סיכום דיון - מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן
הפורום הפיננסי של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן סיכום דיון :מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי מסמך זה מהווה את תמצית הדיון של "הפורום הפיננסי של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן" מתוך מטרה לשתף את הקהל הרחב בעיקרי הדברים .בקריאת המסמך יש להביא בחשבון שמדובר בתמצית הדיון ולא בפרוטוקול מלא .בהתאם למדיניות הפורום ,הדברים מובאים שלא בהכרח בציון שמות כל הדוברים ,למעט ראשי הפורום בהתאם לעניין .יודגש כי הדברים מייצגים את עמדותיהם האישיות והמקצועיות של חברי הפורום ואינם מייצגים בהכרח את העמדות הרשמיות של הגופים אליהם הם משתייכים. _________________________________________________________________________________ על הפורום :הפורום הפיננסי של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן הושק בחודש אפריל .2013מטרת הפורום הינה לייצר שיח מקצועי בנושאים פיננסיים הנמצאים על סדר היום של עולם הנדל"ן ,לקיים דיאלוג בין קבוצה נבחרת של מומחים ולקדם חשיבה משותפת ושיתוף בידע .בין חברי הפורום :מומחים מובילים מהאקדמיה ומהפרקטיקה בתחומי המימון והחשבונאות ,אנליסטים ,מנהלי כספים ,בנקאים ,מנהלי השקעות ומנהלים בכירים מהסקטור הפרטי והציבורי העוסקים בפן הפיננסי של עולם הנדל"ן. המנהלים האקדמיים של הפורום :ד"ר אפרת טולקובסקי ,מנהלת כללית ,מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן ופרופ' אמנון להבי ,המנהל האקדמי של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה. _________________________________________________________________________________ תאריך המפגש 11 :אפריל 2013 נושא המפגש :מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי חומר רקע למפגש :חומר רקע הכולל את היקף האשראי לענף הנדל"ן לפי דוחות הבנקים לשנת 2012ואת ההגבלות הרגולטוריות על מתן אשראי לענף הנדל"ן בישראל. מנחה המפגש :פרופ' אמיר ברנע ,דיקן מייסד בית ספר אריסון למנהל עסקים במרכז הבינתחומי הרצליה. אורחים שהוזמנו למפגש :גב' קלרה צברגל ,מנהלת סקטור בניה ונדל"ן ,בנק הפועלים; מר גדי בן חיים ,ראש תחום השקעות נדל"ן ,קבוצת הראל ביטוח ופיננסים; מר ליאור מור ,מנהל השקעות נדל"ן ,מנורה מבטחים ביטוח בע"מ; מר חנן מור ,יו"ר קבוצת חנן מור. נוכחים לפי סדר א"ב :פרופ' יאיר אורגלר )דח"צ ,גזית גלוב(; מר יוסי אריאס )אנליסט ,עמיתים(; מר אמיר בורגר )עצמאי(; מר יובל בן זאב )אנליסט ,כלל פיננסים(; מר הדי בן סירא )שותף מנהל ;(KCPS ,עו"ד רן גולדשטיין )ראש תחום נדל"ן ,מידרוג(; מר ברי גנדנשטיין )אנליסט ,לאומי פרטנרס(; מר עומר זורע )מנהל מחלקת השקעות סחירות בישראל ,קבוצת הראל ביטוח ופיננסים(; מר מרק זק )סמנכ"ל כספים ,גב ים(; מר ניר טואף )אנליסט ,מיטב(; ד"ר מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , אפרת טולקובסקי )מנכ"ל ,מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן(; מר ניר יוסף )אנליסט ,מידרוג(; מר אבי יעקובוביץ' )מנכ"ל ,גב ים(; מר נדב כהן )מנהל קשרי משקיעים ,גזית גלוב(; פרופ' אמנון להבי )מנהל אקדמי ,מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן(; מר שי ליפמן )אנליסט ,אקסלנס נשואה(; גב' דורית סלינגר )מנכ"ל מעלות לשעבר(; רו"ח רמון עמית )אנליסט ,לידר שוקי הון(; מר אדר עציוני )מנהל מחלקת מחקר ,מגדל שוקי הון(; רו"ח אורן פרנקל )סמנכ"ל כספים ,אלוני חץ( ,מר ארז קפיטולניק )אנליסט ,הדס ארזים(; מר משה רבניאן )מנהל השקעות ,מיטב דש(. ד"ר אפרת טולקובסקי זהו מפגש הפתיחה של הפורום הפיננסי של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן .השנה צפויים להיערך שני מפגשים .מפגש הפתיחה היום יעסוק בנושא מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי .ינחה את המפגש פרופ' אמיר ברנע, הדיקן המייסד של בית ספר אריסון למנהל עסקים במרכז הבינתחומי .מפגש נוסף יערך בחודש יוני בהנחיית רו"ח שלומי שוב ,סגן דיקן חשבונאות ,בית ספר אריסון למנהל עסקים ,במרכז הבינתחומי הרצליה .הפורום נוצר בהשראת "פורום שווי הוגן" המתכנס אחת לחודש בבית ספר אריסון למנהל עסקים. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן החל פעילותו במרכז הבינתחומי הרצליה באוקטובר .2011המכון נוסד במטרה להוות בימה אקדמית ללימוד ולחקר הנדל"ן וכפלטפורמה לדיון בין האקדמיה לתעשייה .