BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG
INNKALLING TIL
EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING BALKONGER, P-PLASSER OG FJERNING AV STYREMEDLEM
Styret i Bergkrystallen borettslag innkaller til
ekstraordinær generalforsamling.
Følgende saker vil bli fremlagt for avstemning:
Vedlikehold/rehabilitering av balkonger
Etablering av p-plasser
Fjerning av styremedlem som ikke deltar i styrearbeid
Ekstraordinær generalforsamling avholdes:
Tid:
Torsdag 3. mars 2016, kl. 1900 OBS! Ny tid!
Sted:
Felleskapshuset Abildsø
Transport: Det er satt opp buss fra KIWI, 30 og 60 minutter før møtestart.
Innkalling til ekstraordinær generalforsamling
Ekstraordinær generalforsamling i Bergkrystallen Borettslag avholdes
torsdag 03. mars 2016 kl. 19.00 i Felleskapshuset Abildsø.
TIL BEHANDLING FORELIGGER:
1.
KONSTITUERING
A) Valg av møteleder
B) Godkjenning av de stemmeberettigede
C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne
D) Godkjenning av møteinnkallingen
2.
FORSLAG
A) Vedlikehold/rehabilitering av balkonger
B) Etablering av p-plasser
C) Avsetting av styremedlem Poul-Herman Deniz Bülow
Oslo 23.02.2016
I styret for Bergkrystallen Borettslag
Jogeir Myklebust /s/
Lisa Trones Vikan /s/
Guttorm Himberg-Sundet /s/
Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og
stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens
husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og
leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale
seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én
andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt
kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til
generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen
tillater det.
A. BALKONGER
Innledning:
OBOS Prosjekt har høsten 2015 bistått styret i forbindelse med et mulighetsstudie/forprosjekt for
vedlikehold/rehabilitering av eksisterende balkonger. Disse balkongene ble oppført i ca.1992.
Hovedbæresystemet er i stål med balkongdekker i betong. Stålet har i dag omfattende rustangrep
og malingsavflassing. Dette gjelder spesielt for balkongbrystningene. Dette antas å skyldes uheldig
design/utforming, mangelfullt utført galvanisering og overflatebehandling.
Kort beskrivelse av oppdraget i forbindelse med forprosjektet (mandat og prosess):
• OBOS Prosjekt har prosjektledelse for forprosjekt - Vedlikehold og rehabilitering av
balkonger.
• Enerhaugen Arkitektkontor AS har utarbeidet et skisseprosjekt for tre ulike
balkongløsninger.
• OBOS Prosjekt har utarbeidet kalkyle for de tre alternativene.
• OBOS Prosjekt og Enerhaugen har bistått styret i forbindelse med informasjonsmøte for
beboere som ble avholdt den 07.01.16.
I tillegg har OBOS Banken utarbeidet en likviditetsanalyse som viser husleiekonsekvensen for de
ulike balkongalternativene.
Tilstand:
Vedlikeholdsbehovet er godt synlig og omfattende. Bilder under viser noe av vedlikeholdsbehovet.
Rustangrep 1
Innfesting av plater i balkongbrystning
Rustangrep 2
Balkongbrystning
Rusangrep 3
Ved søylefot
Nedbøyning på balkongdekke
De tre ulike balkongløsninger:
Kort oversikt over de tre ulike alternative balkongløsningene.
Alternativ A1
Ombygging av eksisterende rekkverk inkl. blomsterkasse (montert på innvendig side)
Alternativ B2
Ny brystning med glass inkl. blomsterkasse
Alternativ B3
Ny brystning med perforerte plater inkl. blomsterkasse
Kort redegjørelse for alternativ A1
• Demontere eksisterende innglassing.
• Demontere frontbrystningen og videresende denne for overflatebehandling på verksted.
• Sandblåse eller evt. annen metode, for alt av det gjenværende stålet på stedet.
• Fjerne eksisterende fester for plater i rekkverksbrystning.
• Nye innfestinger for nye plater i brystning.
• Montere brystning fra verksted.
Kort redegjørelse for alternativ B2 og B3
• Demontere eksisterende innglassing.
• Demontere frontbrystningen som er boltet.
• Sandblåse eller evt. annen metode, for alt av det gjenværende stålet på stedet.
• Noe ombygging av siderekkverk.
• Overflatebehandle (stålsøyler m.m. - på stedet).
