1. No category

NEDRE EIKER KOMMUNE
Samfunnsutvikling
Saksbehandler: Maria Bryksina
L.nr.: 25468/2016 Arkivnr.: 20110003/L12 Saksnr.:
2011/1092
Utvalgssak
Forslag til reguleringsplan for Liebakk - 1.gangsbehandling
Utvalg
Møtedato
Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 17.01.2017
Utvalgssaksnr.
11/17
GRUNNLAG
 Kommuneplanens arealdel, vedtatt 07.10.2015
 Politisk behandling etter PBL §12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaknr. 13/12
VEDLEGG
1
2
3
Liebakk Planbeskrivelse 9.01.2017
Liebakk Plankart 9.01.2017
Liebakk Bestemmelser 10.01.2017
SAMMENDRAG
Tiltakshaver ønsker å utvikle sin eiendom øst i Solbergelva til et nytt boligområde. Foreslått
bebyggelse er terrassert blokkbebyggelse i høyde som gir plass til opptil 3 etasjer i tillegg til
parkeringskjeller.
Planforslaget innebærer at det opparbeides en ny vei i planområdet. Det legges opp til at den
nye veien gir mulighet for å tilkoble et eventuelt boligområde vest for Liebakk.
Videre inneholder planforslaget 3 lekeplasser og en turvei.
Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet og er i tråd med
kommuneplanen og råd gitt i oppstartsmøte. Det tilrådes at planforslaget legges ut til høring
og offentlig ettersyn.
Side 1
OPPLYSNINGER
Hensikt med saken
Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav) skal
kommunen etter § 12-11 i PBL ‘snarest, og senest innen tolv uker’, i 1.gangsbehandling
vurdere om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Denne saken er underlag til slik behandling i Hovedutvalget, hvor det tas stilling til om
kommunen kan anbefale detaljene i planforslaget, samt formelt overta ansvaret for den videre
behandlingen av planen.
Bakgrunn
Bakgrunn for planarbeidet er ønske om å utvikle arealene med boligbebyggelse i tråd med
arealformål i kommuneplanen. Planarbeidet startet i 2011. Tiltakshaver ble orientert om
problematikken knyttet til manglende avløpskapasitet i den delen av Solbergelva. Råd gitt i
oppstartsmøtet ble behandlet politisk i januar 2012.
Planområdet: eierforhold og planstatus
Planområdet ligger øst i Solbergelva i utkanten av et etablert boligområde.
Illustrasjon 1: Planområdets plassering i Solbergelva
Side 2
Planområdet omfatter 3 eiendommer eid av tiltakshaver: gnr. 48 bnr. 21, 22, 47 og 9 andre
eiendommer med andre grunneiere, hvorav tre er ubebygd (gnr 48 bnr 88, 110, 160) og seks
er bebygd med småhusbebyggelse (gnr 48 bnr 26, 142, 141, 134, 45, 44).
Det inngår kommunal og privat vei i planområde.
Det foreligger ingen reguleringsplan, i KPL-A er området avsatt til boligbebyggelse.
Illustrasjon 2: Utsnitt gjeldende
kommuneplan
Illustrasjon 3: Utsnitt flyfoto.
Pågående planarbeid i nærområdet
Det er ingen pågående planarbeid i nærområdet.
Planforslaget
Ca. 11 daa av planområdets 30 daa foreslås regulert til boligbebyggelse. Det er tenkt utbygget
med terrasserte boligblokker. Eksisterende bebyggelse som inngår i planområdet, reguleres til
frittliggende småhusbebyggelse. Planforslaget innebærer utbygging av en ny vei innenfor
planområdet. I planforslaget inngår også etablering av en ny turvei og tre lekeplasser.
Arealutnyttelse
Det foreslås i tråd med kommuneplanen en utnyttelsesgrad på 35% BYA.
Byggehøyder
Høyder for den nye bebyggelsen innenfor område boligbebyggelse B 1-6 er angitt som
kotehøyder på plankartet.
Maksimale gesimshøyder for området boligbebyggelse B 1 tilsvarer 11,5 m over
gjennomsnittlig planert terreng. Høyden vil gi plass til 3 etasjer i tillegg til parkeringskjeller.
Maksimale gesimshøyder for området boligbebyggelse B 2 -3 tilsvarer 12,5 m over
gjennomsnittlig planert terreng. Høyden vil gi plass til 3 etasjer i tillegg til parkeringskjeller.
Maksimale gesimshøyder for området boligbebyggelse B 4-6 tilsvarer 10,5 m over
gjennomsnittlig planert terreng. Den vil gi plass til 3 etasjer i tillegg til parkeringskjeller.
