen og henvise partene til å registrere
jordsameiet før opprettingen kan skje.
Ulike visninger i kart
88/6
88/1
•
•
•
•
Uregistrert jordsameie vises i eldre
eiendomskart på ulike måter. For
eksempel ved
• oppramsing av matrikkelenheter
som er med å eie arealet, eller:
• ”bnr 1 m.fl.”
Det kan være eiendommer som ikke
grenser til arealet (her 88/6) som
likevel er med å eie
Eller eiendommer som grenser til
(her 87/3) som ikke er med å eie
Begge deler kan være feil eller det
kan være riktig.
87/2
Uregistrert
jordsameie
mellom
87/1, 87/2, 88/1
og 88/6
87/1
(87/3)
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (1)
jf. ML § 14 og MF § 32
1.Tillatelser
• Ikke krav om tillatelse etter PBL § 20-1 bokstav m) da det kun
•
er snakk om å registrere et eksisterende forhold.
Matrikkelloven § 14 første ledd første punktum
«Jordsameige kan registrerast i matrikkelen med
eige matrikkelnummer når det er gjort sannsynleg at
eininga er eit jordsameige.»
•
•
Begrepet ”registrerast” vs. begrepet ”matrikulering” viser at
enheten allerede på lovlig vis eksisterer i marka, og dermed
ikke krever tillatelse etter PBL for å registreres.
”Gjort sannsynlig” viser tilbake til definisjonen av jordsameie.
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (2)
jf. ML § 14 og MF § 32
2. Rekvisisjon
• Hvem som kan fremsette rekvisisjon fremgår av ML § 14 andre
ledd:
«Registrering av jordsameige kan krevjast av nokon
som har gjort sannsynleg å ha part i sameiget, eller av
staten, fylkeskommune eller kommune.»
•
•
Det står ”krevje”. Kommunen kan altså ikke nekte å registrere,
selv om kommunen skulle mene at saken burde vært hos
jordskifteretten.
Forklare de ulike fremgangsmåtene osv.
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (3)
jf. ML § 14 og MF § 32
2. Rekvisisjon forts.
• «Noen som har gjort sannsynlig å
ha part i sameiet»…
• Hvem er det?
Hvem kan sannsynliggjøre å ha part
i et jordsameie?
Tips1: Hvordan jordsameiene oppsto (ufullstendig
gårddeling)
Tips 2: Figuren
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (4)
jf. ML § 14 og MF § 32
2.Rekvisisjon forts.
• Det offentlige kan også fremsette rekvisisjon
• Departementet støtter i ot.prp. nr. 70 (2004-2005) kap. 21
•
lovutvalget, og sier at det offentlige har en klar interesse i å få
jordsameier registrert, og at det offentlige derfor også kan ta
slik initiativ
Kartverket er noe mer i tvil om dette
• Kommunen blir rekvirent og får mye ansvar, også i forhold
til ting som i utgangspunktet ligger til privatretten
• Kommunen får ansvar i forholt til å sannsynliggjøre at det er
et jordsameie
• Kommunen får medansvar i å få på plass eier og
andelsforhold. Noe som i utgangspunktet er et privatrettslig
spørsmål som kommunen ikke har hjemmel til å gå inn i.
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (5)
jf. ML § 14 og MF § 32
2.Rekvisisjon forts.
• Kommunen kan ikke garantere at jordsameiet blir tinglyst.
• Det må kreves grunnbokshjemmel etter tinglysingsloven
•
§ 38b og dette har ikke kommunen hjemmel til.
• Kommer tilbake til dette under punkt 5 Tinglysing
Kontroller om rekvisisjonen har feil eller mangler.
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (6)
jf. ML § 14 og MF § 32
3.Krav om oppmålingsforretning jf. ML § 6 bokstav a)
• Det er krav om oppmålingsforretning. Men det er ikke krav
om fullstendig merking og måling av grenser jf. ML § 34
tredje ledd.
