. האפסייד עשוי להגיע מאטריום – גזית גלוב

‫‪27/11/2012‬‬
‫גזית גלוב – האפסייד עשוי להגיע מאטריום‪.‬‬
‫דוחות ‪ Q312‬המלצה ‪ -‬תשואת יתר ‪ .‬מחיר יעד – ‪₪ 54.8‬‬
‫גזית גלוב פרסמה היום את תוצאותיה לרבעון השלישי של ‪ 2012‬ומציגה עוד‬
‫דוח חיובי של החברה המהווה נגזרת ל‪ EQY ,FCR-‬ואטריום‪ .‬גזית גלוב מציינת‬
‫בדוחות כי עדיין קיימת יציבות בשיעורי התפוסה‪ .‬בכל חברות הבנות‪ ,‬פרט‬
‫המלצה‬
‫תשואת‬
‫יתר‬
‫מחיר יעד נוכחי )‪(₪‬‬
‫‪54.8‬‬
‫מחיר יעד קודם )‪(₪‬‬
‫‪54.2‬‬
‫מלאים והאפסייד עשוי להגיע מאטריום שלה מבנה מאזן שונה‬
‫מחיר שוק‬
‫‪45.4‬‬
‫בתכלית ממה שצפוי מחברה של גזית גלוב – מינוף נמוך מאוד של כ‪-‬‬
‫פער )‪(%‬‬
‫‪21%‬‬
‫לגזית גרמניה‪ ,‬חלה עלייה בדמי השכירות מנכסים זהים בהשוואה לתקופה‬
‫המקבילה‪.‬‬
‫להערכתנו‪ ,‬חברות הבנות העיקריות של גזית גלוב נסחרות במחירים‬
‫‪ 20%‬בלבד‪.‬‬
‫להערכתנו‪ ,‬גזית גלוב נסחרת בדיסקאונט כלכלי של ‪ ,21%‬אמנם‬
‫לאור העלייה במחיר המנייה הדיסקאונט הצטמצמם אולם עדיין בפער‬
‫זה אנו נותרים בהמלצת תשואת יתר‪ .‬מחיר היעד עומד כיום על ‪54.8‬‬
‫‪ ₪‬למנייה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬הדיסקאונט הסחיר בגזית גלוב עומד על ‪ 20%‬ובהשוואה‬
‫לשנה החולפת מדובר בנתון יחסית נמוך‪.‬‬
‫נקודות עיקריות‪:‬‬
‫נתונים תזרימיים – הנתון המרשים הדוחות הינו עלייה בדמי השכירות‬
‫מנכסים זהים של חברות הבנות של גזית גלוב‪ ,‬פרט לגזית גרמניה‪ .‬אטריום‬
‫ממשיכה לבלוט לחיוב עם עלייה של ‪ 7%‬תזרים מנכסים זהים‪ .‬ה‪NOI -‬‬
‫באיחוד יחסי עלה ב‪ 13% -‬מהרבעון המקביל ל‪ 547 -‬מ' ‪ .₪‬ה‪ FFO -‬למנייה‬
‫עלה ב‪ 21%-‬ל‪.₪ 0.86-‬‬
‫השקעות – אחד המאפיינים של גזית גלוב הינו יכולת הפיתוח של החברה‪.‬‬
‫ברבעון זה ממשיכה גזית גלוב להשקיע בפיתוח נכסיה והשקיעה סכום של כ‪-‬‬
‫‪ 476‬מ' ‪ ₪‬בפיתוח הנכסים‪ .‬לחברה יש עוד השקעות גדולת בפיתוח הנכסים‬
‫הקיימים בהיקף של ‪ 1.1‬מיליארד ‪ ₪‬בנכסים בפיתוח ‪ 500 +‬מיליון ‪ ₪‬בפיתוח‬
‫מחדש ובהרחבה‪ .‬עיקר הפיתוח וההשקעות מתבצעות ב‪.FCR-‬‬
‫מאזן – המינוף ברמת הסולו עומד על ‪ 62%‬על בסיס השווי הכלכלי‪ ,‬רמת‬
‫מינוף סבירה ביחס לחברות אחרות‪ .‬ברמת הסולו של החברה יש כ‪2.4 -‬‬
‫מיליארד ‪ ₪‬במזומן ובקווי אשראי שעשויים לשמש את החברה בביצוע‬
‫עסקאות‪ .‬כמו כן‪ ,‬היקף הנדל"ן הלא משועבד הינו כ‪ 38.3-‬מיליארד ‪ -₪‬כ‪-‬‬
‫‪ 63%‬מסך הנדל"ן הכולל של הקבוצה‪.‬‬
‫תשואה גלומה – ה‪ NOI -‬המייצג של גזית גלוב עומד כיום על ‪ 2.18‬מיליארד‬
