1. No category

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN
Arkivsak-dok.
Saksbehandler
201300716-134
Lone Bechmann Jensen
Behandles av
Sakstype
Møtedato
Utvalg for byutvikling
2015-2019
Utvalgssaker
13.04.2016
1. GANGSBEHANDLING - PLAN 2013105 - OMRÅDEPLAN
FOR SKEIANE - GNR 40 BNR 101 MFL
SAKEN GJELDER
Bystyret i Sandnes gjorde 18.12.12 vedtak om anskaffelse av tomt for
nytt rådhus i Havneparken ved Vågen i Sandnes. Samtidig ble det gjort
vedtak om avhending av eksisterende rådhus med tilhørende
eiendommer. I tillegg til selve rådhuset har kommunen i dag også
omfattende kontorlokaler i Haakon 7.s gate. Disse kontorfunksjonene
tenkes også (helt eller delvis) flyttet til det nye rådhuset i Havneparken.
Nytt rådhus planlegges ferdigstilt innen utgangen av 2018.
Området er i dag i hovedsak regulert til offentlig tjenesteyting, og det
ønskes å omregulere til hensiktsmessige formål før avhending. For å sikre
en god og helhetlig utvikling av området gjennomføres denne planen som
områderegulering.
Det er gjennomført parallelloppdrag med hensikt å gi forslag til
funksjoner, volumer og bebyggelse. Planarbeidet bygger direkte på en
videreutvikling av ett av forslagene i parallelloppdraget (Superunion
Architects).
Saken legges frem for 1. gangsbehandling.
SAKSBEHANDLING
Varsling av planoppstart
Fastsettelse av planprogram
Fullstendig planforslag mottatt
1. gangsbehandling
31.10.2014
08.04.2015
02.02.2016
13.04.2016
Videre behandling:
1
Offentlig ettersyn
2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling
Endelig vedtak i bystyret
GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET
Nasjonale retningslinjer
Planarbeidet berører ikke nasjonale plandokumenter. Likevel ligger
rikspolitiske retningslinjer til grunn for planleggingen i området – bl. a.



samordnet areal- og transportplanlegging
hensyn til barn og unge
universell utforming, lov om diskriminering og tilgjengelighet
Regionalplan for Jæren
Planområdet ligger tett ved Sandnes sentrum og kollektivknutepunkt. I
forhold til boligbebyggelse bør planområdet tilfredsstille de høyeste
tetthetskravene gitt i regionalplanen (6 – 12 enheter pr daa).
Kommuneplan for Sandnes 2015 – 2030 og Kommunedelplan for
sentrum 2011 – 2015
Planområdet ligger delvis innenfor Kommunedelplan for sentrum. Arealene
er her avsatt til offentlig/privat tjenesteyting og grønnstruktur
(Sandvedparken). Øvrige arealer er i kommuneplanen avsatt til
grav/urnelund, grøntstruktur og offentlig tjenesteyting.
Arealbruksformålene sammenfaller her med gjeldende regulering.
Kommunedelplanen er under revisjon. I høringsforslaget til
kommunedelplanen og vedtatt kommuneplanen er det imidlertid ikke vist
endrede arealbruksformål for de aktuelle områdene. Sandnes kommune
ønsker å bruke områdeplanen til å definere og utrede eventuelle endringer
på kommuneplannivå.
2
Varslet planområde sett i forhold til kommunedelplan for sentrum.
Gjeldende reguleringsplaner
Planområdet omfatter hele eller deler av følgende gjeldende
reguleringsplaner. Innenfor Kommunedelplan for sentrum er de eldre
reguleringsplanene opphevet. Disse er derfor ikke relevante. Det vises til
kart under for lokalisering av gjeldende planer.
Plan 7403. Reguleringsplan for deler av Skeiene og Brueland. Vedtatt
28.06.1976.
Planen gir hjemmel for boligbebyggelse og park. En mindre del av planen
inngår i varslet planområde for områdeplanen. Dette som følge av at en
har valgt å bruke eiendomsgrenser som grunnlag for den nye
plangrensen. Det har ikke vært intensjon å endre arealbruksformålene
her.
Plan 79117. Reguleringsplan for Stangeland I, samt del av Skeiene.
Vedtatt 25.04.1984.
Planen gir hjemmel for eksisterende villabebyggelse vest for
områdeplanen. Eksisterende friområde sørvest i områdeplanen, er også
hjemlet i denne planen.
Plan 2007106. Reguleringsplan for gnr.40, bnr.101 sør for rådhuset.
Vedtatt 13.10.2009.
Planen omfatter de ubebygde arealene sør for dagens rådhus –
Rådhusmarka. Området er avsatt til grav- og urnelund og til offentlig
tjenesteyting. Bakgrunn for planen var bl.a. vurderinger knyttet til å flytte
NAV til samlokalisering med rådhuset. Dette ble ikke gjennomført.
3
Kommunedelplan for sentrum
Plan 79117
7911779
117
Plan 2007106
2007106
Plan 7403
Gjeldende planer innenfor og tilgrensende planområdet.
Andre reguleringsplaner under arbeid som berører planområdet.
Det er startet planarbeid for to områder som grenser til planområdet:


Plan 2012 103, Jærveien 4-10. Revidert utgave av planen ble 1. gangs behandlet av UBU i
oktober 2015, med krav om vesentlig redusert byggehøyde.
Plan 2013 102, Detaljregulering for kvartalet Jærveien - St. Olavsgt. Planen har vært til
offentlig ettersyn.
Andre planer/utredninger som berører planarbeidet
Sandnes kommune har utarbeidet Gravplassmelding 2015 – 2040, vedtatt
i Sandnes bystyre 15.12.2015. Gravplassmeldingen påpeker manglende
fremtidige reserver for gravlundsareal i kommunen.
Gravplassmeldingen ble vedtatt med følgende tekst:
Pkt. 4.3.2.2:
Regulert utvidelsesareal til gravlund på Rådhusmarka er under vurdering. Dersom
området blir omdisponert må det ses på erstatningsareal til gravlund ved neste
revidering av kommuneplanen.