המכון פועל ברוח המצוינות האקדמית ,החדשנות והיזמות של המרכז הבינתחומי הרצליה .המכון פועל לקידום מחקר אקדמי בתחום הנדל"ן. ראוי לציין במיוחד ,עבודת מחקר שערכנו עם פרופ' צבי אקשטיין ,דיקן בית הספר לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה בנושא מחירי הדיור והשפעת הארנונה על המלאי התכנוני .אחת המסקנות המרכזיות מהמחקר היא שהפער בין מחירי הארנונה על נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן למגורים ,מייצרת ,בטווח הארוך ,מלאי תכנוני נמוך מדי של נדל"ן למגורים. המכון פועל לבניית תכניות לימודים אקדמיות בתחום הנדל"ן .כיום מתקיימים במרכז הבינתחומי הרצליה לימודים אקדמיים בתחום הנדל"ן בבית הספר למשפטים ,בבית הספר למנהל עסקים ,בבית הספר הבינלאומי ובקרוב גם בבית הספר לכלכלה .כמו כן ,קיימת התמחות משנה בנדל"ן במסגרת לימודי ה MBAבבית הספר אריסון למנהל עסקים .בטווח הארוך המטרה היא לבנות תואר שני בנדל"ן .בנוסף ,עורך המכון תכניות הכשרה למנהלים בתחום הנדל"ן. מטרה נוספת של המכון היא לחזק את הקשר בין האקדמיה לתעשייה בתחום הנדל"ן .אנחנו מקווים שהמחקרים הנערכים על ידי המכון יהיו אפליקטיביים וישמשו בפועל את התעשייה .מטרה נוספת הינה השפעה על השיח בתחום הנדל"ן כגוף אובייקטיבי ללא אינטרס מובנה .אנו מאמינים כי יצירת אמירה במסגרת פורום כגון זה ,תוכל לייצר השפעה. השנה הושק מדד מכון גזית-גלוב למחירי דירות ) .(GGII – GAZIT-GLOBE IDC INDEXמדד זה שונה מהמדדים הקיימים בהיותו מבוסס על שיטת המכירות החוזרות ,בדומה למדד קייס שילר מארצות-הברית .הבעיה במדדי מחירי הדירות הקיימים היא שבכל תקופה נמכרות דירות שונות בעלות מאפיינים שונים .הלמ"ס למשל ,מתבסס על השיטה ההדונית של משתנים מסבירים שמסבירים את השוני במחירי הדירות .לעומת זאת ,במדד GGII מסתכלים רק על דירות שנמכרו פעמיים בתוך אותה תקופה בהפרש של יותר משנה .כך שדירות חדשות שנכנסות לשוק ,בשלב הראשון ,אינן נכללות במדד .רק אחרי שיש בהן מסחר פעמיים הן נכנסות למדד .המדד מפולח גם לפי האזורים השונים :ת"א ,חיפה ,גוש דן ,השרון ועוד .עיקר המסקנות לשנת 2012הן עלייה ממוצעת של 5%במחירי הדירות בכל הארץ ויציבות מחירים בת"א. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , המכון עורך פעילות מקצועית שוטפת הכוללת כנסים ,ימי עיון ,שולחנות עגולים ,אירוח משלחות מחו"ל ועוד. __________________________________________________________________ דיון :מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי האם קיים בשוק הישראלי מחסור באשראי לנדל"ן? פרופ' אמיר ברנע בדיון היום נדון בנושא מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי .השאלה המרכזית שיש לשאול היא האם קיים מחנק אשראי? זהו מושג לא ברור :מהו מחנק אשראי? האם הפונים לבקש אשראי ,במחיר ההון הנוכחי נענים בשלילה? או שהריבית גבוהה מדי עבורם? האם מדובר במצב של קיצוב? השאלה מתרחבת לשאלה כללית יותר: פעילות בנק ישראל מול המערכת הבנקאית בתחום של העלאת רמות הלימות ההון הנדרשות -כיצד היא משפיעה על מחיר האשראי וזמינותו. כיום הפיקוח דורש הון-ליבה בבנקים המסחריים שעומד על פחות מ , 9%-אך בשנים הקרובות השיעור יגדל .בנפרד מוטלות על הבנקים מגבלות הון ענפיות .מחלקות הנדל"ן בבנקים הגדולים כפופות למגבלות ועולה השאלה מה קורה כשעוברים את המגבלה? שאלות נוספות הן :האם האגרגציה של כל פעילויות הנדל"ן תחת כותרת אחת היא נכונה? האם נכון לכלול תחת אותה כותרת גם נדל"ן מניב ,גם למגורים וגם ערבויות בנייה? אין ספק שסקטור הנדל"ן הוא צרכן אשראי מסיבי .סקטור זה היה בעבר מנוע הצמיחה של המשק .במסגרת הדיון, ניתן לשאול ,אם יש מחנק אשראי ,מדוע לא רווחות יותר תופעות של מסחור חוב נדל"ן המאופיין בכך שהבנק מנצל את הידע שלו ,הן כלפי הלווה והן כמוניטור של פרויקט נדל"ן ומוכר את ההון עם הסיכון לגורמים חוץ בנקאיים? נקודה נוספת לדיון ,בזמנו ישבתי בוועדה שדנה בנושא רישוי בנייה ,במסגרתה עלתה השאלה עד כמה הליך הרישוי להשגת היתרי הבנייה יוצר בעיית מימון? הבעיה היא שיזם נדל"ן שרוכש קרקע ממנהל מקרקעי ישראל ,נדרש לחכות תקופה די ארוכה לאחר הרכישה עד שמתקבלים אישורי הבניה .דיברתי עם אנשים בענף על פער הזמן בין רכישת הקרקע לבין התחלת המכירה ,לפעמים זה לוקח עד שנתיים .