Byggehøyder for småhusbebyggelse BFS er satt til maks 8 meter gesimshøyde og maks 9 m
mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng.
Side 3
Uteoppholdsarealer og lekeplass
Uteoppholdsarealer for område B 1-6 følger kommuneplanens krav for terrassert- og
blokkbebyggelse, som tilsier 20m² for hver boenhet, hvor min. 10m² skal være privat.
Uteoppholdsarealer for område BFS følger kommuneplanens krav for småhusbebyggelse,
som tilsier 50m² per boenhet.
Det er avsatt tre områder for lekeplass i planområdet. Det skal opparbeides to lekeplasser
med et innhold tilpasset behov hos de minste barna og en lekeplass med et innhold tilpasset
behov hos skolebarn. Lekeplasser skal opparbeides i tråd med kommunal veileder for lekeog aktivitetsarealer.
Parkering
Antall parkeringsplasser følger krav stilt i kommuneplanens arealdel, 2 bilstillingsplasser per
boenhet. Parkering for området B 1-6 (boligblokker) skal løses i parkeringskjeller eller ved
overflateparkering.
Adkomster
Adkomst skal skje via eksisterende Kvernhusveien og nye veier SKV 3-4 og SKV 5.
Kvernhusveien SKV 1 skal utbedres og få 4 m asfaltert bredde. Den eksisterende veien har
variert bredde fra 2,5 til 3,5m.
Ny vei SKV 3-4 skal kunne betjene både bebyggelse innenfor planområdet og evt.
boligområder nord for det.
Ny vei SKV 5 skal forbinde ny vei SKV 3-4 med eksisterende Kvernhusveien nordgående.
Opparbeidelse av SKV 5 skal legge til rette for bruk av den nye veien SKV 3-4 som adkomst
til eksisterende og nye eiendommer langs Kvernhusveien nordgående. Eksisterende
Kvernhusveien er stedvis bratt og vinteradkomst er noe utfordrende.
Rekkefølgekrav
Rekkefølgekrav skal sikre opparbeidelse av avløpsnettet og kapasitet i renseanlegget.
Videre skal rekkefølgekrav sikre opparbeidelse av den nye veien SKV 3-5 og utbedring av
den eksisterende veien SKV 1-2. Kravet om opparbeidelse er fordelt over planområdets deler,
slik at utbygging av hvert boligfelt er knyttet til en del av veien SKV 1-5.
Rekkefølgekrav omfatter ellers opparbeidelse av lekeplasser og snarveien mellom
boligfeltene.
Varsel om oppstart og medvirkning
Oppstart av reguleringsplanarbeid ble varslet 21.06.2013. Tiltakshaver mottok 6 merknader
til planarbeidet. På sidene 17-19 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne
merknader og tiltakshavers vurdering av disse.
Utbyggingsavtale (UBA)
Parallelt med reguleringsplan er det varslet forhandlinger om utbyggingsavtale for
gjennomføring av planen. Kommuneplanen 2015 åpner imidlertid ikke for forhandlinger om
utbygningsavtaler i dette området.
VURDERING
Side 4
Rådmannen vurderer at planforslaget er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers
planbeskrivelse.
Oppfølging av merknader til varsel om oppstart
Oppstart av reguleringsplanarbeid ble varslet ved brev til naboer og i avis i juni 2013.
Tiltakshaver mottok 6 merknader til planarbeidet. Etter rådmannens vurdering er alle krav og
føringer ivaretatt og innarbeidet i planforslaget.
Oppfølging av tidligere behandling
I politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte 25.01.2012. ble det gitt følgende krav og
føringer for det videre arbeidet med reguleringsplanen.
Krav/føring
Rådmannens vurdering
Løsning for vann og avløp skal
utredes og avklares.
Lagt inn som rekkefølgekrav
V/A utredning følger vedlagt. Den konkluderer med at
«i og med at kommunens overordnede planer for avløp
foreløpig ikke er klare, vil det være en viss risiko
forbundet med å prosjektere og bygge et så stort vannog avløpsanlegg for et relativt lite boligfelt. Det bør
derfor vurderes å avvente videre arbeider til kommunens
planer for området har blitt vedtatt».
Løsning for vei skal utredes og
avklares.
Utført
Veitegning er utarbeidet av fagkyndige, den planlagte
veien tilfredsstiller krav stilt i kommunaltekniske norm
for vei i Nedre Eiker kommune.
Alle berørte grunneiere skal
informeres inngående om
planarbeidet.
Utført
Alle grunneiere er informert gjennom varsel om oppstart
av reguleringsplanarbeid.
Skole og barnehagekapasitet må
dokumenteres.