• Montere ny brystning i glass (alt. B2) eller profilerte plater (alt. B3).
• Ny brystning føres ned forbi dekkekant.
Alternativ B2 og B3 vil være søknadspliktig ovenfor offentlige myndigheter.
Fordeler med de ulike alternativene:
• Forbedret løsning for innfesting av plater i rekkverksbrystning, for alternativ A1.
• Nye rekkverksbrystninger med ny innfesting i balkongdekkekant, for alternativet B2 og B3.
• For alternativ B2 og B3 føres den nye rekkverksbrystningen ned forbi dekkekanten. Dette
vil skjule den store nedbøyningen og gi et forbedret estetisk uttrykk.
• For alle tre alternativene: Ny overflatebehandling av hovedbæresystem i stål.
•
I tillegg til overflatebehandling av stålet og omarbeiding evt. nye rekkeverksbrystninger,
anbefaler vi at balkongdekkene på oversiden påføres et tykkfilmsbelegg, polyuretanbelegg.
Dette vil beskytte balkongdekkene mot karbonatisering. Alle himlinger påføres
diffusjonsåpen og karbonatiseringsbremsende maling.
•
Som et hovedprinsipp anbefaler OBOS at mest mulig av overflatebehandling utføres på
verksted under kontrollerte forhold.
OBOS Prosjekt anser alternativ A1 som en minimumsløsningen for vedlikehold, i en kost/nytte
betraktning.
Økonomi:
Total investering for de aktuelle alternativene er beregnet ut fra erfaringspriser som gjenspeiler
kostnadsnivået på tilsvarende prosjekt. Kostnadsoverslagene inneholder alle kostnader som
normalt kan forventes å påløpe i et slikt prosjekt.
OBOS Banken har på bakgrunn av kostnadsoverslagene og borettslagets økonomi, foretatt en
likviditetsanalyse for å vurdere nødvendige justeringer av fellesutgiftene. I den etterfølgende
tabellen er husleieutviklingen for et representativt utvalg leiligheter presentert.
Alternativ A1:
Budsjett: kr. 43.232.000,Lånebehov: kr. 43.250.000,Økning fellesutgifter:
8% 01.07.16 og 2% 01.07.17
Alternativ B2 og B3:
Budsjett: kr. 53.344.375,Lånebehov: kr. 53.350.000,Økning fellesutgifter:
10% 01.07.16, 3% 01.07.17
Leilighets
type
Alt. A1
Alt. B2 og B3
1-roms
2-roms
3-roms
4-roms
1-roms
2-roms
3-roms
4-roms
Dagens nivå på
felleskostnader
(grunnleie)
1.937,2.369,2.746,3.170,1.937,2.369,2.746,3.170,-
Nivå etter
01.07.16
2.092,2.559,2.966,3.424,2.131,2.606,3.021,3.487,-
Nivå etter
01.07.17
2.134,2.610,3.025,3.492,2.195,2.684,3.111,3.592,-
Økning i
kroner
197,241,279,322,258,315,365,422,-
Videre fremdrift:
Dersom ekstraordinær generalforsamlingen vedtar en rehabilitering av balkongene, kan
prosjekteringen starte våren 2016 og en byggestart kan være realistisk sensommer 2016
alternativt våren 2017. Byggetiden er stipulert til 24 måneder.
Forslag til vedtak:
Vedtaket krever simpelt flertall (50 % av stemmene)
Forslag til vedtak: Alt. A1
Forslag til vedtak: Alt. B2
Forslag til vedtak: Alt. B3
B. P - PLASSER
Dagens situasjon:
Nedenfor er vist den parkeringsdekningen som Oslo kommunes parkeringsnorm legger opp til ved
nybygg. De hensyn som ligger bak tallene i parkeringsnormen gjør seg også gjeldende for
eksisterende bebyggelse. Bergkrystallen brl. har 482 leiligheter.