מדוע הממשלה לא נכנסת לתחום המימון? למשל ,במכירת קרקע של המנהל ,מדוע נדרש מזומן מיידי ולא כתחליף חלק מזומן להבטחת השלמת העסקה ,ואת השאר רק לאחר קבלת ההיתרים תוך מתן בטוחות? כלומר מבחינת זווית המימון ,נוצרת בעיה כאשר לפרויקט אין תזרים הכנסה אולם חייב באשראי נגד הקרקע .לכן על מנת להבטיח את הרכישה המנהל יוכל למשל ,לקבל רבע משווי הקרקע עם הזכייה במכרז והיתרה בפריסה או בסוף? לא קיבלתי תשובה מספקת מדוע המנהל לא משתתף בדרך זו או אחרת במימון נדל"ן .השתתפות המנהל תפחית לדעתי את חוסר הוודאות ,תסייע לממשק בין היזם לבנק ותקל על הקושי המימוני בו נתקלים הלווים. ד"ר אפרת טולקובסקי הרעיון של מימון דרך המנהל מאוד מעניין .ישנו רעיון להקים משרד לנדל"ן )חנן מור מקדם את השיח בנושא כבר זמן רב( .אם למשל ,המדינה הייתה אחראית על המימון ואותו משרד היה גם זה שאחראי על התכנון ,ברגע שאותו משרד יהיה אחראי גם על מימון וגם על זמן התכנון ,סביר להניח שהמצב ישתפר. פרופ' אמיר ברנע כדי לבחון האם יש מחנק אשראי ,אשאל מה תפקיד הבנקים במימון הענף? מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , גב' קלרה צברגל לדעתי אין מחנק אשראי ,אין מספיק קרקעות כך שאין פרויקטים .המנהל לא משחרר קרקעות אטרקטיביות .אין הרבה ביקוש להשקעה ואין גם עודף היצע .אני מרגישה תחרות בין הבנקים השונים :למשל ,כשיוצא פרויקט אטרקטיבי ,ישנה תחרות קשה בין הבנקים .הכשל הוא בהיצע .רמות הביקושים הן "מחלה קשה" .לגבי השאלה מדוע המסחור של אשראי לא שכיח יותר? הכל עניין של צורך .האשראי מחולק בהתאם לצורך ,ככל שלמערכת הבנקאית יש מענה מספיק לבנקאים אז אין צורך בכך .לדוגמא ,בבנק הפועלים הרגישו שהם קרובים למגבלת האשראי והיה חשש שעלול להיווצר מחנק אשראי .כדי להקדים תרופה למכה ,מחלקת סינדיקציה עשתה עסקאות ובנתה תשתית והחלה לראשונה לשתף פעולה עם חברת ביטוח גדולה למימון משותף של פרויקטים .הבנק יצר את התשתית כדי להיות ערוך לביקוש יתר ולספק מענה לחשש של מחסור באשראי בענף הנדל"ן .הכלי של מסחור אשראי קיים ,אבל כרגע אין צורך להשתמש בו .זהו כלי קלאסי לנושא נכסים מניבים כי שם המקורות של אשראי בטווח ארוך הם יותר בנמצא במוסדיים מאשר בבנקים. פרופ' אמיר ברנע (1האם גם התחום של נדל"ן מניב כלול בהגדרת נדל"ן? (2האם בנדל"ן מניב הסיכון הענפי לא מועבר לשוכר החייב דמי שכירות לטווח ארוך ונותן בטחונות כגיבוי להתחייבות? גב' קלרה צברגל אנחנו שונים מגרמניה אנגליה וצרפת .בישראל מעטים הנכסים המושכרים לטווח ארוך של 20שנה ומעלה לגופים שאפשר להסתמך עליהם במאה אחוז כמו חברות ממשלתיות .כאשר המדינה היא השוכרת לטווח ארוך הרגולציה מאפשרת למערכת הבנקאית לא לכלול זאת. מהו ההבדל ברמת הסיכון בין נדל"ן מניב לנדל"ן למגורים? גב' קלרה צברגל ניקח לדוגמא בניין משרדים :זה קשור לסיכון בענף הנדל"ן גם אם יש 100%תפוסה והבניין מנוהל ברמה גבוהה מאוד .ברגע שיהיו עוד בניינים בסביבה הדיירים יזלגו לבניין בו מחירי השכירות זולים יותר ,כך שהמחירים ירדו בבניין הקיים .זה קשור להיצע של נכסים מסוג זה .ברמות המינוף בהן מתנהלים היום בישראל ,למשל ניקח רמת מינוף של ,60%שאינה רמת מינוף גבוהה במיוחד .אם בשל היצע של נכסים דומים בסביבה ,מחירי הנכסים הקיימים ירדו ,הבנק מסתכן במינוף של .100% ד"ר אפרת טולקובסקי ההיצע לנדל"ן למסחרי בארץ יותר גבוה למגורים .הם לא קורים ביחד .התכנון העירוני הוא כזה שההיצע למסחרי וההיצע למגורים אינם בקורלציה גבוהה .יש כל כך הרבה תהליכים בירוקרטיים ,כך שיש הבדל בין מחירי קרקע לייעוד למסחרי לעומת ייעוד מגורים. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , גב' קלרה צברגל לדעתי ,יש קורלציה ישירה .האפשרות להטיל תת-מגבלות המותאמות לתחומי הנדל"ן השונים מקטינה את הגמישות של המערכת הבנקאית .ישנם בנקים בהם יש מגבלות פנימיות .לדוגמה ,הדירקטוריון יכול להחליט על רמת סיכון מסוימת לנדל"ן מניב בתוך המגבלה של ענף הנדל"ן. מר יובל בן זאב אולי המחסור נובע מההסתכלות האחידה של בנק ישראל על 10תחומים שונים .ובמאזנים חלק גדול מה 22%-הולך למימון של נכסים מניבים בו לבנקים אין יתרון מבחינת המקורות אלא למוסדיים. גב' קלרה צברגל אחת הטענות שאפשר להעלות לסדר היום היא עודף רגולציה על הבנקים .רגולציה זו יכולה להגביל את כמות האשראי שהבנק יוכל לתת לנכסים מניבים .מבחינת בנק ישראל עצם העובדה שהוא לא מוסיף רגולציה זה מקל על המערכת המימונית בבנקים להתגמש .