‫תאריך עריכה‪10/7/13 :‬‬ ‫לכבוד‪:‬‬ ‫גב' סעדה‪.‬‬ ‫ג‪.‬נ‪,.‬‬ ‫חוות דעת מומחה‬ ‫הנדון‪ :‬בית מש' סעדיה בישוב באר‪-‬גנים‪.‬‬ ‫אני‪ ,‬סבוטין ולדיסלב‪ ,‬נותן חוות דעתי זו במקום עדות בבית משפט ומצהיר בזאת כי ידוע לי היטב‪ ,‬שלעניין‬ ‫הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בבית משפט‪ ,‬דין חוות דעת זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה‬ ‫בבית משפט‪ .‬עפ"י בקשת גב' סעדה‪ ,‬נערך על ידי ביקור בתאריך ‪ 24/6/2013‬בנכס שבנדון‪ ,‬על מנת לתת את חוות‬ ‫דעתי בעניין הרטיבות בקומת קרקע בנכס שבנדון‪.‬‬ ‫פרטי רישיון‪:‬‬ ‫מספר רישוי בפנקס המהנדסים והאדריכלים‪.116353 :‬‬ ‫השכלה‪:‬‬ ‫‪1991 – 1994‬‬ ‫אקדמיה ממשלתית לבנייה בעיר סימפרופול‪ ,‬אוקראינה – לימודים במסלול לתואר ראשון‬ ‫בפקולטה להנדסה אזרחית‪.‬‬ ‫‪1997 – 1995‬‬ ‫‪2001 – 2003‬‬ ‫‪2004‬‬ ‫בית הספר הארצי להנדסאים מטעם טכניון חיפה‪ ,‬מגמה לבניה ואדריכלות‪.‬‬ ‫אקדמיה ממשלתית לבניה בעיר סימפרופול‪ ,‬אוקראינה – סיום לימודי תואר שני למהנדס בניין‪.‬‬ ‫קורסי השתלמות ב"בניה נכונה באזורי בניה קשים" )אזורים גיאולוגים שונים ואזורים בהם יש‬ ‫סכנה לרעידות אדמה( ו"בטיחות עבודה באתרי בניה"‪.‬‬ ‫פרטי ניסיון‪:‬‬ ‫מ ‪2005‬‬ ‫מהנדס ביקורת ליקויי בנייה‪.‬‬ ‫תפקידי כלל‪ :‬בדק בית לאיתור ליקויי בנייה במבנים חדשים‪ ,‬ביקורת‪/‬יעוץ בנייה ישנה לפני‬ ‫קנייה‪ ,‬ביקורת בנייה בשלב שלד ועבודות גמר‪ ,‬אבחון‪/‬יעוץ במקרי רטיבות‪/‬נזילות‪/‬איטום לקוי‪,‬‬ ‫בדק בית להערכת נזקים שנגרמו ע"י שכנים‪ ,‬הערכת נזקי שריפה או הצפות מים שנגרמו‬ ‫למבנים‪ ,‬ביקורת מבנים בשטחים משותפים‪ ,‬בדיקת ליקויים במבנים ציבוריים‪ ,‬מבני תעשייה‬ ‫ומשרדים‪ ,‬הופעות בבתי משפט שונים כעד מומחה מטעם בית משפט ומטעם הצדדים לתיק‪,‬‬ ‫‪2001 – 2005‬‬ ‫‪1999 – 2000‬‬ ‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪15‬‬ ‫בקיא בתקנים ותקנות השונות העוסקות בבדיקות הנדסיות‪ .‬בעל עסק פרטי‪.‬‬ ‫חברת "תרמודום" – ניהול אתרי בנייה בפרויקטים למגורים ומרכזי מסחר‪ ,‬ליווי‪/‬פיקוח הנדסי‬ ‫במהלך הבנייה‪.‬‬ ‫עוזר המהנדס הראשי בתחום ביקורת ליקויי בנייה ‪.‬‬ ‫עקרונות מנחים לחוות דעתי ומסמכים שבהם עיינתי‬ ‫לצורך הכנתה‬ ‫‪ .1‬חוק מכר )דירות( תשל"ג‪ .1973 -‬ציטוט‪:‬‬ ‫"אי‪-‬התאמה יסודית" ‪ -‬אי‪-‬התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את‬ ‫הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;‬ ‫"תקופת בדק" ‪ -‬תקופה הקבועה בתוספת‪ ,‬שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;‬ ‫"תקופת אחריות" ‪ -‬תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק‪.