Utført
I 2016 ble bygd en ny barnehage sør for planområdet.
Solberg barneskole er utvidet med tre klasserom.
Etter rådmannens vurdering er alle krav og føringer ivaretatt og innarbeidet i planforslaget.
Virkninger av planforslaget
Planforslaget vurderes å være i tråd med krav til boligbebyggelse i kommuneplanen. Videre
er råd fra tidligere behandling innlemmet i planforslaget.
Boligtyper, byggehøyder og fjernvirkning
Side 5
Planforslaget legger til rette for oppføring av terrassert boligbebyggelse i høyder som gir
plass til 3 etasjer i tillegg til parkeringsetasje. Det er noe høyere enn eksisterende bebyggelse
i området men rådmannen vurderer at ny bebyggelse ikke vil fremstå som dominerende.
Adkomst, gateutforming og trafikksikkerhet
Kvernhusveien (SKV 1) er en privat vei, som skal utbedres som følge av prosjektet. Veien er
en forlengelse av en kommunal vei Tollefshagan. Reguleringsplan for Liebakk legger opp til
opparbeidelse av ca 40 boenheter, det er også mange eneboliger utenfor planområdet som
benytter veien. Rådmannen vurderer dette som tilstrekkelig grunnlag for vurdering om
omklassifisering av Kvernhusveien til kommunal vei.
Opparbeidelse av ny vei SKV 3-5 vurderes å bidra til tryggere adkomst både til nye og
eksisterende boliger innenfor planområdet. Ny vei SKV 3-4 opparbeides med fortau med
hensyn til trafikksikkerhet for myke trafikanter. Opparbeidelse av en ny snarvei i
planområdet vurderes også som positivt.
Lekearealer
I planforslaget er det regulert 3 lekeplasser som er beregnet for små- og skolebarn. To av dem
er plassert sentralt i forhold til boligene de skal betjene. Rådmannen vurderer at planforslaget
legger opp til gode løsninger for lekearealer.
Gjennomføring av planen
Utredningen for vann og avløp som ble gjennomført som en del av planarbeidet viser at
videre arbeid avhenger av at kommunens overordnede planer for avløp i området Solbergelva
er klare.
Mulig virkning for kommunen
Det kan bli aktuelt med en avtale mellom utbygger og kommunen i forbindelse med
opparbeidelse av avløpsanlegg og trafikkareal. Hvis kommunen regulerer SKV 1 til offentlig
vei, kan det føre til økende driftsutgifter. Planforslaget anbefaler ikke omklassifisering av
veien SKV 1.
KONKLUSJON
Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget vurderes å være
i tråd med kommuneplanens arealdel samt krav og føringer fastsatt i oppstartsmøte.
Politisk handlingsrom
I tråd med plan og bygningsloven §12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved
behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv:
Alt. 1:
Tiltakshavers planforslag, med rådmannens forslag til endringer, vedtas lagt ut
på høring.
Alt. 2:
Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Ikke aktuelt.
Alt. 3:
Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere
utredning. (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i § 17 i
forvaltningsloven).
Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: …
Alt. 4:
Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan
tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret.
Alt. 4 er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett.
Side 6
Tilrådning
Tiltakshaver og rådmannen er omforent om alle tema i planforslaget. Rådmannen vurderer
derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alt. 2 i tabellen overfor).
Rådmannen anbefaler derfor alt. 1: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til
offentlig ettersyn slik det foreligger.
Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling:
Planforslaget legger til rette for etablering av boligbebyggelse i tråd med kommuneplanens
arealdel. Videre tilrettelegger det for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke
trafikanter.
Rådmannens innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 12-10, 12-11vedtar Utvalg for
Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til detaljregulering for Liebakk med
plankart og planbestemmelser, begge deler datert 6.01.2017 sendes ut på høring og legges ut
til offentlig ettersyn.
Begrunnelse for vedtaket:
Planforslaget legger til rette for etablering av boligbebyggelse i tråd med kommuneplanens
arealdel. Videre tilrettelegger det for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke
trafikanter.
Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10
Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.
Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 17.01.2017:
Det ble ikke reist endringsforslag til saken.
Votering:
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.
Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 17.01.2017:
Med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 12-10, 12-11vedtar Utvalg for
Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til detaljregulering for Liebakk med
plankart og planbestemmelser, begge deler datert 6.01.2017 sendes ut på høring og legges ut
til offentlig ettersyn.
Begrunnelse for vedtaket:
Planforslaget legger til rette for etablering av boligbebyggelse i tråd med kommuneplanens
arealdel. Videre tilrettelegger det for gode løsninger for trafikkavvikling og for myke
trafikanter.
Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10
Side 7
Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.
Side 8