אם נעשה הבחנה כנ"ל אז נקשיח את התנאים למתן אשראי. מר יובל בן זאב לכסף המוסדי הארוך יש יתרון במימון נכסים מניבים ,כך שניתן לשחרר את המקורות למימון. הקריטריונים למתן אשראי בנקאי לנדל"ן פרופ' אמיר ברנע לגבי הממשק בין הבנק והלקוח .איזה לקוח הבנק מחפש? למשל ,האם יש הבדל בין חברה ציבורית ללא ציבורית? הייתה טענה שבעקבות המשבר ב 2008-הבנק פחות מסתכל על בטחון נכסי ,LTV ,אלא יותר על יכולת תזרימית. גב' קלרה צברגל מבחינת חברה פרטית /ציבורית אין לנו העדפות .לנו חשובים השקיפות וניהול הספרים בצורה מסודרת .אם חברה פרטית מנוהלת ברמה גבוהה שמספקת דיווחים אמינים ,מבחינתנו היא כמו חברה ציבורית מפוקחת LTV .הוא תנאי הכרחי אך לא מספיק .אנו מסתכלים גם על כושר ההחזר ואם הוא מתאים ל LTV-ולהיפך .אנחנו מסתכלים על נתונים נוספים .למשל ,מסתכלים גם על יזם שמבקש מימון עם LTVמאוד נמוך עם כושר החזר מאוד גבוה ומבקש מימון להקים פרויקט ,אז מה יקרה אם עכשיו תהיה ירידת ערך? אנחנו מסתכלים על איכות הניהול ,כושר הביצוע והניסיון של הלקוח. פרופ' אמיר ברנע האם יש ריקורס מהפרויקט ליזם? גב' קלרה צברגל ודאי שכן .יש ריקורס מפרויקט לפרויקט .בניגוד לחו"ל ,המערכת הבנקאית בישראל עובדת עם .SPVהקהילה העסקית בישראל מאוד קטנה ,היא אפילו לא שכונה בניו-יורק ,אם יזם כושל והמערכת הבנקאית תיתן לו שוב מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , כסף ,אז הכל ייהרס .למרות שבחו"ל זה נון-ריקורס לפי הספר ,הבנק לא נותן מימון פעם שנייה לחברה שהפסידה כסף .אני לא מכירה את זה לא באטלנטה ולא בלאס-וגאס .יש שם קרדיט היסטורי. תחומי הנדל"ן בהן ניתן כיום אשראי חוץ-בנקאי פרופ' אמיר ברנע האם הגופים המוסדיים פעילים בשוק הנדל"ן ומעניקים אשראי חוץ-בנקאי? האם רצוי ליצור הפרדה בין אשראי לנדל"ן מניב לבין אשראי למימון פרויקטים בהקמה? מר גדי בן חיים ,הראל החוזים הארוכים נעשים עם קלרה צברגל .למשל ,בחוזים עם גופים ממשלתיים חברת הביטוח מחזיקה את הנכס עצמו ,כמו קריית הממשלה בבאר-שבע .במקרים אחרים מממנים את הנכסים האלה .אנחנו מממנים נכסים מסוג זה .למשל ,אנחנו מממנים את קריית הממשלה בת"א – חצי מוחזק ע"י חברת אפריקה-ישראל בחוזה ארוך טווח עם המדינה .ניתן מימון לכל תקופת ההסכם עם מדינת ישראל .לבנקים קשה להעמיד מקורות ל 10-שנים. באשר ליצירת דיכוטומיה בין נדל"ן מניב למימון פרויקטים ,לדעתי המוסדיים נכנסים למימון פרויקטים .הראל החלה כבר לפני שנתיים לבצע מהלכים כמו קבלת אישורים רגולטורים .הראל בתהליך למידה של התחום .כרגע מממנים 20גופים יחד עם בנק מסחרי גרנד קניון בבאר-שבע ומממנים פרויקט מגורים בנתניה .העניין הזה הופיע כחלק מדרישת הרגולטור .דירקטוריון הראל ביקש שהמימון יעשה עם בנק מסחרי עם ניסיון ורק בשלב מאוחר יותר הם יספקו את המימון לבד .לסיכום ,יהיה ליווי פיננסי בקרב המוסדיים ,אבל צריך לבנות את המערך המתאים .הסיבות לכך הם המחנק והצורך .גם לנו יש רגולציה שמגבילה אותנו .למשל ,הרגולציה שלנו רלוונטית למתן הערבויות .ככלל אחוז ה default-בליווי פיננסי למגורים הוא נמוך מאוד אם אין ,fraudולכן כגוף נותן אשראי אין סיבה שלא יהיו שם. פרופ' אמיר ברנע מה כולל סל השירותים הניתנים ללקוח על ידי גוף חוץ בנקאי? מימון בלבד? האם הראל רק מממנת או שהיא מחייבת את היזם הלווה להיות לקוח של חברת הביטוח הראל? מר גדי בן חיים אין קשר .אנחנו מבטחים נכסים שהם מחזיקים .אלו עסקאות אחד לאחד הבנויות על מערכות יחסים ארוכות טווח. למשל ,אנחנו מממנים את הקניונים של מליסרון .אצלנו אין התניית שירות בשירות כמו אצל הבנקים .אם מליסרון מממנת את ביל"ו סנטר על ידי הראל ויש לה חשבון בבנק זה לא מפריע להראל .חשבון הבנק אליו זורמים תקבולי השכירות ישועבד להראל ממילא אז מה זה משנה איפה הוא יושב? מר חנן מור תפקיד המוסדיים הוא לעשות מימון ארוך-טווח לנכסים .המערכת הבנקאית צריכה לצאת מהתחום של מימון ארוך-טווח ולאפשר למוסדיים וקרנות הפנסיה להוביל את התחום .יש להסתכל על מצוקת האשראי בעתיד .הבעיה היא שהיום אין מצוקת אשראי .לפני שנה וחצי הייתה מצוקה קשה מאוד כי רק 5בנקים מספקים מימון לפרויקטים בהקמה בארץ .הטילו עליהם את בזל ,3הם נדרשו לרתק שיעורי הון גדולים יותר אצלם .מנגנון הערבויות של חוק מכר הוא ייחודי לישראל .לפי המאזנים הוא לא משרת את הסיכון של ההקמה .