«For matrikulering av umatrikulert
grunneigedom, umatrikulert festegrunn og
registrering av jordsameige, er det tilstrekkeleg at
grensene blir viste på kart godkjent av kommunen for
slik bruk.»
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (7)
jf. ML § 14 og MF § 32
4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon:
• Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt
• Kontroller at alle vilkårene i MF § 27 er oppfylt
• Kontroller at det er snakk om et jordsameie, jf. MF § 32 andre
ledd:
«Det skal være sannsynliggjort at arealet som skal
registreres, faller innenfor definisjonen av jordsameie gitt i
matrikkellova.»
•
En presisering av matrikkelloven § 14 ved at det sier klart at
det er matrikkellovens definisjon av jordsameie som skal legges
til grunn
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (8)
jf. ML § 14 og MF § 32
•
Vær oppmerksom på at det som er jordsameie etter
matrikkelloven, kan bli benevnt som noe annet, av de som
henvender seg til matrikkelmyndighetene.
Jordskifteloven § 2:
Sameigelova § 10:
Jordskifte kan gå ut på å:
a) løyse opp sameigetilstanden
når grunn eller rettar ligg i
sameige mellom bruk.
Part som ligg til fast eigedom,
må ikkje avhendast utan saman
med eigedomen eller ein
tilsvarande del av han.
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (9)
jf. ML § 14 og MF § 32
4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
• Kontroller at nødvendige erklæringer jf. MF 32 første ledd
foreligger:
«Ved registrering av uregistrert jordsameie skal det
også foreligge erklæring om
a) hvilke grunneiendommer som har andel i jordsameiet,
og størrelsen på andelene
b) om noen har motsatt seg at jordsameiet registreres.»
•
Til bokstav a: Erklæringen må vurderes etter de samme
kriterier som jordskifteloven og sameieloven
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (10)
jf. ML § 14 og MF § 32
4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
•
•
Til bokstav b: Landmåleren må avklare om noen motsetter
seg registrering i tråd med erklæringen som nevnt i bokstav
b)
Det kreves ikke positivt samtykke til registrering slik at en
part som unnlater å svare vil ikke ha motsatt seg
registrering.
Hvordan kan landmåler erklære at
ingen har motsatt seg?
Tips! Forrige oppgave…
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (11)
jf. ML § 14 og MF § 32
4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
• Selv om det skal forligge erklæring om eier og andelsforhold er
det ikke krav om at eier og andelsforholdene skal være
fullstendig avklart jf. ML § 14 første ledd andre punktum:
«Jordsameige kan registrerast sjølv om det ikkje er
fullstendig avklart kven som har partar i sameiget og kor
store partane er. Føresegnene i § 10 fjerde til sjette ledd gjeld
tilsvarande.»
•
•
Det er partene sin oppgave å få dette avklart. Det ligger til
privatretten.
Dette gjelder ved registrering i matrikkelen.
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (12)
jf. ML § 14 og MF § 32
4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.:
• Det er kun når eierforholdet i et jordsameie er avklart i en
domstol at kommunen skal krysse av i matrikkelen at
eierforholdet er avklart
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (13)
jf. ML § 14 og MF § 32
5.Tinglysing
• Reglene i ML § 24 og MF § 8
• Det er ikke tinglysingsplikt jf. ML § 24 femte ledd
«I sak som gjeld […] registrering av jordsameige
etter § 14, skal tinglysing berre skje når det er kravd
særskilt.»
•
•
•
Eventuell tinglysing må skje i etterkant av matrikkelføringen
Må kjøres en § 38 a sak etter tinglysingsloven for å få
grunnbokshjemmelen til det nye bruksnummeret
Unntaket er dersom Jordskifteretten registrerer et jordsameie.
Da har retten tatt stilling til eier- og andelsforhold i
jordskiftesaken og det trengs ikke kjøres en § 38a sak.
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (14)
jf. ML § 14 og MF § 32
5.Tinglysing forts.