‬‬ ‫תוספת )תיקון‪ :‬תש"ן(‪:‬‬ ‫)‪ (1‬צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים ‪ -‬שנתיים;‬ ‫)‪ (2‬חדירת רטיבות בגג‪ ,‬בקירות ובמקלט ‪ -‬שלוש שנים;‬ ‫‪ .2‬תקנות התכנון והבנייה )בקשה להיתר‪ ,‬תנאיו ואגרות( תש"ל‪.1970 -‬‬ ‫‪ .3‬תקנים רשמיים‪/‬לא רשמיים ומפרטים של מכון התקנים הישראלי לפי צו מכר הדירות )טופס של‬ ‫מפרט(‪ ,‬התשל"ד ‪ ,1974 -‬נדרש‪:‬‬ ‫כל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי כאשר יש כזה‪.‬‬ ‫וכן על פי תקנות התכנון והבנייה )בקשה להיתר‪ ,‬תנאיו ואגרותיו(‪ ,‬התש"ל – ‪ ,1970‬סעיף מס' ‪ 1‬מוגדר‬ ‫תקן כ‪:‬‬ ‫"תקן" ‪ -‬תקן ישראלי‪ ,‬ובאין תקן כאמור ‪ -‬תקן של כל מוסד חבר בארגון הבינלאומי לתקינה ) ‪.( I.S.O‬‬ ‫‪ .4‬פסקי דין רלוונטיים‪ :‬לדוגמה‪ ,‬ע"פ פסק דין בביהמ"ש המחוזי בחיפה בפני כבוד השופט ד"ר ד‪ .‬ביין‪,‬‬ ‫בת‪.‬א‪) 782/93 .‬פרץ שלמה ואח' נ‪ .‬יפרח בניין ופיתוח בע"מ(‪ ,‬נדרש‪:‬‬ ‫‪ .5‬הוראות למתקני תברואה )הל"ת( התשמ"א‪, 1970 -‬ועדכונים משנים מאוחרות יותר‪.‬‬ ‫‪ .6‬מפרט כללי לעבודות בנייה בהוצאת משרד הביטחון‪ ,‬מע"צ ומשרד הבינוי והשיכון‪) .‬הספר הכחול(‬ ‫‪ .7‬בהעדר דרישות או הוראות חוקים‪ ,‬תקנים‪ ,‬מפרטים רלוונטיים לליקוי מסוים‪ ,‬הסתמכתי על‬ ‫ניסיוני המקצועי הרחב בענף‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪15‬‬ ‫רקע כללי‬ ‫‪ .1‬המבנה הנבדק הינו חד משפחתי שבו ‪ 2‬קומות‪.‬‬ ‫‪ .2‬לנכס חצר צמודה‪.‬‬ ‫‪ .3‬בבדיקה ויזואלית‪ ,‬ללא תוכניות‪ ,‬הנכס בנוי בשיטת בנייה קונבנציונלית של קירות בנויים‪ ,‬קורות‪,‬‬ ‫עמודים ותקרות יצוקים במקום‪.‬‬ ‫‪ .4‬לבניין גג בטון שטוח ‪ +‬גג עשוי פח מעוגל‪.‬‬ ‫‪ .5‬קירות חיצונים של הבניין מצופים בשילוב של אבן וטיח אקרילי‪.‬‬ ‫‪ .6‬הנכס נמסר לדייר לפני כ‪ 4 -‬חודשים‪ ,‬כפי שנמסר לי‪.‬‬ ‫‪ .7‬חוות דעתי זו עוסקת בעניין הרטיבות בקומת קרקע בנכס שבנדון בלבד‪ ,‬וזאת עפ"י השוואה למקורות‬ ‫המוזכרים בפרק הקודם‪ ,‬בהיבטים הטכניים‪ ,‬ההנדסיים והאדריכליים ואינה מתייחסת לניתוח של‬ ‫חוזק וחישובים סטטיים של המבנה‪ ,‬לבדיקת סיבולת ועמידות המבנה ברעידות אדמה‪ ,‬למדידת קרינה‪,‬‬ ‫אקוסטיקה‪ ,‬להתאמות בין מצבו הפיסי של הנכס הנבדק לבין הרישומים ברשויות שונות‪ ,‬כגון‪ :‬עירייה‪,‬‬ ‫רשם המקרקעין‪ ,‬מנהל מקרקעי ישראל וכ"ד‪ ,‬אלא אם כן צוינה אי התאמה כזו באופן במפורש‪.‬‬ ‫‪ .8‬הבדיקה נערכה בעיקרה באמצעים ויזואליים תוך שימוש במכשירי מדידה מקובלים בענף‬ ‫)לא הרסניים(‪ .‬כגון‪ ,‬פלס אלקטרוני‪ ,‬גלאי מתכת‪ ,‬מד לחות מסוג "‪ ,"protimetr‬מטר‪ ,‬מד מרחק‬ ‫אלקטרוני וכדו'‪.‬‬ ‫‪ .9‬חוות דעת זו בנויה על סמך ממצאים שניתן לקבוע בשטח במהלך ביקורי בלבד ועל פי המסמכים‪ ,‬במידה‬ ‫והוצגו בפני במהלך הסיור‪ .‬יש לציין‪ ,‬כי יתכן שבכל שלב עבודות הבנייה ובמצב הפיזי שלאחר מכן‪ ,‬היו‬ ‫או יתכנו ליקויים נסתרים שלא היו חשופים‪/‬או היו נסתרים‪/‬או לא היו קיימים בעת ביקורי )סדקים‪,‬‬ ‫רטיבויות‪ ,‬עובש או פגמים אחרים ( ולכן אינם נכללים בחוות דעתי זו‪ .‬ליקוים אלו עלולים להופיע‬ ‫במהלך המגורים או בשימוש הממושך של מערכות שונות בנכס וניתן להשלים עבורם חוות דעת נוספת‬ ‫או נספח לדו"ח הקיים‪.‬‬ ‫‪ .10‬חוות דעת זו ערוכה על פי דרישות תקנים ו‪/‬או תקנות שהיו בתוקף בזמן עבודות הבנייה‪.‬‬ ‫‪ .11‬מצ"ב תצלומים שבוצעו על ידי במהלך הבדיקה בנכס הנ"ל והינם מהווים חלק בלתי נפרד מחוות דעתי‬ ‫זו‪.‬‬ ‫‪ .12‬מדובר בבית המעוצב בצורה יוקרתית‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪15‬‬ ‫ממצאים‬ ‫ריצוף שיש‪/‬קראמי‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫בשטח קומת הסלון‪ ,‬ישנם סימני "טלוויזיה" באריחים של שיש טבעי ועליה קפילארית של לחות מעל‬ ‫הפנלים בממ"ד ובאזור הצמוד לחדר רחצה הורים תחתון‪ ,‬כנ"ל בחדר הורים עצמו ובאזור הרחצה‬ ‫בתוכו‪ .‬הליקוי מעיד על לחות הכלוא בתוך התשתית אשר מתחת לרצוף ונוגד‪ ,‬לת"י ‪ ,5566‬חלק ‪1‬‬ ‫)מערכות רצפה מאבן טבעית(‪:‬‬ ‫ונוגד לת"י ‪ 1555‬חלק ‪ ,3‬סעיף ‪:2.1.4‬‬ ‫באזור האמבט שפורקו בו אריחים המצע אשר מתחת לריצוף היה רטוב מאוד‪ .‬מכך על פי ממצאים‬ ‫בשטח ניתן להסיק שתכולת הרטיבות הינה מעל ‪ 6%‬המותרים‪ .‬פרוט נוסף יפורט בהמשך הדו"ח‪.‬‬ ‫לקבלת נתונים מדויקים יותר לרמת הלחות של מצע יש לבצע בדיקה ע"י מעבדה מאושרת‪ ,‬לדוגמה של‬ ‫מכון התקנים‪.‬‬ ‫חשוב‪ :‬מדגמות של מצע לבדיקה יש לקחת באזורים הרטובים משכבות התחתונות של מצע בצמוד‬ ‫לרצפת בטון‪.‬‬ ‫התיקונים הנדרשים‪:‬‬ ‫‪ .1‬עלות הבדיקה עבור התשתית מתחת לריצוף בקומת קרקע כ‪(₪ 2000)-‬‬ ‫‪ .2‬ניתן כיום‪ ,‬לבצע ניסיון של הרחבת החריצים בין האריחים )פוגות(‪ ,‬ייבוש מלאכותי‪ .‬לאחר ייבוש‬ ‫מוחלט של התשתית‪ ,‬יש לבצע מילוי חוזר של החריצים בדבק שיש וביצוע השחזה של משטח‬ ‫הריצוף )ליטוש אבן( להורדת השכבה העליונה של הריצוף‪ .‬כ‪.(₪ 20,000)-‬‬ ‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪15‬‬ ‫רטיבות‪ ,‬ניקוז‪ ,‬אטימה‪ ,‬בידוד‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫נכון למועד הביקור‪ ,‬נראים סימנים חיצוניים של רטיבות באזורים הצמודים לחדר רחצה הורים תחתון‪,‬‬ ‫בממ"ד‪ ,‬באזור הכביסה ובאזורים האחרים מפורטים בפרק "ריצוף"‪ .‬יהיה צורך לבצע בדיקה יסודית‬ ‫של הצנרת ואטימת הרצפה של האזורים הרטובים ע"י איש מקצוע ותיקונם בהתאם‪ .‬הבדיקות יבוצעו‬ ‫על פי ת"י ‪ ,1205‬על פי הל"ת‪ ,‬תקנות התכנון והבנייה ותקן ‪ .1555.3‬כיוון שהצנרת והאטימה מוסתרת‬ ‫ואינה ניתנת לחשיפה‪ ,‬לא ניתן לקבוע בוודאות את מצבה‪ .‬נדרשת בדיקה לשלמות של מערכת אספקת‬ ‫מים וניקוזים על פי ת"י ‪ ,1205.6‬נספח ג‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪15‬‬ ‫הערה‪ :‬התיקון יחייב את פירוק מתקן )אזור( האמבט וביצוע תחום תת רצפתי אטום של האזור הרטוב‬ ‫והתקנה חוזרת של כל הפרטים‪ .‬עלות הבדיקה והתיקון הנדרש בשלב זה מוערכת בכ‪.(₪ 10,000 )-‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫הבית גובל עם הקרקע‪ .‬לא ניתן לבדוק כיום טיב אטימה תת ריצפתית של המבנה ושל הקירות‬ ‫החיצוניים אשר גובלים עם הקרקע )בדיקה כזו חורגת ממסגרת ביקורי(‪ .‬יש צורך במקרים אלו להקפיד‬ ‫על אטימה תת קרקעית והקירות הגובלים עם הקרקע כפי הנדרש על פי ת"י ‪ 1555‬חלק ‪ 3‬סעיף ‪:4.1.1.2‬‬ ‫וכן על פי מפרט מס' ‪ 422‬של מכון התקנים )בתי קבע נמוכים למגורים(‪:‬‬ ‫וכן על פי תקנה ‪ 5.30‬בתקנות התכנון והבנייה‪:‬‬ ‫כל אימת שגובהו היחסי של הנכס‪ ,‬שיפוע הקרקע שלו או כל גורם אחר בסביבה עלולים לגרום לחדירת מים‬ ‫ורטיבות לבניין‪ ,‬להתהוות טחב בחלקי הבניין‪ ,‬יאטם חלקו התחתון של הבניין למניעת חדירת מי גשם‪ ,‬מי תהום‬ ‫וזרמי מים תת קרקעיים לתוכו‪.‬‬ ‫יש לבדוק בכפוף לסימני הרטיבות שפורטו בדו"ח‪.‬‬ ‫נגרות‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫בארונות מטבח קיים ריח של טחב )לחות( וזאת בניגוד לת"י ‪:1271.11‬‬ ‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪15‬‬ ‫יש לבצע תיקונים‪/‬החלפות על ידי איש מקצוע‪ ,‬בכפוף לתיקונים המפורטים בפרקים "ריצוף"‬ ‫ו"רטיבות"‪.‬‬ ‫הערה‪ :‬במידה והתיקונים יבוצעו באיחור‪ ,‬יתכן נזק לארונות המטבח שעלול להגיע לעשרות אלפי‬ ‫שקלים ואף יותר‪ .‬לא ניתן לקבוע מראש‪ ,‬יתכן שיהיו עלויות נוספות עקב כך‪ .‬במידה וכן‪ ,‬יש להוסיף‬ ‫לאומדן הדוח על פי חשבוניות‪.‬‬ ‫צבע‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫באזורים שנפגעו מן הרטיבות‪ ,‬יש לתקן טיח וצבע‪ .‬תיקון זה יש לבצע רק לאחר ייבוש מלא וסופי‪ .‬בגמר‬ ‫התיקונים כפי שמפורטים בחוות דעת זו‪ ,‬יהיה צורך בצביעה חוזרת של אזורים נרחבים בנכס בכדי‬ ‫למנוע טלאים‪ ,‬כתמי לכלוך‪ ,‬כולל פינוי פסולת‪ ,‬ניקיון וכו'‪.(₪ 6,000 ) .‬‬ ‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪15‬‬ ‫מצ"ב תצלומים שבוצעו על ידי במהלך הבדיקה בנכס הנ"ל והינם מהווים חלק בלתי נפרד מחוות דעתי‬ ‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪15‬‬ ‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪15‬‬ ‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪15‬‬ ‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪15‬‬ ‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪15‬‬ ‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪15‬‬ ‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪15‬‬ ‫אומדן עלויות לתיקונים‬ ‫סה"כ עלויות )בשקלים חדשים(‪:‬‬ ‫פיקוח הנדסי )‪:(10%‬‬ ‫‪₪ 38,000‬‬ ‫‪₪ 3,800‬‬ ‫)‪:(18%‬‬ ‫מע"מ‬ ‫סה"כ כולל מע"מ‪:‬‬ ‫‪₪ 7,524‬‬ ‫‪₪ 49,324‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫המחירים הנקובים לעיל הינם בהתאם לעלויות הידועות בעת עריכת חוות הדעת ומבוססים בין היתר על‬ ‫מחירונים מקובלים בענף הבניה )כגון מחירון "דקל"(‪ ,‬על הצעות מחיר‪ ,‬ועל פי ניסיוני האישי‪ .‬התמחור‬ ‫הינו על בסיס ביצוע תיקונים באמצעות קבלן פרטי‪ ,‬תוך התחשבות בכך שמדובר בעבודות בניה בהיקף‬ ‫קטן‪ .‬כמו כן‪ ,‬יש לציין כי יתכנו פערים בין קבלנים שונים העשויים לייקר את ביצוע העבודות בטווח של עד‬ ‫‪.25%‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫במידה וימצאו אריחים זהים רזרביים או דרכי לתיקון אחרים יעילים ותקניים בהיקף קטן יותר‪ ,‬עלות‬ ‫התיקון תהיה פחותה משמעותית‪.‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫האמור בחוות הדעת הינו בהתאם לממצאים שהתגלו למומחה במועד ביקורו בנכס בלבד‪.‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫יתכנו במרוצת הזמן שינוים בהיקף ליקוים הקיימים‪ ,‬לרבות החמרה או הקלה בהם ו‪/‬או יתווספו ליקוים‬ ‫אחרים‪ .‬יש לזמן את המומחה ‪ -‬עורך חוות הדעת לביקורת נוספת בחלוף תקופה ממושכת ממועד עריכתה‬ ‫)לרבות במידה ומדובר בפתיחה תהליכים משפטיים(‪.‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫חוות דעת זו אינה כוללת הערכה של שמאי מקרקעין )במידה ונדרש(‪ ,‬עגמת נפש‪ ,‬דיור חלופי‪ ,‬כאב וסבל‬ ‫וכו'‪ .‬יש להתייעץ עם עורך דין בהקשר זה‪.‬‬ ‫הריני מצהיר בזאת כי אין לי כל עניין אישי בנכס הנדון‪.‬‬ ‫המהנדס העורך והבודק‬ ‫ולדיסלב סבוטין‬ ‫מהנדס בניין‬ ‫רישיון מס' ‪116353‬‬ ‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪15‬‬