היום משלמים מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , עבור הליווי הבנקאי ישירות לחשבון הבנק ,כך שהבנק שולט בכסף שנכנס ובכסף שיוצא .הטילו על הבנקים מעין ניהול פיננסי על הכסף ברמת המיקרו .לדעתי ,המשמעות של ערבות בנקאית בחוק המכר ירדה מהפרק .שימו לב להון העתק במאזנים שלהם .לדעתי ,צריך לבחון מחדש בצורה מהותית האם כל הרעיון של ערבויות חוק המכר עדיין נדרש .לדעתי ,במציאות החדשה הוא כלל לא נדרש ולראיה הוא לא קיים בעולם .לדעתי ,החוק לא מצדיק ריתוק של .50%עלויות המימון לדירה כתוצאה מהחוק גדולות יחסית למה שהיה פעם .בזה ניתן לטפל מאחר ואינן משקפות את הסיכון .היום אין בעיית אשראי .צריך לעשות בדיקה מה הצפי של הפרויקטים העתידיים .עכשיו יהיה מיתון ב 3-שנים הקרובות .יהיה היצע קרקעות גדול שישתחרר עוד 7-5שנים ואם נשאר באותה קונסטלציה של 5 בנקים בלבד ניתקל בבעיה. גב' קלרה צברגל זה נכון שהמנגנון בארץ ייחודי לישראל .ערבויות חוק מכר זהו מוצר ישראלי .יש מקום לחשוב בישראל על שיטה אחרת .אבל אני לא חושבת שצריך לאמץ את השיטה בארה"ב בשל השפעתה השלילית על המערכת הפיננסית. לדעתי הסיכון של ערבויות חוק מכר קיים .רמת הסיכון יורדת ככל שבינוי הפרויקט מתקדם .בנק ישראל טוענים: "מסובך לנו ,אנחנו לא יכולים לעשות את החישובים האלה" .אין לי ספק שה 50%-משקף את הממוצע .לדעתי, בתחילת הפרויקט ,ערבויות חוק מכר יותר מסוכנות מ.50%- מר חנן מור בעיה נוספת היא שמחייבים אותך בפרויקט לא לפי שלבים .היקף השלב הראשון הוא 20מיליון ₪והיקף הפרויקט כולו 200מיליון ,₪אך מרתקים 200מיליון ₪מההתחלה .זהו היקף ערבויות +הון עצמי. גב' קלרה צברגל זה לא קורה בבנק הפועלים ,אם אתה רוצה פרויקט של אלף דירות ,ותרצה מהיום הראשון ,מימון פיננסי של הבנק לעשר השנים הקרובות ,אז עליך לשלם .אבל אין צורך בזה :אם בשנה הראשונה תמכור מאה דירות ,נתקדם ותוכל לקבל עוד כסף .אם לא ,הבנק דורש שתשלם על ההתחייבות כפי שנהוג בכל העולם. פרופ' אמיר ברנע בחו"ל ,כשאין ערבויות חוק מכר ,לקוח שמשלם עבור דירה בהקמה לוקח סיכון רב. גב' קלרה צברגל זה לא כך .בחו"ל ,הלקוח משלם 10%וזה רק בסוף והכסף במקרים רבים נמצא אצל נאמן .דווקא עומס עלויות המימון על היזמים יותר גדול ,משום שעלות הקמת הפרויקט מאשראי בנקאי היא יותר גבוהה -הריביות יותר גבוהות מעמלת ערבות חוק מכר וזה גם מסכן את היזמים ,משום שאותו דייר ששילם סכום קטן התמריץ שלו לבטל גבוה יותר מאשר אם הוא היה מושקע יותר .דווקא השיטה בישראל מבחינת תמריצים מקטינה את הסיכון לענף הנדל"ן. פרופ' אמיר ברנע ערבויות חוק המכר ,מדוע אינן אלמנט ביטוחי? גב' קלרה צברגל בנק הפועלים מתחרה בחברות הביטוח .יחסית להיקפי מאקרו ,היכולות של חברות ביטוח נמוכות .המגבלות על ההיקף הכספי של חברות הביטוח לא נותנות מענה לצרכים במצב של הצפה בקרקעות. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , מר גדי בן חיים המגבלות הן שניתן להוציא ערבויות רק מכספי הנוסטרו ולא של העמיתים. מר חנן מור היום כשמישהו קונה דירה אתה מחויב להפקיד שובר שהולך לבנק. גב' קלרה צברגל לדעתי השוברים מקטינים סוג אחד של סיכון בלבד. מר חנן מור עד כמה שווה עלות הביטוח שהוא בערבות והאם נדרש לנוכח פני הליווי החדש של פרויקטים בישראל? גב' קלרה צברגל אם רכשת דירה בפרויקט שכשל ,מה אתה עושה ללא הערבות? במצב הנוכחי ,הרוכשים או שמקבלים חזרה את הערבויות או שמקבלים דירה .לבנק יש זכות למנות כונס נכסים ולדיירים יש זכות לקבל את הערבויות .מה שקורה הוא שאם הפרויקט מתקדם המממן בוחן שיקולי עלות-תועלת האם להגדיל את האשראי ללקוח או לשבור את הכלים .אילולא הייתה ערבות ,השיקול של עלות תועלת היה לרעת הדייר. מר חנן מור בנושא המימון יש עוד שכבה שהשתנתה .עד עכשיו דיברנו על שכבת הבנק ,יש עוד 2שכבות .בשכבת ההון העצמי יש מחנק .עדיין לא רואים אותו אבל הוא מתקיים בפועל .היה שינוי בדרישות ההון העצמי .אם בעבר יזם שהיה לו הון עצמי וביקש לקבל מימון נדרש בשביל איקס פרויקטים להביא ,15-20%היום העלו את הדרישות ל 40%-ולכן יכולתו לבצע פרויקטים קטנה .שכבה נוספת ,השוק המשני שאינו מפותח דיו ,הכוונה היא לנושא האג"חים למימון הון עצמי .פתרונות המימון לשוק הנדל"ן בתקופה הנוכחית קטנו ביחס לעבר .