4
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
I tillegg til teksten under vises det til vedlagte analysene (Superunion
Architects) samt til beskrivelsene i planbeskrivelse og
konsekvensutredning.
Beliggenhet
Planområdet ligger sør for Sandnes sentrum, på flaten mellom jernbanen
og den vestre dalsiden. Området ligger i grenselandet mellom
byen/sentrum og de omkringliggende boligområdene. Avstanden til
sentrum (Ruten) i Sandnes er ca. 600 m.
Planområdets beliggenhet, sør for Sandnes sentrum. Stiplet linje viser avgrensning av kommunedelplan for sentrum.
Planområdet er på ca. 85 daa og omfatter både bebygde og ubebygde
arealer. Planområdet er tydelig todelt av Jærveien, med bebyggelsen
rundt Haakon 7’s gate som en del og Rådhuset og rådhusmarka som
andre del. De to delene har ulik karakter, og ulikt naboskap.
Friområdet «Skogsbakken» ligger sør-vest i området. Planområdet
omfatter også et mindre fremtidig parkareal nord for rådhuset.
5
Haakon 7`s
gate
Sandnes
Rådhus
Jærveien
Sandvedpar
ken
Rådhusmarka
Friområde Skogsbakken
Plangrense ved oppstartvarsel.
Skeianetunet, en del av Sandvedparken, Haakon 7’s gate 4 og
Ganddalsgate 7 er tatt med i planområdet for å gi en bedre helhet i planen
og for å sikre grensesnittet mot jernbanen, og da også undergangen
under jernbanen som del av forbindelsen mellom Skeiane/Sandvedparken
og sentrum.
Utover Haakons 7’s gate 4 og Ganddalsgate 7 omfatter planområdet
utelukkende kommunal/offentlig grunn.
For nærmere beskrivelse av planområdet vises til vedlagte
planbeskrivelse. Her presenteres områdene med hver deres særlige
kjennetegn.
Vassdrag og overvann
Området berøres av to viktige vassdrag. Storåna kommer fra sør og går
gjennom planområdet før den går inn i kulverten under jernbanen og
videre mot sentrum og Vågen. Stangelandsåna kommer fra vest, i kulvert
under Sandnes gravlund, under bebyggelsen nord for rådhuset og videre
under St.Olavs gate og Kanalgata. Stangelandsåna ender også i Vågen,
ved Kulturhuset.
6
Området drenerer til de to vassdragene.
Det er utarbeidet eget notat som beskriver dette nærmere.
Kulturhistorie
Skeiane har hatt en sentral rolle i ulike deler av Sandnes sin historie, og
planområdet inneholder og berører en rekke kulturminner og historiske
spor. Her gjøres bare en opplisting av elementene som blir berørt. Mer
utfyllende beskrivelse finnes i egen rapport om kulturminner og i vedlagt
stedsanalyse.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Stangelandsåna - viktig kraftkilde for ulike næringsvirksomheter.
Skeianetunet - viktig kulturmiljø- hovedbygning er vedtaksfredet, 1927.
Gamle veifar - forutsetning for etablering av Skeiane som handelssenter.
Telthusveien - et immaterielt kulturminne knyttet til forsvarshistorie.
Sandnes og Gand grav- og urnelund - viktig kulturmiljø og Sandnes sin historiebok.
Høyland sparebank - kulturminne knyttet til Sandnes sin økonomiske historie.
Pedersen aksen - historiske spor etter visjonært byplangrep og Sandnes sin utvikling som
trafikknutepunkt.
8. Gamle Høyland rådhus - nyere tids kulturminne knyttet til den kommunale administrasjonen.
Inngangspartiet og parken foran har særlig fokus.
Kulturminner i planområdet.
Området har lavt potensiale for automatisk frede kulturminner. Området
Skogsbakken er imidlertid ikke undersøkt.
7
Naturverdier
Det er utført kartlegging av naturverdier innenfor området.
Det er registrert to rødlistede lavarter på stammene av eldre løvtrær og et
parklandskap med store, gamle trær på Gand grav- og urnelund. Begge
fund karakteriseres som særlige naturverdier
Egen rapport er vedlagt (Ecofact 2014).
Transporttilbud
Kollektivtilbud
Det finnes både bus- og togforbindelser fra planområdet, som ligger
mellom 650-800m gangavstand fra Ruten i Sandnes sentrum, med
jernbanestasjon og hovedrutebilstasjonen. Det er godt tilrettelagt for
gående fra Skeiane til Ruten.
Området har lokalt god dekning, og via Ruten veldig god dekning.
Fotgjenger og sykkel
Det finnes et utbygget nettverk av gangtraseer i planområdet.
Jærveien er en del av hovedrutenett for sykkel, mens grønn rute for
sykkel går gjennom Sandvedparken via Skeianetunet.
Bilparkering
Det er i dag 344 offentlig tilgjengelige parkeringsplasser innenfor
planområdet. Med unntak av p-plassen ved Skogsbakken er alle
avgiftsbelagt.
Parkeringsplasser innenfor planområdet. Plassene merket med blått er offentlig tilgjengelige.
8
Grunnforhold
Det er gjennomført grunnundersøkelser i området, høsten 2014. Dette
omfatter også miljøundersøkelser av arealene nord for rådhuset.
Alle områder er bebyggbare. Nord for rådhuset er det forurensning i
grunnen etter tidligere fyllplass, og det må påregnes utskifting av masser.
Energiforsyning
I desember 2015 fikk Lyse Neo AS konsesjon (juni 2015) for levering av
fjernvarme i Sandnes sentrum med tilgrensende områder. Det aktuelle
område omfatter det meste av planområdet unntatt Rådhusmarka og
Skogsbakken. Det legges til grunn at fjernvarme kan føres frem til ny og
eksisterende bebyggelse i planområdet.