Legger man til grunn gjeldende parkeringsnorm for den åpne byen, skulle borettslaget disponert
467,8 plasser
P – norm
Type bolig
1-roms
2-roms
3-roms
4-roms
P – Plasser – ihht normtall
Antall
12
188
258
24
Antall bilplass pr.boenhet
0,4
0,8
1,1
1,2
Sum
4,8
150,4
283,8
28,8
467,8
P – områder som er godkjent av Plan og Bygningsetaten for utbygging /omgjøring
(P- 1 – er ikke aktuell etter avtale med styret)
Eksisterende og nye - plasser:
P – plasser
Div - eksisterende
Området felt 2 + ny P 2
Området felt 3 + ny P 3
Området felt 4 + ny P 4 Området felt 5 + ny P 5 Sum P – plasser
Antall
nå/før
Nye plasser
10
15
46
30 Omgjøring og
reduksjon
40 Omgjøring og
reduksjon
141
Antall etter
0
16
20
10 plasser
32 plasser
66 plasser
26
26 plasser
36
36 plasser
170
Borettslaget har i dag ca 141 plasser på egen grunn, dvs. ca. 30% av det antall parkeringsplasser
som er anbefalt i gjeldende parkeringsnorm. Dvs. en underdekning på ca. 70 %
Med nye p- plasser på P2 og P 3, samt omgjøring av P 4 og P 5 (= 170 plasser totalt), vil
underdekningen bli ca. 64 %
Dersom det tas hensyn til eksisterende gateparkering på ca.100 plasser, vil underdekningen etter
oppgradering være ca. 40 %
Det er i tillegg sannsynlig at gateparkeringen i Bergkrystallen og Feltspatveien i fremtiden vil bli
redusert til kun ensidig parkering. Hovedårsaken vil være kravet til økt sikkerhet for myke
trafikanter, bedre fremkommelighet for offentlige etater (brann, sykebil, renovasjon med mer), samt
en enklere og bedre drift ved brøyting/vintervedlikehold.
Borettslaget ligger i tillegg i en bydel som iflg. bydelsstatistikken har en høyere snittalder, og en
høyere andel uføre, enn det som er gjennomsnittet i Oslo. Dette kan også sies å tale for at man
bør ligge nærmere parkeringsnormen enn det man gjør i dag.
Utdrag av tillatelse fra Oslo Kommune Plan og Bygningsetaten :
Oslo kommune
Plan- og bygningsetaten
TILLATELSE TIL TILTAK - BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG
SVAR PÅ SØKNAD OM TILLATELSE FOR TILTAK ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVENS § 20-1.
VILKÅR FOR IGANGSETTING.
Søknaden omfatter anlegg av parkeringsplasser. Det søkes om å bygge 3 nye P-områder, merket P1,
P2, P3 samt ombygging av eksisterende parkeringsområder, merket P4 og P5. Det søkes om å
disponere 3 m av regulert gangvei til inn- og utkjøring for parkeringsplass P4 og P5. Tiltaket
medfører i tillegg oppgradering av borettslagets uteoppholdsarealer.
I medhold av plan- og bygningslovens (heretter pbl.) § 20-1 første ledd bokstav a) godkjennes
søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den 20.03.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte
tegninger, situasjonsplan og ansvarsretter.
I medhold av pbl. § 19-2 gis det dispensasjon for:
- Gjeldende bebyggelsesplan 457/ 52.
- Arealformål gang- og sykkelvei.
Det foreligger ikke protester til søknaden.
Plan- og bygningsetatens vurdering:
Det er ikke registrert spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold) i området rundt tiltaket, og
prinsippene i nml §§ 8-12 anses dermed som ivaretatt i denne saken.
Oppgradering av dagens parkeringssituasjon og uteoppholdsarealer på eiendommen vil medføre en klar
forbedring av eksisterende anlegg. Tiltaket medfører moderate terrenginngrep. Etaten anser at tiltaket
innehar det som kan anses som akseptable visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon
og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. pbl. § 29-2.
Etatens vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene
• Fordeler ved en eventuell dispensasjon i dette tilfellet vil være bedre parkeringsdekning for
beboere i Bergkrystallen borettslag.
• Etablering av tiltaket vil etter etatens vurdering ikke medføre vesentlig ulempe for omgivelsene,
forutsatt at de tekniske forhold løses på en forskriftsmessig måte. Det oppstår ingen vesentlige
estetiske ulemper, eller dårligere sol, lys- og utsiktsforhold for naboer. Etter en samlet vurdering
anser Plan- og bygningsetaten at fordelene ved å gi dispensasjon fra bebyggelsesplan er større enn
eventuell ulemper den omsøkte dispensasjonen vil medføre.
Økonomi:
Tilbudsforespørsel fra 3 entreprenører er mottatt. Endelig evaluering og valg av entreprenør er ikke
ferdig.