וזה תחום שאפשר לפתח. מנהל מקרקעי ישראל פרופ' אמיר ברנע לכאורה ,אם המנהל היה מסתפק במקדמה של 20-10%ויתרת התשלום הייתה מועברת לפי לוח הזמנים של גמר התכנון ,זה היה מקל מבחינת נפח המימון ,אבל אין לזה השלכות על מחיר הנכס. גב' קלרה צברגל לו המנהל היה עובד בצורה יעילה ,היה אומר שלמו למשל 25%בזכייה ואת היתר רק בעת שתסיימו את הבניה ואם ייקח יותר מאיקס זמן ,תקבלו קנס .יש שתי בעיות לכך :ראשית ,היזם עושה את המקסימום והרשויות עוצרות את המהלך .שנית ,בעבר המנהל היה נותן אשראי לתשלום הזכייה וקבע ריבית שהייתה ריבית השוק .אח"כ הריבית בשוק ירדה ואף יזם לא רצה לקבל מהם אשראי מכיוון שלא עדכנו אצלם את שיעור הריבית. מר חנן מור דרישות ההון העצמי של יזמים בינוניים קטנים שונות מבעבר .בכל זאת ,לפני כשנה וחצי בנק לאומי ובנק הפועלים סגרו את המימון. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , גב' קלרה צברגל זה היה רק למשך רבעון ומאז אנחנו כן נותנים מימון. מר חנן מור אי אפשר להשאיר את השוק בידיים של הבנקים הגדולים ששולטים היום בנושא המימון .אציין כי בנק מזרחי- טפחות עשה חיל כאשר לקח קליינטים וגם את השוק ויש להם מיליארד ₪רווח. מימון נדל"ן באמצעות שוק ההון פרופ' אמיר ברנע מהו תפקידו של שוק ההון במימון נדל"ן? גב' דורית סלינגר במערכת הבנקאית נוצרה התמחות בלתי רגילה ,שאינה קיימת בשוק ההון .הבנק יודע להסתכל על פרויקט במנותק מהחברה עצמה .התחום של ניתוח פרויקטים אינו מוכר לרוב החברות בשוק ההון .לכן ,נוצר תחום של שיתוף פעולה בין בנק מתפעל לבין גורם מוסדי שנותן את המימון .לרוב חברות הביטוח ובתי ההשקעות אין מערך נדל"ן עצמאי משלהם .למרות זאת הם מתאימים גם לא רק לתקופת ההנבה אלא גם לתקופת הייזום .זה לימוד מאוד איטי הנבנה שלב אחרי שלב בקרב חברות כמו מנורה וכלל. מר ליאור מור השוק כרגע נמצא בנקודת פיתול .אם בעבר הכסף הארוך של המוסדיים מימן פרויקטים לנכסים מניבים ופחות הסתכלנו על נכסים המשמשים למגורים וייזום משתי סיבות :הראשונה ,כי אין התמחות וכי מח"מ ההלוואה מאוד קצר; היום לעומת זאת ,השילוב של נזילות המוסדיים והמגבלה של הבנקים ,יוצר מצב בו שיתוף פעולה בין המוסדיים והבנקים מקנה יתרון לשני הצדדים .קרי ,הניסיון ,המומחיות והידע של הבנקים והכסף של המוסדיים שהוא זול יחסית והיום מוכנים לקחת את הסיכון למח"מ קצר חיובי ,ואולי גם לשלב התחייבות ארוכה ,למשל, פרויקטים של דיור בר-השגה והשכרה .ניתן לעשות קומבינציה של הקמת פרויקט מהיום הראשון ,עם כסף קצר בשיתוף בנקים ולעשות את זה בקונסטלציה בה הנכס הופך לנכס מניב. רכישת נכסים מניבים בחו"ל בקרב המוסדיים פרופ' אמיר ברנע אני קורא בעיתון שמנורה או הראל הולכים לפרויקטים של מימון בחו"ל וקונים שם נכסים מניבים ודווקא בארץ הפעילות שלהם בתחום זה יותר מצומצמת. מר יובל בן זאב הם קונים אקוויטי עם כסף ארוך .הסיבה שבעטיה הם קונים נכסים מניבים בחו"ל היא שלא נותרו יותר נכסים מניבים בישראל. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , מר ליאור מור זאת בדיוק הנקודה ,בכל הנוגע למימון סיניור ולמימון ראשוני בכיר אין לנו יתרון בחו"ל .אנחנו לא יכולים להתחרות עם המערכת הבנקאית המשוכללת בחו"ל ,למשל עם .HSBCאנחנו נכנסים ,או בהלוואת מזנין ברמת החוב הנחות שבו יש ריביות גבוהות ,או באקוויטי .אנחנו נכנסים לרכישת נכסים בחו"ל שיניבו לטווח ארוך אחוזי תשואה גבוהים .למשל ,קנינו בשיתוף עם הראל נכס מניב בחו"ל בו נחתם חוזה עם לקוח לעשרים שנה. כשמנורה קונים נכסים מניבים בניו-יורק נכנסים ברמת אקוויטי ולא ברמת ההלוואה .אנחנו מסתכלים על פרויקטים מהסוג הזה כעל פרויקטים זרים .אלו פרויקטים שאנחנו כגוף מוסדי לא יודעים לעשות לבד אין לנו את האופרציה לעשות לבד .אנחנו לא נכנס לפרויקט בשלב הייזום אלא בשלב ההנבה .החברה קונה רק נכסים "מוכנים". מר גדי בן חיים לדעתי ,שלב הייזום הרבה יותר מסוכן. מר יובל בן זאב מימון הקמה /ליווי פרויקט זו התמחות שקיימת היום בבנק הפועלים ולא קיימת מספיק בשוק המוסדי .מימון לטווח ארוך בין אם זה מזנין או אקוויטי זו עסקה פיננסית בה יתרון לצד המקורות. מימון שלב הייזום פרופ' אמיר ברנע מי בישראל מממן את שלב הייזום? מר גדי בן חיים אם למשל נכנס כשותפי אקוויטי עם קבוצת חנן מור אז אין הנבה מידית ,אין הכנסות .בסוף הדרך ,המכירה מבוססת על רווחי הון ולא כל מכירה היא פירותית .זה מקום אחר מבחינת רמת הסיכון. פרופ' אמיר ברנע ניקח לדוגמא את הבניין של חברת "צ'מפיון מוטורס" בבני ברק. מר יובל בן זאב בשלב זה הוא עדיין יזמי אבל רואים איך הוא הופך לנכס מניב. מר גדי בן חיים כעת הנכס יזמי .