9
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Generelt
Planforslaget søker å gi hjemmel for en utbygging til bolig og
kontorformål, som kombinasjon av ny bebyggelse og transformasjon av
eksisterende. Planforslaget forholder seg til sin nærhet til sentrum, med
hensyn på bebyggelseskarakter, boligtetthet og parkering. Samtidig ligger
planen i grenseområdet mellom byen og den omkringliggende
villabebyggelsen. Ved utvikling av Rådhusmarka har dette vært ett av
flere hensyn som er forsøkt ivaretatt.
Store deler av planen har et spesielt naboskap. Bebyggelsen sør for
Haakon 7’s gate grenser til Skeianetunet og Sandvedparken. Eksisterende
rådhus, samt ny bebyggelse på Rådhusmarka må forholde seg til de 2
gravlundene, gravkapellet og gravferdsprosesjonene fra kapellet til Gand
grav- og urnelund.
Hovedinnhold i planforslaget
Planforslaget har oppsummert følgende hovedgrep:







Rådhusmarka foreslås omdisponert til boligbebyggelse i sin helhet. Ca. 8 daa regulert
gravlundsareal går tapt som følge av dette.
Prosesjonsveien mellom de to gravlundene separeres fra kjørearealene og legges langs
Telthusveien og videre via eksisterende gang- og sykkelvei. Dette er ca. samme trase som
brukes i dag.
Eksisterende Rådhusmarka barnehage fjernes, og erstattes av en større barnehage plassert i
«Skogsbakken».
Ganddalsgate stenges for gjennomkjøring, og Haakon 7’s gate gis en annen karakter (som
gatetun). Eksisterende parkeringsplasser går ut. Noe av parkeringsbehovet
(langtidsparkeringen for jernbanen og noe av boligparkeringen) erstattes i nytt parkeringshus
mot jernbanen (PH på plankartet).
Haakon 7’s gate 6 og det gamle stasjonsbygget foreslås revet, til fordel for boligbebyggelse
med høyere utnyttelsesgrad.
Det foreslås vern av deler av Rådhuset og det tilhørende parkarealet ved hovedinngangen.
Videre vern av deler av bygning på gnr 40 bnr 191 (tidligere Sandnes Sparebank) og hele
bygning på gnr 40 bnr 4 (opprinnelig Høyland sparebank).
Viktige gang- og sykkelforbindelser ivaretas.
Boligtetthet og areal til tjenesteyting og næring/handel.
Det er foretatt beregninger på boligtettheten i planområdet. Om det blir
bygd det høyest mulige antall boliger vil tettheten ligge på ca. 15 boliger
pr. daa. Til sammenligning er normtallet i regionalplanen for Jæren 6-12
boliger pr. daa. Herutover kan det bygges 7000m2 nytt areal til
kontor/offentlig og privat tjenesteyting og opp til ca. 1.900m2 nytt areal
til næring /handel. Bygges det max. areal til næring/handel vil nytt
boligareal dog bli redusert.
10
Plangrense
Plangrensen for planforslaget avviker noe fra varslet plangrense. Det er
tatt ut noe vei- og baneareal og det er foretatt en liten utvidelse mot sør.
Utvidelsen er liten, og det er vurdert at dette ikke har utløst behov for ny
varsling av planen. Det vises til kart i planbeskrivelsen.
Detaljeringsgrad
Planen er en områdeplan og detaljeringsnivået er gitt en overordnet
karakter. Planforslaget setter funksjons- og kvalitetsmessige krav og
setter rammene, som skal danne grunnlag for den etterfølgende
detaljreguleringen.
I enkelte deler av planarbeidet har det vært nødvendig å gjøre mer
detaljerte studier for å sikre at innholdet i planen lar seg gjennomføre.
Planen gir rom for mange ulike konkrete løsninger, men sikrer samtidig de
funksjoner og kvaliteter som er funnet nødvendig for en god utvikling av
området.
Planløsninger
Rådhusmarka
Utsnitt fra plankartet – Rådhusmarka BB1 –BB3.
Planforslaget gir mulighet for utbygging til boligformål på hele
Rådhusmarka. Med utgangspunkt i vinnerprosjektet er det foretatt analyse
11
av mulighetene for utforming av bygg med tanke på å oppnå de best
mulige forhold for kommende beboere, naboer, herunder også barnehage
og gravplasser. Dessuten måtte det ivaretas offentlighetens interesser i
området og den estetiske og funksjonelle sammenhengen med
omgivelsene i øvrig.
Konseptet er omtalt i studiene som «perimeter-alternativet».
Bebyggelsen er plassert langs ytterkant av området, med et sentralt
gårdsrom.
Det er utført volumstudier av 2 alternativer. Se vedlegg Volumstudier
Rådhusmarka med solstudier datert 29.02.2016.
Alternativ 1 tar utgangspunkt i et totalt areal på 22.000 m2 BRA og 250
bolenheter.
Alternativ 2 tar utgangspunkt i et totalt areal på 28.000 m2 BRA og 300
boenheter.
Nedenstående illustrasjon viser ulike variasjoner i byggehøyder som
tillates innenfor de gitte begrensningene, med henholdsvis maksimal
utnyttelse (ca. 300 enheter) og en lavere utnyttelse (ca. 250 enheter).
I dette planforslaget er det foreslått å legge til grunn maksimal utnyttelse
på Rådhusmarka på 28.000 m2 BRA.
Det er rom for forskjellig utforming av bebyggelse innenfor byggefeltene.
Det er satt krav i bestemmelsene til byggehøyder. For områdene BB1 og
BB2 tillates som hovedregel byggehøyde tilsvarende 4 etasjer. For område
BB3 tillates som hovedregel byggehøyde svarende til 7 etasjer. Deler av
bebyggelsen i område BB1 kan mot nord oppføres med en byggehøyde
svarende til 8 etasjer. I område BB2 kan deler av bebyggelsen oppføres
med en byggehøyde svarende til 9 etasjer og i område BB3 kan
bebyggelse oppføres med en byggehøyde svarende til 12. etasjer.
Ved utarbeidelse av detaljreguleringsplan skal det tas hensyn til sol- og
siktforhold for de nye boliger og nabobebyggelsene, som består av
eneboliger.
Det er satt krav om en allmenn adkomst til gårdsrommet, slik at det også
tilføres en kvalitet til omkringliggende boligområder og offentligheten i
øvrig. Det er også krav om gjennomgang fra gårdsrommet til Jærveien
gjennom bebyggelsen. Bebyggelsen mot Jærveien skal fungere som
støyskjerm.
Det er krav om at inngang til boligene skal være fra yttersidene.
Det foreslås adkomst med bil fra Telthusveien, og all beboerparkering
forutsettes løst i parkeringskjeller under bebyggelsen. Gjesteparkering
tillates på bakkenivå.
Trærekken mot gravlunden bevares som skjerm mellom de to ulike
funksjonene.
12
Full utnyttelse - ca 300 enheter:
Lavere utnyttelse - ca 250 enheter:
Eksempel på mulige variasjoner innenfor de gitte høydebegrensningene. Illustrasjon: Superunion Architects.
13
Forhold til omkringliggende bebyggelse.
Under er vist snitt gjennom Rådhusmarka og den nærmeste bebyggelsen.
Som en ser er ny bebyggelse holdt lav mot vest. Den nærmeste
boligbebyggelsen i Telthusveien vil likevel miste utsikt.
Snitt gjennom Rådhusmarka sett fra sør (bildet er brutt på midten). Ill: Superunion.
Barnehage og friområdet i Skogsbakken
Utsnitt fra plankartet.
Den eksisterende barnehage som er innredet i midlertidig bygg forslås
fjernet og erstattet av en ny, større barnehage i Skogsbakken plassert i
dagens friområde/parkeringsplass.
Plassering av bygget er en funksjon av behovet for å benytte bygget som
skjerm mot gravlund og prosesjonsvei, behovet for kvalitativt gode
uteområder, adkomst og hensynet til å ivareta størst mulig del av det
regulerte friområdet. Bygg og adkomst/parkering er plassert på arealer
14
som i dag ikke er disponert som friområde. For uteområdene er det
foreslått en løsning der størsteparten av arealene er tenkt som allment
tilgjengelige friarealer utenfor barnehagens åpningstider. Kun et mindre
areal ved inngangssonen er opparbeidet som lekeareal, resterende deler
av barnehagetomten inngår i friområdet som ubearbeidet skogsareal.
Området har stor høydeforskjell som det ivaretas ved planlegging av
bygg.
Prosesjonsvei mellom gravlundene
Planforslaget viser en dedikert prosesjonsvei fra Sandnes gravlund til
Gand grav- og urnelund. Prosesjonsveien bevares der den ligger i dag,
men adskilt fra kjørearealene.
På hver side er det avsatt 2 meter skjermingsareal. I skjermingsarealet er
det krav om en høyreist vegetasjon.
Det vil være tillatt å gå og sykle på prosesjonsveien.
Eksisterende rådhus
For eksisterende rådhus foreslås en kombinasjon av eksisterende- og ny
bebyggelse. Den gamle delen foreslås delvis vernet, og da i praksis
opprettholdt. Den nye delen kan rives og erstattes av en ny
bygningsstruktur. Det foreslås videre også vern av parkområdet framføre
hovedinngangen til den gamle delen av rådhuset.
Det har vært viktig å finne fram til en utvidelsesmulighet og
bygningsstruktur som ivaretar hensynene til rådhuset og parken som
kulturminne og som samtidig opprettholder en høy utnyttelse.
Det er utført analysestudier og det er holdt dialog med Byantikvar og
Kulturetaten i fylkeskommunen for å finne den beste løsningen med
hensyn til de overnevnte faktorene. Løsningen der den nye delen rives og
det tillates ny bebyggelse på kun den søndre delen av området er vurdert
som best. Denne løsningen gir noe lavere utnyttelsesgrad enn
konkurranseforslaget, men ivaretar rådhuset og det tilhørende
parkområdet på best måte. Denne løsningen gir ca. 7 000 m2 BRA nytt
bygningsareal (totalt ca. 14 000).
Alternative løsninger er vist i kapp. 7 i planbeskrivelsen.
15
Prinsippskisse, utnyttelse av rådhustomta.
Haakon 7’s gate og tilgrensende områder
For Haakon 7’s gate området er det også utført mulighetsstudier.
Gaten er karakterisert av tett bebyggelse fra ulike tidsperioder med den
gamle stasjonsbyggingen for enden av gaten. Det foreslås verning
hel/delvis av de to bankbyggene og det foreslås revet et bygg fra 60
årene og det gamle stasjonsbygget. Planforslaget gir mulighet til å
oppføre 3 nye bygg i 5-7 etasjer. Formål fastlegges til bolig, offentlig eller
privat tjenesteyting/kontor og bolig/næring.
16
Utsnitt fra planforslaget.
Den foreslåtte plasseringen av byggefeltene understreker Haakon 7’s
gates karakter med tett og høy bebyggelse rundt et veldefinert gaterom.
Med stengingen av Ganddalsgate mot Haakon 7’s gate har
trafikkavviklingen blitt forenklet. Parkeringen i gaten flyttes til nytt
parkeringshus og parkering under bakken i nybygg. For at oppnå et
attraktivt gaterom, som innbyder til forskjellig aktiviteter foreslås Haakon
7’s gate regulert til gatetun. Gaten skal etterfølgende detaljreguleres.
Transport- og mobilitetsplan
Det er utarbeidet transportanalyse og mobilitetsplan som ligger vedlagt
saken.
For å oppnå en mere oversiktlig trafikk-avvikling i den vestlige del av
planområdet er det foreslått stenging av Kapellveien ved kryss med
Telthusveien. For å forenkle trafikken og skape et attraktivt gatetun i
Haakon 7’s gate foreslås Ganddalsgate stengt for gjennomkjøring for
gjennomkjøring til Haakon 7*s gate.
For å øke trafikksikkerheten stenges 3 direkteadkomster fra Jærveien
etter innspill fra Statens vegvesen.
Parkering
Nytt parkeringshus mot jernbanen.
Kommedelplan for sentrum påpeker behov for langtidsparkering i
tilknytning til Brueland stasjon, og det er angitt et behov for totalt ca. 200
plasser. Konkret plassering er ikke gitt, og det åpnes for at behovet kan
spres på hver side av jernbanen.
17
Det er i dag offentlig parkeringstilbud ved stasjonsbygningen. Dette
reguleres bort i planforslaget. Det foreslås i stedet at behovet løses i
parkeringshus (område PH), med adkomst fra sør.
Parkeringshuset i 2 etasjer er plassert langs jernbanen. Øvre plan vil da
ligge omtrent på høydenivå med jernbanen.
Planforslagets parkeringskrav følger i hovedsak føringen fra overordnet
plan, med henholdsvis 1,2 og 1 plass pr. bolig utenfor og innenfor
sentrumsplanen. Videre 0,9 plasser pr. 100 m2 BRA næring/kontor.
For boligene vil all parkering løses under bakken eller i bygg.
Sykkelparkering følger også overordnet plan med minimum 3
sykkelplasser pr. boenhet utenfor sentrumsplan og minimum 2 pr.
boenhet innenfor sentrumsplan. For næring/kontor er det minimum 2
sykkelparkeringsplasser pr. 100 m2 bra. Avvikene, eller der overordnet
plan gir grunnlag for vurdering, er for hvert område kommentert i
planbeskrivelsen. Det vises utover dette til vedlagt mobilitetsplan for
utdypninger.
I denne områdeplanen er det gjort kapasitetsberegninger for å sikre, at
det kan etableres tilstrekkelig parkering innenfor de enkelte
byggeområdene. Detaljerte parkeringsløsninger skal vises ved
etterfølgende detaljregulering.
Overvannshåndtering
Det er utarbeidet egen overvannsrapport (vedlagt). Flomtopp i
Stangelandsåna og Storåna har forsinkelse i forhold til nedbørintensitet,
og som prinsipp anbefales det at overvann fra planområdet ledes
ufordrøyd ut til vassdragene for å utnytte kapasiteten i disse før
flomtoppen inntreffer. Sandnes kommune har likevel bestemmelser som
setter krav om fordrøyning skal løses på egen tomt. Dette er innarbeidet i
de foreliggende bestemmelsene.
Områdene tilgrensende vassdragene innenfor planområdet oppfattes for
øvrig som robuste for evt. oppstuving (parkområder).
Sol og skygge
Det er utarbeidet sol/skyggediagrammer, og disse har vært benyttet som
verktøy for vurdering av bygningsplassering og byggehøyder.
Diagrammene under viser forholdene 21. mars og 21. juni. Her er vist
skygger med maksimal byggehøyde som hjemles i planen. Vedlagte
sol/skygge studie viser også situasjonen ved lavere bebyggelse.
Det er også gjort en fremstilling av slagskygge på Haakon 7’s gate 4.
Denne viser at slagskygge kun er en aktuelt problemstilling på kvelden på
sommeren, og trolig ikke vesentlig mer enn dagens situasjon.
Studiene viser mulighet for gode solforhold for alle deler av planen.
18
Sol/skygge 21.03. Se vedlegg for større utgave.
Sol/skygge 21.06. Se vedlegg for større utgave.
19
Støy
Området er utsatt for støy fra Jærveien og fra jernbanen. Dette gir
forutsetninger i forhold til bebyggelse og funksjoner. Egen støyrapport er
vedlagt.
Støyberegningene viser at det kan oppnås stille soner/stille sider, og at
planforslaget da kan gjennomføres slik det er illustrert (med hensyn på
støy).
Det er imidlertid viktig at støyvurderingene følges opp ved
detaljregulering, og at det da også gjøres nye beregninger knyttet til de
konkret byggeprosjektene. Områdeplanen gir hjemmel for flere ulike
løsninger knyttet til utforming av bebyggelse og uteområder, og
beregningene som følger planen vil ikke være gjeldende for alle løsninger.
Eksempelvis vil boligene i BB3 ha støyutsatt side mot Jærveien, og stille
side mot det indre gårdsrommet og her også skjermede uteområder.
ROS-analyse
Det er utarbeidet egen ROS-analyse, som er vedlagt.
Det er ikke avdekket forhold som tilsier at planforslaget ikke kan
gjennomføres. Det er bl.a. vurdert risiko for elveflom knyttet til de 2 åene
og fare for oppstuing i Storåna. Det er avsatt areal til oppstuing i
Sandvedparken.
Krav om detaljregulering
Planforslaget gir i utgangspunktet krav om detaljregulering for alle
byggeområder, samt for Jærveien og Haakon 7’s gate. Det er imidlertid
funnet hensiktsmessig å gi unntak for barnehagetomta. Barnehagen kan
da bebygges med hjemmel direkte i områdeplanen. Planforslaget gir ikke
konkret løsning for barnehagens bebyggelse, men det vurderes at det er
gitt tilstrekkelige avklaringer, og at en videre planprosess trolig ikke ville
tilføre ny kunnskap eller avdekke nye forutsetninger.
Interne avhengigheter.
Oppførelsen av flere av de foreslåtte bygg er avhengig av andre tiltak.
Områdene BB1 og BB2 kan ikke bebygges før eksisterende barnehage er
revet. Barnehagen kan trolig ikke avvikles før ny barnehage er etablert i
Skogsbakken.
Det ligger i dag en 600 mm vannledning som krysser gjennom nedre deler
av tomta til den nye barnehagen. Denne må legges om samtidig eller før
tomta bebygges.
20
Under parkeringshuset (PH) ligger det i dag en 900 mm spillvannsleding.
Det forutsettes at denne kan legges om eller løses som en del av
konstruksjonen for parkeringshuset.
Opprusting av indre deler av Haakon 7’s gate, samt realisering av ny
bebyggelse på BKB5 er avhengig av at Ganddalsgate stenges og
parkeringsbehovene er løst. Det vises til planbeskrivelsen for flere
detaljer.
Eksterne avhengigheter
Planforslaget legger til grunn at det opprettholdes holdeplass eller stasjon
innenfor Bruelandsområdet.
PLANSTARTVARSEL
Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 31.10.2014. Samtidig
med oppstartmeldingen ble planprogrammet sendt på høring. Felles
høringsfrist ble satt til 12.12.2014.
Det kom inn 15 uttalelser.
En av merknadene er mottatt etter høringsfristens utløp, men er likevel
vurdert. Alle merknader er behandlet ved fastsettelse av planprogrammet,
og det vises til de vurderingene som ble gjort på det tidspunktet. Noen av
de innkomne merknader ble vurdert å ikke være relevante for
planprogrammet, og ble henvist til den videre planprosessen:
Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg:











Sandnes Eldreråd. Uttale av 24.11.14.
Fylkesmannen i Rogaland. Brev av 04.12.2014
Rogaland Brann og redning IKS. Brev av 25.11.14.
Jernbaneverket. Brev av 01.12.14.
Lyse Elnett AS. Brev av 02.12.14.
Statens vegvesen. Brev av 03.12.14.
Rogaland Fylkeskommune, Regionalplanavdelingen. Brev av 11.12.14.
Rogaland Fylkeskommune, Kulturavdelingen. Brev av 11.12.14 og
12.12.14.
Trones og Sentrum bydelsutvalg. Brev av 12.12.14.
Sandes kommune, Bymiljø. Brev av 16.12.14.
NVE. E-post av 18.12.14.
21
Uttalelsene omtaler følgende tema:



























Det må planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede
lett kan ta seg frem.
Brannvesenets krav til slokke- og adkomstmuligheter må ivaretas.
Det må sikres en god og effektiv tilknytning til jernbanestasjonen.
Koordinering mot utredninger for holdeplasser på Jærbanen
(dobbeltsporutredningen).
Det bør utredes hvordan området skal betjenes med kollektivtrafikk,
i tilfelle Sandnes stasjon legges ned eller flyttes.
Sandnes kommune bør etterstrebe en mer restriktiv
parkeringspolitikk i sentrale områder.
Støy må inngå i utredning om folkehelse.
Det må avsettes areal til nye nettstasjoner.
Det må vurderes kryssløsninger og sanering av avkjørsler til
Jærveien.
Trafikksikkerhet må ivaretas og være eget tema i KU.
Byggegrenser må ivareta behov for fremtidig infrastruktur.
Kommunen må vurdere behov for gravlundsareal og evt.
erstatningsareal innen planen vedtas.
Grøntareal må erstattes dersom dette bygges ned.
Planarbeidet bør fokusere på en styrket gangforbindelse fra
Sandvedparken mot sentrum.
Verdien av kulturminner innenfor planområdet og verdien av disse
må ivaretas.
Arealendringer må gå via kommuneplanen.
Det må tas hensyn til omlegging av Stangelandsåna og
avstandskrav/byggelinjer til denne. Dette gjelder både dersom
bekken skal åpnes og dersom den skal være lukket.
Det må tas hensyn til og påberegnes oppgradering av eksisterende
VA-infrastruktur.
Alt overvann skal disponeres lokalt, og resipient skal ikke påvirkes
negativt av endret avrenning som følge av utbyggingen.
Henvisning til innspill fra Bymiljø i forbindelse med «Kick-off.samling» og oppstartsmøte.
Det må utarbeides renovasjonsteknisk plan iht. kommunalteknisk
avfallsnorm.
Planprogrammet bør også inneholde eget tema Natur og Miljø,
spesielt for Storåna/Sandvedparken.
Det må foretas grunnundersøkelse i området nord for rådhuset da
det var kommunal avfallsplass for Sandnes kommune i 1950-60årene.
Risiko for havstigning samt evt. konsekvenser for oppstuvning og
flomveier må tas med.
Med bakgrunn i gravlundsmeldingen fraråder Bymiljø omdisponering
av gravlunden.
Viktig å koble Sandnes gravlund og Gand gravlund sammen til et
anlegg.
Viktig å ha tilgjengelig gravplassareal i sentrum.
Temaer uthevet med kursiv skrift ble innarbeidet i planprogrammet.
22
Fra grunneiere:




Borettslaget Haakon 7’s gate 3. E-post av 07.12.14 og 03.02.15.
Ivar Rusdal, på vegne av Bente Oddfjell (Skogsbakken 12). Brev av
10.12.14.
Berørte naboer i Skogsbakken og Telthusveien. Brev av 10.12.14.
Telthusveien Vel m.fl. Brev av 11.12.14.
Uttalelsene omtaler følgende tema:








Ivaretakelse av solforhold, utsikts- og parkeringsforhold for naboer til
planområdet.
Ønske om at trærne i Haakon 7’s gate beholdes.
Begrensning av høyde på bebyggelse på Rådhusmarka.
Ønsker at friområdet ved Skogsbakken bevares.
Bevaring av gravlund.
Bevaring av kulturminnene gamle veifar ved skogen og «Telthusveien».
Fjernelse av den midlertidige barnehagen.
Bra trafikkplanlegging i vestre del av planområdet.
Telthusveien/Skogsbakken/Kapellveien.
Alle merknader med kommentarer finnes i eget vedlegg. I tillegg
kommenteres sentrale tema under plansjefens vurdering av planforslaget.
Merknader relatert til planprogrammet ble behandlet ved fastsettelsen av
planprogrammet.
VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN
Medvirkningsprosesser
Det er lagt opp til medvirkningsprosesser i tråd med kravene i Plan- og
bygningsloven.
Det har vært avholdt info- og diskusjonsmøter med følgende:








Sandnes kommune, Bymiljø
Sandnes kommune, Oppvekst (barnehage)
Sandnes kommune, Byantikvar.
Statens vegvesen, Region vest.
Rogaland Fylkeskommune – kulturetaten.
Jernbaneverket.
Otium AS (tilgrensende planområde).
Lyse Neo AS
Det er planlagt informasjonsmøter for berørte naboer i forbindelse med at
planen legges ut til offentlig ettersyn.
23
PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Plangrep
Beslutningen om at avhende det eksisterende rådhuset og tilhørende
eiendommer gav startskuddet til parallelloppdrag og etterfølgende
områdeplanlegging for Skeiane.
Igangsettingen av disse planarbeider har gitt en unik mulighet for å
utforske hvordan dette område, som ligger på kanten av Sandnes
sentrum, kan utvikles til et attraktivt byområde med blandede funksjoner
og med sterk sammenheng med sentrum.
Planforslaget bygger videre på de kvalitetene, som planområdet har i dag,
som kulturminnene, verneverdig natur og adgang til Sandvedparken.
Rammene som er lagt for den nye boligbebyggelsen på Rådhusmarka
ivaretar lett adgang til uteoppholdsarealer midt i bebyggelsen. Det ses
som en kvalitet at disse arealene på samme tid er et privat og veldefinert
uteoppholdsareal for beboerne, som samtidig gir fri adgang for
offentligheten til å passere igjennom. Forbindelsen mellom de to
gravplassene er ivaretatt via prosesjonsveien.
Det er tilrettelagt for at den midlertidige barnehage kan erstattes av en ny
og større barnehave ved Skogsbakken. Det eksisterende rådhuset kan
utbygges og anvendes til offentlig- og privat tjenesteyting samtidig med
at Rådhusparken bevares. Arealet nord for rådhuset, hvor det i dag er
personaleparkering bevares ubebygd som grøntområde. På sikt vil
Stangelandsåna kunne åpnes opp gjennom dette arealet.
De foreslåtte byggehøydene på Rådhusmarka ligger generelt i samme nivå
som byggehøydene på det eksisterende rådhuset og bygget i Haakon 7’s
gate og ivaretar regionalplanens krav om tetthet. På Rådhusmarka er det
åpnet for en variasjon i byggehøydene på en begrenset del av
grunnflaten. Byggene oppføres med store åpne grønne rom både omkringog midt i bebyggelsen. I rammene for byggenes plassering og utforming
er det lagt vekt på å ivareta solforhold for nabobebyggelsen.
De vesentligste grepene på den østre side av Jærveien er omdannelsen av
Haakon 7’ s gate til gatetun og oppførelsen av p-hus ved banen.
Byggehøyder og-tetthet i bebyggelsen omkring gaten gir den sin
bymessige karakter. Dette tema forsterkes med nytt bygg for enden av
gaten, hvor det gamle stasjonsbygget rives.
De to bankbyggene nærmest Jærveien vernes helt eller delvis. Det er lagt
vekt på gode og sikre gangforbindelser til Sandvedparken og mot sentrum
under banen.
Plansjefen vurderer at de funksjonene som er lagt inn i området sammen
med gode gangforbindelser og grøntområder vil bidra til et attraktivt og
dynamisk miljø,
24
Rådhusmarka
I planarbeidet har det blitt undersøkt, hvordan det kunne tilrettelegges for
en utvikling henimot et aktivt byområde på kanten av sentrum, med tett
bebyggelse og blandede funksjoner med adgang til grøntområder.
Planforslaget gir utbygging til boligformål på hele Rådhusmarka.
Bebyggelsen er plassert langs ytterkant av området, med et sentralt
uteoppholdsareal. Konseptet er omtalt i studiene som «perimeteralternativet». Illustrasjonene viser en sammenhengende bebyggelse
innenfor hvert av byggeområdene, men planforslaget åpner også for
andre løsninger. Det kan skapes variasjon i bebyggelsen med varierte
byggehøyder. Det ligger i konseptet at bebyggelsen innrammer et indre
gårdsrom som er til felles benyttelse for beboerne. Det er lagt vekt på, at
offentligheten har adgang til gårdsrommet ad offentlige gang- og
sykkelveier.
Det er utført volumstudier for Rådhusmarka som viser 2 alternativer.
Alternativ 1 har en maksimal utnyttelse på 22.000 m2 BRA og 250
boenheter.
Alternativ 2 har en maksimal utnyttelse på 28.000 m2 BRA og 300
boenheter.
Det er alternativ 2 som er lagt til grunn for dette planforslaget.
Bebyggelsen på Rådhusmarka får en markant plassering på Jærveien og
ved siden av rådhuset. Plansjefen mener det må vektlegges at den nye
bebyggelsen relaterer til omgivelsene på denne plassen i forhold til
byggehøyder m.v.
Plansjefen anbefaler en bebyggelse med maksimal utnyttelse på 22.000
m2 BRA og justering av byggehøyde.
25
Alternativ 1: Totalt areal 22.000 m2 BRA / 250 boenheter
Planforslaget foreslår å endre formålet for Rådhusmarka fra gravlund til
boligformål. Dette vil medføre at et areal på 8 daa til gravplass må finnes
en annen plass i kommunen i forbindelse med kommuneplanprosessen.
Trafikale forhold
De trafikale løsningene bygger videre på de veier og gangveier, som i dag
finnes i planområdet. Plansjefen vurderer at stengingen av Kapellveien og
Ganddalsveien legger til rette for en mere oversiktlig trafikkavvikling og
mulighet til å innrette et attraktivt gatetun i Haakon 7’s gate.
Planområdet er i dag godt forsynt med gangveier. Det er plansjefens
vurdering, at planforslaget forsterker gangforbindelsene internt i
planområdet og fra planområdet til sentrum samtidig med, at det legges
vekt på, at det skal bli mer attraktivt å bevege seg igjennom området. Det
gjelder stiforbindelsene gjennom den nye bebyggelse på Rådhusmarka,
prosesjonsveien, gatetunet på Haakon 7’s gate og en oppgradert
forbindelse mot sentrum under banen.
Overvann
På bakgrunn av vedlagte notat om V/A og overvannshåndtering, skal
detaljplanen vise løsninger på dette. Det er foreslått i notatet, at det skal
implementeres blågrønne løsninger for disponering av overvannet med det
formål at øke biologisk mangfold, trivsel og rekreasjon. Det er inntegnet
26
hensynssone for 200 års flom med klima påslag på 30 % i
Sandvedparken.