‫‪ ₪‬בשנה‪ .‬על בסיס נתון זה‪ ,‬גזית גלוב נסחרת כיום בתשואה גלומה של‬
‫‪ .7.45%‬מעט גבוה מהתשואה שהייתה בתקופה האחרונה‪.‬‬
‫אלעד קראוס‪ ,‬אנליסט‬
‫‪[email protected] I 03-7546113 I 050-4443489‬‬
‫‪2‬‬
‫תשואה גלומה‬
‫כאמור לעיל‪ ,‬ה‪ NOI -‬היחסי ברבעון השלישי‬
‫עמד על ‪ 547‬מ' ‪.₪‬‬
‫בגרף משמאל ניתן לראות את ה‪NOI -‬‬
‫באיחוד יחסי על בסיס אזורי הפעילות‪ .‬כך‬
‫ניתן לראות כי כ‪35%-‬‬
‫מה‪ NOI -‬מגיע‬
‫מאירופה‪ ,‬שליש מקנדה וכרבע מה‪NOI -‬‬
‫מקורו בארצות הברית‪.‬‬
‫גזית גלוב מייצרת בשנה‬
‫‪ NOI‬של ‪2.18‬‬
‫מיליארד ‪ ₪‬באיחוד יחסי מכל אזורי הפעילות‪.‬‬
‫ניתוח ה‪NOI -‬באיחוד יחסי מוביל לתשואה‬
‫הגלומה של החברה אשר כפי שניתן לראות‬
‫מהניתוח המובא‪ ,‬עומד על ‪ 7.45%‬על בסיס שווי השוק הנוכחי‬
‫של גזית גלוב ‪ -‬נדגיש כי תשואה זו מגלמת את כל אזורי‬
‫הפעילות של גזית גלוב – מקנדה ועד רוסיה‪.‬‬
‫שיעור היוון מגולם‬
‫שווי שוק‬
‫חוב‬
‫‪EV‬‬
‫פיתוח‬
‫מניב‬
‫‪NOI‬‬
‫‪CAP‬‬
‫‪7,493‬‬
‫‪24,326‬‬
‫‪31,819‬‬
‫‪2,427‬‬
‫‪29,392‬‬
‫‪2,188‬‬
‫‪7.44%‬‬
‫הדיסקאונט ההיסטורי של גזית גלוב‬
‫השקיפות הרבה של גזית גלוב באה לידי ביטוי גם במודל סחיר אותו מפרסמת החברה מדי רבעון‬
‫בדוח הדירקטוריון‪.‬‬
‫בדרך כלל‪ ,‬קיים מתאם גבוה בין השווי הסחיר לבין השווי השוק אולם כיום הפער נפתח לרמות‬
‫שיא של ‪.54%‬‬
‫אלעד קראוס‪ ,‬אנליסט‬
‫‪[email protected] I 03-7546113 I 050-4443489‬‬
‫‪3‬‬
‫מודל ‪NAV‬‬
‫להלן מודל ‪ NAV‬סחיר ומודל ‪ NAV‬כלכלי‪.‬‬
‫•‬
‫התאמת מט"ח ‪ -‬המט"ח מותאם לחוב הפיננסי וכך גם האחזקות הפרטיות‪ .‬כך‬
‫למשל‪ ,‬נכסי ‪ PROMED‬נלקחו על בסיס השווי בספרים מותאם לשער הדולר הנוכחי‪.‬‬
‫•‬
‫באדום – ארועים שקרו לאחר תאריך המאזן – הנפקת הזכויות של סיטיקון‪.‬‬
‫להלן המודל‪:‬‬
‫‪%‬‬
‫שווי כלכלי‬
‫‪4,209‬‬
‫‪6,799‬‬
‫‪1,978‬‬
‫‪2,753‬‬
‫‪99‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪13%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪4,205‬‬
‫‪6,283‬‬
‫‪1,978‬‬
‫‪3,358‬‬
‫‪99‬‬
‫‪1,004‬‬
‫‪195‬‬
‫‪1,915‬‬
‫‪523‬‬
‫‪1,767‬‬
‫‪147‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪2%‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪1,004‬‬
‫‪195‬‬
‫‪1,915‬‬
‫‪523‬‬
‫‪1,767‬‬
‫‪147‬‬
‫‪3.3%‬‬
‫‪3.8%‬‬
‫‪2.7%‬‬
‫‪0.2%‬‬
‫‪773‬‬
‫‪892‬‬
‫‪636‬‬
‫‪52‬‬
‫שיעור אחזקה כמות מניות שווי ‪ /‬שער שווי סחיר‬
‫חברות ציבוריות ‪EQY‬‬
‫‪FCR‬‬
‫‪CTY‬‬
‫‪ATR‬‬
‫אכד דורי‬
‫‪46%‬‬
‫‪46%‬‬
‫‪49%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪55%‬‬
‫‪53.2‬‬
‫‪94.1‬‬
‫‪158.4‬‬
‫‪128.9‬‬
‫‪75.1‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪75%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪75%‬‬
‫‪75%‬‬
‫‪20.47‬‬
‫‪18.56‬‬
‫‪2.49‬‬
‫‪4.26‬‬
‫‪132.20‬‬
‫חברות פרטיות‬
‫מניבים באירופה‬
‫קרקעות באירופה‬
‫‪promed‬‬
‫ברזיל‬
‫מניבים בישראל‬
‫קרקעות בישראל‬
‫נכסים פיננסים‬
‫דולר‬
‫קנדי‬
‫יורו‬
‫‪₪‬‬
‫‪773‬‬
‫‪892‬‬
‫‪636‬‬
‫‪52‬‬
‫סך האחזקות‬
‫‪23,743‬‬
‫‪23,828‬‬
‫חוב סולו ברוטו‬
‫‪14,784‬‬
‫‪14,784‬‬
‫‪NAV‬‬
‫‪8,959‬‬
‫‪9,043‬‬
‫שווי שוק‬
‫‪7,490‬‬
‫‪7,490‬‬
‫פער‬
‫‪20%‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪54.2‬‬
‫‪54.8‬‬
‫מחיר יעד‬
‫אלעד קראוס‪ ,‬אנליסט‬
‫‪[email protected] I 03-7546113 I 050-4443489‬‬
‫‪4‬‬
‫גילוי נאות‬
‫ניירות הערך ו‪/‬או הנכסים הפיננסים הנזכרים בעבודה זו עלולים שלא להתאים לכל משקיע‪ .‬אין לראות בעבודה זו‬
‫משום שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות או תחליף לייעוץ מס עצמאי‪ .‬עבודה זו אינה מותאמת למטרות‬
‫ההשקעה ולצרכיו האישים והמיוחדים של כל משקיע‪ .‬עבודת אנליזה זו הינה רכוש הראל פיננסים מסחר וני"ע בע"מ‬
‫)להלן‪":‬הראל פיננסים מסחר" ו‪/‬או "החברה"(‪.‬‬
‫אין להעתיק‪ ,‬לשכפל‪ ,‬לצטט‪ ,‬להפיץ או להעביר את העבודה או חלקים ממנה ללא קבלת אישור מראש ובכתב‬
‫מהחברה‪.‬‬
‫עבודה זו מתבססת על מידע פומבי גלוי וכן על מקורות מידע הנחשבים בעיני החברה כאמינים‪ .‬הנחת החברה כי‬
‫המידע ונתונים אלו נכונים‪ ,‬אך אין השימוש בהם מהווה אימות ו‪/‬או אישור לבדיקת נכונתם‪.‬‬
‫האמור בעבודה זו משקף את חוות דעתנו במועד פרסום העבודה‪ .‬חוות דעתנו יכולה להשתנות בכל עת וללא מתן‬
‫הודעה נוספת בעניין‪ .‬החברה לא תהיה אחראית‪ ,‬בכל צורה שהיא‪ ,‬לנזק ו‪/‬או הפסד שיגרמו‪ ,‬אם יגרמו‪ ,‬כתוצאה‬
‫משימוש בעבודה זו‪ ,‬וכן אינה מתחייבת כי התבססות על המידע המופיע בעבודה זו עשוי להניב רווחים‪.‬‬
‫החברה מסירה אחריות מהקבוצה‪ ,‬מעובדי החברה ומעובדי החברות בקבוצה ונושאי המשרה בחברה ביחס לכל‬
‫תביעה ו‪/‬או טענה שתעלה בהתבסס על הכתוב בעבודה זו‪.‬‬
‫החברה ו‪/‬או חברות קשורות אליה ו‪/‬או בעלי שליטה בה ו‪/‬או בעלי ענין במי מהם עשויים להחזיק ו‪/‬או לסחור‪ ,‬בעבור‬
‫עצמם ו‪/‬או בעבור אחרים‪ ,‬בניירות הערך והנכסים הפיננסים המצוינים בעבודה זו‪ ,‬וזאת חרף האמור בעבודה זו‪.‬‬
‫אין להעביר עבודה זו לצד ג' כלשהו‪ .‬העבודה מיועדת רק למי שהיא הומצאה לו במישרין ע"י החברה‪.‬‬
‫מקרא המלצות‪:‬‬
‫קניה – תשואת המניה ב‪ 12-‬החודשים הקרובים צפויה להיות גבוהה ב‪ 15%-‬ומעלה מתשואת מדד ת"א‪.100-‬‬
‫תשואת יתר – תשואת המניה ב‪ 12-‬החודשים הקרובים צפויה להיות גבוהה ב‪ 5%-15%-‬מתשואת מדד ת"א‪.100-‬‬
‫החזק – תשואת המניה ב‪ 12-‬החודשים הקרובים צפויה לנוע בין ‪ 5%‬מעל ל‪ 5%-‬מתחת לתשואת ת"א‪.100-‬‬
‫תשואת חסר – תשואת המניה ב‪ 12-‬החודשים הקרובים צפויה להיות נמוכה ב‪ 5%-15%-‬מתשואת מדד ת"א‪.100-‬‬
‫מכירה – תשואת המניה ב‪ 12-‬החודשים הקרובים צפויה להיות נמוכה ב‪ 15%-‬ומעלה מתשואת מדד ת"א‪.100-‬‬
‫מקרא סיכונים‪:‬‬
‫סיכון גבוה ‪ -‬חברה בעלת חלק או כל המאפיינים הבאים‪ :‬ביתא גבוהה מ‪ ,1-‬מבנה מאזן חלש‪ ,‬שיעור צמיחה שנתי‬
‫של מעל ‪.20%‬‬
‫סיכון שוק ‪ -‬חברה בעלת חלק או כל המאפיינים הבאים‪ :‬ביתא שווה ל‪ ,1-‬מבנה מאזן סביר‪ ,‬שיעור צמיחה שנתי של‬
‫‪.8%-15%‬‬
‫סיכון נמוך ‪ -‬חברה בעלת חלק או כל המאפיינים הבאים‪ :‬ביתא נמוך ל‪ ,1-‬מבנה מאזן חזק‪ ,‬שיעור צמיחה שנתי של‬
‫עד ‪.7%‬‬
‫אלעד קראוס‪ ,‬אנליסט‬
‫‪[email protected] I 03-7546113 I 050-4443489‬‬
‫‪5‬‬
‫פרטי עבודת האנליזה‬
‫מועד‬
‫עריכת ‪27/11/11‬‬
‫העבודה‪:‬‬
‫מועד‬
‫פרסום ‪27/11/11‬‬
‫העבודה‪:‬‬
‫פרטי מכין עבודת האנליזה‬
‫שם‪:‬‬
‫אלעד קראוס‬
‫כתובת‪:‬‬
‫ז'בוטינסקי ‪ ,7‬רמת גן‬
‫מספר רישיון ‪:‬‬
‫רישיון בניהול השקעות מספר ‪8708‬‬
‫פרטי השכלה‪:‬‬
‫תואר ראשון בכלכלה מנהל עסקים ומדעי המדינה ותואר שני במנהל עסקים‬
‫ניסיון‪:‬‬
‫פרטי התאגיד המורשה מטעמו פועל מכין עבודת האנליזה‬
‫שם התאגיד‪:‬‬
‫הראל פיננסים מסחר וניירות ערך בע"מ )להלן‪ :‬התאגיד המורשה(‬
‫כתובת‪:‬‬
‫ז'בוטינסקי ‪ ,7‬רמת גן‬
‫מס' טלפון‪:‬‬
‫‪03-7546237‬‬
‫גילוי נאות מטעם מכין עבודת האנליזה‬
‫אני‪ ,‬אלעד קראוס‪ ,‬בעל רישיון לניהול השקעות מס' ‪ ,8708‬מאשר כי במועד פרסום העבודה‪ ,‬לא ידוע לי על‬
‫ניגוד עניינים אשר עשוי להשפיע על שיקול דעתי‪.‬‬
‫גילוי נאות מטעם התאגיד המורשה‬
‫ב‪ 30-‬הימים שקדמו למועד הפרסום‪ ,‬התאגיד המורשה או תאגיד קשור אליו החזיקו‪ ,‬בחשבונות הנוסטרו‬
‫שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם‪ ,‬החזקה מהותית בסוג מסוים של ניירות ערך של התאגידים‬
‫הנסקרים‪.‬‬
‫גרף מחירי המניה‬
‫אלעד קראוס‪ ,‬אנליסט‬
‫‪[email protected] I 03-7546113 I 050-4443489‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪5‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫תאריך‬
‫‪21/08/2012‬‬
‫‪23/05/2012‬‬
‫‪28/03/2012‬‬
‫‪21/11/2011‬‬
‫‪22/08/2011‬‬
‫‪23/05/2011‬‬
‫מחיר יעד‬
‫‪5420‬‬
‫‪4820‬‬
‫‪4880‬‬
‫‪4310‬‬
‫‪4590‬‬
‫‪1900‬‬
‫המלצה‬
‫יתר‬
‫יתר‬
‫יתר‬
‫שוק‬
‫יתר‬
‫יתר‬
‫שיטות הערכה לקביעת מחיר היעד והסיכונים העשויים להשפיע על מחיר היעד‬
‫אנו הערכנו את החברה לפי שיטת השווי הנכסי הנקי‪.‬‬
‫סיכונים עיקריים‬
‫‪ .1‬ריבית עולה פוגמת במימון החברה‪.‬‬
‫‪ .2‬ירידה בדמי השכירות‬
‫‪ .3‬הרעה במצב השוק הקנדי‬
‫‪ .4‬הרעה במצב השוק בארה"ב‪.‬‬
‫‪ .5‬חשיפה למט"ח‪.‬‬
‫הצהרה בדבר עצמאות שיקול הדעת של מכין העבודה‬
‫אני‪ ,‬אלעד קראוס‪ ,‬מס' רישיון ‪ ,8708‬מצהיר בזאת כי הדעות המובעות בעבודת אנליזה זו משקפות נאמנה‬
‫את דעותיי האישיות על ניירות הערך המסוקרים ועל התאגיד שהנפיק ניירות ערך אלה‪.‬‬
‫אלעד קראוס‬
‫אלעד קראוס‪ ,‬אנליסט‬
‫‪[email protected] I 03-7546113 I 050-4443489‬‬
7
‫מחלקת ברוקראג' מוסדי‬
‫מחלקת מסחר‬
‫סמנכ"ל ברוקראז ' מוסדי‬
‫ד ודו מנגן‬
03-7546122
[email protected]
‫אג"ח‬
‫אג"ח‬
‫מנהל תחום אג"ח‬
‫כוכי זמיר‬
03-7546237
[email protected]
‫אסף סבו‬
03-7546233
[email protected]
‫חן הימלפרב‬
03-7546091
[email protected]
‫אג"ח‬
‫ארז דינור‬
03-7546234
[email protected]
‫ לקוחות ז רים‬,‫מניות‬
‫קורין אפריאט‬
03-7546039
[email protected]
‫מידל אופיס‬
‫יריב רייכס‬
03-7546223
[email protected]
‫ אג"ח חו"ל‬,‫אנליסט חוב‬
‫לירון ז יידין‬
03-7546234
[email protected]
‫מניות‬
‫לי ברוך‬
03-7546074
[email protected]
‫דסק מט"ח‬
‫יוסי מנשה‬
03-7546203
[email protected]
‫ראש דסק אג"ח ז ר‬
‫ג'יי טוק‬
03-7546058
[email protected]
‫מניות‬
‫רועי אשבל‬
03-7546238
[email protected]
‫מנהל דסק מט"ח‬
‫כרמית כגן‬
03-7546203
[email protected]
‫אנליסט נדל"ן ואנרגיה‬
‫אלעד קראוס‬
03 - 7546113
[email protected]
SELL SIDE ‫מחלקת מחקר מניות‬
‫אנליסט פארמה וביוטק‬
‫סטיבן טפר‬
03-7546240
[email protected]
‫מנהל מחלקת מחקר‬
‫רמי רוזן‬
03-7546241
[email protected]
‫כלכלנית‬
‫סימי ברק‬
03-7546899
[email protected]
‫אגף כלכלה ומחקר‬
‫כלכלן‬
‫רן זינגר‬
03-7546897
[email protected]
‫ראש אגף כלכלה ומחקר‬
‫עופר קליין‬
03-7546898
[email protected]
‫ אנליסט‬,‫אלעד קראוס‬
[email protected] I 03-7546113 I 050-4443489