אנחנו מממנים פרויקטים מסוג זה בשלב דומה .לדוגמה ,קניון בבית שמש. מר חנן מור כרגע בארץ יש בעיה בשלב הייזום ,פתרון אפשרי הוא הקמת קרן REITשמגלגלת כסף מייזום. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , ד"ר אפרת טולקובסקי קרנות REITבחו"ל לא מגלגלות ייזום .בסמינר דיור בר השגה שקיימנו ,היזמים שאירחנו מחו"ל טענו שהאמורטיזציה בישראל מהירה מדי לאשראי לטווח ארוך .איזו אמורטיזציה עושים בארץ? לבנקים זה טבעי אבל מה עם המוסדיים? למה אין אמורטיזציה של 40שנה? מר ליאור מור יש מוצר אמורטיזציה של 30שנה אצל חברת אמות .נניח שיש בניין שמושכר ל 20 -שנה למדינה ונותנים עליו הלוואה בין 7-5לשנים .אתה אדיש לגבי ה bullet-של סוף תקופה .אתה יכול לעשות אמורטיזציה ל 30-שנה .אך מצד שני יכול להיות שלא תרגיש נוח עם שווי הנכס בסוף התקופה ואז תרצה שתהיה אמורטיזציה מלאה .אם אתה לא מרגיש טוב עם ערך הגרט – residualאז תרצה אמורטיזציה מלאה. ד"ר אפרת טולקובסקי אתה מתכוון שיש בעיה עם ה residual -של מדינת ישראל? מר גדי בן חיים זה תלוי ,בסוף יש .underlying assetאם הנכס הזה נמצא למשל בערבות קולורדו והוא מושכר לממשלת ארה"ב ל 20-שנה ,הוא רוצה להיות בסוף תקופה עם אפס .bullletאני פוחד ממצב שבו שווי הנכס יהיה שווה בסוף אפס. אם זה בלב ניו יורק או וושינגטון זה סיפור שונה. מימון נדל"ן ארוך טווח באמצעות שוק ההון פרופ' אמיר ברנע האם יש התפתחות בשוק ההון שיכולה להקל על מימון נדל"ן דוגמת מכשיר פיננסי כגון יכולת להאריך תקופה דרך עסקאות ?forwardכיום יש בעיית אמורטיזציה של החוב לפיה נותנים הלוואה קצרה מדי לחיי הנכס .האם יש מכשירים פיננסיים הנוגעים לכל הנושא של "מחזור חוב"? מר ליאור מור אם יהיה מכשיר או אם תהיה צורה להשקיע דרך שוק ההון ולא דרך לממן הון עצמי דרך אג"ח ,אז נרצה להיות שם. כאשר אנחנו מסתכלים על שיתופי פעולה עם בנקים ,אז נכסים מניבים מתאימים לקרנות פנסיה – כי הם מסתכלים לטווח הארוך ומחפשים את החלק היותר שמרני בסקאלה של הסיכון .אני מדבר על רמה של 9-6%סיכון .היום נכסים מניבים בישראל לא קונים בפחות מ .7%.-7.5%-אם היום שוק ההון בשיתוף עם הבנקים ,ידע לייצר מכשירים פיננסים שמשתמשים בידע והניסיון של הבנקים בשיתוף פעולה עם הכסף הזול של המוסדיים ,אז יש מקום לדבר הזה גם מצד הבנקים וגם מצד המוסדיים. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , חלוקת ענף הנדל"ן לתת-קטגוריות מר חנן מור אני שומע שמפחדים מהעבר ולא מתכננים את העתיד .העתיד מתוכנן לפי התקנים של העבר כשבפועל צריך להסתכל באופן שונה על הכל .במדינת ישראל יש להפריד את הסיכון בין נדל"ן למגורים ,לתשתיות ולמסחרי .אלו סיכונים שונים וההסתכלות צריכה להיות שונה .אפשר לבנות מערכות חדשות שיטיבו עם כולם .נכון שהיום המערכות התפעוליות הם אצל הבנקים אבל אפשר להמציא חדשות .זאת לא תורה מסיני. גב' קלרה צברגל אנחנו כרגע 7-8שנים בשוק עולה .מה יקרה בתסריט בו השוק ירד .מה יהיה אם מחירי הנדל"ן יצנחו? ניקח לדוגמא ,תרחיש קיצוני של משבר גדול בענף הנדל"ן .המשבר יפגע בכל ענפי הנדל"ן .לדעתי יש קורלציה בין מחיר נדל"ן מסחרי למחיר נדל"ן למגורים .אחד גורר את השני. רו"ח אורן פרנקל לדעתי ,למרות מה שאמרת ,מגורים ומשרדים הם לא בעלי אותם סיכונים. פרופ' אמיר ברנע (1גב-ים היא בעלת נכסים מניבים .האם ישנה לחברה בעיה מימונית כשהיא חלק מקונצרן IDBשמתמודד עם קשיי מימון? (2האם לגב-ים יש בעיה מימונית אקוטית לממן נכסים באמצעות שוק ההון הישראלי? מר מרק זק ,גב-ים אין בעיית מימון .גב-ים יכולה לפנות הן למערכת הבנקאית והן לשוק ההון .גב-ים שורדת משברים גם בצד ההכנסות וזה מאפשר לה להיות עמידה לאורך זמן. גב' קלרה צברגל המבנה ההוני של גב-ים הופך אותה לאטרקטיבית. מר יובל בן זאב מליסרון שינו את ה DNA -של החברה .מחברה פחות ממונפת מגב-ים היא הפכה למאוד ממונפת .ועדיין מגייסת בקלות – קרי ,השוק לא מאבחן .אם יקרה התרחיש הקיצוני של משבר בשוק הנדל"ן אז ברמת מינוף כזאת יסגרו לה את הברז. גב' דורית סלינגר רוב הגיוסים בענף הנדל"ן הם של חברות נדל"ן מניב משום שהם סוג סיכון אחר .הפרופורציה שלהם נמוכה. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , פניה לבנק ישראל פרופ' אמיר ברנע חשבתי שבעקבות הדיון בפורום הזה ,נכתוב יחד מזכר לבנק ישראל לפיו מדיניות הלימות ההון יוצרת לענף בעיית מימון חריפה ופוגעת בקצב הבניה .והנה אני יוצא מהמפגש הזה בתחושה שאין בעיית מימון אקוטית ואין צרך במזכר. רו"ח אורן פרנקל ראשית ,לא בטוח שהנוכחים בשולחן מייצגים את מצוקת האשראי בישראל .שנית ,בנק ישראל מייקר בצורה מלאכותית את עלות האשראי .יש עודף רגולציה בגלל כל "הבזלים". גב' קלרה צברגל איך אפשר לא לרתק הון בגלל כל הסיכונים? אני הייתי מטפלת ברמת המיקרו ואף ניסיתי לפעול בנושא ואני אשמח אם הבמה הזו תסייע .כיום בנק ישראל דורש מהמערכת הבנקאית לרתק הון .למשל ,בערבות חוק מכר מקצים הון .50%ואילו כשבנק נותן התחייבות למתן אשראי לחוק מכר זאת הקצאה של 100%וזה בנוסף לעובדה שיש ערבות בפועל .את זה אני לא מבינה .זאת אנומליה קטנה .עם זאת ,אני חייבת לשבח את הרגולטור של בנק ישראל שבימים האחרונים שונתה הרגולציה בנושא של ריתוק הון לערבויות חוק מכר .בדירות מאוכלסות הוקטנו מ 20%ל.10%- היום כמות ערבויות חוק מכר מאוכלסות היא קטנה כי השוק התייעל והקבלנים למדו לבטל אותן מהר. פרופ' אמיר ברנע מתקיים ויכוח בספרות המימונית העכשווית האם דרישות הלימות הון מייקרות את עלויות האשראי עקב מחירו הגבוה של ההון העצמי .השאלה האם זה הון עצמי רגולטורי או דרישות הון עצמי שנקבעות על ידי הסיכון הספציפי של הפרויקט? נניח שהרגולטורי הוא אפקטיבי .בדרך כלל הספרות קובעת שדרישות אלה אינן מייקרות את האשראי כי הסיכון הפיננסי על הבנק יורד ועמו מחיר ההון העצמי .בשוק לא משוכלל אפשר שהתוצאה תהיה שונה. האם לדעתכם יש מקום להעביר את התייחסות חברי הפורום לגורמים כגון בנק ישראל? אני מתרשם שהענף בסדר ושאין לנו בעיה. רו"ח אורן פרנקל ראשית הפניה צריכה להיות בעניין פילוח הענף .לדעתי יש לפלח את המגזרים השונים של ענף הנדל"ן .למשל ,שבבנק יהיה מגזר של יזמות ומגזר של נדל"ן מניב ואולי מגזר של תשתיות .היום יש סבסוד צולב בין שני מגזרים .שכל מגזר ישלם את מה שצריך לשלם. גב' קלרה צברגל מה המשמעות בטווח הארוך? בנק ישראל יוסיף רגולציה .היום השוק קובע :אם חברות הביטוח יש להם מקורות זולים יותר ,ומציעים אשראי זול יותר ,אז היזם ייקח מהם. רו"ח אורן פרנקל שיתוף הפעולה בין הבנקים ובין חברות הביטוח בתחום המגורים הוא זמני לחלוטין ,לשנה וחצי לכל היותר .הביטוח לומד מהבנק את המומחיות והבנק מרוויח את זה שאם תהיה הרבה בנייה הם ייקחו מחברות הביטוח את המקורות. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 , מר הדי בן סירא הצעה אפשרית לבנק ישראל יכולה להיות ,אם היו מרשים לבנקים למכור את הסיכון של ערבויות חוק מכר החוצה, לחברות כמו LLOYDSולנכות מזה הון ,כך ניתן יהיה לשכלל את השוק .אבל יש ניגוד אינטרסים בין הרגולטורים של הביטוח ושל בנק ישראל .זו בעיה לא פשוטה אבל בהיקף של 100-200מיליארד ₪לנכות אפילו 50%זה ייתן נפח מאוד גדול .השאלה אם בנק ישראל יאפשר לנכות הון. גב' קלרה צברגל היום אם הבנק מוכר לחברת ביטוח ערבות חוק מכר לא ניתן לנכות הון. מר גדי בן חיים לדעתי ,יש בעיה ואחד החסמים הגדולים זה נושא האשראי .אבל הבעיה היא של מיפוי השוק והאיחור בדיווחים - הבעיה היא שאין שקיפות .יש מידע שנאסף ע"י כמה רשויות שונות :והוא לא תואם .הלמ"ס ,שמאי ממשלתי ,משרד האוצר .רמת השקיפות של ישראל ביחס לשווקים מערביים אחרים היא מאוד נמוכה .גם ריבית מבוססת על רמת הוודאות וככל שיש יותר שקיפות ומידע זה יותר יעיל .קיימת יוזמה להגביר את השקיפות בתחום המסחרי ,זה הולך וצובר תאוצה ,אבל בתחום המגורים יש מחסור וזה לא מספיק משוכלל. בנוסף ,כל נושא הרישום .גם בעניין הזה ברוב מדינות המערב יש התחייבות של השלטון שתקבל היתר בניה תוך 3 חודשים ואז לא תצטרך להיעזר במנהל .הבעיה של היזם היא לתזמן את השוק .הפתרון הכי זול הוא להכפיל תקנים בכל הוועדות. יעילות המערכות התומכות נדל"ן פרופ' אמיר ברנע האם המערכות תומכות הנדל"ן ,המערכות האדמיניסטרטיביות של תכנון ובנייה ,רישום בטאבו וכו' פועלות באופן תקין? מר חנן מור הבעיה המרכזית היא שמדובר במערכת מורכבת מאד ומסורבלת. הצגת אנליזה של חברת גב ים מקבוצת נכסים ובניין - IDBרו"ח רמון עמית ,לידר שוקי הון בחלקו השני של המפגש הוצגה אנליזה של חברת גב ים מקבוצת נכסים ובניין IDBעל ידי רו"ח רמון עמית ,אנליסט, לידר שוקי הון. מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה חברה לתועלת הציבור ת.ד 167 .הרצליה[email protected] | www.idc.ac.il | 46150 ,
© Copyright 2024