27/11/2012 גזית גלוב – האפסייד עשוי להגיע מאטריום. דוחות Q312המלצה -תשואת יתר .מחיר יעד – ₪ 54.8 גזית גלוב פרסמה היום את תוצאותיה לרבעון השלישי של 2012ומציגה עוד דוח חיובי של החברה המהווה נגזרת ל EQY ,FCR-ואטריום .גזית גלוב מציינת בדוחות כי עדיין קיימת יציבות בשיעורי התפוסה .בכל חברות הבנות ,פרט המלצה תשואת יתר מחיר יעד נוכחי )(₪ 54.8 מחיר יעד קודם )(₪ 54.2 מלאים והאפסייד עשוי להגיע מאטריום שלה מבנה מאזן שונה מחיר שוק 45.4 בתכלית ממה שצפוי מחברה של גזית גלוב – מינוף נמוך מאוד של כ- פער )(% 21% לגזית גרמניה ,חלה עלייה בדמי השכירות מנכסים זהים בהשוואה לתקופה המקבילה. להערכתנו ,חברות הבנות העיקריות של גזית גלוב נסחרות במחירים 20%בלבד. להערכתנו ,גזית גלוב נסחרת בדיסקאונט כלכלי של ,21%אמנם לאור העלייה במחיר המנייה הדיסקאונט הצטמצמם אולם עדיין בפער זה אנו נותרים בהמלצת תשואת יתר .מחיר היעד עומד כיום על 54.8 ₪למנייה. בנוסף ,הדיסקאונט הסחיר בגזית גלוב עומד על 20%ובהשוואה לשנה החולפת מדובר בנתון יחסית נמוך. נקודות עיקריות: נתונים תזרימיים – הנתון המרשים הדוחות הינו עלייה בדמי השכירות מנכסים זהים של חברות הבנות של גזית גלוב ,פרט לגזית גרמניה .אטריום ממשיכה לבלוט לחיוב עם עלייה של 7%תזרים מנכסים זהים .הNOI - באיחוד יחסי עלה ב 13% -מהרבעון המקביל ל 547 -מ' .₪ה FFO -למנייה עלה ב 21%-ל.₪ 0.86- השקעות – אחד המאפיינים של גזית גלוב הינו יכולת הפיתוח של החברה. ברבעון זה ממשיכה גזית גלוב להשקיע בפיתוח נכסיה והשקיעה סכום של כ- 476מ' ₪בפיתוח הנכסים .לחברה יש עוד השקעות גדולת בפיתוח הנכסים הקיימים בהיקף של 1.1מיליארד ₪בנכסים בפיתוח 500 +מיליון ₪בפיתוח מחדש ובהרחבה .עיקר הפיתוח וההשקעות מתבצעות ב.FCR- מאזן – המינוף ברמת הסולו עומד על 62%על בסיס השווי הכלכלי ,רמת מינוף סבירה ביחס לחברות אחרות .ברמת הסולו של החברה יש כ2.4 - מיליארד ₪במזומן ובקווי אשראי שעשויים לשמש את החברה בביצוע עסקאות .כמו כן ,היקף הנדל"ן הלא משועבד הינו כ 38.3-מיליארד -₪כ- 63%מסך הנדל"ן הכולל של הקבוצה. תשואה גלומה – ה NOI -המייצג של גזית גלוב עומד כיום על 2.18מיליארד ₪בשנה .על בסיס נתון זה ,גזית גלוב נסחרת כיום בתשואה גלומה של .7.45%מעט גבוה מהתשואה שהייתה בתקופה האחרונה. אלעד קראוס ,אנליסט [email protected] I 03-7546113 I 050-4443489 2 תשואה גלומה כאמור לעיל ,ה NOI -היחסי ברבעון השלישי עמד על 547מ' .₪ בגרף משמאל ניתן לראות את הNOI - באיחוד יחסי על בסיס אזורי הפעילות .כך ניתן לראות כי כ35%- מה NOI -מגיע מאירופה ,שליש מקנדה וכרבע מהNOI - מקורו בארצות הברית. גזית גלוב מייצרת בשנה NOIשל 2.18 מיליארד ₪באיחוד יחסי מכל אזורי הפעילות. ניתוח הNOI -באיחוד יחסי מוביל לתשואה הגלומה של החברה אשר כפי שניתן לראות מהניתוח המובא ,עומד על 7.45%על בסיס שווי השוק הנוכחי של גזית גלוב -נדגיש כי תשואה זו מגלמת את כל אזורי הפעילות של גזית גלוב – מקנדה ועד רוסיה. שיעור היוון מגולם שווי שוק חוב EV פיתוח מניב NOI CAP 7,493 24,326 31,819 2,427 29,392 2,188 7.44% הדיסקאונט ההיסטורי של גזית גלוב השקיפות הרבה של גזית גלוב באה לידי ביטוי גם במודל סחיר אותו מפרסמת החברה מדי רבעון בדוח הדירקטוריון. בדרך כלל ,קיים מתאם גבוה בין השווי הסחיר לבין השווי השוק אולם כיום הפער נפתח לרמות שיא של .54% אלעד קראוס ,אנליסט [email protected] I 03-7546113 I 050-4443489 3 מודל NAV להלן מודל NAVסחיר ומודל NAVכלכלי. • התאמת מט"ח -המט"ח מותאם לחוב הפיננסי וכך גם האחזקות הפרטיות .כך למשל ,נכסי PROMEDנלקחו על בסיס השווי בספרים מותאם לשער הדולר הנוכחי. • באדום – ארועים שקרו לאחר תאריך המאזן – הנפקת הזכויות של סיטיקון. להלן המודל: % שווי כלכלי 4,209 6,799 1,978 2,753 99 20% 32% 9% 13% 0% 4,205 6,283 1,978 3,358 99 1,004 195 1,915 523 1,767 147 5% 1% 9% 2% 8% 1% 1,004 195 1,915 523 1,767 147 3.3% 3.8% 2.7% 0.2% 773 892 636 52 שיעור אחזקה כמות מניות שווי /שער שווי סחיר חברות ציבוריות EQY FCR CTY ATR אכד דורי 46% 46% 49% 35% 55% 53.2 94.1 158.4 128.9 75.1 100% 75% 100% 100% 75% 75% 20.47 18.56 2.49 4.26 132.20 חברות פרטיות מניבים באירופה קרקעות באירופה promed ברזיל מניבים בישראל קרקעות בישראל נכסים פיננסים דולר קנדי יורו ₪ 773 892 636 52 סך האחזקות 23,743 23,828 חוב סולו ברוטו 14,784 14,784 NAV 8,959 9,043 שווי שוק 7,490 7,490 פער 20% 21% 54.2 54.8 מחיר יעד אלעד קראוס ,אנליסט [email protected] I 03-7546113 I 050-4443489 4 גילוי נאות ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בעבודה זו עלולים שלא להתאים לכל משקיע .אין לראות בעבודה זו משום שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות או תחליף לייעוץ מס עצמאי .עבודה זו אינה מותאמת למטרות ההשקעה ולצרכיו האישים והמיוחדים של כל משקיע .עבודת אנליזה זו הינה רכוש הראל פיננסים מסחר וני"ע בע"מ )להלן":הראל פיננסים מסחר" ו/או "החברה"(. אין להעתיק ,לשכפל ,לצטט ,להפיץ או להעביר את העבודה או חלקים ממנה ללא קבלת אישור מראש ובכתב מהחברה. עבודה זו מתבססת על מידע פומבי גלוי וכן על מקורות מידע הנחשבים בעיני החברה כאמינים .הנחת החברה כי המידע ונתונים אלו נכונים ,אך אין השימוש בהם מהווה אימות ו/או אישור לבדיקת נכונתם. האמור בעבודה זו משקף את חוות דעתנו במועד פרסום העבודה .חוות דעתנו יכולה להשתנות בכל עת וללא מתן הודעה נוספת בעניין .החברה לא תהיה אחראית ,בכל צורה שהיא ,לנזק ו/או הפסד שיגרמו ,אם יגרמו ,כתוצאה משימוש בעבודה זו ,וכן אינה מתחייבת כי התבססות על המידע המופיע בעבודה זו עשוי להניב רווחים. החברה מסירה אחריות מהקבוצה ,מעובדי החברה ומעובדי החברות בקבוצה ונושאי המשרה בחברה ביחס לכל תביעה ו/או טענה שתעלה בהתבסס על הכתוב בעבודה זו. החברה ו/או חברות קשורות אליה ו/או בעלי שליטה בה ו/או בעלי ענין במי מהם עשויים להחזיק ו/או לסחור ,בעבור עצמם ו/או בעבור אחרים ,בניירות הערך והנכסים הפיננסים המצוינים בעבודה זו ,וזאת חרף האמור בעבודה זו. אין להעביר עבודה זו לצד ג' כלשהו .העבודה מיועדת רק למי שהיא הומצאה לו במישרין ע"י החברה. מקרא המלצות: קניה – תשואת המניה ב 12-החודשים הקרובים צפויה להיות גבוהה ב 15%-ומעלה מתשואת מדד ת"א.100- תשואת יתר – תשואת המניה ב 12-החודשים הקרובים צפויה להיות גבוהה ב 5%-15%-מתשואת מדד ת"א.100- החזק – תשואת המניה ב 12-החודשים הקרובים צפויה לנוע בין 5%מעל ל 5%-מתחת לתשואת ת"א.100- תשואת חסר – תשואת המניה ב 12-החודשים הקרובים צפויה להיות נמוכה ב 5%-15%-מתשואת מדד ת"א.100- מכירה – תשואת המניה ב 12-החודשים הקרובים צפויה להיות נמוכה ב 15%-ומעלה מתשואת מדד ת"א.100- מקרא סיכונים: סיכון גבוה -חברה בעלת חלק או כל המאפיינים הבאים :ביתא גבוהה מ ,1-מבנה מאזן חלש ,שיעור צמיחה שנתי של מעל .20% סיכון שוק -חברה בעלת חלק או כל המאפיינים הבאים :ביתא שווה ל ,1-מבנה מאזן סביר ,שיעור צמיחה שנתי של .8%-15% סיכון נמוך -חברה בעלת חלק או כל המאפיינים הבאים :ביתא נמוך ל ,1-מבנה מאזן חזק ,שיעור צמיחה שנתי של עד .7% אלעד קראוס ,אנליסט [email protected] I 03-7546113 I 050-4443489 5 פרטי עבודת האנליזה מועד עריכת 27/11/11 העבודה: מועד פרסום 27/11/11 העבודה: פרטי מכין עבודת האנליזה שם: אלעד קראוס כתובת: ז'בוטינסקי ,7רמת גן מספר רישיון : רישיון בניהול השקעות מספר 8708 פרטי השכלה: תואר ראשון בכלכלה מנהל עסקים ומדעי המדינה ותואר שני במנהל עסקים ניסיון: פרטי התאגיד המורשה מטעמו פועל מכין עבודת האנליזה שם התאגיד: הראל פיננסים מסחר וניירות ערך בע"מ )להלן :התאגיד המורשה( כתובת: ז'בוטינסקי ,7רמת גן מס' טלפון: 03-7546237 גילוי נאות מטעם מכין עבודת האנליזה אני ,אלעד קראוס ,בעל רישיון לניהול השקעות מס' ,8708מאשר כי במועד פרסום העבודה ,לא ידוע לי על ניגוד עניינים אשר עשוי להשפיע על שיקול דעתי. גילוי נאות מטעם התאגיד המורשה ב 30-הימים שקדמו למועד הפרסום ,התאגיד המורשה או תאגיד קשור אליו החזיקו ,בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם ,החזקה מהותית בסוג מסוים של ניירות ערך של התאגידים הנסקרים. גרף מחירי המניה אלעד קראוס ,אנליסט [email protected] I 03-7546113 I 050-4443489 6 6 5 4 3 2 1 תאריך 21/08/2012 23/05/2012 28/03/2012 21/11/2011 22/08/2011 23/05/2011 מחיר יעד 5420 4820 4880 4310 4590 1900 המלצה יתר יתר יתר שוק יתר יתר שיטות הערכה לקביעת מחיר היעד והסיכונים העשויים להשפיע על מחיר היעד אנו הערכנו את החברה לפי שיטת השווי הנכסי הנקי. סיכונים עיקריים .1ריבית עולה פוגמת במימון החברה. .2ירידה בדמי השכירות .3הרעה במצב השוק הקנדי .4הרעה במצב השוק בארה"ב. .5חשיפה למט"ח. הצהרה בדבר עצמאות שיקול הדעת של מכין העבודה אני ,אלעד קראוס ,מס' רישיון ,8708מצהיר בזאת כי הדעות המובעות בעבודת אנליזה זו משקפות נאמנה את דעותיי האישיות על ניירות הערך המסוקרים ועל התאגיד שהנפיק ניירות ערך אלה. אלעד קראוס אלעד קראוס ,אנליסט [email protected] I 03-7546113 I 050-4443489 7 מחלקת ברוקראג' מוסדי מחלקת מסחר סמנכ"ל ברוקראז ' מוסדי ד ודו מנגן 03-7546122 [email protected] אג"ח אג"ח מנהל תחום אג"ח כוכי זמיר 03-7546237 [email protected] אסף סבו 03-7546233 [email protected] חן הימלפרב 03-7546091 [email protected] אג"ח ארז דינור 03-7546234 [email protected] לקוחות ז רים,מניות קורין אפריאט 03-7546039 [email protected] מידל אופיס יריב רייכס 03-7546223 [email protected] אג"ח חו"ל,אנליסט חוב לירון ז יידין 03-7546234 [email protected] מניות לי ברוך 03-7546074 [email protected] דסק מט"ח יוסי מנשה 03-7546203 [email protected] ראש דסק אג"ח ז ר ג'יי טוק 03-7546058 [email protected] מניות רועי אשבל 03-7546238 [email protected] מנהל דסק מט"ח כרמית כגן 03-7546203 [email protected] אנליסט נדל"ן ואנרגיה אלעד קראוס 03 - 7546113 [email protected] SELL SIDE מחלקת מחקר מניות אנליסט פארמה וביוטק סטיבן טפר 03-7546240 [email protected] מנהל מחלקת מחקר רמי רוזן 03-7546241 [email protected] כלכלנית סימי ברק 03-7546899 [email protected] אגף כלכלה ומחקר כלכלן רן זינגר 03-7546897 [email protected] ראש אגף כלכלה ומחקר עופר קליין 03-7546898 [email protected] אנליסט,אלעד קראוס [email protected] I 03-7546113 I 050-4443489
© Copyright 2024