Ved tilslutning på ekstraordinære GF 2016, vil styret avsette midler til gjennomføring uten at dette
går ut over felleskostnadene. I tillegg vil også fremtidig driftsoverskudd benyttes til oppgradering av
p- plasser. P – plassene forventes å ha en inntjening til borettslaget på ca. kr 50 000,- pr år
Byggestart, forutsatt et positivt vedtak, er foreløpig planlagt til 2017/2018
Eksempel / skisse. P-4 og P-5. Før og etter oppgradering av p-plasser og grøntanlegg
Områdeplan – utemiljø, grøntanlegg og p- plasser
NORD
SØR
Eksempel i hht. detaljplan: P- plass P–3.
20 nye p – plasser. Skjermet for innsyn med beplantning av hekker.
Forslag til vedtak:
Vedtak krever 2/3 av stemmene (67 %)
a) Forslag til vedtak: P2
16 nye P- plasser
b) Forslag til vedtak: P3
20 nye P- plasser
c) Forslag til vedtak: P4 + P5
Omgjøring og reduksjon 62 nye P- plasser
Alternativ:
Forslag til vedtak: P2 + P3 + P4 og P5
Orientering vedr. utemiljø og grøntarealer iht. vedtak sak R på GF 2015
1 -Inngangspartier,
2 -Øvrige grøntarealer, uteplasser og fellesområder generelt
Tilbudsforespørsel fra 3 entreprenører er mottatt. Endelig evaluering og valg av entreprenør er ikke
ferdig. Styret har avsatt midler til gjennomføring. I tillegg vil også fremtidig driftsoverskudd benyttes
til oppgradering av utemiljø og grøntanlegg.
Oppstart av:
2 -Øvrige grøntarealer, uteplasser og fellesområder generelt.
Foreløpig planlagt oppstart er vår/sommer 2016. Antatt ferdigstilling i løpet av 2017
1 –Inngangspartier.
Foreløpig planlagt oppstart er høst 2016 – evt. vår 2017, men vil uansett bli tilpasset fremdriften av
en evt. balkongrehabilitering der dette er naturlig. Antatt ferdigstilling i løpet av 2018/2019
C. Avsetting av styremedlem Poul-Herman Deniz Bülow
I henhold til lov om borettslag § 8-3 (3) kan et styremedlem avsettes av den som har valgt
styremedlemmet, dvs. generalforsamlingen. Styremedlem Poul-Herman Deniz Bülow ble
valgt av ordinær generalforsamling i 2014 og tjenestetiden utløper på årets ordinære
generalforsamling 13. april 2016.
Ved utgangen av juni 2015 har Bülow trukket seg muntlig fra styret og ikke deltatt i
styrearbeidet siden. Han har blant annet nektet å signere styredokumenter og oppfordret
OBOS til ikke å kontakte han. Samtidig har han nektet å formalisere dette ved å trekke seg
skriftlig.
Styret vil gi en nærmere orientering om situasjonen på møtet.
Denne tilstanden er ikke holdbar for borettslaget som er avhengig av et fungerende styre.
Borettslagets årsberetning og årsregnskap må signeres at samtlige styremedlemmer.
Resten av styret ha prøvd å komme i dialog med Bülow om situasjonen, uten å lykkes.
Styret ser derfor ingen annen utvei for å få signert årsberetning og årsregnskap i tide, enn
å få fjernet Bülow som styremedlem og velge et annet styremedlem for resten av perioden,
frem til ordinær generalforsamling 13. april.
Forslag til vedtak:
Poul-Herman Deniz Bülow avsettes som styremedlem og nytt styremedlem velges for
resten av styreperioden hans, dvs. frem til ordinær generalforsamling onsdag 13.04.2016.
Vedtaket krever simpelt flertall (50 % av stemmene)
Registreringsblankett
ved ekstraordinær generalforsamling i
Bergkrystallen Borettslag
Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet.
Eierens navn:
Eierens adresse:
Leilighetsnummer:
Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og
stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens
husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og
leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale
seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én
andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt
kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til
generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen
tillater det.
Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og
nedenstående fullmakt fylles ut:
FULLMAKT
Eier av gir herved fullmakt til :
Fullmektigens navn :
å møte i ekstraordinær generalforsamling i Bergkrystallen Borettslag
……………………………………………………..
Eiers signatur
……………………………
(Dato)
Layout: