‫תאריך עריכה‪28/05/12 :‬‬ ‫לכבוד‪:‬‬ ‫ועד בית‬ ‫א‪.‬ג‪.‬נ‪,.‬‬ ‫חוות דעת מומחה‬ ‫הנדון‪ :‬בניין מס' ‪ 7‬ברחוב בן גוריון‪ ,‬רעננה‪.‬‬ ‫אני‪ ,‬סבוטין ולדיסלב‪ ,‬נותן חוות דעתי זו במקום עדות בבית משפט ומצהיר בזאת כי ידוע לי היטב‪ ,‬שלעניין‬ ‫הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בבית משפט‪ ,‬דין חוות דעת זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה‬ ‫בבית משפט‪ .‬עפ"י בקשת ועד הבית‪ ,‬נערך על ידי ביקור בתאריך ‪ 22/04/12‬בנכס שבנדון‪ ,‬על מנת לתת את חוות‬ ‫דעתי בעניין ליקוים הנדסיים בנכס שבנדון‪.‬‬ ‫פרטי רישיון‪:‬‬ ‫מספר רישוי בפנקס המהנדסים והאדריכלים‪.116353 :‬‬ ‫השכלה‪:‬‬ ‫‪1991 – 1994‬‬ ‫אקדמיה ממשלתית לבנייה בעיר סימפרופול‪ ,‬אוקראינה – לימודים במסלול לתואר ראשון‬ ‫בפקולטה להנדסה אזרחית‪.‬‬ ‫‪1997 – 1995‬‬ ‫‪2001 – 2003‬‬ ‫בית הספר הארצי להנדסאים מטעם טכניון חיפה‪ ,‬מגמה לבניה ואדריכלות‪.‬‬ ‫אקדמיה ממשלתית לבניה בעיר סימפרופול‪ ,‬אוקראינה – סיום לימודי תואר ראשון ותואר שני‬ ‫למהנדס בניין‪.‬‬ ‫קורסי השתלמות ב"בניה נכונה באזורי בניה קשים" )אזורים גיאולוגים שונים ואזורים בהם יש‬ ‫סכנה לרעידות אדמה( ו"בטיחות עבודה באתרי בניה"‪.‬‬ ‫‪2004‬‬ ‫פרטי ניסיון‪:‬‬ ‫‪2010 – 2005‬‬ ‫מהנדס ביקורת ליקויי בנייה‪.‬‬ ‫תפקידי כלל‪ :‬בדק בית לאיתור ליקויי בנייה במבנים חדשים‪ ,‬ביקורת‪/‬יעוץ בנייה ישנה לפני‬ ‫קנייה‪ ,‬ביקורת בנייה בשלב שלד ועבודות גמר‪ ,‬אבחון‪/‬יעוץ במקרי רטיבות‪/‬נזילות‪/‬איטום לקוי‪,‬‬ ‫בדק בית להערכת נזקים שנגרמו ע"י שכנים‪ ,‬הערכת נזקי שריפה או הצפות מים שנגרמו‬ ‫למבנים‪ ,‬ביקורת מבנים בשטחים משותפים‪ ,‬בדיקת ליקויים במבנים ציבוריים‪ ,‬מבני תעשייה‬ ‫ומשרדים‪ ,‬הופעות בבתי משפט שונים כעד מומחה מטעם בית משפט ומטעם הצדדים לתיק‪,‬‬ ‫בקיא בתקנים ותקנות השונות העוסקות בדיקות הנדסיות‪ .‬בעל עסק פרטי‪.‬‬ ‫‪2001 – 2005‬‬ ‫‪1999 – 2000‬‬ ‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪53‬‬ ‫חברת "תרמודום" – ניהול אתרי בנייה בפרויקטים למגורים ומרכזי מסחר‪ ,‬ליווי‪/‬פיקוח הנדסי‬ ‫במהלך הבנייה‪.‬‬ ‫עוזר המהנדס הראשי בתחום ביקורת ליקויי בנייה ‪.‬‬ ‫עקרונות מנחים לחוות דעתי ומסמכים שבהם עיינתי‬ ‫לצורך הכנתה‬ ‫•‬ ‫חוק מכר )דירות( תשל"ג‪ .1973 -‬ציטוט‪:‬‬ ‫"אי‪-‬התאמה יסודית" ‪ -‬אי‪-‬התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את‬ ‫הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;‬ ‫"תקופת בדק" ‪ -‬תקופה הקבועה בתוספת‪ ,‬שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;‬ ‫"תקופת אחריות" ‪ -‬תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק‪.‬‬ ‫‪4‬א‪ .‬הודעה על אי‪-‬התאמה )תיקון‪ :‬תש"ן(‬ ‫)א( הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי‪-‬התאמה ‪-‬‬ ‫)‪ (1‬שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו‪ ,‬אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;‬ ‫)‪ (2‬שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר‬ ‫לאחר שגילה אותה‪.‬‬ ‫תוספת )תיקון‪ :‬תש"ן( עבור תקופת האחריות‪:‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫)‪(7‬‬ ‫)‪(8‬‬ ‫)‪(9‬‬ ‫צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים ‪ -‬שנתיים;‬ ‫חדירת רטיבות בגג‪ ,‬בקירות ובמקלט ‪ -‬שלוש שנים;‬ ‫מכונות‪ ,‬מנועים ודודים ‪ -‬שלוש שנים;‬ ‫קילוף חיפויים בחדרי מדרגות ‪ -‬שלוש שנים;‬ ‫שקיעת מרצפות בקומת קרקע ‪ -‬שלוש שנים;‬ ‫שקיעת מרצפות בחניות‪ ,‬במדרכות‪ ,‬בשבילים בשטח הבנין ‪ -‬שלוש שנים;‬ ‫סדקים עוברים בקירות ובתקרות ‪ -‬חמש שנים;‬ ‫קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים ‪ -‬שבע שנים;‬ ‫כל אי‪-‬התאמה אחרת‪ ,‬שאינה אי‪-‬התאמה יסודית ‪ -‬שנה אחת‪.‬‬ ‫ועל פי סעיף ‪ 4‬שבחוק‪:‬‬ ‫)א( המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה‪:‬‬ ‫)‪ (1‬הדירה או כל דבר שבה )להלן ‪ -‬הדירה( שונים מן האמור במפרט‪ ,‬בתקן‬ ‫רשמי או בתקנת בנייה‪.‬‬ ‫)ב( אי קיום חיוב כאמור בסעיף קטן )א'( יראו כאי התאמה במשמעותה בחוק‬ ‫המכר‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬ ‫•‬ ‫תקנות התכנון והבנייה )בקשה להיתר‪ ,‬תנאיו ואגרות( תש"ל‪.1970 -‬‬ ‫•‬ ‫חוק החשמל תשי"ד )‪ ( 1954‬ונספחי תקנות משנים אחרות‪.‬‬ ‫•‬ ‫תקנים רשמיים‪/‬לא רשמיים ומפרטים של מכון התקנים הישראלי לפי צו מכר הדירות )טופס של‬ ‫מפרט(‪ ,‬התשל"ד ‪ ,1974 -‬נדרש‪:‬‬ ‫כל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי כאשר יש כזה‪.‬‬ ‫וכן על פי תקנות התכנון והבנייה )בקשה להיתר‪ ,‬תנאיו ואגרותיו(‪ ,‬התש"ל – ‪ ,1970‬סעיף מס' ‪ 1‬מוגדר‬ ‫תקן כ‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪53‬‬ ‫"תקן" ‪ -‬תקן ישראלי‪ ,‬ובאין תקן כאמור ‪ -‬תקן של כל מוסד חבר בארגון הבינלאומי לתקינה ) ‪.( I.S.O‬‬ ‫•‬ ‫פסקי דין הרלוונטיים‪ :‬לדוגמה‪ ,‬ע"פ פסק דין בביהמ"ש המחוזי בחיפה בפני כבוד השופט ד"ר ד‪ .‬ביין‪,‬‬ ‫בת‪.‬א‪) 782/93 .‬פרץ שלמה ואח' נ‪ .‬יפרח בניין ופיתוח בע"מ(‪ ,‬נדרש‪:‬‬ ‫•‬ ‫הוראות למתקני תברואה )הל"ת( התשמ"א‪, 1970 -‬ועדכונים משנים מאוחרות יותר‪.‬‬ ‫•‬ ‫מפרט כללי לעבודות בנייה בהוצאת משרד הביטחון‪ ,‬מע"צ ומשרד הבינוי והשיכון‪) .‬הספר הכחול(‬ ‫•‬ ‫הנחיות לתכנון חניה שפורסמו על ידי מנהל היבשה‪ ,‬האגף לתכנון תחבורתי במשרד התחבורה‪.‬‬ ‫פרק ד' ‪ :‬תכנון חניונים‪.‬‬ ‫•‬ ‫חוק ההתגוננות האזרחית‪ ,‬תשי"א ‪, 1951‬הכולל את תקנות ההתגוננות האזרחית )מפרטים לבניית‬ ‫מקלטים( התש"ן‪ 1990 -‬ועדכונים משנים מאוחרות יותר‪.‬‬ ‫•‬ ‫בהעדר דרישות או הוראות חוקים‪ ,‬תקנים‪ ,‬מפרטים הרלוונטיים ללקוי מסוים‪ ,‬הסתמכתי על‬ ‫ניסיוני המקצועי הרחב בענף‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪53‬‬ ‫רקע כללי‬ ‫‪ .1‬הנכס הנבדק הינו בניין משותף בן ‪ 6+‬קומות וזאת עפ"י ההגדרה שנקבעה בתקן ישראלי מס' ‪) 166‬כינוי‬ ‫הקומות בבניינים( ובעל החניון תת קרקעי‪.‬‬ ‫‪ .2‬הבניין שבו נמצא הנכס המוגדר ע"פ תקנות התכנון והבניה כבנין "גבוה"‪.‬‬ ‫‪ .3‬לבניין גג‪ :‬בטון שטוח‪.‬‬ ‫‪ .4‬קירות חיצונים של הבניין מצופים בשילוב של אבן‪/‬פסיפס‪.‬‬ ‫‪ .5‬הבניין מאוכלס כ ‪ 3‬שנים‪ ,‬כפי שנמסר ע"י הדיירים‪.‬‬ ‫‪ .6‬חוות דעתי זו עוסקת באיכות ביצוע העבודות בשטחים משותפים בלבד בבניין שבנדון‪ ,‬וזאת עפ"י‬ ‫השוואה למקורות המוזכרים בפרק הקודם‪ ,‬בהיבטים הטכניים‪ ,‬ההנדסיים והאדריכליים ואינה‬ ‫מתייחסת לניתוח של חוזק וחישובים סטטיים של המבנה‪ ,‬להתאמות בין מצבו הפיסי של הנכס הנבדק‬ ‫לבין הרישומים ברשויות שונות‪ ,‬כגון‪ :‬עירייה‪ ,‬רשם המקרקעין‪ ,‬מנהל מקרקעי ישראל וכ"ד‪ ,‬אלא אם כן‬ ‫צוינה אי התאמה כזו באופן במפורש‪.‬‬ ‫‪ .7‬הבדיקה נערכה בעיקרה באמצעים ויזואליים תוך שימוש במכשירי מדידה מקובלים בענף‬ ‫)לא הרסנים (‪.‬‬ ‫‪ .8‬חוות דעת זו בנויה על סמך ממצאים שניתן לקבוע בשטח במהלך ביקורי בלבד ועל פי המסמכים‪ ,‬במידה‬ ‫והוצגו בפני במהלך הסיור‪ .‬יש לציין‪ ,‬כי יתכן שבכל שלב עבודות הבנייה ובמצב הפיזי שלאחר מכן‪ ,‬היו‬ ‫או יתכנו ליקויים נסתרים שלא היו חשופים‪/‬או היו נסתרים‪/‬או לא היו קיימים בעת ביקורי )סדקים‪,‬‬ ‫רטיבויות או פגמים אחרים ( ולכן אינם נכללים בחוות דעתי זו‪ .‬ליקוים אלו עלולים להופיע במהלך‬ ‫המגורים או בשימוש הממושך של מערכות שונות בנכס וניתן להשלים עבורם חוות דעת נוספת או נספח‬ ‫לדו"ח הקיים‪.‬‬ ‫‪ .9‬חוות דעת זו ערוכה על פי דרישות תקנים ו‪/‬או תקנות שהיו בתוקף בזמן עבודות הבנייה‪.‬‬ ‫‪ .10‬מצ"ב תצלומים שבוצעו על ידי במהלך הבדיקה בנכס הנ"ל והינם מהווים חלק בלתי נפרד מחוות דעתי‬ ‫זו‪.‬‬ ‫‪ .11‬התלווה לביקור מר שרי ניסטור‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪53‬‬ ‫מבוא‬ ‫הבחינה של אופן בדיקת המבנה הינה בעיקר על פי הקריטריונים שנקבעו בת"י ‪) 789‬סטיות בבניינים‪:‬‬ ‫סטיות מותרות בעבודות בניה( ‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪53‬‬ ‫ממצאים‬ ‫רטיבות‪ ,‬ניקוז‪ ,‬אטימה‪ ,‬בידוד‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫בגגות לא הותקנו כלל או הותקנו בצורה ליקויה סרגלי חיזוק לאורך קו התפר בין היריעות הביטומניות‬ ‫לבין המעקה והקירות‪ .‬נדרש שהפרופיל יהיה מכופף כלפי חוץ בחלק העליון בכדי לאפשר מילוי חומר‬ ‫אטימה מעל הקצה העליון של יריעות‪.‬‬ ‫נדרש שעובי הפרופיל יהיה לפחות ‪ 1.5‬מ"מ‪ .‬הליקוי עלול לגרום לחדירת מים לתוך המבנה‪ .‬התקנת‬ ‫הסרגלים נדרשת לפי ת"י ‪:1752.2‬‬ ‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪53‬‬ ‫יתכן כי אחת מדרישות לעיל הופיעו בתוכניות בצוע‪ .‬יש להתאים את המצב לתוכניות בצוע ולהתקין‬ ‫זוויתן האטום בהיקף הגבהות כולל טיפול ברטיבות בקיר הדרומי של חדר מדרגות‪( ₪ 4,500) .‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫בגג במידה ומערכת אטימה בוצע על גבי יציקת בטון קל יש לבצע אוורור למערכת האיטום לשחרור אדי‬ ‫מים כנדרש על פי ת"י ‪:1752.2‬‬ ‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪53‬‬ ‫יתכן כי דרישה זו מופיעה גם בתוכניות בצוע‪ .‬עלות התיקון‪(₪ 600) .‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫בגגות בחלק המעקות לא בוצע עבוד תקין של אף מים מעל יריעות בטומניום כפי שנדרש על פי ת"י‬ ‫‪:1752.1‬‬ ‫דוגמאות לביצוע אף מים‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪53‬‬ ‫המצב הקיים עלול לגרום בעתיד לחדירות מים‪ .‬יתכן כי אחת מדרישות לעיל הופיעו בתוכניות בצוע‪.‬‬ ‫עלות התיקון כלולה לעיל‬ ‫‪.4‬‬ ‫בגג שטוח לא בוצעה הלבנה של ביטומן הגלוי בתפר בין יריעות בניגוד לת"י ‪ ,1752.2‬סעיף ‪:5.2‬‬ ‫יש להשלים‪.(₪ 500) .‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫רמת הגימור של המעקה בגג נוגד לת"י ‪:(1998) 1142‬‬ ‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪53‬‬ ‫לתיקון יש להשלים טיח וצבע‪ .‬עלות התיקון )‪(₪ 3,500‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫לבידוד הצנרת אספקת מים בגג לא בוצע חיזוק מספיק על ידי אזיקונים וליפוף )הבידוד נמס והתפרק(‬ ‫בניגוד לת"י ‪:1205.1‬‬ ‫יש להשלים עבודות‪(₪ 900) .‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫בחניון ‪ 0‬אותרה רטיבות בתחתית של קירות‪/‬עמודים )עלייה קפילארית( וזאת בניגוד לתקנה ‪5.30‬‬ ‫בתקנות התכנון והבנייה‪:‬‬ ‫כל אימת שגובהו היחסי של הנכס‪ ,‬שיפוע הקרקע שלו או כל גורם אחר בסביבה עלולים לגרום לחדירת מים‬ ‫ורטיבות לבניין‪ ,‬להתהוות טחב בחלקי הבניין‪ ,‬יאטם חלקו התחתון של הבניין למניעת חדירת מי גשם‪ ,‬מי תהום‬ ‫וזרמי מים תת קרקעיים לתוכו‪.‬‬ ‫לתיקון יש‪:‬‬ ‫לחפור עד לעומק תחתית המוסד ולבצע שכבת איטום ע"י זפת חם כולל התאמת חלק עליון של שכבת‬ ‫האיטום לציפוי חוץ של האלמנט שנאטם‪ .‬עלות התיקון בשלב זה )‪.(₪ 4,000‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫בפתח מעבר בין האזור הרטוב לבין האזור היבש בכניסות ללובי המבנה לא בוצע פרט האטימה ועקב כך‬ ‫אותרו סימני רטיבות בצמוד לפתח‪ .‬הליקוי נוגד לת"י ‪ 1555‬חלק ‪ (2003) 3‬סעיף ‪:4.1.1.3‬‬ ‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪53‬‬ ‫כמו כן נדרש כי על פי סעיף ‪ 5.1.4.6‬שבתקן ‪:‬‬ ‫להלן דוגמה של מעבר המדורג שנלקח מת"י ‪:1752‬‬ ‫תיקונים בוצעו על ידי דיירים‪ .‬יש לפצותם מול חשבוניות‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪53‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫אותרו סימני רטיבות בקירות חיצוניים בחניון ‪ 0‬מאזור אדניות צמחיה‪ ,‬באזור החצר ובלובי הראשי‬ ‫)ויתכן עוד(‪ .‬לתיקון יש לנתח את המצב ולבצע תיקוני אטימה יסודיים כולל אטימה ושחזור צמחיה‬ ‫באדניות )‪(₪ 4,500‬‬ ‫הערה‪ :‬בלובי הראשי חלק מעבודות כבר בוצעו‪ ,‬יש לפצות דיירים מול חשבוניות‬ ‫‪.10‬‬ ‫אותרו חדירות מים רבות בחניון תת קרקעי ‪ .1-‬לדוגמה‪ :‬באזור חדר משאבות‪ ,‬ליד חניות ‪ ,26 ,25‬בפינה‬ ‫דרום‪-‬מערבית‪ ,‬ליד חניות ‪ 1,3,8‬ובאזורים נוספים בחלק דרום‪-‬מערבי של החניון ‪ .1-‬יש צורך במקרים‬ ‫אלו להקפיד על אטימה תת קרקעית תקרות והקירות הגובלים עם הקרקע כפי הנדרש על פי תקנה ‪5.30‬‬ ‫בתקנות התכנון והבנייה‪:‬‬ ‫כל אימת שגובהו היחסי של הנכס‪ ,‬שיפוע הקרקע שלו או כל גורם אחר בסביבה עלולים לגרום לחדירת מים‬ ‫ורטיבות לבניין‪ ,‬להתהוות טחב בחלקי הבניין‪ ,‬יאטם חלקו התחתון של הבניין למניעת חדירת מי גשם‪ ,‬מי תהום‬ ‫וזרמי מים תת קרקעיים לתוכו‪.‬‬ ‫לתיקון יש לנתח את המצב מול התוכניות בצוע ולבצע תיקוני אטימה יסודיים )חפירות‪ ,‬אטימה‪,‬‬ ‫קידוחים עם הזרקת חומר אטימה וכו'‪ (...‬כולל בדיקה של אפשרויות האחרות לחדירות מים ותיקונים‬ ‫בהתאם‪ :‬לדוגמה‪ ,‬דליפות במרזב בתוך הקיר‪ ,‬חדירת רטיבות דרך עברת הצנרת‪ ,‬דליפה מי ביוב וכו'‪...‬‬ ‫הערכה לתיקון בשלב זה כ ) ‪(₪ 10,000‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫יש לבצע שוב שיפוע וניקוז תקינים בארון מים הראשי‪ .‬בעת הגשמים נוצרת שלולית בארון אשר עלול‬ ‫לגרום לבלאי מקדמי של המערכת‪ .‬כמו כן‪ ,‬יש לאריך צינור ניקוז ‪ 160‬מ"מ עד פני הקרקע לפחות אשר‬ ‫הופנה לתוך הארון )‪(₪ 2,000‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫אותרו סימני רטיבות בקירות חיצוניים בצמוד לחלונות אוורור בחדר מדרגות )ויתכן עוד(‪ .‬הליקוי‬ ‫אסור על פי סעיף ‪ 5.32‬בתקנות התכנון והבנייה‪:‬‬ ‫קירותיו החיצוניים של בניין יתוכננו ויבנו באופן המונע חדירת מים ורטיבות לתוכו מבחוץ‪.‬‬ ‫לתיקון יש לנתח את המצב ולבצע תיקוני אטימה יסודיים כולל בדיקת אפשרות התקנת הגגון)‪(₪ 1,000‬‬ ‫‪.13‬‬ ‫לצורך אוורור החניון ‪ ,1-‬בוצע פתח‪ ,‬אשר חשוף לחדירות מי גשם‪ .‬ברצפת החניון מתחת לפתח הנ"ל‬ ‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪53‬‬ ‫בוצעה נק' ניקוז אך ללא שיפועים מסודרים לכוון הנקודה ועקב כך בעת הגשמים נוצרת שלולית באזור‪.‬‬ ‫לתיקון יש לבצע שינוים‪ ,‬כלומר‪ ,‬הנמכת נק' ניקוז ושיפוע חדש או תעלת ניקוז נוספת‪(₪ 3,000) .‬‬ ‫‪.14‬‬ ‫נכון למועד הביקור‪ ,‬נראים סימנים חיצוניים של רטיבות פעילה באזור הכניסה לחדר אשפה וכהמשך‬ ‫בתקרת החניון ‪ 1-‬מתחת לאזור הנ"ל‪ .‬יהיה צורך לבצע פירוק של הריצוף ובדיקה יסודית של הצנרת‬ ‫ואטימת הרצפה של אזורים הרטובים ע"י איש המקצוע ותיקונים בהתאם‪ .‬הבדיקות יבוצעו על פי ת"י‬ ‫‪ ,1205‬על פי הל"ת‪ ,‬תקנות התכנון והבנייה ותקן ‪ .1555.3‬כיוון שהצנרת והאטימה מוסתרת ואינה‬ ‫ניתנת לחשיפה‪ ,‬לא ניתן לקבוע בוודאות את מצבה‪ .‬עלות הבדיקה ותיקון הנדרש כולל טיפול במעקה‬ ‫שהחליד בשלב זה מוערכת בכ‪.(₪ 2500)-‬‬ ‫חיפוים חיצוניים‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫כפי שנמסר לי‪ ,‬בדירות התחתונות‪ ,‬עקב התקנה ליקויה אותרו חללים והתנתקות של האריחים מין‬ ‫הקיר‪ .‬קיימת סכנה בטיחותית‪ .‬לא ניתן כיום לבדוק בצורה היסודית את אופן החיבור של החיפוי האבן‬ ‫החיצונית בקירות של הבניין‪ .‬לצורך בדיקת החיבור‪ ,‬דרוש גם לעיין בתוכניות הקונסטרוקציה של‬ ‫הבניין העוסקות בנושא זה‪ ,‬כגון משקי התפשטות וכו'‪ ...‬בנוסף‪ ,‬אין אפשרות לבדוק אבנים במעטפת‬ ‫באופן מדגמי ע"י פירוקם )חוסר גישה וגם בדיקה כזו חורגת מהמסגרת של חוות דעתי(‪ .‬יש לבצע בדיקה‬ ‫מדגמית של החיפוי על ידי מעבודה של מכון התקנים‪ .‬יתכן ויידרש עדכון חוות הדעת בהתאם לחומרת‬ ‫הליקויים שימצאו‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בגדרות ישנם התנתקות של שכבת החיפוי )אבן(‪ .‬יש לבצע סריקה של הגדרות על ידי בדיקת‬ ‫הקשה וקבוע חוזר של האבנים באופן תקני‪(₪ 3,000) .‬‬ ‫ריצוף קראמי‪/‬גרניט פורצלן‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫גימור‪/‬חיתוך של ריצוף לקוי בצמוד לאזור של בלוני גז וזאת בניגוד לת"י ‪ 1555‬חלק ‪ 3‬סעיף ‪:3.1‬‬ ‫עלות התיקון )‪(₪ 500‬‬ ‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪53‬‬ ‫ריצוף שיש‪:‬‬ ‫על גבי האריחים בלובי הראשי‪ ,‬בצמוד למעברים מדורגים ובמרכז השטח שלא בוצע בו מילוי ואטימה‬ ‫של פוגות‪ ,‬עקב חדירות מים אותרו כתמים וסימני "טלוויזיה" בריצוף למשך משקי החיבור בין‬ ‫‪.1‬‬ ‫האריחים‪ .‬הליקוי מעיד על לחות הכלוא בתוך התשתית אשר מתחת לרצוף ונוגד‪ ,‬לת"י ‪ ,5566‬חלק ‪1‬‬ ‫)מערכות רצפה מאבן טבעית(‪:‬‬ ‫הערה‪ :‬כפי שנמסר לי‪ ,‬הכתמים היו בעת מסירת הנכס ולא התאדה עם הזמן‬ ‫התיקונים הנדרשים‪:‬‬ ‫ יש לטפל בפני הריצוף הקיים‪ :‬לדוגמה‪ ,‬ייבוש מלאכותי‪ ,‬יתכן ויידרש לבצע הרחבת החריצים בין‬‫האריחים )פוגות(‪ ,‬ואחרי הטיפול‪ ,‬מילוי חוזר החריצים והפגמים בדבק שיש וביצוע ליטוש אבן להורדת‬ ‫השכבה העליונה של הריצוף או טיפול אחר‪ ,‬שווי ערך ‪ +‬בצוע סילר כהגנה‪ .‬תיקון כזה מוערך בכ )‪8,000‬‬ ‫‪(₪‬‬ ‫חצר‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫לא ניתן לבדיקה כיום ניקוז של החצר ותפקוד של קירות תומכים‪ .‬יש להיות במעקב‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫בחצר באזור של חניון ‪ 0‬קיים הפרש גובה מעל ‪ 100‬ס"מ מהווה סכנת נפילה אשר נדרשת התקנת‬ ‫המעקה בטיחותי בעל כינוי ‪-1‬א וזאת על פי סעיף ‪ 2.103‬תקנות התכנון והבנייה‪:‬‬ ‫בכל מקום בנכס‪ ,‬שאינו בתוך בנין ושבו הפרשי הגובה בין שני מפלסים הוא ‪ 0.60‬מטר לפחות והמוגדר כתחום‬ ‫התקן בסעיף ‪ 1.1‬לתקן ישראלי‪ ,‬ת"י ‪ 2142‬חלק ‪ – 1‬בטיחות בשטחים פתוחים – פתרונות להפרשי גבהים‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪53‬‬ ‫פתרונות באזורים מבונים‪ ,‬יבוצעו פתרונות בטיחותיים בהתאם לדרישות התקן‪.‬‬ ‫וכן על פי טבלה ‪ 3‬של ת"י ‪ 2142‬חלק ‪ 1‬דרוש‪:‬‬ ‫יש להתקין מעקה כנדרש‪(₪ 2,200) .‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫באריחי ריצוף אבן בחצר וליד חדר אשפה קיימים כתמים ע"ג האריחים‪ .‬ניתן‪ ,‬בשלב זה‪ ,‬לבצע ניקוי על‬ ‫ידי שיוף עם מברשת מתכת ובצוע שכבת הגנה בחומר מסוג "סילר"‪ .‬נדרש גם לבצע תחזוקה תקופתית‬ ‫לאבן על פי ההוראות של יצרן‪ .‬מומלץ לבצע בדיקה על ידי מעבדה מאשרת )לדוגמה של מכון התקנים(‬ ‫לתכונות הכימיקליות של אבן ולספיגותה ותיקונים בהתאם‪ .‬עלות התיקון אינה מפורטת בשלב זה‪.‬‬ ‫אינסטלציה‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫כפי שנמסר לי‪ ,‬חיבור לקוי של צנרת כיבוי אש יחד עם צנרת השקיה טופל על ידי דיירים‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫צנרת פלסטיק שהותקנה בחניון בצורה חשופה עלולה להינזק במשך הזמן מפגיעות מכאניות‪.‬‬ ‫הליקוי נוגד לת"י ‪ 1205‬חלק ‪:2‬‬ ‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪53‬‬ ‫יש לבצע הגנה‪(₪ 3,000) .‬‬ ‫אשפה‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫לא הותקנו מחזרי שמן אוטומטי לדלתות בניגוד לסעיף ‪) 6.12‬ט( של תקנות התכנון ובנייה‪:‬‬ ‫דלתותיו של התא יהיו בעלי סגירה אוטומטית‪.‬‬ ‫יש להתקין‪( ₪ 400 ) .‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫לא הותקנו רשתות כנגד הזבובים לפתחי האוורור בניגוד לסעיף ‪) 6.12‬ה( של תקנות התכנון ובנייה‪:‬‬ ‫חלונותיו של התא ופתחיו יכוסו ברשת זבובים בלתי מחלידה ופחי האשפה שבו יכוסו במכסים‪.‬‬ ‫יש להתקין‪( ₪ 400) .‬‬ ‫בניה‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫גימור של פני הבטון באזור של חניון ‪ 1-‬ליד חדר משאבות עפ"י התכנון אמור להיות חשוף ומצריך ביצוע‬ ‫פעולות מיוחדות שיבטיחו חזות סופית מוחלקת‪ .‬בפועל גימור של פני הבטון בוצע בצורה ליקויה ולא‬ ‫ישרה מהווה פגם אסטטי בולט לעין )כולל קבוע לקוי של הדלת כניסה לחדר משאבות(‪ .‬הליקוי מהווה‬ ‫פגם שנוגד לסעיף ‪ 4.6.5.3‬של ת"י ‪) 1923‬עבודות בטון יצוק באתר(‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪53‬‬ ‫וכן של בטון החשוף נוגד לת"י ‪:789‬‬ ‫עלות תכנון החוזר ובצוע תיקונים מקיפים‪ ,‬לדוגמה סיתותים‪ ,‬יישום של טיח מוערכת ב‪( ₪ 5,000) -‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫בחדר משאבות העליון‪ ,‬יש לסדר ולקבע חווט וצנרת אשר עוברת ברישול‪(₪ 200) .‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫לא הותקן מעקה תקני על פי ת"י ‪ 1142‬בגג העליון של הבניין הגבוה בניגוד לנדרש בתקנות התכנון‬ ‫והבניה סעיף ‪:7.00.82‬‬ ‫על אף האמור בסעיף ‪ 3.91‬יוקף בכל מקרה הגג של בנין גבוה ושל בנין רב‪-‬קומות מעקה בהתאם לת"י ‪.1142‬‬ ‫וכן‪ ,‬על פי ת"י ‪:1142‬‬ ‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪53‬‬ ‫הדבר מהווה מפגע בטיחותי חמור‪ .‬נדרש‪ :‬להתקין מעקה מתכתי בגג עליון כ ‪ 24‬מ'‪(₪ 9,600) .‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫אותרו סדקים באלמנטים נושאים‪ ,‬מבטון מזוין אשר נוצרו כתוצאה מדפורמציה במבנה שיצרה כוחות‬ ‫גזירה‪ .‬הסדקים במבנה נגרמו בעקבות פגמים בשלד המבנה‪ .‬המבנה אינו עומד בדרישות תקנות התכנון‬ ‫והבנייה )בקשה להיתר תנאיו ואגרותיו( התש"ל – ‪ ,1970‬סעיף מס' ‪) 5.02‬ב'(‪:‬‬ ‫שלד יתוכנן ויבנה באופן שתימנע פגיעה כלשהי במצבו התקין של הבניין‪ ,‬לרבות התהוות מצב גבולי‪.‬‬ ‫בשלב זה יש להיות במעקב על ידי מהנדס קונסטרוקציה‪ .‬יתכן ובעתיד יהיה צורך בניתוח‬ ‫הקונסטרוקטיבי של המצב‪.‬‬ ‫חניה‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫נמדד גובה החנייה בכניסה צפון‪-‬מערבית שנע בין ‪ 192‬ס"מ לבין ‪ 210‬ס"מ לעומת לגובה המינימאלי של‬ ‫‪ 220‬ס"מ שהוגדר בהנחיות לתכנון חניה שפורסמו ע"י מנהל היבשה‪ ,‬האגף לתכנון תחבורתי במשרד‬ ‫התחבורה‪ ,‬פרק ד' )תכנון חניונים(‪ ,‬סעיף ‪7:‬‬ ‫‪ .7‬גובה החניון‬ ‫גובה החניון הוא המרווח המאפשר תנועה וחניית מכוניות והוא נמדד בניצב לרצפת החניון או הרמפה עד‬ ‫הבליטה הנמוכה ביותר של מרכיבי התקרה‪ ,‬כגון‪ :‬קורות רוחב‪ ,‬כרכובים‪ ,‬צנרות שונות‪ ,‬מנורות‪ ,‬שלטים‪,‬‬ ‫תמרורים וכד'‪.‬‬ ‫גובה החניון לא יקטן מ‪ 2.20-‬מ' בכל השטחים בהם קיימת תנועת מכוניות כולל המעברים‪ ,‬תאי החניה‬ ‫והרמפות‪ ,‬ומידה זו נכונה לכל רמות השירות‪.‬‬ ‫בכל מקרה לא יבואו הנחיות אלו במקום תקנות התכנון והבנייה הדנות בגובה מזערי של חלקי הבניין‪.‬‬ ‫בעת תכנון חניון באזור המיועד להפיכת שטחי חניה לשטחים עיקריים יש לתכנן את גובה החניון באופן‬ ‫שיאפשר שינוי השימוש והפיכתו לשטח עיקרי בעתיד וזאת על פי מדיניות החניה החדשה המוצעת ליישום‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪53‬‬ ‫בכדי לשפר את המצב‪ ,‬לתיקון ניתן לבצע תכנון יסודי ושינוים בהתאם לתכנון בצנרת וברמפה במעבר‬ ‫של השער‪ .‬עלות התיקון‪ ,‬במידה ומעשי באישור של מהנדס כ )‪(₪ 13,000‬‬ ‫במידה ולא יתוקן‪ ,‬מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי ירידת הערך‪.‬‬ ‫נגישות‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫בכניסה קובעת לבניין נבנה רמפה‪/‬כבש משופע עם הליקויים בניגוד לתקנות התכנון והבנייה סעיף ‪:3.71‬‬ ‫מבנה כבש‬ ‫)תיקון התשמ"ב(‬ ‫‪:‬לא ייבנה כבש המוביל לכניסה לבנין אלא אם יתמלאו לגביו התנאים כדלקמן ‪3.71‬‬ ‫;רחבו יהיה שווה לרחבו של פרוזדור בבנין‪ ,‬הגובל עם כניסה כאמור )‪(1‬‬ ‫;שיפועו לא יעלה על ‪(2) %10‬‬ ‫קטע הכבש הגובל עם דלת הנפתחת מהבנין כלפי צידו של הכבש‪ ,‬יהיה )‪(3‬‬ ‫;מפולס לארכו של מפתן הדלת ולאורך ‪ 0.30‬מ' מכל צד של המפתן‬ ‫קטע הכבש הגובל עם דלת הנפתחת מהבנין כלפי חזית הכבש‪ ,‬יהיה )‪(4‬‬ ‫מפולס לאורך ‪ 0.90‬מ' לפני מפתן הדלת‪ ,‬בכיוון ירידת הכבש ועם שיפוע קל‬ ‫;עד ‪%2‬‬ ‫עולה הפרש הגובה בין הנקודה העליונה לבין הנמוכה בכבש על ‪(5) 0.50‬‬ ‫מ'‪ ,‬יותקן בו בית־אחיזה בהתאם להוראות סעיפים ‪ 3.44‬עד ‪ ,3.46‬בשינויים‬ ‫;המחוייבים לפי הענין‬ ‫‪.‬מישורו של כבש יהיה מחוספס או עשוי מחומר המונע החלקה )‪(6‬‬ ‫‪.‬הוראות סעיף ‪ 3.90‬יחולו גם על כבש )‪(7‬‬ ‫בפועל אותרו ליקוים הבאים‪:‬‬ ‫לא הותקן מעקה לאורך הכבש כפי שנדרש‪ ,‬כאשר גובה הכבש יותר מ‪ 0.5 -‬מ'‪(₪ 2,500) .‬‬ ‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪53‬‬ ‫צבע‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫באזורים שנפגעו מן הרטיבות‪ ,‬יש לתקן טיח וצבע‪ .‬תיקון זה יש לבצע רק לאחר הייבוש המלא והסופי‪.‬‬ ‫בגמר התיקונים כפי שמפורטים בחוות דעת זו‪ ,‬יהיה צורך בצביעה חוזרת של האזורים נרחבים בבניין‬ ‫ובגג‪ ,‬בכדי למנוע טלאים‪ ,‬כתמי לכלוך‪ ,‬כולל פינוי פסולת‪ ,‬ניקיון וכו'‪.(₪ 7,000) .‬‬ ‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪53‬‬ ‫מצ"ב תצלומים שבוצעו על ידי במהלך הבדיקה בנכס הנ"ל והינם מהווים חלק בלתי נפרד מחוות דעתי‬ ‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 28‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 29‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 30‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 31‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 32‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 33‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 34‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 35‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 36‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 37‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 38‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 39‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 40‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 41‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 42‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 43‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 44‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 45‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 46‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 47‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 48‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 49‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 50‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 51‬מתוך ‪53‬‬ ‫עמוד ‪ 52‬מתוך ‪53‬‬ ‫אומדן עלויות לתיקונים‬ ‫סה"כ עלויות )בשקלים חדשים(‪:‬‬ ‫‪₪ 91,800‬‬ ‫פיקוח הנדסי )‪:(10%‬‬ ‫‪₪ 9,180‬‬ ‫)‪:(16%‬‬ ‫מע"מ‬ ‫סה"כ כולל מע"מ‪:‬‬ ‫‪₪ 16,157‬‬ ‫‪₪ 117,137‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫המחירים צמודים למדד תשומות הבנייה למגורים חודש מרץ ‪.2012‬‬ ‫המחירים מחושבים ע"פ עלויות לתיקון ע"י הדיירים באמצעות קבלן פרטי‪.‬‬ ‫יש לקחת בחשבון כי קיים פער גדול בתמחור בין קבלן לקבלן‪ .‬המחירים שנקובים לעיל מבוססים ע"פ‬ ‫מחירונים המקובלים בשוק כגון "דקל" לבניה בהיקפים קטנים ועבודות שיפוצים ועקב כך יתכן פער עד‬ ‫כדי ‪ 50 %‬בין המחירים בחוות דעתי‪.‬‬ ‫חוות דעת זו אינה כוללת הערכה של שמאי מקרקעין )במידה ונדרש(‪ ,‬עגמת נפש‪ ,‬דיור חלופי‪ ,‬כאב וסבל‬ ‫וכו'‪ .‬יש להתייעץ עם עורך דין בהקשר זה‪.‬‬ ‫הריני מצהיר בזאת כי אין לי כל עניין אישי בנכס הנדון‪.‬‬ ‫המהנדס העורך והבודק‬ ‫ולדיסלב סבוטין‬ ‫מהנדס בניין‬ ‫רישיון מס' ‪116353‬‬ ‫עמוד ‪ 53‬מתוך ‪53‬‬