• I andre tilfeller er det «den som utøver eierrådigheten» som
•
•
•
•
kan fremme slikt krav, jf. tinglysingsloven § 38a.
Eier/andelshaverne må da selv besørge tinglysing i etterkant av
registreringen i matrikkelen.
Kommunen har ikke hjemmel til å kjøre en § 38 a sak på vegne
av eierne av eiereiendommene i jordsameiet
• Problematisk dersom det er kommunen som har krevd
jordsameiet registrert
Det skal derfor ikke tas ut melding til tinglysing
Det er ingen garanti for å få dette tinglyst
• Med mindre det er snakk om en jordskiftesak.
Jordskifteretten besørger tinglysing.
Vilkår for å registrere
uregistrert jordsameie (15)
jf. ML § 14 og MF § 32
5.Tinglysing forts.
• Tinglysingen krever et brev fra partene der det opplyses om
• At den nye enheten som skal registreres er et jordsameie
• Oversikt som viser hvilke grunneiendommer og eierandeler
(i brøk) den enkelte grunneiendom har i jordsameiet.
6.Utstedelse av matrikkelbrev og underretting
• Reglene i ML § 24 og MF § 9
7. Arkivering
Avslutning
•
Etter MDs prinsipputtalelse av 22.6.2012 er det sannsynligvis
lite formålstjenlig å registrere jordsameier i matrikkelen uten at
de også tinglyses
•
I forbindelse med evaluering av matrikkelloven våren 2014 ble
behovet for en mer samordnet prosess for registrering og
tinglysing av eksisterende jordsameier drøftet.
•
Er det behov for matrikkelenhetstypen jordsameie?
Saker fra brukerstøtte
Sak 1: Festegrunn på jordsameie
som skal registreres
Hei
På gnr. 8, bnr. 1, 2-6 og 35 er det i utmarken et jordsameie som ikke er
registrert. Sameiet oppfyller Matrikkellovens krav til registrering.
På sameiet er det fradelt flere bnr. og fnr. Eksempler på dette er fnr. 8.
Det er også opprettet festetomter på bnr. 1 som vi ikke vet hvor er.
Vil forholdene over påvirke hvordan vi registrerer jordsameiet i
matrikkelen? Jeg tenker spesielt på arealregnskap og at eiendommen står
registrert med fradelt fra riktig eiendom.
[…]
Jordsameiet som registreres har
festegrunn (1)
•
•
Vi har hatt flere saker til brukerstøtte om dette
Hva skjer/må skje med festegrunnene i forbindelse med
registreringen?
•
Festegrunnene må i omnummereres snarest mulig etter at
jordsameiet er tinglyst
Dette bør tas opp med partene tidlig i prosessen med å
registrere jordsameiet
Kommunen bør finne en omforent fremgangsmåte med partene
som sikrer at disse varsler kommunen når jordsameiet er
tinglyst
På denne måten kan kommunen så sende inn nødvendige
meldinger til tinglysing for omnummereringen(e) av aktuell(e)
festegrunn(er)
•
•
•
Jordsameiet som registreres har
festegrunn (2)
•
Kommentaren til forskriften kap. 13 til Delingsloven (s. 63 i
”Blåboka”):
«Festetomter som legges ut på sameie uten eget
bruksnummer (brukssameie) representerer et særskilt
nummereringsproblem. Også i andre sammenhenger kan slike
sameiestrekninger skape vanskeligheter. Departementet
arbeider med å finne en løsning, og inntil videre bør en
vanligvis knytte festenummeret til
bruksnummeret for en av de eiendommer som har
andel i sameiet, fortrinnsvis det laveste.»
•
Her finnes for øvrig flere ulike varianter.
Opprette ny grunneiendom fra
uregistrert jordsameie (1)
Det har kommet en forespørsel til oss om å opprette ny grunneiendom i
uregistrert jordsameie.
Der det er ønsket ny grunneiendom er det i dag en hytte. Eieren av hytta
har andel i jordsameiet som hytta ligger i.
Det har vert jordskifte, eierforhold og andeler er klarlagt.
Hvordan er prosedyren til kartverket når det gjelder håndtering av slike
saker?
Må jordsameiet være registrert i grunnboka for å gjennomføre fradeling,
eller gjelder dette kun for festegrunn?
Slik jeg tolker det, kan eier av hytta (sammen med de andre sameierne)
kreve at jordsameiet skal registreres i matrikkelen. Dette bør gå greit da
andelene og eierforholdene er avklart.
Opprette ny grunneiendom fra
uregistrert jordsameie (2)
Hva må gjøres for å få det registrert i grunnboka? Holder det om
opplysningene(utdrag fra rundskriv for tinglysningen) nedenfor følger
med?
I saker som kommer fra kommune/privat part må det være med et brev
der det opplyses om følgende:
At den nye enheten som registreres er et jordsameie.
Oversikt som viser hvilke grunneiendommer og eierandelen (oppgis i
brøk) til den enkelte grunneiendom i jordsameiet.
Hvorvidt eierforholdet er avklart eller ikke. Her er vår klare anbefaling
at det KUN er når det foreligger rettskraftig avgjørelse, at kommunen
sier at eierforholdet er avklart.
Hvis eierforholdet er avklart, må det forklares, vise til rettskraftig
avgjørelse. I de tilfeller det ikke foreligger rettskraftig avgjørelse, må
det søkes om grunnbokshjemmel etter tinglysingsloven § 38a
Grensejustering mot uregistrert
jordsameie (1)
Hei
Gjelder grensejust. Mellom gnr 55/33 og gnr 102/1 (ureg. Jordsameie).
Gnr 102/1 ble opprettet før matrikkelloven, og finnes ikke i grunnboken.
•
Se ML § 16 femte ledd siste punktum:
Grensejustering av umatrikulert eining kan berre
skje samstundes med at eininga blir matrikulert.
•
Innebærer at jordsameiet må registres først?
Grensejustering mot
uregistrert jordsameie (2)
•
Merknad til ML § 16 femte ledd fra ot.prp. nr. 70 (2004-2005)
Dersom grensejusteringa gjeld ei matrikkeleining som ligg
i sameige, må landmålarføretaket ha samtykke frå alle
heimelshavarane til sameiget. At det ligg føre slikt samtykke må gå
fram av kravet om matrikkelføring. Det er likevel ikkje eit krav at
alle sameigarar tek del i sjølve oppdragskontrakten med
landmålarføretaket.
Arealoverføring mot uregistrert
jordsameie (1)
•
Samme med arealoverføring jf. ML § 15 andre ledd siste
punktum:
Arealoverføring som omfattar umatrikulerte
einingar, kan berre skje i sak som er kravd etter § 9 første
ledd bokstav f, og berre samtidig med at einingane blir
matrikulerte.
•
ML §15 første ledd første punktrum:
Areal kan overførast mellom tilgrensande
matrikkeleiningar utan at arealet blir oppretta som eiga
matrikkeleining.
Arealoverføring mot
uregistrert jordsameie (2)
•
Fra ot.prp. nr. 70 (2004-2005)
Dersom arealoverføringa gjeld ei matrikkeleining
som ligg i sameige, må landmålarføretaket ha samtykke frå
alle som har heimel til sameiget. At det ligg føre slikt
samtykke må gå fram av kravet om matrikkelføring. Det er
likevel ikkje eit krav at alle sameigarar tek del i sjølve
oppdragskontrakten med landmålarføretaket.
Oppløsing av
jordsameie
•
•
•
Spørsmål stilt over telefon fra kommune angående løse opp
jordsameie.
Jordskifteretten har ikke vært inne i bilde
Konklusjon: kontakt matrikkelhjelp og be om å få svar fra
Hønefoss