Grunnforhold
Det er gjennomført grunnundersøkelser og det er konstatert at alle
områder er bebyggbare. Nord for rådhuset er det konstatert forurensning i
grunnen etter tidligere fyllplass.
Universell utforming
Universell utforming av gangforbindelser og uteoppholdsarealer skal sikres
i detaljplanreguleringen.
Konsekvenser for barn og unge
Planforslaget skal i henhold til rikspolitiske retningslinjer sikre barn og
unges interesser i forbindelse med boligutbygging, herunder gode
uteoppholdsarealer og trygge gangforbindelser. Det skal sikres arealer
som kan brukes av ulike aldersgrupper og som gir mulighet for
samhandling.
Plansjefen vurderer, at trafikkavviklingen vil bli forenklet ved stenging av
to veier og dermed vil gangforbindelsene bli tryggere. Det er lagt opp til,
at det ved detaljreguleringen skal legges vekt på sikre gangveier og et
aktivt gatetun på Haakon 7’s gate. Ved oppførelsen av en ny barnehage i
Skogsbakken vil en del av dagens friareal bli bebygd. Til gjengjeld vil det
bli adgang til et nytt stort grøntareal midt i bebyggelsen på Rådhusmarka
og det vil være adgang til barnehagens uteområder utenfor barnehagens
åpningstid. Alle boliger i området har lett adkomst til Sandvedparken.
Plansjefen vurderer, at det i områdeplanen er skapt rammene for, at gode
uteoppholdsarealer og trygge gangforbindelser for barn og unge kan
sikres i detaljplanleggingen.
Ivaretakelse av kulturminner
Det finnes en del kulturminner innenfor planområdet, som har blitt utredet
i konsekvensutredningen. I samarbeide med byantikvaren og
fylkeskommunen er flere av kulturminnene foreslått vernet i planen.
Andre kulturminner er ivaretatt ved at sporene beholdes i planen.
Det er plansjefens vurdering, at kulturminnene også i fremtiden vil bidra
til å gjøre planområdet interessant, og at de med planens vedtakelse vil
være godt ivaretatt.
Vurdering etter naturmangfoldloven
Det er utlagt hensynssone omkring trærekken i nord på Gand grav- og
urneplass. Innenfor hensynssonen skal trærne bevares.
Planforslaget vurderes ikke å få konsekvenser for naturmangfoldet.
Konsekvenser utenfor planområdet
Etter stenging av Kapellveien får beboerne i dette området primær
adkomst fra Oalsgate. Plansjefen vurderer at det oppnås en mye
27
mer oversiktlig og trafikksikker trafikkavvikling omkring Telthusveien med
dette grepet.
Oppførelsen av boligbyggeriet på Rådhusmarka vil ha betydning for
eneboligområdet ved Skogsbakken og i mindre omfang for eneboligene på
østsiden av Jærveien. Det er vurdert at eneboligene i Skogsbakken ikke vil
få skyggegener av den nye bebyggelsen, men utsikten fra boligene vil bli
endret. Spesielt vil de nærmeste boligene miste utsikt.
Enkelte boliger på østsiden av Jærveien kan få mere skygge på kvelden
midt på sommeren.
Den nærmeste boligen nord for Haakon 7’ s gate kan få skyggevirkning på
ettermiddagen ved vårjevndøgn. Disse forholdene skal vurderes ved
utarbeidelse av detaljplaner. Det er plansjefens oppfattelse at
bebyggelsen må detaljplanlegges slik, at den gir minst mulig sjenanse for
de nærmeste naboene.
OPPSUMMERING
Det er plansjefens vurdering at det er gjort et stort forarbeide og at
områdeplanen vil sette rammene for utviklingen av et attraktivt og
levende byområde, som med sine mange tilbud henvender seg både til
folk med lokal tilknytning som offentligheten.
Boligbebyggelsen på Rådhusmarka vil kunne bidra til et aktivt og
attraktivt byområde. For å oppnå en bebyggelse som passer inn på dette
stedet anser plansjefen at utnyttelsen bør settes til maksimalt 22.000 m2
BRA og at byggehøydene justeres.
Forslag til vedtak:
Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens §
12-10, at Områdeplan for Skeiane, gnr.40, bnr.101 m.fl. - plan nr. 2013
105, sist datert 01.03.2016, med tilhørende bestemmelser, sist datert
23.10.2015, legges ut til offentlig ettersyn.
Den maksimale utnyttelsen på Rådhusmarka endres til 22.000 m2 BRA og
byggehøydene justeres innen 2. gangsbehandlingen.
Begrensede deler av bebyggelsen tillates oppført i høyst 8 etasjer.
Rådmannen i Sandnes, 18.03.2016
Kristin Barvik
kommunaldirektør
Bjørn Totland
plansjef
28
Vedlegg:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
Planbeskrivelse og konsekvensutredning datert 01.03.2016
Bestemmelser datert 23.10.2015
Plankart datert 28.09.2015
Transportanalyse og mobilitetsplan datert 10.10.2015
Støyutredning datert 28.09.2015
Solstudie datert 15.10.2015
Volumstudier Rådhusmarka med solstudier datert 29.02.2016
Naturmangfold rapport datert 26.11.2014
ROS-analyse datert 05.10.2015
VA og overvannshåndtering datert 23.10.2015
Konsekvensutredning kulturminner og kulturmiljø 28.09.2015
Stedsanalyse datert 01.09.2014
Analyse barnehage datert 24.03.2015
Analyse gravlund datert 03.11.2014
Analyse Rådhusmarka datert 03.03.2015
Analyse Rådhuset datert 08.06.2015
Analyse Haakon7s gate stasjonsområde og parkering datert 03.06.2015
Formingsveileder rådhusmarka datert 22.10.2015
Formingsveileder Haakon 7’s gate datert 22.10.2015
Oppsummering av merknader datert 22.03.2016
Utvalg for byutviklings vedtak av planprogram fra møte 08.04.2015
Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk
godkjenning.
29